Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 6 de Marzo de 2012

Republica Bolivariana De Venezuela

Juzgado Superior en Lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial Del Estado Yaracuy.

Años: 201° y 153°

EXPEDIENTE Nº 5.970

DEMANDANTE: A.M.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 7.519.511

APODERADOS JUDICIALES: M.C.G.A. y A.D.O.M., inscritos en el inpreabogado bajo los nros. 54.890 y 49.379

DEMANDADO: C.G.T.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 4.084.168

APODERADOS JUDICIALES: O.A.G.P. e Ysmelia de la C.G., inscritos en el inpreabogado bajo los nros.68.080 y 132.404

MOTIVO: Resolución de contrato

SENTANCIA: Definitiva

Conoce este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy del recurso de apelación interpuesto en fecha cinco de agosto de dos mil once (05-08-2011) por el abogado O.A.G. inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 68.080, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada contra sentencia dictada en fecha cuatro de mayo de dos mil once (04-05-2011), por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que declaró: primero: con lugar la demanda por resolución de contrato, segundo: ordeno al demandado la entrega del inmueble libre de cosas y personas y tercero: condeno en costa a la parte demandada.

Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto dictado el 10 de febrero de 2012, y se ordenó remitir el expediente a este Juzgado Superior Civil , Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy (f.114) donde se recibió el 14 de febrero de 2012, dándosele entrada el 17 de febrero del 2012, oportunidad en la que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se fijó lapso de diez (10) días de despacho para decidir la presente apelación (f.117).

Siendo esta la oportunidad para decidir este Tribunal Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy procede a hacerlo previa las consideraciones siguientes:

Actuaciones ante el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes

En fecha 22 de Julio de 2009 es admitida la demanda, emplazando al demandado al segundo día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda (f. 05). Siendo que en fecha 07-08-2009 el demandado se dio por citado, tal y como costa a los folios 06 y 07.

Mediante auto de fecha 22-01-2010 y tras la designación de la abogada B.R. como Juez Temporal de ese juzgado, la misma se avocó a la causa (f. 44), y ordeno librar boletas de notificación a la parte demandante (f. 46 al 51).

En fecha 02 de febrero del 2010 la co-apoderada de la parte actora consigno diligencia donde se dio por notificada sobre el avocamiento del juez en la causa, y solicito la notificación a la parte demandante (f. 52); la cual fue acordado por el tribunal mediante auto de fecha 08-02-2010 (f. 53).

El 18-03-2010 el tribunal a quo ordeno librar boletas de notificación a la parte demandada (f. 54), lo cual se le dio cumplimiento tal y como se evidencia a los folios 55 al 57.

Al folio 58 corre inserto auto del tribunal a-quo admitiendo las pruebas presentadas por ambas partes, y acordando la citación de los testigos promovidos por la parte demandante (f. 59 al 65).

Mediante diligencia de fecha 15-02-2011 la co- apoderada judicial de la parte actora solicito al tribunal se procediera a dictar sentencia en la presente causa (f. 66).

En fecha 23-02-2011 el co-apoderado de la parte demandada consigno diligencia solicitando al tribunal se abstuviera de dictar sentencia, atendiendo la resolución del Tribunal Supremo de Justicia relacionada con los procesos de desalojo (f. 67).

Mediante auto de fecha 06 de mayo de 2011 el tribunal a quo ordenó la notificación a las partes, sobre la sentencia dictada en fecha 04-05-2011 (f. 82 al 84).Siendo que en fecha 10-05-2011 la co-apoderada de la parte accionante se dio por notificada tal y como se evidencia a los folios 85 y 86.

En fecha 23 de mayo de 2011 el tribunal dicto auto donde suspendió la causa debido al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y ordenando la notificación de las partes (f. 87 al 97).

En fecha 21 de septiembre de 2011 el co-apoderado de la parte demandada consigno diligencia solicitando se le diera trámite legal a la apelación ejercida el 05-08-2011 (f.99).

Mediante auto de fecha 11-01-2012 y tras la designación del abogado C.A.R.A. como Juez Provisorio de ese juzgado, el mismo se avocó a la causa (f. 100), y ordeno librar boletas de notificación a la parte demandante (f. 101 al 106).

El 06 de febrero de 2012 el tribunal dicto auto donde ordeno librar boletas notificando a las partes sobre la reanudacion de la causa (f. 107).

A los folios 108 al 113 se evidencian boletas de notificación debidamente firmadas por las partes.

Alegatos de la parte demandante.

El ciudadano A.M.M., titular de la cedula de identidad Nº 7.519.511, asistido por la abogada M.C.G.A. inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 54.890, expuso (f. 01 al 03):

• Que es propietario de un apartamento identificado con la letra A ubicado en la calle 28 entre avenidas 4 y 5 Edif. Don Juan, identificado con el Nº 2, municipio San Felipe; el cual le dio en arrendamiento por un tiempo de tres (3) años mediante contrato escrito, al ciudadano C.G.T., fijando un canon de arrendamiento mensual de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), el cual anexa en original marcado con la letra “A”.

• Que al principio el inquilino antes mencionado cumplió con su obligación de pago del canon de arrendamiento, pero que en la actualidad a dejado de cumplir con dicha obligación, presentando una insolvencia correspondiente a los meses de abril, mayo y junio del 2009.

• Que lo ha llamado en varias oportunidades y han acordado distintos lapsos para ponerse al día con el pago del arrendamientos, incumpliendo el inquilino con el pago en los lapsos acordados; presentando así una morosidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200, 00), equivalentes a VEINTIDÓS UNIDADES TRIBUTARIAS (22 UT).

• Que por lo anteriormente expuesto y de conformidad con el artículo 33 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandan al ciudadano C.G.T., para que convenga o sea obligado por el Tribunal a resolver el contrato de arrendamiento mencionado, y en consecuencia a la entrega del inmueble objeto del contrato totalmente desocupado, por incumplimiento de sus obligaciones en el pago del canon de arrendamiento establecido en dicho contrato.

Anexos con el libelo:

• Original de documento privado de arrendamiento, marcado como “A” (f. 02 al 03).

De la contestación de la demanda:

En fecha 12 de agosto del 2009 el demandado C.G.T.M., titular de la cedula de identidad Nº 4.084.168, asistido por los abogados Ysmelia de la C.G. y O.A.G.P. inscritos en el inpreabogado bajo los nros. 132.404 y 68.080 respectivamente, presento escrito de contestación en los siguientes términos (f. 08 al 25):

• Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el ciudadano A.M.M., al igual que negó rotundamente que el demandante pudiera solicitar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y en consecuencia pudiera solicitar el desalojo del inmueble por cuanto en ningún momento incumplió ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni ha faltado en el pago de los cánones al cuales hace alusión el demandante, y mucho menos incumplido ninguna de las reglas establecidas en el contrato suscrito por las partes.

• Que la relación arrendataria se mantiene desde el 31 de enero de 2000, fecha en la cual realizaron el primer y único contrato de arrendamiento y el cual se prorrogó automáticamente durante estos nueve años, por lo que anexó copia simple de dicho contrato, marcado con la letra “A”.

• Que como prueba de la cancelación de los cánones de arrendamiento, anexó copia simple de los últimos 11 recibos de pagos por concepto de alquiler, marcados como “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K” y “L” . Siendo que desde unos meses para acá el demandante se rehusó a recibir dicho pago, buscando con esto una vía expedita para resolver el contrato de arrendamiento, por lo que en aras de proteger su condición de inquilino solicitó al Tribunal la apertura de una cuenta para la consignación de sus respectivos cánones de arrendamiento, a fin de no caer en atraso ni mora.

• Que la parte actora fundamento su acción en el artículo 33 y siguiente del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin demostrar verdaderamente al tribunal tales alegatos.

• Desconoció el contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, por cuanto existe desde año 2000, asentado bajo el Nº 70, Tomo 05 de los libros de autenticaciones de esa Notaria, y del cual se refirió expresamente a la cláusula tercera, la cual prevé la prorroga automática del mismo.

• Solicitó que el procedimiento aplicable fuese el ordinario y no el breve, que se revocase por contrario imperio le Ley el auto de admisión de la demanda y se ordenase la reposición correspondiente.

Anexos con el escrito de contestación:

• Copia simple de documento registrado por ante la Notaria Pública de San Felipe- Estado Yaracuy, marcado como “A” (f. 12 al 14). Con respecto a esta prueba la misma será valorada en la parte motiva de esta sentencia y así se declara

• Copias simples de facturas, marcadas como “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K” y “L” (f. 15 al 25).Con respecto a esta prueba la misma será valorada en la parte motiva de esta sentencia y así se declara.

De las pruebas aportadas en el lapso probatorio

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

El 22 de enero de 2010, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de pruebas donde promovieron lo siguiente (f.27 al 43):

Capitulo I: de la reproducción del merito favorable de los autos.

Reprodujo de forma total el escrito de contestación de la demanda con sus respectivas partes y anexos, presentado en fecha 12 de agosto del 2009, así como los hechos y el derecho presentado por el demandado (f. 08 al 25).Con respecto a este medio probatorio considera quien decide que cansada esta la casación civil de manifestar que el merito de la causa no es un medio probatorio y así se decide.

Capitulo II: de la prueba de testimoniales.

Los testimoniales, y solicitó la citación de los ciudadanos A.R.T.C. y A.E.G.. Revisadas las actas que conforman esta causa se evidencia que los testigos no fueron evacuados por lo que se hace ninguna valoración y así se decide.

Capitulo III: de las pruebas de documentales.

• Consignó original de copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe, de fecha 31 de enero de 2000 (f. 42 al 43). Con respecto a este documento privado se evidencia que el mismo le fue otorgada su fe pública por un funcionario competente por lo que se le confiere valor probatorio pero solo de la fe pública que de ella emana de conformidad con el artículo n1357 del código civil y así se decide.

• Consignó facturas originales (f. 31 al 41).

De las pruebas promovidas por la parte actora:

El 22 de enero de 2010, la co-apoderada judiciales de la parte demandante presento escrito de pruebas donde promovió lo siguiente (f.45):

• Reprodujo y ratificó en todas sus partes documento privado anexo al libelo de la demanda (f. 02 al 03).con respecto a este documento el mismo será valorado mas adelante y así se declara.

• Invocó a favor del demandante recibo de pago consignado, como ultimo mes cancelado (f. 41). Con respecto a esta prueba la misma será valorado en la motiva de esta sentencia y así se decide.

LA RATIO DECIDENDI

(Razón para decidir)

Narrado todo lo acontecido en el inter procesal toca ahora establecer la razón de la decisión y así tenemos que la acción ejercida por el ciudadano A.M.M., antes identificado fue por resolución de contrato de arrendamiento contra el ciudadano C.G.T., antes identificado por un inmueble que esta detallado en la parte narrativa de esta decisión, ahora bien veamos si dicha acción cumplió con todos los requisitos de ley para que el a-quo declarara con lugar la misma.

Manifestó el demandante que es propietario de un apartamento identificado con la letra A ubicado en la calle 28 entre avenidas 4 y 5 Edif. Don Juan, identificado con el Nº 2, municipio San Felipe; el cual le dio en arrendamiento por un tiempo de tres (3) años mediante contrato escrito, al ciudadano C.G.T., fijando un canon de arrendamiento mensual de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), el cual anexa en original marcado con la letra “A”.

Que al principio el inquilino antes mencionado cumplió con su obligación de pago del canon de arrendamiento, pero que en la actualidad ha dejado de cumplir con dicha obligación, presentando una insolvencia correspondiente a los meses de abril, mayo y junio del 2009, y presentó al momento de la acción un contrato de arrendamiento privado suscrito entre ambas partes.

Analicemos éste contrato, fundamentándose éste juez superior civil yaracuyano en el artículo 12 del código de procedimiento civil, se puede constatar que tiene fecha de 28 de febrero de 2008, que está firmado por el arrendador y por el arrendatario, se describe un inmueble presuntamente del accionante, que el plazo de duración del contrato fue por tres (3) años contados a partir del momento en que se firmó el mismo o sea el 28 de febrero de 2008 y que el canon de arrendamiento se fijó en cuatrocientos (400) bolívares mensuales. Entonces como se trata de una acción por resolución de contrato de arrendamiento fundamentado en el artículo 33 de la ley especial que rige la materia es indispensable que dicho contrato sea a tiempo determinado, veamos entonces que el contrato que ambas partes firmaron y aceptaron fue el fecha 28 de febrero de 2008 y la acción fue admitida el 22 de julio de 2009 o sea dentro del plazo de tres (3) años, ahora el demandado en el momento de contestar la demanda. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el ciudadano A.M.M., al igual que negó rotundamente que el demandante pudiera solicitar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y en consecuencia pudiera solicitar el desalojo del inmueble por cuanto en ningún momento incumplió ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni ha faltado en el pago de los cánones del cual hace alusión el demandante, y mucho menos a incumplido ninguna de las reglas establecidas en el contrato suscrito por las partes. Que la relación arrendataria se mantiene desde el 31 de enero de 2000, fecha en la cual realizaron el primer y único contrato de arrendamiento y el cual se prorrogó automáticamente durante estos nueve años, por lo que anexó copia simple de dicho contrato, marcado con la letra “A”.

Ahora que se entiende por contrato a tiempo determinado, es aquel que se ha pactado por las dos partes un tiempo especifico en el contrato donde se sabe cuando comienza y cuando termina y en el caso en estudio dicho contrato de arrendamiento se estipuló que comenzaba el 28 de febrero de 2008 y culminaba el 28 de febrero de 2011 ya que fue por tres años por lo que no cabe la menor duda de que el contrato es a tiempo determinado y así se decide.

Dicho esto también es evidente que las partes contrataron y así lo aceptaron que las clausulas implícitas deberían ser cumplidas ya que estamos en presencia de un contrato bilateral porque el actor al momento de accionar consigno un contrato privado firmado por ambas partes aunado al hecho que el demandado no tachó solo hiso un desconocimiento puro y simple de dicho contrato por lo que se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 y 1364 del Código Civil. Entonces si el contrato es bilateral veamos que dispone la norma civil:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Como se puede apreciar la norma exige que si una de las partes contratantes no cumple la otra puede demandar su resolución como es el caso en estudio ya que el demandante demandó la resolución del contrato de arrendamiento alegando que el demandado no había pagado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2009, incumpliendo con las clausulas tercera y octava del contrato, pero el demandado alegó en la contestación de la demanda que él no había incumplido con ninguna de las causales del artículo 34 de la ley especial que rige la materia sobre esta alegación considera quien decide que la misma no tiene fundamento ya que está muy claro que la acción que se ejerció fue por resolución de contrato de arrendamiento basado en un contrato a tiempo determinado y no como lo hace ver el demandado cuando manifiesta que no ha dejado de cumplir con ninguna de las causales del

artículo 34 de la ley especial ya que esta norma es aplicable a los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado por lo que no prospera su alegación y así se decide.

Seguidamente el demandado también arguyó que él nunca había dejado de cancelar (sic) todos sus cánones y consigno once (11) recibos de pago por concepto de alquiler, sobre esto considera éste juez superior civil yaracuyano que haciendo una revisión exhaustiva de los recibos consignados tenemos que es cierto y así se evidencia que el demandado ha pagado los cánones de arrendamientos desde el 30 de mayo de 2008(folio 25) hasta el mes de marzo de 2009 folio (15) además estos recibos no fueron impugnados por el demandante y de conformidad con el artículo 1383 del código civil se le confieren valor probatorio y así se decide.

Ahora bien habiéndole dado valor probatorio a los recibos se evidencia que no consta que los cánones demandados como son abril, mayo y junio de 2009 hayan sido pagados por el demandado confirmándose así lo expresado por el actor cuando dijo que el demandado incumplió con las clausulas tercera y octava del contrato pero que disponen dichas clausulas: clausula tercera del contrato privado: “El canon de arrendamiento es la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs 400.000,00), mensuales, los cuales pagará EL ARRENDATARIO a el ARRENDADOR, dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, en la dirección que declara conocer.” Y la clausula octava:”El ARRENDATARIO se obliga a no traspasar, ceder o subarrendar el inmueble en referencia, así como también a pagar puntualmente el canon de arrendamiento a más tardar el quinto día siguiente, ya que por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, este contrato quedará resuelto de pleno derecho y deberá desocupar dicho inmueble inmediatamente.” Es evidente y quedo demostrado que el demandado no cumplió o no demostró que haya pagado los cánones demandados incurriendo en un incumplimiento de dichas clausulas y así se decide.

En cuanto a lo manifestado por el demandado de que su relación arrendaticia data desde el treinta y uno de enero de 2000, por un único contrato autenticado considera quien decide que se evidencia que ambos contratos son de naturaleza privada y se excluyen uno sobre el otro dependiendo de la fecha o sea pueden ser revocado por las partes con mutuo consentimiento ya que si bien es cierto que el primer contrato se firmó el treinta y uno de enero de 2000 también es cierto y evidenciado que el segundo contrato se firmó el 28 de febrero de 2008 aunado al hecho que como se dijo anteriormente dicho contrato no fue tachado y quedo comprobado que una nueva relación arrendaticia nació el 28 de febrero de 2008 pero para sustentar esta postura de éste juez superior civil yaracuyano veamos el artículo 1159 del código civil “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Finalmente la razón fundamental para considerar por parte de éste juez superior civil yaracuyano que el recurso de apelación no debe prosperar es por el hecho de que el demandado no demostró que haya cumplido con las clausulas tercera y octava del contrato ya que el contrato es a tiempo determinado y por ende cumple con lo exigido para demandar su resolución.

Decisión

En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil , Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 05 de agosto de dos mil once (05-08-2011) por el abogado O.A.G. inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 68.080, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada contra sentencia dictada en fecha cuatro de mayo de dos mil once (04-05-2011), por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que declaró primero: con lugar la demanda por resolución de contrato, segundo: ordeno al demandado la entrega del inmueble libre de cosas y personas y tercero: condeno en costa a la parte demandada.

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el artículo 281 del código de procedimiento civil.

Publíquese y regístrese, déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los 6 días del mes de marzo de 2012. Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C..

La Secretaria.,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 10:00 de la mañana.

La Secretaria.,

Abg. L.V.M.