Decisión nº 3226-11 de Juzgado Cuarto de Municipio de Vargas, de 19 de Julio de 2011

En el cumplimiento de entregar el bien arrendado, y por consecuencia de ello, haga entrega formal y material del inmueble en las mismas buenas condiciones en que le fuera entregado, sin plazo alguno y con todos los servicios al día.

Por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios el pago de la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500,oo) que aparece deber por el retardo en la entrega del inmueble, mas QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,oo) diarios por cada día de retraso en la entrega, contados a partir del día 16/03/11, hasta la total desocupación del local comercial.

En pagar las costas y costos que se originen por el presente juicio.

Estimó la demanda en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.500,oo), equivalente a Noventa y Ocho punto sesenta y ocho Unidades Tributarias (98,68 U.T.).

Solicitó al Tribunal de conformidad con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decrete Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble local comercial arrendado, poniéndolo en posesión del mismo por ser su propietario.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

En su escrito de contestación consignado en fecha 03/05/11, inserto a los folios 41 al 53, el abogado M.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.088, dio contestación a la demanda incoada en contra de su representado, ciudadano: J.N.D.G., en los términos siguientes:

Capítulo I

De los Hechos

Señaló que dice el actor en su escrito, que consta en contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 14/12/05, inserto bajo el Nº 77, Tomo 220 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 15/12/05, inserto bajo el Nº 57, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que dio en arrendamiento al ciudadano: J.N.D.G., un LOCAL COMERCIAL situado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas.

Que inicialmente el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.7.000,oo) mensuales, por un período de tres (3) años, y que vencido este lapso se convino que fuese de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo), por una prórroga legal de dos (2) años. El canon se pagaría por mensualidades adelantadas, el primer día de cada mes.

Añade que la vigencia del único contrato de arrendamiento suscrito entre las partes era por tres (3) años fijos, contados a partir del día 01/03/06, hasta el 01/03/09, hasta el 01/03/11, se cumpliría la prórroga legal y utiliza como fundamento la cláusula tercera del contrato.

Agrega asimismo, que las partes convinieron un contrato por un tiempo determinado, y vencido éste se iniciaría la prórroga legal por un lapso superior al que establece la ley, en beneficio de El Arrendatario, o sea, la intención fue que quedara expresamente convenido que la relación se extinguía el 01/03/11, incluyendo el cumplimiento de la prórroga legal.

Que en fecha 08/12/10, el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, conforme a la solicitud Nº 2702-10, notificó judicialmente a El Arrendatario de la obligación legal y contractual que tenía de entregar el local comercial arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, conforme a la cláusula sexta del contrato, con el pago del día de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano, de acuerdo a la cláusula décima.

Que prosigue señalando, que La Arrendataria ha hecho caso omiso a sus obligaciones, y demanda la cláusula penal establecida en la cláusula décima cuarta del contrato, por lo que reclama a la demandada: “…la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.500,oo), por los quince días transcurridos desde el 1º de marzo de 2011 hasta el 15 de marzo de 2011, ambas fechas inclusive, lo cual igualmente se demanda el pago de dicha obligación prevista contractualmente y permitida por la Ley, más de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,oo) diarios por cada día que transcurra a partir del día 16 de Marzo inclusive hasta la fecha de entrega o desocupación del inmueble, lo cual se demanda por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios causados…”

Alegó igualmente que fundamenta su acción en los Artículos 1579 y 1160 del Código Civil, 38, 39 y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que finalmente demanda a su representado J.N.D.G., en su condición de arrendatario del local comercial ubicado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas, de acuerdo con el siguiente petitorio:

En el cumplimiento de entregar el bien arrendado, y por consecuencia de ello haga entrega formal y material del inmueble en las mismas buenas condiciones en que le fuera entregado, sin plazo alguno y con todos los servicios al día.

Por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios el pago de la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.500,oo) que aparece deber por el retardo en la entrega del inmueble, más QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,oo) diarios por cada día de retraso en la entrega, contados a partir del día 16/03/11, hasta la total desocupación del local comercial.

En pagar las costas y costos que se originen por el presente juicio.

Capítulo II

DE LA CONTESTACIÓN

Negó, rechazó y contradijo que el contrato pueda interpretarse como el actor lo señala en su libelo.

Negó, rechazó y contradijo que el contrato se haya celebrado por tres años, como lo señala el actor.

Negó, rechazó y contradijo que se haya vencido prórroga legal alguna.

Negó, rechazó y contradijo que su representada esté incumpliendo con el contrato de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que su representada esté obligada o adeude al demandante cantidad por penalización alguna, y mucho menos la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.500,oo).

Negó, rechazó y contradijo que su representada esté obligada o adeude al demandante cantidad por penalización alguna, y mucho menos la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,oo) diarios por cada día de retraso en la entrega.

Negó, rechazó y contradijo que su representada esté obligada a entregar el inmueble arrendado, pues aún no se ha cumplido con el tiempo de Ley, para la finalización del mismo.

Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con el contrato.

Alega que es cierto, que desde hace cinco (5) años, es decir, desde el 01/03/06, hasta la presente fecha, su representado J.N.D.G., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano M.J.O.H., siendo que este último cedió en calidad de arrendamiento un local comercial ubicado en la Calle Los Baños, jurisdicción de la parroquia Maiquetía.

Lo anterior según se evidencia de contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 14/12/05, anotado bajo el Nº 77, Tomo 220, de los Libros de Autenticaciones, lo otorgó su representado como Arrendatario, y en fecha 15/12/05, anotado bajo el Nº 57, Tomo 78, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, lo otorgó el ciudadano M.J.O.H. como arrendador.

Que en ese contrato se estableció un canon de arrendamiento inicialmente de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.7.000,oo), y posteriormente se elevó a NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo), pagaderos por mensualidades anticipadas, el primer día de cada mes. Siendo en la actualidad que se mantiene vigente ésta última cantidad.

Que en fecha Noviembre de 2010, su representado se vio sorprendido con dos actuaciones del arrendador, la primera de ellas consistió en una carta dirigida a su representado, por parte del arrendador, en la que señalaba que la cuenta corriente en el Banco Banesco Nº 0134046827-4683010788, donde se le hacían los pagos del alquiler sería cancelada; y luego con la realización de una notificación que le fue practicada por el Juzgado Tercero de Municipio del Estado Vargas, en las que el ya identificado ciudadano M.J.O.H., le notificó a su representado:

PRIMERO: Que de conformidad con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, específicamente la cláusula tercera, le ratificó la no renovación de la relación de arrendamiento, y que conforme a lo acordado y convenido entre las partes, la prórroga legal prevista en el contrato a beneficio de El Arrendatario se cumple el día primero (1º) de marzo de 2011. Estando en la obligación legal y contractual de entregar el inmueble para la citada fecha.

SEGUNDO: Que tienen la obligación legal de entregar el local arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, conforme a la cláusula sexta del contrato, con el pago de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano, de acuerdo a la cláusula décima del contrato, con el pago de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano, de acuerdo a la cláusula décima del contrato, todo ello en virtud de la terminación de la relación arrendaticia

.

Que como antes se señaló, su representado se vio sorprendido, habida cuenta la interpretación unilateral y acomodaticia del contrato, en la que pretende sorprender en la buena fe a su representado con la misma, haciendo creer, o pretendiendo convencer con las menciones y dichos que formuló, que el contrato ha expirado, incluyendo, a su decir, la prórroga legal, hecho que desde ya negaron y contradijeron, por ser absolutamente falso.

Que el referido arrendador, en atención a los hechos expuestos y siguiendo la conducta antes señalada, recibió los pagos con toda normalidad, hasta que en fecha 01/02/11, cuando su representado fue a pagarle se rehusó a recibir el canon de arrendamiento sin dar ningún tipo de explicación.

Como quiera que inexplicablemente el arrendador M.J.O.H., se negó a recibir el pago del alquiler del local arrendado, su representado J.N.D.G., hubo de acudir a la consignación arrendaticia, por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Estado Vargas, y esta depositando oportuna y tempestivamente los cánones correspondientes, según consta de expediente de consignación Nº 712-11, llevado por ese juzgado.

Por las razones antes expuestas, niegan, rechazan y contradicen todos y cada una de las pretensiones del actor.

Capítulo III

DE LA CUANTÍA

Impugnó desde ya la cuantía señalada en el escrito de la demanda por el actor, a tenor de la numerosa Jurisprudencia establecida por nuestro Tribunal Supremo de Justicia, a la L.d.A. 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual citó.

Es decir, habida cuenta los argumentos establecidos en la presente contestación, la acción se corresponde a Tres (03) años treinta y seis (36) meses, correspondiente a la prórroga legal multiplicados por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo) mensuales, que es igual a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.324.000,oo), es decir, CUATRO MIL DOSCIENTAS SESENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (4.263 U.T.).

Por esa razón, impugnó la cuantía por Insuficiente, y por este argumento que debe ser considerada la cantidad señalada, y solicita al Tribunal que de conformidad con el Artículo 38 ejusdem, decida lo conducente como punto previo a la sentencia definitiva.

Que en todo caso, jamás podría establecerse una cuantía en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.500,oo) o 98,68 U.T., en un contrato de arrendamiento con un contenido económico de Cinco (5) años de duración, con un último canon de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo) mensuales, y una cláusula penal de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,oo) diarios.

Por las razones antes expuestas en cuanto a la estimación de la acción, impugnó la señalada por el actor. Y asimismo, pidió que sea declarada sin lugar con la correspondiente condenatoria en costas.

DE LA RECONVENCIÓN

En el mismo escrito de contestación a la demanda, el apoderado de la parte demandada, Dr. M.G., formuló RECONVENCIÓN contra el actor, ciudadano: M.J.O.H., en los siguientes términos:

DE LOS HECHOS Y DEL CONTRATO

Que el fundamento de la relación contractual entre el ciudadano M.J.O.H. y su representado J.N.D.G., en el presente caso, es un contrato de arrendamiento que versa sobre un local Comercial ubicado en la Calle Los Baños, Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía del Estado Vargas.

Que este instrumento fundamental de la relación se firmó por parte de su representado en una Notaría Pública (Tercera) de Barquisimeto, Estado Lara, y por el Arrendador, ante una Notaría Pública (Segunda) del Estado Vargas.

Señaló lo establecido en la Cláusula Tercera del referido contrato de Arrendamiento, y a tales efectos alegó que puede observarse luego de hacer una lectura detenida de la señalada cláusula, que el Arrendador aquí demandado reconvenido, celebró un contrato de cinco (5) años con su representado; que de esta lectura detenida, debe concluirse, que el contrato es a cinco (5) años, y que el término real debe transcurrir entre el 01/03/06, al 01/03/11, y luego de este período transcurrirá naturalmente y de pleno derecho la prórroga legal.

En este sentido, señaló lo dispuesto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a la duración de la prórroga legal, el cual citó íntegramente.

Que puede entenderse que una vez vencido el lapso estipulado, comenzará el cómputo de la prórroga legal. Así se establece una hipótesis en la que exista una relación arrendaticia de una duración mayor de un (1) año, y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Que cabe destacar dos aspectos jurídicos relevantes a la luz de tal disposición:

En primer lugar, de ser cierta la interpretación del arrendador, en cuanto a que el contrato se celebró por un período de Tres (3) años, ¿Cómo es que se establece una prórroga legal de Dos (2) años? En abierta contradicción con la disposición legal.

En segundo lugar, La naturaleza jurídica de la prórroga legal, según la propia ley especial, señala que esta es potestativa para el Arrendatario y obligatoria para el Arrendador, si de antemano se establece un plazo absolutamente diferente al ordenado en la Ley “dentro del contrato”, y luego no señala en ninguna de sus cláusulas que este término es potestativo, luego entonces, el arrendatario es obligado a permanecer este tiempo atado al contrato y al local, contradiciéndose de esta forma el espíritu de la institución de la prórroga legal. Disposiciones de estricto orden público.

Que puede observarse que se ha desnaturalizado en el caso concreto la institución de la prórroga legal, y ha pretendido el arrendador con la redacción de la cláusula tercera, disfrazar un contrato de arrendamiento con un término de cinco (5) años, con uno supuesto de tres (3) años, más dos (2) años de una simulada prórroga legal.

Cito lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al respecto señaló que a mayor abundamiento puede observarse que la prórroga legal no puede dejarse al arbitrio del Arrendador, pues como en el presente caso, ocurre que la manipulación de la misma valiéndose de su condición frente al débil jurídico, y ante la necesidad de su representado de arrendar el inmueble, se impongan condiciones en las que se pretende burlar los derechos del arrendatario.

Señaló igualmente lo dispuesto en el artículo 7 ejusdem, y en tal sentido alegó que no puede permitirse que el contrato que sirve de fundamento a la presente acción, quede a la simple y acomodaticia interpretación del arrendador, pues es un derecho irrenunciable de su representado, la correcta aplicación e interpretación del contrato, y las instituciones que informan el derecho inquilinario y que lo distinguen de otras áreas del derecho.

Invocó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señalando que este artículo faculta amplia y suficientemente al Sentenciador, para interpretar la oscura redacción de la cláusula tercera del contrato, en concordancia con los requisitos legales irrenunciables que lo rigen, así lo solicita formalmente.

Capítulo III

PETITUM

Por cuanto de las razones de hecho y de derecho expuestas se concluye de forma clara y precisa que el contrato de arrendamiento celebrado entre J.N.D.G., y el ciudadano M.J.O.H., pretendió señalar que el término del mismo es de tres (03) años y dos (02) de prórroga legal, y de una correcta interpretación de la mencionada cláusula tercera, se desprende claramente que se debe tener por un lapso de cinco (05) años, la duración del mismo, y por cuanto esa primera interpretación atenta contra los derechos irrenunciables de su representado, es que siguiendo instrucciones de éste, por medio de la presente acción, demanda formalmente al ciudadano M.J.O.H., en su condición de Arrendador para que convenga o formalmente así sea declarado por el Tribunal, en que en el contrato firmado entre las partes sobre un arrendamiento, de un local comercial ubicado en la Calle Los Baños, Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía, según consta de Documentos otorgados por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 15/12/05, anotado bajo el Nº 77, Tomo 220, de los Libros de Autenticaciones, y en fecha 15 de Diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 57, Tomo 78, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en la Cláusula Tercera, debe tenerse como término real del contrato, el lapso de CINCO (05) años, que fue la verdadera intención de las partes, contados a partir del 01 de marzo del año 2006, en estricta interpretación y observancia de las normas ya transcritas, y así formalmente lo solicita, y no como pretendió disfrazar, conforme aparece redactada. Lo resaltado del Tribunal.

Capítulo II

PERTINENTES CONCLUSIONES

Que es obvio y evidente en fuerza de los hechos expuestos, que el ciudadano arrendador aquí demandado, haciendo prevalecer su posición frente al débil jurídico, pretendió disfrazar el término del contrato, manipulando a su antojo el concepto y la institución propia del derecho inquilinario, como es la prórroga legal, como antes se señaló, no sólo manejando su inicio, desarrollo y terminación a su leal y saber entender, sino que además pretendió desnaturalizarla a establecerla como obligatoria en el contrato, ya que en ninguna parte se señaló que era potestativa para el Arrendatario, quien en caso de incumplimiento de este término se exponía a la acción de cumplimiento de contrato o incluso de daños y perjuicios. Adicionalmente, tal y como lo han comentado autores de la doctrina patria, la prórroga legal es tan potestativo del arrendatario, que puede usarla total o parcialmente a su voluntad unilateral.

Por esta razón, en fuerza de los hechos expuestos es que la presente demanda debe ser declarada Con Lugar y señalar la correcta interpretación de los hechos en concordancia con las disposiciones legales que informan la materia inquilinaria, a los efectos de evitar la violación de principios de orden público.

Por último resaltó que la mal intencionada interpretación de las tantas veces mencionada cláusula tercera del contrato, puede conducir al secuestro del inmueble en caso del accionar del aquí demandado, por lo que desde ya a todo evento se reserva las acciones necesarias para el resarcimiento de los daños y perjuicios en caso de concretarse la temeraria acción.

Pidió que la citación del demandado M.J.O.H., sea practicada en la Calle de Jefatura a El Cristo, frente al Mercado Principal de Maiquetía, Bazar Maiquetía del Estado Vargas.

Estimó la demanda en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), equivalente a UN MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.184 U.T.).

Consignó como anexos de su escrito, marcado “A”, Contrato de Arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 15/12/05, anotado bajo el Nº 77, Tomo 220, en copia certificada.

Marcado “B”, Contrato de Arrendamiento otorgado en fecha 15/12/05, anotado bajo el Nº 57, Tomo 78, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en copia certificada.

Marcado “C”, copia simple de la Carta fechada en día 17/11/10, emanada del ciudadano M.J.O.H..

Marcado “D”, copia simple de la notificación realizada por el Juzgado 3º de Municipio del Estado Vargas, bajo el Nº 2702.

Marcado “E” y “F”, copias simples de constancias de consignación arrendaticias realizadas por ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN SU ESCRITO DE

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Conforme al escrito de Contestación a la Reconvención consignado en fecha 06/05/11, cursante a los folios 86 al 88 del expediente, la parte actora reconvenida, dio contestación a la reconvención en los términos siguientes:

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, toda vez que los hechos no se ajustan a la realidad del contrato y el derecho invocado se ha hecho en forma tergiversada, favoreciendo a la parte demandada reconviniente.

Que no es cierto que su mandante pretenda disfrazar una relación de arrendamiento de cinco años, ni que la prórroga legal sea al arbitro de este, ni que la aplicación e interpretación del contrato sea de forma acomodaticia a favor de su mandante.

Que el demandado reconviniente pretende hacer ver un contrato de arrendamiento como un contrato de adhesión, donde el solo se adhirió a los designios de su mandante. Ello jurídicamente no es así, el contrato es una convención, un acuerdo entre las partes, y todas las cláusulas contenidas fueron convenidas y aceptadas por las partes, la cláusula tercera fue redactada de esa forma porque así lo convinieron y discutieron las partes, de hecho es el demandado quien firma primero el contrato por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, y luego lo hace su mandante ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, luego es el demandado quien manifestó primero la aceptación de las cláusulas del contrato con su firma, de hecho pudo haber introducido cambios antes de firmarlo, pero todo quedo como se conversó y acordó.

Que la razón de ser de dicha cláusula era que la parte demandada reconviniente quedare obligado en la relación contractual por tres años, luego en la prórroga legal de dos años , él tenía la potestad de continuar o entregar el inmueble sin que tuviese obligado a cumplir todo el plazo, o sea, se aplicaba la naturaleza de la prórroga legal, así si al inquilino, el demandado reconviniente, quería interrumpir la relación contractual en cualquier momento de los dos años no quedaba obligado por el resto del tiempo que restaba del plazo convenido como prórroga legal, esa fue la intención de las partes. Para dicha oportunidad todo le pareció perfecto al demandado, ahora que ha apreciado la buena ubicación del local y ante su negativa de celebrar un nuevo contrato con el respectivo ajuste del canon, pretende extender la relación arrendaticia en su beneficio y en perjuicio de su mandante, quien no puede hacer ajustes en el canon, salvo que el órgano administrativo respectivo lo establezca, lo cual requiere de un plazo prolongado mientras se desarrolla el respectivo procedimiento, lapso que aprovecha el demandado para seguir pagando un canon bajo, explotando a lo máximo los beneficios del local y obteniendo mejores ganancias al mantener congelado el canon.

Ahora pretende el demandado reconviniente hacer ver que la relación de arrendamiento era por cinco años, si fue así, ¿porque aceptó la formula planteada en la cláusula tercera del contrato?, ¿porque firmó un contrato que no establecía los cinco años que dice haber convenido?, sencillamente porque así lo acordaron las partes, lo discutieron y convinieron en que esa forma era la que más convenía a ambas partes. Sin embargo, el demandado reconviniente le conviene ahora cambiar la interpretación y alcance de la cláusula, otorgándole efectos que no fueron los convenidos y pretendiendo extender la relación contractual al negarse a aceptar que la prórroga legal ya transcurrió y que está en la obligación legal y contractual de entregar el local libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

La cláusula no está redactada para darle interpretaciones acomodaticias, tiene el sentido y alcance que las partes le dieron, la cláusula ni las disposiciones del contrato dicen que el arrendatario debe forzosamente disfrutar la prórroga legal por los años convenidos, y así se hizo intencionalmente para que después de cumplidos los tres primeros años convenidos y comenzada la prórroga legal, el arrendatario pudiere entregar el local en cualquier momento sin que tenga alguna otra distinta obligación a las propias de la entrega. Esta fue la intención y en este sentido fue que se convino dicha cláusula y que ahora el demandado reconviniente pretende desconocer y tergiversar, al pretender que la prórroga legal se inicia el primero de marzo de 2011 y permanecer en el local hasta marzo de 2013 con el mismo canon de arrendamiento, sin permitir ajuste alguno en el mismo, a pesar de la inflación que desde el año 2009 se ha generado.

Recalcó que no hay quebrantamiento de normas de orden público, mas bien las partes han convenido un plazo mayor al previsto en la ley en beneficio del arrendatario, a quien la Ley protege con dicha figura y al que la cláusula no desprotege, mas bien le amplía el derecho que le corresponde por concepto de prorroga legal.

Que la reconvención propuesta son los mismos hechos controvertidos en la cláusula principal, no es un hecho nuevo o distinto al demandado, es el mismo hecho que provocó la discordia entre las partes y que motivó al ejercicio de la presente acción, que solo tiene dos tesis: la propuesta en la demanda y la propuesta en la contestación, la reconvención no tiene ninguna razón de ser, no constituye un hecho distinto al principal, razón por la cual el mismo ha debido ser declarado inadmisible o improcedente en la sentencia definitiva y así formalmente solicitó que sea decretado.

Por todos los argumentos anteriormente expuestos, es por lo cual, la reconvención propuesta no puede prosperar, y es por ello que el término del contrato no puede ser el lapso de cinco años, contado a partir del día primero de marzo de 2006, sino como fue convenido y quedó escrito en la cláusula tercera del contrato y así formalmente pidió sea decretado, declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención, con expresa condenatoria en costas.

En cuanto a la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada, la misma sugiere que debe hacerse a razón de tres (3) años a Nueve Mil Bolívares, se preguntan: En el supuesto de que el contrato es de cinco (05) años como lo alega en su contestación, ¿Por qué la estimación debe hacer a tres años?, en el supuesto de que el demandado pagó los primeros tres años a Siete Mil Bolívares y los dos últimos a Nueve Mil Bolívares, ¿Por qué tres años Nueve Mil Bolívares?, ¿El subconsciente ha traicionado al demandado y ha terminado por confesar que la relación fue por tres años?.

Que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil es claro, sólo cuando la relación de arrendamiento es a tiempo indeterminado, es cuando se acumulan las pensiones de arrendamiento de un año, en los demás casos, es sobre las pensiones que se litigue, como en este caso se demando accesoriamente el cumplimiento de la cláusula penal, apreciada en una cantidad líquida y exigible, mas el cumplimiento de la entrega del inmueble arrendado, que constituye una obligación de hacer que no puede ser compensada con el pago de alguna suma de dinero, es por lo que la estimación realizada en el libelo es la correcta. La verdad de la impugnación hecha es que la parte demandada pretende aumentarla para obtener mejores costas, pero de ser así este Tribunal no sería el competente para conocer de la acción, pues correspondería a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, los que deben decidir la presente controversia, ya que excedería las Tres Mil Unidades Tributarias señaladas en el Artículo 1º de la Resolución Nº 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial Nº 39152, de fecha 02/04/09.

En cuanto a la estimación hecha por el demandado reconviniente en su reconvención de Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000,oo), impugnó la misma por ser exagerada y carecer de fundamento alguno que la sustente, la forma que fue determinada ha sido a un simple capricho del demandado, con el objeto de solo aumentar la cuantía de la causa, al tratarse de la interpretación de una cláusula contractual, la estimación puede ser suficiente con Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo) y así formalmente pidió sea declarado.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Conforme al escrito de pruebas consignado en fecha 23/05/11 por la parte demandada reconviniente mediante su apoderado judicial, cursante a los folios 91 y 92 del expediente, el demandado promovió pruebas en los siguientes términos:

DOCUMENTALES

Contrato de Arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 14/12/05, anotado bajo el Nº 77, Tomo 220 de los Libros de Autenticaciones, lo otorgó su representado como Arrendatario, y en fecha 15/12/05, anotado bajo el Nº 57, Tomo 78, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, lo otorgó el ciudadano M.J.O.H., como Arrendador. Instrumentos que fueron consignados en la oportunidad de la contestación de la demanda y la formalización de la Reconvención, marcados “A” y “B” y corren en autos.

Utilidad y Pertenencia: Que estos documentos han servido de instrumento fundamental de la acción, tanto de la demanda como de la reconvención, pues contienen la voluntad de las partes. Así los promueve, muy especialmente la Cláusula Tercera, la cual reza:

TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de Tres (03) año fijo (sic). Contrato (sic) a partir del día PRIMERO (01) de MARZO DEL DOS MIL SEIS (2006) hasta el PRIMERO (01) de MARZO de 2009 y desde el PRIMERO (01) DE MARZO De 2009 hasta el PRIMERO DE MARZO DE 2011 se cumple la prórroga legal, (sic) y entrega material del inmueble Arrendado, EL ARRENDATARIO queda notificado desde este momento que el ARRENDAMIENTO objeto de este contrato no se renovará y este Renuncia (sic) a su derecho preferencial sobre el Inmueble, en ningún caso opera, la tácita reconducción del mismo

.

Que de esta lectura detenida, debe concluirse, que el contrato es a CINCO (05) AÑOS, y que el término real debe transcurrir entre el primero de marzo de 2006, al primero de marzo de 2011, y luego de este período transcurrirá naturalmente y de pleno derecho la prórroga legal. Asimismo, se ratifica que NO SEÑALA en ninguna de sus cláusulas que este término es POTESTATIVO, luego entonces, EL ARRENDATARIO, es obligado a permanecer este tiempo atado al contrato y al local, contradiciéndose de esta forma el espíritu de la institución de la prórroga legal. Disposiciones de estricto orden público.

Promovió marcados “A”, “B”, “C” y “D”, certificación de constancias de consignación arrendaticias originales, realizadas por su representado a favor del ciudadano M.J.O.H., por ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, consignación identificada como Nº 712-11, por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo) cada una, correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2011.

Utilidad y pertinencia: Con las documentales que promueve, se demuestra la solvencia de su representado frente al demandante reconvenido, pues las mismas se han hecho a su favor, cumpliendo con los requisitos formales señalados en la legislación especial. Y que esas cantidades de dinero están depositadas a la orden del mencionado ciudadano, titulo de cánones de arrendamiento por los meses que allí se señalan.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

Conforme al escrito de pruebas consignado en fecha 23/05/11, por el apoderado de la parte actora Dr. J.C.M.F., cursante al folio 99 del expediente, ésta promovió pruebas en los siguientes términos:

CAPITULO UNICO

Reprodujo el merito favorable de los autos en especial:

El contrato de arrendamiento que cursa a los folios 07 al 13 del Expediente, resaltando el contenido de la cláusula tercera en su alcance y efectos que las partes le dieron.

La notificación judicial cursante a los folios 14 al 29, la cual no fue impugnada y de la cual se desprende la intención de su mandante, la cual no fue cuestionada ni rechazada por el demandado.

DE LA DECISION

Conforme a lo alegado en el libelo, se trata en el caso objeto de la presente decisión, de una acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano: M.J.O.H., debidamente asistido por el abogado J.C.M.F., en su carácter de arrendador del inmueble objeto del juicio, contra su arrendatario ciudadano: J.N.D.G., derivada del contrato de arrendamiento suscrito en forma autentica entre ellos, que califica como de Tiempo Determinado, cuya duración según se estipula, era por tres (03) años fijos, que se computaría a partir del día 01/03/06 hasta el 01/03/09, y que desde el 01/03/09, hasta el 01/03/11 se cumplía la prórroga legal, tal y como quedó establecido por las partes en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, correspondiéndole legalmente la establecida en el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegando que en fecha 08/12/10, pese a lo convenido, llevó a cabo una Notificación Judicial a través del Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con el fin de notificar al arrendatario aquí demandado, de la ratificación de su voluntad de no prorrogar el contrato, y del vencimiento de la prorroga legal para la fecha 01/03/11, a consecuencia de la cual tiene la obligación legal y contractual de entregar el local comercial arrendado. Solicitando de forma expresa, la aplicación de la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento, donde se estableció una Cláusula Penal por mora en la entrega del inmueble, consistente en el pago de la cantidad equivalente a Quinientos Bolívares (Bs.500,oo) diarios, cuyo pago pide por vía subsidiaria como indemnización por daños y perjuicios. Siendo por los hechos expuestos, que procedió a demandar por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de los términos de duración y de prorroga concedidos al demandado, conforme a los pedimentos propuestos en su petitorio, que son el cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, el pago de la indemnización derivada de la aplicación de la cláusula penal, y el pago de costas y costos.

Por su parte el demandado, luego de hacer una relación de los alegatos del actor, a titulo de contestación, niega, rechaza y contradice los mismos, basándose en los siguientes motivos: Niega que el contrato pueda interpretarse como el actor lo señaló en su libelo. Niega que el contrato se haya celebrado por tres años, como lo señala el actor. Niega que se haya vencido prórroga legal alguna. Niega que su representada esté incumpliendo con el contrato de arrendamiento. Niega que su representada esté obligada o adeude al demandante cantidad por penalización alguna, y mucho menos la cantidad de Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.7.500,oo). Niega que su representada esté obligada o adeude al demandante cantidad por penalización alguna, y mucho menos la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs.500,oo) diarios, por cada día de retraso en la entrega. Niega que su representada esté obligada a entregar el inmueble arrendado, pues aún no se ha cumplido con el tiempo de Ley, para la finalización del mismo. Niega que su representada haya incumplido con el contrato. Lo resaltado del Tribunal.

No obstante lo anterior, reconoció la existencia de la relación arrendaticia entre su representado, ciudadano: J.N.D.G. y el demandante, ciudadano: M.J.O.H., por el local comercial ubicado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía. Procediendo a impugnar la cuantía estimada por el actor en su libelo, la cual alega es insuficiente, debido a que correspondía aplicar a esos fines la disposición contenida en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, señalando que de acuerdo con lo alegado en la contestación, la acción se corresponde a tres (03) años (36 meses) correspondientes a la prorroga legal, la cuantía que corresponde es de TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs.324.000,oo), equivalente a Cuatro Mil Doscientas Sesenta y Tres Unidades Tributarias (4.236 U.T.), que dice se origina de la sumatoria de treinta y seis (36) meses correspondientes a la prórroga legal, multiplicados por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo).

Y por último interpuso Reconvención en contra del actor, alegando que de acuerdo con la Cláusula Tercera del Contrato, su duración es de cinco (5) años, y que el término real debe transcurrir entre el 01/03/06 al 01/03/11, que luego de éste período transcurrirá naturalmente y de pleno derecho la prórroga legal, la cual sería conforme al literal “c” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso de dos (2) años, señalando que el arrendador pretendió disfrazar el término del contrato, manipulando a su antojo el concepto y la institución propia del derecho inquilinario, como es la prórroga legal, para luego en su petitorio solicitar que se le reconozca como término real del contrato el lapso de cinco (5) años, que fue la verdadera intención de las partes, contados a partir del 01/03/06.

Alegatos de la parte demandada, que en el escrito de Contestación a la Reconvención, fueron negados y rechazados por el apoderado actor, tanto en los hechos como en el derecho, por no se ajustarse a la realidad del contrato y el derecho invocado se ha hecho en forma tergiversada, negando que su mandante pretenda disfrazar una relación de arrendamiento de cinco (5) años, por cuanto la razón de ser de la Cláusula Tercera, era que la parte demandada quedare obligado en la relación contractual por tres (3) años, luego en la prórroga legal de dos (2) años, él tenía la potestad de continuar o entregar el inmueble sin que tuviese obligado a cumplir todo el plazo, o sea, se aplicaba la naturaleza de la prórroga legal. Recalcando que no hay quebrantamiento de normas de orden público, más bien las partes han convenido un plazo mayor al previsto en la Ley, en beneficio del arrendatario, a quien la Ley protege con dicha figura y al que la cláusula no desprotege, más bien amplía el derecho que le corresponde por concepto de prórroga legal.

Señalando en cuanto a la cuantía impugnada que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es claro, solo cuando la relación de arrendamiento es a tiempo indeterminado, que se acumulan las pensiones de arrendamiento de un año, en los demás casos, es sobre las pensiones que se litigue, por lo que impugnó la cuantía estimada por el demandado por exagerada y carecer de fundamento alguno que la sustente.

Vistos los alegatos de las partes antes señalados, a criterio de esta Juzgadora, la controversia objeto de la presente decisión esta circunscrita a la dilucidar la calificación del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, y a consecuencia de ello, la culminación de su plazo de duración, de lo cual depende la procedencia o no de la acción de Cumplimiento por vencimiento de los plazos de duración y de prorroga, y de la Reconvención, sometidas al conocimiento de este órgano jurisdiccional, no sin antes revisar y pronunciarnos respecto de la Impugnación de la Cuantía planteada por la parte demandada.

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

Tal como quedó expuesto previamente, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda inserto a los folios 41 al 53, impugnó la cuantía estimada por la parte actora en el libelo de demanda, en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500,oo), por insuficiente, debido a que correspondía aplicar a esos fines la disposición contenida en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, señalando a tales efectos que tomando en cuenta los argumentos establecidos en la contestación, la acción se corresponde a TRES (03) años (36 meses), que alega corresponden a la prorroga legal, que multiplicados por NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,oo), que la cuantía que corresponde es de TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs.324.000,oo), equivalente a Cuatro Mil Doscientas Sesenta y Tres Unidades Tributarias (4.236 U.T.), que se origina de la sumatoria de treinta y seis (36) meses correspondientes a la prórroga legal, multiplicados por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo), que es el ultimo canon.

El planteamiento objeto de revisión, de acuerdo con la doctrina tiene incidencia en los procedimientos, ello por cuanto la estimación de la cuantía, es un elemento en las demandas que tiene trascendencia en la determinación de la competencia de los órganos jurisdiccionales para conocer de una causa concreta, así como también en relación con la condenatoria en las costas que pudiera generarse en los procedimientos.

De allí, que el legislador haga una distinción entre demandas apreciables e inapreciables en dinero. Esta distinción es básica en cuanto a la determinación de la cuantía, porque con respecto a las apreciables en dinero, el legislador señala las reglas para determinarlas, y en cuanto a las que son matemáticamente difíciles de apreciar en dinero, o no son suceptibles de aplicar las disposiciones legales que regulan tal posibilidad, la ley otorga al demandante el derecho de estimar prudencialmente su demanda, y al demandado, por su parte, el derecho de impugnar la estimación, cuando la considere exagerada o insuficiente, al contestar de fondo la demanda, tal como se encuentra previsto en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, la parte actora invoca como fundamento de la estimación planteada, la cantidad demandada en el particular SEGUNDO del Petitorio del libelo, por concepto de aplicación de la Cláusula Décima Cuarta del contrato, relativa al pago como indemnización por daños y perjuicios, de una cantidad diaria a consecuencia del retardo en la entrega del inmueble arrendado, que fueron requeridos para el momento de incoar la presente demanda, a partir de la fecha 1° de Marzo de 2011, cuando el arrendatario demandado debía entregar el inmueble, hasta la fecha en que interpuso la demanda el 15 de Marzo de 2011, entendemos por ser los que a la fecha de interposición de la demanda se habían causado, no obstante solicitar lo que se siguieren causando.

Constatando esta juzgadora, que al proponer la impugnación con fundamento en que la parte actora no aplicó a los fines de la estimación de la cuantía de la demanda, la disposición legal contenida en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, señala la cuantía que considera sería aplicable, a cuyos fines alega que la pertinente esta sustentada en el plazo de prorroga legal que a su criterio le corresponde, que es de tres (03) años, con el último canon establecido en el contrato, sin que señale los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan la proposición de la cuantía que este considera es la procedente, que estimo en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE Y CUATROMIL BOLIVARES (Bs.234.000,oo).

Vistos los argumentos de hecho y de derecho que delimitan la controversia en este sentido, es pertinente indicar, que tratándose en este caso de una demanda de Cumplimiento por Vencimiento de los plazos de duración contractual y de prorroga legal del contrato de arrendamiento, a criterio de esta Juzgadora, no puede aplicarse la norma invocada por el demandado, por cuanto el citado Artículo 36 es aplicable solo cuando se trate de demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, que no tiene aplicación al caso de marras, porque en este no se pretende pronunciamiento respecto de la validez o no del contrato, y su posible consecuencia de quedar sin efecto, así como tampoco su continuación, ya que por el contrario, lo que se persigue es hacer exigible las consecuencias legales de la terminación de dicha relación por haber expirado sus plazos, cual es la entrega del inmueble arrendado.

Igualmente tampoco tiene aplicación, la parte in fine del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, invocado por la parte demandada como fundamento legal de su impugnación, pues la citada norma expresa de forma categórica, que la determinación de la cuantía acumulando las pensiones de un (01) año, es solo procedente respecto de contratos de arrendamiento de tiempo indeterminado, y conforme a los argumentos de hecho y derecho esgrimidos por el actor en su libelo, en principio dicha relación por el contrario es de tiempo determinado, ello dejando a salvo el pronunciamiento que en ese sentido nos corresponde llevar a cabo en ocasión del pronunciamiento de fondo.

Siendo así, quien aquí Sentencia considera, que el caso de marras se encuadra dentro del supuesto previsto en el Artículo 38 ejusdem, aplicable para aquellos caso en que no conste el valor de lo demandado, pero sea posible apreciarla en dinero, en cuyo caso el demandante puede estimar la cuantía de la misma, y el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, que fue precisamente lo que se produjo en el presente juicio.

Aunado a lo antes establecido, nos encontramos en que la proposición de la Impugnación de la Cuantía estimada por el actor, ha sido revisada por el más alto Tribunal de la República, quien se ha pronunciado en cuanto a la incidencia que tal alegato impone a las partes en conflicto, respecto a la carga probatoria que les correspondería por efecto de ello.

En tal sentido, la Jurisprudencia se ha pronunciado, estableciendo las diversas situaciones que se pueden presentar en materia de impugnación de la cuantía, ello por cuanto las distintas hipótesis derivan consecuencias para las partes en materia de la carga probatoria que les corresponderá asumir de acuerdo con las posiciones que asumen al plantearse dichas impugnaciones, y en ese sentido ha establecido:

1. Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

2. Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.

3. Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida. En este caso, le corresponde al demandado probar su alegación, cual es su argumentación de considerarla insuficiente. (Lo subrayado del Tribunal).

En ese sentido el procesalista Cuenca, ha señalado que la estimación de la demanda es una defensa perentoria de hecho, y no le basta simplemente al demandado rechazar la estimación, sino es indispensable que en el debate probatorio demuestre que la estimación es excesiva o demasiado reducida.

Ahora bien, conforme a los pronunciamientos verificados previamente, a criterio de esta Juzgadora, debido a que la parte demandada no se limitó a impugnar la cuantía estimada por el actor, sino que además propuso la cuantía que a su criterio era la procedente, quedaría encuadrada tal conducta en el supuesto contenido en el literal “c”, y por ende de ello, asumía con su proposición, la carga de demostrar lo insuficiente de dicha estimación, y lo ajustado de la cuantía que a su criterio sería la pertinente, cosa que no se llevó a cabo en el juicio, toda vez que la actividad probatoria del demandado estuvo circunscrita a la ratificación de la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto y el cumplimiento de la obligación de pagar los cánones, ello con la reproducción del documento fundamental de la demanda y las consignaciones arrendaticias efectuadas por él.

Sin tomar en cuenta, tal como se indicó previamente, quien aquí Sentencia observó, que la parte demandada impugnó la estimación de la cuantía de la demanda por insuficiente, proponiendo la que a su criterio es pertinente, conforme a unos parámetros que no tienen asidero legal, cosa que por supuesto le impide llevar a cabo una labor probatorio concreta.

En consecuencia, conforme a los argumentos de hecho y de derecho antes señalados, a criterio de esta Juzgadora, la impugnación de dicha cuantía no prospera, y por ende de ello, vigente a los fines del presente juicio, la estimación de la cuantía señalada por la parte actora en su libelo en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500,oo). Así se declara.

DE LA DECISIÓN DE FONDO DE LA ACCION

Tal como se señaló con antelación, se trata en el caso objeto de la presente decisión, de una acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano: M.J.O.H., debidamente asistido por el abogado J.C.M.F., en su carácter de arrendador del inmueble objeto del juicio, contra su arrendatario ciudadano: J.N.D.G., derivada del contrato de arrendamiento suscrito en forma autentica entre ellos, fundamentada en el vencimiento de su plazo de duración estipulado en tres (03) años fijos, que se computaría a partir del día 01/03/06 hasta el 01/03/09, y de su prorroga legal aplicable a partir del 01/03/09, hasta el 01/03/11 que igualmente quedó establecida en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento. Terminación de la prorroga legal, que no obstante lo establecido en el contrato, alega el actor le fue ratificada al arrendatario, mediante la Notificación Judicial practicada en fecha 08/12/10, de su voluntad de no prorrogar el contrato, y del vencimiento de la prorroga legal para la fecha 01/03/11, y de su consecuente obligación de entregar el local comercial arrendado. Solicitando de forma expresa, la aplicación de la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento, donde se estableció una Cláusula Penal por mora en la entrega del inmueble, consistente en el pago de la cantidad equivalente a Quinientos Bolívares (Bs.500,oo) diarios, por vía subsidiaria de indemnización por daños y perjuicios.

Procediendo en consecuencia, a demandar por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de los términos de duración y de prorroga concedidos al demandado, conforme a los pedimentos propuestos en su petitorio, que son el cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, el pago de la indemnización derivada de la aplicación de la cláusula penal, y el pago de costas y costos.

Alegatos de la parte actora, que el demandado, luego de hacer una relación de los alegatos del actor, a titulo de contestación, negó, rechazó y contradijo, en los siguientes términos:

Negando que el contrato pueda interpretarse como el actor lo señaló en su libelo. Niega que el contrato se haya celebrado por tres años, como lo señala el actor. Negando que se haya vencido prórroga legal alguna. Negando que su representada esté incumpliendo con el contrato de arrendamiento. Negando que su representada esté obligada o adeude al demandante cantidad por penalización alguna, y mucho menos la cantidad de Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.7.500,oo). Negando que su representada esté obligada o adeude al demandante cantidad por penalización alguna, y mucho menos la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs.500,oo) diarios, por cada día de retraso en la entrega. Negando que su representada esté obligada a entregar el inmueble arrendado, pues aún no se ha cumplido con el tiempo de Ley, para la finalización del mismo. Negando que su representada haya incumplido con el contrato. Lo resaltado del Tribunal. Ello no obstante reconocer la existencia de la relación arrendaticia entre las partes en conflicto.

En atención a los alegatos de las partes, en cuanto a la acción de Cumplimiento objeto de decisión, nos corresponde establecer a los fines de su procedencia o no, la calificación del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, para en función de ello, ante la posibilidad de que sea de tiempo determinado o indeterminado, concluir en el agotamiento o no de sus plazos de duración contractual, y de la prorroga legal que le corresponda, y en tal sentido procederemos seguidamente, previo el análisis y valoración de las pruebas promovidas y producidas en el juicio.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.

Cursa a los folios 07 al 13 del expediente, consignado por la parte actora como anexo de su libelo, original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano: M.J.O.H., en calidad de Arrendador, y el demandado ciudadano: J.N.D.G., en calidad de Arrendatario, sobre el inmueble distinguido consistente en un Local Comercial, situado en la Calle Los Baños, jurisdicción de la Parroquia Maiquetía del Estado Vargas, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 14/12/05, inserto bajo el Nº 77, Tomo 220 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 15/12/05, anotado bajo el Nº 57, Tomo 78, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual igualmente fue consignado en copia certificada por la parte demandada, como anexo de su escrito de contestación a la demanda, cursante a los folios 56 al 72.

El antes descrito instrumento dadas sus características, conforma un documento público que fue opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien a tenor de dicha norma tenía la carga de impugnarlo y desconocerlo por aparecer suscrito por ella, cosa que no se llevó a cabo en el presente juicio, sino por el contrario, la parte demandada de igual forma lo consignó a los autos en copia certificada, como anexo de su escrito de contestación a la demanda, razón por la cual, a tenor de lo previsto en el Artículo 1360 del Código Civil, a criterio de quien aquí sentencia, tiene valor probatorio el documento antes analizado contentivo del contrato de arrendamiento fundamento de la acción ventilada en el presente juicio, en todo cuanto se derive del mismo a los fines de la presente decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, se evidencia del mismo la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en controversia, generadora de la Acción de Cumplimiento interpuesta en el presente juicio, así como las condiciones estipuladas en dicho contrato que inciden en la acción objeto de decisión, concretamente y de forma especial, lo relacionado a la duración de dicha relación, que tiene trascendencia en la calificación del contrato de marras, como de tiempo determinado o indeterminado, y su incidencia en la determinación de su culminación o no, a los fines de la procedencia de la acción incoada en el juicio. Así se declara.

En ese sentido cabe destacar, que el referido contrato de arrendamiento establece en su Cláusula Tercera: “El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de Tres (03) año fijo, contado a partir del día PRIMERO (01) de MARZO DEL DOS MIL SEIS (2006) hasta el PRIMERO (01) DE MARZO DE 2009 y desde el PRIMERO (01) DE MARZO DE 2009 hasta el PRIMERO DE MARZO de 2011 se cumple la prórroga legal, y entrega material del Inmueble Arrendado, EL ARRENDATARIO queda notificado desde este momento que el ARRENDAMIENTO objeto de este contrato no se renovará y este Renuncia a su derecho preferencial sobre el Inmueble, en ningún caso opera, la tácita reconducción del mismo”. (Subrayado del Tribunal).

Vistos los términos en que fue redactada la cláusula antes transcrita, quien aquí Sentencia observa, que las partes de mutuo acuerdo le otorgan a la relación arrendaticia que los vincula, una duración de tres (03) años fijo, aunado a lo cual, para determinar dicho plazo, establecen expresamente la fecha de inicio para el día 01/03/06, y la de culminación, para el 01/03/09. Estableciendo acto seguido, un plazo comprendido entre las fechas 01/03/09 al 01/03/11, al cual le atribuyen la condición expresamente señalada a titulo de Prorroga Legal, condiciones las antes indicadas cuya incidencia en la procedencia o no de la acción objeto de decisión, se establecerá posteriormente. Así se declara.

Cursa a los folios 14 al 28, consignado por la parte actora como anexo del libelo, original de las actuaciones contentivas de una Notificación Judicial, evacuada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, sustanciada en Expediente Nº 2702, en virtud de la Solicitud que a dichos efectos, presentó en fecha 10/11/10, el demandante ciudadano: M.J.O.H., cuya copia simple del escrito de solicitud, fue presentado igualmente por la parte demandada, como anexo de su escrito de contestación a la demanda, y cursa a los folios 74 y 75.

La documental antes relacionada, contiene las actuaciones originales de una Solicitud de Notificación Judicial, llevada a cabo por el Juzgado Tercero de Municipio de esta la Circunscripción Judicial, a solicitud de parte, actuaciones para las cuales esta expresamente facultado el Tribunal dentro su función jurisdiccional conforme a lo previsto en el ordenamiento adjetivo, circunstancias que le dan a la misma carácter de documento público, conforme al Artículo 1357 del Código Civil, y como tal surte efecto probatorio en la medida en que no sea impugnado ni desvirtuado en el proceso, cosa que no se llevó a cabo en el presente juicio, siendo en consecuencia, que se le acuerde valor probatorio en todo cuanto se desprenda de ellas a los fines de la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio de la documental en cuestión, cabe observar, que de su contenido se evidencia que el demandante, ciudadano: M.J.O.H. en su condición de Arrendador, promovió la evacuación de una Solicitud de Notificación Judicial, con el fin de poner en conocimiento al Arrendatario demandado, ciudadano: J.N.D.G., que de acuerdo con lo previsto en la Cláusula Tercera del contratos de arrendamiento, cuyo valor quedó plenamente verificado, le ratifica la no renovación de la relación de arrendamiento, el vencimiento de la prórroga legal acordada a beneficio de El Arrendatario, y la obligación legal y contractual del arrendatario de entregar el inmueble para la fecha establecida.

Se observa asimismo, que fijada por el Juzgado actuante la oportunidad para llevar a cabo la Notificación Judicial solicitada, la misma se llevó a cabo el día 08 de Diciembre de 2010, en el inmueble objeto del juicio, donde si bien no se encontraba presente el arrendatario aquí demandado, se encontró en el mismo a la ciudadana R.S.P., a la cual se le puso en conocimiento de la misión del Tribunal, y del contenido de la misma, entregándosele una copia del escrito de solicitud, por lo que no obstante la negativa de la notificada a firmar el acta levantada a tales efectos, el Tribunal actuante dio por cumplida la notificación, y notificado el ciudadano J.N.D.G. .

Siendo así, para quien aquí Sentencia, la notificación judicial practicada en el inmueble objeto del juicio, es válida y capaz de producir los efectos buscados mediante la misma, cual es la ratificación de la no renovación del contrato de marras, del vencimiento de la prorroga legal para el 01/03/11, y de la obligación legal para el arrendatario de entregar el inmueble arrendado en esa fecha. Así se declara.

Así las cosas, evidenciado como quedó la verificación de la notificación judicial analizada, y los elementos contenidos en la misma, esta Juzgadora, deja a salvo la incidencia que la misma pueda tener o no en la decisión de controversia sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional. Así se declara.

Cursa al folio 73 del expediente, consignado por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación a la demanda, copia simple de una Notificación privada de fecha 17 de Noviembre de 2010, emitida por el arrendador demandante, ciudadano: M.J.O.H., quien supuestamente la suscribe en calidad de Arrendador, dirigida al demandado ciudadano: J.N.D.G., en calidad de Arrendatario, mediante la cual el arrendador le comunica al arrendatario que el pago del canon de arrendamiento por el local comercial situado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas, denominado Fondo de Comercio Gasolina Extra, deberá hacerse en el Local Comercial ubicado de Jefatura a Cristo, frente al Mercado Principal de Maiquetía, Bazar Maiquetía, Estado Vargas. En virtud de que la Cuenta que el arrendador mantiene en Banesco, signada con el Nº 0134046827-4683010788 será cerrada y no podrá seguir haciendo los pagos del canon de arrendamiento que regularmente venía haciendo por medio de dicha cuenta. Cuya notificación se le hizo, a los fines de que tome las medidas pertinentes del caso, evitar malos entendidos y situaciones de insolvencia que afecten la relación de arrendamiento que mantienen. La cual no está suscrita en señal de haber sido recibida por el arrendatario.

El antes descrito instrumento conforma un documento privado, consignado en copia fotostática, que fue opuesto a la parte actora por aparecer suscrito por la misma, circunstancia que de acuerdo con la jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, proferida al interpretar la disposición contenida en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la cual, los únicos documentos que se pueden producir en copia simple son los públicos, y por interpretación en contrario concluye en que los privados que se pretendan hacer valer en copia, no pueden surtir efectos probatorios. Aunado a lo anterior, nos encontramos que de acuerdo con su contenido, la finalidad perseguida con dicha notificación, es poner en conocimiento del nuevo lugar de pago de los cánones pactados, cosa que no tiene incidencia en la controversia a decidir, razones por las cuales, por la cual, se le niega valor probatorio. Así se declara.

Cursa a los folios 74 al 77, consignado por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación a la demanda, copia fotostática de unos Recibos de Consignaciones Arrendaticias, que fueron posteriormente promovidos en original por el demandado, dentro del lapso probatorio, cursando a los folios 93 al 96, expedidos en el Expediente signado con el Nº 712/11, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en virtud de las consignaciones efectuadas por el aquí demandado, ciudadano: J.N.D.G., a favor del ciudadano: M.J.O.H., mediante las cuales se verificó en fechas 16/02/11, 03/03/11, 04/04/11 y 02/05/11 respectivamente, las consignaciones de los cánones de arrendamiento del inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas, correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2011, en ese orden.

Los antes descritos instrumentos, conforman los originales de unos Recibos de Pago de Cánones de Arrendamiento, expedidos por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en ocasión de tramitar y sustanciar el procedimiento de Consignaciones Arrendaticias previsto en los Artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el que como órgano jurisdiccional, se encuentra expresamente facultados los Tribunales de Municipio con competencia en el lugar donde se encuentren ubicados los inmuebles objeto del mismo. Sustanciación materializada en el Expediente de Consignaciones Nº 712/11, relacionado con las Consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano: J.N.D.G., en virtud de la negativa del Arrendador M.J.O.H., de recibir los cánones de arrendamiento pactados, en el que se emitieron los recibos promovidos.

En virtud de las circunstancias antes expuestas, los originales en cuestión, revisten el carácter de documento público, que opuesto de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene valor probatorio, en tanto en cuanto no sea impugnado ni desvirtuado en el juicio, cosa que no se produjo en este caso, siendo en consecuencia de ello, que los mismos tengan efectos probatorios en cuanto de su contenido pueda derivarse a los fines de la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio de los documentos antes analizados, nos corresponde determinar, lo que puede evidenciarse del mismo a los fines de la controversia objeto de decisión, en tal sentido esta Juzgadora observa, que de los mismos se ratifica la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, el ciudadano J.N.D.G., en su carácter de consignatario, y el ciudadano: M.J.O.H., en su carácter de beneficiario, efectuadas en virtud de la negativa del arrendador, de recibir el canon de arrendamiento por el inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas, correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2011, cuyo canon convenido para la fecha en que procedió a la consignación, es de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo), más la cantidad de UN MIL OCHENTA BOLÍVARES (Bs.1.080,oo) por concepto del IVA. Así se declara.

Ahora bien, como quiera que el objetivo de la consignación arrendaticia es efectuar el pago de los cánones pactados, partiendo de la negativa por parte del Arrendador de recibirlos, para poder derivar con su consignación la solvencia o no en el pago de los mismos, esta Juzgadora observa, que la promoción de dichos instrumentos tiene razón de ser en la medida en que la demanda se fundamente en el incumplimiento en la obligación de pagar los cánones pactados, por lo que, en virtud de que la presente causa se trata de una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de su término de duración y de la prórroga legal correspondiente, quien aquí Sentencia considera, que se hace inoficioso entrar a analizar la referidas consignaciones arrendaticias, ya que en principio las mismas nada aportarían al caso de marras. Y así se decide.

Verificado el análisis y valoración de las pruebas producidas y promovidas en el presente juicio, y vistos los alegatos que conforman la controversia objeto de decisión, nos corresponde pronunciarnos en cuanto, a si la acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de sus plazos de duración y de prórroga, es procedente o no, y en ese sentido destacamos:

Consta en el Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional, cursante en original y copia certificada a los folios 07 al 13, y 56 al 72 respectivamente, cuyo valor probatorio quedó establecido previamente, que a tenor de lo previsto en la Cláusula Tercera del contrato, las partes en conflicto le establecieron a la relación arrendaticia que los vincula, una duración por un lapso de tres (03) años fijo, pautando expresamente su fecha de inició el 01/03/06, y la culminación para el 01/03/09. Señalando en la misma estipulación contractual, la fijación de un lapso a titulo de Prorroga Legal, que se computaría a partir de la fecha 01/03/09, y culminaría el 01/03/11.

En ese orden de ideas, conforme a la citada Cláusula Tercera del contrato, en atención a su contenido textual, para esta Juzgadora, se infiere claramente de la misma, que las partes le otorgaron al contrato fundamento de la demanda, un plazo de duración de Tres (03) años fijos, comprendidos entre el 01 de Marzo de 2006 y el 01 de Marzo de 2009, sin que sea posible otra interpretación que la emanada de la voluntad de las partes contratantes, en cuanto a establecer de forma clara y categórica, que la duración del contrato fue por un tiempo fijo de Tres (03) años, comprendidos entre una fecha de inicio (01/03/06), y una de terminación 01 /03/09, que fueron expresamente señaladas, siendo esta ultima la fecha en que culminó la duración del contrato. Así se declara.

Por otra parte, la misma disposición contractual citada, en cuanto a la aplicación del plazo de prorroga legal, estableció que se concedía un plazo a titulo de prorroga legal, comprendido entre el 01/03/09 y 01/03/11, conforme a lo cual se evidencia, que se otorgó a titulo de prorroga legal, un lapso de dos (02) años, siendo precisamente esta estipulación el fundamento de la controversia. Ello por cuanto el demandado interpreta, que esos dos años adicionales forman parte del plazo de duración del contrato, que no sería de tres (03) años como señala el actor, sino de cinco (05), producto de la suma de los dos plazos, siendo precisamente ese el alegato fundamental de rechazo de la demanda, en el sentido de que no se ha cumplido el tiempo de ley para la finalización del contrato, y por ende de ello, el que no exista obligación para el demandado de entregar el inmueble arrendado.

Los alegatos esgrimidos por el demandado, hace pertinente traer a colación lo previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula la institución de la Prorroga legal, prevista como un derecho de los arrendatarios, para quienes es potestativo, siendo obligatoria para los arrendadores, a consecuencia de la cual, se les otorga unos plazos para permanecer en el inmueble arrendado, una vez vencido su plazo de duración. En el caso, conforme al tiempo estipulado por las partes como duración del contrato, en la precitada cláusula Tercera (de tres (03) años), le corresponde el plazo previsto en el literal “b”, donde se establece:“Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”.

Aplicando la norma antes citada, nos encontramos, que según se estableció precedentemente, la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto se inicio en fecha 01/03/06 y culminó el 01/03/09. Siendo el plazo de prorroga legal aplicable en principio, el previsto en el indicado literal “b”, que es de un (01) año, que comenzaría a correr a partir de la culminación del plazo de duración establecido en el contrato que fue el 01/03/09.

No obstante lo antes indicado, tenemos que en el caso de marras, por expreso acuerdo de las partes en la referida Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente demanda, los contratantes en uso del “Principio de la Voluntad de las partes”, que a la luz de la disposición contenida en el Artículo 1159 del Código Civil, le imprimen a los contratos fuerza de ley entre ellos, convinieron en el otorgamiento de un plazo de prórroga legal, estipulado en dos (02) años, que se iniciaba el 01/03/09 y culminaba el 01/03/11, el cual si bien es superior al que le otorga el ordenamiento legal especial, en atención a la duración del contrato, no es menos cierto que la misma no desmejora en absoluto los derechos del arrendatario, por el contrario, lo beneficia, concediéndole un (1) años más de lo que legalmente le corresponde, razón por la cual, a criterio de quien aquí Sentencia, no implica la disposición contractual citada, vulneración de los derechos que la ley concede en beneficio de los arrendatarios, los cuales en materia de prorroga legal se encuentran expresamente previstos en la ley, siendo a nuestro criterio como únicas limitantes, el que las partes no puedan conculcarlos, negando la aplicación de tal derecho, o disminuyendo su correcta aplicación, que no es el caso de marras.

Siendo en consecuencia de lo expuesto, que la estipulación contractual contenida en la Cláusula Tercera del instrumento fundamental de la demanda, defina de forma clara, la concesión voluntaria, por parte del arrendador, y la consecuente aceptación por parte del arrendatario, de un plazo mayor de prorroga legal, al establecido legalmente en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se aplicaría una vez vencido el plazo de duración del contrato para el 01 de Marzo de 2009, quedando agotado dicho plazo para el día 01 de Marzo de 2011. Así se declara.

Aunado a lo establecido previamente, tenemos que la parte actora, promovió la evacuación de una Notificación Judicial, que fue practicada por el Juzgado 3° de Municipio del Estado Vargas en fecha 08 de Diciembre de 2010, a los solos fines de ratificar el contenido de la estipulación contractual ampliamente analizada, cuando solicita se le notifique al arrendatario aquí demandado, ciudadano J.N.D., en el inmueble arrendado, de su voluntad de no renovación de la relación de arrendamiento, que conforme a lo acordado y convenido por las partes, la prórroga legal prevista en el contrato a beneficio de El Arrendatario, se cumpliría el día 01 de Marzo de 2011, estando en la obligación legal y contractual de entregar el inmueble para la citada fecha, circunstancias estas que para quien aquí Sentencia, constituyen la reafirmación de lo acordado por ambas partes en la Cláusula Tercera del Contrato de marras, que es el establecimiento inequívoco de un plazo de duración de tres (03) años, más el de prorroga legal, que suman un total de cinco (05) años, a cuyo agotamiento no se genera otra consecuencia, que la de terminación de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, y por ende de ello, la obligación para el arrendatario de verificar la entrega del inmueble objeto del juicio. Así se declara.

Por otra parte cabe destacar, que consta en las actas procesales que la acción de cumplimiento fue presentada para su distribución en fecha 16/03/11, vale decir, pasados apenas quince (15) días de haber expirado el plazo acordado entre las partes, ello a titulo de convenio, para la entrega del inmueble, plazo que a criterio de quien aquí Sentencia, no puede interpretarse como una aceptación de la arrendadora a prolongar la relación arrendaticia fundamento de la demanda, pues por el contrario tal como quedó sentado, fue muy clara y precisa la referida notificación judicial practicada en fecha 08/12/10, mediante la cual el arrendador le ratificó al arrendatario, de la no renovación de la relación de arrendamiento, y que conforme a la prórroga legal acordada entre ellos, debía entregar el inmueble arrendado, a partir del día 01/03/11, evidenciándose la conducta del arrendador demandante, de obtener la entrega del inmueble, por la vía extrajudicial, al culminar los plazos estipulados. En ese mismo sentido, interpreta esta Juzgadora, el hecho de que el arrendatario demandado se haya visto obligado a acudir al procedimiento de consignaciones arrendaticias, para consignar los cánones pactados, a partir del mes de Febrero de 2011, bajo el fundamento de la negativa por parte del arrendador de recibirlos, casualmente para la fecha en que quedaría consumado el plazo de prorroga legal acordado por las partes.

Conforme a los pronunciamientos y consideraciones establecidos previamente, quien aquí Sentencia concluye, en que evidenciados como quedaron en las actas procesales, la naturaleza invariable del contrato de marras como de Tiempo determinado, que fue no solamente plasmada en la Cláusula Tercera del contrato, sino que además se constata de las manifestaciones reiteradas del arrendador demandante, al verificar la Notificación Judicial ampliamente analizada, negarse a recibir los cánones para la fecha del vencimiento de los plazos del contrato, y exigir judicialmente la entrega del inmueble objeto del mismo, al vencimiento de los plazos de duración de la relación contractual ventilada en el presente juicio, así como de la prorroga legal estipulada por las partes, y la obligación del arrendatario de desocupar el inmueble, es procedente y ajustada a derecho, la acción de Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento incoada en el presente juicio, ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende de ello, procedente la entrega del inmueble objeto del mismo. Así se declara.

DE LA DECISION EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN

Tal como consta en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada propuso en contra de la parte actora, la Reconvención, fundamentada en que el plazo de duración del contrato no ha sido agotado, por cuanto se evidencia de la simple lectura de la Cláusula Tercera del mismo, que dicho contrato se celebró por un plazo de cinco (05) años, cuya terminación se verificó el 01 de Marzo de 2011, excluyendo en dicho plazo la aplicación de la prorroga legal, por lo que a partir de la fecha antes indicada, es que se aplicaría la prorroga legal correspondiente.

Atacando a esos fines, la interpretación que la parte actora le da a la referida Cláusula Tercera del Contrato, fundamentando su rechazo en que la prorroga legal estipulada en ella está en contradicción con la norma legal que la regula, porque de acuerdo con la duración del contrato, la procedente es la de un (01) año, y no dos (02) como se estableció. Que la naturaleza legal de la prorroga, es que es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, y no se señala en el contrato que el plazo otorgado a titulo de prorroga sea potestativo, lo que considera impone la obligación para el arrendatario de permanecer en el inmueble. Que de acuerdo con el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le esta permitido al arrendador la interpretación acomodaticia de dicha disposición contractual. Invocando por ultimo, la aplicación de la disposición contenida en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de interpretar la referida disposición convencional.

Invocando como fundamento legal los Artículos 7°, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la pretensión perseguida mediante la Reconvención, el reconocimiento en cuanto a que el plazo previsto en la Cláusula Tercera del contrato, es de CINCO (05) años, lo que dice fue la verdadera intención de las partes, contados a partir del primero de marzo de 2006, en estricta interpretación y observancia de las normas citadas, así solicita formalmente sea declarado.

Vistos los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos por le demandado reconviniente, no puede esta Juzgadora separarse del pronunciamiento emitido previamente, en cuanto a la procedencia de la Acción de Cumplimiento incoada en el presente juicio, que precisamente se encuentra fundamentada en el vencimiento de los plazos de duración del contrato y de la prorroga legal acordados en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda, a cuyos fines ya nos pronunciamos en cuanto a la interpretación que quien aquí Sentencia le dio a dicha estipulación, y las razones que nos llevaron a ello. Circunstancia que impone irremediablemente, la consecuente improcedencia de la Reconvención, por cuanto la interpretación que se dejó sentada, no permite considerar que la verdadera intención de las partes, haya sido que la duración del contrato sea de CINCO (05) años, ello conforme a las consideraciones y pronunciamientos esgrimidos para su fundamentación, los cuales ratificamos con el propósito de desestimar la reconvención planteada. Así se declara.

Aunado a lo antes señalado, es pertinente a.l.a.d. la parte demandada, como fundamento de la reconvención objeto de decisión, comenzando con el relativo a la supuesta contradicción que plantea la Cláusula Tercera del Contrato, en cuanto al otorgamiento de un plazo a titulo de prorroga legal, que excede del que legalmente le corresponde, tomando en cuenta el plazo de duración del contrato, punto respecto del cual, quien aquí Sentencia, ya dejó establecido, que si bien es cierto que el plazo de prorroga legal que corresponde es de un (01), y en el contrato las partes acordaron uno superior, que fue de dos (02) años, ello no implica vulneración de los derechos que la ley le concede al arrendatario aquí demandado, pues no le fue cercenado dicho derecho, ya que no le fue negado, ni tampoco se le negó el disfrute del plazo que le acuerda la ley, sino que más bien por el contrario, le fue ampliado, y el arrendatario demandado estuvo de acuerdo con asumirlo, cuando suscribió el contrato en esos términos. Así se declara.

En cuanto a que con la referida disposición convencional, se desvirtúa la naturaleza legal de la prorroga, cual es la condición potestativa que tiene para el arrendatario, siendo obligatoria para el arrendador, que alega no fue considerada en el contrato, esta Juzgadora observa: Si bien es cierto que a tenor de lo previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece el carácter potestativo que tiene para los arrendatarios el uso y disfrute de la prorroga legal, quienes pueden renunciar a ello, no es menos cierto, que el otorgamiento de un plazo a titulo de prorroga, por sí solo impone la aplicación per se de la referida disposición, que no implica otra cosa que la libertad del arrendatario de manifestar la no aceptación del goce y disfrute de dicho plazo, cosa que no se produjo en el caso de marras, toda vez que la suscripción del Contrato de Arrendamiento sin reservas por parte del arrendatario, no puede interpretarse de otra forma. Siendo por esa misma razón, que el arrendatario no podría ser obligado a permanecer en el inmueble, y mucho menos a cumplir las obligaciones derivadas de las relaciones arrendaticias en caso de decidir lo contrario, tan es así que en el contrato, si bien no se señaló el carácter potestativo del plazo acordado a titulo de prorroga, tampoco se estableció en el mismo, estipulaciones que son practica jurídica, encaminadas a darle carácter obligatorio, todo lo cual nos conduce a desestimar alegato esgrimido por el demandado como fundamento del rechazo de la estipulación contenida en la Cláusula Tercera del contrato. Así se declara.

En lo que respecta, al carácter de orden público que conforme a lo previsto en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tienen las normas que regulan las relaciones arrendaticias, tal como ya se dejó sentado, no implica que la estipulación contenida en la Cláusula Tercera del Contrato, sea contraria a ese carácter, por cuanto como ya se dijo, dicha estipulación por una parte, no le negó, limitó ni condicionó, el uso y disfrute del beneficio de prorroga legal consagrado en la ley, sino que por el contrario lo amplio, lo que aunado al hecho de que dicha estipulación fue producto de un acuerdo de las partes, evidencia que con ella no violentó el carácter de orden público invocado. Así se declara.

Por ultimo, alegó el arrendatario demandado, que la interpretación de la Cláusula Tercera exige la aplicación del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece los parámetros que tendría que tomar en cuenta el Juez, cuando sea necesario interpretar contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia en sus estipulaciones, en cuyo caso debe atenerse al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fé. En tal sentido, quien aquí Sentencia considera, que la referida estipulación no presenta oscuridad, ambigüedad ni deficiencia en su redacción o contenido, pues tal como ya se dejó establecido, por el contrario, emana con claridad que fue la voluntad de las partes contratantes, determinar el plazo de duración del contrato, a cuyos fines se estableció expresamente una fecha de inicio y una de culminación, entre el 01/03/06 y el 01/03/09. Que asimismo estuvieron de acuerdo en acordar el plazo de prorroga legal que aplicarían, para el cual también le predeterminaron una fecha de inicio y una de terminación, entre el 01/0309 y el 01/03/11, razones por las cuales, no es pertinente verificar la interpretación de la referida Cláusula Tercera del Contrato de marras, por cuanto la misma lejos de presentar oscuridad y ambigüedad, es evidentemente clara. Así se declara.

Por todos los argumentos y pronunciamientos antes establecidos, a criterio de esta Juzgadora, la reconvención planteada en el presente juicio en contra del Arrendador demandante, es improcedente. Así se declara.

En cuanto al pedimento formulado por la parte actora en el particular Segundo del Petitorio, mediante el cual solicita por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, el pago de la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500, oo), que aparece deber por el retardo en la entrega del inmueble, más QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) diarios, por cada día de retraso en la entrega, contados a partir del 16 de Marzo de 2011, hasta la total desocupación del inmueble.

A los mismos fines, consta en el libelo de la demanda, que la parte actora alegó, que en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato, del Contrato de Arrendamiento fundamento de la demanda, y cuyo valor probatorio quedó establecido previamente, se estipuló una Cláusula Penal por la mora en la entrega del inmueble, consistente en el pago de la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500.oo) diarios. Que por cuanto el arrendatario ha debido entregar el inmueble arrendado, el día 01 de Marzo de 2011, se hace exigible la aplicación de la referida cláusula penal establecida en la precitada Cláusula Décima Tercera, que para la fecha de la demanda, implica que el arrendatario demandado aparece deber la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500,oo), que corresponden a los quince (15) días transcurridos desde el 1° de Marzo de 2011, hasta el 15 de Marzo de 2011, ambas fechas inclusive, cuyo pedimento es demandado, más el pago de las cantidades que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.

En tal sentido, cabe acotar que la parte demandada, en ocasión de dar contestación a la demanda, negó que adeudara cantidad alguna por ese concepto, por no estar obligada a entregar el inmueble, por cuanto el contrato no ha finalizado.

Vistos los alegatos de las partes en cuanto al referido pedimento, tenemos que el mismo esta supeditado al incumplimiento por parte del arrendatario, respecto de lo que ha sido el fundamento de la Acción de Cumplimiento incoada en el presente juicio, y cuya procedencia fue establecida con antelación, cual es la no entrega del inmueble arrendado no obstante haberse vencido los plazos de duración contractual previsto expresamente, y de la prorroga legal aplicable al mismo. Entendido dicho pedimento, como una obligación derivada a titulo de Cláusula Penal, que es aplicable siempre y cuando se verifique el incumplimiento de una obligación principal, penalizaciones estas que se constituyen a consecuencia de las regulaciones convencionales que dentro de la ley pueden estipular las partes, las cuales conforme a la doctrina de el Dr. J.M.O., en su Obra Doctrina General del Contrato, no pueden ser modificadas al arbitrio judicial, sino en el exclusivo caso de que la obligación principal cuyo cumplimiento se ha garantizado con una cláusula penal se hubiere ejecutado en parte. Cláusulas estas, que tienen como asidero legal, el ordenamiento sustantivo, donde este tipo de estipulaciones se encuentran reguladas en el Artículo 1276 del Código Civil, en los siguientes términos:

Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras

. Lo subrayado del Tribunal.

Trasladando a los planteamientos antes señalados, al pedimento objeto del presente pronunciamiento, referido a la aplicación de la Cláusula Penal prevista en el Contrato, quien aquí Sentencia considera, que debido a la procedencia de la acción principal incoada en el presente juicio, cual es la de Cumplimiento del Contrato, cuyo fundamento fue precisamente el incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en entregar el inmueble arrendado al terminar la duración del contrato, la cual quedo pautada en función del agotamiento del plazo de duración estipulado en el contrato y de su consecuente prorroga legal, es procedente exigir la indemnización establecida en la citada Cláusula Décima Cuarta, que según su propio texto, opera precisamente para el caso de que no se verificare la entrega del inmueble arrendado, una vez llegado el vencimiento del término del contrato, y el arrendatario no lo desocupare. Así se declara.

Pedimento que como ya quedó señalado, representa una consecuencia de la procedencia la Acción de Cumplimiento de Contrato incoada en el juicio, y la consecuente aplicación de la referida Cláusula Penal, que se encuentra ajustada a derecho, debido a que se trata de una pretensión, consecuencia de la exigibilidad del cumplimiento de una obligación concreta, cual fue la de llevar a cabo la entrega del inmueble arrendado por haber vencido el plazo de duración del contrato, entrega que para la fecha de interposición de la demanda no ha sido cumplida, siendo capaz de generar una justa indemnización por tal incumplimiento, tal como lo consagra el propio Artículo 1167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. Lo subrayado del Tribunal.

Pedimento que además, se encuentra en consonancia con la Jurisprudencia de la Sala Constitucional, que acogiendo la disposición legal antes citada, señala que la única pretensión que puede acumularse a la resolución del contrato, son los daños y perjuicios, y lo mismo si se demanda el cumplimiento del contrato, puede acumularse también los daños y perjuicios, como precisamente entiende esta Juzgadora fue planteado en el presente juicio, todo lo cual opera como fundamentos legales y jurisprudenciales, a los fines de la procedencia de la aplicación de la Cláusula Décima Tercera del contrato de marras, prevista como cláusula penal. Así se declara.

Verificado el pronunciamiento anterior, nos corresponde revisar, los parámetros conforme a los cuales se debe aplicar la referida Cláusula Décima Cuarta, la cual según lo alegado por el actor en el libelo, es exigible a partir del vencimiento de la duración contractual del contrato, que en este caso fue determinada por disposición expresa del contrato, y ratificada a consecuencia de la Notificación Judicial practicada con el fin de manifestar la no prorroga, y de la prorroga legal para el día 01 de Marzo de 2011, por lo que dice que a la fecha de la demanda, transcurrieron quince (15) días, que a razón de los Quinientos bolívares (Bs.500,oo) diarios, que hacen un monto total de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500,oo), el cual se condena pagar al demandado. Así se establece.

Como quiera que el monto estipulado por concepto de cláusula penal, según lo establecido previamente, esta calculado a la fecha 15/03/11, y la Cláusula Décima Cuarta del contrato instrumento fundamental de la demanda, que sustenta el petitorio objeto del presente pronunciamiento, consagra expresamente que la indemnización a que se hace referencia en la misma se debe extender por cada día que el arrendatario permanezca en el inmueble, hasta su definitiva entrega, voluntaria o mediante ejecución de sentencia, para esta Juzgadora, resulta procedente y ajustado a derecho, acordar el pago de la referida indemnización a partir del día 16 de Marzo de 2011, y hasta que se verifique la ejecución del presente fallo, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500, oo) por cada día de retraso en la entrega. Así se declara.

D I S P O S I T I V A

Por las razones antes expuestas, éste Tribunal CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:

IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA, estimada por la parte actora en el libelo, planteada por la parte demandada, ciudadano: J.N.D.G..

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de los plazos de duración y de prorroga legal, interpuso el ciudadano: M.J.O.H., contra el ciudadano: J.N.D.G., ampliamente identificados en la parte narrativa de la presente decisión. Como consecuencia de lo anterior, se ordena a la parte demandada, la Entrega Material a la parte actora, del inmueble constituido por un Local Comercial, situado en la Calle Los Baños, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas, totalmente desocupado de bienes y personas.

CON LUGAR la Indemnización por Daños y Perjuicios, reclamada por vía subsidiaria, la cual asciende a la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500,oo), más el pago de la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500,oo) diarios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble a partir del 16 de Marzo de 2011, y hasta que se verifique la desocupación del local comercial.

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, planteada en el presente juicio por el demandado Reconviniente, ciudadano: J.N.D.G., contra el demandante reconvenido, M.J.O.H..

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los diecinueve (19) días del mes de Julio de dos mil once (2011).

Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ,

LA SECRETARIA ACC.,

Dra. S.R.P..

M.R..

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:30 p.m.).

LA SECRETARIA ACC.,

M.R..

SRP/MR/wg.

Exp. Nº 1743/11.