Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Noviembre de 2008

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)

Exp. Nº 31.528/Civil/Recurso

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

198º y 149º

Vistos

, sin Informes.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil MULTI RENTA ROMI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de Mayo de 1992, bajo el Nº 65-A Pro., Nº 40, representada por su Representante Legal y Directora ciudadana M.C.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.275.776.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana M.A.G., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el N° 16.838.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano F.A.C.M., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.859.123.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.H.D.F., D.L., L.F.R. y R.A.P.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 18.301, 20.081, 2.916 y 63.788, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y DE LA PRÓRROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició originalmente el presente juicio, por libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, presentado en fecha 02 de Julio de 2007, por la abogada M.A.G., en su carácter de apoderada judicial de la Empresa Multi Renta Romi, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, contra el ciudadano F.A.C.M..

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 04 de Julio de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de él se hiciera. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente.

En fecha 10 de Julio de 2007, la apoderada de la parte accionante consignó los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa respectiva, la cual fue librada en fecha 16 de ese mismo mes y año.

En fecha 01 de Agosto de 2007, el ciudadano O.H., en su condición de Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, dio cuenta de la imposibilidad de hacer efectiva la citación personal de la parte demandada, consignando el recibo sin firmar a los fines de ley.

En fecha 07 de Agosto de 2007, el Tribunal a quo, previa solicitud de la apoderada actora, ordenó la citación de la parte accionada por medio de carteles, conforme con lo dispuesto en el Artículo 223 del Código Procesal.

Efectuadas las publicaciones del cartel de citación en los diarios “El Nacional” y “El Universal”, y una vez que fueron consignadas en autos, la ciudadana N.T.J., en su condición de Secretaria de ese Tribunal, en fecha 25 de Septiembre de 2007, dejó constancia de que el día 13 de Julio del citado año fijó cartel de citación en la morada de la parte demandada, dando así cumplimiento a todas las formalidades de la norma al respecto.

En fecha 24 de Octubre de 2007, la parte demandada asistido por el abogado J.H.D.F., se dio por citado y otorgó poder apud acta al citado abogado y a los abogados D.L., L.F.R. y R.A.P.A..

En fecha 26 de Octubre de 2007, el co-apoderado de la parte accionada presentó escrito donde opuso cuestiones previas, invocó defensas perentorias y dio contestación a la demanda intentada en contra de su representado, y consignó recaudos.

Durante el lapso probatorio respetivo ambas representaciones judiciales promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a favor de sus poderdantes, siendo providenciadas las mismas dentro de su oportunidad legal.

En fecha 15 de Noviembre de 2007, el citado Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, desechó las cuestiones previas opuestas por la representación demandada y declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En fecha 19 de Noviembre de 2007, el abogado de la parte demandada apeló de la sentencia ante el a quo, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 23 de Noviembre de 2007, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibiéndolo en fecha 10 de Diciembre de 2007 y ese mismo día, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a tal providencia para dictar sentencia.

En fecha 14 de Diciembre de 2007, el apoderado de la parte demandada presentó escrito que denominó de formalización de la apelación y conclusiones.

En fecha 02 de Junio de 2008, previa solicitud de la representación actora, el Juez que suscribe esta decisión se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio, de lo cual se notificó a la parte demandada, según constancia emitida en fecha 07 de Julio de 2008, por la secretaria de este Despacho.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal que estipula el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

.

Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

.

Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

.

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

.

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. …

.

Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

.

Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

.

Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

.

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las misma condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

.

Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

.

Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

.

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

.

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

.

Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

.

Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar la representación judicial de la parte actora alegó que en fecha 01 de Septiembre de 2004, la Sociedad Mercantil R.R. 294, C.A., celebró con el ciudadano F.A.C.M., un contrato de arrendamiento sobre el departamento o local para oficina distinguido con el Nº 72, ubicado en el Piso 7 del Edificio Joselina, situado en la Avenida A.B., Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital, que le fue cedido en fecha 01 de Diciembre de 2004, a su representada Multi Renta Romi, C.A., y que posteriormente las partes convinieron en arrendar adicionalmente a la oficina o local los bienes muebles y equipos que se encontraban en dicha oficina, especificándolos en un inventario anexo.

Invocó del mismo modo que la pensión de arrendamiento, incluyendo los gastos administrativos, se estipuló en la cantidad de Noventa y Dos Bolívares (Bs.F 92,00), según la vigente reconversión monetaria, que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido de arrendamiento en moneda legal y en las oficinas de la arrendadora.

Sostuvo que el plazo del arrendamiento fue de un (1) año fijo, contado a partir de la firma del contrato y que finalizaría sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento el arrendatario debía entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió y a entera satisfacción de la arrendadora, y que en caso de incumplimiento ésta última podría exigir, a título resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega, la cantidad de Cien Bolívares (Bs.F 100,oo) diarios.

Expresó que la falta de cumplimiento de alguna de las estipulaciones de dicho contrato la arrendadora podría exigir sin más aviso la desocupación inmediata del inmueble, sin perjuicios de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar.

Señaló que el mencionado contrato de arrendamiento venció el día 01 de Septiembre de 2005 y debido a que la relación arrendaticia comenzó originariamente el día 01 de Septiembre de 2003, se produjo la prórroga legal de un (1) año, la cual alega que venció en fecha 01 de Septiembre de 2006.

Concluye aduciendo que debido a las inútiles gestiones extrajudiciales practicadas para que el referido arrendatario diera cumplimiento a sus obligaciones y vencida como se encuentra la prórroga legal, es por lo que acude a demandar, como en efecto lo hizo, al ciudadano F.A.C.M., up supra identificado, para que conviniera: Primero: En que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Septiembre de 2004, sobre el departamento o local para oficina Nº 72, Piso 7 del Edificio Joselina, ubicado en la Avenida A.B., Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital, al concluir su prórroga legal el día 01 de Septiembre de 2006, se encuentra vencido, y que en ausencia de convenimiento el Tribunal así lo declare y lo ordene; Segundo: En entregar sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas, cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió el referido departamento o local para oficina Nº 72 identificado up supra y que en ausencia del convenimiento del Tribunal así lo declare y ordene.

Fundamentó la demanda en los Artículos 1.167, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil Venezolano en concordancia con los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señaló la dirección del demandado a los fines de la práctica de la citación del mismo, indicó el domicilio procesal de su mandante, solicitó medida de secuestro y por último pidió que la demanda fuese admitida, sustanciada, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 26 de Octubre de 2007, el abogado J.H.D.F., en su carácter de apoderado de la parte accionada, presentó escrito donde, en primer lugar opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de capacidad de postulación de quien se ha presentado como apoderada de la parte actora; en segundo lugar opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 7º eiusdem, contentiva a la existencia de un plazo pendiente y en tercer lugar, opuso a la parte actora la cuestión previa prevista en el Ordinal 8° ibídem, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un poco distinto.

Como defensa perentoria de fondo, conforme con el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad de la parte actora ya que de autos no se verifica la cesión que acredite la titularidad del derecho reclamado e igualmente invocó la falta de cualidad de la parte demandante ya que existe un Decreto de Expropiación emitido por la Alcaldía Mayor que le quita al propietario del bien a expropiar el derecho a disponer de la propiedad.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, en nombre de su representado, negó, rechazó y contradijo que el mismo haya incumplido alguna obligación contractual o legal y menos aún la que ha servido de fundamento para accionar en su contra, que por el contrario el expresado demandado tiene un perfecto y legitimo derecho para continuar ocupando como arrendatario el inmueble alquilado, aún cuando el contrato en principio fue a tiempo determinado, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, ya que la arrendadora no le notificó al arrendatario que se encontraba en uso de la prórroga legal que por derecho le correspondía, quedándose su mandante en el inmueble pacíficamente luego del plazo pactado, lo que produjo la reconducción del mencionado contrato de arrendamiento, debiendo la parte actora accionar el desalojo y no el cumplimiento del mismo.

Solicitó al Tribunal que declare la nulidad de la penalidad establecida en la Cláusula Segunda, por la cantidad de Cien Bolívares (Bs.F 100,00) diarios, toda vez que ella es lesiva al orden público y a las buenas costumbres, ya que al reflejar una desproporción en cuanto al canon de arrendamiento fijado por la cantidad de Noventa y Dos Bolívares (Bs.F 92,00) viola el principio de la debida proporcionalidad que debe estar en toda contratación, y por último pidió que tanto las cuestiones previas opuestas como la contestación al fondo de la demanda fueran declaradas con lugar.

DE LAS DEFENSAS PREVIAS

El apoderado judicial de la parte accionada procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 3°, 7° y 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento, las cuales fueron desechadas por el Tribunal a quo, y en vista que el Artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, pauta de manera expresa que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los Ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del Artículo 346 eiusdem, no tendrá apelación, es por lo que solo queda a cargo de esta Instancia verificar la procedencia o no de la defensa perentoria de falta de cualidad activa opuesta por la representación demandada de conformidad con lo pautado en el Artículo 361 de norma procesal en comento, y así se decide.

Con vista a lo anterior este Despacho observa que en el acto de contestación de la demanda si bien la representación de la parte accionada opuso la falta de cualidad de la parte actora al considerar, primeramente, que del contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar no se verifica la cesión que acredite la titularidad del derecho reclamado y, por otra parte, sostiene que existe un Decreto de Expropiación emitido por la Alcaldía Mayor Nº 000362, de fecha 05 de Octubre de 2006, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, de esa misma fecha Nº 00163, sobre el edificio del cual forma parte integrante el inmueble objeto del presente litigio, que le quita al propietario del bien a expropiar el derecho a disponer de la propiedad, también tenemos como cierto que tales defensas son improcedente en derecho ya que de la revisión realizada al margen izquierdo del citado documento cursante al folio 9 del expediente, se desprende de manera inobjetable la cesión en cuestión a favor de la Sociedad Mercantil Multi Renta Romi, C.A., aunado a que el presente juicio se refiere estrictamente al cumplimiento de una convención locativa que deviene de una relación jurídico-arrendaticia, que tiene como única fuente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contratantes, cuya existencia es lo que primordialmente debe probar la parte actora en este tipo de juicio, por lo tanto no resulta necesario ni obligante demostrar a quien pertenece en propiedad el inmueble arrendado, como sí ocurre en las acciones posesorias, conforme lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia patria en materia inquilinaria, por lo cual se tiene como válida y eficaz la cualidad activa que se atribuye la parte actora en este juicio, y así se decide

Resueltos como han sido los puntos anteriores pasa este Órgano Jurisdiccional a verificar previo al fondo si el contrato de arrendamiento bajo estudio se encuentra determinado o no en el tiempo, de lo cual observa:

DE LA TEMPORALIDAD CONTRACTUAL

De autos se evidencia que la parte actora pretende por vía jurisdiccional se le de cumplimiento al contrato de arrendamiento de marras por vencimiento del término y de la prórroga legal, cuestión que fue rechazada por la representación demandada al sostener, entre otras defensas, que el contrato en principio fue a tiempo determinado y que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, ya que la arrendadora no le notificó al arrendatario que se encontraba en uso de la prórroga legal que por derecho le correspondía, quedándose su mandante en el inmueble pacíficamente luego del plazo pactado.

De lo anterior evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar dichas circunstancias en ocasión de establecer previamente el inicio de la relación arrendaticia bajo estudio y su indeterminación o no en el tiempo, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, vigente en la actualidad, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:

Al folio 10 del expediente riela original marcado con la letra “B-1” del contrato de arrendamiento privado relativo al bien inmueble de autos, suscrito entre R.R. 294, C.A., en su carácter de arrendadora y F.A.C.M., en su condición de arrendatario, con un canon mensual por la cantidad de Noventa y Dos Bolívares (Bs.F 92,oo), conforme la Cláusula Primera; y por el lapso de un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de Septiembre de 2003, sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento procederá la entrega, con una cláusula penal en caso de incumplimiento por la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50,oo) diarios hasta que esta se produzca, según lo convenido en la cláusula segunda; el cual fue opuesto por la abogada de la parte actora como relación obligacional originaria, por lo que su vigencia culminó el día 01 de Septiembre de 2004.

