Decisión nº 1973 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 27 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 27 de mayo de 2009

Años 199º y 150º

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano J.G.F.M., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.806.790, quien es abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 17.501, haciéndose representar por sus apoderados judiciales, ciudadanos C.H.B. y J.d.J.H.B., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números: 79.602 y 81.048; respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano S.A.S.U., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.486.506, asistido del Dr. E.H.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 12.501.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ha subido a esta superioridad el expediente signado con el N 9144 de la nomenclatura de archivos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por la parte actora en contra de la sentencia definitiva dictada por ese Tribunal en fecha 11de febrero de 2009.

En fecha 13 de mayo de 2009, este Tribunal fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 18 de mayo de 2009, el ciudadano J.G.F.M., parte actora, actuando en su propio nombre y representación (ampliamente identificado en el encabezamiento de este fallo), presenta los siguientes alegatos:

“…en ningún momento la ocupación por parte del arrendatario, durante ese periodo fue con mi consentimiento, sino más bien debida a motivos no imputables a mi persona, por el contrario dicha ocupación fue a consecuencia de una causa de fuerza mayor (desastre natural), que impidió al arrendatario cumplir con mi voluntad y hacerme entrega del inmueble; en tal sentido se desvirtúa absolutamente y a todas luces acceder a un contrato verbal indeterminado… Igualmente se le ofreció en venta, cumpliendo con el derecho de preferencia, pero no respondió ni demostró interés en comprarlo; manifestándole de manera reiterada y conciliada la necesidad que tengo, para que me desalojara y restituyera mi inmueble, en ningún momento he consentido renovar el contrato, porque en este caso se hubiese elaborado un nuevo contrato, cosa que nunca existió y que perfectamente se demuestra.

(…)

…se evidencia una indudable violación de la esencia del contrato, en virtud, a que en ningún momento cumplió con lo pautado en relación al treinta por ciento (30%) sobre el canon establecido, en atención a las ganancias que pudieren obtenerse, por el subarrendamiento de habitaciones, locales y demás ambientes, demostrándose mediante inspección judicial practicada en fecha 20 de septiembre del 2004, que el Ciudadano S.S.U. arrienda habitaciones y para este momento tiene 19 habitaciones alquiladas obteniendo una ganancia aproximada de quince mil bolívares fuertes (Bs.F 15.000) mensuales, y deposita solamente la cantidad de quinientos bolívares fuertes (Bs.F.500) en el Tribunal Segundo de Municipio… alega en la contestación de la demanda quedamos en un contrato verbal. Falso de toda falsedad, como voy a consentir un contrato verbal que por donde se analice me trae pérdidas y perjuicios, convenir que alquile el demandado habitaciones, local comercial y demás ambientes por la irrisoria suma de Bs.F 500, es absurdo e impensable.

(…)

…se admite la demanda mediante juicio breve en fecha 23 de Mayo del 2005 y se decide el 11 de Febrero de 2009 casi 4 años después, produciéndose un retardo procesal inexplicable, aunado a que después de toda espera, sentencia Improcedente la acción de resolución de Contrato por incumplimiento en el pago del treinta (30%) sobre el canon, en atención a las ganancias por subarrendamiento de habitaciones, locales y demás ambientes, desestimó pruebas o elementos contundentes y fundamentales que a toda luz hubiesen permitido pronunciamiento de fondo de la demanda…

(…)

“Es importante destacar que la posición del Juzgador es temeraria en el sentido de señalar que la única vía procedente es el desalojo previsto en el literal “a” del Artículo 34 del Decreto de Ley de Arrendamientos inmobiliarios…”

(…)

CONCLUSIONES

Por todos los razonamientos y consideraciones anteriormente expuestos, se puede concluir que estamos en presencia de un incumplimiento notorio, descarado y de mala fe de la normativa civil y de cláusulas segunda y tercera, del contrato de arrendamiento por parte del demandado que no conforme con no pagar el porcentaje del treinta por ciento (30%) que percibe por subarrendamientos se resiste a restituir y entregar el inmueble a pesar de reconocer y admitir en la contestación de la demanda que el contrato se venció, e incluso luego de la notificación judicial continua en el inmueble generando daños y perjuicios, morales, patrimoniales y un inminente deterioro del inmueble.

(…)

PETITORIO

Por lo expuesto solicito a esa superioridad, se sirva declarar con lugar la demanda intentada por ser la RESOLUCION DEL CONTRATO, la vía más apta y adecuada, y por existir suficientes elementos de hecho y de derecho, para que proceda una decisión a mi favor y se desocupe mi inmueble después de tantos años.

Estando dentro de la oportunidad legal para sentenciar, este Tribunal observa:

En fecha 10 de mayo de 2005, se interpuso la demanda, en los términos que se resumen a continuación:

…Nuestro mandante suscribe mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 08 de febrero del año 1.999,… Contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano S.A.S.U.,… dando en arrendamiento un inmueble de su propiedad que consta de dos (02) plantas, ubicado Avenida La Playa frente a la Playa “C”, Boulevard del Balneario de Macuto, distinguido con el No. 28, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas…

…en su CLAUSULA SEGUNDA: establece lo siguiente: ‘El Canon de Arrendamiento se fija en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00)… más un 30% sobre el canon establecido en atención a las ganancias que pidieren obtenerse por sub-arrendamiento de habitaciones, locales y demás ambientes…’

… la CLAUSULA TERCERA de dicho Contrato: reza ‘El plazo de duración de este contrato será de un (01) año fijo y sin prórroga alguna, contados a partir del 1ero de Enero de 1999 hasta el 01 de Enero del 2000. Al año de vencido el plazo deberá ser restituido el inmueble objeto de este contrato al Arrendador…’

He de observar que vencido el plazo fijado paso a hacer el Contrato suscrito entre las partes a un Contrato a tiempo indeterminado, es decir, que se prorrogó por el mimo tiempo de duración. Tal situación duró hasta el 26 de mayo del año 2.003 donde nuestro Poderdante procedió a efectuar una notificación judicial por ante el Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, donde se le notificaba entre otros puntos que debía desalojar el inmueble…

…una vez que se practico dicha Notificación (26 de Mayo del 2003). En conversación sostenida con EL ARRENDATARIO decidimos, de mutuo y amistoso acuerdo con EL ARRENDATARIO, prorrogar el contrato que nos ocuparon con un pequeño aumento al canon de arrendamiento a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00) Mensuales, donde todas las condiciones o estipulaciones (Cláusulas) establecidas en el contrato de arrendamiento mantenían su pleno efecto; entre dichas condiciones cancelar, además del canon de arrendamiento, el 30% sobre dicho canon por concepto de las ganancias que pudieren obtenerse por sub-arrendamientos de habitaciones, locales y demás ambientes… Dicha cantidad convenida entre las partes comenzó a regir a partir del Primero de Junio del 2003, pagaderos al vencimiento de cada, (Sic) siendo su primer deposito en fecha Cuatro (04) de julio del 2003 y que eran depositados a una cuenta personal de nuestro representado signada con el Número 01080101100013117 del Banco Provincial…

… el ARRENDATARIO, parte demandada en la presente causa, se encuentra consignando en el Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado bajo el Número 531, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.500.000,00), a partir del mes de junio del 2004 hasta la presente fecha…

…el Ciudadano S.A.S.U., arriba identificado, en su carácter de ARRENDATARIO no ha cumplido con su obligación legal y contractual de cancelar el treinta por ciento (30%) sobre el canon establecido en el Contrato de Arrendamiento que nos ocupa… por concepto de subarrendamiento o ganancias que estuviere lugar con las habitaciones, locales y demás ambientes, es por lo que le configura un incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO y en consecuencia procedente la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento.

...Así mismo en fecha 20 de septiembre del 2004, realizamos una inspección Judicial por ante el Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en la cual se evidencia que el ciudadano arriba mencionado hace sub-arrendamiento de habitaciones y también las condiciones en que encuentra en el inmueble, y cuya Inspección acompañamos marcado con la letra “Q”, donde efectivamente podemos darnos cuenta que existen Nueve (09) habitaciones, que lo alquilan por hora, días o depende de las necesidades de los cliente que se apersonan al inmueble arrendado…”

CONCLUSIONES O PETITORIO

…procedemos a DEMANDAR formalmente en nombre y representación de nuestro Poderdante al Ciudadano SALVATORE AGUSTINO SHEMBRI UNAMO… para que convengan o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la RESOLUCION DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO; suscrito por las partes… SEGUNDO: En consecuencia de la RESOLUCIÓN dejar sin efecto en todas y cada una de sus partes lo contenido en el Contrato cuya resolución se demanda y en consecuencia entregar el inmueble dado en arrendamiento libre de personas y en las mismas y en perfectas condiciones de habitabilidad, aseo, cuido, conservación y solvente en los gastos públicos a su cargo. TERCERO: A cancelar las costas y costos de la presente demanda hasta su total definitiva culminación…

En fecha 16 de mayo de 2005, los apoderados judiciales de la parte actora, consignaron los recaudos respectivos. El A-quo admitió la demanda en fecha 23 del mismo mes y año, ordenando la citación de la parte demandada para que compareciera ante ese Juzgado, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación. En esa misma fecha el Tribunal deja constancia del no libramiento de la compulsa por cuanto la parte actora no consignó los fotostatos para proveer.

En fecha 7 de junio de 2005, el Tribunal A-quo, previa la consignación en fecha 31 de mayo de 2005 de los fotostatos para proveer la compulsa de citación, acordó el libramiento de la misma.

En fecha 25 de octubre de 2005, el Alguacil del Tribunal deja constancia de haberse trasladado en fecha 24 de octubre de 2005 a la dirección del demandado, encontrándose dicho ciudadano, por lo que le hizo entrega del recibo de citación, negándose el prenombrado ciudadano a firmar dicho recibo.

En fecha 1 de noviembre de 2005, el abogado J.G.F.M., parte demandada en el presente Juicio (ampliamente identificado en el encabezado de este fallo), actuando en su propio nombre y representación, solicita medida preventiva de secuestro, de conformidad con el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, numeral 7.

En fecha dos 2 de noviembre de 2005, la parte demandada mediante diligencia, se opone a la medida de secuestro solicitada por la parte actora y ofrece caución o garantía, de conformidad con el artículo 589 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 7 de noviembre de 2005, la parte demandada consigna escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:

…niego, rechazo y contradigo todo lo señalado en el Libelo de Demanda por no ajustarse a la verdad de los hechos y el derecho…

…Es muy cierto que celebré contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano J.G.F.M. sobre un inmueble ubicado en la avenida la playa “C” No. 28 de la Parroquia Macuto.

…Se estableció un canon de arrendamiento de Bs. 350.000,00 más el 30% por gananciales por el alquiler de habitaciones lo que suma Bs. 455.000,00 y no Bs. 500.000,00 como señala en el Libelo.

…muy ciertamente en dicho contrato se señalo ‘será de un (01) año fijo y sin prorroga alguna contados a partir del 1 de enero de 1.999 hasta el 01 de enero del año 2.000, debo mencionar que se señala e l 1° de enero de 1.999, puesto que ya tenía más de 20 años ocupando el inmueble en calidad de arrendamiento.’

… el demandante señala que a partir de este momento este contrato paso a ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado es decir que a partir de entonces el contrato es de fecha indeterminado

…el día 26 de mayo del año 2.003 el Arrendador propietario me notifica por medio del Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas la finalización del Contrato de Arrendamiento y no provee prorroga, no le concederá ocupación de gracia y deberá desocupar el inmueble antes de seis meses de gracia para desocupar el inmueble…

Sin embargo dado que yo había habitado ese inmueble en calidad de arrendamiento por más de 20 años en contratos celebrados con su difunto padre, el mencionado demandante propietario se reunió ciertamente conmigo en el mes de marzo del año 2.003, en el inmueble, objeto del presente conflicto, y viendo personalmente que el inmueble todavía no estaba en condiciones de habitabilidad en un 100% y palpando que yo había invertido una cantidad de dinero apreciable en la reparación del inmueble que la vaguada del 15/12/99 había casi destruido, lo que es publico y notorio en el Estado Vargas y que la avenida La Playa junto con los inmuebles allí ubicados eran prácticamente lodo y escombros reconoció mi trabajo y el dinero allí invertido ofreciéndome el inmueble en venta… en vista de no poder comprarla, quedamos en contrato verbal en los siguientes términos: 1) que se redondeara el pago y en vez de canon y porcentaje le pagara Bs. 500.000,00 mensuales y que se los depositará a su cuenta…

…en vista que habían pasado seis meses y nunca pude comunicarme con el ciudadano J.F. me vi en la obligación de depositar los cánones mensuales en un tribunal… de esta forma he estado depositando en el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas (Maiquetía) los cánones correspondientes desde Junio del 2004 a la presente fecha…

…1° el contrato escrito determinado, resuelto, al modificarse alguna de sus cláusulas no podría renovarse tácitamente, también tenia que hacerlo por escrito y por lo menos privado entre Arrendador y Arrendatario…

Por otra parte hay una fuerte contradicción en el Libelo de la Demanda, o el demandante se rige por un contrato verbal donde se quedo en pagar Bs. 500.000,00 mensual por todo, o se rige por el contrato resuelto cuyo canon es de Bs. 350.000 mas 30% que es igual a Bs. 455.000.00…

En fecha 14 de noviembre de 2005, la parte actora ratifica se le decrete con carácter de urgencia la medida preventiva de secuestro solicitada en fecha 1 de noviembre de 2005.

En fecha 14 noviembre de 2005, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas y el Tribunal de la causa las admitió mediante auto de fecha 16 de noviembre del mismo año.

En fecha 16 noviembre de 2005, la parte demandada a través de su abogado asistente, presentó escrito de promoción de pruebas y en esta misma el Tribunal las admite.

En fecha 11 de febrero de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando:

PRIMERO: IMPROCEDENTE la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO incoada por el ciudadano J.G.F.M..

SEGUNDO: No hay condena en costas por no haber pronunciamiento sobre el mérito de la controversia.

En fecha 17 de marzo de 2009, la parte actora se da por notificada de la Sentencia dictada, solicita la notificación de la parte demandada y ejerce el recurso de apelación contra dicha sentencia.

En fecha 29 de abril de 2009, el A-quo admite la apelación en ambos efectos y ordena remitir el expediente mediante oficio al Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

Para decidir, se observa:

LOS FUNDAMENTOS DE LA RECURRIDA

El veredicto apelado se fundamentó en la circunstancia de que por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la causa de la demanda es la falta de pago de los cánones de arrendamiento, la pretensión que debió incoarse era la de desalojo, y no la de resolución de contrato.

Para ello se basó en una decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se indica que si bien es cierto que los contratos de arrendamiento pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo; es decir, por resolución, para que ello proceda es indispensable que la causal que se invoque no sea ninguna de las causales que “taxativamente” se mencionan en las siete letras del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Este juzgador considera oportuno plasmar su punto de vista en torno a la pretendida diferencia que se quiere hacer ver entre la  a su juicio mal llamada  acción de desalojo y la acción de resolución.

El problema de la terminología con relación a los contratos de arrendamiento proviene desde la promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en que el que se habla varias veces de desalojo, pero no en el sentido de una acción que lleve ese nombre sino en el de que esa es la consecuencia que se persigue con la demanda que intenta el propietario que busca sacar al inquilino del inmueble arrendado. Así, además del título de dicho Decreto Ley, se utilizaba la palabra "desalojo": 1) en el literal b), cuando en él se indicaba que "el inquilino intimado de desalojo tendrá derecho a..."; 2) en el literal c) cuando se señalaba "Cuando se trate de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo..."; y 3) en el artículo 13, que se refiere a una normativa anterior a ese Decreto, que se denominaba "Decreto de Desalojo de Vivienda Urbana". Pero es que el legislador estaba obligado a utilizar la palabra desalojo en todos esos casos, aunque su intención no fuese crear la falsa creencia de que se trataba de una acción especialísima para determinado tipo de contratos. Lo contrario hubiese sido tanto como pedir al legislador  sabio por definición  que contrariando las reglas del lenguaje, utilizase dos o más palabras para referirse a un asunto que se podía resumir en una.

Sin embargo, quizás por facilidad en la comprensión de lo pedido, amparado en el nombre del Decreto Ley, el foro se refería a la "Acción de Desalojo" y como ese cuerpo de normas aludía a los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, ello llevó a la confusión de que las demandas relativas a arrendamientos por tiempo determinado no se les podía llamar desalojo, sino cumplimiento o resolución; sin embargo, semánticamente, esa palabra es sinónima de desalojamiento y, a su vez, ésta significa acción y efecto de desalojar. Por su parte, desalojar, como verbo transitivo, que es el que nos interesa, denota "Sacar o hacer salir de un lugar a una persona o cosa. Abandonar un puesto o un lugar. Desplazar." (Como verbo intransitivo también significa desalojo, pero en este caso no se realiza por voluntad de un tercero, sino voluntariamente por el ocupante. Es él mismo quien desaloja.)

De manera que, independientemente de que el contrato sea a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, en ambas lo que se persigue es el desalojo; es decir, arrojar, echar, expulsar del inmueble a una persona. ¿O es que acaso se pudiese sostener válidamente que quien demanda una resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no desea desalojar al arrendatario?

Por la misma razón, es impropio hablar de demandas de desocupación como exclusivas de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, aún cuando con esta palabra el aludido Decreto sí lo hizo, cuando señalaba "Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler..."; pero, resulta que la palabra "desalojo", sin aditivo, implica que se trata de un inmueble, mientras que la desocupación no, ella expresa más la idea de falto de ocupación, desempleo; es decir, sin actividad laboral.

¿Entonces cuál sería el término apropiado?

Si lo que se pretende es obtener el desalojo por incumplimiento del contrato, sea a tiempo determinado o indeterminado, la acción es de "Resolución" (Aunque la Resolución implica que el contrato se considera extinguido no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como que si jamás hubiese existido contrato alguno (Maduro Luyando); en los contratos de tracto sucesivo la doctrina acepta su resolución, por vía de excepción, con efectos hacia el futuro.)

Si lo que se pretende es obtener el desalojo con fundamento en el vencimiento del término (o de la prórroga legal, cuando la hay), la acción es de "Cumplimiento"; y

Por último, si lo que se pretende es obtener el desalojo porque el propietario lo necesita para ocuparlo él o alguno de los familiares que señala la ley, o porque existe la necesidad de demolerlo o repararlo de manera tal que amerite que el inmueble esté vacío, la acción es de "Revocación".

En efecto, la doctrina sostiene que la revocación sólo procede en determinados contratos, y pone como ejemplos la donación, la sociedad y el mandato. Pues bien, también el arrendamiento, en estos dos casos particulares, es susceptible de revocación por voluntad unilateral del arrendador, aunque esté sujeta al cumplimiento de los requisitos señalados por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es oportuno también puntualizar que es impropio hablar de causales taxativas, cuando existe una que permite la demanda por cualquier otro incumplimiento. Esa última hace que las primeras se conviertan en enunciativas. El término taxativas implica que no hay otras, como con las de divorcio, y si de conformidad con el parágrafo segundo del artículo 34 el actor puede fundar su reclamación en una razón distinta a las causales de los literales a) a la g), es porque éstas no son taxativas.

De acuerdo con las opiniones vertidas con anterioridad, que no es discordante con la de la Sala Constitucional fechada 1 de abril de 2005, citada en la recurrida, nada impide que se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con base en el incumplimiento de alguna de sus cláusulas; pero, además, y quizás aquí si discrepamos del criterio de dicha Sala, no es cierto que la demanda que persigue el desalojo del inmueble por cualquiera de las causales indicadas (menos la del literal “b”) se deba calificar de una manera distinta a Resolución.

En efecto, si la demanda es por falta de pago, como éste es un incumplimiento de parte del arrendatario, se solicita la resolución del contrato y por ende, el desalojo.

Si la demanda se basa en la necesidad de demoler el inmueble o en la necesidad de efectuarle reparaciones que ameriten su desocupación, es indispensable dar por terminado el contrato, resolverlo y, por tanto, el desalojo, ya no por incumplimiento sino porque se requiere preservar la vida de los ocupantes del inmueble; es decir, por casos que se pudieran calificar como de fuerza mayor.

Si el arrendatario destinó el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, también existe un incumplimiento de obligaciones que pudieran haber sido expresamente asumidas e incluso tácitas, por aquello de que los contratos obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Art. 1.160 del Código Civil), razón por la cual también procede la resolución y, por consiguiente, el desalojo.

Lo mismo ocurre si lo que pasó fue que el arrendatario le ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes de su uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, caso en el cual también habría un incumplimiento que amerita la resolución y en consecuencia el desalojo.

Por último si el arrendatario incurrió en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, de igual manera procederá la resolución basada en ese incumplimiento y su consecuencia necesaria: el desalojo.

El único caso en que se puede hablar de resolución, es cuando se demande con base en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, ya que en ese evento, no habiendo incumplimiento, deberá esperar el vencimiento del término más la prórroga legal, o que se produzca el incumplimiento.

En resumen, el desalojo no es más que la consecuencia de la terminación del contrato por cualquier causa, llámese cumplimiento, resolución, fuerza mayor o necesidad preferente para habitar.

Por cierto, también hay casos donde la demanda de cumplimiento de contrato apareja el desalojo, como ocurre, por ejemplo, cuando se vence el término del contrato y su prórroga, caso en el cual, en lugar de demandarse la resolución, lo que se solicita es el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble; es decir, de desalojarlo y entregarlo al arrendador.

En definitivas, la circunstancia de que el contrato de arrendamiento sea o se hubiese convertido en un contrato a tiempo indeterminado, no excluye la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es decir, si una de las partes no ejecuta su obligación (incumple), la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o su resolución, sin que importe la naturaleza determinada o indeterminada del contrato.

Quizás la distinción pudiera haber tenido importancia durante la vigencia del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ya entonces no se contemplaba la posibilidad que se demandase “el desalojo” de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado por una causal distinta a las expresamente indicadas en él; pero de acuerdo con la legislación vigente, tratar de afirmar que la demanda debe denominarse “desalojo” cuando se basa en una de esas causales o resolución cuando no se apoya en ellas, es incurrir en una excesiva exquisités semántica.

Por ello, es total y absolutamente irrelevante; es más, no está reñido con el derecho sustantivo ni con el adjetivo, la circunstancia de que el demandante invoque en su demanda las disposiciones del Código Civil que regulan los contratos y sus efectos, porque la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de contenido procesal, de modo que el derecho material sigue regulando la relación arrendaticia; pero, además, si el demandante no invoca en el libelo el procedimiento a utilizar e, incluso  opina este decisor  lo invoca mal, es obligación del Tribunal aplicar el procedimiento adecuado por virtud del principio procesal conocido con las palabras latinas iura novit curia.

Como corolario, se observa que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no distingue, para la utilización del procedimiento breve, la naturaleza temporal del contrato de que se trate, de modo que sea a tiempo determinado o sea a tiempo indeterminado, en cualquier caso debe aplicarse el procedimiento breve; pero, aunque no fuese así; es decir, suponiendo que las demandas de resolución se tramitasen por un procedimiento distinto a los “desalojos”, no habiéndose invocado en el libelo ningún procedimiento, sería el Tribunal quien tendría la carga de tramitarla por el adecuado. En caso de que efectivamente se debiesen tramitar por procedimientos distintos, el que se hubiese utilizado el inadecuado sería un error judicial, no imputable a la parte, que no justificaría que se declarase improcedente la reclamación, porque no sería más que la omisión de esa máxima según la cual el Juez conoce el derecho.

Por tanto, no constituye ningún error digno de hacer sucumbir la demanda, la circunstancia de que el demandante solicite la resolución en lugar de utilizar la palabra desalojo, ya que, a lo sumo, se trataría de un asunto de semántica que, como vimos, sólo se debe a una falsa creencia de que la demanda de desalojo es distinta a la de resolución, como si ésta no aparejase el desalojo.

Entonces, en el presente caso nos encontramos frente a una demanda en la que la parte actora utilizó como fundamentos de derecho artículos del Código Civil que, efectivamente, son plenamente aplicables y no señaló norma procesal alguna por cuál debía tramitarse el procedimiento. Por ello, lejos de declarar la improcedencia de la reclamación incoada, basado exclusivamente en que el demandante no mencionó la palabra desalojo, sino la de resolución, el Tribunal de la causa debió analizar el mérito para verificar si existió o no el incumplimiento alegado en la demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

Efectuadas las anteriores precisiones, que a juicio de quien este recurso decide son necesarias para resolver la presente controversia, se observa:

El contrato fundamento de la pretensión indica que el canon de arrendamiento pactado fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 350.000,00) mensuales que El Arrendatario debía pagar dentro de un lapso de cinco (5) días máximo, a partir de la fecha de vencimiento de cada mes transcurrido, más un treinta por ciento (30%) sobre el canon establecido en atención a las ganancias que pudieren obtenerse por sub arrendamiento de habitaciones, locales y demás ambientes.

En su contestación, el demandado indica que el monto fijo del arrendamiento, más el porcentaje, totaliza la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 455.000,00) y no de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 500.000,00) como se señala en el libelo. Afirma también que hubo un contrato verbal en el que se convino en redondear el pago a la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 500.000,00) mensuales y que se los depositara a su cuenta y que posteriormente le entregarían los recibos, lo que hizo el arrendador hasta el mes de mayo de 2004; que a partir de ese mes convinieron que el contrato tendría una duración de tres (3) años para que terminara de arreglar la casa y se pudiera resarcir en todo o en parte lo invertido en el inmueble hasta mayo de 2006; pero que en el mes de noviembre de 2004 (Sic) el arrendador le pidió que no le depositara más, porque vendería la casa y que se debía arreglar con el nuevo dueño; pero como más nunca se pudieron comunicar, se vio en la obligación de depositar en un tribunal.

Ahora bien, siendo la única causa de pedir de la demanda la supuesta falta de pago de la renta convenida, solo importa precisar si en efecto hubo o no ese incumplimiento, con independencia de que el contrato hubiese sido a tiempo determinado o indeterminado y de las estipulaciones que las partes pudieron acordar respecto a remodelaciones o mejoras del inmueble, ya que las alusiones que en ella se hacen al lapso del arrendamiento no se invocan como razón para solicitar la resolución.

No obstante, es necesario aclarar que el demandante no indica que lo que no se le ha pagado sea lo que pudiéramos denominar el canon fijo de arrendamiento, sino el porcentaje establecido en la cláusula segunda del contrato.

En efecto, los términos utilizados en el libelo, son como sigue:

Es el caso ciudadano Juez, que el Ciudadano S.A.S.U., arriba identificado, en su carácter de ARRENDATARIO no ha cumplido con su obligación legal y contractual de cancelar el treinta por ciento (30%) sobre el canon establecido en el Contrato de Arrendamiento que nos ocupa, en su Cláusula SEGUNDA y por concepto de subarrendamiento o ganancias que estuviere lugar con las habitaciones, locales y demás ambientes, es por lo que le configura un incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO y en consecuencia procedente la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento.

Y en otro párrafo:

Ahora bien, Ciudadano juez, que en vista de la actitud asumidas (Sic) por el demandado en no cumplir con sus compromisos o cancelaciones que comprende el pago del 30% sobre el canon establecido en atención a las ganancias que pudiere obtenerse por los arrendamientos de habitaciones, locales y demás ambientes, establecido en el mencionado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Cláusula SEGUNDA) y como se probo (Sic) con la Inspección la existencia de NUEVE (09) habitaciones y que efectivamente se encontraban ocupadas por turistas, huéspedes, etc., es por lo que procedo a demandar LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que se acompaña a la presente.

Como se ve, de los términos del primer párrafo transcrito, contenido en la demanda pareciera que el arrendador pretende que el treinta por ciento (30%) pactado en el contrato se calcule tanto respecto del canon fijo, como respecto de lo que cobrase el arrendatario por concepto de subarrendamiento o ganancias que éste tuviese por las habitaciones, locales y demás ambientes. Tal pretensión se deriva de la circunstancia de que en la demanda utilice la conjunción copulativa “y” para alegar el incumplimiento del canon, así:

no ha cumplido con su obligación legal y contractual de cancelar el treinta por ciento (30%) sobre el canon establecido en el Contrato de Arrendamiento que nos ocupa, en su Cláusula segunda Y por concepto de subarrendamiento o ganancias que estuviere lugar con las habitaciones, locales y demás ambientes,…

(Y mayúscula del Tribunal)

Si esa es su pretensión, le correspondía demostrar que durante meses anteriores efectivamente el arrendatario le pagaba no solo los Bs. 350.000,00, sino que también le pagaba el treinta por ciento (30%) sobre los ingresos que por concepto de subarrendamientos podía recibir el arrendatario. De lo contrario la única conclusión posible basada en las pruebas que cursan en el expediente, es que el canon de arrendamiento pactado fue la suma de Bs. 455.000,00, aunque tuviese el disfraz del porcentaje. Tan es así, que no consta en autos que el arrendador le hubiese reclamado en algún tiempo al arrendatario por la supuesta falta de pago del indicado porcentaje.

En efecto, esa prueba era necesaria porque es enrevesada la redacción de la cláusula correspondiente. En principio, pareciera lógico que el treinta por ciento (30%) lo fuese NO sobre el monto del canon fijo, ya que de ser así, no había necesidad de complicarse la vida estableciendo que el monto del canon de arrendamiento sería Bs. 350.000,00 más treinta por ciento (30%) de esa cantidad. Sería más fácil indicar que el canon de arrendamiento es la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 455.000,00), sin más. Sin embargo, a pesar de lo absurdo, ese es el texto de la cláusula segunda: “El Canon de Arrendamiento se fija en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00)… más un 30% sobre el canon establecido.” y ese canon establecido, es decir conocido, es la cantidad de Bs. 350.000,00, de modo que no hay forma de afirmar que el porcentaje se deba aplicar a cantidades que en el futuro fuese a percibir (a establecer) el arrendatario por el alquiler de habitaciones, locales y demás ambientes, incluso, aunque en la cláusula se diga “en atención a las ganancias que pudieren obtenerse”, ya que ello sólo explicaría lo siguiente: en virtud que obtendrás alguna ganancia por el uso del inmueble, tendrás que pagarme no solo Bs. 350.000,00 sino un adicional equivalente al 30% de esa cantidad. Distinto hubiese sido si en el contrato se hubiese expresado en alguna forma que el porcentaje fuese sobre la ganancia y no en atención a ella.

Ese sí es un error que no puede subsanar el juez en aplicación del principio iura novit curia, porque no se trata de un asunto de derecho, sino de un alegato de hecho. Si el demandante afirma que el arrendatario no le pagó el porcentaje pactado y sostiene que ese porcentaje no es el canon, sino algo adicional y distinto, sin mejores pruebas, el Juez no puede afirmar que efectivamente canon y porcentaje son diferentes, sobre todo con una redacción confusa, y dictaminar que lo que no pagó fue el canon. Debe limitarse a verificar si efectivamente el porcentaje fue pagado; pero como de acuerdo a lo dicho, en el presente caso, el porcentaje debía calcularse sobre el monto fijo del canon, entonces el monto que debía acreditar haber pagado el arrendatario era la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 455.000,00). En otras palabras, en realidad ese porcentaje no es más que parte del canon de arrendamiento y por tanto está sujeto a las mismas reglas que éste, en el sentido que debía ser satisfecho en los términos, plazos y condiciones pactados en el contrato y, en su defecto, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE DECIDE.

Si a ello se añade que tampoco es clara la demanda cuando omite señalar a partir de qué fecha se inició el supuesto incumplimiento por parte del demandado y esa también es una cuestión de hecho de necesaria alegación, sin que pueda ser suplida por el Tribunal, forzoso es concluir que en esos términos no hay forma de determinar si efectivamente el arrendatario incumplió o no sus obligaciones y se hace aplicable el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que ordena sentenciar a favor del demandado en caso de dudas, salvo cuando exista plena prueba de los hechos alegados en la demanda, que no es el caso de autos.

DISPOSITIVO

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta contra la decisión pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano J.G.F.M., en contra del ciudadano S.A.S.U., suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

Con las modificaciones indicadas en esta decisión, se confirma la recurrida y de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.

Publíquese y regístrese. Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veintisiete (27) días del mes de mayo de 2009

EL JUEZ,

I.I.P.

LA SECRETARIA Acc.

LIXAYO MARCANO MAYORA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (10:59 a.m.)

LIXAYO MARCANO MAYORA.

IIP/lmm