Decisión nº 2264 de Juzgado Cuarto de Municipio de Vargas, de 27 de Junio de 2007

Al pago de la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.170.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2006, a razón de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,oo) mensuales;

A pagar los cánones de arrendamiento que pudieran encontrarse vencidos para la fecha de interposición de la demanda y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del presente juicio;

A pagar las costas y costos que causen el presente juicio y honorarios profesionales que se generen.

A entregar completamente desocupado de bienes y personas el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y presentar solvencias de los servicios de suministros de agua y luz eléctrica.

Estimó la demanda en la Cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,oo), de conformidad con el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Ordinal 7° del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, pidió al Tribunal se decrete y practique Medida de Secuestro del inmueble objeto de la demanda y se le ponga en posición del mismo, así como el Embargo de Bienes Muebles propiedad del demandado, conforme al Ordinal 1° del Artículo 588 ejusdem.

Por último solicitó que la dirección de la parte demandada, se practique en el inmueble objeto de la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Conforme al escrito que cursa a los folios 61 al 63 del presente expediente, el apoderado judicial de la parte demandada, Dr. A.G.G., dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada, en los términos siguientes:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda.

Como Punto Previo, impugnó el poder y la representación que aduce tener el apoderado judicial de la parte demandante, en virtud de cómo se evidencia de los autos, el ciudadano: RENNY J.H.R., ya identificado, quien actúa en su condición de heredero y en representación de su madre G.E.R.D.H. y de sus hermanos: M.T., G.A. y J.G.H.R., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-2.897.106, 11.635.570, 10.582.334 y 10.582.335 respectivamente, ya que el mismo no lo faculta para accionar esta demanda, ya que el poder otorgado por la ciudadana: G.E.R.D.H., tiene facultad especial para representar y sostener los derechos e intereses en todo lo relacionado o tenga que ver con la sucesión del padre del mandante, J.A.H.E..

Asimismo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes Cuestiones Previas:

Opuso la Falta de Cualidad de la parte actora para demandar, tanto del profesional del derecho P.N.L.C., como la de su mandante, RENNY J.H.R., de conformidad con lo establecido en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Numeral 3°, por cuanto el poder no lo faculta para accionar esta demanda, ya que es especial para representar y sostener los derechos e intereses en todo lo relacionado o tenga que ver con la Sucesión del padre del mandante J.A.H.E..

Opuso la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 ejusdem, en concordancia con el Ordinal 6° del Artículo 340 ibidem, por cuanto se evidencia del Poder que otorga y sustituye al profesional del derecho P.E.N.L.C., ya que el ciudadano: RENNY J.H.R., actúa como heredero y en representación de su madre y hermanos, los cuales forman parte de la Sucesión Hernández, según Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, bajo el N° 18, Tomo 2, en fecha 01 de Febrero de 2000, por lo que el mencionado apoderado no presentó junto con el libelo de demanda dicho poder, no faculta al ciudadano: RENNY HERNANDEZ para accionar esta demanda, ya que son especiales para representar y sostener los derechos e intereses en todo lo relacionado o tenga que ver con la Sucesión del padre mandante J.H.E., por lo que debió consignar dicho poder y consignar igualmente la declaración sucesoral donde se evidencia que dicho inmueble pertenece a la sucesión.

Opuso la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 9° del Artículo 340 ejusdem. Por cuanto se evidencia que la parte actora no señaló la dirección, tal y como lo establece el Artículo 174 ibidem.

Así mismo, dejó expresa constancia que su representada se encuentra depositando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo de Municipio, según se evidencia en el Expediente N° 561, en virtud de que la demandante se ha negado a recibir los mismos.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Conforme al escrito y sus anexos, consignados en fecha 10/05/07, que cursan desde el folio 69 al 105 del presente expediente, la parte actora, mediante su Apoderado Judicial, Dr. P.E.N.L.C., promovió pruebas en los siguientes términos:

Reprodujo e hizo valer el mérito favorable de los autos a favor de su representado, en especial el contrato de arrendamiento suscrito entre su representado y los demandados, y al poder que le confirió su representado, en relación a los Poderes Otorgados, tanto por los ciudadanos Herederos de la Sucesión HERNANDEZ, donde se faculta al ciudadano RENNY J.H.R., otorgándole Poder Especial, amplio y suficiente, en cuanto a derecho se refiere, en todo cuanto se relaciones o tenga que ver con la sucesión de su padre J.A.H.E., quien fue en v.P. y Esposo de los demandantes, consignando los siguientes documentos:

• Carta Poder en original, marcada con la letra “A”;

• Original del Acta de Defunción, marcada con la letra “B”;

• Acta de Matrimonio, marcada con la letra “C”;

• Actas de Nacimiento de los Hijos, marcadas con la letra “D”;

• Declaración de Herederos Universales, marcada con la letra “E”, de fecha 01/11/01, por el Tribunal de Primera Instancia del Estado Vargas.

Alegó que de este último se desprende la cualidad que tiene el ciudadano: RENNY J.H.R., para representar a sus representados, por que el inmueble objeto del presente litigio pertenece a dicha Sucesión y en unos de los Parágrafos del Poder Otorgado al ciudadano: RENNY J.H.R. dice: “Hacer todo cuanto nosotros mismos haríamos en defensa de nuestros intereses y derechos, sustituir parcial o totalmente el presente poder, en Abogado o persona de extrema confianza”. Que de este Parágrafo nace la cualidad que tiene como representante legal de los demandantes, según el Artículo 1.687 del Código Civil, el cual citó, relacionado con el mandato y su extensión en general o especial, concluyendo que con todo lo antes explicado y con la interpretación de este articulado, se demuestra que los poderes conferidos están conforme a derecho y las cualidades de las partes perfectamente hábiles.

Señaló que en cuanto al Contrato de Arrendamiento se firmó el 27 de Marzo de 2001, ante la Notaría Tercera del Estado Vargas, entre RENNY J.H.R., representante legal de la Sucesión HERNANDEZ por una parte, y por la otra, R.S.N.N. y H.A.C., en representación de la Empresa CATHERING ATLANTIC SERVICE C.A., y todas estas representaciones fueron verificadas por la Notario (Funcionario Público)al momento de la firma tal y como se desprende en el Parágrafo final del Contrato que dice: “EL NOTARIO PÚBLICO QUE SUSCRIBE HACE CONSTAR QUE TUVO A SU VISTA INSTRUMENTO PODER DEBIDAMENTE AUTENTICADO ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DEL ESTADO, EN FECHA 01/02/2.000, BAJO EL NUMERO 18, TOMO 02, CONFERIDO POR: G.E.R.D.H. a RENNY J.H.R.. ASÍMISMO, ME FUE PRESENTADO ACTA CONSTITUTIVA ESTATUTARIA DE “CATHERING ATLANTIC SERVICE C.A.”, INSCRITA EN EL REGISTRO MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS EN FECHA 02/06/99, BAJO EL NUMERO 76, TOMO: 8-A-STO”. Señalando que de aquí se desprende el mérito probatorio de todas las representaciones son legales y con toda la cualidad que le confiere la ley, es ilógico de pensar que la parte demandada pretenda confundir el tribunal alegando cuestiones previas por la falta de legitimidad del ciudadano RENNY J.H.R., para conferir poderes de representación, pero sí le reconoce legitimidad al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, es decir, que para unos actos RENNY J.H.R. es legalmente hábil y para otros no, de acuerdo a la conveniencia del demandado, que en este caso un Notario Público, que antes de darle fe pública, a todo documento verifica que todas las partes y documentos estén conforme a derecho.

Por lo que respecta al Contrato de Arrendamiento, señaló que la vigencia de dicho contrato según la cláusula tercera que establece: “La duración de este contrato es de un (1) año contado a partir del primero de febrero del año dos mil uno (2001), prorrogable por períodos iguales siempre y cuando las partes estén de acuerdo”, que en este caso, en fecha 17 de Octubre de 2005 y recibida y firmadas por los ciudadanos: R.S.N.N. y H.A.C., representantes legales de la Empresa CATHERING ATLANTIC SERVICE C.A., el 18 de Octubre del 2005, se le notifica la NO voluntad de seguir con el contrato, es decir, la resolución del contrato, dándole así cumplimiento a la Cláusula Tercera de dicho contrato de arrendamiento, consignando la referida Carta a los autos, marcada con la Letra “F”. En relación a este punto, citó los Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, y señaló que de los mismos se desprende que las partes cuando firmaron el contrato de arrendamiento se obligaron a cumplir lo estipulado en el mismo y reprodujo la Cláusula Tercera del mismo.

Concluyó señalando que su cliente en vista de los incumplimientos de la Empresa Arrendada, en cuanto a no cancelar los cánones de arrendamiento dentro del lapso estipulado, que es los últimos de cada mes, ni la cancelación del interés del 1% tal y como lo estipula la Cláusula Cuarta del mismo, y en la Carta de fecha 03 de abril del 2005, seis (6) meses antes de la carta de resolución de contrato antes explicada por la parte demandante, recibidas y firmadas por el ciudadano: R.S.N.N., consignada marcada con la Letra “G”, donde se le manifiesta que están violando la Cláusula Décima Tercera del Contrato de Arrendamiento, siendo la misma ignorada por los inquilinos, por lo que a la fecha nunca cumplieron con los requerimientos estipulados.

Adicionalmente, conforme al escrito y sus anexos, consignado en fecha 10/05/07, la parte demandada promovió las siguientes pruebas documentales:

Consignó marcada con la letra “A”, Original de la Declaración Sucesoral, donde el Estado realiza la repartición del único bien que dejó el ciudadano: J.A.H.E., padre y esposo de los demandantes, alegando que esta prueba tan contundente echa por tierra lo dicho por la parte demandada en la contestación de la demanda.

Asimismo, consignó en original y marcada con la letra “B”, documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, para definir de una vez que los demandantes están defendiendo los intereses de dicha sucesión.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Conforme al escrito consignado en fecha 14/06/07, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

Reprodujo el merito favorable de los autos en todo cuanto favorezca a la demandada.

Consignó copias del Expediente Nº 561, que cursa en el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde se evidencia que la demandada está consignando los cánones de arrendamiento a nombre de la propietaria del inmueble objeto del presente procedimiento.

DE LA DECISION

Trata el caso objeto de la presente decisión, de una acción interpuesta por el ciudadano: RENNY J.H.D.R., en su carácter de Apoderado de su madre: G.E.R.D.H., ambos plenamente identificados en autos, conforme a la cual solicita el DESALOJO por parte de la Empresa CATHERING ATLANTIC SERVICE C.A., de un inmueble constituido por un local, propiedad de su mandataria G.E.R.D.H., ubicado en la Urbanización Week-End, Calle Alfarería con Segunda Transversal, Quinta GUSNEL, de la Parroquia R.L., Municipio Vargas del Estado Vargas, y lo entregue completamente libre de bienes y personas, presentando las solvencias de los servicios de suministro de agua y luz eléctrica, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento pactados en la Cláusula Cuarta del contrato, correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2006, a razón de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,oo) MENSUALES, que es el canon que convinieron fijar después de celebrado el contrato para cada mensualidad, lo cual asciende a la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.170.000,oo), suma ésta que solicita le sea cancelada, así como los cánones que pudieran encontrarse vencidos a la fecha de la interposición de la demanda, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del presente proceso; igualmente demanda el pago por concepto de costas y costos que se causen en el juicio y los honorarios de abogados que se generen.

Demanda que fue rechazada por la parte demandada, quien negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda.

Asimismo, como punto previo, impugnó el poder y la representación que aduce tener el apoderado judicial de la parte demandante, y opuso en el particular Primero del escrito, de conformidad con el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 3º, la Falta de Cualidad tanto del profesional del derecho, como la de su mandante Renny J.H.R., por cuanto el poder no lo faculta para accionar la demanda, ya que es especial para representar y sostener los derechos e intereses en todo lo relacionado con la Sucesión del padre del mandante J.A.H.E.. Asimismo conforme a los numerales Segundo y Tercero, opuso de conformidad con el Ordinal 9º del mismo Artículo 346, el defecto de forma del libelo por no llenar los requisitos del Artículo 340, Ordinales 6º y 9º, relacionados con los instrumentos en que fundamentan la pretensión deducida en el juicio, y con el domicilio procesal.

Así mismo, dejó expresa constancia que su representada se encuentra depositando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo de Municipio, según se evidencia en el Expediente N° 561, en virtud de que la demandante se ha negado a recibir los mismos.

Verificado el pronunciamiento en cuanto a la Impugnación del poder, llevado a cabo en la decisión de fecha 08/06/07, inserta a los folios 120 al 136 del expediente, en el cual además se pronunció el Tribunal en cuanto a las cuestiones previas opuestas, de las cuales solo una fue declarada con lugar, la relativa al “Defecto de forma del libelo” prevista en el Artículo 346 Ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, opuesta en concordancia con el Artículo 340 Ordinal 9º ejusdem, la cual adicionalmente fue declarada como subsanada conforme a la decisión dictada en fecha 19/06/07, e inserta a los folios 139 al 141 del expediente, siendo en consecuencia de todo lo expuesto, que nos corresponda ahora la decisión en cuanto al fondo de la controversia, lo que llevaremos a cabo en los términos expuestos a continuación.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.

Cursa a los folios 09 al 12 del expediente, consignado por la parte actora como anexo del libelo, copia fotostática del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la parte actora RENNY J.H.R., quien procede en representación de G.E.R.D.H., en su carácter de Arrendadora, y la empresa demandada CATHERING ATLANTIC SERVICE C.A, como Arrendataria, el cual fue otorgado en forma auténtica ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha primero (01) de Junio del año dos mil uno (2001), donde quedó anotado bajo el Nº 86, Tomo 38 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. (Lo resaltado del Tribunal).

El antes descrito instrumento, constituye un documento que consignado en copia fotostática fue opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien tenía la carga de impugnar la copia, cosa que no se produjo, siendo en consecuencia de ello, que en atención a lo previsto en el primer aparte de la citada norma, se tenga la copia fotostática del citado contrato como fidedigna de su original, y tiene por ende pleno valor probatorio en cuanto del mismo se derive. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, a criterio de esta Juzgadora, se evidencia del mismo la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto a partir del día 01 de Mayo de 2001, así como las condiciones aplicables a esa relación, dentro de las cuales se encuentra lo concerniente a la obligación de pagar los cánones de arrendamiento cuyo incumplimiento es el fundamento de la acción objeto de la presente decisión. Así se declara.

Cursa al folio 13 del presente expediente, consignado por la parte actora como anexo de su libelo, original del documento que denomina Notificación Fehaciente de Resolución Contractual, suscrito en forma privada por el Arrendador Renny J.H.R., y los representantes de la Arrendataria Cathering Atlantic Service C.A, R.S.N.N. y H.A.C., conforme a la cual el Arrendador, les comunica la Resolución y Rescisión del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/02/01, cuyo objeto es el inmueble conformado por el Apartamento y el Depósito, que forman parte de la Qta. Gusnel, ubicada en la Parroquia R.L., Municipio Vargas del Estado Vargas, del otorgamiento de un plazo de tres (03) meses para la desocupación, y que por ende de ello, deberán entregar el inmueble arrendado el 01/02/06.

