Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Junio de 2007

República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Administradora Multicentro S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del hoy Distrito Capital y Estado Miranda, el día nueve (09) de octubre de 1984, bajo el Nº 36, Tomo 8-A Sgdo.

DEMANDADA: Lirida del M.I.Y., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.205.418.

APODERADOS

DEMANDANTE: Dres. R.O.M., C.A.C.B. y K.A.Y.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 40.518, 105.148 y 85.661, en su orden.

APODERADOS

DEMANDADO: Dres. J.E.R.M. y J.L.V.Y., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 72.024 y 72.880 en su orden.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato Inquilinario (Apelación).

EXPEDIENTE: N° 06-0929.

- I -

- Antecedentes -

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha seis (06) de octubre de 2006, por el abogado J.E.R.M., apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha tres (03) de octubre de 2006, por el Juzgado Duodécimo Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda incoada por cumplimiento de contrato de arrendamiento. En fecha nueve (09) de octubre de 2006, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno, a los fines consiguientes.

Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha trece (13) de octubre de 2006, el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el expediente contentivo de la presente causa y en fecha dieciséis (16) del octubre de 2006, es recibido por esta Alzada, dándosele entrada mediante auto de fecha diecinueve (19) del octubre del mismo año, avocándose el Juez que suscribe el presente fallo.

- II -

- Síntesis de los Hechos -

Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento instauró la sociedad mercantil Administradora Multicentro S.R.L., en contra de la ciudadana Lirida del M.I.Y., por ante el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuyo escrito los apoderados expusieron los siguientes argumentos:

Que su mandante es cesionaria, conforme a documento de fecha treinta (30) de mayo de 2001, firmado entre ésta y el ciudadano E.C.N., titular de la cédula de identidad Nº V-3.185.676, actuando éste último, en nombre y representación de la sociedad Edificio Caura S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del hoy Distrito Capital y Estado Miranda, el día Cinco (05) de Mayo de 1995, bajo el Nº 77, Tomo 6-A, de un contrato de arriendo celebrado en fecha treinta (30) de abril de 1999, autenticado ante la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta, del Estado Miranda, bajo el Nº 47, Tomo 20, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en su carácter de arrendadora, y la ciudadana Lirida del M.I.Y., en su carácter de arrendataria, cuyo objeto fue el siguiente inmueble: “Un Apartamento identificado con el Nº 11, ubicado en el Edificio Córcega, situado en la Avenida Casanova, entre las Calles Las Delicias y A.L., Urbanización Bello Monte (Sección Este), Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Área Metropolitana de Caracas”.

Que de acuerdo con lo anterior, su representada es la administradora del predicho apartamento y que el contrato fue celebrado por un plazo de un (01) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales, lo cual constaba de la Cláusula Tercera.

Que en fecha once (11) de junio de 2001, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud de la propietaria del inmueble, cumplió con la misión de notificar a la arrendataria, ciudadana Lirida del M.I.Y., entre otros particulares, que el contrato de arriendo terminaba el día uno (01) de mayo de 2002, por lo que el mismo no sería renovado para un nuevo período, por lo que al vencimiento del contrato de arrendamiento, comenzaría a correr la prorroga legal establecida en la Ley y, finalizada ésta, debería entregar el inmueble totalmente desocupado y deshabitado, libre de personas y bienes.

Que hasta la fecha la referida arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble objeto de la presente demanda, a pesar de las innumerables gestiones extrajudiciales que su representada ha realizado, con el propósito que la demandada cumpla con todas las obligaciones del acuerdo de marras.

Que a pesar de haber sido notificada la arrendataria, de manera autentica e indubitada por medio de un órgano judicial, de la no renovación del contrato de arriendo, y transcurrida íntegramente la prórroga legal, no ha cumplido con su obligación de entregar el referido inmueble, habida cuenta que su representada ha agotado todas las vías amigables con el propósito que la ciudadana Lirida del M.I.Y., entregue el apartamento y que es por ello que solicitan el cumplimiento del contrato.

Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, comparecen a demandar a la ciudadana Lirida del M.I.Y., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, y entregue el apartamento supra identificado.

La presente acción fue fundamentada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil; en el artículo 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 38, 174 y 881 del Código de Procedimiento Civil, y en las normativas que se desprenden del contrato accionado. La parte actora estimó su demanda en la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00). Solicitaron fuera decretada medida cautelar de secuestro sobre el inmueble de autos.

En fecha seis (06) de julio de 2006, el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa ordenando el emplazamiento de la accionada, a fin que compareciera por ante ese Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

En fecha once (11) de julio de 2006, comparece el abogado C.A.C.B., apoderado actor y, a través de diligencia, consigna los fotostatos necesarios a los fines de la elaboración de las compulsas, para la citación de la demandada y para la apertura del cuaderno de medidas. En la misma fecha consigna diligencia otorgando poder apud acta a la abogada K.A.Y.G..

Por diligencia suscrita en fecha treinta y uno (31) de julio de 2006, el ciudadano Alguacil del Juzgado a quo, manifiesta que consigna recibo de citación firmado por la demandada.

El día dos (02) de agosto de 2006, es consignado escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda, constante de tres (03) folios útiles y de un (01) anexo, por el abogado J.E.R.M., escrito éste de la demandada, ciudadana Lirida del M.I.Y., el cual fue agregado a los autos.

En fecha ocho (08) de agosto de 2006, los abogados R.O.M., C.A.C.B. y K.A.Y.G., apoderados actores, consignan en diez (10) folios útiles y dos (02) anexos, escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho, promoviendo las que consideraron pertinentes, las cuales una vez agregadas al expediente, fueron providenciadas por el Juzgado de la causa. Probanzas que serán a.m.a.e. el presente fallo. Así se acuerda.

En fecha tres (03) de octubre de 2006, el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicta sentencia definitiva declarando CON LUGAR la demanda.

En fecha seis (06) de octubre de 2006, el abogado J.E.R.M., apoderado de la demandada, apela de la sentencia definitiva dictada por el a quo, recurso que fue oído libremente a través de auto de fecha nueve (09) de octubre de 2006.

Recibido el presente expediente por ésta Alzada, se le da entrada en fecha diecinueve (19) de octubre de 2006 y se fija el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

- III -

- Motivaciones para Decidir -

Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha seis (06) de octubre de 2006, por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha tres (03) de octubre de 2006, que declaró con lugar la demanda incoada por Administradora Multicentro S.R.L., en contra de la ciudadana Lirida del M.I.Y..

Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de efectuar análisis probatorio alguno, este Sentenciador debe previamente determinar los límites en los cuales la misma ha quedado planteada, para luego pronunciarse en relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, sobre un bien inmueble, constituido por “Apartamento identificado con el Nº 11, ubicado en el Edificio Córcega, situado en la Avenida Casanova, entre las Calles Las Delicias y A.L., Urbanización Bello Monte (Sección Este), Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Área Metropolitana de Caracas”; por cuanto la arrendataria fue debidamente notificada en fecha once (11) de Junio de 2001, de la no renovación del contrato locativo, y que el contrato terminaría en fecha dos (02) de mayo de 2002, por lo que no le sería renovado.

Frente a ello, la parte demandada, en primer lugar y como punto previo, invoca el hecho que en la parte superior de las hojas libeladas, se encuentra un nombre distinto al de ella y que, en todo caso, debía citarse al ciudadano J.d.l.C.R.; opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando no haber dado el demandante, cumplimiento a lo ordenado en el artículo 340, ordinales dos y ocho (2° y 8º), del mismo código. Seguidamente negó, rechazó y contradijo todos y cada una de los hechos narrados en el libelo de demanda.

Planteada de esta manera la controversia, entre Tribunal se pronunciará sobre las defensas alegadas, en capítulos separados, como sigue:

- IV -

- Punto Previo -

- Del nombre en el encabezamiento del libelo -

La parte demandada al momento de dar su contestación a la demanda, manifiesta que puede leerse del encabezamiento de todas las páginas del libelo de la demanda lo siguiente “Demanda por Cumplimiento de Contrato (Vencimiento de Prorroga Legal) Administradora Multicentro S.R.L. vs. J.d.l.C.R., apartamento 7 Edificio Córcega”, y que dicho encabezamiento señala a otro demandado en contra de quien esta dirigida la demanda de cumplimiento de contrato, estableciéndose de esa forma un litisconsorcio pasivo y que por razones de orden público “…se ordene la citación del ciudadano JUAN DE LA CRUZ REYES…”, y solicitó, como consecuencia de ello, se suspendiera la causa hasta tanto se practicara la citación peticionada.

La representación judicial de la parte demandante, formalmente se opuso a la solicitud realizada por la parte demandada, en lo que respecta a la citación del ciudadano J.d.l.C.R., alegando que tanto del libelo de la demanda como de los recaudos acompañados al mismo, se evidenciaba que la persona llamada a comparecer era la ciudadana Lirida del M.I.Y., por lo que resultaba un adefesio por parte de los abogados que supuestamente, representan a la demandada, presumir que en este juicio exista un litisconsorcio pasivo, por lo que resultaba improcedente la suspensión de la causa.