Igualmente corre inserto al folio 9 del expediente original marcado con la letra “B” del contrato de arrendamiento privado relativo al inmueble de marras, suscrito originariamente entre R.R. 294, C.A., en su condición de arrendadora y F.A.C.M., en su carácter de arrendatario, con un canon mensual por la cantidad de Noventa y Dos Bolívares (Bs.F 92,oo), según la Cláusula Primera; por el plazo de un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de Septiembre de 2004, hasta el día 01 de Septiembre de 2005, sin necesidad de desahucio, por lo que a su vencimiento procederá la entrega, con una cláusula penal en caso de incumplimiento por la cantidad de Cien Bolívares (Bs.F 100,oo) según lo convenido en la cláusula segunda, y cedido en fecha 01 de Diciembre de 2004, a la Sociedad Mercantil Multi Renta Romi, C.A.; el cual fue opuesto por la abogada de la parte accionante como instrumento fundamental de la pretensión libelar originaria.

Ahora bien, por cuanto los anteriores contratos de arrendamiento no fueron cuestionados en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto que la relación arrendaticia invocada en el escrito de la demanda, comenzó a partir del día 01 de Septiembre de 2003 y culminó el día 01 de Septiembre de 2004, continuó con la renovación escrita de fecha 01 de Septiembre de 2004 y finalizó en fecha 01 de Septiembre de 2005, y así se decide.

En este sentido tenemos, que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre a este Tribunal en forma fehaciente que las partes contratantes hayan convenido o acordado en suscribir algún otro contrato escrito a término fijo al vencimiento del último de los nombrados, por lo cual evidentemente queda demostrado en las actas procesales que el contrato de arrendamiento de marras en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, por el término de un (1) año fijo que inició el día 01 de Septiembre de 2003 y concretamente culminó el día 01 de Septiembre de 2005, conforme a su única renovación contractual, y así se decide.

Visto lo anterior, entiende quien sentencia que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa, sin que las partes convinieran en su renovación, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y en forma potestativa para el arrendatario, por un lapso máximo de un (1) año, que venció el día 01 de Septiembre de 2006, y así se decide.

También infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la no necesidad del desahucio y la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendadora consintió tácitamente con su silencio en que el inquilino continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, al verificarse posteriormente más de una mensualidad en la ocupación, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida por el Tribunal a quo, en fecha 04 de Julio de 2007, conforme se desprende del folio 30 de las actas procesales, es decir, Diez (10) meses y Tres (3) días después de haberse vencido la prórroga legal en comento, aunado al hecho cierto de que tampoco demandó aplicación de cláusula penal alguna por el incumplimiento en la entrega, por ello, no cabe dudas que en el presente caso al operar la tácita reconducción a partir del día 01 de Septiembre de 2006, exclusive, implicó la indeterminación del contrato de arrendamiento en comento; por ello, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

Así las cosas, es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...

.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que la representación actora debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de cumplimiento, pues, no tomó en consideración que habían transcurrido más de diez (10) meses después de haberse indeterminado el mismo por el transcurso del tiempo, según lo establecido anteriormente en este fallo, y así se decide.

Precisado como ha sido el punto que nos ocupa, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, está dirigida a que por vía jurisdiccional se decrete su ejecución, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio; y en razón de la propia naturaleza indeterminada de la relación arrendaticia bajo análisis, es evidente que la representación actora, no puede probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que no le es posible acudir a juicio y pretender el cumplimiento de un contrato que por su consentimiento tácito se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal es improcedente por ser contraria a la ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar parcialmente con lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada al no prosperar la defensa perentoria, sin lugar la demanda y revocar el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Con vista a la anterior declaratoria, este Tribunal no hace pronunciamiento al fondo en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entra a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo de falta de cualidad activa opuestas por la representación judicial de la parte accionada.

SEGUNDO

PARCIALEMNTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el co-apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 15 de Noviembre de 2007, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma la Circunscripción Judicial.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término y de la Prórroga Legal intentada por la Empresa Multi Renta Romi, C.A., a través de su abogada M.A.G., contra el ciudadano F.A.C.M., representado judicialmente por los abogados J.H.D.F., D.L., L.F.R. y R.A.P.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia; por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pretender el cumplimiento de un contrato que por el consentimiento tácito de la arrendadora se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, conforme al marco legal determinado anteriormente en la presente sentencia.

CUARTO

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.

QUINTO

Se revoca la declaratoria con lugar del fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada y, en su oportunidad, devuélvase el expediente al Tribunal a quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiséis (26) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Ocho (2008). Años 198° y 149°

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En esta misma fecha siendo las 8:50 se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/ DJPB/PL-B.CA.

Exp. Nº 31.528.

Cumplimiento de Prórroga Legal.

Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario.