Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 7 de Abril de 2008

Plantean las demandantes en su libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:

1. Que son propietarias de sendos inmuebles constituidos por las parcelas de terreno y las unidades de vivienda sobre ellas construidas, distinguidas así: 3-B-11, Etapa Uno, la primera y 2-A-1, Etapa Uno, la segunda, del PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, que forma parte de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..

2. Que el PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS es un proyecto habitacional conformado por DOSCIENTAS OCHENTA (280) parcelas unifamiliares, en las que se construirían igual cantidad de unidades de vivienda, según el documento de Parcelamiento debidamente registrado que acompaña a la demanda.

3. Que el documento de Parcelamiento contiene, entre otras cosas, las normas para la administración y conservación de las áreas comunes del Conjunto Residencial.

4. Que en documento complementario del Documento de Parcelamiento, otorgado por la constructora ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, se dispuso que todo lo relacionado a la Administración del conjunto y conservación, reparación o mejoras de las cosas comunes, sería resuelto por los propietarios a través de una Asociación Civil denominada ASOCIACION CIVIL LOS PINOS, constituida y registrada según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., en fecha 30 de agosto de 1989.

5. Que la dirección de dicha asociación se colocó en cabeza de una Junta Directiva elegida por los socios, elección que se llevaría a cabo, en Asamblea de asociados previamente convocada al efecto, una vez se hubiera concluido la construcción y venta de la totalidad de las casas que integran el Parque Residencial Los Pinos.

6. Que la otrora propietaria de las parcelas de terreno, sociedad mercantil PROMOTORA ADOSA, S. A., se propuso llevar a cabo el proyecto con la construcción de DOSCIENTAS OCHENTA (280) unidades de vivienda, que serían vendidas por oferta pública, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Venta de Parcelas, en un plazo máximo de tres (3) años contados a partir del Registro de dicho instrumento, y con obras de urbanismo que serían concluidas en un plazo de tres (3) años contados a partir de la Protocolización del documento complementario antes citado.

7. Que además, dicha empresa, en el documento complementario se reservó entregar a los copropietarios el documento constitutivo estatutario de la ASOCIACION CIVIL LOS PINOS para convocatoria y realización de la Primera Asamblea de miembros de dicha Asociación, en un plazo máximo de doce (12) meses siguientes a la terminación de la construcción de la última de las casas.

8. Que en sentencia dictada por este Tribunal en fecha 16 de noviembre de 2005, en el procedimiento de CONVOCATORIA DE ASAMBLEA intentado por O.M.L., contenido en el expediente Nº 2112 de la nomenclatura de este mismo Juzgado, se declaró que tomando en consideración el contenido del documento de parcelamiento y su documento complementario, el plazo de venta de las parcelas debió precluir el 18 de enero de 1991 y el plazo para la conclusión de los trabajos de urbanismo concluyó el 09 de octubre de 1993 y desde esas fechas ha transcurrido suficiente tiempo – doce (12) años aproximadamente – para que se hubiere concluido la construcción de las casas y la entrega de la asociación civil a los copropietarios.

9. Que la constructora jamás concluyó la construcción de las casas proyectadas, tal y como lo determinó el Tribunal, y como se evidencia del documento mediante el cual PROMOTORA ADOSA, C. A. da en pago a la sociedad de comercio INVERSIONES JORIBAL, C. A., ochenta y cuatro (84) parcelas que forman parte de la Segunda y Tercera etapa de la Urbanización Parque Residencial Los Pinos.

10. Que no obstante la falta de construcción de la totalidad de las casas por parte de la constructora, la administración de las áreas comunes se trató de llevar, como en efecto se hizo, por medio de una mal llamada “JUNTA DE CONDOMINIO”, en contravención a lo que todos los propietarios aceptaron al suscribir el documento de compra venta de sus viviendas, como lo fueron las normas plasmadas en el Documento de Parcelamiento y su documento complementario.

11. Que el 09 de octubre de 1997, conforme la asesoría recibida de las autoridades Municipales de la época, un numeroso grupo de propietarios del Parque Residencial Los Pinos, que en su conjunto no alcanzaban la mayoría de los copropietarios de la Urbanización, constituyeron una Asociación Civil que denominaron “ASOCIACION DE VECINOS PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, mediante Acta constitutiva debidamente registrada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. en fecha 10 de febrero de 1998, la cual pretendió asumir la administración de las áreas comunes del Conjunto Residencial.

12. Que dicha Asociación realizó una serie de gestiones productivas para el Conjunto residencial, a saber la instalación de los teléfonos residenciales, iluminación del talud, mudanza del Parque Infantil, asfaltado de algunas calles, habilitación de la última calle donde quedaba un jardín, entre otras.

13. Que además de tales gestiones, dicha Asociación Civil se arrogó la administración de las cosas comunes, contratando al efecto los servicios de una empresa Administradora quien pretendió llevar la cobranza de las cuotas que corresponden a cada propietario para el mantenimiento de éstas.

14. Que a pesar de ello, surgieron diversos problemas y objeciones con algunos propietarios respecto de la legitimidad de la Asociación Civil para llevar la administración del Parque Residencial Los Pinos, lo cual se tradujo en una significativa morosidad en el pago de los gastos comunes, sin que a la fecha se hubieren podido ejercer acciones legales contra los morosos, en razón que – a criterio de las demandantes – dicha Asociación carecía de cualidad para incoar las acciones pertinentes, en razón que conforme el documento de Parcelamiento y su posterior aclaratoria, es a la ASOCIACIÓN CIVIL LOS PINOS a quien compete la administración, conforme su documento constitutivo estatutario.

15. Que tal situación fue reflejada en principio en la solicitud dirigida a la convocatoria de una asamblea para regularizar la situación legal del Parque Residencial Los Pinos, formulada por otro grupo de propietarios que se arrogaron la condición de miembros de una supuesta Comisión Técnica Asesora, elegidos en una supuesta reunión de propietarios que – según criterio de las demandantes – también resultó ilegítima por adolecer de una convocatoria debidamente realizada y por no contar con la presencia al menos de la mayoría de los copropietarios, solicitud que fue declarada inadmisible por este mismo Tribunal.

16. Que de las actas que integran el Libro de Actas de Asambleas del Parque Residencial Los Pinos, consta que diversas personas, supuestamente elegidas en forma legal, se han arrogado la condición de miembros de la Junta de Condominio del Parque Residencial Los Pinos, Junta que evidentemente – a su decir – también carece de legitimidad toda vez que las supuestas Asambleas en las que fueron elegidas las personas que la han integrado, no fueron convocadas en la forma prevista en el documento constitutivo y estatutos de la ASOCIACION CIVIL LOS PINOS, a quien se le atribuyó la potestad de administrar las cosas comunes, y tampoco han contado con la participación y voto de la mayoría simple de los copropietarios, es decir al menos CIENTO CUARENTA Y UN (141) copropietarios, para que pudiere resultar vinculante su decisión para el resto de los copropietarios.

17. Que del expediente 2112 de la nomenclatura de este mismo Tribunal, consta que en fecha 10 de junio de 2006, el Tribunal se trasladó y constituyó en el Conjunto Parque Residencial Los Pinos con el objeto de presenciar la Asamblea de propietarios convocada por éste luego de la notificación de todos y cada uno de sus propietarios, y en razón de que los propietarios asistentes no cubrían el quórum o mayoría de haberes, se suspendió la reunión y se convocó para una segunda reunión, la cual tendría lugar el día 08 de julio del mismo año, previa publicación de la convocatoria.

18. Que en dicho expediente, la parte solicitante de la convocatoria hizo saber al Tribunal que a pesar de haber entregado el cartel correspondiente en la oficina donde funciona la – a decir de la solicitante – irregular Junta de Condominio que presidía el señor P.G., para su publicación, los miembros de dicha Junta no la realizaron y en tal sentido, se ordenó una nueva convocatoria para la Asamblea que debería celebrarse el 12 de agosto de 2006, y se expidió el cartel de convocatoria, el cual hasta la fecha no fue retirado para su publicación.

19. Que de las actas del Libro de Actas de Asambleas del Parque Residencial Los Pinos consta que en fecha 08 de julio de 2006, oportunidad que había sido fijada para la celebración de la Asamblea, los miembros de la írrita Junta de Condominio levantaron un acta en la que hicieron constar que el Tribunal convocante no se había hecho presente, lo cual – a su criterio – evidencia que éstos ciudadanos conocían la irregularidad de su nombramiento y por ende de su legitimación, por lo que procuraron este ardid para permanecer en sus cargos, en detrimento del régimen que fue plasmado en el documento de Parcelamiento y su documento complementario.

20. Que como se puede apreciar del Libro de Actas de Asambleas del Parque Residencial Los Pinos, el 09 de diciembre de 2005, fue levantada un acta signada con el Nº 1, en el que la pretendida Junta de Condominio, hace constar que fue designada supuestamente según acta notariada y autenticada por la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. en fecha 21 de noviembre de 2005, acta de la supuesta designación que no corre inserta en el Libro, ni consta como fue convocada la asamblea en la que se produjo.

21. Que además, los supuestos miembros de la Junta de Condominio se arrogan unos cargos distintos a los señalados en el acta constitutiva de la Asociación Civil Los Pinos, y ostentan facultades que sólo tienen atribuida los miembros de la Junta Directiva de la mencionada asociación civil.

22. Que la supuesta asamblea celebrada el 21 de febrero de 2008, en la que se eligió en forma – a su parecer – írrita la actual Junta de Condominio, se encuentra viciada no sólo en su convocatoria, sino en la forma en que se dispuso un segundo llamado, toda vez que para que exista una segunda convocatoria, según los estatutos sociales de la Asociación Civil Los Pinos, la misma debe ser hecha con cinco (5) días de antelación, lo cual no se cumplió amén que, tampoco existe un número de propietarios suficiente para que pudiere ser tomada como vinculante la decisión adoptada en la supuesta Asamblea.

23. Que en razón de todas las irregularidades con las que se ha pretendido llevar la administración de las cosas comunes en el Parque Residencial Los Pinos, y luego de haber realizado una serie de gestiones nugatorias para que los propietarios puedan entender la ilegitimidad con la que actúan los miembros de la pretendida JUNTA DE CONDOMINIO, que además realizan gestiones en nombre de la comunidad de propietarios sin estar legalmente legitimados para ello, especialmente frente a las autoridades Municipales en razón de la problemática que ha surgido con la construcción en las 84 parcelas que fueron dadas en pago a la empresa INVERSIONES JORIBAL, C. A., es por lo que ocurren a la vía jurisdiccional para hacer valer sus derechos e intereses, a fin de que cese la conducta ilícita desplegada por quienes se han arrogado y se siguen arrogando la representación de la comunidad, y contra quienes va dirigida la acción.

24. Que resulta necesario expresar que – tal y como lo estatuye la cláusula cuarta del Documento constitutivo estatutario de la Asociación Civil Los Pinos – la duración de dicha sociedad se estableció por tiempo ilimitado y, no obstante, al no haber sido convocada la primera Asamblea desde su constitución el 30 de agosto de 1989, ha ocurrido la causal dispuesta en el referido documento para que la misma se extinga, es decir, dicha sociedad se ha extinguido por falta de las actividades encaminadas a la consecución de su objeto social, tal y como están contempladas en la cláusula Tercera del tantas veces mencionado documento, lo que hace que la comunidad de copropietarios se encuentre en una situación de anarquía jurídica, en razón de no haber sido establecido el régimen de administración de las cosas comunes que evidentemente debe ser designado, toda vez que no se han realizado por parte de la asociación, las actividades propias para el cumplimiento de su objeto social, produciéndose su extinción.

25. Que en atención a la extinción de la sociedad, debe existir pronunciamiento judicial que propenda a la resolución del conflicto legal existente en la comunidad de copropietarios del Parque Residencial Los Pinos, y por ello concluye lo siguiente:

    1. Que ante la mora de la constructora en la entrega de la Asociación Civil, para la celebración de la primera Asamblea de Propietarios y miembros por adhesión de ésta, lo ajustado a derecho – según su criterio – era pedir la intervención judicial a los fines de su convocatoria legal.

