Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Octubre de 2008
| Fecha de Resolución | 13 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 198° y 149°
PARTE DEMANDANTE: E.N.V.A., A.M.V.A. y A.J.V.A., titulares de las cédulas de identidad Números 2.991.286, 3.968.742 y 3.470.923 respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Originalmente L.H. y G.F.; posteriormente P.J.R. y P.M.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 76.948, 72.146, 19.748 y 95.051 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: D.A.S., titular de la cédula de identidad Número 10.272.038.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: La parte demandada no tiene apoderado constituido en autos. Actúa asistido del ciudadano I.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 89.243.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 20 de mayo del presente año.
En fecha veinte de mayo del presente año, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran los ciudadanos EDUARDO, ARMANDO y A.M.V.A., contra el ciudadano D.A.S., declarando sin lugar la demanda que aquéllos propusieran contra éste. Contra dicha sentencia la parte demandante a través de su apoderado, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 18-6-2008, en ambos efectos.
El veinte (20) de junio del año en curso, se recibió el expediente, y por auto dictado en fecha 18-7-2008, se ordenó remitir el expediente al tribunal de la causa en virtud de que en actuación de fecha 18-6-2008 cursante al folio 66 de la segunda pieza no constaba que la misma estuviese suscrita por la secretaria, librándose el oficio respectivo. Subsanada la referida omisión, se remitió el expediente el 29-7-2008, reingresando el asunto en fecha 13-8-2008 fijándose el 10º día de despacho para dictar sentencia.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, conforme lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se procede a ello con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
Afirma el apoderado de la parte actora que la ciudadana A.M.V., actuando como apoderada de su difunto padre, ciudadano N.V., dio en arrendamiento en fecha 1-2-2005, al ciudadano D.S., un inmueble ubicado en la Avenida Los Carmenes, edificio San Antonio, Planta baja, Nº 1 de la Urbanización Los Castaños, El Cementerio, Parroquia S.R.d. esta ciudad; que el canon fue pactado en la cantidad de Bs. 400,00 mensuales, el cual debía ser pagado por el arrendatario los 5 primeros días de cada mes; que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas daría derecho al arrendador para considerar el contrato resuelto; que el 2-11-2006 el inmueble fue regulado en la cantidad de Bs. 138,25 mensuales; que según oficio Nº 005-07 de fecha 22-1-2007 emanado de la Dirección de Inquilinato la regulación efectuada el 5-1-1952 no corresponde al inmueble arrendado; que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que van desde abril del año 2006 hasta octubre del año 2006, a razón de Bs. 400,00 cada mes y los correspondientes a los meses que van desde noviembre 2006 hasta enero 2008 a razón de Bs. 138,25 cada uno todo lo cual alcanza la suma de Bs. 4.873,75. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, en armonía con el artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandan al ciudadano D.S., para que convenga o en defecto de ello sea condenado por el Tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del inmueble arrendado, así como al pago por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble de la suma de Bs. 4.873,75 equivalente a los cánones de arrendamiento que el inquilino ha dejado de pagar y las costas del juicio. Solicitó medida de secuestro y estimó la demanda en Bs. 4.873,75. Acompañó a la demanda poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento; recibos insolutos; Resolución Nº 010590 de fecha 2-11-2006; Oficio emanado del Director General de Inquilinato al Juez Noveno de Municipio; acta de defunción del ciudadano N.V.; Declaración Sucesoral del referido ciudadano y documento de propiedad.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
En la oportunidad de llevarse a cabo la contestación a la demanda, en virtud del lapso otorgado al demandado al carecer de abogado que lo represente, éste asistido de abogado a contestar la misma bajo los siguientes argumentos:
Opone la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
De seguidas niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Indica que ante la negativa del arrendador a recibirle los cánones de arrendamiento, procedió a consignarlos ante el tribunal competente para ello. Sostiene que se encontraba depositando la suma de Bs. 400,00 cuando tuvo conocimiento que el inmueble estaba regulado en Bs. 0,36 procediendo a consignar tal cantidad; que ante la demanda que le fue incoada ante el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la Dirección de Inquilinato expresó que por un error involuntario, en el expediente correspondiente al inmueble ocupado por el demandado en calidad de arrendatario, se habían archivado actuaciones que correspondían a otro inmueble, siendo éste el regulado en el año 1952, no siendo imputable a él tal error; Que el inmueble arrendado fue secuestrado permaneciendo fuera del inmueble desde el 30-10-2006 hasta el 2-8-2007, sin estar obligado a pagar canon en tal lapso; que posteriormente a su restitución continuó pagando el canon de acuerdo a la Resolución dictada en noviembre del año 2006, a razón de Bs. 138,25 cada mes. Finalmente pide se declare sin lugar la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandante hizo valer el contrato de arrendamiento, la Regulación Inquilinaria y el Oficio emanado de la Dirección de Inquilinato. La parte demandada consignó copia de la comunicación emanada de la Dirección de Inquilinato; de actuaciones emanadas de los Juzgados Sexto y Primero de Municipio Ejecutor de Medidas; del Juzgado Vigésimo quinto de Municipio; carta dirigida por el demandado al Director de Inquilinato; despacho librado por el Juzgado Noveno de Municipio ordenándose la restitución en el inmueble. Promovió prueba de informes dirigidas a la Dirección de Inquilinato, Juzgados 25º, 9º de Municipio y 1º y 6º de Municipio Ejecutores de Medidas, todos de esta Circunscripción Judicial e Inspección Judicial. Dichas pruebas fueron proveídas en su oportunidad por el a quo.
