Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 7 de Octubre de 2008

De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:

1. Escrito libelar, presentado por La ciudadana N.D.R.V.D.M., asistida por los abogados J.R.A.L.G. y W.A.M.G., en el cual se lee:

   …Consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., registrado bajo el N° 22 protocolo 1° tomo 13 Folio, 583, que en fecha trece (13) de Marzo del dos Mil Tres (2003), compré un inmueble perteneciente a C.E.M. GONZALEZ… titular de la cédula de identidad 3.283.177. Dicho inmueble, cuya venta la realizó en representación de la propietaria el ciudadano H.M. GONZALEZ… titular de la cedula de identidad N° V-o 4.997.401; en su condición de apoderado judicial; está constituido por un apartamento, destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del edificio EVE y distinguido con el N° 201, situado en la jurisdicción del municipio V.d.E.C., en el cruce de la Avenida Miranda con calle Chile, así como el puesto de estacionamiento y maletero ubicado en la planta baja del citado edificio. Igualmente identificado con el N° 201. El terreno sobre el cual esta construido el edificio EVE, sus linderos, medidas y demás especificaciones se encuentran perfectamente determinadas en el respectivo documento de condominio, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., el día tres (03) del mes de julio del año mil novecientos setenta y seis (1976), anotado bajo el N° 32, Protocolo Primero, Tomo 30. El apartamento objeto de la presente compra tiene una superficie aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (131,14 m2); consta de las siguientes dependencias: un (1) recibo, comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, cocina, un (1) cuarto de oficios y terraza; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edifico; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: con cuerpo de ascensores, pasillo de circulación de la segunda planta y también con parte del apartamento N° 203; Y OESTE: fachada oeste del edificio. Documento del cual consigno copia simple marcada con la letra "B".

   Ahora bien, ciudadano Juez, para el momento de la compra del inmueble antes mencionado, éste estaba ocupado en condición de arrendataria, por la ciudadana M.A.S.. R… ocupación cuyo origen es el siguiente: A través de un contrato de arrendamiento que fue celebrado entre el ciudadano H.M. GONZALEZ… actuando en representación de la ciudadana C.E.M. GONZALEZ… anterior propietaria de mencionado apartamento, y la ciudadana MARIA ANTONIET A SERRANO. R., la ciudadana SERRANO comenzó a habitar el inmueble. Dicho contrato entró en vigencia el primero (01) de junio del dos mil uno (2001) con una duración de seis (06) meses. El precitado contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado en la Notaria Pública Séptima de V.d.E.C., bajo el N° 80, Tomo 68, con fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil uno (2001). Contrato de cual consigno copia simple marcada con la letra "C"…

   …Posteriormente, el primer (01) de junio del año dos mil dos (2002), se firma un nuevo contrato privado entre las mismas partes cambiando la cláusula de duración del mismo extendiéndose por un año a partir del primero (01) de junio del año 2002 hasta el primero (01) de junio del dos mil tres (2003). Dicho documento no fue autenticado. Del precitado documento consigno copia simple marcada con la letra "D".

   Ahora bien, ciudadano Juez, tal como lo señalé en el encabezado del presente escrito con fecha trece (13) de Marzo del dos Mil Tres (2003), compré el inmueble perteneciente a C.E.M.G., el cual quedó descrito up supra, y el apoderado que en representación de la propietaria identificado como H.M. GONZALEZ… realizó la venta; me informó de toda la situación del arrendamiento del inmueble que había adquirido, y me entregaron todos los documentos referidos al Arrendamiento de mi inmueble…

   …Para el momento de la protocolización del documento de propiedad de mi apartamento ya mencionado, le informe a la ciudadana M.A.S.. R., que yo era la nueva propietaria y que a partir del mes de Abril del año dos mil tres (2003), me depositara el canon de arrendamiento en mi cuenta de ahorro… Aceptando la ciudadana M.A.S.. R. esta condición, manteniéndose hasta la fecha sin ningún contratiempo. Siendo importante indicar que después del vencimiento del contrato de arrendamiento, éste no fue renovado, pero tampoco se tomó decisión alguna sobre la situación de la inquilina, y ésta siguió cancelando el canon de arrendamiento y yo lo seguí cobrando, quedando de hecho y de derecho la figura del contrato a tiempo indeterminado, consagrado en el artículo 1600 del Código Civil…

   … todo marchaba dentro de los planes de la normalidad de la convivencia familiar, hasta el mes de Mayo del año 2004 cuando la empresa para la cual prestaba servicios mi esposo, prescindió de sus servicios, teniendo la necesidad de buscar vivienda en alquiler en la ciudad de Barcelona estado Anzoátegui, logrando el arrendamiento de un inmueble en el mes de Junio del año dos mil cuatro (2004), con la gran diferencia que el pago del alquiler era por nuestra cuenta… Del contrato de arrendamiento de nuestra nueva residencia consigno copia simple marcada con la letra "G"…

   …Para el mes de Julio del año 2006 mi esposo recibe oferta de trabajo por parte de una empresa… de nombre DITRNSVERT SERVICE S.A establecida en la ciudad de Valencia. Del cual consigno copia simple marcada con letra "H". Después de estudiar la oferta de trabajo, y en consideración a nuestra difícil situación económica y social, decidimos retornar a la ciudad de Valencia, Estado Carabobo.

   En vista de esta situación… le informamos a la arrendataria de mi apartamento… la necesidad que teníamos de ocupar nuestro único bien inmueble por el regreso a la ciudad de Valencia… y que le daríamos el plazo prudencial de seis (6) meses para la entrega…

   …Ante mi planteamiento, la inquilina manifestó que no entregaría el inmueble y que a ella le correspondía la prórroga legal por un lapso de 3 años con el mismo canon de arrendamiento. Y que no le importaba mi situación, porque ella también necesitaba la vivienda… Debido a esta situación nos vimos en la necesidad de notificarle por escrito mi voluntad de solicitar a todo evento y en el marco de la Ley la desocupación de mi inmueble… La solicitud de desocupación se materializó mediante carta que fue suscrita por uno de mis apoderados Doctor J.R.L.G. fue recibida por el Abogado R.C., quien fue designado por la ciudadana M.A.S.. R., como su representante legal para entrevistarse con mi apoderado, la carta fue recibida el quince (15) de septiembre de dos mil seis (2006) y de la cual consigno copia simple marcada con letra "I"…

   … a pesar de haberse gestionado de forma amigable, todas las posibilidades de solucionar dicha problemática, y haber explicado con lujo de detalles mi terrible situación familiar, hasta la presente fecha no ha sido posible recuperar el techo de mi familia, en vista de la negativa expresada por LA SRA. M.A.S.. R…

   …Ciudadano Juez la presente pretensión encuadra su fundamento según lo contenido en:

   El artículo 75 de la Constitución Nacional…

   La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, vigente, en sus artículos:

   Artículo 33… 34, literal B… 38…

   En el Código Civil Venezolano, vigente, en su artículo 1600…

   En la Ley de Protección del Niño y del Adolescente, en sus artículos:… 4… 7… 8… 30…

   …Ciudadano Juez, en virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuesta es por lo que acudo ante su competente autoridad, a los f.d.D., como formalmente DEMANDO; a la ciudadana, M.A.S. R… por DESALOJO DEL BIEN INMUEBLE ARRENDADO, constituido por un (01) APARTAMENTO, destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del edificio EVE y distinguido con el N° 201, situado en la jurisdicción del municipio V.d.E.C., en el cruce de la Avenida Miranda con calle Chile, así como el puesto de estacionamiento y maletero ubicado en la planta baja del citado edificio. Igualmente identificado con el N° 201, inmueble de mi absoluta y legítima propiedad. La acción que pretendo incoar en el Tribunal que usted preside tiene como basamento, lo estipulado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, vigente, en el literal "B" del Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, vigente en concordancia con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, vigente; y con la presente acción pretendo y a tal efecto solicito a su competente autoridad, lo siguiente: PRIMERO: la desocupación inmediata del bien inmueble, constituido por un (1) apartamento, destinado a vivienda, el cual se identifica suficientemente en el presente escrito contentivo de la demanda, así mismo se ordene la entrega material del referido bien inmueble, libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: la cancelación de la octava cláusula del contrato de arrendamiento las cuales fueron estimadas a razón de Diez mil Bolívares (Bs. 10.000,00) diarios por la demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento desde su notificación el día quince (15) de Septiembre del próximo pasado año dos mil seis (2006) hasta la desocupación definitiva del bien inmueble de mi propiedad dado en arrendamiento y el cual no ha querido desocupar por voluntad propia la ciudadana M.A.S.. R; TERCERO: la correspondiente condena a las costas y costos judiciales del proceso, así como a los honorarios profesionales de abogados, y pagos de expertos, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 274 y 286 del código de Procedimiento Civil…

2. Escrito de contestación a la demanda y reconvención, presentado el 14 de marzo de 2007, por la ciudadana M.A.S., asistida por el abogado J.K.A., en el cual se lee:

   …Niego, rechazo y contradigo todos y cada uno de los hechos y los fundamentos de derecho alegados en el escrito libelar que mi contra ha sido intentada por la ciudadana N.D.R.V.M..

   En el mes de febrero del año 2001 obtuve en calidad de arrendamiento de la ciudadana C.M.G. la ocupación del inmueble suficientemente identificado en el Título I del libelo. Sin embargo el contrato escrito se suscribió en el mes de mayo de 2001 para que entrara en vigencia el 01 de junio de 2001, tal y como consta en su cláusula segunda en la se estableció como plazo de duración seis meses contados a partir del día 01 de Junio de 2001, por lo que en teoría, este vencía 30 de Noviembre de 200l, sin embargo no se firmo un nuevo contrato sino a partir del 01 de Junio de 2002 con vencimiento el día 31 de mayo de 2003, por lo para esa fecha y estando solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, nació a mi favor la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble tal y como lo dispone el articulo 42 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios.

   Niego y rechazo que haya suscrito contrato alguno con el ciudadano H.M.Z. toda vez que el fungió como apoderado de la arrendataria y propietaria del inmueble C.M.G., por lo que así solicito que se declare.

   Niego, rechazo y contradigo categóricamente que hay honrado el contrato de arrendamiento con la actora, toda vez que nunca fui notificada de la venta por lo que el contrato suscrito fue y ha sido con la arrendataria originaria C.M.G..

   Niego y rechazo que se me haya informado de la operación de venta, con la indicación de quien es el nuevo propietario, en virtud que los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento los efectuaba a través de la administradora J. V. M SERVICIOS, y no a la arrendadora, tal y como consta de legajo de recibos que acompaño al presente escrito marcado "A", de los cuales en el recibo sin numero por la suma de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs.285.000,00) marcado por mi con el N° 5, se puede determinar… la fecha en que se inició la relación arrendaticia que es en realidad en el mes de febrero de 2001. De pronto la arrendadora C.M.G. me notificó en forma verbal que se había prescindido de los servicios de la administradora y me solicitó que efectuada el pago de los cánones de arrendamiento a través de depósito a nombre de N.D.R.V.M. con la intención de ayudar a un familiar y en vista que existía una relación armónica entre las partes procedí a hacer lo propio tal y como consta de legajo de depósitos… marcado "B", sin saber lo que en realidad se tramaba….

   …A tenor de lo dispuesto por el articulo 429 del código de procedimiento civil párrafo primero impugno las copias simples de las partidas de nacimiento acompañadas al libelo marcadas "E" y “F”.

   Niego y rechazo todo lo narrado por la parte actora en referencia a los supuestos problemas laborares surgidos e igualmente, sobre la base del artículo citado en el párrafo anterior, impugno la copia simple que se acompaña al libelo marcada "G".

   De la misma forma y por los mismos motivos, impugno la copia simple acompañada el libelo marcada con la letra "H"…

   …Igualmente niego y rechazo que le haya manifestado mi desinterés por su situación, por cuanto nunca he tenido conversación alguna con ella porque no representa nada para mi ya que la arrendadora ciudadana C.M.G.…

   Niego que me haya notificado y mucho menos por escrito su voluntad de solicitar la desocupación del inmueble toda vez que hasta ahora y a través de esta temeraria acción es que tengo conocimiento que ella ha adquirido el inmueble. Igualmente niego haber designado al abogado R.C. como representante legal y por ultimo impugno la copia simple de la carta acompañada al libelo marcada “I”.

   Niego y rechazo que se les estén violando los sagrados derechos constitucionales a sus pequeñas hijas, en virtud que estar en pleno ejercicio de los míos tanto constitucionales como y legales de ocupar el inmueble en calidad de arrendataria, mas por el contrario las que han violado mis derechos han sido… la arrendadora C.E.M. quien ofreció en venta el inmueble sin respetar la preferencia ofertiva que por ley me corresponde y es un derecho adquirido y… la actora N.D.R.V.M. quien en una clara componenda con sus familiares, adquirió el inmueble sin respetar ni revisar al menos los derechos de terceros que pudiera estar violando….

   Niego los fundamentos de derechos esgrimidos por la parte actora y muy especialmente lo referente a las normas de protección ya que están no son relevantes para la causa que nos ocupa.

   Niego y rechazo que deba desocupar en forma inmediata el inmueble de la misma forma; niego que deba pagar la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) diarios en la demora en la entrega del inmueble desde el día de mi notificación por cuanto no he sido notificada mas por el contrario a través de esta temeraria acción es que se me informa que el inmueble ha sido vendido a un tercero.

   Niego por ultimo que deba pagar costas procesales.

   DE LA RECONVENCIÓN

   Quien suscribe M.A. Serrano… asistida por el abogado en ejercicio, J.K. Abou… con fundamento al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil opongo formalmente reconvención en los términos siguientes:

   La Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela en el articulo 26 dispone…

   …Ciudadana juez, la demandante de autos no es legítima adquirente del inmueble toda vez que la vendedora no me ofreció en venta el inmueble que ocupo en calidad de arrendataria estando mi situación dentro de los extremos establecidos en el artículo 42 de la ley de arrendamientos inmobiliarios…

   … En este supuesto adecuándolo al caso que nos ocupa, la preferencia ofertiva es procedente por cuanto para el momento de la venta tenia mas de dos años ocupando el inmueble en calidad de arrendataria y no se me respeto tal derecho y así solicito sea declarado por el tribunal.

   En este supuesto la preferencia ofertiva es totalmente procedente por cuanto ocupo el inmueble desde el mes de enero del año 2001 y la venta se hizo tal y como consta del documento de venta en el mes de marzo de 2003, sin siquiera esperar la expiración natural del contrato violando así mi derecho preferente para adquirir.

   Por lo que respecta al retracto legal el artículo 43 de la citada ley establece…

   En vista de que me asiste el derecho de preferencia ofertiva consagrado en la ley puedo ejercer retracto legal y subrogarme en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en virtud que el propietario nunca me notifico mediante documento autentico manifestación de voluntad de vender tal y como lo dispone el articulo 44 de la citada ley.

   Por todas las consideraciones precedentes es por lo que Ejerzo formalmente en este acto EL RERACTO LEGAL ARRENDATICIO del contrato de compraventa suscrito entre la vendedora C.E.M.G. y la compradora N.D.R.V.M. protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del primer Circuito de Registro el 13 de Marzo de 2003, bajo el No. 22, Protocolo 1º, tomo 13° para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente:

   PRIMERO: con fundamento en el articulo 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en reconocer el decreto que la ley me otorga a La preferencia ofertiva que no es mas que el derecho que tengo como arrendataria para que me ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupo en tal condición.

   SEGUNDO: Con fundamento en el artículo 43 de la citada ley en concordancia con el articulo 1546 del Código Civil en el retracto legal arrendaticio que es el derecho que tengo como arrendataria de subrogarme en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado.

   TERCERO: Con fundamento en el articulo 44 de la citada Ley en el hecho de que el propietario nunca me notificó mediante documento autentico su manifestación de voluntad de vender tal y como lo ordena el citado artículo.

   CUARTO: Con fundamento en el artículo 47 ejusdem en reconocer que el propietario no cumplió con su obligación de notificar en forma cierta ni anexo copia certificada del documento contentivo de la negociación a los fines de computarse los plazos legales;

   QUINTO: Con fundamento en el articulo 48 ejusdem, literal a) en reconocer que la acción se intenta por incumplimiento de las obligaciones que le impone el articulo 44 ejusdem que es la falta de notificación por autentica de la negociación;

   SEXTO: En pagar las costas y gastos del procedimiento, incluyendo los honorarios de abogado….

   …Estimo la reconvención en la suma ele Treinta millones de bolívares (Bs.30.000.000, 00)

   Finalmente solicito que el presente escrito contentivo de contestación de demanda y reconvención sea agregado a los autos, tramitado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva y respecto de la reconvención, solicito del tribunal sea admitida y declarada con lugar por ser procedente y estar ajustada a derecho…

3. Escrito de contestación a la reconvención, presentado por el abogado J.G.C.D., en su carácter de apoderado actor, en los términos siguientes:

   …CONTESTACION DE LA RECOVENCION

   Rechazo, niego y contradigo, lo alegado por la demandada reconveniente en su escrito de contestación de la demanda en el cual reconviene de conformidad con el Articulo 365 CPC vigente en concordancia con la parte infine del Articulo 361 ejusdem. Que no sea la legitima adquiriente del inmueble ya que la vendedora no tenía porque ofrecerle en venta el inmueble en virtud de que la arrendataria no encuadraba dentro de los extremos establecidos en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Rechazo, niego y contradigo, que la preferencia ofertiva sea procedente en virtud de que la arrendataria no tenía para el momento de la venta los dos (2) años ocupando el inmueble en cuestión, puesto que el contrato se celebro con dicha arrendataria a partir de 1 de Junio del 2001, tal como se evidencia en el contrato de arrendamiento que cursa en las actas procesales foliados con los N° (10, 11 y 12)… Rechazo, niego y contradigo, que la preferencia ofertiva sea procedente en virtud de que para el mes de Enero del 2001, el inmueble en cuestión estaba arrendado bajo contrato autenticado por ante la notaria Publica Séptima de Valencia de fecha 14 de Noviembre del 2.000, Bajo el N° 61, Tomo 123 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notara al ciudadano: ENRIQUE J.S. NORIA… tal como se desprende del contrato de arrendamiento que anexo marcado con la letra "A" y el cual presentare oportunamente en copia certificada, evidenciándose además que el arrendatario anterior es una persona totalmente distinta a la persona de la arrendataria que actualmente me reconviene. Rechazo, niego y contradigo, por ser falso que a la arrendataria la asista el derecho de preferencia ofertiva en tanto y en cuanto si bien es cierto que existiendo un contrato de arrendamiento, este no cumplió o no lleno las expectativas para ejercer el derecho consagrado en los artículos 42,43 y 44 ejusdem de la ley de arrendamientos inmobiliarios vigente ya que para su ejercicio se requiere de un tiempo especifico, por lo cual el propietario no se encontraba sometido a la obligación de notificación alguna y por lo tanto mal podría la arrendataria ejercer el derecho de retracto legal contemplado en los artículos 42 y 43 ejusdem de la ley de arrendamiento inmobiliario vigente el cual a todo evento luce extemporáneo ya que el articulo 47 de la ley consagra que el arrendatario tiene cuarenta (40) días calendario para el ejercicio del retracto legal, a partir de la fecha del registro de la venta del inmueble, esto concatenado con el articulo 48 . De la ley de arrendamiento inmobiliario vigente. PRIMERO: Con relación al primer punto explanado en la Reconvención Rechazo, Niego y Contradigo que la arrendataria; gozara del derecho de preferencia ofertiva, con relación al inmueble objeto de la presente acción, ya que si bien es cierto que ella, es la arrendataria para el momento de la venta, no es menos cierto que dicha relación arrendaticia nació el 01 de Junio del 2.001 contrato que anexo en copia simple marcado con la letra B y el cual presentare oportunamente en copia certificada, y el contrato de venta se celebro el 13 de Marzo del 2.003, es decir 1 año y 9 meses después de nacida dicha relación arrendaticia, el cual anexo en copia certificada marcada con la letra C, ahora bien de conformidad con el articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios Vigente, dicho beneficio de preferencia ofertiva le corresponde exclusivamente a los arrendatarios que tenga más de dos (2) años ocupando el inmueble, por lo cual evidentemente en el caso que nos ocupa, podemos observar claramente que no se cumple con las condiciones, para exigir el derecho de preferencia ofertiva, por lo cual mal podría subrogarse dicha arrendataria en las mismas condiciones en que fue celebrado el contrato de compra - venta. Por lo que Rechazo, niego y contradigo, el retracto legal arrendaticio. Tal como lo solicita en el Segundo Punto de la reconvención. TERCERO: Rechazo, niego y contradigo, que mi representada no haya notificado a la arrendataria su voluntad de vender el inmueble ya que como explique anteriormente el propietario no estaba obligado a notificar a la arrendataria su intención de vender, por que esta no gozaba de preferencia ofertiva, ya que no va en concordancia en lo que estipula los artículos 42,43, 44 ejusdem de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente. CUARTO: Rechazo, niego y contradigo, que el propietario debió cumplir y no anexo Copia Certificada del documento contentivo de la venta el cual insisto en hacer valer en todo y cada una de sus partes. QUINTO: Rechazo, niego y contradigo, que dicha acción esta fundamentada en el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendadora y propietaria del inmueble de conformidad con el Articulo 44 en concordancia con el Articulo 48 literal a). En virtud de que el propietario se encuentra eximido de esa obligación porque como ya dije anteriormente la ley exige para otorgar la Preferencia Ofertiva, que el arrendatario haya permanecido en el inmueble por más de dos (2) años siendo el caso que nos ocupa que el arrendataria solo llegaba a 1 año y 9 meses para el momento de la celebración de la compra-venta ya que el arrendamiento se autentico el1 de Junio de 2.001 y el contrato de venta se celebro el 13 de Marzo de 2.003 lo cual demuestra a todas luces la acción temeraria y sin fundamento de la arrendataria. SEXTO: Rechazo, niego y contradigo que mi representada este obligada a pagar las costas y costos incluyendo los honorarios de abogados derivados de la presente acción por lo tanto solicito a este tribunal imponga las costas y costos procesales incluyendo los honorarios de abogados por la acción temeraria y dilatoria y sin fundamento que interpuso la demandada de autos pretendiendo agotar el sistema Judicial y burlando los derechos de la propietaria. Por todo lo anteriormente expuesto es que solicito a este digno tribunal deseche el retracto legal solicitado puesto que no cumple con los requerimientos exigidos en el articulo 42 de la ley de arrendamiento inmobiliario ni tampoco esta dentro del tiempo que consagra el articulo 47 de la misma ley siendo temerario y desproporcionada su solicitud. Por ultimo pido que este escrito sea admitido y sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva…

4. Sentencia definitiva dictada el 10 de marzo de 2008, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

   …Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia… en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1,12, 243, 254 y 507, del Código de Procedimiento Civil, 1660 del Código Civil, y 33, 34 y 38 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios: Primero: SIN LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana N.D.R.V.d.M., mediante sus apoderados judiciales, abogados J.L. y W.M., contra la ciudadana MARÍA ANTONIET A SERRANO, cuyo apoderado es el abogado J.K. Abou… y Segundo: SIN LUGAR la reconvención por Retracto Legal interpuesta por la demandada…

4. Diligencia de fecha 29 de julio de 2008, suscrita por el abogado J.K.A., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior.

5. Auto dictado el 07 de agosto de 2008, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado J.K.A., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva dictada el 10 de marzo de 2008.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

1. - Copia fotostática de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., registrado bajo el N° 22 protocolo 1° tomo 13 Folio, 583, en fecha 13 de Marzo de 2003, marcado “B”.

   Este Sentenciador advierte que se pronunciará sobre la valoración de dicho instrumento con posterioridad.

2. - Copia fotostática de documento autenticado en la Notaria Pública Séptima de V.d.E.C., bajo el N° 80, Tomo 68, en fecha 25 de mayo de 2001, marcado con la letra "C".

   Este documento al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado la celebración del contrato de arrendamiento entre el ciudadano H.M.G., actuando en nombre y representación de la ciudadana C.E.M.G., en su condición de arrendador; y la accionada, ciudadana M.A.S., en su condición de arrendataria; sobre el inmueble constituido por un por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del Edificio EVE, distinguido con el No. 201, en jurisdicción del Municipio San José, hoy Parroquia San José, del Municipio Valencia, Estado Carabobo, acordando que dicho contrato entraría en vigencia a partir del 1º de junio de 2001, cuya duración era de seis (6) meses; Y ASI SE DECIDE.

3. - Copia fotostática de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano H.M.G., en representación de la ciudadana C.E.M.G., en su condición de arrendador, y la ciudadana M.A. SERRANO R., en su condición de arrendataria, marcado “D”.

   Este Sentenciador observa que la ciudadana M.A. SERRANO R., en su escrito de contestación a la demanda reconoció la celebración del referido contrato de arrendamiento, por lo que el mismo, adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se le da valor probatorio, Y ASÍ SE DECIDE.

4. - Copia fotostática de las partidas de nacimiento de las menores hijas de la actora, emitidas por la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, y por la Prefectura del Municipio Turístico El Morro del Estado Anzoátegui, marcadas con las letras "E" y "F".

   Observa este Sentenciador que en sentencia de fecha 19 de mayo del año 2004 - EXP. 2003-0946, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, señaló que los documentos administrativos se asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba, capaz de desvirtuar su veracidad; por lo que consignados en copia simple los documentos marcados “E” y “F”, y habiendo sido impugnados, se le da sólo valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con las demás pruebas; Y ASI SE DECIDE.

5. - Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio B.d.E.A., el 16 de junio de 2004, bajo el No. 57, Tomo 89, de los Libros de Autenticaciones, marcado “G”.

   Observa esta Alzada que la presente prueba guarda relación con la causa principal, vale señalar, por la acción de desalojo, la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado “a-quo”, y al no se objeto de apelación, quedó firme, por lo que nada tiene que analizar con relación a esta prueba.

6. - Copia fotostática de misiva de fecha 11 de julio de 2006, suscrita por el Vice-Presidente de la sociedad mercantil DITRANSVERT SERVICE, S.A., marcada “H”.

   Este juzgador observa que dicho documento es privado, emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio, el cual no fue ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del presente proceso, Y ASÍ SE DECIDE.

7. - Copia fotostática de carta de fecha 07 de septiembre de 2006, dirigida a la ciudadana M.A.S., marcada “I”.

   Esta Alzada observa que dicho documento no se encuentra entre los previstos como “instrumentos públicos” ni los “privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos”, los cuales son los que podrían producirse en juicio en copia fotostática, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no le da ningún valor probatorio, Y ASÍ SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS CON EL ESCRITO DE CONTESTACION A LA RECONVENCION:

1. - Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 14 de noviembre de 2000, marcado “A”.

   Dicho documento, al no haber sido impugnado en la oportunidad correspondiente, esta Alzada le da valor probatorio, teniéndosele como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probada la celebración del contrato de arrendamiento entre el ciudadano H.M.G., actuando en nombre y representación de la ciudadana C.E.M.G., en su condición de arrendador; y el ciudadano E.J.S.N., en su condición de arrendatario; sobre el inmueble constituido por un por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del Edificio EVE, distinguido con el No. 201, en jurisdicción del Municipio San José, hoy Parroquia San José, del Municipio Valencia, Estado Carabobo, Y ASI SE DECIDE.

2. - Copia fotostática de documento autenticado en la Notaria Pública Séptima de V.d.E.C., bajo el N° 80, Tomo 68, en fecha 25 de mayo de 2001, marcado con la letra “B”.

   Este Sentenciador al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento marcado “B”, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

3. - Copia certificada de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., registrado bajo el N° 22 protocolo 1° tomo 13 Folio, 583, en fecha 13 de Marzo de 2003, marcado con la letra “C”.

   En cuanto a dicho documento, esta Alzada observa que no fue tachado de falso por la accionada en su oportunidad, razón por la cual se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que en fecha 13 de Marzo de 2003, el ciudadano H.M.G., actuando en nombre y representación de la ciudadana C.E.M.G., dio en venta a la accionante, ciudadana N.D.R.V.D.M., un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del Edificio EVE, distinguido con el No. 201, en jurisdicción del Municipio San José, hoy Parroquia San José, del Municipio Valencia, Estado Carabobo, así como el puesto de estacionamiento y maletero ubicado en la planta baja del edificio; Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   En fecha 17 de diciembre de 2007, el abogado J.G.C.D., en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas:

1. - Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, especialmente el documento que se acompañó en copia fotostática con el escrito libelar, y que anexa en copia certificada marcada con la letra "A".

2. - Invocó mérito favorable de autos a favor de su representada, con relación al contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano: E.J.S.N. y C.E.M.G., por interpuesto apoderado H.M.G., en fecha 14 de Noviembre de 2000 y que entraba en vigencia a partir del 13 de Noviembre de 2000 con una duración de seis (6) meses, y que anexa en copia certificada, marcada con la letra "B".

   Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.

   En cuanto a las copias certificadas marcadas con las letras "A" y “B”, este Sentenciador advierte que al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, y al escrito de contestación a la reconvención, se pronunció sobre la valoración de las mismas, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

3. - Testimoniales de los ciudadanos L.H.B., N.A. y H.M., de nacionalidad colombiana la primera, y venezolanos la segunda y el tercero, mayores de edad, domiciliados en Valencia, Estado Carabobo.

   La testigo L.H.B., fue evacuada en fecha 22 de enero de 2008, tal como consta del acta que corre inserta al folio 122 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogada de la siguiente manera: “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo que relación tiene usted con la demandante ciudadana N.V.D.M.? Responde: Ninguna. TERCERA PREGUNTA: Que tiempo tiene usted residenciada en el edificio EVE donde esta situado el inmueble objeto de esta demanda? Responde: Mas de veintiséis (26) años. CUARTA PREGUNTA: Puede decirnos la testigos quienes estuvieron residenciados en el apartamento objeto de esta demanda, para noviembre del 2000 y principios del 2001? Responde: La familia Salazar, un matrimonio, con su hijo ya mayor llamado J.S. y tenían una perrita, lo recuerdo porque la gente reclamaba porque la perra ladraba mucho. QUINTA PREGUNTA: Tiene usted conocimiento desde que fecha aproximadamente esta alquilada o residenciada en el apartamento objeto de esta demanda la ciudadana demandada de autos M.A.S.? Responde: ellos llegaron como al mes o 15 días después de que se fue la familia Salazar, a mediados del año 2001”. Dicha testigo no fue repreguntada.

   La testigo N.A., fue evacuada en fecha 21 de enero de 2008, tal como consta del acta que corre inserta al folio 119 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogada de la siguiente manera: “SEGUNDA PREGUNTA: Porque razón viene usted a declarar a este Tribunal? Responde: porque los abogados me lo pidieron, y porque en esa época yo administraba el inmueble. TERCERA PREGUNTA: Desde que fecha aproximadamente usted administró el inmueble objeto de esta demanda? Responde: Desde noviembre de 2000 hasta abril del 2003. CUARTA PREGUNTA: Desde que fecha estuvo arrendado el inmueble al ciudadano E.J.S.N.? Responde: Desde noviembre de 2000 hasta mayo del 2001. QUINTA PREGUNTA: Desde que fecha la ciudadana M.A.S. demandada de autos es arrendataria del inmueble objeto de esta demanda? Responde: junio de 2001 hasta abril del 2003, porque la administración hasta el 2003 la tenia yo, y luego yo se la entregue a la ciudadana N.V.D.M. nueva propietaria del inmueble”. Dicha testigo no fue repreguntada.

   Este Sentenciador aprecia los dichos de las ciudadanas L.H.B. y N.A., por encontrarse contestes con los hechos narrados en el libelo de la demanda, aunado a que, además de no constar ninguna causal de inhabilidad, los apoderados de la accionada no comparecieron a la evacuación de dicha prueba, para ejercer el derecho de repregunta, con la finalidad de verificar si sus declaraciones se ajustaban o no a la realidad de los hechos; por lo que se le da valor probatorio a sus deposiciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 508, en concordancia con el artículo 485 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

   El testigo H.M., fue evacuado en fecha 22 de enero de 2008, tal como consta del acta que corre inserta al folio 121 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogada de la siguiente manera: “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo que relación tiene usted con la demandante ciudadana N.V.D.M.? Responde: Yo soy cuñado de ella. SEGUNDA PREGUNTA: Porque razón viene usted a declarar a este Tribunal? Responde: Porque yo era el que tenia el poder para hacer tramites del apartamento para alquilar y vender, poder que me lo dio mi hermana antes de irse, mi hermana C.E.M.. QUINTA PREGUNTA: Diga usted si para el mes de noviembre del año 2000 celebró contrato de arrendamiento autenticado con el ciudadano J.E.S.N. y por cuanto tiempo lo celebró? Responde: si lo se firmó en la notaria por 6 meses, el 14 de noviembre, por ante la Notaria Séptima, desde noviembre del 2000 hasta mayo del 2001.SEXTA PREGUNTA: Diga usted si celebró contrato de arrendamiento autenticado en el mes de mayo de 2001 para entrar en vigencia a partir del 01 de junio del 2001 con una duración de 6 meses con la ciudadana demandada M.A.S.? Responde: Si lo celebramos en la misma notaria séptima.”

   De la repregunta formulada a la testigo se evidencia que la misma, por su condición de cuñado de la parte actora, tiene interés en las resultas del juicio, aunque sea indirecto, que lo incapacita como testigo, razón por la cual se desechan sus dichos, Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION DE DEMANDA:

1. - Copia fosfática de legajo de recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento, marcados “A”

   Respecto a esta clase de instrumentos promovidos en juicio, pero no ratificados mediante la prueba testifical, se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia así:

   "...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial..." (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC N° 01-696).

   En cuanto a los instrumentos marcados con la letra “B”, este Sentenciador advierte, que al no haber sido promovida la prueba testimonial para su ratificación, tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben desecharse conforme a la norma legal señalada, Y ASI SE DECIDE.

2. - Copia fosfática de legajo de depósitos bancarios, en cuenta a nombre de la accionante, marcados “B”.

   En efecto, para esta Alzada, el vouchers constituye un principio de prueba por escrito, que si bien, nunca podría llevar a la convicción del Juzgador la plena prueba del pago realizado, con el resultado de la Mecánica Probatoria de la Exhibición de documental de la parte o de un tercero, o a través de la propia prueba de los informes, se constituye en un medio que debe valorar el Juzgador a través de la Sana Crítica; vale decir, que el Vouchers, como tarja, se asimila al documento emanado de terceros, que puede servir como principio de prueba o soporte para pedir no solamente la testimonial del tercero, sino su exhibición y también el informe de prueba, como mecanismos probatorios y adjetivos que complementan a la tarjas. En el caso sub examine, no se evidencia que los vouchers hayan sido ratificados a través de ninguna de las pruebas señaladas, por lo que al no haber sido ratificados, se les otorga simple carácter indiciario para ser adminiculado con las demás pruebas traidas a los autos, Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   En fecha 17 de diciembre de 2007, el abogado J.K.A., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:

1. - Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, el instrumento privado del contrato de arrendamiento que en original riela en el expediente.

2. - Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, el legajo de recibos pagados a la anterior administradora del inmueble objeto del presente juicio.

3. - Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, documento privado del segundo contrato de arrendamiento que en original riela en el expediente.

   Este Sentenciador al analizar las pruebas promovidas por las partes, se pronunció sobre la valoración de los instrumentos señalados en los numerales 1, 2 y 3 razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

4. - Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, los hechos narrados en el libelo y no controvertidos en el escrito de contestación.

   Observa esta Alzada que los hechos señalados por el promovente, no constituyen medio probatorio alguno, sino que constituyen parte de los alegatos que conforman la materia objeto de la presente controversia, que han de ser probados durante el curso de la misma.

5. - Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, la confesión voluntaria, libre y espontánea efectuada en la contestación a la reconvención, en relación a la cualidad de arrendataria que tiene la accionada, toda vez que al existir un contrato de arrendamiento verbal desde el mes de febrero de 2001 y suscrito el 01 de junio de 2001, prorrogable por períodos iguales y suscrito otro para el 01 de junio de 2002 y del 2003, concluye que el derecho de su representada ya nacía desde el mismo momento en que no le fue notificada de la intención de renovar un nuevo período con sesenta días de anticipación tal y como se convino en la cláusula del contrato de marras; en consecuencia, encontrándose en plena vigencia el contrato, la demandante efectúa la venta en el mes de marzo de 2003, violando los derechos que asisten a su representada, y así solicita que sea declarado por el Tribunal.

   Igualmente se desprende confesión espontánea en el folio 1 vto línea 24 en la que reconoce que la venta se hizo a un año y nueve meses después de haber nacido la relación arrendaticia si eso es cierto la confesión radica en que para el momento de la venta el contrato estaba vigente hasta el día 01 de junio de 2003, por cuanto en la cláusula segunda del contrato las partes convinieron que en caso de renovación del contrato la arrendadora debía notificar con sesenta días de anticipación al vencimiento tal intención, de lo contrario se vencía en la fecha fijada. En vista de tales circunstancias y como no se notifico la intención de renovar y para esa fecha (01 de Junio de 2003), venció el contrato y al recibir pagos subsiguientes, el contrato se desnaturalizo por lo que respecta al vencimiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.

   Observa este Sentenciador que el accionante en su escrito de contestación a la reconvención señala que: “Para el momento de la protocolización del documento de propiedad de mi apartamento ya mencionado, le informe a la ciudadana M.A.S.. R., que yo era la nueva propietaria y que a partir del mes de Abril del año dos mil tres (2003), me depositara el canon de arrendamiento en mi cuenta de ahorro… Aceptando la ciudadana M.A.S.. R. esta condición, manteniéndose hasta la fecha sin ningún contratiempo. Siendo importante indicar que después del vencimiento del contrato de arrendamiento, éste no fue renovado, pero tampoco se tomó decisión alguna sobre la situación de la inquilina, y ésta siguió cancelando el canon de arrendamiento y yo lo seguí cobrando, quedando de hecho y de derecho la figura del contrato a tiempo indeterminado, consagrado en el artículo 1600 del Código Civil…”. Asimismo se observa que en el escrito de contestación a la reconvención en el punto primero, señala: “…PRIMERO: Con relación al primer punto explanado en la Reconvención Rechazo, Niego y Contradigo que la arrendataria; gozara del derecho de preferencia ofertiva, con relación al inmueble objeto de la presente acción, ya que si bien es cierto que ella, es la arrendataria para el momento de la venta, no es menos cierto que dicha relación arrendaticia nació el 01 de Junio del 2.001 contrato que anexo en copia simple marcado con la letra B y el cual presentare oportunamente en copia certificada, y el contrato de venta se celebro el 13 de Marzo del 2.003, es decir 1 año y 9 meses después de nacida dicha relación arrendaticia…”; de lo que se desprende que en ambos casos no es posible extraer una confesión, ya que del libelo de la demanda, tal como ha señalado nuestra reiterada jurisprudencia patria, no es cierto que éste constituya una confesión del actor, pues en los libelos se afirman hechos indiferentes que no resultan ni favorables, ni adversos, como para influir en los dispositivos de los fallos, así como tampoco se podría extraer confesión de lo señalado en el escrito de contestación a la reconvención, ya que por el contrario, del mismo se evidencia que el demandado reconvenido señala expresamente que dicha relación arrendaticia nació el 01 de Junio del 2.001, por lo que la promovida en los dos particulares que anteceden, no constituyen confesión alguna por parte de la accionante reconvenida, que por ende sean susceptibles de ser apreciadas con fundamento en lo previstos en el artículo 1.401 del Código Civil, pues solo se trata de argumentos constitutivos del contradictorio, que deben ser demostrados en la fase legal correspondiente, a través de los medios de pruebas pertinentes; Y ASI SE DECIDE.

Esta Alzada, antes de pronunciarse el fondo de la controversia, observa que la accionante no apeló de la sentencia dictada por el Juzgado “a-quo”; y que tampoco se adhirió a la apelación interpuesta por la parte demandada.

En este sentido, el autor patrio R.H.L.R., en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo II, a la página 440 y 441, se expresó así:

“…d)