Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 1 de Febrero de 2008
| Fecha de Resolución | 1 de Febrero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores |
| Ponente | Eucaris Haydde Alvarez |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Expediente: 07-6438.
Parte demandante: “MULTICAUCHOS EL PORVENIR C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 65, Tomo 6-A Cto, de fecha 03 de febrero de 2004, representada por su Presidente J.d.A.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-15.613.455.
Apoderado judicial: Abogados G.G. y J.C.J., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.727 y 65.340, respectivamente.
Parte demandada: “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 83 A-Sgdo, de fecha 08 de junio de 1.989, representada por su Presidente J.W.A.M., de nacionalidad Colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-81.277.776; y el ciudadano C.E.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-5.592.494.
Apoderados judiciales: Abogada Angelina Mazza Ortega, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 24.898.
Acción: Retracto Legal Arrendaticio.
Motivo: Apelación de decisión definitiva que declaró con lugar la demanda incoada.
Capitulo I
En el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio incoara “MULTICAUCHOS EL PORVENIR C.A.”, contra “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, y el ciudadano C.E.M., todos identificados, que se sustancia ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, mediante decisión de fecha 25 de mayo de 2007, el aludido Juzgado declaró con lugar la demanda incoada, condenando a la parte demandada “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, a venderle a la actora el inmueble objeto de retracto, en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo); condenando igualmente a la parte demandada al pago de las costas.
Mediante diligencia presentada en fecha 30 de mayo de 2007, la Abogada Angelina Mazza Ortega, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ejerció el recurso subjetivo de apelación contra la ya indicada decisión en razón de lo cual llegan las presentes actuaciones a este Juzgado Superior.
Por auto de fecha 14 de junio de 2007, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, por lo que no habiendo tenido el tiempo necesario para emitir el correspondiente fallo, debido al cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, se procede a hacer bajo las consideraciones siguientes:
Capitulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Inicialmente, mediante escrito presentado en fecha 27 de septiembre de 2006 (Ver f. 1 al 3), la parte actora alegó entre otras cosas lo siguiente:
Que consta suficientemente en documento otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R.d.E.M., en fecha 30 de enero de 2004, inserto bajo el No. 07, Tomo 08 de los libros de autenticaciones, posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios C.R. y Urdaneta del Estado Miranda, bajo el No. 42, Protocolo Primero, Tomo Octavo, de fecha 14 de mayo de 2004, que la empresa “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, identificada ut supra, por intermedio de su Presidente J.W.A.M., les dio en arrendamiento un inmueble constituido por un Lote de terreno vacío que anteriormente se utilizaba como un estacionamiento, el cual mide aproximadamente dos mil metros cuadrados (2.000 m2) y que forma parte de una mayor extensión, cuya ubicación , linderos y medidas constan en el escrito libelar.
Que dicho inmueble, en principio, se encontraba vacío autorizándose al arrendatario en la cláusula cuarta a construir todas las bienhechurias necesarias a los fines de que funcionara un fondo de comercio, y, en razón de ello, el arrendatario construyó un galpón industrial, según Titulo Supletorio suficiente de propiedad, expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004.
Que tal como se puede determinar fácilmente, la actora es arrendataria de dicho inmueble hace mas de dos (02) años, contados a partir del 30 de enero de 2004, cumpliendo con todas sus obligaciones que derivan del contrato, tales como el pago de los cánones de arrendamiento en forma puntual y al día.
Que la propietaria y arrendadora “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, suscribió un compromiso u oferta de venta del inmueble arrendado, con el ciudadano C.E.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.592.494, violando con ello su derecho preferente como arrendatario.
Que fundamentando en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que procedió a demandar a la empresa “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, en la persona de su Presidente J.W.A.M., para que sean condenados -entre otras cosas- a ofrecerle en venta el inmueble, en las mismas condiciones y precio en que fue ofrecido al ciudadano C.M..
Posterior a lo anterior, mediante escrito presentado en fecha 23 de abril de 2007 (Ver f. 63 al 65), la representación judicial de la parte actora procedió a reformar la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo al efecto lo siguiente:
Que consta suficientemente en documento otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R.d.E.M., en fecha 30 de enero de 2004, inserto bajo el No. 07, Tomo 08 de los libros de autenticaciones, posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios C.R. y Urdaneta del Estado Miranda, bajo el No. 42, Protocolo Primero, Tomo Octavo, de fecha 14 de mayo de 2004, que la empresa “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, identificada ut supra, por intermedio de su Presidente J.W.A.M., le dio en arrendamiento a su mandante un inmueble constituido por un Lote de terreno vacío que anteriormente se utilizaba como un estacionamiento, el cual mide aproximadamente dos mil metros cuadrados (2.000 m2) y que forma parte de una mayor extensión, cuya ubicación , linderos y medidas constan en el escrito libelar.
Que dicho inmueble, en principio, se encontraba vacío autorizándose a su mandante en la cláusula cuarta a construir todas las bienhechurias necesarias a los fines de que funcionara un fondo de comercio, y, en razón de ello, el arrendatario construyó un galpón industrial, según Titulo Supletorio suficiente de propiedad, expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004.
Que tal como se puede determinar fácilmente, su representado es arrendatario de dicho inmueble hace mas de dos (02) años, contados a partir del 30 de enero de 2004, cumpliendo con todas sus obligaciones que derivan del contrato, tales como el pago de los cánones de arrendamiento en forma puntual y al día.
Que la propietaria y arrendadora sociedad mercantil “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, suscribió un compromiso u oferta de venta del inmueble arrendado, con el ciudadano C.E.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.592.494, violando con ello el derecho preferente de su representado como arrendatario de dicho inmueble, a adquirir con preferencia de cualquier tercero y en las mismas condiciones.
Que fundamentando en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, y 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que procedió a demandar a la empresa “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, en la persona de su Presidente J.W.A.M., y al ciudadano C.M., todos identificados, para que su representada se subrogue en las mismas condiciones otorgadas a éste ultimo, es decir, en cancelar la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,oo), como precio de venta, entregando la cantidad de ochenta millones (Bs. 80.000.000, oo), en calidad de arras, y el saldo restante en el plazo de noventa (90) días continuos.
Admitida la reforma, la parte co demandada C.E.M., identificado ut supra, procedió a dar contestación a la demanda por conducto de su apoderada judicial en los siguientes términos:
Que rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, en el sentido de que su defendido viene ocupando una parte del referido inmueble desde hace aproximadamente 12 años, a través de un contrato verbal celebrado con el ciudadano J.W.A.M., en su carácter de Presidente de la empresa mercantil ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A., ambos identificados, pagando un canon mensual de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), de lo cual consignaría pruebas en su debida oportunidad.
Que su representado obtuvo la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble, el cual le fue vendido en forma pura y simple, perfecta e irrevocable en fecha 21 de julio de 2006, ante la Notaría Pública del Municipio C.R.d.E.M..
Que rechaza, niega y contradice que su representado esté obligado a cancelar costos y costas procesales, al igual que honorarios profesionales de los Abogados demandantes.
Que rechaza, niega y contradice que se mantenga el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de su representado.
Por otra parte, la codemandada sociedad mercantil “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, representada por su Presidente J.W.A.M., procedió a dar contestación a la demanda, mediante escrito presentado por su defensor judicial Abogada A.M.V., en los siguientes términos:
Que rechaza, niega y contradice la demanda incoada en todas y cada una de sus partes.
Capitulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
PARTE ACTORA:
Al escrito libelar la parte actora acompañó los siguientes recaudos:
Marcado con la letra “A” copia simple del Registro Mercantil de al empresa “MULTICAUCHOS EL PORVENIR C.A.” inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 65, Tomo 6-A Cto, de fecha 03 de febrero de 2004.
Marcado con la letra “B”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 83 A-Sgdo, de fecha 08 de junio de 1.989, representada por su Presidente J.W.A.M., y el “MULTICAUCHOS EL PORVENIR C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 65, Tomo 6-A Cto, de fecha 03 de febrero de 2004, representada por su Presidente J.d.A.F., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., en fecha 30 de enero de 2004, inserto bajo el No. 07, Tomo 08 de los libros de autenticaciones, posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios C.R. y Urdaneta del Estado Miranda, bajo el No. 42, Protocolo Primero, Tomo Octavo, de fecha 14 de mayo de 2004.
Marcado con la letra “C”, copia simple de un Titulo Supletorio expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004, sobre unas bienhechurias constituidas por un galpón industrial, a favor del ciudadano J.d.A.F..
Marcado con la letra “D”, copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios C.R. y Urdaneta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 45, tomo 20, protocolo primero, de fecha 22 de septiembre de 1.997.
Marcado con la letra “E”, copia certificada del contrato de compromiso de venta celebrado entre la sociedad mercantil “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, y el ciudadano C.E.M., protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Z.d.E.M., en funciones notariales, anotada bajo el No. 01, tomo 94, de fecha 12 de julio de 2006.
Abierta la causa a pruebas la representación judicial de la parte actora promovió:
Ratificó el valor probatorio de las documentales acompañas al libelo de demanda.
Promovió depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente No. 1103044699 del banco Mercantil, cuyo titular es la sociedad mercantil “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”; copia del Registro de Información Fiscal (RIF); original y copia del permiso de construcción, emanado de la Dirección de Infraestructura.
Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble dado en arrendamiento, objeto de este juicio.
PARTE DEMANDADA:
El ciudadano C.E.M., por conducto de su apoderada judicial, acompañó a su escrito de contestación, documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio C.R.d.E.M., en fecha 21 de julio de 2006, anotado bajo el No. 75, Tomo 127.
Abierta la causa a pruebas promovió:
El mérito favorable de los autos.
Ratificó el contenido del documento de venta otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R.d.E.M., de fecha 21 de septiembre de 2006.
Promovió justificativo de testigos donde depusieron los ciudadanos A.E. y G.F. ante la Notaría Pública del Municipio C.R.d.E.M..
El ciudadano J.W.A.M., por conducto de su apoderada judicial, promovió:
El mérito favorable de los autos.
Las testimoniales de los ciudadanos A.E. y G.F..
Capitulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Mediante decisión dictada en fecha 25 de mayo de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, se dejó sentado entre otras cosas lo siguiente:
…el retracto legal arrendaticio, como un medio sancionador, consecuencia legal, para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenar el inmueble arrendado.
En el presente caso, la actora demanda que es arrendataria en el inmueble objeto de la presente acción, desde la fecha 30 de enero de 2004, que además se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que, violentando su derecho a ser preferido para la venta del inmueble arrendado, la propietaria ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A., celebró una promesa de venta del referido bien inmueble, obviando, sin notificarle tal como lo prevé el artículo 44 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, con el ciudadano C.E.M., en las condiciones establecidas en el documento, el cual acompaña como fundamental de la acción y que fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., en fecha 12 de julio de 2006, anotado bajo el No. 01, Tomo 94…
…En consecuencia, habiendo demostrado el actor los requisitos de procedencia de la acción exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a saber: a) Que tenía mas de dos (2) años arrendado en el inmueble; b) Que se encontraba solvente en el pago de los cánones y c) estando supuesto a satisfacer las aspiraciones del propietario en cuanto al precio asignado al inmueble para la venta, así como su derecho a ejercer la acción por retracto a que se contrae el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 48, literal a) ejusdem, por lo que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE…
(Fin de la cita)
Capitulo V
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
Mediante escrito presentado en fecha 16 de julio de 2007, la representación judicial de la parte demandada alegó entre otras cosas lo siguiente:
Que el instrumento fundamental de la acción, adolece de vicios de nulidad absoluta, en virtud que para el momento del otorgamiento de tal contrato no existía la formalidad exigida en el artículo 19 del Código Civil.
Que la decisión dictada por el Tribunal de la causa, no se tomó en consideración los elementos que fundamentan la acción temeraria en su valor jurídico, pues, la decisión recurrida ha violentado en forma grotesca el orden jurídico, al ordenar a su representado vender un inmueble que no le pertenece lo cual constituye el vicio de ultrapetita de acuerdo al petitorio del demandante.
Que la parte actora interpuso demanda de preferencia ofertiva el 10 de octubre de 2006, reformando posteriormente en fecha 24 de abril de 2007 por retracto legal arrendaticio; y la venta se efectuó en fecha 21 de septiembre de 2006, por lo que trascurrieron mas de cuarenta (40) días calendario desde la fecha en que se firmó el documento contentivo del acto de disposición, por lo cual la acción ejercida se encuentra prescrita a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandante alegó entre otras cosas lo siguiente:
Que consta suficientemente en documento otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R.d.E.M. en fecha 30 de enero de 2004, inserto bajo el No. 07, Tomo 08, posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios C.R. y Urdaneta del Estado Miranda, bajo el bajo el No. 42, Protocolo Primero, Tomo Octavo, de fecha 14 de mayo de 2004, que la empresa “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, identificada ut supra, por intermedio de su Presidente J.W.A.M., les dio en arrendamiento un inmueble constituido por un Lote de terreno vacía que anteriormente se utilizaba como un estacionamiento, el cual mide aproximadamente dos mil metros cuadrados (2.000 m2) y que forma parte de una mayor extensión, cuya ubicación , linderos y medidas constan en el escrito libelar.
Que la preferencia ofertiva nace para el arrendatario que está solvente en sus pagos, una vez cumplidos dos (02) años y en su caso en particular nació el 30 de enero de 2006, tal como se puede deducir de una simple operación matemática, en consecuencia el derecho de su representada nació el 30 de enero de 2006.
Que el alegato de que la sentencia dictada en fecha 25 de mayo de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, contiene ultrapetita, se encuentra alejado de la realidad, toda vez que, de la simple lectura de los artículo 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se desprende que como sanción al arrendador que viola la preferencia ofertiva, se otorga al arrendatario previo el cumplimiento de los requisitos, la posibilidad de acudir a los órganos jurisdiccionales para ejercer el derecho de retracto arrendaticio.
Capitulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se somete al conocimiento de esta Alzada -como ya se indicara- el recurso subjetivo de apelación ejercido por la Abogada Angelina Mazza Ortega, en su carácter de apoderada judicial de “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, representada por su Presidente J.W.A.M.; y el ciudadano C.E.M., todos identificados, contra la decisión dictada en fecha 25 de mayo de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, que declarara con lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, condenando a la parte demandada “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, a venderle a la actora MULTICAUCHOS EL PORVENIR C.A., el inmueble objeto de retracto en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), y, en caso negativo, la sentencia recurrida tendría el valor de titulo de propiedad; condenando igualmente a la parte demandada al pago de las costas.
Para resolver se observa:
PUNTO PREVIO
Antes de cualquier consideración en torno al fondo de la controversia, quien decide estima pertinente efectuar algunas consideraciones con relación a la acción del retracto legal arrendaticio y en tal sentido observa:
La legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal arrendaticio, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, anteriormente establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto, en tanto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
Así las cosas, quien decide estima pertinente traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 42. “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Artículo 43. “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Por otra parte, el autor F.M.R., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala:
…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamientos sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado más de dos años y si no hubiese durado más de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…
“… El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.
Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde -como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, para que ésta se procedente, los cuales se resumen así: a) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión; b) que se encuentre solvente en los pagos; y, c) que satisfaga las aspiraciones del propietario -ex artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-.
Ahora bien, para una mejor comprensión del asunto sometido al conocimiento de esta Alzada, quien decide estima pertinente traer a colación algunas consideraciones acerca del retracto legal arrendaticio, dentro de las cuales se encuentran la sostenida en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de mayo de 1.999, según la cual “…Por definición, el retracto legal inquilinario es la específica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis -supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) perfeccionada” –ya consumada- sobre ese bien…”
De acuerdo a lo antes expuesto para la procedencia de la acción incoada es menester la existencia de una negociación consistente en la venta propiamente dicha, la cual, a tenor de lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, consiste en la transferencia de la propiedad, del vendedor al comprador, encontrándonos con que, en el sub exámine, el contrato por el cual, según el actor se celebró la venta del inmueble cuyo retracto se demanda, contiene entre otras cosas las siguientes estipulaciones:
…se ha convenido en celebrar el presente COMPROMISO DE COMPRA VENTA, el cual se regulará por las cláusulas que a continuación se transcriben:
PRIMERA: LA VEDEDORA se compromete a vender y EL COMPRADOR se obliga a adquirir un inmueble constituido por un (1) lote de terreno ubicado a la margen derecha de la Carretera Charallave-Cúa, Km 4, en jurisdicción del Distrito Urdaneta del estado Miranda y cuya superficie original fue de DOS MIL SETECIENTAS CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (2.759,92 M2)…
…omissis…
LA VENDEDORA se obliga a devolver a EL COMPRADOR el monto de las arras definidas en la cláusula QUINTA de este documento y a pagar a éste en forma adicional una igual cantidad por concepto de justa indemnización por concepto de daños y perjuicios en caso de que en forma injustificada no se llegare a conformar definitivamente la negociación de compra venta…” (Resaltado añadido)
De la trascripción anterior, palmariamente se evidencia que “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, suscribió un compromiso de venta con el ciudadano C.E.M., del inmueble arrendado a quien hoy ejerce la acción de retracto legal, pero que en ningún momento se ha realizado la venta o documento traslativo de la propiedad del inmueble en cuestión, ajustado a las condiciones establecidas en la Ley para ello, para así dar génesis a los supuestos o extremos legales establecidos para el ejercicio del retracto legal arrendaticio.
En tal sentido debe hacerse mención a que el documento de compromiso de venta consignado por la parte demandada en el expediente no contiene más que ello -un compromiso de compra venta entre las partes- tal como se desprende del documento que cursa del folio 28 al 31, el cual, ni siquiera fue protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario a tenor de lo establecido en el artículo 1.924 del Código Civil, cuyo contenido es el siguiente:
"Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble".
"Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales". (Resaltado añadido).
Es jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos a saber: a) En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad solemnitatem; b) Cuando el registro es ad probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. En consecuencia, concluye quien decide que en el presente caso nos encontramos en presencia del segundo supuesto, según el cual el documento no registrado no surte efecto contra terceros y no contiene traslación de propiedad, sino de un compromiso.
A lo anterior habría que acotar que, los contratos tienen una fisonomía y características propias que le da la Ley, no estando permitido a las partes, ni aún a los jueces dar a éstos una denominación distinta de la que la Ley les atribuye y la que resulte de sus propios términos, por tanto, no puede dársele a un contrato un nombre distinto del que le corresponde por imperio de la Ley en la calificación jurídica del vinculo contractual.
En el código civil se definen los contratos que pudieran llamarse clásicos, como la compraventa, el arrendamiento, el depósito etc., pero fuera de esos contratos con denominación especial y regulación determinada, existen otros que nacen de formas de aprovechamiento y tratos de todo género, y que, son perfectamente válidos al amparo de la libertad de pactar, siempre y cuando no sean contrarios a la Ley, a la moral y al orden público. En este orden de ideas, el contrato de opción o en este caso de compromiso, no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no se encuentra definido por la Ley, pero podría considerarse como un contrato por virtud del cual el propietario, se compromete a vender a otra, una cosa o derecho, y en el de autos un bien inmueble.
Determinado lo anterior, resulta evidente entonces el hecho de que, al no haberse materializado la venta del inmueble dado en arrendamiento mediante el documento contentivo del negocio jurídico que perfeccionara el compromiso de venta -cuyo retracto legal se pretende- y su subsiguiente protocolización ante la Oficina del Registro Inmobiliario, la acción incoada resulta a todas luces improponible por anticipada, pues, conviene recordar que tanto la acción de preferencia ofertiva como la del retracto legal arrendaticio, previstas en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcritos ut supra, se configuran como derechos reales de adquisición preferente de carácter legal, establecidas por razones de interés general, pero que en definitiva se diferencian como a continuación se delata:
Se puede afirmar que, el derecho de preferencia es aquel que una persona tiene para la adquisición de una cosa determinada, en el caso de que el dueño quiera enajenarla, y consiguientemente, la facultad que le asiste para que en este último caso, se lo manifieste así el propietario, indicándole el precio y condiciones de la enajenación. Por su parte, el retracto legal arrendaticio constituye el derecho que uno tiene para la adquisición de una cosa cuando el dueño la ha enajenado, subrogándose en el lugar del comprador mediante el abono a éste, del precio que entregó y gastos de contrato que se le pudieran ocasionar.
De las definiciones expuestas se desprende una diferencia básica entre ambos derechos relativa al momento en que opera cada una, debiendo señalar, no obstante, que no existe acuerdo unánime en la doctrina sobre este punto. En efecto, para algunos autores, si bien ambos derechos actúan sobre un contrato existente y perfecto, la diferencia estriba en que en el tanteo la preferencia tiene lugar, se manifiesta, antes de que la enajenación se consume -enajenación proyectada-, mientras que el retracto se desenvuelve frente a una enajenación consumada, realizada. Crítico con esta postura se manifiesta FELIU REY, pues entiende que tanteo y retracto se diferencian esencialmente en que el primero opera antes de la enajenación proyectada, mientras el retracto faculta para adquirir la cosa después de enajenada de manos del adquirente, es decir, una vez celebrado el contrato traslativo, con independencia de que haya mediado o no traditio.
Por otra parte, cabe considerar que el derecho de tanteo incide sobre la libertad de contratación no de disposición, pues limita la libertad de elección de la otra parte contratante, llegando a sustituir al comprador, y si bien no incide en el poder de autodeterminación, sí en la libre elección de la otra parte; mientras que el retracto afecta a la libertad de disposición, al menos en su aspecto negativo, pues si mantenemos que el retracto opera frente a un contrato consumado ya no incidirá en las posiciones contractuales y sí sobre la voluntad de trasmitir o disponer, en concreto, de no hacerlo, pues obliga al adquirente a disponer del bien adquirido en favor del titular del derecho de retracto.
En otro orden de ideas, quien decide considera oportuno destacar el hecho de que el tanteo y el retracto vengan siendo considerados como variantes o aspectos de un mismo derecho de adquisición, son fases distintas de un mismo derecho, de manera que el tanteo se convierte en retracto cuando se omiten los requisitos legalmente previstos, básicamente la notificación previa en la que consten las condiciones del contrato, sin que resulte correcto admitir la acumulación de estos dos derechos. El retracto debe tener carácter subsidiario, y, por tanto, no debería coexistir como derecho independiente junto al tanteo en todo caso, quedando justificada su concesión, y consiguiente ejercicio, en aquellos supuestos en los que no hubiera podido utilizarse el tanteo por haberse prescindido de los requisitos necesarios para ejercitarlo, que es tanto como decir en aquellos casos en los que el enajenante no haya cumplido con las obligaciones legalmente impuestas frente al titular del derecho de tanteo, impidiéndole su ejercicio. En vía de consecuencia, si el titular del derecho de tanteo, debidamente notificado, no hace uso de su derecho en el plazo previsto al efecto no existe razón alguna que aconseje concederle el derecho de retracto, gravando con ello la posición jurídica del adquirente del bien de que se trate, anulando una transmisión válida y perfecta, cuando se ha otorgado una medida previa hábil para consolidar las expectativas del favorecido por el derecho de adquisición preferente.
En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, quien decide considera que la acción de retracto legal arrendaticio, resulta a todas luces improponible por anticipada, no obstante de haberse ejercido inicialmente la demanda de preferencia ofertiva, la cual, por efecto de reformar la demanda escapa a su correspondiente análisis, lo que consecuencialmente acarrea la declaratoria con lugar del recurso subjetivo de apelación interpuesto, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.
Hechas las consideraciones precedentes, tratándose la decisión de una declaratoria improponibilidad de la acción de retracto legal arrendaticio, quien decide considera completamente insubsistente examinar los demás argumentos y probanzas cursantes a los autos. Y así finalmente se decide.
Capitulo VII
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
CON LUGAR el recurso subjetivo de apelación ejercido por la Abogada Angelina Mazza Ortega, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, representada por su Presidente J.W.A.M.; y el ciudadano C.E.M., todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 25 de mayo de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.
SE REVOCA en todas y cada una de sus partes, la sentencia dictada en fecha 25 de mayo de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.
IMPROPONIBLE POR ANTICIPADA la acción de Retracto Legal Arrendaticio incoada por “MULTICAUCHOS EL PORVENIR C.A.”, contra “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, representada por su Presidente J.W.A.M.; y el ciudadano C.E.M., todos identificados.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem, se ordena la notificación de las partes.
Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, al primer (1º) día del mes de febrero de dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
LA JUEZ
DRA. HAYDEE ALVAREZ DE SOLTERO
LA SECRETARIA
YANIS PEREZ GUAINA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA
YANIS PEREZ GUAINA
HAdeS/yp*
Exp. No. 07-6438
