Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 23 de Febrero de 2011

En fecha 24 de enero de 2011, es recibido en este tribunal superior el presente expediente N° 14896, procedente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en virtud de la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandante, abogada A.T.O.R., contra la sentencia dictada en fecha 11 de agosto de 2010, que declara con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la pretensión, y a su vez, condena en costas a la parte demandante. (Folio 624)

De la revisión de las actas procesales consta:

En fecha 09 de octubre de 2003, el ciudadano P.A.D.O., asistido por los abogados A.T.O.R. y B.L.O.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 23.722 y 31.130, respectivamente, introduce demanda contra los ciudadanos N.M., D.D., T.D., B.D., R.D., G.D., C.M., D.M., K.C. y G.M., por motivo de preferencia ofertiva, en la cual entre otras cosas, expone: Que es arrendatario desde hace más de veintidós (22) años, de un lote de terreno ubicado en la Avenida F. deC.; que sobre dicho lote de terreno de medidas 16,75 metros por el frente y el fondo, y 9,40 metros por el lado izquierdo y derecho, realizó ciertas mejoras con el fin de crear la infraestructura necesaria para el funcionamiento de un taller para auto escapes denominado Richard; que siempre ha estado solvente en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, nunca teniendo problemas sobre ese acuerdo; que sus arrendadores, ciudadanos N.M., D.D., T.D., B.D., R.D. y G.D., vendieron dicho lote de terreno a los ciudadanos C.M. y D.M., quienes se encuentran casados con las ciudadanas K.C. y G.M., respectivamente; que no le hicieron la debida notificación a efectos de poder ejercer el derecho de preferencia consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el día 02 de octubre de 2003, se enteró de la venta realizada sobre el lote de terreno que ocupa en calidad de arrendatario, por medio de funcionarios del Banco de Venezuela, dado el préstamo solicitado y otorgado a los compradores; que en el año de 1998, los arrendadores le ofrecieron en venta el terreno por la cantidad de quince mil bolívares exactos (Bs. 15.000,oo), suma actualizada en virtud de la reconversión monetaria implementada en el país, a lo cual, respondió afirmativamente pero haciendo una contraoferta con otra cantidad, pero no habiéndose concretado negociación alguna; que cuando los arrendadores ofertaron el terreno, ya no eran propietarios del mismo, por cuanto habían vendido en el año de 1996; que ha ocupado el inmueble desde el año 1981 hasta la presente fecha, incluso en el año de 1996. Dicho lo anterior, solicita que los demandados convengan en que el lote de terreno debió habérsele vendido en aplicación del derecho preferente de adquisición consagrado para los inquilinos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en que la venta que se hizo por la cantidad de treinta mil bolívares exactos (Bs. 30.000,oo), suma actualizada en virtud de la reconversión monetaria implementada en el país, no es oponible a su persona, debiendo sustituir a los compradores en dicha negociación y los vendedores otorgarle el documento protocolizado de compra-venta en la oficina respectiva, libre de todo gravamen, incluyendo la hipoteca que posee a favor del Banco de Venezuela, o en su defecto, que la sentencia que se dicte, le sirva de título de propiedad. A su vez, estima la presente demanda en la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo), suma actualizada en virtud de la reconvención monetaria implementada en el país. (Folios 01-04)

En fecha 11 de noviembre de 2003, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admite previa distribución, la presente pretensión de preferencia ofertiva, y a su vez, ordena la citación de los ciudadanos N.M., D.D., T.D., B.D., R.D., G.D., C.M., D.M., K.C. y G.M.. (Folio 33)

En fecha 20 de marzo de 2006, el abogado P.E.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.270, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos C.E.M.C., D.A.M.C., K.C. y G.M. de Méndez, procede a contestar la demanda y a oponer la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código Procesal Civil, en la cual entre otras cosas, expone: Que la ciudadana N.M. viuda de Duque y demás coherederos, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano C.A.M.C., en fecha 14 de septiembre de 1993; que posteriormente, en fecha 29 de octubre de 1996, los ciudadanos N. delC.M.P. deD., D.F.D. de Márquez, T. deJ.D.M. deC., B.A.D.C., R.A.D.M., G. delC.D.M. de Álvarez, suscriben un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos C.E.M.C. y D.A.M.C., ante la Notaría Pública de Seboruco del Estado Táchira, sobre el inmueble ubicado en la Avenida F. deC., signado con el N° 4-52, La Grita, municipio Jáuregui, Estado Táchira; que en ejecución de la opción de compra suscrita, en fecha 14 de noviembre de 1996, se formalizó la compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Jáuregui del Estado Táchira, fecha desde la cual, los ciudadanos C.E.M.C. y D.A.M.C., son propietarios de dicho inmueble; que en la superficie de terreno propiedad de los ciudadanos C.E.M.C. y D.A.M.C., se encuentra comprendido el área de terreno arrendado al ciudadano P.A.D.O., en donde funciona un taller de auto escapes denominado Richard; que para la época se encontraba vigente el Decreto Legislativo de Desalojo de Vivienda, que desde el 27 de septiembre de 1947, preveía el ejercicio del retracto legal arrendaticio en su artículo 6, hoy artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece un lapso para intentar tal derecho de preferencia, de nueve días desde el aviso que le hiciere el vendedor al titular del derecho, o en caso de que no estuviese presente, en cuarenta días desde la fecha de registro de la escritura; que el ciudadano P.A.D. siempre se mantuvo presente en el lugar, por lo que en fecha 23 de octubre de 2001, los ciudadanos C.E.M.C. y D.A.M.C., le dirigen una carta a los fines de notificar que son los actuales propietarios del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, y lo invitan a llegar a un acuerdo; que la propiedad de los Méndez, fue un hecho del conocimiento del ciudadano P.A.D.O.; que operó la caducidad de la pretensión, puesto que debió intentarse dentro de los cuarentas días a partir de la recepción de la correspondencia de fecha 23 de octubre de 2001, que notificaba la enajenación del inmueble que ocupaba el ciudadano P.A.D.O., como arrendatario. Dicho lo anterior, solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta de caducidad de la acción. Aunado a ello, seguidamente, procede a dar contestación al fondo de la demanda. (Folios 357-364)

En fecha 20 de marzo de 2006, el abogado J.O.C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.917, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos D.F.D.M., T. deJ.D.M. deC., B.A.D., W.G.D., J.C.Á.D. y G. delC.D.M. viuda de Álvarez, procede a contestar la demanda y oponer la cuestión previa prevista en el numeral 10° del artículo 346 del Código Procesal Civil, en la cual entre otras cosas, expone: que se han enviado una serie de comunicaciones privadas que fueron recibidas por el ciudadano P.A.D.O.; que el ciudadano P.A.D.O. se contradice, pues dice que desconocía la venta efectuada y se enteró en octubre de 2003, aún cuando en el año de 1998, fue notificado de la venta, quien respondió afirmativamente pero contra ofertando otro monto, sin que se hubiese concretado la negociación por cuanto el monto contraofertado no satisface las aspiraciones de los vendedores, por lo que le otorgan un plazo de noventa días para que le entreguen el local, a partir de esa fecha; que la jurisprudencia ha sido conteste en afirmar que existen dos lapsos para ejercer el derecho de preferencia, es decir, de nueve días cuando quien tiene ese derecho se encuentra presente o tiene quien lo represente, y en su defecto, de cuarenta días; que la venta fue efectuada en fecha 14 de noviembre de 1996, habiendo transcurrido más de siete años, hasta la admisión de la demanda en fecha 11 de noviembre de 2003. (Folios 373-377)

En fecha 20 de marzo de 2006, el abogad L.G.G.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.692, actuando con el carácter de defensor ad-litem del ciudadano J.R.Á.D., procede a dar contestación a la demanda, en la cual entre otras cosas, rechaza, niega y contradice: que el ciudadano P.A.D.O., sea arrendatario de un inmueble consistente en un lote de terreno que mide doce metros de frente por ocho metros de largo, situado en la Avenida F. deC.; que el ciudadano P.A.D.O. haya realizado mejoras en dicho lote de terreno, extendiendo incluso sus medidas; que los supuestos arrendadores hayan vendido dicho bien inmueble a los ciudadanos C.E.M.C. y D.A.M.C.. (Folios 426-427)

En fecha 23 de marzo de 2006, los abogados B.L.O.R. y A.T.O.R., apoderado judicial de la parte demandante, presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por el tribunal a quo, en fecha 24 de marzo de 2006. (Folios 428-432 y 463)

En fecha 24 de marzo de 2006, el abogado P.E.R.M., apoderado judicial de los codemandados, ciudadanos C.E.M.C., D.A.M.C., K.C. y G.M.M., presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en esta misma fecha, por el tribunal a quo. (Folios 448-450 y 465)

En fecha 29 de marzo de 2006, el abogado J.O.C.C., apoderado judicial de los codemandados, ciudadanos D.F.D.M. de Márquez, T. deJ.D.M. deC., B.A.D., W.G.D. y J.C.Á.D., presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por el tribunal a quo, en fecha 30 de marzo de 2006. (Folios 467-470 y 471)

En fecha 11 de agosto de 2010, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia donde declaró con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la pretensión, y a su vez, condena en costas a la parte demandante. (Folios 596-600)

En fecha 11 de enero de 2011, la abogada A.T.O.R., apoderada judicial de la parte demandante, apela la anterior decisión, la cual el tribunal a quo, oye en ambos efectos, en fecha 17 de enero de 2011. (Folios 621 y 622)

Ahora bien, inventariada la causa bajo el N° 6692, nomenclatura de esta alzada, por auto de fecha 24 de enero de 2011, se fija el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de febrero de 2011, el abogado B.L.O.R., apoderado judicial de la parte demandante, consigna escrito constante de cuatro (04) folios útiles, junto con anexo constante de treinta y cuatro (34) folios útiles.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA

El caso sometido al conocimiento de esta alzada, es referente a la apelación interpuesta por la representación de la parte demandante, contra la decisión de fecha 11 de agosto de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declara con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y a su vez, condena en costas a la parte demandante.

Ahora bien, la parte codemandada invoca la cuestión previa contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la pretensión, por cuanto, la parte demandada interpone una demanda con motivo a una preferencia ofertiva, en fecha 09 de octubre de 2003, siendo que fue debidamente notificado en fecha 13 de enero de 1998, escrito en el cual se ofreció el inmueble en venta al ciudadano P.A.D.O., por la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo), suma actualizada en virtud de la reconversión monetaria implementada en el país, siendo que, el ciudadano P.A.D.O., respondió afirmativamente en fecha 21 de enero de 1998, con una contra oferta, la cual fue rechazada por los oferentes en fecha 23 de enero de 1998, por no satisfacer la aspiración que pretenden, no concretándose ninguna negociación.

Por lo tanto, alegan que opera la caducidad conforme al artículo 346 numeral 10 del Código de Procedimiento Civil, que en concordancia con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece un lapso de cuarenta días a partir de la notificación de la negociación, y siendo, que dadas las comunicaciones privadas enviadas y recibidas por el ciudadano P.A.D.O., así como de su propia confesión de haber sido notificado de la negociación suscitada en el período comprendido entre los años 1996 y 1998, operó el plazo de caducidad del derecho preferencial.

Sin embargo, el ciudadano P.A.D.O. alega que le fue cercenado el derecho preferencial, al enterarse en fecha 02 de octubre de 2003, de la venta efectuada sobre el bien inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, mediante información aportada por funcionarios del Banco de Venezuela, dada la hipoteca contraída sobre dicho inmueble por los ciudadanos C.M. y D.A.M..

En ese sentido, en primer lugar, corresponde a esta alzada, determinar si se ha cumplido el lapso previsto por la ley para que opere la caducidad de la pretensión, puesto que se toma en consideración para realizar el cómputo, la efectiva notificación al adquirente de la negociación celebrada y la fecha de admisión de la demanda.

Por lo tanto, procede esta Juzgadora, a pronunciarse sobre la configuración del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin prejuzgar en modo alguno sobre el fondo del asunto según lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil:

Por lo que, el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Artículo 346°: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

10. La caducidad de la acción establecida en la Ley…

En efecto, el procesalista L.C., en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario, señala lo siguiente:

Debemos aclarar que cuando la ley somete a un lapso de caducidad la posibilidad de hacer valer un derecho ante los órganos jurisdiccionales, una vez transcurrido el tiempo hábil para hacerlo, el derecho no desaparece, lo que se pierde es el derecho a la tutela jurisdiccional, por lo tanto, su titular no podrá ejercer validamente el derecho de acción para dar inicio a un proceso judicial. En consecuencia, evidenciada la caducidad, decae la tutela jurisdiccional y el proceso debe extinguirse.

En esa medida, es de acotar que subsiguientemente el Doctor L.C., cita a Quintero (1995), quien expresa:

…La caducidad, como fenómeno procesal, sólo se interrumpe por el ejercicio del derecho procesal de presentar pretensión, de ninguna otra manera, y ese sólo hecho es suficiente para interrumpirla. Nunca se suspende…

(Negrillas del tribunal)

Criterio con el cual concuerda el doctor Cuenca y concluye de la siguiente manera:

Finalmente, debemos señalar que para evitar la caducidad basta la presentación o formalización de la demanda en tiempo hábil ante el órgano jurisdiccional y, en el caso de los tribunales bajo régimen de distribución de demandas, basta la presentación de la demanda ante el Juzgado Distribuidor.

(Negrillas del tribunal)

En el presente caso, la ciudadana N. delC.M.P. deD., celebra un contrato de arrendamiento en fecha 25 de junio de 1981, con el ciudadano P.A.D.O., sobre un inmueble ubicado en la Avenida F. deC., La Grita, Estado Táchira.

En ese sentido, en materia de arrendamientos inmobiliarios, la ley especial prevé lo siguiente:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Por lo tanto, la preferencia ofertiva está íntimamente ligada con el retracto legal arrendaticio, el cual puede ser ejercido por el arrendatario cuando se produzca alguno de los supuestos del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala lo siguiente:

Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

(Negrillas del Tribunal)

Es por ello, que la presente demanda esta orientada a atacar la notificación de preferencia ofertiva, puesto que lesiona el interés legítimo del ciudadano P.A.D.O., de adquirir en primer lugar el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone lo siguiente:

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Ahora bien, es de acotar que independientemente de los lapsos de caducidad previstos en la ley y que operan de forma fatal, puede la notificación considerarse como de orden público, en virtud que la misma sirve para reanudar la estadía a derecho de las partes intervinientes en la causa.

En el presente caso, si bien consta en autos las notificaciones efectuadas en fechas 13 de enero de 1998 y 23 de octubre de 2001, que rielan a los folios 29 y 454, respectivamente, las cuales son valoradas de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no ser desconocidas por las partes, observa esta Juzgadora, que no consta en autos elemento alguno que demuestre que se ha efectuado una efectiva y formal notificación al ciudadano P.A.D.O., en la debida oportunidad a los fines del ejercicio de su derecho preferente sobre el inmueble ubicado en la Avenida F. deC., entre carreras 4 y 5, municipio Jáuregui, La Grita, Estado Táchira, el cual ocupa en calidad de arrendatario desde el 25 de junio de 1981, según consta en documento reconocido por el Juzgado del Distrito Jáuregui de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y que riela al folio 05 de las actas que conforman presente expediente.

Siendo así, de los folios 433 al 457, consta en copia fotostática certificada, documento de compra venta, el cual se encuentra debidamente inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Jáuregui, La Grita, bajo el N° 42, protocolo primero, Tomo V, en fecha 14 de noviembre de 1996. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, por no ser impugnado por la parte contraria y sirve para demostrar que sobre el bien inmueble ubicado en la Avenida F. deC., entre carreras 4 y 5, municipio Jáuregui, La Grita, Estado Táchira, el cual es ocupado en calidad de arrendatario por el ciudadano P.A.D.O., y propiedad de los ciudadanos N. delC.M.P. deD., D.F.D. de Márquez, T. deJ.D.M. deC., B.A.D.M., R.A.D.M. y J.R.Á.D. (éste último en representación de su madre G. delC.D.M. de Álvarez), se efectuó una venta en fecha 14 de noviembre de 1996, a los ciudadanos C.E.M.C. y D.A.M.C..

Por lo tanto, el ciudadano P.A.D.O., debió ser notificado expresa y formalmente de las negociaciones celebradas en el año de 1996, y no posteriormente, pretendiendo que ejerciera su derecho de preferencia ofertiva cuando para el momento los ciudadanos N. delC.M.P. deD., D.F.D. de Márquez, T. deJ.D.M. deC., B.A.D.M., R.A.D.M. y J.R.Á.D. (éste último en representación de su madre G. delC.D.M. de Álvarez), no eran propietarios del bien inmueble, al haber efectuado a unos terceros una venta sobre el bien inmueble, en fecha 14 de noviembre de 1996.

En ese sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 20 de mayo de 2005, ha establecido lo siguiente:

En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.

Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

…omissis…

En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial.

…omissis…

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G. deA. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide.

Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que lo contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según quedó expresado precedentemente, la Sala concluye en que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al considerar que al no haberse dado tal aviso, debió tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

(Negrillas de la Sala)

En ese orden de ideas, no existe fecha cierta para ser considerada a fines de realizar el cómputo que permita determinar si opera o nó la caducidad, puesto que no se produjo una efectiva y formal notificación al ciudadano P.A.D.O., lo cual en definitiva resulta lesivo a sus intereses como arrendatario, por lo tanto, dicho ciudadano al demandar ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09 de octubre de 2003, se encontraba dentro de la oportunidad para accionar ante el órgano jurisdiccional a fin de solicitar la tutela de sus intereses, motivo por el cual, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Ahora bien, en relación a los alegatos restantes, se considera que constituyen materia de fondo, situación que en los actuales momentos no puede analizar esta Juzgadora, por cuanto corresponde a la sentencia de mérito que habrá de dictarse.

A todas éstas, bajo la luz de lo precedentemente expuesto, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar con lugar la apelación efectuada por la representación judicial de la parte demandante, y en consecuencia, revoca la sentencia de fecha 11 de agosto de 2010, emitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y se declara sin lugar la cuestión previa opuesta a la demanda, contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y a su vez, se repone la causa al estado de que el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, resulte competente para dictar decisión de fondo sobre la presente causa, y no hay condenatoria en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

En mérito de las consideraciones expuestas y con fundamento de las disposiciones legales y doctrinales, transcrita supra, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,

DECLARA