Decisión nº 263 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 27 de Julio de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 16.03.2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamenta su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, el día 05.04.2010, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

A continuación, en fecha 15.04.2010, el abogado D.Y.G.Á., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 20.04.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Luego, en fecha 03.05.2010, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, mientras que el día 13.05.2010, informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, reservándose la compulsa para posteriores visitas.

Después, en fecha 20.05.2010, el alguacil dejó constancia de haber entregado la compulsa a la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo de citación.

Por tal motivo, en fecha 24.05.2010, el abogado D.Y.G.Á., solicitó la notificación del accionado a través de boleta dejada por la Secretaria, conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cuya petición fue acordada por auto dictado el día 25.05.2010, librándose, a tal efecto, boleta de notificación.

De seguida, en fecha 10.06.2010, la Secretaria dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación en el bien inmueble arrendado.

Acto continuo, el día 22.06.2010, el abogado D.Y.G.Á., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 06.07.2010, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados H.S.C. y D.Y.G.Á., actuando en sus caracteres de apoderados judiciales del ciudadano J.J.M.U., en el escrito de la demanda continente de la pretensión deducida por su representado, aseveraron lo siguiente:

Que, su representado es propietario del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-B, situado en la segunda planta de la casa Nº 03, ubicada en la Vereda Nº 12 de la Urbanización Urdaneta, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, según se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 16.06.1992, bajo el Nº 06, Tomo 40, Protocolo Primero.

Que, en fecha 13.09.2004, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano L.A.G.S., que tuvo como objeto el bien inmueble identificado anteriormente, el cual se recondujo por no haber oposición del propietario.

Que, su representado suscribió con el arrendatario un documento que fue autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 24.09.2008, bajo el Nº 69, Tomo 55, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se estableció que a partir del día 13.09.2008, hasta el día 13.09.2009, con una única prórroga de seis (06) meses, para hacer la entrega material del bien arrendado, lo cual se cumplió en fecha 13.03.2010, sin que ello se verificara.

Que, su mandante teme por la destrucción o deterioro del inmueble, así como que tiene la necesidad urgente de que sea ocupado por su hija, ciudadana A.K.M.R., quién contrajo nupcias con el ciudadano J.H.S.A., el día 21.03.2009, aunado a que se encuentra embarazada.

Fundamentaron jurídicamente la pretensión deducida por su representado en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, así como en los artículos 33 y 34, literal (b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, el ciudadano J.J.M.U., por intermedio de su apoderados judiciales, procedió a demandar al ciudadano L.A.G.S., para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en el desalojo del bien inmueble arrendado y, en consecuencia, en la entrega del mismo, libre de bienes y de personas.

- III -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Para Couture, la rebeldía del juicio o contumacia, se origina por la omisión del demandado de comparecer a estar a derecho, cuando ha sido emplazado personalmente en el país, absteniéndose de participar en el proceso que se le sigue.

Por su parte, el Dr. A.R.R., respecto a la figura jurídica de la confesión ficta, ha sostenido lo siguiente:

...La falta de contestación a la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o a las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos.

(…)

La rebeldía no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como antigua personación, de tal modo que la realización de aquel acto constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa (art. 364 CPC)...

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, 1997, páginas 131 al 134)

En este sentido, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 370, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27.03.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 00-2426, caso: Mazzios Restaurant C.A., que precisó lo siguiente:

...La confesión requiere de una declaración expresa e inequívoca de una parte que es favorable a su contraparte y perjudicial para ella. (…) Las declaraciones confesorias expresas son en principio insustituibles, pero por efecto del silencio procesal, el Código de Procedimiento Civil crea la figura de tener a una parte por confeso, y para que ello ocurra, previamente desplaza la carga de la prueba hacia la parte que tenía que contestar alegatos o preguntas de su contraparte, y no lo hace, bien porque se niega a hacerlo, o porque no concurre al acto, a fin que de probar algo que lo favorezca, no se consolide con su silencio el que se le tenga por confeso. En estos casos, si en el transcurso del proceso la parte que guarda silencio no prueba algo que lo favorezca, el Código de Procedimiento Civil reputa que sobre el hecho afirmado por su contraparte se le tendrá por confeso; es decir, que no es realmente confeso (ya que no existe declaración expresa), sino que su silencio equivale a una confesión, y en base a ella se fijan los hechos en la sentencia definitiva. En este sentido, los artículos 362 y 412 del Código de Procedimiento Civil son claros, y ellos, al igual que los artículos 424, 436 o 444 eiusdem, señalan los diversos efectos del silencio procesal, siempre en perjuicio de quien lo guarda. (…) El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes...

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En coherencia con lo anterior, el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, incluido dentro del elenco de preceptos legales que conforman el procedimiento breve, a través del cual se dilucida la pretensión deducida por el accionante, con especiales características consagradas en la ley especial inquilinaria, dispone lo que sigue:

Artículo 887.- La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por su parte, el artículo 362 ejúsdem, señala lo siguiente:

Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación, se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo establecido en la anterior disposición jurídica, para que se tenga a la parte demandada como confesa, se requiere que acontezcan concurrentemente los supuestos allí establecidos, tales son que (i) no diere contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido; (ii) nada probare que le favorezca y (iii) la pretensión deducida por el accionante o la vía procesal escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho.

Ahora bien, en lo que respecta al primer supuesto exigido en la mencionada norma procesal, concerniente a que la parte demandada no haya dado contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido, se hace necesario para este Tribunal determinar el momento en el cual debió acontecer la misma y, en tal sentido, se observa que en fecha 10.06.2010, la Secretaria dejó constancia de haber entregado en el bien inmueble arrendado la boleta de notificación librada para el perfeccionamiento de la citación, conforme a lo reglado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por consiguiente, la ley establece en el caso sub júdice un término para la contestación de la demanda, la cual tendrá lugar al segundo (2°) día de despacho siguiente a la citación, tal y como se desprende de la letra del artículo 883 ejúsdem, que establece lo siguiente:

Artículo 883.- El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En lo que concierne a la oportunidad en que la parte demandada debe contestar la demanda en el procedimiento breve, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 981, dictada el día 11.05.2006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 04-2465, caso: J.d.C.B. y otros, sostuvo lo que sigue:

…De conformidad con lo antes expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala, anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y pro del derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha contestación considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo.

Ahora bien, debe destacar esta Sala que el criterio anteriormente establecido es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud de principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería en el supuesto del juicio breve, donde la parte demandada debe contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver vulnerado su derecho a la defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga cuestiones previas y la parte actora tiene oportunidad para contradecirlas…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por lo tanto, estima este Tribunal que habiendo constado en autos el perfeccionamiento de la citación en fecha 10.06.2010, cuando la Secretaria dejó constancia en autos de haber entregado la boleta de notificación en el bien inmueble arrendado, es por lo que la contestación de la demanda debió verificarse al segundo (2º) día de despacho siguiente a esa oportunidad, de acuerdo con lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, este es, el día 15.06.2010, sin que se evidencie de autos que lo hubiese hecho, lo cual conlleva a precisar que la parte demandada no dio contestación de la demanda en el término establecido en la ley para ello. Así se decide.

En cuanto al segundo supuesto requerido para tener a la parte demandada como confesa, exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que no haya probado nada que le favorezca y, en tal sentido, tenemos que el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, puntualiza:

Artículo 889.- Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de la distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo anterior, una vez verificada la contestación de la demanda o la reconvención, según sea el caso, o pasada la oportunidad por efecto de la incomparecencia al acto por parte del demandado, el proceso se abre a pruebas por diez (10) días de despacho, aún sin p.d.J., en cuya fase el demandado contumaz podrá probar algo que le favorezca, a los fines de desvirtuar la confesión en que incurrió por la falta de contestación.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2428, dictada en fecha 29.08.2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 03-0209, caso: T.d.J.R.d.C., señaló lo siguiente:

…En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.

En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.

Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.

(…)

Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.

De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De tal modo, que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a la defensa como expresión del debido proceso, que propugna el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, dada la confesión en que incurre la parte demandada cuando no contesta la demanda en la oportunidad procesal para ello, debe acreditar durante la contienda probatoria aquellas probanzas de tal entidad que desvirtúen los hechos libelares, ya que de lo contrario, sucumbirá en su contra la demanda, en caso de que ésta no sea contraria a derecho, toda vez que le está vedado probar excepciones o defensas que debían proponerse en la contestación omitida.

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano J.J.M.U., en contra del ciudadano L.A.G.S., se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.09.2004, bajo el Nº 36, Tomo 84, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-B, situado en la segunda planta de la casa Nº 03, ubicada en la Vereda Nº 12 de la Urbanización Urdaneta, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada necesidad de la hija del arrendador - propietario de ocupar el mismo, de conformidad con lo establecido en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, estima este Tribunal que para la procedencia de la causal de desalojo por necesidad, se hace necesario que acontezcan concurrentemente los siguientes supuestos, a saber: (i) La existencia de la relación arrendaticia fundada en un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado; (ii) El derecho de propiedad que debe acreditar el accionante sobre el bien inmueble cuyo desalojo reclama; y, (iii) La necesidad de ocuparlo o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

Pues bien, en lo que respecta a la existencia del arrendamiento, observa este Tribunal que el accionante produjo en autos original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.09.2004, bajo el Nº 36, Tomo 84, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como original del convenio autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 24.09.2008, bajo el Nº 69, Tomo 55, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a cuyas documentales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar en donde los instrumentos se autorizaron, apreciándose de las mismas la relación arrendaticia existente entre las partes.

En lo que se refiere a la propiedad, la parte actora consignó original del contrato de promesa bilateral de venta autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava de Caracas, en fecha 05.05.1992, bajo el Nº 83, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al igual que original del contrato de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 16.06.1992, bajo el Nº 06, Tomo 40, Protocolo Primero, a cuyas documentales se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar en donde los instrumentos se autorizaron, desprendiéndose de las mismas el derecho de propiedad que detenta el accionante sobre el bien inmueble arrendado.

Y, en cuanto a la necesidad de la hija del accionante de ocupar la cosa arrendada, se observa que fue acreditado en autos copia certificada de la partida de nacimiento Nº 1.433, levantada en fecha 22.08.1983, por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia C.d.D.L.d.D.F., a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizada por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar en donde el instrumento se autorizó, evidenciándose de la misma que la niña cuya presentación hizo el ciudadano J.J.M.U., tiene por nombre A.K., quien es su hija y de su cónyuge L.M.R. de Morales.

También, el demandante aportó copia certificada de la partida de matrimonio Nº 31, levantada en fecha 21.03.2009, por el Registro Civil de la Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta en el folio 31 del Libro de Registro Civil de Matrimonios llevado por esa autoridad civil durante el año 2.009, a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizada por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar en donde el instrumento se autorizó, apreciándose de la misma el matrimonio civil contraído entre los ciudadanos J.H.S.A. y A.K.M.R..

Adicionalmente, la parte actora proporcionó original del ecosonograma obstétrico emitido por el Dr. F.P., en fecha 08.01.2010, a nombre de la ciudadana A.M., al cual no se atribuye valor probatorio alguno, ya que constituye un instrumento privado emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio y, en consecuencia, debió ser ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante el lapso probatorio de diez (10) días de despacho a que se refiere el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada no acreditó alguna probanza que desvirtuara la necesidad que tiene la hija del accionante de ocupar el inmueble arrendado, por lo cual se encuentra satisfecho el segundo requisito exigido en la ley para que se tenga a la parte accionada como confesa. Así se decide.

Finalmente, para que se verifique la confesión ficta de la parte demandada, se requiere que la pretensión deducida por el accionante o la vía escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho, es decir, que no atente contra el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

En este contexto, la pretensión deducida por el accionante se concretiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.09.2004, bajo el Nº 36, Tomo 84, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-B, situado en la segunda planta de la casa Nº 03, ubicada en la Vereda Nº 12 de la Urbanización Urdaneta, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada necesidad de la hija del arrendador - propietario de ocupar el mismo, de conformidad con lo establecido en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de desalojo escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra la necesidad del propietario de ocupar el bien inmueble arrendado, o uno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo plateado por el demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13.09.2004, bajo el Nº 36, Tomo 84, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, su duración fue pactada entre las partes por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día de su autenticación, prorrogable por una sola vez y por un lapso igual, a menos que alguna de las partes manifieste a la otra su voluntad de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación.

Así pues, el contrato de arrendamiento feneció en fecha 13.09.2005, prorrogándose contractualmente por un (01) año más, la cual precluyó el día 13.09.2006, por lo que de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio del arrendatario la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a la que hace referencia el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración mayor de un (01) año, pero inferior a cinco (5) años, la cual precluyó el día 15.03.2007.

Por consiguiente, habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal, con la anuencia de su arrendador demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejúsdem.

Cabe destacar, que la parte actora aportó en autos original del convenio suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 24.09.2008, bajo el Nº 69, Tomo 55, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se realizó con el objeto de establecer una prórroga convencional conforme a lo pactado en la cláusula tercera de la convención locativa accionada, cuando la temporalidad de ésta se había transformado a tiempo indeterminado.

En este contexto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.391, dictada en fecha 28.06.2005, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, expediente N° 04-1845, caso: G.G.R.R., aseveró lo siguiente:

…es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que se convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En atención de lo anterior, estima este Tribunal que si bien las partes gozan de plena libertad contractual, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, a que se refiere el artículo 1.159 del Código Civil, también es cierto que tal concesión no es absoluta sino relativa, ya que se encuentra restringida al hecho de que lo pactado no sea contrario al orden público y a las buenas costumbres, en razón de lo cual mal pudieron las partes establecer una prórroga convencional con base a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado cuando éste se encontraba para ese momento a tiempo indeterminado.

Por tal motivo, la pretensión de desalojo deducida por el accionante se encuentra ajustada a derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Por lo antes expuesto, juzga este Tribunal que en el caso sub júdice la parte demandada no dio contestación de la demanda en el término establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, ni tampoco acreditó en autos algún medio probatorio capaz de desvirtuar durante el lapso probatorio consagrado en el artículo 889 ejúsdem, la alegada necesidad de la hija del accionante de ocupar la cosa arrendada y, como quiera que la pretensión de desalojo deducida por el demandante no es contraria a derecho, ya que se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se verifica la confesión ficta del ciudadano J.A.G.S., por haberse configurado los extremos a los cuales alude el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- IV -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: