Decisión nº BP12-R-2014-000158 de Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Extensión El Tigre de Anzoategui, de 9 de Abril de 2015

En fecha veinticinco (25) de enero del año 2014, el ciudadano NAHEM A.F., debidamente asistido por la Abogada N.V.C., presenta demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en contra de los ciudadanos N.C. viuda de HUTGHINGS y FIRAS EZZEDDIN, todos plenamente identificados.

En fecha nueve (09) de abril del año 2014, el ciudadano NAHEM A.F., debidamente asistido por la Abogada S.E.A., presenta escrito de reforma parcial de la demanda.-

FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA

El ciudadano NAHEM A.F., debidamente asistido por la Abogada N.V.C., presenta demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en contra de los ciudadanos N.C.v.d.H. y FIRAS EZZEDDIN, todos plenamente identificados, en base a los siguientes argumentos:

Alega la parte actora que mantuvo una relación arrendaticia con la señora N.C., titular de la cedula de identidad Nº 478.209, arrendando tres (3) locales comerciales, la relación arrendaticia en un principio se inicio mediante un contrato verbal de mutuo acuerdo que se extendió de manera solvente, ininterrumpida y continua y que a partir del cuatro (04) de Mayo del 2013 se formalizo mediante sendos contratos de arrendamiento escritos.

Que en dichos locales se desarrollaba la actividad de “Carnicería” con la sociedad mercantil constituida bajo la denominación social Productos Bodegón Doña Afrik. C.A, siendo los locales propiedad de la hoy demandada.

Alega igualmente el demandante que a mediados del mes de agosto del 2013, la ciudadana N.C., ofrece la venta de los locales arrendados antes mencionados, acordando como monto de la venta la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) los cuales serian cancelados por cuotas hasta tanto la demandada hiciera entrega de la documentación.

Que hizo el demandante varios pagos siendo cancelado hasta la fecha siete (07) de Febrero de 2014 un monto de TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 331.000,00), constado esto, siempre según el demandante, en recibos de pago debidamente firmados por la demandada y sus descendientes debidamente autorizados donde se especifica claramente el motivo de los pagos.

Aduce igualmente en su pretensión que en fecha 05 de Marzo del año 2014 y luego de tantas insistencias del demandante con la demandada a los fines de finiquitar la venta y efectuando las gestiones ante el registro subalterno se fija que en fecha 24 de Septiembre del 2013 la ciudadana. N.C. le efectuó una venta pura, simple perfecta e irrevocable de una totalidad de terreno de CUATROCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES CENTÍMETROS (428.93 M2), al ciudadano Firas Ezzedine, quien es extranjero, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-84.275.06, actuando la demandada en mala fe violando el acuerdo pactado y derechos de preferencia.

Por todo lo antes narrado es por lo cual demandó por Retracto Legal Arrendaticio a los ciudadanos N.C.V.D.H. y FIRAS EZZEDDIN, antes identificados para que convinieran o en su defecto fuesen condenados por el Tribunal en la Nulidad Parcial del Documento de venta protocolizado ante el Registro Público del Municipio S.R.d.E.A., en fecha veinticuatro (24) de septiembre del año 2013, inscrito bajo el Nº 2013.1088, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9356, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013, así mismo se le ordene a la demandada ciudadana N.C.V.D.H. le otorgue en venta, conforme al precio establecido en la venta celebrada con el demandado ciudadano FIRAS EZZEDDIN, realizando las deducciones de los montos recibidos, sobre los inmuebles objetos de la presente acción.

Solicita se acuerde la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre los inmuebles objetos de la presente acción.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.141, 1.142, 1.146, 1.147 y 1.148 del Código Civil Venezolano, así como en los artículos 42 al 50, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL

Establecen los artículos 288 y 294 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo. 288: “De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.

Artículo. 294: Admitida la apelación en ambos efectos se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”, “omissis”.-

En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer de la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.

-II-

MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de decidir el presente recurso de apelación hace las siguientes consideraciones:

Se desprende de autos que la parte accionante en la presente causa pretende a través del presente juicio se declare la nulidad parcial del documento de venta protocolizado en fecha 24 de septiembre de 2013, celebrado entre los demandados sobre las parcelas donde se encuentran fundados los locales comerciales arrendados, así como se le ordene a la co demandada N.C. que le otorgue la venta por el mismo precio objeto de la venta; en la oportunidad de contestación la parte demandada en su defensa alegó que la venta no se efectuó por la totalidad del terreno, que por documento separado se corrigió error dejando la porción de la parcela en propiedad de la vendedora N.C. donde se encuentran los locales arrendados, por otra parte sostiene la parte demandada que el accionante no reúne los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio por cuanto no tiene los dos (2) años de arrendamiento exigidos para dicha acción; en este sentido se observa de las actas procesales que el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando Sin Lugar la acción por falta de pruebas de la parte actora; motivo por el cual procede la parte accionante a ejercer el presente recurso de apelación.

Observa el Tribunal que la parte actora recurrente no señaló los fundamentos de su apelación, sin embargo; debido al poder de revisión de la sentencia por parte del Juez de Alzada mediante el ejercicio por parte de los justiciables del recurso ordinario de apelación el cual no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va más allá, en virtud de la aplicación por parte del Jurisdiscente del Principio Procesal del “IURA NOVIT CURIA”, en el entendido, que el Juez dada la majestad del cargo, conoce del derecho incluso el no alegado, pudiendo éste, observar oficiosamente la infracción de normas legales que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria y/o reforma de la sentencia sometida a su decisión, según sea el caso concreto, sin que ello pueda subsumirse en vicios de ultrapetita o extrapetita del fallo del Superior tal y como lo ha establecido la Doctrina y la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal de la República. Es en base a ello, quien decide en esta oportunidad, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder jurisdiccional de aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir justicia en fundamento a los postulados del Estado Social de Derecho y de Justicia que pregona nuestra Carta Magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257; es por lo que este Tribunal decide conforme a lo alegado y probado en autos por ambas partes de la siguiente manera:

Ahora bien, considera esta Sentenciadora actuando como Tribunal de Alzada, que por cuanto la parte actora recurre contra la sentencia de fecha 07 de noviembre de 2014, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede El Tigre declarando Sin Lugar la acción intentada, considerando que el accionante alegó unos hechos que en ningún momento del proceso probó, que no demostró la sustentabilidad del derecho que pretendió hacer valer mediante la acción intentada, siendo de este la carga de probar dichas afirmaciones, razón esta por la cual el A quo sustentando su decisión en los artículos 254 y 506, del Código de Procedimiento Civil, desecha la pretensión del actor, tal como lo señalara este Tribunal, es por lo que procede a efectuar un exhaustivo análisis a la decisión en referencia, así como a los alegatos y pruebas promovidas por ambas partes a los fines de determinar si la misma fue proferida ajustada o no a derecho; para ello procede de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil a la valoración de las pruebas contenidas en la causa; dejando expresamente establecido que la parte actora no ejerció el derecho probatorio en la oportunidad de promoción de pruebas, cursando en autos pruebas promovidas en el cuaderno separado de medidas en cuanto a la incidencia de la OPOSICIÓN A LA MEDIDA CAUTELAR dictada por el Tribunal de la causa.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

Establece nuestro Código de procedimiento Civil en su artículo 506 lo siguiente: “La partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación… (omissis)”

Del artículo anteriormente trascrito se infiere la manera de distribución de la carga de la prueba, determinando a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, así, concierne al actor probar los hechos constitutivos, aquellos que crean un derecho a favor de él, trasladándose la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, toda vez que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que modifiquen los del actor, extingan sus efectos jurídicos o impidan de alguna manera las exigencias de este.

Ahora bien, tal como se dejara establecido se evidencia de autos que en la oportunidad señalada para la promoción de pruebas la parte actora no presentó escrito alguno en relación a las mismas, en este sentido, partiendo del hecho cierto que las pruebas son los medios por los cuales se materializa el derecho a la defensa, y que una vez aportadas al proceso forman parte de éste independientemente de la parte que la haya promovido, y en tal caso esta Sentenciadora así valora las pruebas cursantes en autos, sin embargo, requiere especial mención que la parte actora solo ejerció el derecho probatorio en relación a la oposición de la medida cautelar y no en relación al pleito principal, aunado al hecho que las mismas no fueron suficientes para crear la convicción del juez en cuanto a la relación arrendaticia alegada por el actor, motivo por el cual partiendo del objeto de la prueba este Tribunal nada tiene que valorar respecto a las pruebas de la parte accionante. Así se declara.-

En cuanto a la parte co-demandada ciudadana N.C.v.d.H..

Invoca el principio de la comunidad de pruebas en especifico de los documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio S.R.d.E.A., en fecha veinticuatro (24) de septiembre del año 2013, anotado bajo el Nº 2013.1087 asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9355, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013, Nº 2013-1088, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9356, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013, Nº 2013-1089, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9357, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013, Nº 2013-1090, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9358, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013. Al respecto cabe mencionar que cuando las partes aportan una prueba, siendo esta debidamente promovida y evacuada en el proceso, esta deja de pertenecer en exclusiva a la parte promovente, siendo susceptible de demostrar tanto a favor como en contra de quien la aportó, y así podrá valorarla el juez. Por ese motivo cuando la prueba ya ha sido aportada al proceso y es adquirida por el mismo, se hace común a ambas partes, en relación a esto la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 591 de fecha ocho (08) de agosto del año 2006 ha dicho lo siguiente:

…con base a la doctrina transcrita que reconoce el principio de la comunidad de la prueba que, se repite, establece una vez que la prueba es incorporadla expediente, escapa de la esfera dispositiva y pertenece al proceso, lo que autoriza al Juez para valorarla con independencia de quien la haya promovido, y ya la actividad de las partes no determina la conducta del Juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas. En consecuencia, cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de la prueba producida por él, como la producida por la contraria, e igualmente el juez (sic) puede utilizar las resultas del análisis probatorio, au para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen…

En base a lo anteriormente transcrito resulta claro que la parte demandada puede valerse de los documentos señalados por ella y presentados acompañando el libelo del acciónante, razón por la cual esta Juzgadora le otorga pleno valor a los documentos anteriormente mencionados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, sin embargo, debe dejar establecido esta Juzgadora que será en pronunciamiento al fondo que se deje establecido si tenía el demandante los dos (2) años exigidos por la norma para la procedencia de la acción intentada, quedando demostrado con dichos documentos que la venta efectuada entre los demandados no es por la totalidad de la parcela por cuanto se realizó modificación a la venta original. Y así se declara.

Contrato de arrendamiento celebrados entre la ciudadana N.C. y el ciudadano NAHEN FAJARDO, consignados por la parte actora junto al escrito libelar. Los instrumentos privados en sí no tienen fuerza probatoria alguna porque no ha habido en su formación participación de un funcionario público competente para dar fe pública acerca del origen de ese instrumento, si embargo, si existe un reconocimiento por parte de quienes lo suscriben tendrá pleno valor probatorio, en el caso de los instrumentos que nos ocupan, estos fueron presentados junto al libelo de la demanda por la parte actora, el cual con este simple hecho lo da por reconocido, por su parte en el momento que la co-demandada invoca el principio de la comunidad de prueba en lo ateniente a estos documentos los reconoce como ciertos, razón por la cual quien aquí juzga les otorga pleno valor probatorio, es promovido dicho instrumento para demostrar que la relación arrendaticia es desde el 04 de mayo de 2013, no superando los dos (2) años como arrendatario y por lo que no le asiste el derecho preferente; en relación a dicho documento considera esta Sentenciadora dejar establecido que siendo uno de los hechos controvertidos el lapso del actor como arrendatario es por lo que al respecto emitirá pronunciamiento en el fondo de la controversia. Así se declara.-

Consigna copias fotostáticas de:

Documento de corrección de las medidas del terreno vendido por la ciudadana N.C. al ciudadano Firas Ezzeddin, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio S.R.d.E.A., bajo el Nº 2013.1090, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 260.0.12.19358 y correspondiente al libro de folio real del año 2013. Se le otorga pleno valor al documento anteriormente mencionado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y así se declara.

Documento de corrección de parcelamiento de del terreno de VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES CENTÍMETROS (428.93 M2), debidamente protocolizado por ate la Oficina de Registro Público del Municipio S.R.d.E.A., bajo el Nº 19, folio 98, tomo 14, del año 2014. Se le otorga pleno valor al documento anteriormente mencionado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y así se declara.

Solicita se realice Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la tercera carrera sur, cruce con calle 17 sur, sector P.N.S. de la ciudad de El Tigre, Municipio S.R.d.E.A.. Consta de autos, específicamente al folio ciento setenta y ocho (178) la inspección realizada por el A quo en fecha 22 de octubre de 2014, en la cual deja constancia de haberse trasladado hasta el inmueble señalado, observando el Tribunal que el actor ocupa dos locales comerciales, estando uno de ellos en remodelación y funcionando en el otro una carnicería, así mismo que existe una construcción de dos pisos a manera de propiedad horizontal, la cual no esta totalmente culminada, con apariencia de vivienda. Por cuanto la inspección Judicial fue tramitada conforme a derecho, se aprecia dicha probanza conforme a lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil y el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, cabe destacar que la misma solo demuestra que la parte accionante ocupa dos locales comerciales, resultando inconducente para los hechos en controversia los demás particulares ya que en nada demuestran los hechos en litigio. Y así se declara.

En cuanto a la parte co-demandada FIRAS EZZEDDIN.-

Consigna copias fotostáticas de:

Documento de Propiedad de la ciudadana N.C.D.H., debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio S.R.d.e.A., anotado bajo el No. 40, folios 194 al 197, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Tercer Trimestre del año 1.982.

Contrato de Compromiso de Contrato de Compraventa debidamente autenticado en la Notaría Pública Segunda de El Tigre, estado Anzoátegui en fecha 17 de mayo de 2013, anotado bajo el No. 31, Tomo 92 de los Libros respectivos.

Documento de división de parcela de terreno y su correspondiente plano, debidamente protocolizado por ate la Oficina de Registro Subalterno de Registro Público del Municipio S.R.d.E.A. en fecha 18 de septiembre de 2013, bajo el Nº 20, folios 114, tomo 15, protocolo de transcripción del año 2013

Documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio S.R.d.E.A., en fecha veinticuatro (24) de septiembre del año 2013, anotado bajo el Nº 2013.1087 asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9355, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013, Nº 2013-1088, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9356, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013, Nº 2013-1089, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9357, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013, Nº 2013-1090, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 260.2.12.1.9358, correspondiente al libro del folio real 1 del año 2013.

Documento de corrección de parcelamiento del terreno de VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES CENTÍMETROS (428.93 M2), debidamente protocolizado por ate la Oficina de Registro Público del Municipio S.R.d.E.A., bajo el Nº 19, folio 98, tomo 14, del año 2014.

A los anteriores documentos Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto aportan supuestos de hecho y derecho que permiten tener una visión clara de la controversia, ya que los mismo demuestran la conformación de la parcela en litigio, así como consta la porción de terreno que quedó en propiedad de la demandada vendedora, con excepción del primer documento mencionado por cuanto considera quien sentencia que la adquisición de la parcela por parte de la Co demandada N.C. no es un hecho controvertido. Y así se declara.

Permiso de construcción otorgado por la Alcaldía del Municipio S.R.d.E.A., al ciudadano Firas Ezzeddin, con sus debidos anexos. Con respecto a los documentos administrativos la doctrina nos señala: los documentos administrativos, que son declaraciones de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanados de funcionarios competentes con arreglo a las formalidades del caso, destinados a producir efectos jurídicos. No son, por tanto, documentos públicos, sino que se equiparan a un documento autentico que hace o da fe pública hasta prueba en contrario, pudiendo constituirse en plena prueba.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, Expediente N° 2001-000885, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, expresó lo siguiente:

… “Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…”

En relación a dicha instrumental debe señalar esta Juzgadora que al referirse el mismo a un permiso de construcción al ciudadano FIRAS EZZEDIN, el mismo resulta inconducente para las resultas de este juicio donde se discute el derecho preferente de la parte actora como arrendatario, para adquirir o no el inmueble y si éste reúne los requisitos de procedencia o no de la acción ejercida, motivo por el cual en modo alguno se le otorga valor probatorio. Así se declara.-

Solicita se realice Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la tercera carrera sur, cruce con calle 17 sur, sector P.N.S. de la ciudad de El Tigre, Municipio S.R.d.E.A.. Consta de autos, específicamente a los folios ciento setenta y nueve (179) al ciento ochenta y uno (181) la inspección realizada por el A quo, en la cual deja constancia de las medidas y linderos del terreno en cuestión, así como de la división en parcelas del mismo y de sus medidas y linderos, Por cuanto la inspección Judicial fue tramitada conforme a derecho, se aprecia dicha probanza conforme a lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil y el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y así se Declara.-

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente asunto, pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la controversia de la siguiente manera:

Consta del Libelo de demanda presentada por el ciudadano NAHEM FAJARDO que pretende le sea reconocido el derecho de retracto legal arrendaticio, por cuanto la propietaria del inmueble a él arrendado ciudadana N.C., lo dio en venta al ciudadano FIRAS EZZEDDIN, solicitando que se declare la nulidad parcial del documento de compra venta de dicho inmueble y se proceda a venderle por el mismo precio.

Ahora bien, el artículo 43 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios define el Retracto Legal Arrendaticio: como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado.

Por su parte el artículo 42 ejusdem nos señala los requisitos de procedencia, los cuales son:

1. Que el arrendamiento hubiere durado mas de dos (02) años

2. Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento

3. Que satisfaga las aspiraciones del propietario

Ahora bien, por cuanto consta en autos que la co demandada N.C. alega la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es por lo que se hace necesario revisar los requisitos de procedencia de la acción intentada.

Con respecto a la precitada norma (artículo 49 eiusdem) la Sala Constitucional en decisión N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, en el caso de Calzados París, Expediente N° 03-2212, estableció:

…En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(…Omissis…)

En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio.

En este contexto, al constatarse que los Juzgados que conocieron la demanda por retracto legal, desestimaron la misma con fundamento en la aludida excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala estima que ordenar la reposición de la causa al estado en que se evacue la prueba de posiciones juradas promovida por la hoy accionante, resultaría inútil, habida cuenta que dicha prueba en nada influiría en el dispositivo de la sentencia accionada…

(Destacado de la Sala).

El artículo 42 del mencionado texto legal define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa.

En el presente caso sometido a consideración de este Tribunal, el arrendatario, no ocupa la totalidad del inmueble vendido, sino parte de éste, aunado a que se desprende de autos que la co demandada mantiene la propiedad de la parcela en cuanto a la porción donde se encuentran los locales arrendados.

Ahora bien, la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.

El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: (1) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión.- (2) Que se encuentre solvente en los pagos y (3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente asunto, observa esta Juzgadora que la parte actora alega que la relación arrendaticia entre él y la propietaria del inmueble co demandada N.C., comenzó el primero (1º) de octubre del año 2011, de manera verbal, formalizándose luego mediante contratos de arrendamientos escritos desde la fecha cuatro (04) de mayo del año 2013, y que para el momento de proponer la demanda, veinticinco (25) de marzo del año 2014, esta relación tenia aproximadamente dos años y cinco meses, por lo cual según sus dichos esta cumplía con el primer requisito exigido por la ley, para proponer el retracto legal arrendaticio.

Así las cosas, en lo que respecta a este requisito, se constata de autos que si bien es cierto que desde el momento en el cual el demandante alega se inició la relación arrendaticia hasta el momento de presentar la demanda, transcurrieron mas de dos años, según los alegatos de la parte actora, sin embargo, se desprende de autos que desde el inicio de la relación hasta la fecha en la cual se realizó la venta del inmueble por parte de la propietaria ciudadana N.C. al ciudadano Firas Ezzeddin, vale decir, veinticuatro de mayo del año 2013, no había transcurrido aún esos dos años, mas aún, en el escrito de contestación de la co-demandada ciudadana N.C., alega que no es cierto que la relación haya comenzado en fecha 01 de octubre del año 2011, sino por el contrario, comenzó en la fecha señalada en los contratos de arrendamiento presentados en autos, a los cuales se le otorgó valor probatorio por parte de este Tribunal, es decir el cuatro (04) de mayo del año 2013, siendo menester para quien aquí decide atenerse a lo alegado y probado en autos, y siendo que la parte demandante no consignó documento ni ningún otro medio de prueba alguno que compruebe la relación arrendaticia antes de la fecha de celebración de los contratos escritos cursantes a los autos, es decir la relación arrendaticia verbal no quedo demostrada en autos, es por lo que esta juzgadora considera que el primer requisito para que proceda el retracto legal arrendaticio, no se encuentra cubierto, ya que el actor aduce una relación arrendaticia verbal que en modo alguno quedó demostrada y en virtud de ello no se computan los dos (2) años que aduce en la demanda y por ello no se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción aquí intentada. Y así se declara.

En cuanto al segundo requisito de procedencia, es decir, la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, se observa, que aún cuado el actor alega estar solvente con sus pagos, no consigna recibo alguno que lo pruebe, así como ningún documento que avale esta afirmación, aun cuando la parte actora solo ejerció el derecho probatorio en relación a la oposición de la medida cautelar y no en relación al pleito principal, las mismas no fueron suficientes para crear la convicción del juez en cuanto a la relación arrendaticia alegada por el actor tal y como se dejo sentado anteriormente, razón por la cual se considera no cumplido el segundo requisito para que proceda el retracto legal arrendaticio. Y así se declara.

En lo concerniente al tercer requisito de procedencia, que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario, observa ésta Juzgadora, con respecto a éste requisito de procedibilidad, que el Arrendatario satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae el demandante en el escrito libelar, manifiesta su voluntad de subrogarse, al contrato que se le otorgó al comprador del inmueble, solicitando que le sea vendido en el mismo precio con deducción de las cantidades pagadas, sin embargo a fin de cumplir con este requisito, debió aportar el lógico pago, referido al monto del precio y los gastos de registro sufragados por la tercera adquirente; considerando quien aquí juzga que no se encuentra lleno el tercer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio. Y así se declara

Ahora bien, por cuanto se desprende de las actas procesales que la parte demandada N.C. se adhirió al recurso de apelación en lo que respecta a la condenatoria en costas es por lo que esta Sentenciadora se pronuncia al respecto de la siguiente manera:

Cabe citar sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 16-11-01, Ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G. Exp. Nº 00-223, dec. Nº 363: Cuándo hay vencimiento total en la cual establece: “Ahora bien, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil establece textualmente lo siguiente: “Artículo 274: A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas.

La Sala entra a considerar que existe vencimiento total, cuando el demandado es absuelto totalmente o el actor obtiene en la definitiva todo lo que pide en el libelo; lo único que debe tenerse en cuenta para determinar el vencimiento total a los fines de la condenatoria en costas es la correspondencia de la pretensión deducida con el dispositivo de la sentencia definitiva. (subrayado de la Sala)

La jurisprudencia de este M.T., en decisiones de antigua data, ya venía definiendo aplicaciones frecuentes del concepto en los términos siguientes:

1. No hay vencimiento total cuando se admiten sólo alguno o algunos de los daños y perjuicios reclamados. (Sentencia de 26 de julio de 1934);

2. No hay vencimiento total cuando hay diferencia, por pequeña que esta sea, entre el monto de lo pedido y el monto de lo acordado. (Sentencia de 18 de noviembre de 1949);

3. No resulta totalmente vencida la parte demandada que sucumbe en la acción que le ha sido propuesta; pero que salga vencedora en la reconvención formulada por élla.

Asimismo, a juicio de esta Sala y con fundamento en reiterada doctrina, el concepto de vencimiento total debe encontrarse en el dispositivo del fallo y, concretamente, en el examen de la pretensión procesal ejercida mediante la interposición de la acción correspondiente. Es decir, “el vencimiento total no es afectado por el hecho de que alguno oalgunos de los fundamentos o medios defensivos empleados por la parte que los opone haya prosperado. Por lo que, si luego del examen de la pretensión procesal ejercida mediante la interposición de la acción correspondiente, el juez la declara con lugar, habrá vencimiento total y debe condenar en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (Sentencia de 5 de mayo de 1999).

Ahora bien, ajustado todo lo anterior al caso bajo decisión, la Sala observa que con motivo de la declaratoria sin lugar de las pretensiones del actor contenidas en el libelo de demanda, se hace aplicable el supuesto de vencimiento total contemplado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo tanto, cuando la recurrida omitió referirse tanto a las “costas del juicio” como a las “costas del recurso de apelación” infringió por falta de aplicación el artículo anteriormente mencionado. Además, el hecho de que se haya consagrado en el nuevo Código de Procedimiento Civil, el sistema objetivo de la condenatoria en costas, no implica que sea de eminente orden público, ya que el particular está interesado en garantizar el pago de los gastos ocasionados en el transcurso de la sustanciación del juicio, así como los diversos gastos hechos en el proceso y con ocasión de él desde que se inicia hasta su completo término –siempre que consten en el expediente-, por lo que es, esencial su pronunciamiento expreso, en vista de que en materia de costas la sentencia es constitutiva de la obligación de pagarlas, por lo que no es posible concebir una condena en costas implícita.

Partiendo de las actas procesales se desprende que la recurrida no contiene condenatoria en costas, siendo éste un error incurrido por parte del Juez A quo que debió ser subsanado aun cuando la apelación ejercida fuera declarada extemporánea, motivo por el cual este Tribunal de Alzada así lo determina y por lo tanto al resultar totalmente vencida la parte actora es esta condenada en costas por el juicio en primera instancia, resultando de esta manera procedente la apelación ejercida por la co demandada N.C.. Así se declara.-

Por las razones de hecho y derecho supra descritas es por lo que esta Juzgadora considera que la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO presentada por el ciudadano NAHEN FAJARDO, en contra de los ciudadanos N.C.v.d.H., y FIRAS EZZEDDIN al no cumplir con los requisitos de procedencia exigidos por la Ley especial para el momento de la sustanciación de la presente acción ejercida es por lo que ésta no debe prosperar y así se dejara establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se declara.

-III-

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR, el Recurso de Apelación intentado por la parte actora abogada S.E.A., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano NAHEM FAJARDO, en contra de la sentencia de fecha siete (07) de noviembre del año 2014, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En consecuencia de ello, se CONFIRMA la sentencia apelada dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui de fecha siete (07) de noviembre del año 2014. Así se decide.

Se condena en costas a la parte Perdidosa.-

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, en El Tigre, a los nueve (09) días del mes de A.d.D.M. quince (2.015) - Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.-

LA JUEZA SUPERIOR PROVISORIA

Dra. KARELLIS ROJAS TORRES

LA SECRETARIA,

Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ

En esta misma fecha 09/04/15, se publicó la sentencia siendo las 03:12 p.m. se publico previa formalidades de Ley. Se agrego al asunto BP12-R-2014-000158. Conste.-

LA SECRETARIA,

Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