Sentencia nº 1515 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 20 de Julio de 2007
| Fecha de Resolución | 20 de Julio de 2007 |
| Emisor | Sala Constitucional |
| Ponente | Pedro Rafael Rondón Haaz |
| Procedimiento | Acción de Amparo |
SALA CONSTITUCIONAL
Magistrado Ponente: P.R. RONDÓN HAAZ
Consta en autos que, el 23 de mayo de 2007, la ciudadana N.N.R., titular de la cédula de identidad n.° 7.159.668, mediante la representación del abogado R.I.R.S., con inscripción en el I.P.S.A. bajo el n.° 61.293, intentó, ante esta Sala, amparo constitucional contra la sentencia que dictó el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 9 de abril de 2007, para cuya fundamentación denunció la violación a sus derechos a tutela judicial eficaz, a la seguridad jurídica, al debido proceso y a la defensa que acogieron los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Luego de la recepción del expediente de la causa, se dio cuenta en Sala por auto del 25 de mayo de 2007 y se designó ponente al Magistrado P.R. Rondón Haaz.
I
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
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Alegó:
1.1 Que, el 29 de octubre de 2004, los ciudadanos J.V.D.L. y D.P. de Ventura ofrecieron al ciudadano J.L.G., de manera auténtica, la venta del apartamento n.° 10-4, con ubicación en el piso 10 de Residencias Karina en la Urb Chaguaramal, Parroquia San J. delM.V. delE.C., el cual venía ocupando como arrendatario.
1.2 Que, luego del transcurso del lapso que establece el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que el inquilino notificase su interés en la adquisición del inmueble, los propietarios quedaron en libertad de ofrecerlo a terceros, venta que en definitiva fue pactada con la ciudadana N.N.R., el 22 de junio de 2005.
1.3 Que, el 16 de marzo de 2006, el inquilino interpuso demanda por retracto legal arrendaticio contra J.V.D.L., D.P. de Ventura y la supuesta agraviada en su carácter de compradora del inmueble. Dicha pretensión fue estimada en Bs. 94.000.000,00.
1.4 Que la supuesta agraviada opuso la cuestión previa de caducidad a que se refiere el ordinal 10º del artículo 346, con fundamento en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que adicionalmente alegó: i) la falta de cualidad pasiva con fundamento en el artículo 691 del Código Civil, pues sobre el inmueble se constituyó una hipoteca especial de primer grado, razón por la cual debió citarse al titular de la garantía quien, junto con los demandados, conforma un litis consorcio pasivo necesario; ii) la inexistencia del derecho al retracto por cuanto el arrendador incurrió en insolvencia de los cánones de julio de 2005 en adelante. Por último, la compradora reconvino en el desalojo del inmueble con fundamento en la insolvencia.
1.5 Que, el 28 de febrero de 2007, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo declaró con lugar la cuestión previa de caducidad del retracto y con lugar la reconvención de desalojo por insolvencia.
1.6 Que el Juzgado supuesto agraviante conoció en alzada de ese acto jurisdiccional y declaró sin lugar la cuestión previa de caducidad de la acción, con lugar el retracto legal arrendaticio y sin lugar la reconvención.
1.7 Que, con ese acto jurisdiccional: i) se permitió la procedencia de una acción que, en opinión de la supuesta agraviada, estaba caduca, ya que el propio demandante reconoció haber tenido conocimiento de la venta antes del 15 de febrero de 2005; ii) se violó el principio del doble grado de jurisdicción, ya que, como consecuencia de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa, debió reponerse la causa al estado de que se emitiese una decisión sobre el fondo en primera instancia; iii) omitió pronunciamiento sobre la defensa de falta de cualidad pasiva que se propuso en la contestación; iv) no se pronunció sobre la forma en que operará la subrogación, en virtud de que el inmueble fue adquirido con dinero proveniente de un préstamo que fue concedido por Banesco Banco Universal C.A. y con hipoteca a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo.
1.8 Que no existe otra vía judicial para el restablecimiento de la situación jurídica supuestamente infringida, pues la cuantía de la demanda impide el ejercicio del recurso extraordinario de casación.
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Denunció:
2.1 La violación a los derechos a una tutela judicial eficaz, a la defensa y al debido proceso que establece el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto no se respetó el principio del doble grado de jurisdicción, se omitió el análisis de una defensa de fondo y la sentencia es de difícil ejecución pues no expresa como operará la subrogación y, además, declaró procedente una acción caduca.
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Pidió:
Como medida cautelar
(…) ordene a la Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Carabobo, suspender la ejecución de la causa en el expediente N.° 52194 (…).
Como decisión definitiva requirió la nulidad del fallo supuestamente lesivo.
II
DE LA COMPETENCIA DE LA SALA
Por cuanto, con fundamento en los artículos 266, cardinal 1, 335, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 4, de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales y la Disposición Derogatoria, Transitoria y Final, letra b), de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la Sala declaró su competencia para el conocimiento de las demandas de amparo constitucional que se ejerzan contra los fallos de última o única instancia que dicten los Juzgados Superiores de la República, salvo de los que pronuncien los Juzgados Superiores en lo Contencioso Administrativo. Y por cuanto, en el asunto de autos, la pretensión fue ejercida contra el veredicto que expidió, en materia de amparo constitucional, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, esta Sala se pronuncia competente para la decisión de la demanda en referencia. Así se decide.
Iii
DE LA SENTENCIA OBJETO DE Amparo
El sentenciador del fallo supuestamente lesivo juzgó sobre la demanda de retracto legal arrendaticio y la reconvención en desalojo en los términos siguientes:
CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 05 y 06 de marzo de 2007, por el ciudadano J.L.G. (…) contra la sentencia dictada el 28 de febrero de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por el precitado ciudadano J.L.G., contra los ciudadanos J.I.V.D.L., D.P. DE VENTURA y N.M. NÚÑEZ ROMÁN por Retracto Legal Arrendaticio. En consecuencia, queda subrogado el ciudadano J.L.G. en los derechos de la compradora ciudadana N.N., en las mismas condiciones en que ésta adquirió el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Chaguaramal Edificio residencias Karina, piso 10, del Municipio V. deE.C., mediante documento inserto en la Oficina de registro inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, anotado bajo el N.° 33 del tomo 27, del Protocolo Primero, de fecha 22 de junio de 2.005, por un precio de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 45.000.000,00). TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por (…) la co-demandada NANCY MILAGOR NIÑEZ ROMÁN, contra el ciudadano J.L.G..
Queda así REVOCADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
A juicio de quien expidió el acto de juzgamiento objeto amparo:
Las normas aplicables al caso bajo análisis eran las contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pues esa era la norma vigente para el momento en que se ofreció el inmueble al inquilino.
En relación con la caducidad estableció
(…) la acción ejercida por el demandante fue hecha en tiempo útil, ya que si bien es cierto que se produjo la notificación prevista en el artículo 44 de la referida Ley, sin que se produjese la respuesta prevista en el parágrafo único del referido artículo 44, lo cual dejaba al propietario en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, esta libertad estaba limitada a que podía hacerlo bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, así como a la limitación prevista en el artículo 45 ejusdem, que señala que transcurridos ciento ochenta (180) días calendarios después del ofrecimiento de venta, a que se refiere el artículo 44, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedaría sin efecto la oferta inicial, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiese celebrar. Por lo que el lapso de caducidad aplicable al caso sub-judice sería el previsto en el artículo 47, el cua establece que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y a falta de la referida notificación, ese lapso de cuarenta (40) días no había comenzado a correr para el inquilino, por lo tanto, habiendo adquirido conocimiento de la referida venta en fecha 15 de febrero de 2006, y ejercida su acción en fecha 16 de marzo de 2006, la misma sin entrar al análisis de su procedencia o no fue ejercida en tiempo útil, Y ASI SE DECIDE.
Después que fue resuelto el punto previo, el supuesto agraviante analizó las pruebas luego de lo cual decidió:
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, se observa que en la presente causa la parte actora ha incoado una acción de retracto legal para subrogarse en los derechos representados en el 100% del inmueble identificado anteriormente, que le fueron vendidos en fecha 22 de junio de 2005, a la ciudadana N.M. NÚÑEZ ROMÁN, y subrogarse en ellos en las mismas condiciones en que ésta adquirió, ello es, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 45.000.000,00).
A tal pretensión se opusieron tanto la demandada, D.P. DE VENTURA la arrendadora y propietaria del inmueble conjuntamente con su cónyuge, ciudadano J.I.V.D.L., como la co-demandada N.N.R., aduciendo que para la fecha en que fue incoada la demanda, había caducado el derecho a retracto legal arrendaticio, por ser un término fatal, imposible de interrumpir y de estricto orden público; y en el caso negado de que la caducidad no prosperara, rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en cada una de sus partes, por lo que mal podría pretender el actor que su pretensión sea declarada con lugar.
Dispone el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad…”, pudiéndose observar una pluralidad de elementos que distinguen al retracto legal arrendaticio, tal como: a) el derecho del arrendatario a la subrogación; b) la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de propiedad del inmueble arrendado; y, c) el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto. Lo que implica que la traslación de la propiedad debe ser hecha a un tercero, distinto al arrendatario; y, en el presente caso conforme se evidencia de autos, la venta celebrada en fecha 22 de junio de 2005, por los propietarios fue realizada a la ciudadana N.N.R., quien efectivamente a tales efectos era un tercero distinto del arrendatario; igualmente es cierto que en fecha 22 de junio de 2005, el demandante tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario (hecho no controvertido), igualmente del contenido del documento de venta se desprende que se modificaron las condiciones iniciales en las que se le había ofrecido en venta el referido inmueble al inquilino, ciudadano J.L.G., al dárselo en venta a un tercero, en este caso a la ciudadana N.M. NÚÑEZ ROMÁN, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) cuando al actor le había sido ofertado en cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 53.000.000,00), en una operación estrictamente de contado, violándose el derecho preferente que para adquirirlo tenía el arrendatario, Y ASÍ SE DECIDE.
De las pruebas aportadas por las partes se observa que en fecha 22 de junio del año 2005, mediante documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, bajo el N° 33, Tomo 27, Protocolo 1°, el cual se le atribuyó pleno valor probatorio, los ciudadanos J.I.V.D.L., D.P. DE VENTURA, vendieron a la ciudadana N.N., el inmueble objeto de arrendamiento, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) operación que evidencia que el inmueble fue vendido a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, en franca violación al derecho de preferencia ofertiva de que goza el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con referencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa, Y ASÍ SE DECIDE.
El derecho de subrogación de que dispone el arrendatario está concebido en la ley para proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso sub-judice el inquilino cumplía los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley Inquilinaria, por lo que debía habérsele ofrecido nuevamente, el bien inmueble que ocupaba con tal carácter, con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 44 ibidem, así como el caso sub-judice encuadra dentro de los supuestos consagrados en el artículo 48 eiusdem, teniendo derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. Y ASÍ SE DECIDE.
iV
de la admisibilidad de la pretensión
Luego del análisis de la pretensión de amparo que fue interpuesta, esta Sala procede a la comprobación del cumplimiento con los requisitos que exige el artículo 18 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales y encuentra que dicha pretensión cumple con los mismos. Así se declara.
En cuanto a la admisión de la demanda de amparo sub examine a la luz de las causales de inadmisibilidad que preestableció el artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, la Sala concluye que, por cuanto no se halla incursa prima facie en las mismas, aquella es admisible. Así se declara.
V
De la medida cautelar
La parte actora solicitó la suspensión de los efectos del fallo supuestamente lesivo con fundamento en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, pues, en su criterio, existe la posibilidad cierta de que la ejecución del acto jurisdiccional supuestamente lesivo pueda producirse. En primer término, la Sala aprecia que existe en los autos copia certificada del fallo supuestamente lesivo y otras actuaciones procesales que dan fe de los términos en que se dictó el acto jurisdiccional objeto de amparo. Por otro lado, se aprecia que la parte actora pide la nulidad del fallo supuestamente lesivo, cuya ejecución podría dificultar, a su vez, la ejecución del mandamiento de amparo para el caso que la demanda sea declarada con lugar, motivos estos suficientes para que la Sala decrete la suspensión de los efectos de la sentencia que expidió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 25 de mayo de 2007 hasta que esta causa sea resuelta. Así se decide.
VI
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, ADMITE la demanda de amparo que interpuso N.N.R. contra el acto jurisdiccional que emitió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 25 de mayo de 2007.
DECRETA medida innominada de suspensión de la ejecución del acto supuestamente lesivo.
ORDENA:
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Notificar esta decisión al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, notificación que deberá acompañarse con copia de este auto y del escrito continente de la demanda de amparo, con la información de que podrá hacerse presente en la audiencia pública, cuyo día y hora serán fijados por la Secretaría de la Sala, para que exponga lo que estime pertinente acerca de la demanda de amparo constitucional a que se contraen las presentes actuaciones. Se le advertirá al notificado que su ausencia no será entendida como aceptación de los hechos que se le imputaron.
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Notificar al Ministerio Público la apertura del presente procedimiento, de conformidad con el artículo 15 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.
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Que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo notifique esta decisión a quien obró como parte apelante en el proceso que se tramitó, en segundo grado de jurisdicción, por ante dicho Tribunal. Después del cumplimiento con esta actuación, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo informará inmediatamente sus resultas a esta Sala Constitucional.
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Fijar la audiencia pública correspondiente dentro de las noventa y seis (96) horas siguientes a la práctica de la última de las notificaciones que se están ordenando.
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Notificar al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el decreto cautelar que se acordó.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 días del mes de julio de dos mil siete. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
La Presidenta,
L.E.M. LAMUÑO
El Vicepresidente, J.E. CABRERA ROMERO
Los Magistrados,
P.R. RONDÓN HAAZ
Ponente
F.A.C.L.
M.T. DUGARTE PADRÓN
…/
…
CARMEN ZULETA DE MERCHÁN
A.D.J. DELGADO ROSALES
El Secretario,
J.L. REQUENA CABELLO
PRRH.sn.ar.
Exp. 07-0738