Ante esta alzada, tanto la parte actora como el demandado presentaron escritos. Los accionantes pidiendo la nulidad de la sentencia y la declaratoria con lugar de la apelación y como consecuencia de ello con lugar la demanda; y, el demandado requiriendo se confirme el fallo apelado.
III
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa:
Comoquiera que el apelante es la parte actora, debe el tribunal atenerse a la revisión del fallo respecto de los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado el accionado nada tiene que decidir el tribunal respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta que fuese declarada sin lugar por el a quo. Pasar a revisar ello, sin que la parte demandada se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de la reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece.
La parte actora en su escrito libelar demandó la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana A.V., en representación de N.V., y el ciudadano D.S., con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario de los meses que van desde abril del año 2006 hasta enero del año 2008, a razón de Bs. 400.00 los que van desde abril 2006 hasta octubre 2006 y Bs. 138,25 los que van desde noviembre 2006 hasta enero 2008. Por su parte el demandado al momento de dar contestación a la demanda aceptó expresamente, la celebración del contrato de arrendamiento cuya resolución se acciona, otorgándose al contrato aportado por la actora el valor que le confiere el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, no siendo un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes. Así se establece.
La parte demandada en su contestación negó el estado de insolvencia invocado por la actora con base en las consignaciones de arrendamiento efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Tal afirmación al constituir hechos nuevos en el proceso, en virtud del principio del desplazamiento de la carga probatoria, corresponde su demostración a la parte demandada, de la forma como lo expresa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...
. (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).
De una revisión de las pruebas agregadas al expediente, se observa que a los folios 108 al 167 rielan copias del expediente Nº 2006-0601 llevado en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción, las cuales al no haber sido atacadas en forma alguna por la parte actora, tratarse de las copias de los documentos consagrados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surten pleno valor probatorio. Así se precisa.
De los referidos recaudos se evidencia que la parte demandada efectuó el depositó de los meses que a continuación se discriminan de la siguiente manera:
MARZO 2006 el 25-04-2006 por Bs. 400,00
ABRIL 2006 el 05-05-2006 por Bs. 400,00
MAYO 2006 el 14-07-2006 por Bs. 400,00
JUNIO 2006 el 14-07-2006 por Bs. 400,00
JULIO 2006 el 15-09-2006 por Bs. 0,36
AGOSTO 2006 el 15-09-2006 por Bs. 0,36
SEPTIEMBRE 2006 el 13-10-2006 por Bs. 0,36
OCTUBRE 2006 el 08-11-2006 por Bs. 0,36
NOVIEMBRE 2006 el 15-12-2006 por Bs. 0,36
DICIEMBRE 2006 el 24-01-2007 por Bs. 0,36
AGOSTO 2007 el 14-09-2007 por Bs. 138,25
SEPTIEMBRE 2007 el 15-10-2007 por Bs. 138,25
OCTUBRE 2007 el 15-11-2007 por Bs. 138,25
NOVIEMBRE 2007 el 14-12-2007 por Bs. 138,25
DICIEMBRE 2007 el 16-01-2008 por Bs. 138,25
ENERO 2008 el 15-02-2008 por Bs. 138,25
Dispone el artículo 51 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad
.
Asimismo establece la cláusula segunda del contrato que los cánones de arrendamiento se cancelarán dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. No previendo que se trate de mensualidades adelantadas, ha de dársele al arrendatario el beneficio de que tales pagos debían efectuarse por meses vencidos.
Del contenido de la cláusula segunda del contrato ha de inferirse que una vez vencido un mes, el arrendatario disponía de los 5 días del mes siguiente para pagar el canon de arrendamiento, por lo que, de rehusarse el arrendador a recibirlos de manera expresa o tácita surge para el arrendatario la potestad de consignarlo ante el tribunal competente. Consignación que conforme lo establecido en el contrato y lo dispuesto en la norma supra transcrita ha de efectuarse entre los días 6 y 20 del mes siguiente al vencido. Así se establece.
Debe esta sentenciadora indicar que no cursan en autos consignaciones de los meses que van desde enero del año 2007 hasta julio del año 2007 (ambos inclusive). Sin embargo, cursan a los autos en copia y ratificados a través de la prueba de informes que el inquilino no ocupó el inmueble en los referidos meses, en virtud del secuestro que fuera decretado por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial en la demanda que le fuera incoada por los aquí demandantes y en cuyo juicio se declarase la perención de la instancia. Dicho secuestro fue practicado el 30-10-2006 restituyéndose al arrendatario en el inmueble el 2-8-2007. Por lo tanto, no habiendo usado el arrendatario el inmueble en dicho periodo no estaba obligado a pagar la contraprestación; de ahí que, la falta de consignación de los referidos meses no acarrea en modo alguno insolvencia por parte del arrendatario. Así se establece.
Debe asimismo quien decide pronunciarse respecto de la suficiencia o no de las consignaciones efectuadas por el arrendatario a fin de determinar si las mismas producen o no carácter liberatorio, máxime cuando ambas partes señalaron tanto en el tribunal de la causa como en esta alzada que la suma depositada por el inquilino conforme una Resolución dictada en el año 1952 no se correspondía con el inmueble arrendado.
Sin pasar a analizar esta sentenciadora si una Resolución del año 1952 está o no vigente, luego de transcurridos más de 50 años, puesto que tal hecho no lo ha esgrimido ninguna de las partes, debiendo el juez atenerse a lo alegado por los intervinientes en el juicio, se observa que en la Dirección de Inquilinato se incurrió en error al momento de tramitarse la solicitud de Regulación interpuesta por el Inquilino, sustanciándose en el expediente en el que cursaba la Regulación señalada, pasando el arrendatario a consignar el monto fijado por el Organismo Regulador. Si bien tal circunstancia no es imputable al arrendador, tampoco lo es al arrendatario y estableciendo la Ley Inquilinaria que los derechos que favorecen al inquilino son irrenunciables, los depósitos efectuados por éste bajo la premisa de que se trataba del inmueble arrendado por haberlo tramitado así la Dirección de Inquilinato se consideran realizados conforme lo fijado por el Organismo competente, por lo que tales pagos por Bs. 0,36 (360,00 Bs. para la fecha en que se realizaron los depósitos) cada uno, producirán carácter liberatorio, una vez verificado que se hayan efectuado en el tiempo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se analizará más adelante. Así se establece.
De la revisión de todas y cada una de las consignaciones de los meses que van desde marzo del año 2006 hasta enero del año 2008 (señalados por el actor como insolutos), excluidos los meses que van desde noviembre 2006 hasta julio 2007, por las razones señaladas supra, las cuales, -como se señalara- son valoradas por esta sentenciadora, se evidencia que sólo los meses de marzo 2006 (no señalado por la parte actora como insoluto) julio 2006 y diciembre 2006, (este último estando el inquilino fuera del inmueble en virtud del secuestro) fueron hechos, extemporáneamente, es decir, vencidos los 15 días que establece el supra transcrito artículo 51 de la Ley Inquilinaria, en virtud que los depósitos se hicieron los días 25 de abril, 15 de septiembre 2006 y 24 de enero 2007. Así se establece.
Respecto de los restantes meses, fueron depositados en el Tribunal competente para recibir consignaciones dentro de los quince días siguientes al vencimiento de los primeros 5 días de cada mes, (que conforme al contrato disponía el arrendatario) de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 51 supra transcrito y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento (convencionalmente pactado), por lo que tales consignaciones fueron legítimamente efectuadas y como consecuencia de ello tienen carácter liberatorio para el inquilino. Así se resuelve.
Observa quien decide que para que proceda la causal de resolución conforme lo acordado por las partes (cláusula segunda) se requiere la falta de pago de dos mensualidades consecutivas lo que no se da en el presente caso. Así se resuelve.
En conclusión, como hemos podido establecer, el arrendatario logró demostrar su estado de solvencia con relación a las pensiones de arrendamiento pactadas convencionalmente sobre el inmueble objeto de litigio, es decir, cumplió con su carga probatoria al sostener en su contestación que se encontraba solvente y con ello asumir la prueba de sus dichos, por lo que resulta a esta Juzgadora forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte actora y como consecuencia de ello sin lugar la acción propuesta. Así se declara.
IV
Con base en las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante.
SE CONFIRMA con motiva diferente la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de mayo del año en curso.
Se declara SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos E.N., A.M. y A.J.V.A., contra el ciudadano D.L.S., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
Por la confirmatoria de la sentencia, se condena a la parte demandante en costas del recurso, conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez
En la misma fecha de hoy 13-10-2008, previo el anuncio de ley, siendo las once y veinte minutos de la mañana (11:20 a.m.), se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp. 45.722.
