Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 12 de Diciembre de 2011

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2010, por apelación interpuesta en fecha 26 de octubre de 2010, ratificada en fecha 08 de noviembre de 2010, por el abogado H.C.D., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 4.754.191, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 68.561, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en representación de la ciudadana C.M.T.M., venezolana, mayor de edad, divorciada, Licenciada en Educación, titular de la cédula de identidad No. 7.775.337, de igual domicilio; contra fallo dictado en audiencia oral y publicado por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO, de fecha 21 de octubre de 2010, y extendido por escrito en fecha 28 de octubre de 2010, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, sigue la ciudadana C.M.T., plenamente identificada; contra las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 10.417.601 y 3.506.187 respectivamente, domiciliadas en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada en fecha 07 de diciembre de 2010; ante este Órgano Jurisdiccional, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

Consta que en fecha 26 de enero de 2011, fue consignado por ante este Juzgado Superior, escrito de informes, suscrito por la abogada L.M.J.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.058.898, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.297, domiciliada en Maracaibo estado Zulia; en representación de las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., plenamente identificadas; constante de tres (03) folios útiles, mediante el cual expresa lo siguiente:

1. - Que sus representadas celebraron un contrato de opción de compraventa con la ciudadana C.M.T.M. (Promitente Vendedora Arrendadora), sobre un inmueble, ubicado en el Conjunto Residencial Parque la Colina, Torre Zulia, Apartamento 1C, planta primera, situada en la Avenida Circunvalación Nº 1 y la avenida Nº 24, en el Sector los Claveles en Jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.A.M. del estado Zulia; en fecha 07 de enero de 2009.

2. - Que se estableció en la cláusula segunda que la duración de dicho contrato sería de cinco (05) meses, estableciendo en la cláusula siguiente que el precio convenido de la opción sería la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs: 90.000), que en efecto en ese acto recibió “la Promitente vendedora-Arrendadora” los cuales sería imputados a la cantidad total de Doscientos Mil Bolívares (Bs: 200.000).

3. - Que aun cuando no se convino en el contrato, el pago del resto, esto es la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs.110.000), “las Promitentes Compradoras-Arrendatarias” tramitarían un crédito por ante el Banco Industrial de Venezuela, sucursal Maracaibo.

4. - Que “la Promitente Vendedora-Arrendadora” debía facilitarle a sus representadas los documentos necesarios para realizar dicho trámite los cuales, se entregaron casi finalizando el término de la opción de Compra-Venta.

5. - Que el inmueble en cuestión y objeto de la opción de Compra-Venta tenía una hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario del Zulia, la cual fue cancelada en Caracas en fecha 13-02-2009, cuya certificación de gravamen fue expedida en fecha 24-04-2009 por lo cual “las Promitentes Compradoras-Arrendatarias” no pudieron hacer uso de la primera opción de Compra-Venta pues sin estos documentos ninguna institución bancaria podía gestionar el crédito, así que se firmó una nueva opción de Compra-Venta con Arrendamiento, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotada bajo el Nº 89, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones; en los mismos términos de la anterior, solo que la duración esta vez sería de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga.

6. - Que en el mes de agosto le fue comunicado a “la Promitente Vendedora-Arrendadora, que el crédito había sido aprobado por el comité de créditos hipotecarios del Banco Industrial de Venezuela C.A designado por la junta interventora según resolución Nº CCJICHFAOV-2009-021- acta 011 de fecha 24-08-2009.

7. - Que en varias oportunidades se habló con la ciudadana C.M.T.. Y ella contestó que no vendería el Apartamento pues ya valía más, que ahora tenía un valor de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs: 250.000) precio convenido con su abogado, quien argumentó que ese sería el nuevo precio de venta y se negaron a entregar a sus representadas los documentos exigidos por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, para introducir el documento para la firma.

8. - Que además sus representadas fueron demandadas por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con ocasión a la primera opción de compra venta.

9. - Que la condición principal de ambas Opciones de Compra Venta con Arrendamiento, fue cumplida cuando sus representadas hicieron uso de la primera Opción de Compra Venta con Arrendamiento, y que por el contrario quien no cumplió o ejecutó su obligación fue “la Promitente Vendedora-Arrendadora”, pues tratándose de un contrato Bilateral como lo señala la parte demandante en su libelo hay obligaciones para ambas partes.

10. - Que en julio de 2010 sus representadas fueron demandadas nuevamente por cumplimiento de contrato, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tomando el segundo contrato de Opción de Compra Venta con Arrendamiento firmado por las partes, el 29 de abril de 2009, olvidando mencionar al Tribunal que en fecha 07 de enero de 2009 se había firmado el primer contrato de arrendamiento, entrando en vigencia en fecha 07 de enero de 2009.

11. - Que se decretó la medida de Secuestro sobre el inmueble ya identificado sin citar a la parte demandada, ordenando inmediatamente al Juzgado Ejecutor Primero de Medida de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco, casi en período de vacaciones de los tribunales por una Juez Accidental.

12. - Que la ejecución fue suspendida varias veces pues trataron de llegar a un acuerdo con la parte demandante, lo que no pudo lograrse ya que “la Promitente Vendedora- Arrendadora” pretendía que sus representadas entregaran el apartamento sin devolverles lo que habían dado como Opción de Compra Venta.

13. - Que el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia a favor de sus representadas la cual fue apelada por la parte demandante.

14. - Que solicita se ratifique la sentencia favorable dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

    De actas se evidencia que, en fecha 26 de enero de 2011, fue consignado ante este Juzgado Superior, escrito de informes sucrito por la abogada A.V.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.775.337, e inscrita en el Inpreabogado Nº 34.997, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, obrando en representación de la ciudadana C.M.T.M., plenamente identificada, constante de nueve (09) folios útiles, en el cual expone:

1. - Que el presente proceso inició por demanda interpuesta por su representada contra las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U., plenamente identificadas, por Resolución de Contrato de Opción de Compra.

2. - Que las codemandadas presentaron por secretaría escrito contentivo de la contestación de la demanda y en la misma procedieron a reconvenir a su representada, la cual fue contestada en fecha 4 de mayo de 2010.

3. - Que en fecha 28 de octubre de 2010, el Tribunal dictó sentencia, y el 8 de noviembre de 2010, su mandante procede a apelar de la sentencia; apelación que se oyó en fecha 15 de noviembre 2010.

4. - Que el contrato vigente es el firmado en fecha 29 de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36, porque el primero quedó tácitamente revocado cuando se firmó este nuevo contrato, y asimismo lo acepta la parte demandada cuando en su reconvención expresamente manifiesta que reconviene a su mandante para que cumpla con ese contrato.

5. - Que del análisis del segundo contrato celebrado se puede determinar que la fecha tope para otorgar el contrato definitivo de compra venta era el día 29 de agosto de 2009, lapso que en ningún caso cumplieron las ciudadanas NANDIN DEL C.P.U. y M.U..

6. - Que se puede colegir en forma clara que todos los documentos necesario para protocolizar la venta definitiva tienen fecha posterior al día 29 de agosto de 2009, que era la fecha tope para firmar el documento.

7. - Que el cheque por la suma de Ciento Siete Mil Quinientos (Bs.107.500,00), fechado el día 14 de enero de 2010, girado contra el Banco Industrial de Venezuela, fue emitido cinco meses después de la fecha tope que tenía la demandada para cumplir con lo establecido en el contrato de opción de compra venta, aunado al hecho que la cantidad es inferior al saldo que tenía que pagar las opcionantes al momento de la firma del documento definitivo.

8. - Que pide al Tribunal anule la Sentencia de fecha 28 de octubre de 2010, ya que ni condenó ni absolvió el pedimento de las demandadas; y en consecuencia proceda este Superior a dictar sentencia de fondo y declare con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta propuesta por su mandante.

   En fecha 28 de octubre de 2010, el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, extendió por escrito el fallo formulado en fecha 21 de octubre de 2010 en acto de Audiencia Oral, declarando lo siguiente:

   …Analizadas como han sido las probanzas de autos, este Tribunal observa que la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y da lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.-

   (…)

   Ahora bien, como ya se expresara en la audiencia oral que se celebró el 21 de octubre de 2010, el punto álgido o la médula espinal del presente juicio lo constituye el cumplimiento o no por las partes, de sus obligaciones surgidas de la relación jurídica contractual, al efecto, la parte actora, en su escrito libelar, reclama la Resolución del Contrato de fecha 29 de abril de 2009, vencido al lapso pautado en la negociación (29-08-2009) sin que la parte demandada haya HECHO USO DE LA OPCION DE COMPRA, entre tanto, la parte demandada expresó que tal y como se convino fue introducido el crédito para la adquisición del inmueble por ante el Banco Industrial de Venezuela y el mismo fue aprobado antes del vencimiento del término fijado, en tal sentido, se hace menester precisar el significado que ha de dársele a la expresión “HIZO USO DE LA OPCION DE COMPRA” a la cual se alude en la cláusula segunda del contrato, y por ello debe entenderse, de acuerdo a una máxima de experiencia común, que la misma comporta todos los actos o conductas de ejecución encaminadas a materializar y hacer efectiva la venta, desde la gestión crediticia hasta el acto de inserción protocolar, y al analizar el caso bajo estudio, se observa que los opcionantes compradores al momento de comenzar a gestionar su crédito y realizaron todo lo necesario para el otorgamiento escritural del contrato, incluso solicitando la colaboración del acreedor, se entiende que HIZO USO DE LA OPCION. Así se establece.-

   Otro problema planteado a este Jurisdicente conforme a los alegatos y probanzas de as partes, tiene que ver con el cumplimiento o no de las obligaciones contraídas en el contrato y sus consecuencias, razón por la cual, este Operador de Justicia está en la obligación de a.e.c.d.l. INTEGRACION DE LOS CONTRATOS, nuestro Código Civil, se refiere a ella en el Artículo 1.160 que estatuye lo sigueinte…Asimismo, el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…

   La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad de las partes. En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre las consecuencias jurídicas del acto que celebran, ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no solo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del contrato, es en estas situaciones donde el Juez interviene para completar el cuerpo normativo que las partes se dieron en el contrato, debiendo acudir a dicha integración… para completar…las situaciones y circunstancias no pensadas por las partes al celebrar el contrato.

   (…)

   En los contratos bilaterales y en especial, en los sinalagmáticos perfectos surgen para las partes un cúmulo de obligaciones recíprocas, de tal manera que el deudor está obligado para con el deudor y viceversa…constando de las actas procesales como un hecho no controvertido que el crédito para la adquisición de la vivienda fue aprobado el día 24 de agosto de 2009, conforme a la información rendida por en BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, afirmando que la parte actora reconvenida no le suministró los recaudos necesarios para lograr la protocolización de la venta del inmueble, alegando además la parte demandada reconviniente que fueron ellas quienes hicieron las diligencias para conseguir los referidos recaudos, (…) hechos estos que no fueron negados en el escrito de contestación a la reconvención por la parte actora reconvenida.

   (…)

   En base a lo antes expuesto, no le cabe la menor duda a este Operador de Justicia y en libre convicción y conforme a la sana crítica, que efectivamente la parte demandante no dio cumplimiento a las obligaciones a las cuales se contrae el aludido contrato en especial al hecho cierto de que la parte accionante, no cumplió con su deber de probidad y lealtad en relación a la buena fe contractual, sino que además pretendieron modificar el monto de la negociación en forma unilateral… lo que se traduce en la pérdida del beneficio del término para la parte actora, pudiendo las co-demandadas solicitar el cumplimiento de la obligación en cualquier tiempo. Así se declara.-

   Por los fundamentos antes expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,

   declara:

   PRIMERO: SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana C.M.T.M. contra las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B..-

   SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la RECONVENCION propuesta por las ciudadanas N.D.C.P.U. y MARILUZ, en consecuencia, ordena a la ciudadana C.M.T.M., lo siguiente: Proceda al otorgamiento del documento de compraventa constituido por apartamento signado con las siglas 1-C, Planta Primera del Conjunto Residencial Parque la Colina, Torre Zulia, situado entre la Avenida Circunvalación Nº 1 y la Avenida 24, en el Sector los Claveles, en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., el cual posee los siguientes linderos: NORTE: En parte con espacio vacío bloqueado por pared común y en parte con pasillo de circulación común; SUR: Con fachada sur de la Torre Zulia: ESTE: Con fachada Este de la Torre Zulia y por el OESTE: Con apartamento 1D, intermedio en parte con la caseta contentiva de la boca de visita del ducto basurero, por ante el Registro Inmobiliario respectivo.

   TERCERO: Se ordena a las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., antes identificadas, pagar la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), que constituye la diferencia del precio acordado con la vendedora C.M.T.M., ya identificada, dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes, contados a partir de que la presente sentencia quede definitivamente firme.

   CUARTO: Téngase la presente sentencia como título suficiente en Derecho para realizar la transcripción registral prevista en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario o la dependencia administrativa que ejerza tal potestad, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente para el caso que la demandante reconvenida ciudadana C.M.T.M. no cumpla con el otorgamiento del documento por ante la Oficina de Registro respectivo.

   QUINTO: Conforme a los alcances del artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil, se condena en costas a la demandante de autos, ciudadana C.M.T.M., ya identificada, por resultar vencida totalmente en la presente causa…

   III

   EXTENSION Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

   Se recibió escrito libelar suscrito por la ciudadana C.M.T., asistida por el abogado H.C.D., ambos plenamente identificados, en el cual expuso lo siguiente:

1. - Que en fecha 07 de febrero de 2009 celebró con las ciudadanas N.D.C.P.U. y MARILUZ (sic) URRECHEAGA, contrato nominado y preparatorio de opción de compra-venta, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad distinguido de la siguiente forma: Apartamento, signado con las siglas 1-C, Planta Primera del Conjunto Residencial Parque La Colina, Torre Zulia situado entre la avenida Nº 1 y la avenida Nº 24, en el sector los Claveles, en Jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.e.Z., comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En parte con espacio vacío bloqueado por pared común y en parte con pasillo de circulación común; SUR: Con la fachada sur de la torre Zulia; ESTE: Con la fachada este de la Torre Zulia; y OESTE: Con apartamento 1-D, intermedio en parte con la caseta contentiva de la boca de visita del ducto basurero; y consta de las siguientes dependencias: sala de comedor, cocina, lavadero, pasillo interior de circulación, un (01) dormitorio principal con baño incorporado, dos (02) habitaciones auxiliares servidas por una sala sanitaria común, tres closets, y un pequeño hall interior, correspondiente a la propiedad, (1) puesto de estacionamiento marcado con sus mismas siglas. El referido apartamento posee una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECIMETROS (85,70 Mts2).

2. - Que el contrato estableció como precio final la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo), de los cuales recibió en arras la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000,oo), y se estableció como lapso de duración de la opción un tiempo máximo de CINCO (05) MESES, o sean CIENTO CINCUENTA (150) dias calendarios contados a partir de la firma del contrato.

3. - Que el contrato anterior fue tácitamente rescindido por petición de las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U., ya que el primer contrato tenía vigencia hasta el 07 de junio de 2009, pues el Banco les exigía un nuevo contrato debido a que ya habían transcurrido noventa (90) y de mutuo y común acuerdo se elaboró un nuevo contrato de opción de compra-venta ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo Estado Zulia en fecha 29 de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36; en el cual se estableció un lapso de NOVENTA (90) DIAS continuos, más TREINTA (30) DIAS de prórroga, contados a partir de la fecha cierta del contrato.

4. - Que las demandadas de autos, no ejercieron su derecho a adquirir el inmueble objeto del contrato no en el referido tiempo ni hasta la fecha y que por el contrario se niegan a entregar el inmueble y pretenden permanecer en el mismo contrariando lo pactado, usufructuando de forma descarada y contra su voluntad un inmueble que con tanto trabajo y sacrificio logró conseguir.

5. - Que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta si las promitentes compradoras no adquirían el inmueble opcionado, en el plazo convenido en la anterior cláusula del contrato, la promitente vendedora consideraría resuelto de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna y sin declaratoria judicial o administrativa, quedándose la misma con la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.10.000,oo), de la cantidad dada en arras, a título de indemnización por concepto de cláusula penal.

6. - Que se resuelva y se deje sin efecto el contrato de opción de compra-venta, y que tiene derecho a reservarse la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo) de lo dado en arras como justa indemnización de los daños y perjuicios que además se declare CON LUGAR en la oportunidad de declarar la definitiva pronunciándose especialmente sobre las costas procesales y que la acción se tramite de acuerdo a las pautas del procedimiento oral.

   En fecha 28 de octubre se admitió y se le dio entrada a la demanda anterior, además se ordenó emplazar a las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U., identificadas en actas; para lo cual en fecha 12 de noviembre de 2009 se libraron los recaudos conforme está ordenado en auto de 28 de octubre de 2009 a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación.

   Cumplidas las formalidades de Ley, en fecha 26 de abril de 2010 el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, recibió escrito de contestación de demanda constante de noventa y seis (96) folios útiles suscrito por L.M.J.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., todas antes identificada, en el cual expuso:

1. - Que niega y rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada contra sus representadas.

2. - Que niega que la demandante pueda solicitar la Resolución del contrato de Opción de Compra –Venta, celebrado en fecha 07 de enero de 2009, en virtud del incumplimiento culposo de su parte.

3. - Que en fecha 07 de enero de 2009, sus representadas celebraron un contrato de opción de Compra-venta, sobre un inmueble constituido por un Apartamento, Conjunto Residencial Parque La Colina, Torre Zulia, Apartamento 1C, planta primera, situado entre la Avenida Nº 1 y la avenida Nº 24, en el sector los Claveles, en Jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.e.Z.. El cual posee una superficie aproximada de Ochenta y Cinco Metros Cuadrados Con Setenta Decímetros (85,70 Mts2).

4. - Que sus representadas pactaron con “La Promitente Vendedora-Arrendadora” que el indicado contrato tendría la duración de Cinco (5) meses, contado a partir del 07 de enero de 2009; que el precio convenido de la opción de Compra-Venta sería de Noventa mil Bolívares (Bs.90.000), que en ese acto recibió “La Promitente Vendedora-Arrendadora” los cuales sería imputados a la cantidad total de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000).

5. - Que en dicho contrato no se estableció pero fue convenido por “La Promitente vendedora-Arrendadora” que para el pago del resto del dinero, es decir la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs.110.000), sus representadas tramitarían un crédito por ante el Banco Industrial de Venezuela, Sucursal de Maracaibo, para lo cual debían facilitársele una serie de documentos, los cuales les entregaron casi finalizando el término de la Opción de Compra -Venta.

6. - Que el inmueble objeto de la opción de Compra –Venta, tenía una hipoteca en primer grado a favor del Banco Hipotecario del Zulia, la cual fue cancelada en Caracas en fecha 13 de febrero de 2009 y registrado por ante la oficina Subalterna del Registro del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, estado Zulia en fecha 24 de marzo de 2009 inscrito bajo el No. 40, Folio 232, cuando ya habían transcurrido Cincuenta y Cuatro (54) días hábiles de dicha opción a Compra-Venta, por lo cual sus representadas no podían solicitar la certificación de gravámenes del inmueble.

7. - Que dicha certificación de gravámenes fue expedida en fecha 29 de abril de 2009 y que debido a todo lo anterior no fue culpa de sus representadas que no pudiera cumplirse con la primera Opción de Compra-Venta en el tiempo acordado.

   8- Que sus representadas celebraron un nuevo contrato de opción de Compra-Venta con “Promitente Vendedora-Arrendadora”, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 29 de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36; pues sin los documentos el Banco Industrial, ni ninguna institución Bancaria podría gestionar el crédito. Este último sería en los mismos términos de la primera Opción de Compra-Venta, excepto en la duración que esta vez sería de Noventa (90) días continuos más treinta (30) más de prórroga.

9. - Que en el mes de agosto de de 2009, el crédito fue aprobado, según constancia expedidas por el Banco Industrial de Venezuela en fecha 02 de septiembre de 2009; es decir que el crédito fue aprobado dentro del lapso de la opción de Compra-Venta; pues debe suponerse que el término es de días hábiles.

10. - Que una vez que el Banco aprobó el crédito sus representadas “Las Promitentes Compradoras-Arrendatarias” en varias oportunidades hablaron con la ciudadana C.M.T., quien contestó que no vendería el apartamento pues ya valía más, que ahora tendría un valor de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000), precio convenido con su abogado negándose a entregar a sus representadas los documentos exigidos por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, como lo son: certificado de solvencia de agua, certificado de solvencia Municipal, Registro de Información Fiscal, el pago del 0.5% al SENIAT y el pago de los derechos de registro.

11. - Que esos documentos fueron tramitados y pagados en efectivo por sus representadas, y se presentaron al Registro Inmobiliario en fecha 24 de noviembre de 2009.

12. - Que una vez que los documentos fueron presentados al Registro Inmobiliario el día 24 de noviembre de 2009 para otorgarse el día 27 de noviembre de 2009 “La Promitente Vendedora-Arrendadora” se negó a comparecer por lo que dicha firma se postergó hasta el 20 de enero de 2010 y después de pagar nuevamente los impuestos ya que iniciaba un nuevo trimestre se le participó de nuevo pero tampoco concurrió ella, pero sí su abogado acompañado de un alguacil, para practicar la citación en el juicio que por resolución se intentó en su contra.

13. - Que la condición del contrato fue cumplida por sus representadas al hacer uso de la primera opción de Compra-Venta, y que por el contrario la que incumplió fue “La Promitente Vendedora-Arrendadora” y ha causado grave daño a sus representadas, al no querer venderles el inmueble por el precio estipulado y convenido en el contrato de Opción de Compra-Venta; al hacer que incurrieran en gastos de documentación que obligatoriamente debería entregar “La Promitente Vendedora-Arrendadora” para el otorgamiento del documento de compra-venta; al pretender devolverle de las arras Ochenta Mil Bolívares (Bs.80.000) de los Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000), recibidos 14 meses atrás y que sus representadas tuvieron que pagar cuotas especiales de condominio que había dejado pendientes la ciudadana C.M.T.

    En el mismo escrito se propuso la Reconvención a la parte demandante C.M.T., para que convenga o sea obligada por el tribunal a lo siguiente:

1. - A cumplir el contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito por las partes y autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 29 de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36; vendiendo el inmueble identificado en dicho documento por el precio convenido, es decir Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000).

2. - En declarar que no tiene derecho “La Promitente Vendedora-Arrendadora” a reservarse la suma de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000) de lo dado en arras, por cuanto la misma no cumplió con el contrato.

3. - Declarando el cumplimiento de contrato, obligando a “La Promitente Vendedora-Arrendadora” a otorgar el documento de Compra-Venta a las “Las Promitentes Compradoras-Arrendatarias”.

4. - Se obligue a “La Promitente Vendedora-Arrendadora” a cancelar lo que le correspondían y en que incurrieron “Las Promitentes Compradoras-Arrendatarias”.

5. - Se obligue “La Promitente Vendedora-Arrendadora” a la reparación del daño material causado por su conducta culposa al no cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de Compra- Venta.

6. - Y que además estimó la Reconvención en la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs.70.000), más los intereses, las costas procesales y honorarios Profesionales.

   En fecha 27 de abril de 2010 el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió la reconvención contra la ciudadana C.M.T., parte actora en la presente causa.

   En fecha 04 de mayo de 2010, se recibió ante el Juzgado de la causa, el escrito de contestación a la reconvención suscrita por el abogado H.C.D. en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana C.M.T., previamente identificados; en le cual expuso:

1. - Que no es cierto que su mandante tenga que cumplir con el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 29 de abril de 2009 por ambas partes, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el número 89, Tomo 36; ya que la parte demandada reconviniente confesó en forma voluntaria que presentó la constancia de recepción el día 24 de noviembre de 2009, para posterior otorgamiento del documento de venta definitivo el día 27 de noviembre de 2009, cuando en el contrato se había estipulado que debía hacerse a más tardar el día 29 de agosto de 2009 de acuerdo con el término de duración de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga.

2. - Que no es cierto que el Tribunal deba declarar que su mandante no tenga derecho a reservarse la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo), por concepto de arras de los NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo) como cláusula penal en caso de incumplimiento por parte de LAS PROMITENTES COMPRADORAS; porque lo cierto es que según el contrato en su cláusula cuarta se estipuló que si las promitentes compradoras no cumplían con la materialización de la venta definitiva del inmueble, ellas perderían por concepto de cláusula penal la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo).

3. - Que no es cierto que el Tribunal deba declarar el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta ni mucho menos que su mandante deba otorgar el documento definitivo de compra-venta a LAS PROMITENTES COMPRADORAS.

4. - Que tampoco debe obligarse a su mandante a cancelar los gastos que le correspondían y en los que incurrieron LAS PROMITENTES COMPRADORAS, por cuanto no fue su representada quien incurrió en el incumplimiento de contrato.

5. - Que tampoco es cierto que su mandante deba reparar daño material alguno, pues por el contrario quien ha sufrido daños tanto moral como material ha sido su representada, quien no ha podido disponer del inmueble objeto del litigio en virtud de que las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U., no han querido hacer entrega voluntaria del inmueble, las que han incurrido en forma fragante en incumplimiento del contrato de opción de compra-venta.

6. - Que pide al Tribunal que declare sin lugar la Reconvención y con lugar la demanda de resolución contractual.

   En fecha 05 de mayo de 2010, el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, fijó fecha y hora para la audiencia preliminar, la cual se celebró el día 11 de mayo de 2010, ante el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; en la cual hizo acto de presencia el Apoderado Judicial de la demandante el abogado H.C., quien expuso:

1. - Que ratifica cada uno de los términos alegados en el libelo de la demanda, así como también ratificó lo alegado en la contestación de la reconvención propuesta por la parte demandada, por cuanto los hechos alegados y el derecho evocado, son totalmente falsos

2. - Además vez promovió las pruebas documentales a favor de su mandante agregados en el expediente en los folios 59 al 142.

3. - Finalmente solicitó la suspensión del proceso por el lapso de quince (15) días de despacho.

   Por otra parte la Apoderada Judicial de la parte demandada, la abogada en ejercicio L.M.J., expuso:

1. - Que ratifica todos y cada uno de los términos expresados en la contestación de la demanda y en la reconvención propuesta por ser ciertos.

2. - Además ratificó todos y cada uno de los documentos acompañados a la contestación de la demanda y reconvención propuesta los cuales se encuentran agregados al expediente desde el folio 59 al 143 y constituyen un medio de prueba de que sus representadas ejercieron su derecho a adquirir el inmueble.

3. - Solicitó al Tribunal que se trasladara hasta el Banco Industrial de Venezuela, Sucursal 5 de julio para que se verifique: 1.- la fecha de aprobación del crédito hipotecario a sus representadas. 2.- que sus representadas cumplieron al llevar a la institución bancaria los documentos exigidos. 3.- ratificar que la constancia emitida por el Banco Industrial de Venezuela, inserta el folio 91 del expediente fue expedida por dicha institución bancaria. 4.- que fue emitido cheque de gerencia por dicha institución bancaria a nombre de la ciudadana C.M.T. promitente vendedora.

4. - Finalmente ratificó lo solicitado por la parte demandante en relación a la suspensión del proceso.

   En fecha 03 de junio de 2010 el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, fijó los hechos y límites de la controversia.

   En fecha 10 de junio de 2010, se recibió por ante el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, escrito de promoción de pruebas, suscrito por el abogado H.C.D. en su carácter de apoderado Judicial de la parte actora en la presente causa el cual expuso:

1. - Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales de conformidad con el Principio de Comunidad de la Prueba, especialmente en la confesión voluntaria declarada por la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente específicamente en el punto No. 1 de su reconvención.

2. - Promueve en nueve (09) folios útiles documento en copia certificada mecanografiada de separación de cuerpos entre su mandante y el ciudadano ALCIBIADEZ V.P.Z., en la cual el último referido cede a su mandante el cincuenta por ciento que le correspondía como comunero de la comunidad conyugal.

3. - Que promueve en siete (07) folios útiles original del documento contentivo de la adjudicación del inmueble objeto del presente proceso por parte del ciudadano ALCIBIADEZ V.P.Z., protocolizado por ante Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo el día 17 de enero de 2000 quedando bajo los números 15, 2 y 10; Protocolo 1°, 2° y 3°, Tomo 3, Primer Trimestre.

4. - Que promueve en cinco (05) folios útiles aclaratoria del documento mencionado en su particular tercero, el cual quedó registrado bajo el número 16, Protocolo Primero, Tomo 3°.

5. - Que ratifica el documento de opción de compra venta suscrito entre las partes, de fecha 29 de abril de 2009 por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el número 89, Tomo 36.

6. - Que ratifica la copia simple del documento de propiedad del inmueble identificado en el libelo de la demanda, el cual se encuentra registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, el día 06 de febrero de 1987, anotado bajo el número 34, Protocolo Primero, Tomo 11.

   En fecha 14 de junio de 2010, se recibió por ante el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, escrito de promoción de pruebas suscrito por la abogada L.M.J.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa la cual promovió:

1. - La aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano.

2. - Contrato de opción de Compra-Venta con arrendamiento autenticado en fecha 7 de enero de 2009, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el Nº 48, Tomo 01, que celebraron sus representadas con la parte demandante, fundamento de la relación jurídica contractual y de la presente demanda.

3. - Documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 24 de marzo de 2009, anotado bajo el Nº 40, Folio 232, que evidencia la cancelación de la hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario del Zulia.

4. - Constancia de elaboración de plano de mesura Nº 06-14433-1-C, expedido por el Centro de Procesamiento U.d.M.M. del estado Zulia, en fecha 07 de abril de 2009.

5. - Certificación de gravámenes expedida por la Oficina Subalterna del Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 29 de abril de 2009.

6. - Contrato de Opción de Compra-Venta con Arrendamiento, de fecha 29 de abril de 2009, celebrado ante la Notaría Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el número 89, Tomo 36.

7. - Documento de fecha 28 de septiembre de 2009 del Banco Industrial de Venezuela, Oficina Notaría Interna, Grupo Financiero, Banco Industrial de Venezuela, constante de ocho (8) folios.

8. - Constancia original donde el Banco Industrial de Venezuela en fecha 02 de septiembre de 2009 declara que el crédito hipotecario fue aprobado.

9. - Informe de prueba al Banco Industrial de Venezuela C.A., y solicita que se oficie para que se le informe al Tribunal sobre: 1) Fecha de Aprobación del Crédito Hipotecario, y la fecha de recepción de los documentos exigidos para dicho crédito. 2) Que informe si la constancia de fecha 02 de septiembre de 2009 que se acompaña, fue emitida por dicha institución Bancaria. 3) Que el documento que en copia simple aparece agregado en actas, firmado en la Notaría Interna del grupo financiero Banco Industrial de Venezuela, no fue firmado por los otorgantes. 4) Número, fecha y monto del cheque elaborado a la ciudadana C.M.T.. 5) La razón por la cual no se firmó el documento de Venta a sus representadas.

10. - Que solicita el informe de pruebas a la Oficina Subalterna del Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, para que se informe al Tribunal por qué no se otorgó el documento de venta a sus representadas, que aparece en dicha oficina con el número de trámite 44127 cuya constancia de recepción anexa copia simple, la cual se encuentra agregada en actas y en original la carpeta donde se consignaron los documentos al Registro Subalterno.

11. - Que promueve los certificados de solvencias cancelados por sus representadas, de Hidrolago, Municipales, el 0,5% al SENIAT.

12. - Que promueve en originales recibo de consignación constante de diez (10) folios útiles por el Juzgado Undécimo de los Municipios, Maracaibo, J.E.L. y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

13. - Que promueve la prueba testimonial de la ciudadana Y.S. con domicilio procesal en el Banco Industrial de Venezuela, avenida 5 de julio en esta ciudad de Maracaibo.

    En fecha 22 de junio de 2010, el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió los escritos de promoción de pruebas de ambas partes, además ordenó oficiar lo conducente a la entidad Bancaria Banco Industrial de Venezuela C.A., y a la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en los términos solicitados por la representación judicial de la parte demandada en los particulares noveno y décimo, por último negó la prueba contenida en el particular décimo tercero, por cuanto no fue promovida en su debida oportunidad legal.

    En fecha 22 de junio de 2010, el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ordenó oficiar al Gerente de la entidad bancaria BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA C.A., con la finalidad de que se le informe según lo solicitado por la representante judicial de la parte demandada en la presente causa, en su escrito de promoción de pruebas, particular noveno, e igualmente ordenó oficiar al Registrador de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con la finalidad de que se le informe en relación a lo solicitado por la representación judicial de la parte demandada en la presente causa, en su escrito de promoción de pruebas, particular décimo.

    En fecha 04 de septiembre de 2010, se recibió ante el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, proveniente de la entidad Bancaria Banco Industrial de Venezuela con motivo de lo solicitado por la representación judicial de la parte demandada en la presente causa en su escrito de promoción de pruebas, particular noveno, con el cual se informó de lo siguiente:

1. - Que mediante resolución Nº CCJICHFAOV-2009-021, de fecha 24 de agosto de 2009, el Comité de Créditos Junta Interventora del Banco Industrial de Venezuela, aprobó crédito el financiamiento para adquisión de vivienda principal, a las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U..

2. - Que no se recibió adjunto al Oficio Nº 376-2010/E-3014, de fecha 22 de junio de 2010.

3. - Que no se evidencia en los archivos de esa Institución Financiera, Documento de Crédito firmado por las partes otorgantes.

4. - Que el Nº de cheque es: 1011966; que la fecha de elaboración de dicho cheque de liquidación: 14/01/2010; que su monto es de Bs. 107.500,00; y que la fecha en el reverso del cheque es: 21/01/2010.

5. - Que se desconocen las razones o motivos por los cuales no se f.D.d.C..

   En fecha 21 de octubre de 2010 se celebró acto de Audiencia Oral en la cual el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRACISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA previa exposición de cada una de las partes, decidió de forma motivada lo siguiente:

1. - SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana C.M.T.M. contra las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U..

2. - Se declara CON LUGAR la RECONVENCION propuesta por las ciudadanas N.D.C.P.U. y MARILUZ, en consecuencia, ordena a la ciudadana C.M.T.M., lo siguiente: Proceda al otorgamiento del documento de compraventa constituido por apartamento signado con las siglas 1-C, Planta Primera del Conjunto Residencial Parque la Colina, Torre Zulia, situado entre la Avenida Circunvalación Nº 1 y la Avenida 24, en el Sector los Claveles, en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., el cual posee los siguientes linderos: NORTE: En parte con espacio vacío bloqueado por pared común y en parte con pasillo de circulación común; SUR: Con fachada sur de la Torre Zulia: ESTE: Con fachada Este de la Torre Zulia y por el OESTE: Con apartamento 1D, intermedio en parte con la Caseta contentiva de la boca de visita del ducto basurero, por ante el Registro Inmobiliario respectivo, una vez que la referida sentencia quede firme.

3. - Se ordena a las ciudadanas N.D.C.P.U. Y M.U., antes identificada, pagar la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.110.000,00), que constituye la diferencia del precio acordado con la vendedora C.M.T.M., ya identificada, al momento del otorgamiento de la escritura registral.

4. - Para el caso que la demandante reconvenida ciudadana C.M.T.M. no cumpla con el otorgamiento del documento por ante la Oficina de Registro respectivo, deberán las co-demandadas depositar por ante este Tribunal la cantidad antes señalada y este Tribunal procederá a expedir las copias certificadas mecanografiadas de la sentencia, para su debida protocolización, teniéndose como título suficiente en Derecho conforme a los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil.

5. - Conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil, se condena en costas a la demandante de autos, ciudadana C.M.T.M., ya identificada, por resultar vencida totalmente e la presente causa.

6. - Extenderá pro escrito el fallo completo con los demás requisitos exigidos en el Artículo 243 ejusdem.

   En fecha 28 de octubre de 2010, el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, extendió por escrito el fallo que se transcribió en la parte narrativa de esta sentencia.

   IV

   MOTIVOS PARA DECIDIR

   Ejercida como fue inicialmente, la acción por resolución de contrato, considerándose ésta como un medio de terminación de los contratos bilaterales, y posteriormente la acción por cumplimiento de contrato; motivadas por el supuesto incumplimiento culposo de alguna de las partes; considera pertinente este Órgano Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esas acciones, toda vez que el efecto del incumplimiento culposo está constituido por la responsabilidad civil, que para este caso, específicamente sería la contractual, y que en palabras del autor J.M.O., en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, (2ª Edición, Caracas 1993, Pág. 386 y ss) se considera que se está en presencia de la responsabilidad contractual cuando:

   1. Existe un contrato entre quien reclama por la ilicitud de una conducta y aquel a quien ella se le imputa;

   2. La ilicitud de la conducta imputada consiste en la contravención de una obligación emergida de ese contrato; y

   3. El daño cuyo resarcimiento se reclama consiste en la privación de una ventaja a la cual no se habría tenido derecho sin tal contrato

   En este sentido el Juzgado a quo, delimitó el contradictorio e infirió que las partes celebraron los contrato de opción a compra a los cuales hacen referencia en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, y que el primero de ellos de fecha 07 de enero de 2009, fue rescindido por voluntad de las partes y se otorgaron un nuevo contrato de opción a compra venta de fecha 29 de abril de 2009, que con su prórroga vencía el día 29 de agosto de 2009, constando de las actas procesales como un hecho no controvertido que el crédito para la adquisición de la vivienda fue aprobado el día 24 de agosto de 2009. .

   Sin embargo, las partes en el presente litigio manifestaron su desacuerdo en lo que respecta a la forma y orden de ejecutar los actos asumidos como obligaciones recíprocas en el contrato de opción de compra venta celebrado en ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36; entonces es evidente y no forma parte del thema decidemdum que ambas partes celebraron el contrato antes señalado, al igual que un contrato inicial autenticado ante la referida Notaría, en fecha siete (07) de enero de 2009, anotado bajo el número 48, Tomo 01, el cual perdió efectividad jurídica por haberse vencido y celebrado otro en su lugar.

   Según la parte actora, arguyó que no obstante haberse establecido el lapso de vencimiento de noventa (90) días continuos, más treinta (30) de prórroga, en el nuevo contrato, las demandadas no ejercieron su derecho a adquirir el inmueble objeto del contrato, ni el referido tiempo ni hasta la fecha que intentaron la demanda, y que además se han negado a entregar el inmueble; razón la cual solicita la resolución del contrato y el derecho de reservarse para sí los diez mil bolívares (Bs.10.000.000,00) dado en arras, como justa indemnización de los daños y perjuicios.

   Por otro lado la parte demandada manifestó que, para la adquisición definitiva del inmueble objeto del contrato, ellas tramitaron un crédito hipotecario y que éste fue aprobado dentro del lapso de la opción de la compra venta; que la parte actora o la vendedora-arrendadora, debía entregar una serie de documentos y que lo hizo casi finalizando el término de la opción de compra venta; no obstante manifestó sí hizo uso de la opción, como señala la cláusula segunda del contrato, como requisitos de validez; y que en todo caso sus representadas se encontraban en el día sesenta y siete (67) del lapso, pues según su decir, debe suponerse que el término es de días hábiles, pues para trámites bancario sólo se contaron esos; y sin embargo la actora se negó vender el apartamento alegando que tenía para entonces un valor de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,00) .

   En adición a lo anterior, la parte demandada reconvino a la actora, por cumplimiento de contrato, toda vez que manifestó que el incumplimiento fue de la contraparte y que éste fue culposo, por pretender venderle el inmueble a un precio distinto al convenido en el contrato, al hacerles incurrir en los gastos de documentación, y al pretender devolverles Ochenta Mil Bolívares (Bs.80.000,00) de los Noventa Mil (Bs.90.000,00), que recibió en arras; y en base a ello exige que la actora reconvenida cumpla con el contrato celebrado; a lo cual le contestó la actora negando todo lo alegado.

   Concatenado lo anterior, resulta imperioso a los fines de clarificar el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, analizar el contenido de las normas procesales, relacionadas con los contratos, así pues el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano establece:

   …Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   . (Negrillas del Tribunal).

   Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

   “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

   Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

   De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

   El contrato celebrado, y autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36; contempló, entre otras, las siguientes cláusulas, cuyos efectos han sido realmente debatidos por las partes:

   “…Entre…C.M.T.…quien en lo adelante a los efectos del presente contrato se denominará “LA PROMITENTE VENDEDORA-ARRENDADORA”…y por la otra las ciudadanas N.D.C.P.U. y AMRILUZ URRECHEAGA…se denominaran las “LAS PROMITENTES COMPRADORAS-ARRENDATARIAS”, hemos convenido en celebrar como efecto celebramos el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA CON ARRENDAMIENTO…”LA PROMITENTE VENDEDORA-ARRENDADORA” da en OPCIÓN DE COMPRA CON ARRENDAMIENTO a “LAS PROMITENTES COMPRADORAS ARRENDATARIAS”, un inmueble de su única y exclusiva propiedad formado por un apartamento, ubicado en el Conjunto Residencia Parque La Colina, Torre Zulia, Apartamento 1C, Planta Primera, situado entre la Avenida Circunvalación No. 1 y la Avenida 24, sector Los Claveles, en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., el cual posee una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA METROS CUADRADOS (88,70 Mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En parte con espacio vacío bloqueado para pared común y en parte con pasillo de circulación común. SUR: Linda con apartamento 1-D, Intermerdio en parte con la caseta contentiva de la boca de visita del ducto basurero; y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, concina, lavadero, pasillo interior de circulación, un (01) dormitorio principal con baño incorporado, dos (2) habitaciones auxiliares servidas por una sala sanitaria común, tres (3) closets, y un pequeño hall interior, correspondiéndole en propiedad, un (1) puesto de estacionamiento marcado con sus mismas siglas. Asimismo le corresponde un porcentaje de 1,85185%, sobre las cosas y cargas comunes de la quinta etapa del Conjunto Residencial Parque La Colina, cuyo documento de condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de Julio de 1985, anotado bajo el No. 50, Tomo 7, Protocolo 1°, y le pertenece según consta de documento debidamente protocolizado por ante la misma Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de Febrero de 1987, anotado bajo el No. 34, Tomo 11, Protocolo 1°.- SEGUNDA: El término de duración de este contrato serpa de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, más TREINTA (30) DIAS de prórroga, contados a partir de la fecha cierta de este documento. Si al vencimiento de este lapso no se ha hecho uso de la opción de compra, ambas partes quedan liberadas de pleno derecho de las obligaciones aquí contraídas. TERCERÍA: El precio convenido para la presente opción es la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.90.000,oo) que en este acto recibe “LA PROMITENTE VENDEDORA ARRENDADORA”, en dinero efectivo y de circulación legal en el país, los cuales serán imputados al precio de la venta que se ha convenido en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.200.000,oo). CUARTA: Ambas partes convienen que si por causas imputables a “LOS PROMITENTES COMPRADORAS ARRENDATARIAS” éstas no adquieren el inmueble opcionado, en el plazo convenido en la anterior Cláusula de este contrato de OPCION DE COMPRA CON ARRENDAMIENTO, “LA PROMITENTE VENDEDORA- ARRENDADORA” considerará resuelto este Contrato de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna y sin declaratoria judicial o administrativa, quedándose ésta con la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.10.000,oo) de la cantidad dada en arras, a título de indemninación por concepto de Cláusula Penal, no teniendo nada más que reclamarle a “LAS PROMITENTES COMPRADORAS ARRENDATARIAS”…Para todo aquello que no esté establecido en este contrato, las partes convienen resolverlo de mutuo acuerdo y de conformidad con las disposiciones legales aplicables al caso sobre la materia…”

   Con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   . (Negrillas del Tribunal).

   El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial, como ocurre en lo contratos que se han dado arras y éstas son garantías en caso de incumpliendo de conformidad con el artículo 1.263 del Código Civil que dice:

   …A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…

   Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:

   …La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…

   Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente:

   …El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe…

   (negrilla y subrayado del Tribunal)

   En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter Juris Tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

   En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

   . (Negrilla del Tribunal)

   Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.

   Sin embargo, de las cláusulas transcritas se evidencia que la obligación principal de la parte actora ciudadana C.M.T., se compromete a vender y la de la parte demandada ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U., que se comprometió a comprar, el inmueble identificado en el contrato; en un lapso de “…NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, más TREINTA (30) DIAS de prórroga, contados a partir de la fecha cierta de este documento…”.

   Lo anteriormente señalado es el lo que la parte actora, viene a exigir a la parte demandada, esto es, que no hizo uso de opción de compra, razón por la cual pretende la resolución del contrato; concatenando ese pedimento con la parte final de cláusula cuarta, que le permite retener la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.10.000,oo) de la cantidad dada en arras, a título de indemnización por concepto de Cláusula Penal.

   Al anterior reclamo, alega la parte demandada que ciertamente sí hizo uso de la opción, toda vez que tramitó un crédito hipotecario, a pesar del retraso de la actora en entregar la documentación necesaria, a los fines de adquirir el inmueble por el precio convenido; que lo hizo dentro de lapso estipulado, pues sólo habían transcurrido sesenta y siete (67) días hábiles, suponiendo que los días debían ser hábiles a los fines de hacer los trámites bancarios correspondientes; y en base a ello reconvino por cumplimiento de contrato.

   Ahora, establecidos los aspectos doctrinarios y legales anteriores; este Superior Jerárquico pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; para lo cual se dan por reproducidos los medios de pruebas especificados en el tercer capítulo de este fallo, aun cuando se detallarán cada uno de ellos en el análisis próximo, todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   La parte actora, invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales de conformidad con el principio de comunidad de la prueba; muy especialmente en la confesión voluntaria declarada por la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente; en primer lugar, al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

   En segundo lugar, con respecto al particular primero de la promoción de la parte actora reconvenida, es necesario esclarecer que en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.

   En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

   En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha expresado; y desde vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice), que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.

   Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas; dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.

   Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano H.D.E., Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décimaprimera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998; cuando señala al respecto, lo siguiente:

   …Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...

   En definitiva, el hecho que pretende demostrar no constituye un hecho controvertido en la presente causa; toda vez que ambas partes han admitido como cierto, que el primero de los contratos celebrados, autenticado en fecha 07 de enero de 2009, ante la Notaría Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el número 48, Tomo 01; quedó rescindido, y de hecho convinieron en celebrar un segundo contrato, sobre el que se fundamenta la presente acción, y que ha sido bastante aludido en el fallo que hoy ocupa.

   La segunda promoción de la parte actora reconvenida, de copia certificada de separación de cuerpos y bienes, suscrito entre la parte actora en la presente causa y el ciudadano ALCIBIADEZ V.P.Z., constante de nueve (09) folios útiles, y de documento contentivo de la adjudicación del inmueble objeto del presente proceso por parte del ciudadano ALCIBIADEZ V.P.Z., constante de siete (07) folios útiles, tienen pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil; empero como quiera que fueron promovidos, a los fines de evidenciar que la ciudadana C.M.T., es la única propietaria del inmueble objeto de la pretensión, de actas se evidencia que ese hecho tampoco constituye un tema discutido en la presente acción.

   La ratificación del documento de opción de compra, suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia, el día 29 de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36; conserva toda su eficacia jurídica y se le otorga todo el valor probatorio, toda vez que ambas parte reconocieron que celebraron el referido contrato; razón por cual y atención a los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil; este Órgano Jurisdiccional al momento de interpretar el contrato e intervenir en la decisión del litigio, debe hacerlo de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

   En atención a lo anterior, de la cláusula segunda del contrato se evidencia sin lugar a dudas que, el término de duración del contrato era de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, más TREINTA (30) DIAS de prórroga, contados a partir de la fecha cierta de este documento, por lo que según el artículo 12 el Código Civil, el lapso comenzó a transcurrir el día siguiente, esto es a partir del día Treinta (30) de abril de 2009, y venció el día veintisiete (27) de agosto de 2009, ambos inclusive.

   Así pues, que la suposición de la parte demandada-reconviniente, carece de asidero legal o jurídico, pues claramente se lee en el contrato que el lapso era de días continuos y no hábiles; además que en el contrato no se estableció que para la adquisición del inmueble las ciudadanas N.D.C.P.U. y AMRILUZ URRECHEAGA, tramitarían crédito bancario alguno. ASÍ SE OBSERVA.

   La ratificación de la copia simple del documento de propiedad del inmueble identificado en el libelo de la demanda, registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Distrito Maracaibo, el día 6 de febrero de 1987, que evidencia que la parte actora en la presente causa es propietaria legítima del inmueble objeto de la pretensión; igualmente goza de pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada; pero que como ya se estableció resulta innecesaria por cuanto este hecho no se discutió en el presente litigio.

   Continuando con el análisis del material probatorio traído a las actas procesales, corresponde ahora a esta Jurisdicente valorar aquellas promovidas por la parte demandada-reconviniente, que resultaron admitidas y/o evacuadas, la cuales deben ser adminiculadas con los hechos narrados en su contestación a la demanda y en el cual plantea su reconvención, a los fines de determinar cuales quedan demostrados con el material promovido a tal efecto.

   Se observa, la parte demandada reconviniente solicitó la aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición; el cual ha sido analizado anteriormente y que en todo caso, constituye deber del Juez o Jueza, aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario forman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

   Segundo, promovió contrato de opción de compra-venta, autenticado en fecha 07 de enero de 2009, ante la la Notaría Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el número 48, Tomo 01; el cual ya fue valorado anteriormente, y que en todo caso fue reconocido por ambas partes, pero que al haber quedado rescindido no tiene vigencia, por lo que sólo constituye un indicio de que las partes antes del contrato que ahora reclaman su resolución y cumplimiento, anteriormente habían plasmado su voluntad de opcionar en compraventa el inmueble descrito en actas.

   Copia simple de documento registrado en fecha 24 de marzo de 2009, ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el número 40, folios 232, Tomo 20, Protocolo de Transcripción; se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en artículo 1.357 del Código Civil y el 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado en la presente causa; y en el cual se refleja la extinción de la Anticresis y la Hipoteca de Primer Grado, que recayó sobre el mismo inmueble sobre el cual se celebró el contrato de opción de compra venta.

   De la anterior promoción, se evidencia que para el momento en el cual se celebró el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia, el día 29 de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36; la hipoteca que recayó sobre el inmueble objeto del contrato ya se encontraba liberada; por lo que la relación de los cincuenta y cuatro (54) días hábiles a los cuales hace referencia la parte demandada-reconviniente, en su escrito de promoción, resulta impertinente, por consiguiente el argumento según el cual no pudo pedir la certificación de gravamen, queda desvirtuado con este medio probatorio. ASÍ SE OBSERVA.

   La copia fotostática simple de la constancia emanada del centro de Procesamiento U.d.M.M. del estado Zulia, de fecha 17 de abril de 2009; constituye la copia simple de un documento público administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

   Ahora bien, el anterior instrumento hace referencia a la existencia en el archivo de esa Dirección de Catastro de un plano de mensura registrado bajo el número R.M.82-06-0496, amparado en título de propiedad, inscrito en la Oficina Subalterna del 2do. Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 28-06-78, bajo el número 27, Tomo 7, Prot.1, a nombre de PARQUE LA COLINA S.A., correspondiente a una porción de terreno ubicado en la Circ, 1, Res. Parque La Colina, Edif. Zulia, Apart. 1C, Municipio Cacique Mara, hoy Parroquia C.A.d.M.M., y abarca una extensión de 18.074,30 M2, al cual le corresponde la Cédula Catastral número 06-14433-1C.

   Los anteriores datos se corresponden con los datos del inmueble objeto del contrato de opción de compra suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia, el día 29 de abril de 2009, anotado bajo el número 89, Tomo 36; sobre el cual ahora pretende las partes, bien su resolución o cumplimiento, según el caso; empero únicamente puede inferir quien aquí decide que la constancia fue expedida con antelación a la celebración del referido contrato, por lo que su promoción no resulta capaz de demostrar el hecho alegado por la demandada reconviniente, referido a la negligencia de la actora de entregar la documentación necesaria para adquirir un inmueble. ASÍ SE OBSERVA.

   Copia fotostática simple de la certificación de gravamen del inmueble objeto del contrato en litigio, expedida en fecha 29 de abril de 2009, por la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo estado Zulia, previa solicitud de la parte actora ciudadana C.M.T., antes identificada; a la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento, pues no se ejerció en su contra mecanismo de defensa alguno contemplado en la ley.

   En relación a ese instrumento, sobre lo cual se constató que no existen vigentes Gravámenes Hipotecarios, Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, Embargos, ni medidas de Secuestro, que hayan sido notificadas a esa oficina registral durante el lapso de revisión, esto fue del Primero (1°) de enero de 1999 hasta el día de expedición; esta Sentenciadora observa que la certificación de gravámenes fue expedida el mismo día en el cual se celebró el contrato de opción de compra venta; por lo que para el día siguiente a éste la parte demandada reconviniente podía haber obtenido el documento.

   Promueve igualmente el contrato de opción a compra con arrendamiento de fecha 29 de abril de 2009, suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia, anotado bajo el número 89, Tomo 36; contrato que ya ha sido valorado, y aceptado por ambas parte de haberlo celebrado, y cuyas cláusulas han sido transcritas, todo a los fines de dilucidar el inconveniente que se discute.

   Promovió en copia simple, documento privado de compra venta definitivo del inmueble objeto del litigio, a celebrarse entre las partes de este proceso, y constitutivo de hipoteca, a favor de la del Banco Industrial de Venezuela, de fecha 28 de septiembre de 2009; y la copia simple de la constancia de fecha 02 de septiembre de 2009, emitida aparentemente por la Gerencia de Crédito Hipotecario del Banco Industrial de Venezuela donde se expresa que el crédito solicitado por la ciudadana N.D.C.P.U. fue aprobado.

   Ahora bien, para que las copias simples de documentos privados simples surtan plenos efectos probatorios en el juicio de autos, es necesario que cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues dicha disposición constituye la norma rectora acerca de la posibilidad de acompañar copias simples a los autos y que surtan efectos jurídicos procesales, al establecer que:

   …Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

   La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere…

   Los requisitos que prevé la norma adjetiva precedentemente transcrita, cuyo cumplimiento otorga pleno valor probatorio a las copias fotostáticas o simples, se subsumen en primer lugar a que, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con el libelo o la contestación o en el lapso de promoción de pruebas (y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte).

   En tal sentido la Sala de Casación Civil en fecha nueve (09) de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. R.A.G., en juicio del abogado D.G.R., contra E.A.Z., expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:

   ...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado…

   (…)

   …Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Es por virtud del conjunto de razones antes expuestas que esta Sala Civil Accidental desestima la denuncia aquí examinada. Así se decide…

   .

   Ahora bien, en recta interpretación de los requisitos previstos en el artículo 429 ejusdem, así como del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, esta Juzgadora observa que, las copias simples de los documentos privados simples en mención, carecen de valor probatorio alguno, debido que, no fueron consignadas en original, las mismas no versan sobre instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, siendo éste tipo de documentos los únicos previstos en la norma adjetiva civil, cuya copia fotostática se tendrá como fidedigna, siempre y cuando no fueran impugnadas por la parte a la cual le fueron opuestas, expresando ello la intención del legislador de otorgar valor probatorio a determinados instrumentos cuando éstos hubieren sido consignados en copia fotostática o simple. ASÍ SE ESTABLECE.

   Promovió la prueba informativa, a los fines que se oficiara al Banco Industrial de Venezuela, habiéndose librado oficio Nº 0376-2010/E-3014 el día 22 de junio de 2010; en fecha 04 de de septiembre de 2010 se recibió comunicación de fecha 06 de agosto de 2010, mediante la cual, el Presidente de la Junta Interventora, del Banco Industrial de Venezuela; participó al Tribunal que:

   …Las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.… consignaron en fecha veinte (20) de Mayo del dos mil nueve (2009), un expediente contentivo de los recaudos exigidos, de forma parcial; en virtud de que faltaba la actualización de la Constancia de estar inscrito en el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y el Borrador del Liberación de Hipoteca (digitalizado).

   En fecha veintinueve de mayo de dos mil nueve (2009), se recibió documentación faltante, dándose formalmente ingreso a la solicitud de crédito.

   Mediante Resolución N° CCJICHFAOV-2009-021, de fecha veinticuatro (24) de Agosto del dos mil mueve (2009), el Comité de Crédito Junta Interventora del banco Industrial de Venezuela, aprueba el financiamiento para la adquisición de vivienda principal, a las solicitantes N.D.C.P.U. y M.U.…

   Ese medio de prueba, se aprecia y se valora en todo su valor de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; ahora bien, empero únicamente en lo que respecta a lo antes transcrito, toda vez que el resto de las repuestas no resultaron suficiente para esclarecer alguno de los hechos planteados, pues la institución financiera manifestó no haber recibido adjunto al oficio constancia alguna, que en todo caso resultó desechada anteriormente por no encajar en los presupuestos del artículo 429 ejusdem; o no poseer en sus archivos documento de crédito firmado o no; o las razones por la que no se firmó el documento.

   Ahora bien, de lo antes transcrito se evidencia que ciertamente; las demandadas reconvinientes, tramitaron ante el Banco Industrial de Venezuela, un crédito hipotecario, para adquirir el inmueble objeto del crédito, aun cuando ello no había sido contemplado en el contrato expresamente, es decir, no se sujetó la adquisición del inmueble a la tramitación de crédito alguno; y que todo caso resultó aprobado en fecha 24 de agosto de 2009; esto es, a escasos tres (03) días de vencerse el contrato; por lo que le correspondía a la demandada reconviniente hacer las participaciones pertinentes a los fines de celebrar el contrato definitivo de compra venta, de lo que no hay evidencias en actas. ASÍ SE OBSERVA.

   Finalmente la parte demandada reconviniente, promovió certificados de solvencias Municipales e Hidrolago, emitidas en fecha cuatro (04) de enero de 2010; así como planilla de formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias y de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, en fecha 11 de noviembre de 2009. Las cuales se le otorga pleno valor probatorio, por ser documentos públicos administrativos, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

   Ahora bien, las constancias antes descritas, se emitieron con fecha posterior al vencimiento del contrato; por lo que eran carga de la parte demandada demostrar que el contrato había sufrido alguna modificación en lo que a su duración respecta; para que así los dos últimos medios de pruebas analizados resultaran pertinentes con sus alegatos e hicieran procedente su demandada por cumplimiento; lo que no logró en la presente causa y razón por la cual esta Sentenciadora difiere en todo su contenido de la sentencia de primera instancia.

   Consignó copia simple de expediente Nº 701-2009, que cursa ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, relacionados con el que por Consignación arrendaticia siguen las demandadas reconvinientes, a favor de la ciudadana C.M.T.; que a pesar de ser copia simple de un documento público administrativo, que tiene pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil; no es un hecho discutido en la presente causa, pues únicamente las partes se circunscribieron a la opción de compra del inmueble descrito en el contrato.

   En base a lo antes expuesto, no le cabe duda a esta Operadora de Justicia y en libre convicción y conforme a la sana crítica, que efectivamente la parte demandada reconviniente no dio cumplimiento a las obligaciones a las cuales se constriñe el aludido contrato; en especial al hecho de realizar los trámites, que a bien tuviera, para la adquisición total y definitiva del inmueble; empero dentro del lapso establecido en el contrato, esto es, un total de ciento veinte días (120) continuos; y no hábiles como pretende interpretar sin fundamento legal alguno, toda vez que el contrato los establece claramente.

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, considera procedente la apelación formulada, por lo que se declara con lugar el recurso, que intentara en fecha 26 de octubre de 2010, ratificado en fecha 08 de noviembre de 2010, el abogado H.C.D., actuando en representación de la ciudadana C.M.T.M., antes identificados; en consecuencia se revoca el fallo dictado en audiencia oral y publicado por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO, de fecha 21 de octubre de 2010, y extendido por escrito en fecha 28 de octubre de 2010.

   En atención a lo anterior, se declara con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, sigue la ciudadana C.M.T., plenamente identificada; contra las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B.; en razón de lo cual se declara resulto el contrato de opción de compra venta, de fecha 29 de abril de 2009, suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia, anotado bajo el número 89, Tomo 36; por lo que la parte actora ciudadana C.M.T., podrá disponer de la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), de conformidad con lo previsto en la cláusula cuarta del contrato y el artículo 1.263 del Código Civil.

   Finalmente, y en base a todo lo expuesto, se declara sin lugar la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentaron las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., contra la ciudadana C.M.T.M.; todas antes identificadas.

   V

   DISPOSITIVA

   Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.C.J.D.E.Z., en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: