Decisión nº 428 de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 8 de Agosto de 2006

EXP. 6300-06

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano P.J.C.M., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.506.906.

APODERADO JUDICIAL: Abogado J.J.R.Q., venezolano, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 67.478.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos N.D.C.E.G., G.I.R.H. y J.R.F.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.923.180, 6.728.968 y 11.713.897 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA CIUDADANA N.D.C.E.G.: Abogados C.A.Q.S. y J.D.M.V., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 44.265 y 114.631 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS G.I.R.H. y J.R.F.C.: Abogados ANGLIE C.F.T. y M.J.F.C., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.966.624 y 14.549.697 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 89.450 y 103.688 respectivamente.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se recibió en este Tribunal Superior proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en virtud del recurso de apelación ejercido por el Abogado J.J.R.Q., apoderado judicial de la parte demandante en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentado por el ciudadano P.J.C.M. en contra de los ciudadanos N.D.C.E.G., G.I.R.H. y J.R.F.C..

Alega el demandante en el libelo de la demanda, que en fecha 01-08-2000 celebró un Contrato de Arrendamiento Verbal a tiempo indeterminado con la ciudadana N.D.C.E.G., quien le dio en calidad de arrendamiento un local comercial de su exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida 4ta entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, signado con el Nº 7, con las siguientes características: un salón de 4 metros de frente por 8 metros de fondo, construido con paredes de bloque frisadas, techo de platabanda, piso de cemento pulido, un baño, una puerta santa maria, 2 puertas de hierro, cuyos linderos son: NORTE: con solar y casa de P.L.; SUR: con la Avenida 4; ESTE: casa de habitación del señor P.Z.; OESTE: local Nº 6 propiedad de C.L.; y señala como linderos particulares los siguientes: NORTE: con mejoras que son o fueron de N.E., SUR: Avenida 4ta; ESTE: con mejoras que son o fueron de C.L. y OESTE: con mejoras que son o fueron de N.E.; el cual –alega- fue adquirido por la arrendadora de la siguiente manera: en parte, según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas, anotado bajo el Nº 45 del Protocolo Primero, Tomo IV, folio del 129 al 130 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 1995 de fecha 25-06-1995 y en parte por haberlas construidos a sus propias y únicas expensas y con dinero de su propio peculio, que el último canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Bs. 120.000,oo, los cuales ha cancelado de manera puntual y correcta, que la relación arrendaticia con la ciudadano Nancy Espìnoza se ha desarrollado de manera armoniosa, que siempre le manifestó la intención que tenía de comprarle el local comercial arrendado, en caso de que llegare a venderlo algún día.

Continúa exponiendo que se han presentado en el local comercial mencionado los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., manifestando que ellos son los nuevos dueños del local comercial, que por lo tanto serán en lo sucesivo sus nuevos arrendadores, que le manifestó a dichos ciudadanos que la ciudadana N.E.G. no le ha notificado nada al respecto, que además en múltiples oportunidades ha expresado su intención de comprar el referido local, pero que dichos ciudadanos le informaron que ya no se podía hacer absolutamente nada, pues ya habían protocolizado la documentación respectiva ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas, que han sido infructuosos todos los intentos para conversar con su arrendadora.

Señala que se dirigió en fecha 18-05-2005 a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas, con la finalidad de revisar los libros de registros inmobiliarios y encontró un documento de compra-venta anotado bajo el Nº 31 del Protocolo Primero, Tomo Cuarto, folios del 93 al 94, principal y duplicado, Segundo Trimestre del año 2005, de fecha 28-04-2005, en el cual la ciudadana N. delC.E.G. vende a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C. el local donde se encuentra arrendado, siendo pactada la venta en la cantidad de Bs. 20.000.000,00. Considera que legalmente le correspondía el derecho de preferencia sobre el local comercial, por cuanto tiene dos años como arrendatario, que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y siempre ha estado en la disposición de comprar dicho local, de acuerdo al precio que la arrendadora le fijó de Bs. 10.000.000,00.

Fundamenta la demanda en los artículos 43, 44, 47 y 48 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 1533 del Código Civil.

Finaliza exponiendo que demanda a los ciudadanos ya mencionados a los fines que el Tribunal le subrogue en el lugar que ocupan los referidos compradores, en las mismas condiciones, modalidades y precio acordadas en el contrato de compra venta descrito; pide que se dirija oficio a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas a los fines de que informe si en sus libros reposa un instrumento público anotado bajo el Nº 45 del Protocolo Primero, Tomo IV, folios del 129 al 130, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 1995 de fecha 25-06-1995, siendo por su cuenta los gastos que pudieran ocasionarse con respecto a tal petición; que se condene a la parte demandada a pagar las costas y costos del proceso. Estima la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).

La ciudadana N.D.C.E.G. presentó escrito de contestación a la demanda en el cual niega, rechaza y contradice parcialmente los hechos, el derecho y la estimación de la demanda, alegando que es cierto que el 28-04-2005 hizo una venta de un local comercial de su propiedad a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., que dicha venta la hizo ejerciendo su derecho de plena propiedad contemplado en el articulo 115 de la Constitución de la Repùblica Bolivariana de Venezuela y articulo 545 del Código Civil; que es cierto que entre el demandante y su persona existía un contrato verbal con todas las implicaciones de un contrato a tiempo indeterminado; que el ciudadano P.J.C.M. y su hermano D.C., son arrendatarios que hacen pagos inoportunos que se atrasan en los pagos de los servicios públicos de agua y luz, que tal actitud aunada a la falta de recursos económicos por parte de ellos para adquirir el inmueble, son condiciones concurrentes que no los hacen acreedores de la preferencia ofertiva que dice ostentar, que si le participó al arrendatario su decisión de vender el inmueble, pero que las condiciones de pago ofrecidas no satisfizo su aspiración y mantuvo la oferta de Bs. 10.000.000,00, que transcurridos los 15 días consecutivos establecidos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para que el arrendatario ejerza la preferencia ofertiva, el demandante no respondió a la oferta, que por tal motivo se entiende que renunció tácitamente a dicho derecho y por tanto a partir de tal fecha quedó en libertad de vender el inmueble,

Señala que al tratarse de una venta global en la cual se enajenaron dos inmuebles, a través de un mismo documento de compra–venta, con las mismas características de construcción, se está en presencia del articulo 49 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual el retracto legal arrendaticio no procede cuando se ha enajenado o transferido en forma global la propiedad del inmueble del cual forma parte el inmueble.

Los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., debidamente asistidos de abogados, presentaron escrito en el cual alegan que es cierto que hace un año aproximadamente la ciudadana N.E.G. ha estado ofertando la venta del local al representante legal o propietario de la Agencia de Loterías Miky y no manifestaron su intención de adquirirlos, que no se violó el derecho de preferencia, que compraron de manera transparente y legitima; que se estableció con el arrendatario, una vez protocolizado el documento de venta, un nuevo contrato verbal de arrendamiento por un lapso de tres meses, a fin de respetar la relación arrendaticia existente con la anterior propietaria del inmueble; que el les canceló el mes de arrendamiento correspondiente al mes de mayo del año 2005 y le emitieron un recibo como nuevos propietarios, reconociéndolos tácitamente como los legitimos propietarios del inmuebles, ya que canceló Bs. 120.000,00 según consta en recibos de pago de alquileres.

Señala que el demandante no ejerció su derecho de preferencia oportunamente, que además no reúne las condiciones necesarias para tener derecho de preferencia ofertiva, alegando que el arrendatario se negó con la antigua propietaria al aumento legal establecido en el articulo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estaba totalmente insolvente y moroso en los servicios públicos; que el hecho cierto que se establece una nueva relación arrendaticia, se presenta al momento que el arrendatario les cancela el canon del mes de mayo, evidenciándose un previo acuerdo verbal, que con los posteriores depósitos de junio y julio 2005 se ha seguido convalidando la legitimidad que como propietarios les asiste.

Continúan exponiendo que la compra venta que celebraran con la ciudadana N.E.G. se hizo por dos locales comerciales y el terreno anexo, abarcando la cantidad de 184 mts2; es decir, 120 mts2, aparte de los 64 mts2 correspondientes a los dos locales, lo cual –señalan- encuadra en lo establecido en el articulo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que conforme a lo establecido legalmente, el retracto legal arrendaticio no procede cuanto hay una venta global y por tanto en el presente caso no hay derecho de preferencia, ni derecho al retracto legal arrendaticio.

En la oportunidad procesal correspondiente el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, en el cual ratifica el mérito favorable de las actas que favorezcan a su mandante, valor probatorio del libelo de la demanda, valor probatorio del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas anotado bajo el Nº 31 del Protocolo Primero, Tomo Cuarto, folios del 93 al 94, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2005 de fecha 28-04-2005, como evidencia de la transferencia de propiedad que hizo la arrendadora a los ciudadanos G.R.H. y J.F.C., del local comercial en el cual se encuentra arrendado su poderdante desde el 01-08-2000; promueve el testimonio de los ciudadanos L.A.R., E.J.J.T. y E.M. DÍAZ DE MARQUEZ; de conformidad con el articulo 472 del Código de Procedimiento Civil solicita la práctica de inspección judicial en el referido inmueble a fin de evidenciar la ubicación y características del inmueble; solicita que se oficie a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas a los fines de que informe si en sus libros reposa instrumento público anotado bajo el Nº 45 del Protocolo Primero, Tomo IV, folios del 129 al 130, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre 1995 de fecha 25 de junio 2005; que se dirija oficio al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria adscrito a la Alcaldía del Municipio Pedraza del Estado Barinas a fin de que el ente municipal informe al Tribunal sobre la patente de industria y comercio suscrita por su representado.

La ciudadana N.E.G., promovió la prueba de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que se oficie a la oficina de CADELA con sede en Ciudad Bolivia Municipio Pedraza del Estado Barinas, solicitando la siguiente información: si aparece una cuenta cliente Nº 01-2605-124-0805, si dicha cuenta se encuentra asignada al local comercial Nº 7 ubicado en Av. 4 entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia Pedraza; que informe si el usuario correspondiente al mencionado local, paga el servicio al día manteniéndose solvente, si en los últimos años se ha presentado alguna persona solicitando reestructuración de la deuda de energía eléctrica por los referidos locales y si actualmente disfrutan del servicio de energía eléctrica y se encuentra solvente, que asimismo se le solicite a la Gerente de la Oficina de CADELA remitir copia fotostática certificada de los recibos, estados de cuenta o cualquier otro instrumento que soporte su respuesta. Que se oficie al Prefecto del Municipio Pedraza a fin de que informe sobre los siguientes hechos: si ante esa Oficina compareció la ciudadana N.E.G. a fin de que se citara a dos ciudadanos para ofrecer en venta unos locales comerciales ubicados en la Avenida 4, calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia Pedraza, si los ciudadanos citados acudieron oportunamente y si manifestaron que eran los inquilinos de la mencionada ciudadana, si a causa de dicha citación se levantó acta o convenio, que el ciudadano Prefecto remita copia certificada del Acta concerniente a los particulares requeridos. Promovió a los testigos Y.Y.P. y C.Y.L.R..

Los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., promovieron el valor probatorio que se deriva del documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios P. yS. del Estado Barinas, bajo el Nº 31, Protocolo Primero, Tomo 4, folio del 93 al 94, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre de fecha 28-04-2005; solicitan se practique inspección judicial del inmueble a los fines de que se verifique las condiciones de la construcción, distribución, ubicación y linderos del mismo, que se deje constancia de la ubicación del inmueble, del tipo de estructura y materiales utilizados, distribución de la construcción y de las construcciones edificadas en la parte posterior de los dos locales comerciales y del inmueble objeto de la inspección.

Posteriormente el apoderado actor presentó escrito de promoción de pruebas en el cual ratifica las pruebas ya promovidas y anexa originales de recibos de pago del servicio de energía eléctrica emitido por CADELA, y copia certificada de expediente Nº 05-2005 del Tribunal del Municipio Pedraza.

DE LA SENTENCIA APELADA

…. omissis……….

… se desprende de las pruebas supra analizadas y valoradas, que ciertamente la ciudadana N.D.C.E.G., cumplió con lo preceptuado en el citado articulo, tal como se desprende de la información traída a los autos mediante la prueba de informes promovida y admitida oportunamente por este Tribunal, lo que se demostró con el informe enviado por el ciudadano B.C., en su condición de Prefecto del Municipio Pedraza, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, el cual, adminiculado con el testimonio de la ciudadana C.Y.L.R., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.294.384, se evidencia que el demandante no estuvo interesado en adquirirlo.

( …

)

en el caso de autos quedó demostrado que el inmueble objeto de la aludida venta, forma parte global del inmueble que nos ocupa, lo cual quedó comprobado con los documentos públicos traídos a los autos, a los cuales, este Tribunal les otorgó pleno valor probatorio, cuyos linderos se verificaron con la inspección realizada

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CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Juzgador para decidir observa: el ciudadano P.J.C.M. demanda a la ciudadana N.E., así como a los ciudadanos J.F. y G.R., alegando que celebró un Contrato de Arrendamiento Verbal a tiempo indeterminado con la ciudadana N.D.C.E.G., sobre un local comercial de su exclusiva propiedad, que siempre le manifestó a la arrendadora su intención de comprarle el local comercial arrendado, en caso de que llegare a venderlo algún día; que dicha ciudadana enajenó el local a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., sin notificarles nada al respecto e interpone la presente demanda a los fines que el Tribunal le subrogue en el lugar que ocupan los referidos compradores, en las mismas condiciones, modalidades y precio acordadas en el contrato de compra venta descrito; La ciudadana N.D.C.E. alega que es cierto que el 28-04-2005 hizo una venta de un local comercial de su propiedad a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., que dicha venta la hizo ejerciendo su derecho de plena propiedad contemplado en el articulo 115 de la Constitución de la Repùblica Bolivariana de Venezuela y articulo 545 del Código Civil; que es cierto que entre el demandante y su persona existía un contrato verbal con todas las implicaciones de un contrato a tiempo indeterminado, que si le participó al arrendatario su decisión de vender el inmueble, pero que las condiciones de pago ofrecidas no satisfizo su aspiración y mantuvo la oferta de Bs. 10.000.000,00, que por tal motivo se entiende que renunció tácitamente a dicho derecho y por tanto a partir de tal fecha quedó en libertad de vender el inmueble, que en el presente caso los compradores adquirentes han tenido la condición de TOMADOR de las consignaciones hechas de los meses mayo y junio de pensiones arrendaticias, que por tanto existe una tacita reconducción de contrato a tiempo indeterminado, que además en el Tribunal de Municipio Pedraza, Ciudad Bolivia fue consignado un cheque a favor de los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C. el cual fue retirado por ellos en calidad de nuevos propietarios y nuevos arrendadores del inmueble, que tal hecho constituye una aceptación voluntaria y expresa y en consecuencia una tácita reconducción de contrato a tiempo indeterminado.

Los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C. alegan que el demandante les canceló el mes de arrendamiento correspondiente al mes de mayo del año 2005 y les emitió un recibo como nuevos propietarios, reconociéndolos tácitamente como los legítimos propietarios del inmueble, ya que canceló Bs. 120.000,00 según consta en recibos de pago de alquileres, que al demandante no se le violó el derecho de preferencia, que por tanto dicho ciudadano es su arrendatario, tal como lo ha aceptado al consignar los depósitos por concepto de canon de arrendamiento del local, convalidándose la legitimidad que como propietarios les asiste, que además el retracto legal arrendaticio no procede cuanto hay una venta global y por tanto en el presente caso no hay derecho de preferencia, ni derecho al retracto legal arrendaticio.

Seguidamente, este Juzgador procede al análisis de las actas y pruebas aportadas al proceso de la siguiente manera: de las pruebas promovidas por la parte demandante tenemos; al documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas, anotado bajo el Nº 31 del Protocolo Primero, Tomo Cuarto, folio 93 al 94, principal y duplicado, Segundo Trimestre del año 2005 de fecha 28-04-2005, este Tribunal le concede pleno valor probatorio por ser documento público administrativo; en cuanto a las testimoniales, se desecha la testimonial de los ciudadanos L.A.R., E.J.J.T. y E.M. DÍAZ DE MARQUEZ, ya que de sus declaraciones no se desprenden elementos probatorios que permitan esclarecer los hechos controvertidos. En la inspección judicial practicada en fecha 01-08-2005, que consta en autos, se dejó constancia que el inmueble objeto de la presente acción se encuentra ubicado en Ciudad Bolivia Pedraza del Estado Barinas, en la Avenida 4, entre calles 8 y 9, local signado con el Nº 7, y de las características de construcción del mismo, inspección esta a la cual se le da pleno valor probatorio por emanar de un órgano publico competente; a los originales de recibos de pago del servicio de energía eléctrica emitidos por CADELA correspondientes a los meses marzo, junio y julio de 2005, no se les da valor probatorio alguno, pues no son pertinentes a los fines de determinar si se verificó o no la preferencia ofertiva alegada; se le concede pleno valor probatorio a la copia certificada del expediente Nº 05-2005 del Juzgado del Municipio Pedraza del Estado Barinas correspondiente al pago de los meses de mayo y junio 2005, consignaciones efectuadas a nombre de los ciudadanos G.R.H. y J.F.C., por emanar de órgano jurisdiccional con competencia para realizar tales actuaciones. De la prueba de informes mediante la cual se solicitó información respecto a todo lo relacionado con la Patente de Industria y Comercio del ciudadano P.C.M. queda demostrado que dicho ciudadano es poseedor de una Patente de Industria y Comercio y que efectivamente se encuentra alquilado en el local objeto de la presente causa; sin embargo, de dicha prueba no se desprende elemento relevante alguno que permita esclarecer los hechos controvertidos.

En cuanto a las pruebas promovidas por la ciudadana N.D.C.E.G. tenemos: De la prueba de informes en la cual pide se solicite información respecto a la cuenta cliente Nº 01-2605-124-0805 de CADELA, su asignación al local comercial mencionado, sobre la solvencia de los usuarios correspondientes, si ha sido solicitada reestructuración de la deuda, se evidencia en la información remitida al Tribunal de la causa por CADELA, que los usuarios mantienen deuda pendiente con la empresa por mas de 5 años, que en ningún momento se han presentado, que actualmente disfrutan de energía tomándola de otro punto que se encuentra solvente; informe este que resulta relevante al momento del esclarecimiento de los hechos ya que guardan relación con los mismos, y al emanar de un organismo público competente y no haber sido impugnados en oportunidad alguna, se les concede pleno valor probatorio; pues se desprende del mismo el incumplimiento por parte del arrendatario de las normas pertinentes en cuanto a los cuidados al bien inmueble arrendado. De la prueba de informes en la cual solicitó la demandada se oficiara al ciudadano B.C.P. delM.P., se recibió información según la cual la ciudadana N.E.G. compareció ante dicha Prefectura para ofrecer en venta un local comercial signado con el Nº 07 a los ciudadanos D.C. y J.C., que el ciudadano D.C. manifestó que era inquilino de dicha ciudadana pero que no tenía la intención de comprar el local porque no tenía la cantidad de dinero que exigía la arrendadora, que no se levantó acta convenio por cuanto los referidos ciudadanos se negaron a firmar, este Tribunal le concede pleno valor probatorio a tal información por emanar de un funcionario público con competencia para dar fe acerca de tales hechos, dada la relevancia y pertinencia de tal prueba con los hechos controvertidos. Respecto a la prueba de testimoniales, la ciudadana C.Y. LEAL RUIZ fue conteste en sus declaraciones al afirmar que conoce a la arrendadora y al arrendatario, que la ciudadana N.E.G. acudió a la Prefectura y ofreció en venta los locales 7 y 8 a los arrendatarios en la cantidad de Bs. 10.000.000,00, y por cuanto sus declaraciones no han sido contradictorias y guardan relación con los hechos aquí planteados, este Juzgador le concede pleno valor probatorio.

Respecto a las pruebas promovidas por los ciudadanos G.R. y J.F.C., tenemos: Se le otorga pleno valor probatorio al documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios P. yS. del Estado Barinas, bajo el Nº 31 del Protocolo Primero, Tomo IV, folios 93 al 94, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, de fecha 28-04-2005, por ser documento público administrativo emanado de un funcionario público competente. De la inspección practicada por el Juzgado de la causa en el inmueble objeto de la presente acción, se dejó constancia de la ubicación del inmueble, de sus características de construcción, de la existencia de una construcción que forma parte del inmueble dado en venta, que los linderos son los mismos que aparecen en el documento público promovido para dar fe de la existencia de los mismos, que el inmueble forma parte de un todo indivisible, por lo cual se le da pleno valor probatorio. De la prueba de informes consistente en que se oficie al Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas a fin de que informe si ante ese Despacho se encuentra expediente consignatario solicitado por el ciudadano P.J.C.M. a favor de los ciudadanos G.I.R. y J.F.C., de las resultas de tales informes se desprende que en dicho Juzgado existe un deposito de dinero a favor de los ciudadanos mencionados por la cantidad de Bs. 120.000,00; dada la pertinencia de tal información con los hechos controvertidos y por cuanto emana de un órgano jurisdiccional competente, se le concede pleno valor probatorio.

Ahora bien, probado como aparece en autos que el ciudadano P.J.C.M., canceló ante el Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio 2005, por un monto de Bs. 120.000,00 cada uno, a favor de los ciudadanos G.R.H. y J.F.C., mediante cheques de gerencia Nros. 00000407 y 00000416 respectivamente; considera este Juzgador que tal hecho constituye una aceptación tacita por parte del arrendatario del carácter de propietarios que sobre el local arrendado tienen dichos ciudadanos; en consecuencia, es obvio que el demandante aceptó su condición como nuevos arrendadores,

Además de la información remitida por el ciudadano Prefecto del Municipio Pedraza del Estado Barinas, consta que en efecto la ciudadana N.E.G. compareció ante ese Despacho y ofreció en venta el referido local comercial a los ciudadanos P.C. y D.C., aunado al hecho que se desprende de la información remitida por la empresa CADELA, respecto a la insolvencia del demandante en el pago del servicio público de energía eléctrica.

En tal sentido tenemos: el articulo 49 de la ley de arrendamientos inmobiliarios establece: “ … El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado …” y siendo que en el presente caso la ciudadana Nancy Espìnoza Garrido hizo una venta global del inmueble, pues el mismo constituye una sola propiedad que forma parte de un todo indivisible, no regida por la Ley de Propiedad Horizontal, y no constituida por documento de condominio alguno: es decir, el inmueble está integrado por dos locales comerciales, los cuales no pueden individualizarse y que fueron fraccionados para lograr ventajas económicas y comerciales, pero sin llegar a la situación condominial de la Ley de Propiedad H., por lo que se deben aplicar los supuestos previstos en el artículo 1546 del Código Civil que establece:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo…..

Demostrado plenamente en autos, que el local del cual es arrendatario el demandante ha sido objeto de venta global por parte de la arrendataria, como así lo han aceptado las partes, aunado al hecho que el demandante ha aceptado tácitamente a los compradores del inmueble como nuevos arrendatarios, al depositar los cánones de arrendamiento a favor de los compradores del inmueble y así también la insolvencia del arrendatario en el pago del servicio público de energía eléctrica, este Juzgador declara la improcedencia de la presente acción, ante la inexistencia del derecho de preferencia, ni del derecho al retracto legal arrendaticio.

D E C I S I Ó N

En mérito de los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandante.

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano P.J.C.M. en contra de los ciudadanos N.D.C.E.G., G.I.R.H. y J.R.F.C..

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los ocho (08) días del mes de agosto de 2006. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

fdo

FREDDY DUQUE RAMÍREZ

LA SECRETARIA,

fdo

BEATRIZ TORRES MONTIEL