    2. Que al no haberse realizado ninguna convocatoria, la administración del Parque Residencial Los Pinos se ha llevado en forma ilegal en razón que ninguna de las personas que se ha atribuido la representación del mismo, tiene o ha tenido legitimidad para hacerlo, por lo que – a su criterio – resulta evidente la nulidad absoluta de las asambleas en las que se designan miembros de la supuesta y mal llamada JUNTA DE CONDOMINIO.

    3. Que se encuentra pendiente de celebración la asamblea convocada por este mismo Tribunal en segunda oportunidad, en razón de no haberse llenado el quórum reglamentario en la primera convocatoria realizada, por lo que no puede celebrarse ninguna asamblea que pueda tener suficiente peso jurídico como para que sea vinculante para los copropietarios, salvo que se hubiere producido en la segunda convocatoria hecha de forma legal.

    4. Que la evidente expiración de la sociedad civil, hace de por si improcedente la continuación del curso de dicha solicitud, y en su defecto debe ordenarse una nueva convocatoria para que un número equivalente a la mayoría de los propietarios establezca el régimen de administración que debe seguirse y la modificación del documento de parcelamiento en tanto y en cuanto tal régimen hubiere sido establecido. En defecto de lo anterior y conforme lo dispuesto en el artículo 764 del Código Civil, a su entender, resulta inminente que el Tribunal disponga del nombramiento de administrador hasta tanto se logre la mayoría requerida para tomar el acuerdo.

    5. Que al no haber sido entregada por la constructora la Asociación Civil Los Pinos a los adquirientes de parcelas del Parque Residencial, ni haber sido convocada por la Junta Directiva elegida en el mismo acto de constitución de ésta, no ha podido celebrarse asamblea válidamente convocada, pues en todo caso la convocatoria ha sido realizada por personas sin cualidad para ello.

    6. Que aún cuando la duración de la Asociación Civil Los Pinos, se estableció de manera ilimitada, ésta se ha extinguido en razón que la falta de convocatoria para la primera Asamblea de Propietarios y miembros por adhesión de dicha asociación, ha hecho que se produzca falta absoluta de actividades encaminadas a la consecución del objeto social, tal y como lo prescribe la cláusula CUARTA del documento constitutivo estatutario.

26. Por lo expresado acude al órgano jurisdiccional para demandar a la comunidad de copropietarios para que convenga o sea condenada por el Tribunal, en las siguientes declaratorias: 1) Nulidad absoluta de las supuestas Actas de Asambleas de Propietarios celebradas los días 21 de noviembre de 2005, 09 de diciembre de 2005, 08 de julio de 2006, 31 de enero de 2007, 25 de abril de 2007, 15 de septiembre de 2007, 07 de octubre de 2007 y 21 de febrero de 2008, y por consiguiente la invalidez de la designación de las JUNTAS DE CONDOMINIO designadas en tales asambleas así como del resto de los acuerdos; 2) Extinción de la duración de la sociedad de la Asociación Civil Los Pinos, plenamente identificada, a la que están asociados por adhesión todos y cada uno de los copropietarios del Parque Residencial Los Pinos, por falta de las actividades encaminadas a la consecución del objeto social; 3) Subsidiariamente, se convoque judicialmente a una Asamblea de Copropietarios con el fin de que, con la presencia y concurso de la mayoría de los propietarios, se proceda a establecer el régimen legal al que se someterá la administración de las cosas comunes, y la modificación del Documento de Parcelamiento en lo que a la administración respecta. 4) Se designe un administrador para que vele por la conservación, reparación y mejoras de las cosas comunes, así como la recaudación de las cuotas que les corresponde pagar a los propietarios, mientras no se obtenga la mayoría requerida para el establecimiento del régimen legal y su designación por los comuneros; 5) Se condene en costas a la demandada.

Las demandantes, acompañaron a su libelo los siguientes instrumentos:

1. Copia certificada del expediente signado con el número 2112 de la nomenclatura de este Tribunal, contentivo del procedimiento de solicitud de CONVOCATORIA DE ASAMBLEA introducido por O.M.L. contra CONJUNTO RESIDENCIAL LOS PINOS, en el que además rielan, entre otros, los siguientes instrumentos:

   1. Copia certificada del documento de Parcelamiento del PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del entonces Distrito Zamora (hoy Municipio Autónomo) del Estado Miranda, en fecha 18 de enero de 1988, bajo el Nº 27, Tomo 1, Protocolo Primero.

   2. Copia certificada del documento Complementario del Documento de Parcelamiento del PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del entonces Distrito Zamora (hoy Municipio Autónomo) del Estado Miranda, en fecha 09 de octubre de 1990, bajo el Nº 13, Tomo 2, Protocolo Primero.

   3. Copia certificada del Documento Constitutivo Estatutario de la ASOCIACION CIVIL LOS PINOS, debidamente registrado en la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del entonces Distrito Zamora (hoy Municipio Autónomo) del Estado Miranda, en fecha 30 de agosto de 1989, bajo el Nº 31, Tomo 10, Protocolo Primero.

2. Copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., en fecha 10 de marzo de 2006, anotado bajo el Nº 12, Protocolo Primero, Tomo 22, mediante el cual PROMOTORA ADOSA, C. A. da en pago a INVERSIONES JORIBAL, C. A., ochenta y cuatro (84) parcelas de la Urbanización PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS.

3. Copia fotostática de un comunicado a los copropietarios e inquilinos del Conjunto Residencial Los Pinos, realizado el 16 de diciembre de 2005 por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MIRANDELA, G2021, C. A. referido al cobro de los gastos por mantenimiento de las cosas comunes.

4. Copia fotostática de la comunicación de fecha 11 de junio de 2007, dirigida por INVERSIONES JORIBAL, C. A., a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipal del Municipio Z.d.E.M., y recibida por dicho ente municipal en fecha 11 de junio de 2007, según copia del sello húmedo que aparece estampado en el instrumento, referida a la construcción del Parque Infantil del PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS.

5. Copia fotostática de la comunicación remitida en fecha 27 de septiembre de 2007 por la empresa INVERSIONES JORIBAL, C. A. a la JUNTA DE CONDOMINIO del Conjunto Residencial Los Pinos, referida a trabajos de construcción en el Conjunto.

6. Copia fotostática de un supuesto BOLETIN INFORMATIVO realizado por la JUNTA DE CONDOMINIO del Conjunto Residencial Los Pinos, del mes de septiembre de 2007, que contiene implícita una convocatoria de asamblea para el 07 de octubre de 2007.

7. Copia fotostática de una comunicación dirigida por una comisión de copropietarios DEL Conjunto Parque Residencial Los Pinos, a la Cámara del Municipio Autónomo Zamora, en fecha 09 de octubre de 2007, recibida por la comisión de urbanismo del Concejo Bolivariano de Zamora el 10 de octubre de 2007, según se evidencia del sello húmedo estampado, relacionada con el informe de la asamblea del 07 de octubre de 2007.

8. Copia fotostática de la comunicación dirigida en fecha 06 de noviembre de 2007, por la ciudadana T.P., supuesta propietaria de la casa 1-B-6 del Conjunto Parque Residencial Los Pinos, a la ciudadana SOLAMEY BLANCO, Alcaldesa del Municipio Z.d.E.M., recibida en el Despacho del Alcalde en la misma fecha según el sello húmedo estampado en la comunicación, referida a la problemática existente en dicho conjunto residencial.

9. Original de la Inspección contenida en la solicitud signada con el Nº 646-07, practicada por este Juzgado en fecha 11 de octubre de 2007, en el Libro de Actas de Asambleas del Parque Residencial Los Pinos, en el que además riela copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. en fecha 18 de junio de 1997, bajo el Nº 39, Protocolo Primero, Tomo 24, que acredita la titularidad de la propiedad de la unidad de vivienda signada con el Nº 1-B-6 a favor de la citada ciudadana T.P..

10. Original de la Inspección contenida en la solicitud signada con el Nº 104-08, practicada por este Juzgado en fecha 12 de marzo de 2008, en el Libro de Actas de Asambleas del Parque Residencial Los Pinos, en el que además rielan los siguientes instrumentos:

    1. Copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. en fecha 25 de abril de 2007, bajo el Nº 42, Protocolo Primero, Tomo 08, que acredita la titularidad de la propiedad de la unidad de vivienda signada con el Nº 2-A-1 a favor de la codemandante ciudadana M.G..

    2. Copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. en fecha 24 de octubre de 1997, bajo el Nº 50, Protocolo Primero, Tomo 09, que acredita la titularidad de la propiedad de la unidad de vivienda signada con el Nº 3-B-11 a favor de la codemandante ciudadana A.M.E..

Las demandantes, en su escrito libelar, piden que se decreten las siguientes medidas cautelares:

1. Prohibición a la Junta de Condominio de la realización o convocatoria de asamblea alguna, así como también de celebrar convenio o acuerdo alguno en representación de la comunidad de propietarios del Parque Residencial Los Pinos, mientras de decide el proceso;

2. Suspensión provisional de los efectos de los acuerdos tomados en las asambleas cuya nulidad se solicita, en especial la que contiene la designación de la Junta de Condominio actual, con excepción de la representación en este juicio. Asimismo se oficie lo conducente al Concejo Municipal del Municipio Zamora, en la persona de su Presidente, para que tengan conocimiento de dicha suspensión.

3. Designación de un ADMINISTRADOR AD HOC para asuma, mientras dure el juicio, las funciones concernientes a la administración de las cosas comunes, fijándose los honorarios del mismo, y se le faculte para recaudar en nombre de la comunidad de propietarios, las cuotas o contribuciones correspondientes a los gastos comunes, incluso judicialmente si fuere necesario. Para ello pide que una vez nombrado y juramentado el auxiliar de justicia se le ponga en posesión de la oficina de Condominio del Parque Residencial Los Pinos por intermedio del Juez Ejecutor competente.

   En relación con tal pedimento cautelar, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:

   PRIMERA CONSIDERACIÓN: El artículo 585 del Código de Procedimiento Civil contiene los principios que rigen lo relativo a las medidas cautelares; en tal sentido, la norma en comento establece:

   Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama

   .

   Del texto transcrito se colige que para la procedencia de la medida cautelar deben estar llenos, de manera concurrente, los siguientes extremos:

1. Que exista presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo , y,

2. Que exista presunción grave del derecho que se reclama.

   No obstante, dado que las accionantes solicitan que este Tribunal decrete medidas cautelares innominadas, previstas en el Parágrafo Primero del artículo 588 eiusdem, se requiere, además de los extremos antes mencionados, el hecho de que hubiere fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra.

   La doctrina ha denominado tales requisitos como “periculum in mora, fumus boni iuris y periculum in damni”.

   Así, se ha determinado que el “periculum in mora” constituye “la probabilidad de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuido en su ámbito económico, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales (...)” (Rafael O.O., “Introducción al Estudio de las Medidas Cautelares Innominadas, Tomo I, pág. 43).

   Entonces, a los fines de precisar la existencia de este requisito en el caso de autos, el Juez debe determinar si en el proceso que se ha iniciado, la sentencia que debiera dictarse en el mismo podrá ejecutarse de manera efectiva, es decir, que para el caso de que las accionantes resultaren vencedoras puedan lograr mediante ella la satisfacción de su pretensión y de su derecho.

   A su vez, la doctrina ha definido el “fumus boni iuris” como la apariencia del buen derecho, es decir, la apariencia de certeza o de credibilidad del derecho invocado por la parte que solicita la medida.

   En tal virtud, para el caso de autos, este Juzgador deberá determinar si las accionantes son titulares, al menos en apariencia, de los derechos en que se fundamenta su pretensión.

   Respecto del “periculum in damni”, la doctrina ha mantenido que tal requisito entraña la probabilidad seria, inminente y acreditada con hechos objetivos que las accionantes, por no decretarse la medida solicitada, sufran lesiones graves o de difícil reparación por parte de la sentencia definitiva.

   SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Además de lo anterior, solicitan las demandantes el nombramiento de un Administrador Ad Hoc, para que vele por el normal desenvolvimiento del Conjunto residencial y por la administración de las cosas comunes, con potestades de recaudar los montos que a cada uno de los propietarios corresponde pagar por concepto del mantenimiento de éstas.

   Ahora bien, la jurisprudencia ha considerado que la designación de administradores ad hoc puede constituir – respecto de la vida de la sociedad – una injerencia indebida por parte del órgano jurisdiccional, toda vez que mediante dicha designación éste podría estar sustituyendo a la Asamblea, que es el órgano máximo de las compañías.

   Sin embargo ese criterio – debatido sólo en sede mercantil – es echado al traste por el dispositivo del artículo 762 del Código Civil en su parte in fine, toda vez que esta Ley permite que el Tribunal sustituya la voluntad de la Comunidad Ordinaria de Propietarios, en el caso de que no se lograse la mayoría requerida para adoptar cualquier tipo de decisiones, y con mayor razón si – dados los estatutos sociales de la asociación civil que debería regir a la comunidad en lo que a las cosas comunes respecta – tal mayoría sólo será posible concertarla luego de la declaratoria de extinción de la ASOCIACIÓN CIVIL LOS PINOS, si así resultare en definitiva. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   TERCERA CONSIDERACION: Estima este juzgador que de los documentos que cursan en autos, surge la presunción del derecho que se pretende puesto que, de un lado, se desprende la condición de las demandantes de copropietarias del Conjunto Parque Residencial Los Pinos, y, de otro, las reglas que fueron impuestas al momento de protocolizarse el Documento de Parcelamiento y su documento complementario, para el mantenimiento y administración de las áreas comunes, así como las normas que establecen el procedimiento para la convocatoria de asambleas, verificación del quórum reglamentario para la toma de decisiones y limitaciones al ejercicio del derecho a decidir en la Asamblea, contenidas en el Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la ASOCIACION CIVIL LOS PINOS, cuya trasgresión puede producir la nulidad de los acuerdos tomados. Asimismo, de tales documentos se deduce que la conducta esgrimida por la constructora en el sentido de encontrarse en mora en la terminación de la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL proyectado, podría haber extinguido la sociedad civil previamente constituida para regir la administración de las cosas comunes, y en consecuencia los actos celebrados por algunos propietarios y peor aún, las decisiones por éstos adoptadas, incluso la designación de miembros de la Junta de Condominio actual, podrían estar inficionados de nulidad absoluta, por lo que deben ser tomadas las precauciones del caso para que no quede acéfala la administración del Parque Residencial, lo cual podría ocurrir con la suspensión provisional de efectos solicitada, toda vez que existe la presunción grave que la Junta de Condominio requiera celebrar convenios con la actual constructora de las ochenta y cuatro (84) parcelas restantes que faltaban por construir para la terminación del proyecto, y también con las autoridades municipales, situación que – de declararse con lugar la presente acción – podría ocasionar lesiones graves no sólo a los derechos de las accionantes, sino también a los derechos del resto de los copropietarios, los cuales no podrían ser reparados ni siquiera con una sentencia favorable.

   Por consiguiente, están llenos los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil: la presunción del derecho que se reclama y de que la ejecución del fallo pudiere quedar ilusoria, así como también el presupuesto del Parágrafo Primero del artículo 588 eiusdem, es decir el fundado temor de que se produzcan lesiones graves o de difícil reparación por parte de la sentencia definitiva a los derechos de las accionantes.

   Además, en el caso que nos ocupa, el decreto de la suspensión provisional de los acuerdos tomados, trae como lógica consecuencia que deba necesariamente decretarse la segunda de las cautelares para salvaguardar los intereses de toda la comunidad de copropietarios, y teniendo como fundamento la potestad que el mismo Código Civil confiere al Juez para el nombramiento de administrador. ASI SE DECLARA.

   CUARTA CONSIDERACIÓN: En consecuencia, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de las cautelares solicitadas este Tribunal las decreta en los términos siguientes:

1. Se SUSPENDEN provisionalmente los efectos de los acuerdos tomados en las Asambleas de Propietarios del Conjunto Parque Residencial Los Pinos en fechas 21 de noviembre de 2005, 09 de diciembre de 2005, 08 de julio de 2006, 31 de enero de 2007, 25 de abril de 2007, 15 de septiembre de 2007, 07 de octubre de 2007 y 21 de febrero de 2008, y por ende la ejecución de cualquiera de ellos, con excepción de la representación que, de la denominada Junta de Condominio y de la Comunidad de Propietarios, debe ejercer en este proceso judicial su Presidente, ciudadano T.A.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 2.944.745. En tal sentido, conforme el pedimento de las accionantes, a fin de evitar se proceda a la realización de cualquier gestión en representación de la comunidad por parte de los miembros de la denominada Junta de Condominio, particípese de dicha suspensión, al Concejo Municipal del Municipio Autónomo Z.d.E.M., por órgano de su Presidente; a la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., por órgano de la Síndico Procuradora Municipal. Líbrense oficios y entréguense al Alguacil de este Despacho para su consignación en los Despachos correspondientes. Cúmplase.

2. Consecuencialmente a lo anterior, se PROHIBE a la denominada JUNTA DE CONDOMINIO del conjunto PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, la realización o convocatoria de cualquier Asamblea de Propietarios, así como también la celebración de convenio o acuerdo alguno aduciendo la pretendida representación de la comunidad de Propietarios del PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, mientras se decide el presente juicio.

   Para la práctica de la notificación de las cautelares decretadas se exhorta amplia y suficientemente al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción judicial del Estado Miranda, a quien se ordena remitir – adjunto a oficio – el Despacho de comisión correspondiente con las inserciones de Ley, una vez sea designado el auxiliar de justicia que, conforme lo que más adelante se determinará, se encargará de la administración de las cosas comunes mientras se decide la presente acción. Cúmplase.

3. Se designa ADMINISTRADORA AD HOC, para que vele por el normal desenvolvimiento del Conjunto residencial y por el mantenimiento de las cosas comunes, a la ciudadana A.F.P.C., quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.486.821, a quien se ordena notificar para que manifieste su aceptación o excusa del cargo, y en el primero de los casos preste el juramento de ley. Dicha auxiliar de justicia tendrá las más amplias potestades de administración y representación de la comunidad de propietarios, con excepción de la representación para lo que respecta a este juicio. En tal sentido deberá asumir la administración de los gastos correspondientes a las cosas comunes, utilizando para ello, si lo considera pertinente, los servicios de la empresa administradora que para este momento ejerce dichas funciones, con facultades para recaudar de los propietarios los montos correspondientes a los gastos para el mantenimiento de las cosas comunes, incluso judicialmente, si fuere el caso, pudiendo para ello otorgar los poderes correspondientes a los abogados que considere necesarios. Asimismo, como quiera que el servicio que prestará la Administradora Ad Hoc, lo será en beneficio de toda la comunidad de copropietarios, mientras se decida la presente acción, deberá percibir la remuneración, que a título de honorarios profesionales, fija prudencialmente este Tribunal en un cinco por ciento (5%) de los gastos mensuales para el mantenimiento de las cosas comunes, los cuales serán sufragados por la comunidad de propietarios, e incorporados a las facturas correspondientes a tales gastos comunes. Asimismo, tendrá la facultad de designar, previa consulta y autorización del Tribunal, cualquier auxiliar que requiera a fin de cumplir con la misión encomendada por este Tribunal.

   En consecuencia, líbrese boleta de notificación a la ADMINISTRADORA AD HOC designada, y entréguese al Alguacil de este Despacho para su práctica. Cúmplase.

   EL JUEZ,

   A.J.F.D..

   LA SECRETARIA,

   R.S.M..

   EXP. Nº 2499-08.

   AJFD/RSM.