Con respecto a la petición de citación del ciudadano J.d.L.C.R., bajo el alegato de la existencia de un litis consorcio, examinados como fueron, tanto el escrito libelar, como los recaudos acompañados a este y, de manera especial el contrato locativo (folios 24 al 29) se evidencia que en dicha locación, la arrendataria resulta ser, únicamente, la ciudadana Lirida del M.I.Y., y no existe, por lo tanto, litisconsorcio pasivo alguno, por cuanto el ciudadano J.d.L.C.R., no figura como co-arrendatario ni como fiador o garante, ni fue demostrada la existencia de vínculo alguno de éste con la demandada de autos. Así se establece.

El hecho que apareciera en las hojas del libelo, a manera de título, la inscripción a la cual hace referencia la parte demandada, no significa, necesariamente, que se estuviera en presencia del invocado litisconsorcio, ya que no existen elementos en las actas del expediente que así lo demuestren, lo que conlleva a este Juzgador a declarar improcedente, la petición formulada por la parte demandada. Así se decide.-

- V -

- De las Cuestiones Previas -

- Del Defecto de Forma del Escrito Libelar –

La parte demandada opone, con fundamento en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa de defecto de forma del libelo, en dos (02) aspectos, los cuales serán decididos de seguidas, en apartes diferentes.

- 1 -

En primer lugar manifiesta que del libelo de la demanda no se deduce con claridad el nombre, apellido y domicilio de uno de los demandados y el carácter que tiene, conforme lo exige el ordinal 2º del artículo 340 de la Ley adjetiva y hace referencia al encabezamiento de los folios que integran el escrito libelar, en los cuales aparece el nombre del ciudadano J.d.L.C.R., y expresa igualmente, que en dicho encabezamiento no se indica el domicilio de uno de los demandados (Juan de La C.R.) y el carácter que tiene, y que se establece, además, un litis consorcio pasivo prohibido, pues se estaría acumulando a una misma causa dos pretensiones distintas en cuanto a sujetos demandados y el objeto demandado, cuya única coincidencia es la persona del actor.

Al respecto, la representación de la parte accionante manifestó que, invitaban a la parte demandada a leer el petitorio del libelo en donde, de manera expresa, categórica y no equívoca, se indica claramente quien es la parte demandada en el presente juicio y se opusieron a la afirmación de la demandada en cuanto a la existencia de un litis consorcio pasivo, por ser el mismo carente de todo basamento lógico y jurídico.

Debe este Tribunal hacer referencia a lo decidido en el Capítulo IV de esta sentencia, referido a que el hecho que apareciera en las hojas del libelo, a manera de título, la inscripción a la cual hace referencia la parte demandada “Demanda por Cumplimiento de Contrato (Vencimiento de Prorroga Legal) Administradora Multicentro S.R.L. vs. J.d.l.C.R., apartamento 7 Edificio Córcega”, no significa, necesariamente, que se estuviera en presencia de el invocado litisconsorcio, ya que no existen elementos en las actas del expediente que así lo demuestren y, por otra parte, del examen efectuado el libelo de demanda en su petitum, resulta evidente que la única demandada es la ciudadana Lirida del M.I.Y., razón por la cual, existiendo una UNICA demandada, no se puede hablar de estar en presencia de un litis consorcio pasivo, ni de acumulación de pretensiones distintas, no existiendo, en consecuencia, el defecto de forma invocado, pues al no ser demandado el ciudadano J.d.L.C.R., no existía la obligación de la accionante de cumplir, con respecto a este, con los requisitos establecidos en el ordinal 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conduce a que, este Tribunal, deseche y declara improcedente la defensa previa opuesta, la cual no puede prosperar en derecho y así se decide.

- 2 -

La parte demandada opone la defensa previa de defecto de forma con fundamento en le ordinal 8º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que la parte actora consignó una fotocopia del poder, lo cual no cumple con la exigencia legislativa que el poder autenticado debe constar en autos.

Al respecto, la parte actora a los fines de subsanar el defecto indicado por la parte accionada, procedió a consignar en original el instrumento poder (folios 72 al 74) que acredita su representación, quedando así subsanado el defecto señalado por la demandada, por lo cual este Tribunal declara subsanada la cuestión previa opuesta. Así se decide.-

- VI -

- De la Falta de Cualidad Activa –

La parte demandada al momento de dar su contestación a la demanda, invocó la falta de cualidad o interés en el actor para sostener el juicio, desconociendo en forma categórica y absoluta, el documento de cesión del contrato de arriendo, de fecha treinta (30) de mayo de 2001, suscrito entre el ciudadano E.C.N. y la Administradora Multicentro, S.R.L. Asimismo, expresó que dicha cesión constituye una alteración al contrato suscrito originalmente, de cuya modificación no forma parte, ni tenía conocimiento de su existencia y no puede tener efectos contra su persona, ya que la misma, no fue notificada, así como establece el artículo 1550 del Código Civil. Arguyó que el cesionario no podía intentar una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento o cualquier otra, antes de que dicha cesión le fuere notificada personalmente a su representada, por lo que -a su decir-, dicha cesión no tiene efecto alguno, pues el arrendador a los efectos de ley, es el señor E.C.N..

Para resolver este punto, este Sentenciador se permite ilustrar que, la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es condición para que pueda proferirse sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y, la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro. Y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

En el caso que hoy nos ocupa, se observa de la lectura efectuada a las actas de este expediente, que la representación judicial de la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L. expresó en el escrito libelar, que su mandante es cesionaria de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha treinta (30) de abril de 1999, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, del Estado Miranda, bajo el N° 47, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia y que dicha cesión se celebró en fecha treinta (30) de mayo de 2001, según consta de documento suscrito por ésta última y el ciudadano E.C.N..

Así las cosas, se hace conveniente indicar que la cesión o venta de créditos constituye una figura del género “cesión de derechos” y es un contrato independiente, que tiene por objeto la transferencia a título oneroso, de derechos o de créditos, entendiéndose por crédito no solo el derecho de cobrar una deuda o de dar cantidades de dinero, sino cualquier derecho o acción contra terceros.

Entre las principales características de la cesión tenemos que la misma es consensual y onerosa y, el cesionario no adquiere acción contra el deudor cedido, sino desde cuando éste acepte la traslación o desde que se le notifica.

Nuestro Código Civil regula la figura de la cesión de créditos u otros derechos en sus artículos 1.549 al 1.557. Así, entre ellos cabe destacar:

Artículo 1.549: La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.

La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido.

Artículo 1.550: El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.

El primer artículo comentado establece las condiciones esenciales para la existencia de la cesión, las cuales son, que haya convenio entre el cedente y el cesionario sobre el crédito o derecho objeto de la cesión y sobre el precio. Por su parte el artículo 1.550 establece la condición para que dicha cesión pueda surtir sus efectos frente a terceros, condición que puede ser o la notificación o la aceptación por parte del deudor.

En el presente caso, se observa que la parte actora consignó acompañado al escrito libelar, el documento contentivo de la cesión del contrato de arrendamiento accionado, que cursa al folio veintidós (22), celebrado entre el ciudadano E.C.N., en su carácter de cedente y, la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., en su carácter de cesionaria, representada en dicho acto por el ciudadano R.O.M.. Se observan dos (02) rúbricas ilegibles en tinta de colores negro y azul debajo de las inscripciones: “El Cedente” y “El Cesionario”.

Tal y como se observa, la cesión de comentarios cumple con los requisitos de validez exigidos por el artículo 1.549 del Código Civil, como son, el acuerdo entre cedente y cesionario sobre el derecho cedido, a saber, el contrato locativo y sobre el precio; por lo que dicha cesión se perfeccionó de conformidad con los requisitos legales antes señalados. Así se establece.

Ahora bien, en relación a la notificación del locatario, a objeto que la cesión pudiera cumplir con sus efectos legales de conformidad con el artículo 1.550 antes citado, la doctrina patria ha señalado que “la notificación al deudor no requiere solemnidad alguna; basta que sea lo suficientemente explícita y clara, de modo que el deudor pueda individualizar su deuda. No es necesario notificar al deudor el contenido de toda la cesión, sino sus elementos esenciales”. (Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de obligaciones. Derecho Civil III. UCAB 1997, Décima Edición, p.288).

Asimismo, nuestro M.T. ha sido constante en su criterio conforme al cual, en los casos de ser demandado el deudor, con la citación de la demanda el deudor quedará notificado de la cesión, siempre y cuando en el libelo de la demanda se narre el hecho de la cesión.

En este sentido, en sentencia de fecha diecinueve (19) de enero de 1972, la extinta Corte Suprema de Justicia, en el juicio seguido por J. Torrealba contra D. Pérez señaló:

…La recurrida acogió este criterio jurisprudencial y en tal virtud, declaró que en el presente caso el demandado quedó notificado de la cesión en la oportunidad en que firmó la correspondiente boleta de citación para el juicio.

Esta Sala, reiterando su referida jurisprudencia, considera que la citación del demandado para el juicio en que se le reclama el pago del crédito cedido, pone al deudor en conocimiento del acto de la cesión del crédito, y con ello se cumple suficientemente el requisito de notificación al deudor a que se contrae el artículo 1550 del Código Civil.

Criterio reiterado en sentencia proferida en fecha doce (12) de diciembre de 1989, por la extinta Corte Suprema de Justicia, en el juicio seguido por A. Añez contra Inversora Punta Mar C.A., de cuyo texto se desprende lo siguiente:

… Para resolver, la Sala observa:

Notificación y aceptación son las formalidades encaminadas a completar la eficacia jurídica de una cesión frente a terceros y a los cuales se añade excepcionalmente la inscripción cuando se trate de créditos que se refieren a inmuebles. Al comentar el contenido de los artículos 1550 y 1551 del Código Civil, el doctor A.D. expresa: mientras la cesión no ha sido notificada al deudor o éste no lo ha aceptado, la venta del crédito no vale sino entre cedente y cesionario. Sin embargo, la notificación o aceptación, como lo previene la Ley, no exige que dichos actos consten en documentos auténticos, a diferencia de lo que al respecto establecen otros Códigos. La notificación puede constar de una carta en la que el deudor avise recibo de la que le haya a su vez dirigido el acreedor cedente para participarle la cesión; y la aceptación puede constar del mismo modo o de una nota firmada por el deudor en el título o de un acto separado, pero es natural admitir que todos estos modos deben tener una fecha cierta para obrar a partir de ella contra tercero.

Estas formalidades son los medios legales necesarios para dar certeza intrínseca a la cesión, a fin de que no quede a merced del cedente o del cesionario ocultarla o disimularla en todo o en parte sorprendiendo de esta forma la buena fe de los terceros. Según F.R., como la cesión de una verdadera venta, concurren en ella los mismos elementos de cosa, precio y consentimiento, y se perfecciona por el solo consentimiento legítimamente manifestado; pero como la cesión puede afectar a los terceros, debe ser notificada al deudor o aceptada por éste, lo cual se resuelve en una preferencia a favor del cesionario siendo la omisión de tal formalidad una causa de preferencia a favor de los terceros, por motivos de utilidad práctica y de interés social. Respecto de la denuncia del artículo 1550 del Código Civil, debido a presunta falta de notificación al deudor de la cesión hecha al demandante, la Sala, en sentencia de fecha 5 de noviembre de 1957, expresó que es suficiente decir que para el deudor la demanda es su notificación; y que por tanto, puede oponer cuantas defensas juzgue procedentes, inclusive las que emanan de una falta de notificación oportuna. …

(Recopilada en Jurisprudencia Ramírez & Garay Tomo CX, cuarto trimestre de 1989, p. 579 y sig.).

Y más recientemente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 717, de fecha veintisiete (27) de julio de 2004, ratifica este criterio al señalar en dicho fallo que:

… Le corresponde entonces a la Sala fijar criterio sobre este punto y al respecto observa:

En primer término, considera la Sala que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 1.549, el acto que transfiere el derecho de crédito es una convención entre el acreedor primigenio (cedente) y el cesionario, que se perfecciona entre las partes por el simple consenso de éstas. Otra cosa muy distinta, es la notificación que ha de hacerse para que ésta surta eficacia frente a terceros, que en el caso que nos ocupa no era necesario, pues la demanda equivale a notificación. …

.

En atención a lo precedentemente expuesto, se aprecia que, tal y como fue narrado en este capítulo, en el escrito libelar que encabeza las presentes actuaciones, la parte actora señaló de manera expresa el hecho de la cesión del contrato locativo que le hiciere el ciudadano E.C.N., por lo que al darse por citada, la demandada quedó a derecho en el juicio y notificada de la cesión. Así se establece.

De manera que, en el presente caso se verifica la existencia de una evidente relación de causalidad entre el ejercicio de la acción de Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento de autos y la persona jurídica que constituye la parte actora, circunstancia suficiente que le confiere legitimidad activa, quedando de esta manera, establecida la legitimatio ad causam, por lo que la instauración del proceso se ha verificado de manera correcta entre quienes aparecen como demandantes y como demandados, lo que permite constatar que la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., tiene, efectivamente, la cualidad e interés como sujeto activo de la pretensión. Así se declara.

- VII -

- Decisión de Fondo -

Resuelto lo anterior, pasa ahora este Sentenciador a dirimir el fondo de la causa, cuyo hecho controvertido se basa en la relación jurídica arrendaticia, que existe entre las partes, alegando la parte actora que tal relación fue incumplida por la demandada al no hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento del lapso establecido para la duración de la locación, pese a habérsele notificado a la arrendataria que el contrato no le sería prorrogado.

La parte demandada alega al respecto que, según notificación de fecha once (11) de junio de 2001, le manifestaron que dicho contrato no le sería renovado y que terminaba el día Uno (01) de Mayo de 2002, por cuanto el mismo no sería prorrogado por un nuevo período, a lo cual, niega, rechaza y contradice que el demandante pueda solicitar el cumplimiento del contrato que anexa, en virtud que el mismo se encuentra reconducido, y hace referencia al contenido de la Cláusula Tercera de la locación, así como a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, para seguir expresando que la tacita reconducción se evidencia de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, el cual se venció por manifestación de voluntad del arrendador y cuyo inmueble continuo ocupando después de vencido el contrato, en fecha uno (01) de mayo de 2002, más la prorroga legal que le correspondía, la cual terminaba el uno (01) de mayo de 2003, inmueble que ha ocupado por mas de tres (03) años sin oposición del arrendador o del propietario, dejándola desde entonces en posesión de la cosa arrendada, incluso convocándola para reuniones, a objeto de tratar la venta del inmueble, lo cual se evidenciaba de comunicación de fecha veintidós (22) de Mayo de 2006, emanada de la parte actora, y que ahora, erróneamente, demandan el cumplimiento del término del contrato, contrato que aún esta vigente por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado.

En consecuencia de lo expuesto, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la locación, a lo cual se opone la parte demandada, invocando a su favor, el hecho de haberse producido la tácita reconducción, al habérsele permitido permanecer en el inmueble, después de vencido el termino del arriendo y su prórroga legal.

Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas Parte Actora:

 Copia simple del Instrumento Poder que acredita la representación judicial de la parte demandante, al abogado C.A.C.B., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, de fecha seis (06) de diciembre de 2004, quedando inserto bajo el N° 66, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Posteriormente, la parte actora aportó el instrumento poder de comentarios en original, el cual cursa a los folios setenta y tres (73) y setenta y cuatro (74), en virtud de lo cual, esta Alzada lo aprecia en todo su valor, conforme a los preceptos legales contenidos en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Documento contentivo del contrato de arrendamiento, cuyo objeto es el inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, del Estado Miranda, en fecha treinta (30) de abril de 1999, quedando anotado bajo el N° 47, Tomo 20 de los respectivos libros llevados por esa dependencia, el cual fue cedido a la empresa demandante Administradora Multicentro, S.R.L. Dicho instrumento, no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de lo cual, es valorado y apreciado como instrumento público conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Produjo ocho (08) folios correspondientes al Diario Mercantil “Comunicación Legal”, de fecha trece (13) de agosto de 2.001, contentivo de la publicación mercantil correspondiente a la empresa demandante Administradora Multicentro, S.R.L., que al no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente, se le tiene como fidedigna, conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

 Documento contentivo de la cesión del contrato de arrendamiento accionado, cursante al folio veintidós (22), celebrada en fecha treinta (30) de mayo de 2.001, entre el ciudadano E.C.N., en su carácter de cedente y, la sociedad mercantil Administradora Multicentro, S.R.L., en su carácter de cesionaria, cuyo mérito fue valorado precedentemente en esta decisión.

 Copia simple del Documento de Condominio correspondiente al Edificio “Córcega”, que al no haber sido impugnado en la debida oportunidad, este Tribunal lo considera fidedigno, apreciándolo en cuanto al valor probatorio que de él emana, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil.

 Actuaciones judiciales contentivas de la Notificación Judicial, evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha once (11) de junio de 2.001, a través de la cual se notificó a la ciudadana Lirida del M.I.Y., acerca de la nueva administración del inmueble de autos, así como también, de la no renovación del contrato locativo y la oferta de venta del mismo. Con relación a las documentales que se analizan, se observa que no fueron impugnadas en la oportunidad y forma procesal correspondiente, por lo que son apreciadas y valoradas por este Tribunal, conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y su correlativo adjetivo, contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada de actuaciones judiciales, correspondientes a las consignaciones arrendaticias contenidas en el expediente N° 20036276, expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que al no haber sido objeto de impugnación alguna en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador las aprecia en todo su valor, por cuanto han sido expedidas por el funcionario competente para ello, de conformidad con conforme al contenido de los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas Parte Demandada:

 Documento contentivo del contrato de arrendamiento, cuyo objeto es el inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, del Estado Miranda, en fecha treinta (30) de abril de 1999, quedando anotado bajo el N° 47, Tomo 20 de los respectivos libros llevados por esa dependencia, el cual fue cedido a la empresa demandante Administradora Multicentro, S.R.L., cuyo mérito ya fue valorado por la Alzada en este capítulo.

 Copia simple de dos (02) planillas de depósitos bancarios, identificadas con los números 0573063 y 0617414, concernientes a las consignaciones arrendaticias signadas bajo el expediente N° 20036276, de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anteriormente valoradas. Con respecto al fotostato de la planilla N° 0573063, de fecha dos (02) de agosto de 2006, este Juzgador observa que no consta a los autos que dicha planilla fuere consignada en el aludido expediente de consignaciones, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, máxime cuando se trata de la reproducción fotostática de un instrumento privado, que no se subsume en los supuestos contenidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que esta Alzada la desecha del proceso y, así se decide. Respecto del fotostato correspondiente a la planilla N° 0617414, de fecha nueve (09) de mayo de 2003, se evidencia que un ejemplar del mismo cursa al folio noventa y tres (93) de este expediente, como parte integrante del conjunto de copias certificadas del expediente de consignaciones signado bajo el N° 20036276, de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales fueron valoradas por la Alzada en este capítulo.

 Misiva emanada de la empresa Administradora Multicentro, S.R.L., dirigida a la ciudadana Lirida Del M.I., a través de la cual se le convoca a una reunión urgente, el día quince (15) de mayo de 2006, a objeto de demostrar que la mencionada ciudadana se encuentra en posesión del inmueble. Al analizar la referida comunicación, se observa que en nada contribuye al esclarecimiento de los hechos debatidos y que conforman el thema decidendum, motivo por el cual, este Juzgador la desecha por impertinente, conforme establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

 Promovió la confesión de la parte actora contenida en el Capítulo II del libelo de demanda, arguyendo que al haber fundamentado sus pretensiones en la norma contenida en el artículo 38, literal “d”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconoce que el lapso de duración del contrato es de diez (10) años o más. Con esta probanza la demandada pretende demostrar que el contrato se indeterminó en el tiempo, debido al hecho que la parte actora no conoce el tiempo de duración del mismo y por ende, no puede determinar su finalización. Respecto al medio probatorio que se analiza, este Tribunal infiere que la parte promovente yerra en la topología probatoria del mismo pues, no constituye el medio idóneo para la demostración del hecho que pretende probar, a saber, la indeterminación en el tiempo de la locación de autos y en razón a ello, debe desecharse del proceso dada su impertinencia.

Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas anteriores, considera necesario quien decide, señalar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al asunto sometido a su consideración. En el caso que nos ocupa, la pretensión de la parte actora tiene como base la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.

En este estado, se hace necesario transcribir el precepto legal contenido en el artículo 1.167 del la Ley Sustantiva Civil, el cual establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

Corre inserto a los folios del veinticuatro (24) al veintinueve (29), contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, del Estado Miranda, en fecha treinta (30) de abril de 1999, quedando anotado bajo el N° 47, Tomo 20 de los respectivos libros llevados por esa dependencia, celebrado entre los ciudadanos E.C.N., en su carácter de arrendador y, Lirida del M.I.Y., en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por “Apartamento identificado con el Nº 11, ubicado en el Edificio Córcega, situado en la Avenida Casanova, entre las Calles Las Delicias y A.L., Urbanización Bello Monte (Sección Este), Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Área Metropolitana de Caracas”, el cual fue cedido a la empresa demandante Administradora Multicentro, S.R.L., con lo cual queda demostrada la existencia del contrato locativo cuyo cumplimiento se demanda.

En consecuencia de lo anterior, queda establecida por esta Alzada la existencia de una relación locativa, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, el cual en original se encuentra producido en los autos, así como por las normas legales que rigen la materia. Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente:

…TERCERA: Duración del Contrato: La duración de este contrato es de un (1) año fijo contados (sic) a partir del día primero de Mayo del presente año (01.05.99). Este termino se considerará prorrogado automáticamente por lapsos iguales, si una de las partes no da aviso a la otra expresando por escrito su deseo de dar por terminado este Contrato o las posibles prórrogas que pueda sufrir el mismo, por lo menos con un (1) mes de anticipación del vencimiento al termino o de cualesquiera de sus prórrogas. El termino de duración, lapsos o prórrogas se consideran a plazo fijo o determinado.

Al respecto, este Tribunal observa que el contrato de marras tenía una duración de un (01) año, prorrogable por lapsos iguales de tiempo, si alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra, de manera expresa, su deseo de dar por terminado el contrato o sus prórrogas, por lo menos con un (01) mes de anticipación al vencimiento al termino o de cualesquiera de sus prórrogas. Es decir, cada año nacía un nuevo contrato, de tal modo que en el presente caso no pudo operar la tácita reconducción ya que era voluntad de las partes, expresada en tal convención, que cada año se extinguiera un contrato para dar paso al nuevo, el cual tendría las mismas condiciones que el anterior. Por ello, no se está frente a un contrato locativo sin determinación de tiempo, por el contrario, el mismo es de tiempo determinado. Así se establece.

Adicionalmente, puede constatarse de autos que en fecha once (11) de junio de 2.001, se le notificó a la ciudadana Lirida del M.I.Y., la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato y la concesión de la correspondiente prórroga legal.

Se permite quien suscribe, establecer el alcance conceptual de la institución denominada prórroga legal, en nuestro derecho arrendaticio venezolano, siendo éste un beneficio acordado por el legislador, al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad que, al vencerse el mismo, continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Para la procedencia de este beneficio, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, mediante contrato escriturado y relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas conforme a las disposiciones contractuales y legales.

Frente al caso que nos ocupa, y luego de haberse realizado el respectivo análisis a las disposiciones contractuales de la relación locativa que vincula a las partes en el presente juicio, debe entenderse que por tratarse de un arrendamiento que para el momento tenía una duración de hasta un (01) año, y dado que el mismo se prorrogó por períodos iguales de tiempo y siendo que en fecha once (11) de junio de 2.001, se le notificó a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de autos, el mismo venció el día uno (01) de mayo de 2.002, es a partir de ese momento que inició la prórroga legal, correspondiendo un lapso máximo de un (01) año de duración, es decir, hasta el día uno (01) de mayo de 2.003, de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que previene:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a. (…)

b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.

(…omissis…)

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Ahora bien, el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no solo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, ya sea la entrega de una suma dineraria, sino también la de la cosa a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendador, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aún cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal.

Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar éste Juzgador, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello haber dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en la locación de autos, específicamente en devolver el inmueble a la arrendadora o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Así se establece.

Esta falta de pruebas por parte de la accionada, conlleva indefectiblemente a este Órgano Jurisdiccional, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, Lirida del M.I.Y., en la entrega del bien inmueble de marras a la arrendadora, por lo cual debe establecerse que la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento se hace procedente y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho. En consecuencia, debe confirmarse el fallo apelado en todas sus partes. Así se decide.

- VIII-

- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentara la sociedad mercantil Administradora Multicentro S.R.L., en contra de la ciudadana Lirida del M.I.Y., partes ya suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha seis (06) de octubre de 2006, por la representación judicial de la parte demandada, ciudadana Lirida del M.I.Y., contra la decisión proferida en fecha tres (03) de octubre de 2006, por el Juzgado Duodécimo Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda confirmado en todas sus partes.

SEGUNDO

Declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentara la sociedad mercantil Administradora Multicentro S.R.L., en contra de la ciudadana Lirida del M.I.Y..

TERCERO

Se condena a la parte demandada, ciudadana Lirida del M.I.Y., a entregar a la parte actora, sociedad mercantil Administradora Multicentro S.R.L., sin plazo alguno, libre personas y bienes, el inmueble constituido por: “Un Apartamento identificado con el Nº 11, ubicado en el Edificio Córcega, situado en la Avenida Casanova, entre las Calles Las Delicias y A.L., Urbanización Bello Monte (Sección Este), Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Área Metropolitana de Caracas”.

CUARTO

Conforme establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, al haber resultado vencida en el recurso.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y, cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de Junio del año Dos Mil Siete (2.007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Ab. J.A.H.

En la misma fecha siendo las diez y quince minutos de la mañana (10:15 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Ab. J.A.H.

CSD/JAH/Lisbeth

Exp. Nº 06-0929.-