Decisión nº 1 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 17 de Mayo de 2010

De la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales, se evidencia efectivamente que el mencionado contrato de arrendamiento que obra en la presente causa, se encuentra suscrito entre la ciudadana MARÌA PURA MUCHACHO PERÈZ, en su carácter de parte arrendadora y la ciudadana Z.C.T.R., en su carácter de parte arrendataria por el cual se encuentran obligadas entre sí, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 del Código Civil Venezolano vigente. Y ASÍ SE DECLARA.

Igualmente se evidencia que la parte actora funda su demanda de DESALOJO en base al incumplimiento contractual por parte del arrendatario, incumplimiento éste materializado en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO Y JULIO de dos mil nueve (2009), cada uno a razón de UN MIL BOLÍVARES MESUALES (Bs. 1.000,00) Y ASI SE DECLARA.

Ahora bien, declarada como fue la extemporaneidad en el pago de los cánones de arrendamiento y por ende el estado de insolvencia en que se encuentra incursa la parte arrendataria, es por lo que forzosamente se concluye que la ciudadana Z.C.T.R., ha incumplido como arrendataria con las obligaciones inherentes a su condición. Y ASÍ SE DECLARA.

El anterior criterio se encuentra sustentando en Jurisprudencia reciente y p.d.m.T. de la República, precisamente en sentencia de fecha nueve (9) de junio de dos mil cinco (2.005), de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Dr. M.T.D.P.:

(…omissis…) Sin perjuicio de lo anterior, considera necesario la Sala aclararle a la parte accionante que la solicitud de resolución o de cumplimiento del contrato es una facultad potestativa del arrendador y en el primero de los casos, cuando se solicite la resolución, ello no releva al arrendatario de su obligación del pago de los cánones ya vencidos. Por lo tanto, el hecho de que se consigne el pago de los cánones atrasados que dieron lugar a la demanda, lo cual forma parte del necesario cumplimiento de sus obligaciones, en modo alguno desvirtúa la procedencia de la solicitud de resolución de contrato. Antes por el contrario, demuestra que hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tal actuación en sí misma una causal de resolución del mismo (….omissis…)

. Y ASÍ SE DECLARA.

Consecuentemente y dado que la parte arrendataria demandada

Incumplió con su obligación contractual, es menester señalar el contenido

del artículo 34, literal “a”, el cual establece:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

.

La norma transcrita se traduce en el Derecho que nace para el arrendador, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, de solicitar el desalojo del inmueble dado en calidad de arrendamiento. En el caso de marras, vista la reclamación efectuada por la actora y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva el incumplimiento de la parte arrendataria – demandada-, materializado dicho incumplimiento en la falta de pago oportuna de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses MAYO Y JUNIO de dos mil nueve (2009), es por lo que resulta forzoso declarar con lugar la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPÍTULO III

DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, incoado por el ciudadano J.G.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.921.426, Abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 112.624, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.P.M.P. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.622.518, domiciliada en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, y hábil para demandar a la ciudadana Z.C.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.310.235, domiciliada en esta ciudad de Mérida, por DESALOJO Y COBRO DE BOLÍVARES, contra la ciudadana Z.C.T.R., venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 9.310.235, y hábil, En consecuencia, este Tribunal ordena a la parte arrendataria – demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas. Se autoriza a la parte actora una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, para retirar las cantidades de dinero que se encuentran consignadas a su nombre ante el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, expediente número 0584. Por la naturaleza del fallo, no se hace especial pronunciamiento respecto a las costas. Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que se ordena la notificación de las partes intervinientes o a sus Apoderados Judiciales con el objeto de ponerlos en conocimiento de la presente Sentencia, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que consideren convenientes.”

II

LA DEMANDA.

La presente controversia quedo planteada por la parte actora abogado en ejercicio J.G.R.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana M.P.M.P., en los siguientes términos:

• Que su mandante es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa para habitación construida sobre le mismo, de dos plantas, signado con el nombre de quinta Mimita, ubicada en la calle número cuatro (4) el sector N°7 del conjunto residencial o urbanización San Antonio, en jurisdicción de la parroquia El Llano del Municipio Libertador del estado Mérida, constante de dos plantas, la primera constante de sala, comedor, cocina con mueble empotrado, estudio, habitación para servicio con baño, lavadero, la segunda planta consta de cuatro (4) habitaciones y tres (3) baños, con sus correspondientes linderos y medidas.

• Que el inmueble anteriormente descrito le pertenece a la ciudadana M.P.M.P., en virtud de la adjudicación que se le hizo en la partición de bienes conyugales celebrada con el ciudadano C.J.M.G., mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-676.563, domiciliado en la ciudad de M.e.M., y hábil, protocolizada en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 28 de octubre de 2003, bajo el N° 09, folios 49 al 57, protocolo primero, tomo 2°, cuarto trimestre del referido año.

• Que en fecha 15 de diciembre de 2002, el ex cónyuge de su mandante C.J.M.G. y ella misma, ciudadana M.P.M.P., para quienes a tales efectos se identificaron como arrendadores, celebraron con la ciudadana Z.C.T.R., venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 9.310.235, y hábil, un contrato de arrendamiento en virtud del cual le cedieron el predescrito inmueble en arrendamiento a término fijo, por el lapso de seis (6) meses contados a partir del día 01 de enero de 2003, concluyendo su vigencia inicial el día 30 de junio de 2003, posteriormente renovándose verbalmente quedando dicho contrato a tiempo indeterminado en las mismas condiciones del contrato escrito antes identificado, produciéndose en relación con el contrato inicial, las siguientes modificaciones: a) el monto del canon de arrendamiento a partir del 1 de enero de 2008, fue convenido entre su mandante y la arrendataria en la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000.00), pagaderos por mensualidades vencidas, y b) para la presente fecha su poderdante es la única propietaria y arrendadora en virtud de la liquidación de la sociedad conyugal que tenía establecida con el prenombrado C.J.M.G. y la adjudicación que se le hizo en la correspondiente partición.

• Que la arrendataria Z.C.T.R., pagó los cánones de arrendamiento hasta el mes de abril de 2009 (inclusive), pero ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, y julio de 2009, tampoco ha hecho consignación inquilinaria correspondiente.

• Que al dejar de pagar los cánones de arrendamiento indicados, es decir, los meses de mayo, junio, y julio, a razón de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), que suman la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), la inquilina arrendataria ha incurrido en el incumplimiento en el pago de dos mensualidades o cánones de arrendamiento, con lo cual incurre en el hecho de causal de desalojo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que por las razones antes expuestas es que ocurre ante el tribunal para demandar en nombre y representación de su poderdante la ciudadana M.P.M.P., a la ciudadana Z.C.T.R., antes identificadas, por desalojo, para que convenga o así sea declarado por el tribunal en la sentencia definitiva, en: PRIMERO: En la desocupación y entrega del inmueble constituido por la casa para habitación objeto del contrato de arrendamiento que se describió antes, totalmente desocupada, SEGUNDO: En pagarle a su representada la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente correspondientes a los meses de mayo, junio, y julio de 2009, por el lapso correspondiente a tres meses. TERCERA: En pagarle a su mandante los cánones de arrendamiento que se sigan causando a partir de la presente fecha, hasta que ocurra la desocupación total y definitiva del inmueble a razón de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), cada mensualidad. CUARTO: En pagarle las costas y costos del proceso.

• Que solicita de conformidad con lo previsto en el artículo 599, en su ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil se decrete el secuestro del inmueble antes descrito, en razón de tratarse de demanda por desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento.

• Que estima el valor de la presente demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), equivalente a cincuenta y cuatro unidades tributarias con fracción de cinco mil cuatrocientos cincuenta y cuatro (54.5454).

• Que señala como domicilio procesal Calle 25 entre Avenidas 3 y 4, Edificio Don Carlos, Piso 2 Oficina 2d, Mérida, Estado Mérida.

• Que fundamenta la presente demanda en los artículos 1.159, 1.592, 1160, 1.167 y siguientes del Código Civil, y en el articulo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III

Siendo la oportunidad para que la parte demandada diera contestación a la demanda de desalojo el abogado en ejercicio M.A.C., como apoderado judicial de la parte demandada opone cuestiones previas en los siguientes términos:

La parte demandada antes de dar contestación al fondo de la demanda procedió a oponer cuestión previa “LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA”, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala: En el comentado caso, invoca la solvencia de la accionada, como causa de inadmisibilidad de la presente acción, toda vez, que su representada está solvente en el pago de los cánones reclamados por la accionante, tal como consta en el expediente de consignación signado con el N° 0584, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M., de esta Circunscripción Judicial, por tales razones considera que la presente acción es inadmisible.

EN CUANTO A LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA.

• Rechaza, niega y objeta todo lo expuesto en el escrito libelar por la accionarte, la ciudadana M.P.M.P., toda vez que no posee cualidad para el ejercicio de la presente acción, por cuanto su representada está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y así quedará demostrado en el transcurso del proceso.

• Fundamenta lo antes expuesto en lo contemplado en los artículos 1º,7º y 34 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con los artículos 1.133,1159,1283,1298,1.300 del Código Civil vigente y con los artículos 1,3,11,14,42,174 y 346 del Código de Procedimiento Civil.

• Señala como domicilio Procesal. Local 05 del Edificio LODANI, ubicado en la Avenida 3, entre calles 27 y 28, de M.E.M..

DE LA RECONVENCION.

Visto lo anterior, la parte demandada RECONVIENE en los siguientes términos:

• Que la relación arrendaticia se inicio en fecha 01 de julio de 2003 y se mantiene hasta la presente fecha.

• Que se fijo la duración del contrato por seis (06) meses fijos, contados desde el 01 de julio de 2003.

• Que la parte arrendadora de su mandante son los ciudadanos M.P.M.P. y C.J.M.G., el monto inicial de los cánones de arrendamiento fue de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00) mensuales, equivalentes hoy día a la cantidad de quinientos bolívares (Bs.500,00).

IRRITOS INCREMENTOS DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO:

• Que es el caso que en el transcurso de la relación arrendaticia, a su representada le fue impuesto dos (2) aumentos o incrementos en el monto de los cánones de arrendamiento, los mismos fueron impuestos de la siguiente forma: Primer Incremento: En fecha 15 de mayo del año 2005, los arrendadores, ya identificados, le manifiestan verbalmente a su representada que el monto del canon de arrendamiento ya establecido, quinientos bolívares actuales (Bs.500,00), se le incrementaría la cantidad de doscientos bolívares (Bs.200,00), por lo que su representada a partir del mes de junio del año 2005 y hasta el mes de noviembre del año 2007, ambos inclusive, pagó mensualmente y en forma indebida la cantidad de setecientos bolívares (Bs.700,00).

• Que su representada pagó en exceso, durante treinta meses comprendidos desde el mes de junio del año 2005, hasta el mes de noviembre del año 2007, ambos inclusive, un incremento del canon de arrendamiento a razón de doscientos bolívares (Bs.200,00), lo que suma la cantidad de seis mil bolívares (Bs.6.000,00). Segundo Incremento: En fecha 15 de noviembre del año 2007, los arrendadores, antes identificados, le manifiestan nuevamente de manera verbal a su representada, que al monto del canon de arrendamiento que venia pagando de setecientos bolívares (Bs.700,00), sería incrementado en la cantidad de trescientos bolívares (Bs.300,00) mensuales, a partir del mes de diciembre de 2007, vale decir, que a partir de esta fecha su representada comenzó a pagar la cantidad de un mil bolívares (Bs.1.000,00) mensuales, y es así como a partir del mes de diciembre del año 2007, hasta la presente fecha su representada ha pagado mensualmente por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de un mil bolívares (Bs.1.000,00) mensuales.

• Que su representada pagó en exceso, durante veintidós meses comprendidos desde el mes de diciembre del año 2007, hasta el mes de septiembre del año 2009, ambos inclusive, el incremento del canon de arrendamiento a razón de quinientos bolívares (Bs.500,00) mensuales, lo que suma la cantidad de once mil bolívares (Bs.11.000,00).

• Que desde el inicio de la relación arrendaticia, hasta la presente fecha, hay un incremento de quinientos bolívares (Bs.500,00) mensuales en relación al monto inicial del contrato de arrendamiento, entonces es concluyente que el total del exceso del cobro del canon de arrendamiento fijado por los indebidos aumentos, antes determinados, suma la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs.17.000,00), violentando así, lo dispuesto en disposiciones legales que prevén el congelamiento de los cánones de arrendamiento, es decir, los ciudadanos M.P.M.P. Y C.J.M.G., violentaron flagrantemente la prohibición de incrementar el monto de los cánones de arrendamiento, contenida en la Resolución Conjunta N° 152 y N° 046, de fecha 18 de mayo del año 2004, emanadas de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y Ministerio de Infraestructura, contenidas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941 y actualmente vigente, y con ello violaron de igual forma la norma de orden público, contemplada en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo que le hace nulo de pleno derecho.

• Que la ciudadana M.P.M.P., siendo la persona a quien su representada le pagaba los cánones de arrendamiento, llegado el mes de junio del presente año, no recibió el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2009, más sin embargo, a pesar de los múltiples intentos realizados por su representada, dicha conducta se repitió en fecha del mes de julio, cuando acudió a pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio del presente año y siendo entonces, que por cuanto dicha conducta podría colocar a su representada en un estado de insolvencia, es que procedió ha CONSIGNAR a nombre de los arrendatarios, es decir, los ciudadanos M.P.M.P. Y C.J.M.G., la cantidad de tres mil bolívares (Bs.3.000,00), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, y julio del año 2009 y posteriormente a consignado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre del año 2009, todo de conformidad con el contenido del expediente de consignaciones N° 0584, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M., de esta Circunscripción Judicial.

• Que señala al tribunal que hasta la presente fecha los ciudadanos M.P.M.P. y C.J.M.G., en su condición de arrendadores, han cobrado indebidamente la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs.17.000,00), por concepto de unos irritos incrementos del canon de arrendamiento, comprendido en el lapso de cincuenta y dos (52) meses, correspondiente desde la fecha de junio del año 2005, hasta el mes de septiembre del año 2009, ambos inclusive, es forzoso concluir entonces, en la procedibilidad de la presente acción de reintegro de cobro en exceso del canon de arrendamiento, según lo dispuesto en los artículos 58 y 59 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que de igual manera la parte demandada solicita de ser requerida la compensación entre la cantidad por reintegrar y una supuesta y ya negada cantidad insoluta, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento.

• Que visto lo anterior, es que formalmente ocurre a este tribunal para demandar, por vía reintegro del cobro en exceso del canon de arrendamiento, a los ciudadanos M.P.M.P. y C.J.M.G., antes identificados, en su condición de arrendadores, para que en forma voluntaria o dada su negativa, este juzgado les obligue a realizar los actos siguientes: PRIMERO: Que su representada por efecto de la compensación, sea declarada en estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, si dado el supuesto negado, que haya dejado de pagar algún canon de arrendamiento. SEGUNDO: Ordene el reintegro de la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,00), que indebida y excesivamente han cobrado del canon de arrendamiento, durante el lapso de cincuenta y dos (52) meses, comprendido desde la fecha del mes de junio del año 2005, hasta el mes de septiembre del año 2009, ambos inclusive. TERCERO: La indexación correspondiente y CUARTA: Al pago de los costos y costas procesales, prudencialmente calculadas por el tribunal, así como se reserva el derecho de intentar nuevas acciones legales en su contra por daños y perjuicios.

• Que la parte demandada solicita al tribunal se sirva decretar Medida Innominada, mediante la cual, a la ciudadana Z.C.T.R., que mientras no haya sentencia firme en el presente procedimiento, se le autorice a consignar en el expediente de consignaciones N° 0584, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M., de esta Circunscripción Judicial, solo la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00), que es la cantidad estipulada inicialmente en el contrato por ambas partes, toda vez, que de continuar consignando la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), se le causaría un grave daño a su patrimonio, aunado a que se podría estar convalidando un fraude procesal.

• Que estima la presente acción en la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,00), equivalente a trescientas nueve unidades tributarias (309. U.T).

• Que fundamenta la presente acción en los artículos 1º, 7º y 34, 51,53,54,55,5658,59,61,62,63, del Decreto CON Rango y FUERZA DE ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos: 1.133,1.143, 1159 y 1614 del Código Civil vigente y con los artículos 1,3,11,14,42,174 y 340, 599, 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.

IV

EL ABOGADO EN EJERCICIO J.G.R.A., EN SU CARÁCTER DE APODERADO JUDICIAL DE LA CIUDADANA M.P.M.P., PROCEDE A CONTESTAR LAS CUESTIONES PREVIAS INCOADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

• Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el articulo 34 ordinal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuesta por la parte demandada, invocando la solvencia de su parte con motivo de las consignaciones de canon de arrendamiento hechas en el expediente 584 que cursa por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, ya que al observar dicho expediente, se puede constatar que esas consignaciones son extemporáneas por cuanto las realizó fuera del lapso legal previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no hizo las consignaciones antes mencionadas en el lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

V

Análisis y valoración de las pruebas presentadas por la parte demandante, las cuales constan en escrito de fecha 29 de Octubre de 2009, y admitidas el 30 de octubre de 2009, las promovió de la siguiente manera:

Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento que obra a los folios 4, 5 y 6 del expediente 6544, con el que pretende demostrar la relación arrendaticia existente entre la parte demandante y demandada.

De la revisión hecha este Tribunal al igual que el A quo y observando el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado que de su contenido se desprenden por cuanto la contraparte en ningún momento los desconoció de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en cuya virtud se le otorga pleno valor probatorio. Y así se declara.

Promueve el valor y mérito jurídico de las copias fotostáticas del expediente de consignaciones de canon de arrendamiento Nº 0584, que cursa por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, con el que pretende demostrar: la insolvencia en que se encuentra la arrendataria, así como su incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento y violación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la revisión hecha a las actas procesales se evidencia que obra a los folios 34 al 42 copias fotostáticas del expediente de consignaciones de canon de arrendamiento Nº 0584, que cursa por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial.

Al igual que el A-quo, tratándose de pago por consignación, tenemos que el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

En el caso de autos es evidente que las consignaciones de los meses de mayo, junio y julio son extemporáneas por tardías, ya que las mismas fueron depositadas el 29 de julio de 2009. Todo lo anterior demuestra plenamente que la Demandada está insolvente el pago de los meses de MAYO, JUNIO y JULIO; por lo que tal Consignación Inquilinaria demuestra plenamente el “Estado de Insolvencia” de la Demandada; y por lo tanto, se valora como plena prueba de tal situación de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 509 de Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.

VI

Análisis y valoración de las pruebas presentadas por la parte demandada las cuales constan en escrito de fecha 03 de Noviembre de 2009, las promovieron de la siguiente manera:

DOCUMENTALES:

Promueve el valor y mérito jurídico invocando la comunidad de la prueba de las copias del expediente de consignación signado con el N° 0584 llevado por el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, señalando el promovente que con la presente prueba se demuestra que su representada consigno en la oportunidad legal correspondiente los pagos de los cánones de arrendamiento imputados por la parte accionante como insolutos. Que su representada es la parte consignante en el citado expediente. Igualmente señala el promovente que la consignataria y la beneficiaria son las que aparecen en el citado expediente de consignaciones.

De la revisión hecha evidencia quien decide que a los folios 72 al 75 del presente expediente se evidencian consignaciones de septiembre de 2009, Agosto 2009, que no están en reclamación MAYO, JUNIO y JULIO de 2009, este Juzgado al igual que el Tribunal de la causa, con tal probanza queda demostrado es el “Estado de Insolvencia” en el pago de los Cánones de Arrendamiento de los meses MAYO, JUNIO y JULIO, razón por la cual no lo valora. Y así se declara.

Invoca el valor probatorio de los recibos emanados del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, anexas al expediente. Con la cual demuestra que su representada esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.009, por lo que debe declararse sin lugar la demanda.

De la revisión hecha evidencia quien decide que a los folios 72 al 75 del presente expediente se evidencian consignaciones de septiembre de 2009, Agosto 2009, que no están en reclamación MAYO, JUNIO y JULIO de 2009, este Juzgado al igual que el Tribunal de la causa, con tal probanza queda demostrado es el “Estado de Insolvencia” en el pago de los Cánones de Arrendamiento de los meses MAYO, JUNIO y JULIO, razón por la cual no lo valora. Y así se declara.

VII

CONCIDERACIONES PARA DECIDIR.

De la Competencia de esta Alzada:

Con fundamento en la disposición del artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, es competente para el conocimiento de las consultas y apelaciones relativas a las sentencias que en materia Civil, dicten los Tribunales de Municipio en lo Civil. Y visto que en el presente caso, la decisión definitiva de DESALOJO apelada, fue dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, este Tribunal declara su competencia para el conocimiento de la apelación en referencia.

Planteada la controversia de autos en los términos que se han expuesto este juzgador para decidir observa lo siguiente:

Punto previo.

De la cuestión previa.

Este Tribunal para resolver observa:

Previo a realizar cualquier pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por la parte demandante, y demandado corresponde a quien aquí decide, pronunciarse acerca de la cuestión previa que de conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fuere opuesta por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda.

La cuestión previa opuesta por la parte demandada, a través de su apoderada judicial, es aquella contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este Juzgador pasa a determinar si en el caso es procedente o no la cuestión previa interpuesta, y decidida por el Tribunal de la causa.

La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o la sujeción al alegato de determinadas causales, requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción. Reiteradamente nuestra jurisprudencia ha sostenido que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la denominada cuestión previa esta dirigida al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originado de la prohibición legislativa. La cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien como lo ha indicado reiteradamente la casación - cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandadas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.

En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio.

Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo (sic) la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.

Como se desprende de la cita anterior, la jurisprudencia ha sido conteste en señalar que esta cuestión previa, comprende tanto aquellas acciones en que la ley expresamente supedite la admisión de la demanda al previo cumplimiento de requisitos de admisibilidad, o bien, como aquellos casos en que el legislador no otorgue la acción, la prohíba o excluya expresamente por ejemplo, cuando demanda por cobro de bolívares en procura de absolver el pago de deudas provenientes del enviste y azar, o en el caso que se pretenda liquidar la comunidad de gananciales derivada del matrimonio sin antes haberse declarado la disolución del vinculo matrimonial.

Sin embargo, en el caso bajo análisis se observa que el planteamiento formulado por el demandado es LA SOLVENCIA DE LA ACCIONADA, esta acción carece de sustento legal ya que señala que no debe admitirse la acción por ser estar solvente la parte demandada. En consecuencia no puede considerarse congruente para alegar la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem, en virtud que, de sus fundamentos no configuran un supuesto de inadmisibilidad.

Por las razones expuestas, en el libelo de la demanda no se observa que la parte demandante ejerció una acción que esté prohibida ni excluida por la Ley, lo cual no se desprende de la Legislación de ninguna forma; cuestión que esta instancia debe concluir que, no existe prohibición expresa de la Ley en admitir la presente acción de DESALOJO la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, debe ser declarada sin lugar. Visto que el Tribunal A-quo actuó apegado a derecho se confirma la misma. Y ASÍ SE DECLARA.

Cumplido por el Tribunal lo expresado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en resolver las defensas o excepciones interpuestas o alegadas por la parte demandada como punto previo de la sentencia y trabada la litis, este Tribunal procede a ventilar la controversia bajo el análisis del libelo de la demanda y su contestación junto a las pruebas promovidas por las partes.

Decididas como punto previo las cuestiones opuestas por la parte demandada, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto, esto es, sobre la procedencia o no de la demanda por desalojo a que se contraen las presentes actuaciones y es necesario emitir pronunciamiento respecto a la materia sometida al conocimiento de este Tribunal, que versa sobre la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión de fecha 04 de Marzo de 2010 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la cual declaró: “PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, incoado por el ciudadano J.G.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.921.426, Abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 112.624, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.P.M.P. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.622.518, domiciliada en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, y hábil para demandar a la ciudadana Z.C.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.310.235, domiciliada en esta ciudad de Mérida, por DESALOJO Y COBRO DE BOLÍVARES, contra la ciudadana Z.C.T.R., venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 9.310.235, y hábil, En consecuencia, este Tribunal ordena a la parte arrendataria – demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas. Se autoriza a la parte actora una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, para retirar las cantidades de dinero que se encuentran consignadas a su nombre ante el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, expediente número 0584. Por la naturaleza del fallo, no se hace especial pronunciamiento respecto a las costas. Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que se ordena la notificación de las partes intervinientes o a sus Apoderados Judiciales con el objeto de ponerlos en conocimiento de la presente Sentencia, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que consideren convenientes.”

Ahora bien, el Tribunal A quo fundamento su decisión con doctrina, Jurisprudencia y articulado con su correspondiente valoración de todas y cada una de las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el presente juicio, entonces, considera quien decide que la sentencia dictada por el tribunal a quo se encuentra ajustada a derecho con sus argumentos y a los efectos jurídicos que la misma conlleva, apegándose a lo que la legislación y la doctrina han desarrollado en este sentido.

A tales efectos, es oportuno para este Juzgador realizar algunas consideraciones con relación al desalojo, en virtud de la decisión apelada que versa en torno a esta acción.

El desalojo es definido por el tratadista G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, P. 171 como sigue:

“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.

En tal sentido debe referirse lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidad consecutivas.

Ahora bien, el fundamento de la acción de desalojo debe hacerse de conformidad como ya se indicó, a las causales taxativamente establecidas en el artículo ut supra referido; siendo el fundamento en el caso de marras, el establecido en el literal a), que señala la falta de pago de dos mensualidades consecutivas. Siguiendo este orden, al tratarse de insolvencia inquilinaria, debe hacerse referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, esto independientemente de la causa del no pago, en virtud de que el solo hecho de existir pensiones insolutas, en los términos del contrato o de la ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria.

Enseña el especialista A.E.G.F., que tal causal está sujeta a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del Juez. De ello se deduce que si el arrendador le imputa al arrendatario la falta de pago de ciertas mensualidades, le corresponde a éste demostrar el estado de solvencia, comprobando haber pagado las mismas, en virtud de que desde el mismo momento en que el arrendador pone en duda la solvencia del demandado, la presunción de solvencia queda igualmente en duda; entran entonces en juego dos principios, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que señalan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el sentido de que si el arrendador pretende el cobro judicial de pensiones arrendaticias insolutas y el arrendatario desconoce la relación arrendaticia, corresponde al arrendador probar la existencia jurídica del contrato, o lo que es lo mismo, probar la obligación; en tanto que si el arrendatario pretende haber sido liberado de la obligación de pagar el alquiler correspondiente a determinados meses, entonces le corresponde al mismo demostrar el pago de los mismos, lo que no sucedió en la presente causa.

La parte actora indicó como no pagados los meses de M.J. y JULIO, pagos que conforme lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe efectuar el inquilino ante el tribunal, en caso de negarse el arrendador a recibir los pagos, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento del canon, es decir que los pagos han de efectuarse a más tardar el día 16 del mes subsiguiente al vencimiento, consagrados en la ley mencionada.

De las consignaciones efectuadas se evidencia que los meses de mayo y junio se realizaron el 29 de julio de 2009, es decir extemporáneamente y el mes de julio de 2009, habiéndose depositado de manera oportuna sólo el mes de julio del año 2009, razón por la cual la parte demandada no se encuentra solvente con los cánones de arrendamiento es por lo que incumplió con lo establecido en el artículo 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, el cumplimiento de la ley indica que todos los depósitos deben hacerse dentro del lapso legal, este Juzgador considera que dicho pago fue consignado extemporáneamente.

La forma en que la demandada realizaba las consignaciones incumpliendo lo convencionalmente pactado así como lo dispuesto en la ley Inquilinaria que rige la materia, por lo que con tales consignaciones no puede considerarse a la inquilina en estado de solvencia ya que los depósitos no fueron legítimamente efectuados, dándose el supuesto consagrado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al haber depositado de manera extemporánea más de dos mensualidades consecutivas, siendo procedente la acción de desalojo incoada.

Existiendo plena prueba de los hechos alegados por la actora, debe este Tribunal con base en lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y confirmar la decisión del Tribunal de la causa en la que declaro parcialmente con lugar la demanda con los respectivos pronunciamientos. Así se declara.

CONCLUSION

Habiendo este Tribunal verificado que la sentencia definitiva recurrida, dictada por el Juez A Quo en fecha 04 de Marzo de 2010, fue sustanciada conforme a derecho, es por lo que en razón de los términos expuestos en el caso de autos, así como de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento con lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y actuando este Juez en resguardo del legítimo derecho que tiene las partes en un proceso, a la defensa, y al acceso a los órganos de administración de justicia, para hacer valer sus derechos e intereses, y en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, este Tribunal verifico que habiendo expuesto la parte demandada como fundamento de su excepción su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos por la parte actora; observa el Tribunal que las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, anexas al expediente las cuales constituyeron el fundamento de su excepción, no lograron desvirtuar la solicitud de la parte demandada y por tanto, las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, por las razones que se han dejado expuestas en el texto del presente fallo, razón por la cual la acción intentada debe prosperar, por lo que en este sentido debe declararse Sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, y confirmar la sentencia apelada proferida por el Tribunal de la causa, como será expuesto en la parte dispositiva de este fallo. Y así se decide.

DECISIÓN

Por las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y sus Leyes declara:

SIN LUGAR la apelación intentada por el abogado en ejercicio M.A.C. y EUCARI SAAVEDRA YEPEZ, Venezolano, mayor de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V-4.965.578 y V-4.916.108 en su carácter de Co-apoderados Judiciales de la parte demandada, ciudadana Z.C.T.R., contra la decisión de fecha 04 de Marzo de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en el procedimiento por DESALOJO Y COBRO DE BOLIVARES incoado contra la ciudadana Z.C.T.R., Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V 9.310.235, domiciliada en M.E.M. debidamente representada de abogado. ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia del anterior pronunciamiento y por los motivos expuestos en el fallo proferido por el Tribunal de la causa, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada dictada por el A quo en fecha 04 de Marzo de 2010, se ordena dar estricto cumplimiento a la misma. Y ASI SE DECIDE.

Por haberse declarado sin lugar la apelación y confirmado la sentencia apelada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte apelante al pago de las costas del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, es por lo que se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto a sus apoderados, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación pasados que sean diez días consecutivos, comenzara al día siguiente a computarse en el lapso para que las partes ejerzan el recurso previsto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Remítase original del expediente al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, una vez quede firme la presente decisión, a los fines de dar estricto cumplimiento a la misma.

Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad.

COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los diecisiete días del mes de Mayo del año dos mil Diez (2010).

EL JUEZ,

ABG. J.C.G.L..

LA SECRETARIA,

ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades legales, siendo las once de la mañana. Se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron a la alguacil del Tribunal a fin que las haga efectivas. Se expidieron copias certificadas de la sentencia para la estadística del Tribunal. Conste hoy diecisiete de Mayo de 2010.

LA SRIA

ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.