El antes descrito instrumento, constituye original de un documento privado opuesto a la parte demandada de conformidad con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por aparecer supuestamente suscrito por ella, quien tenía la carga de impugnarlo y desconocerlo, cosa que no llevó a cabo, siendo en consecuencia, que el mismo al resultar como reconocido, sea apto para producir pleno valor probatorio en cuanto del mismo se derive a los fines de la acción de Desalojo objeto de la presente decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, esta Juzgadora observa, que del mismo se evidencia la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, puesta en conocimiento de la Arrendataria demandada en fecha 18/10/05, lo que impone revisar el contrato en cuanto a su vigencia, encontrándonos con que en la Cláusula Tercera se estableció la duración del mismo por un (01) año prorrogable por períodos iguales, a partir del 01/05/01, siempre y cuando no se manifestare de forma expresa el deseo de no prorrogarlo con 30 días de anticipación al vencimiento. Siendo en consecuencia que la notificación cuyo valor probatorio quedó establecido, deriva el vencimiento del plazo del contrato para el 01/05/06, y la consecuente aplicación de la prorroga legal correspondiente, que en este caso es la prevista en el literal C del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, plazo durante el cual, el contrato mantiene las mismas condiciones, entre las cuales está la calificación como de tiempo determinado, cosa que incide en la identificación de la acción a que se refiere la presente decisión. Así se declara.

Cursan a los folios 75 al 81 del presente expediente, promovidas por la parte actora en el lapso probatorio, original de los siguientes documentos: Partida de Defunción del ciudadano J.A.H.E., fallecido en Caracas el día 18/01/00; Acta del Matrimonio celebrado en fecha 06/09/68, entre los ciudadanos J.A.H.E. y G.E.R.; y Partidas de Nacimiento de los ciudadanos: M.T., J.G., Renny José y G.A., H.R..

Los antes descritos instrumentos, constituyen los documentos emitidos de conformidad con lo previsto en el Artículo 445 del Código Civil, en v.d.R. que de Nacimientos, Matrimonios y Defunciones debe llevar la Primera Autoridad Civil de las Parroquias o Municipios donde se produzcan éstos, cuyos actos son representados en las correspondientes actas, las cuales a tenor de lo previsto en el Artículo 457 ejusdem, tienen el carácter de auténticos, respecto de los hechos presenciados por el funcionario que interviene en el acto, siendo en consecuencia de ello, que a criterio de esta Juzgadora, las documentales en cuestión tienen valor probatorio, en cuanto de los mismos se evidencian el fallecimiento del ciudadano: G.A. Hernández Echezuría el día 18 de Enero de 2000, la condición de conyugues de los ciudadanos: J.A.H. y G.E.R.d.H., así como la condición de los ciudadanos M.T., J.G., Renny José y G.A., como hijos de los ciudadanos: Gerónimo Hernández Echezuría y G.E.R.d.H.. Así se declara.

Cursa a los folios 83 al 86 del presente expediente, promovido por la parte actora en el lapso probatorio, original del Justificativo de Únicos y Universales Herederos del ciudadano J.A.H.E., expedido por el Juzgado 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 01/11/01, a favor de los ciudadanos: G.E.R.d.H., su esposa, y de sus hijos: M.T., G.A., J.G., y Renny J.H.R..

El antes descrito instrumento, como Justificativos para P.M. o Título Supletorio, conforman, como lo ha establecido la jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, tal como quedó asentado por ejemplo en la decisión de fecha 22/07/87, por la Sala de Casación Civil en el Caso I.O.D.G. contra P.R., indudablemente un documento público conforme a lo previsto en el Artículo 1357 del Código Civil, cuya fe pública que de los mismos dimana, se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial, fe pública que no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser controvertidos posteriormente en juicio. De allí, que no obstante el carácter de público, la jurisprudencia en virtud de tratarse de un justificativo levantado extra litem, le imponga para su valoración dentro de un juicio en el que se pretenda hacer valer, la necesidad de que se exponga el titulo al contradictorio, debiendo presentarse aquellos testigos participantes en su evacuación, para que ratifiquen sus dichos, y la parte contraria pueda ejercer el control de dicho medio probatorio.

Ahora bien, acogiendo la posición jurisprudencial antes invocada, esta Juzgadora observa, que la parte actora que produjo en el juicio el antes analizado instrumento, no promovió la participación de los testigos intervinientes en la evacuación del Título Supletorio en cuestión, para su ratificación, razón por la cual, independientemente de que en el caso objeto de la presente decisión, no se está discutiendo la propiedad sino una relación arrendaticia, es que el documento objeto del presente análisis no tenga valor probatorio. Así se declara.

Cursan a los folios 88 y 89 del presente expediente, promovido por la parte actora en el lapso probatorio, copia fotostática de una comunicación emitida por el Arrendador Renny J.H.R., en fecha 03/04/05, dirigida a la demandada Cathering Atlantic Service C.A, mediante la cual les exige el cumplimiento de sus obligaciones tales como la de pagar el canon de arrendamiento en forma puntual, y del mantenimiento del inmueble arrendado en cuanto a la pintura.

El antes descrito instrumento, constituye copia fotostática de un documento privado que fue opuesto a la parte demandada, el cual a criterio de esta Sentenciadora no puede surtir efectos probatorios, toda vez que de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos documentos que se pueden promover en juicio en copia fotostáticas, son los documentos públicos y los privados reconocidos, lo que aunado al hecho que de los mismos no se derive ningún elemento probatorio que incida en los argumentos de hecho de la controversia, impone su desestimación. Así se declara.

Cursa a los folios 94 al 97 del presente expediente, promovido por la parte actora en el lapso probatorio, copia al carbón del Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, presentado ante la Gerencia de Recaudación de Tributos Internos adscrita al Ministerio de Finanzas, en fecha 29/11/00, donde se le aperturó Expediente Nº 203863, con sus anexos Certificado de Solvencia de Sucesiones Nº 013939, expedida en fecha 26/03/01, Planilla para Pagar Liquidación Nº 0151554, de fecha 08/03/01, Anexo 1 Relación para bienes que forman el Activo Hereditario Nº 0004448, en el cual se describe como único bien del activo hereditario una casa ubicada en la Calle Alfarería, Quinta Gusnel, piso 1, Apto. 1, Week End, C.L.M., Estado Vargas, cuyos linderos son: Norte: En 20 metros con Calle A-B del parcelamiento, Sur: en veinte metros con la zona verde del parcelamiento, Este: en quince metros con sesenta centímetros con la Calle La Alfarería de la Urbanización, y Oeste: en quince metros con sesenta centímetros con la parcela 2-6 del parcelamiento. Anexo 4, Desgravámenes, Nº 036795, en el cual se indica el desgravamen producido por la aplicación del Art. 10 Ordinal 1º de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en cuanto al bien descrito en el Anexo 1; documentos todos relacionados con la Declaración Sucesoral del ciudadano G.A. Hernández Echezuría, cuyos herederos según lo señalado en la misma son los ciudadanos: G.E.R.d.H., C.I Nº 2.897.106; M.T.H.R., C.I Nº 11.635.570; Renny J.H.R., C.I Nº 11.635.661; G.A.H.R., C.I Nº 10.582.334; y J.G.H.R., C.I Nº 10.582.335.

Los antes descritos instrumentos conforman unos documentos que son complementados por el denominado Certificado de Solvencia de Sucesiones, que pudieran quedar incluidos en los que la doctrina denomina como Documentos Públicos Administrativos, los cuales emanan de funcionarios o entes públicos, emitidos dentro de las funciones del mismo, que pueden producirse en ocasiones como manifestaciones de certeza jurídica, entre los cuales podemos conseguir las certificaciones, documentos que gozan de una presunción de veracidad y legitimidad de su contenido, razón por la cual se tienen como ciertos hasta prueba, y dado que en el caso del presente proceso dichos instrumentos no fueron impugnados por la demandada, los mismos surten efecto probatorio en cuanto de ellos se deriven. Así se declara.

Determinado el valor probatorio de los documentos antes analizados, y no obstante que los elementos probatorios derivados de los mismos no guardan relación determinante en la acción resolutoria objeto de decisión, esta Juzgadora observa, que se desprende de ellos una presunción de certeza en cuanto a la apertura de la Sucesión del ciudadano Gerónimo Hernández Echezuría, y su solvencia en cuanto a los derechos de orden fiscal generados por dicha declaración. Así se declara.

Cursa a los folios 99 al 102 del expediente, promovido por la parte actora en el lapso probatorio, original de un Titulo Supletorio evacuado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, a solicitud del ciudadano G.A. Hernández Echezuría, conforme al cual se declara Titulo Supletorio de Propiedad a favor del antes citado ciudadano, sobre las bienhechurías constituidas por la casa de dos (02) plantas, construidas con paredes de bloques, piso cerámica, techo platabanda, puertas de hierro, conformadas así, la primera planta por una parte con cuatro cuartos, dos baños, sala, cocina, patio, y por la otra un Salón Comercial independiente con su baño puerta Santamaría; la segunda planta, por cuatro habitaciones, dos baños, sala, cocina, y terraza, documento que fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Vargas, hoy Estado Vargas, en fecha 17 de Diciembre de 1987, donde quedó registrado bajo el Nº 27, Protocolo Primero, Tomo 20.

El antes descrito instrumento conforma un documento público opuesto a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue impugnado, tachado ni desvirtuado en el presente juicio, siendo en consecuencia de ello, que tenga pleno valor probatorio en todo cuanto se derive del mismo a los fines de la acción objeto decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del instrumento antes analizado, esta Juzgadora observa, que del mismo se evidencia el derecho de propiedad de las bienhechurías descritas en el mismo, a favor del ciudadano G.A. Hernández Echezuría, que conforman el inmueble objeto de la acción arrendaticia a que se refiere la presente decisión, ello no obstante que tal circunstancia, no incide de forma determinante en la misma, por cuanto en este juicio no se está discutiendo la propiedad del referido inmueble, sino la relación arrendaticia verificada sobre dicho inmueble. Así se declara.

Cursa a los folios 108 al 114, promovido por la parte demandada en el lapso probatorio, copia fotostática de un Expediente de Consignaciones Arrendaticias signado con el Nº 561/06, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en virtud de las consignaciones efectuadas por la empresa Cathering Atlantic Service C.A, a favor de G.E.R.d.H., mediante las cuales se verificó en fecha 28/09/06, la consignación de los cánones de arrendamiento del inmueble constituido por: Local, apartamento y depósito, todos de la Quinta Gusnel, ubicada en la Calle Alfarería de la Urbanización Week End, Parroquia C.L.M.d.E.V..

Los antes descritos instrumentos, conforman copias fotostáticas de las actuaciones realizadas por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario, con ocasión a la consignación efectuada por la demandada Cathering Atlantic Service C.A, a favor de la actora G.E.R.d.H., en virtud de la supuesta negativa de esta última a recibir el pago de canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente proceso, correspondiente a los meses de Abril, Mayo y Junio de 2006, cuyo monto mensual se señala asciende a la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo), todo en atención a un procedimiento expresamente establecido en el ordenamiento adjetivo, para cuya sustanciación están debidamente facultados los Juzgados de Municipio de la circunscripción judicial donde se encuentren ubicados los inmuebles arrendados, condiciones que le pueden derivar a dichos instrumentos el carácter de documento público, que pudieran tener valor probatorio, en tanto y en cuanto no sea impugnado ni desvirtuado en el juicio, cosa que no se produjo en este caso, y que en principio puede generar como consecuencia, efectos probatorios en cuanto de los mismos pueda derivarse a los fines de la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Ahora bien, no obstante el valor probatorio antes indicado, a los fines de determinar si de los mismos se derivan elementos que incidan de forma determinante en los argumentos de hecho de la controversia, esta Juzgadora considera pertinente proceder a la revisión del contenido de las copias fotostáticas aportadas al proceso, y en ese sentido se observa, que la copia promovida por la empresa demandada inserta a los folios 108 al 114 del presente expediente, contiene los siguientes elementos: 1) Al folio 108, cursa la Carátula del Expediente de Consignaciones signado con el Nº 561/06, que identifica como Consignatario a la Empresa Cathering Atlantic C.A., Beneficiario a G.E.R.d.H., Tribunal Segundo de Municipio del Estado Vargas, Cantidad consignada: Bs.2.160.000,oo, y Fecha de consignación el 13/10/06. 2) Al folio 109, cursa el escrito de consignación presentado para su distribución por el Abogado A.G.G., en representación de la demandada Cathering Atlantic Service C.A, con el fin de consignar los cánones de arrendamiento del inmueble conformado por local, apartamento y depósito, ubicado en la parte superior del inmueble denominado Quinta Gusnel, situada en la Calle La Alfarería con Segunda Transversal de la Urbanización Week end, Parroquia R.L.d.E.V.. 3) Al folio 110, cursa el auto de distribución de la referida consignación, llevada a cabo en fecha 28/09/06 por el Juzgado Distribuidor Tercero de Municipio del Estado Vargas, cuando se le asignó el Nº 09, y fue distribuido para el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma circunscripción judicial. 4) Al folio 111, cursa una diligencia de fecha 13/10/06, suscrita por el Abogado A.G.G. en el carácter antes citado, conforme a la cual manifiesta consignar una planilla de deposito bancario que no identifica, efectuado en el Banco Banfoandes, por la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.160.000,oo), correspondientes a los meses Abril a Mayo de 2006, a razón de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.720.000,oo) cada mes, que alega es el canon convenido de mutuo acuerdo entre las partes. 5) A los folios 112 y 113, instrumento poder conferido por los ciudadanos R.S.N.N. y H.A.C., en representación de la empresa Cathering Atlantic Service C.A, a los Abogados A.G.G. y E.M.G.. 6) Al folio 114, planilla de depósito bancario signada con el Nº 1509841, efectuada en el Banco Banfoandes en fecha 10/10/06.

De la revisión del contenido de las actuaciones del expediente de consignaciones promovido por la parte demandada, esta Juzgadora observa, que si bien pueden derivar la presentación del escrito de consignación para su distribución, no se desprende de las mismas, que la consignación de los cánones a que se refiere la misma haya sido efectivamente tramitada por el Juzgado Segundo de Municipio del Estado Vargas, toda vez que no consta el auto de admisión de la solicitud de consignación, ni consta que se le haya dado cumplimiento a su tramite correspondiente, no aparece que se haya librado la constancia de pago de los cánones en cuestión, en razón de lo cual, no se le puede atribuir valor probatorio alguno en cuanto a la supuesta consignación de los cánones a que se refiere la misma. Así se declara.

Verificado el análisis de las pruebas producidas y promovidas por las partes en el presente juicio, queremos observar, que dentro de los alegatos opuestos por la parte demandada propuso la falta de cualidad, que fue erróneamente planteada por la empresa demandada, por una parte, porque la fundamenta como cuestión previa en el Artículo 346, Ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la Ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, y por la otra, porque extendió el concepto de falta de cualidad a la persona del apoderado judicial de la parte actora, cuando de acuerdo a la norma ese es un concepto solo aplicable a las partes actora o demandada.

No obstante que el Tribunal ya se pronunció en cuanto a la improcedencia de la Ilegitimidad opuesta, y que en todo caso, en cuanto a la posibilidad de que se trate de una Falta de Cualidad, esta Juzgadora no se pronunciara en cuanto a ella, en virtud de que su planteamiento no fue formulado de forma clara y precisa, quien aquí sentencia considera pertinente acotar, que la acción arrendaticia objeto de la presente decisión fue incoada por intermedio del Abogado P.N., quien procede como apoderado judicial del arrendador Renny J.H.R.. Que este último, suscribió el contrato de arrendamiento ( inserto en copia fotostática a los folios 9 al 12 ) fundamento de la misma en calidad de arrendador, y en representación de la ciudadana G.R.d.H., representación que se señala de forma expresa en el contrato, se deriva del poder autenticado en fecha 01/02/00, ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, donde quedó anotado bajo el Nº 18, Tomo 02 de los Libros respectivos, que es el mismo poder sustituido al apoderado judicial antes identificado, que fue aportado al juicio en el lapso probatorio por la parte actora, cursante en original a los folios 73 y 74 del presente expediente, el cual fue suficiente para la empresa demandada en ocasión de suscribir el contrato de arrendamiento que lo vincula a la parte demandada desde el 01 de Junio de 2001, quien evidentemente conocía las circunstancias en que se estaba llevando a cabo la relación contractual en cuestión, que surtió plenos efectos legales a favor de la arrendataria demandada, conforme a la cual ha venido ocupando el inmueble objeto del mismo desde la indicada fecha.

Aunado a lo antes expuesto, quiere señalar quien aquí sentencia, que si bien de acuerdo a los documentos promovidos en el lapso probatorio tales como: Partidas de defunción, de matrimonio y de nacimiento, insertas a los folios 75 al 81; la Declaración Sucesoral, y sus anexos, inserta a los folios 94 al 98; el Titulo Supletorio de Propiedad, inserto a los folios 99 al 102; se evidencia que el inmueble objeto de la relación arrendaticia a que se refiere la acción objeto de la presente decisión, es propiedad de la Sucesión del ciudadano Gerónimo Hernández Echezuria, no es materia de la controversia tal parámetro, toda vez que de lo que se trata es de una acción arrendaticia contraída en torno al inmueble en cuestión, en virtud de un contrato suscrito en forma auténtica, con uno de los herederos.

Las circunstancias antes señaladas, nos permite traer a colación en relación con el planteamiento relativo a la propiedad del inmueble arrendado, la posición doctrinal establecida por el Dr. J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, páginas 376 al 378, a cuyos fines dice, que la legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce anulabilidad del contrato. Siendo perfectamente válido que el arrendatario no sea propietario del inmueble arrendado, o lo que es lo mismo, es posible el arrendamiento de la cosa ajena, y puede incluso generar consecuencias entre las partes contratantes, sin que ello significa violación del derecho del propietario real de la misma, quien en todo caso no queda impedido de ejercer las acciones legales que le confiera la ley, pero respetando los derechos de los arrendatarios.

La posición doctrinal antes invocada da a este Sentenciador, elementos suficientes para considerar que el hecho de que el inmueble pertenezca a la sucesión, o que aún en el peor de los casos, el arrendador no sea propietario de la cosa arrendada, no deriva la anulabilidad del mismo, por lo que el contrato de arrendamiento suscrito en tales términos no pierde validez entre las partes vinculadas en el, siendo válidas las obligaciones asumidas a consecuencias del mismo, mientras no se produzca la evicción de la cosa arrendada por los mecanismos que la Ley establece, y pudiendo generar incluso indemnizaciones por daños y perjuicios a favor del arrendatario, ni puede por ende ser atacada por la arrendadora demandada, que pretende ahora alegar un vicio que no existe, y que en el caso de que existiera ya habría sido convalidado, toda vez que la arrendataria ha venido disfrutando del inmueble arrendado a lo largo de más de cinco años, sin más objeciones que las derivadas de los incumplimientos alegados por la arrendadora.

Siendo en consecuencia de las consideraciones antes expuestas, que a criterio de esta Juzgadora, los alegatos de la parte demandada Cathering Atlantic C.A, dirigidos a atacar la acción incoada en el juicio, bajo el argumento de que el inmueble objeto del juicio que ocupa en calidad de arrendataria desde el año 2001, en virtud de la relación arrendaticia suscrita en forma auténtica con el arrendador Renny J.H.R., quien a su vez procedió como apoderado de la ciudadana G.E.R.d.H., pertenece a una sucesión, es improcedente. Así se declara.

A los fines del pronunciamiento en cuanto a la procedencia de la acción incoada en el presente juicio, esta Juzgadora quiere observar, que en atención a lo establecido previamente en ocasión de la valoración de la Notificación Fehaciente inserta al folio 52 del presente expediente, se determino que la relación arrendaticia ventilada en el juicio se encuentra dentro del plazo de prorroga legal, durante el cual el contrato mantiene vigente sus obligaciones y condiciones, entre ellas su condición de tiempo determinado, que a tenor de lo previsto en el Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, confiere al arrendador de incoar demandas por incumplimiento de obligaciones contractuales y legales, que fue precisamente lo planteado en el libelo por el arrendador demandante, al exigir el cumplimiento de la obligación de pagar los cánones convenidos, y cuya falta de pago se le imputa, siendo en consecuencia de ello, que a criterio de esta Sentenciadora, dejando a salvo el pronunciamiento en cuanto a dicho incumplimiento que llevaremos a cabo seguidamente, la acción objeto de decisión sea ajustada a derecho. Así se declara.

El pronunciamiento establecido previamente incide en la calificación de la acción objeto de decisión, que la parte actora tipificó como Desalojo, la cual a tenor de lo previsto en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos invocado por la actora, es aplicable a los contratos de arrendamientos verbales o escritos a tiempo indeterminado, cosa que como quedó establecido no se corresponde con el caso objeto de decisión, toda vez que el contrato objeto del mismo es de Tiempo determinado, siendo en consecuencia, que con sujeción a los argumentos de hecho esgrimidos por el actor en su libelo, esta Sentenciadora, como conocedora del derecho y conforme al Principio Iura novit curia pueda llevar a cabo la calificación de la acción sometida a su conocimiento, la cual califica como resolutoria por incumplimiento de obligaciones contractuales. Así se declara.

En cuanto a la falta de pago de los cánones que la actora le imputa a la empresa demandada, y que es el fundamento de la acción arrendaticia objeto de decisión, tenemos que conforme a lo alegado en el libelo, la parte actora señala que la demandada adeuda los cánones correspondientes a los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2006, a razón de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,oo) cada mes, este último pactado de mutuo acuerdo entre las partes a partir del 6 de Abril de 2005, quien aquí sentencia destaca, que en relación a dicho incumplimiento la parte demandada se limitó en su escrito de contestación a la demanda, que se encontraba depositando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Expediente Nº 561.

Posteriormente en el lapso probatorio, la empresa demandada promovió una copia simple de parte de las actuaciones contenidas en el Expediente de Consignaciones Arrendaticias signado con el Nº 561/06, sustanciado por el citado Juzgado Segundo de Municipio, las cuales fueron objeto de análisis y valoración previamente, cuando quedó establecido que las copias aportadas no evidencian de forma fehaciente que la empresa demandada efectivamente haya llevado a cabo el pago de los cánones de arrendamiento a que se refieren las copias en cuestión, que son los de los meses Abril, Mayo y Junio de 2006, indicando que el monto real de los mismos es la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.710.000,oo).

No obstante lo antes expuesto, considera pertinente esta Juzgadora resaltar, que en el supuesto de que las referidas copias fueren suficientes para acreditar dicho pago, es preciso analizar los mismos en atención a lo previsto en los Artículos 53 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a las cuales se podrá determinar su oportunidad y legitimidad, y la consecuente solvencia de los arrendatarios en ocasión de acudir a dicho procedimiento. Así las cosas, a los fines indicados se debe acudir a lo previsto contractualmente por las partes en el contrato a los efectos del pago de los cánones, o en su defecto en forma supletorio a nuestro criterio y por aplicación analógica a lo previsto en el Artículo 34 de la citada ley especial, en el primer supuesto nos encontramos, con que las partes en la Cláusula Cuarta del contrato a que se refiere el presente juicio, que el canon de arrendamiento se deberá pagar por mensualidades vencidas, indicando de forma expresa, que la falta de pago del canon o su retardo en el mismo por un plazo mayor de cuarenta y cinco (45) días, da derecho al Arrendador, a exigir la desocupación del inmueble arrendado. Revisada la disposición contractual antes señalada en concordancia con lo previsto en la Cláusula Tercera, que se refiere a la vigencia del contrato a partir del 01/05/01, con lo que las mensualidades se vencen los últimos de cada mes, tenemos que se determina la oportunidad del pago a partir de su vencimiento los 30 de cada mes, lo que complementado con lo dispuesto en el Artículo 53 de la ley especial, concede a los arrendatarios demandados un plazo de quince (15) días adicionales para proceder a la consignación legítima de los cánones, que sería hasta el día 15 del mes siguiente al vencido.

Aplicando lo antes establecido, al expediente de consignaciones promovido, la parte demandada pretende probar el pago de los cánones correspondientes a los meses Abril, Mayo y Junio de 2006, cuyos vencimientos en atención a los contractual y legalmente establecido, vencieron el 15/05/06, el 15/06/07 y el 15/07/06 respectivamente, los cuales en el caso de que puedan tenerse como consignados efectivamente en el Tribunal el día 13/10/06, en el supuesto de que surtieran pleno valor probatorio las copias en cuestión, evidenciarían que los cánones correspondientes a los meses Abril, Mayo y Junio de 2006, fueron consignados extemporáneamente, y en virtud de ello, no pueden derivar la solvencia de la empresa demandada en dicho pago. Así se declara.

En el mismo orden de ideas, la parte actora según lo alegado en el libelo, le imputa a la demandada, no solo la falta de pago de los cánones de Abril a Junio de 2006, sino también el incumplimiento en el pago de los mismos, correspondiente a los meses Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del mismo año, en relación con los cuales la parte demandada nada aporto al proceso con el fin de desvirtuarlo, siendo en consecuencia, que en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento fundamento de la demanda, correspondientes a los meses de Abril a Octubre de 2006, es que la acción incoada en el juicio, y la consecuente entrega del inmueble arrendado sea procedente. Así se declara.

Como consecuencia del pronunciamiento anterior, y en atención al particular PRIMERO del petitorio formulado en el libelo, esta Juzgadora observa, que el monto de los cánones cuyo incumplimiento es fundamento de la acción objeto de decisión, asciende a la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,oo) mensuales, que sería el que la empresa demandada tenía la carga de probar como cumplido, y no probó, siendo como complemento, procedente el pago de los cánones correspondientes a los meses desde Abril a Octubre de 2006, así como los que se sigan venciendo hasta la fecha en que se haga efectiva la ejecución del presente fallo, a razón de la citada cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,oo) cada mes. Así se declara.

Por las razones antes expuestas, este Tribunal CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA: