Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Menores de Portuguesa, de 6 de Febrero de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO

CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

ACARIGUA

202º y 153º

Asunto: Expediente Nº 3.034.

I

PARTE DEMANDANTE: VINCENZO NAPOLITANO SOLIMANDO, venezolano por naturalización, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.084.962, casado, de profesión comerciante, domiciliado en el Edificio Napolitano, local signado con el número 7-52, ubicado en la Avenida R.P.Z. de V.B., Municipio Turén en el Estado Portuguesa.

PARTE DEMANDADA: G.E.N.A., venezolano por naturalización, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N.. 12.954.469, de profesión comerciante, domiciliado en la Urbanización Merecure, Casa Nro. 24-29, V.B., Municipio Turén del Estado Portuguesa.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.Á.Á.M. y L.N.T., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 82.958 y 77.756, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II

Determinación Preliminar de la Causa

En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 27 de Noviembre de 2.012, por la abogada L.N.T., en su carácter de apoderada judicial del demandado G.E.N.A. (folios 111 al 114 de la segunda pieza), contra la sentencia dictada en fecha 22 de Noviembre de 2.012 por el Juzgado Accidental de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró: Primero: Improcedente el ajuste periódico del canon de arrendamiento mensual desde el 01 de junio de 2.006 hasta el mes de febrero de 2.010. Segundo: Improcedente la rectificación por indemnización monetaria. Tercero: Con Lugar la demanda por desalojo del local comercial que forma parte del inmueble denominado “La Nonna”, situado en la avenida 3, esquina calle 10, V.B., Municipio Turén del Estado Portuguesa. Cuarto: Se ordena al demandado ciudadano G.E.N.A., representado por sus apoderadas M.Á.Á.M. y L.N.T., hacer entrega a V.N.S., el inmueble denominado “La Nonna”, situado en la avenida 3, esquina calle 10, V.B., Municipio Turén, Estado Portuguesa, que ocupa en su condición de arrendatario, libre de bienes y personas. No hubo condenatoria en costas por no haber sido vencido totalmente el demandado (folios 78 al 108 de la segunda pieza).

III

De las actas procesales se observa la ocurrencia de las siguientes actuaciones:

En fecha 11 de Febrero de 2.011, el ciudadano V.N.S., asistido por los abogados N.Á.R. y O.G.R. de A., presentaron escrito en el que demandan por Desalojo al ciudadano G.E.N.A.. Acompañó anexos (folios del 01 al 32 de la primera pieza).

En fecha 15 de Febrero de 2.011, el Juzgado de la causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado G.E.N.A., para que dé contestación a la misma u oponga cuestiones previas, defensa al fondo, según convengan sus intereses, los cuales serán resueltos en la definitiva (folios 33 y 34 de la primera pieza).

El día 28 de Marzo de 2.011 el demandado G.E.N.A., asistido de abogado, presentó escrito con anexos mediante el cual dio contestación a la presente demanda (folios 48 al 58 de la primera pieza).

Consta al folio 60 de la primera pieza del presente expediente, poder apud acta conferido en fecha 28 de Marzo de 2.011 por el demandado G.E.N.A., a las abogadas M.Á.M. y L.N.T..

En fecha 01 de Abril de 2.011, el demandante V.N.S. confirió poder apud acta a los abogados N.Á.R., O.G.R. de A. y L.M.P.M. (folio 63 de la primera pieza).

El día 01 de Abril de 2.011 los abogados N.Á.R. y O.G.R. de A., en su carácter de apoderados del demandante V.N.S., presentaron escrito en el cual rechazaron todo el contenido del escrito de contestación presentado por la parte demandada (folios del 64 al 67 de la primera pieza).

Corre inserto del folio 68 al 103, escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos, presentado en fecha 04 de Abril de 2.011, por la abogada M.Á.M., en su carácter de apoderada judicial del demandado G.N.A.. Dichas pruebas fueron admitidas en fecha 05 de Abril de 2.011, mediante auto dictado por el a quo (folio 160 de la primera pieza).

Consta del folio 104 al 159 de la primera pieza, escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos, presentado en fecha 04 de Abril de 2.011, por los abogados N.Á.R. y O.G.R. de A., en su carácter de apoderados judiciales del demandante V.N.S.. Las mismas fueron admitidas por el a quo mediante auto dictado el día 05 de Abril de 2.011 (folios 162 y 163 de la primera pieza).

En fecha 07 de Abril de 2.011 la abogada M.Á.M. en su carácter de apoderada judicial del demandado, presentó diligencia en la que impugnó las pruebas promovidas por la parte demandante en el lapso probatorio (folio 172 de la primera pieza).

El día 07 de Abril de 2.011 la abogada M.Á.M., en su carácter de apoderada judicial del demandado G.N.A., apeló del auto de admisión de pruebas (folio 173 de la primera pieza).

Corre inserto del folio 174 al 180 de la primera pieza del presente expediente, diligencias realizadas en fecha 07 de Abril de 2.011 por el Alguacil del Tribunal de la causa, en las que consigna las boletas de citación de las ciudadanas E.G. de Napolitano y E.R.A.C., así mismo dejó constancia de que no pudo encontrar para el momento de su comparecencia al demandado G.E.N.A..

Mediante auto dictado en fecha 11 de Abril de 2.011 por el Tribunal a quo, oye la apelación en un solo efecto y ordena la remisión del expediente a esta Alzada, a los fines de que se pronuncie sobre la misma (folio 181 de la primera pieza).

En fecha 13 de Abril de 2.011 el abogado O.G.R. De Abreu, en su carácter apoderado judicial del demandante V.N.S., se opuso a la apelación realizada por la parte demandada. Así mismo solicitó el cómputo de lapsos para sentenciar en la presente causa (folio 185 de la primera pieza).

Consta al folio 198 de la primera pieza del presente expediente, certificación de cómputo realizados por la Secretaria del Juzgado de la causa.

El día 03 de Junio de 2.011 el abogado O.G.R. De Abreu, en su carácter apoderado judicial del demandante V.N.S., ratificó el cómputo de lapsos para sentenciar en la presente causa (folio 201 de la primera pieza).

18. a los folios 202 al 205 de la primera pieza del presente expediente, acta de inhibición realizada en fecha 08 de Junio de 2.011 de la Jueza Suplente Especial del Juzgado de los Municipios Turén y Santa Rosalía de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, abogada T.C.G.O.. Y siendo designada en fecha 14 de Febrero de 2.012 la abogada G.B., como Jueza Accidental en la presente causa, se avoca al conocimiento de la misma fijando un lapso de tres (3) días para proponer recusación. Se ordenó la notificación de las partes (folios 214 al 220 de la primera pieza).

    El día 12 de Marzo de 2.012, el Tribunal Accidental dictó auto en el que ordenó la reanudación de la causa en el estado en que se encontraba (folio 02 de la segunda pieza).

    En fecha 13 de Marzo de 2.012 el Juzgado Accidental dictó auto dejando constancia que dicha causa se encuentra paralizada, hasta que no conste en autos las resultas de la apelación interpuesta por la abogada M.Á., en su condición de apoderada judicial del ciudadano G.E.N.A. (folio 03 de la segunda pieza).

    Se ordenó oficiar a este Juzgado Superior a fin de que remita a ese Juzgado Accidental las resultas de la referida apelación (folio 07 de la segunda pieza). Y vistas las resultas del recurso de apelación interpuesta por la parte demandada, ese Juzgado Accidental ordenó realizar un cómputo de los días transcurridos desde el día en que fueron recibidas dichas resultas (folios 08 y 09 de la segunda pieza).

    En fecha 20 de Abril de 2.012 la abogada M.Á.M., en su carácter de apoderada judicial del demandado G.N.A., solicitó cálculo de días de despacho que han transcurrido, para así poder tener certeza sobre en qué estado se encuentra la causa (folio 10 de la segunda pieza). Solicitud que fue acordada por el a quo en fecha 30 de Abril de 2.012 (folios 11 al 18 de la segunda pieza).

    Consta al folio 19 de la segunda pieza del presente expediente, la revocatoria del poder apud acta otorgado en fecha 10 de Mayo de 2.012 por el demandante V.N.S., a los abogados N.Á.R., O.G.R. De Abreu y Libertad M.P.M..

    El día 14 de Mayo del 2.012 el demandante V.N.S., asistido por la abogada E.L., presentó escrito de promoción de pruebas (folios 24 al 26 de la segunda pieza). Las mismas fueron admitidas mediante auto de fecha 14 de mayo del 2.012 (folio 27 de la segunda pieza).

    En diligencia realizada en fecha 22 de Mayo del 2.012 por la abogada M.Á.M., en su carácter de apoderada judicial del demandado G.N.A., procedió a impugnar las documentales presentadas por la parte demandante (folio 41 de la segunda pieza).

    En fecha 23 de Mayo del 2.012 la abogada L.N.T., en su carácter de apoderada judicial del demandado, impugnó la prueba de informes promovida por la parte demandante (folios 46 y 47 de la segunda pieza). Dicha solicitud no fue acordada por el a quo en fecha 28 de Mayo del 2.012 (folio 48 de la segunda pieza).

    El día 30 de Mayo del 2.012 la abogada L.N.T., en su carácter de apoderada judicial del demandado, impugnó el mérito y valor probatorio de las documentales promovidas por la parte demandante (folios 51 y 52 de la segunda pieza). Dicha solicitud no fue acordada por el a quo en fecha 05 de Junio del 2.012 (folio 53 de la segunda pieza).

    Mediante auto dictado por el Juzgado Accidental en fecha 22 de Octubre de 2.012, ese Tribunal fijó el lapso de cinco (5) días para dictar y publicar sentencia en la presente causa. Se ordenó la notificación de las partes (folios 71 al 77 de la segunda pieza).

    Corre inserto del folio 78 al 108 de la segunda pieza del presente expediente, sentencia dictada en fecha 22 de Noviembre de 2.012 por el Juzgado Accidental de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró: Primero: Improcedente el ajuste periódico del canon de arrendamiento mensual desde el 01 de junio de 2.006 hasta el mes de febrero de 2.010. Segundo: Improcedente la rectificación por indemnización monetaria. Tercero: Con Lugar la demanda por desalojo del local comercial que forma parte del inmueble denominado “La Nonna”, situado en la avenida 3, esquina calle 10, V.B., Municipio Turén del Estado Portuguesa. Cuarto: Se ordena al demandado ciudadano G.E.N.A., representado por sus apoderadas M.Á.Á.M. y L.N.T., hacer entrega a V.N.S., el inmueble denominado “La Nonna”, situado en la avenida 3, esquina calle 10, V.B., Municipio Turén, Estado Portuguesa, que ocupa en su condición de arrendatario, libre de bienes y personas. No hubo condenatoria en costas por no haber sido vencido totalmente el demandado. De dicha sentencia apeló en fecha 27 de Noviembre de 2.012 la apoderada de la parte demandada (folios 111 al 114 de la segunda pieza).

    Por auto dictado el día 29 de Noviembre de 2.012 el Juzgado Accidental oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir a esta Alzada el expediente, a los fines de su pronunciación sobre la referida apelación (folio 115 de la segunda pieza).

    El día 16 de Enero de 2.013 fue recibido el expediente ante esta Alzada, el cual ordenó darle entrada, fijando el lapso de diez (10°) días para dictar sentencia en la presente causa (folio 121 de la segunda pieza).

    DE LA DEMANDA:

    En el escrito de demanda, el demandante ciudadano V.N.S., alegó entre otros lo siguiente:

    • Que es arrendador y propietario de un local comercial que forma parte de un inmueble denominado “La Nonna” ubicado en la avenida 3 esquina calle 10, de la ciudad de Villa Bruzual, Municipio Turén, con los siguientes linderos: Norte: Avenida Tercera antes avenida Bolívar, hoy A.C. con 18,40 metros lineales; Sur: casa que es o fue de la Sucesión Ramón Ortega hoy Calle 10 con 18,40 metros lineales; Este: calle 10 y casa que es o fue de la S.A.S., hoy avenida 3 sector centro que es su frente con 16,00 metros lineales y Oeste: casa que es o fue de la Municipalidad hoy G.R. con 16 metros lineales, cuya estructura física es: 223,98, fundaciones de concreto armado, estructura de concreto; cubierta de techo de losa de entrepiso revestida, 3 baños con sus instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, paredes de bloques de concreto e=15 cm, revestimientos y acabados, friso liso en paredes, pavimento piso acabado de granito pulido en local comercial, puerta de dos Santamaría de hierro, instalaciones de sistema de alarma y anti fuego.

    • Que el arrendamiento fue verbal, que se inicio el 01 de enero del año 2.001, que el monto del canon de arrendamiento mensual es de Bs. 200,oo y que para el inicio de la relación arrendaticia el arrendatario debió consignar la cantidad de Bs. 600,00 como depósito en garantía, que el canon se ajustaría anualmente y el arrendatario se comprometería a mantener solvente los pagos de los servicios básicos, así como a mantener en buen estado el inmueble arrendado.

    • Que el arrendatario incumplió con la obligación de pagar por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes, de manera reiterada y sistemática, que no consignó la cantidad convenida por concepto de 3 meses como depósito en garantía, que ha hecho caso omiso a efectuar el ajuste del canon y que desconoce el estado de solvencia de pagos, así como respecto al estado de aseo, uso y conservación del inmueble arrendado.

    • Que el arrendatario mantiene cerrado el local desde hace 3 meses sin explicar dicha conducta.

    • Que el arrendatario inició un procedimiento de consignaciones arrendaticias, expediente 224-2010.

    • Que señala que se negó como arrendador a recibir los pagos y por ese motivo efectuó la consignación, y lo cierto es que en ningún momento se negó, más aun cuando el demandado conoce su dirección.

    • Que el demandado no quiso suscribir contrato por escrito.

    • Que los hechos narrados encuadran en lo dispuesto en el artículo 34 literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.

    • Que en virtud del incumplimiento de pago en mas de dos mensualidades y al negarse a cumplir con lo pactado, es por lo que solicita sea declarada con lugar la demanda de desalojo, y el ciudadano G.E.N.A. convenga o sea condenado a devolver el inmueble arrendado sin plazo alguno y desocupado de personas y de bienes, que sean entregados los recibos y solvencias de pagos de servicios públicos totalmente cancelados, que pague por concepto de ajuste de actualización periódica del canon desde el 01 de junio de 2.006 al mes de febrero del presente año, lo cual se estima en un 25% anual, promedio de inflación según los índices manejados por el Banco Industrial de Venezuela, lo que asciende a la cantidad de Bs. 16.687,50, y las costas y costos del proceso.

    • Que estimó la acción en Bs. 50.062,50 lo que equivale a 770,19 U.T.

    DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

    En el escrito de contestación, el demandado asistido de abogado, alegó entre otros lo siguiente:

    • Que el 03 de Noviembre de 1.988 suscribió con el actor un contrato de arrendamiento por escrito inserto bajo el Nro. 181, folios 253 al 257 del libro de reconocimientos respectivos del Juzgado del Distrito Turén de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, hoy Tribunal de los Municipios Turén y Santa Rosalía.

    • Que en esa oportunidad el canon de arrendamiento era de Bs. 5,oo de hoy, el cual se ha incrementado anualmente en un 25%.

    • Que es cierto que el canon es de Bs. 1.000,oo los cuales se vienen consignando por la negativa del arrendador a recibirlo, buscando su insolvencia a los fines de que pudiera encuadrar dentro de las causales de desalojo del local que ocupa hace 22 años.

    • Que esta solicitando un aumento desmesurado en más del 50%.

    • Que a la fecha el canon que debería estar pagando es de Bs. 677,63 y actualmente paga una suma mucho mayor.

    • Que a lo largo de esos 22 años que tiene arrendado efectivamente ha fomentado un fondo de comercio de prestigio como lo es M.L., y que no ha incumplido con ninguna de las cláusulas.

    • Que niega y rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda, que niega y rechaza así mismo que: la relación haya iniciado el 1° de enero de 2.001, ya que fue el 03 de noviembre de 1.988 que comenzó; que el contrato suscrito haya sido en forma verbal ya que el mismo se materializó por escrito.

    • Que niega, rechaza y contradice que se haya obligado a pagar las mensualidades correspondientes al canon de arrendamiento por adelantado, es decir, dentro de los primeros 5 días de cada mes. Así mismo, niega, rechaza y contradice que el canon de arrendamiento sea de Bs. 200,oo, cuando es de Bs. 1.000,oo, tal como se desprende de los recibos de pago de los meses de febrero y septiembre de 2.010, los cuales firma la esposa del demandante, quien funge como administradora de alquileres, ciudadana C. de N..

    • Que cabe destacar la presumible mala fe con la que actúa la mencionada ciudadana, ya que los recibos contienen dos fechas distintas, una de emisión y una fecha de pago observable.

    • Que niega, rechaza y contradice que: no haya dado el correspondiente depósito en garantía y que haya sido convenido por concepto de tres meses; y que se haya comprometido a mantener solvente el pago de los servicios básicos, que solamente se comprometió a entregar las respectivas solvencias al término del contrato.

    • Que niega, rechaza y contradice que el arrendador no tenga acceso al local, y que tampoco es cierto que el arrendador se haya acercado a preguntar el por qué del cierre del local, el cual se encuentra en ese estado por inventario, y que pronto se abrirían nuevamente sus puertas.

    • Que niega, rechaza y contradice que se haya negado a firmar nuevo contrato y que se haya negado a los aumentos de canon de arrendamiento.

    PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

    PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. al Escrito de Demanda:

   1) Copias fotostáticas simples de Titulo Supletorio Nro. 13.723-2010, solicitado por el ciudadano V.N.S. en fecha 30 de Noviembre de 2.010 por ante el Juzgado de los Municipios Turén y Santa Rosalía de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Como quiera que en este juicio no se discute la propiedad del inmueble, se desecha dicho instrumento por carecer de interés probatorio. ASI SE DECIDE (folios 11 al 32 de la primera pieza).

   Con el escrito de promoción de pruebas de fecha 04 de Abril de 2.011:

   1) Reprodujo el mérito favorable de las pruebas incorporadas en el juicio con todo el valor probatorio que emerge de las documentales presentadas junto con el libelo de demanda, especialmente la de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Turén, Estado Portuguesa, en fecha 25 de enero de 2.011, bajo el Nro. 17, folio 84, Tomo 1, Protocolo Transcripción del año 2.011, del cual queda evidenciado que el inmueble objeto del presente litigio pertenece a su mandante. Dicho instrumento ya fue desechado ut supra.

   2) Marcados con las letras “A01” al “A107” copias de los recibos de cobro de cánones de alquileres, emitidos por la administradora y cónyuge del actor, ciudadana C. de N. y por la ciudadana E.A.C., empleada del actor, ambas autorizadas para recibir pagos y emitir recibos, a quienes de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se solicita sean citadas a los fines de ratificar los mismos, estos recibos por emanar de terceros quienes no ratificaron los mismos, se desechan del proceso. ASI SE DECIDE (folios 112 al 147 de la primera pieza).

   3) Ratificó el expediente de consignaciones N.. 224-2010, donde aparece como consignatario del ciudadano G.E.N.A. y como beneficiario el ciudadano V.N.S., el mismo, por tratarse de un documento de carácter administrativo público, que no fue impugnado se valora para acreditar que por ante el Juzgado de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción judicial del Estado Portuguesa, el ciudadano G.E.N.A. en fecha 14/12/2.010 procedió, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a hacer consignaciones por cánones de arrendamiento a favor del ciudadano V.N.S.. ASI SE DECIDE (folios 11 al 32 de la primera pieza).

   4) Copia simple de comunicación suscrita en fecha 03 de Junio de 2.009 por la ciudadana C. de N. al ciudadano G.N., en la que se le informa que debe regularizar su pago, ya que quedarían pendientes los meses de mayo y junio del año en curso. Como quiera que dicho instrumento emana de un tercero ajeno a la relación arrendaticia que constituye el objeto de esta demanda, se desecha. ASI SE DECIDE (folio 157 de la primera pieza).

   5) Prueba de Exhibición: Al demandado para que exhiba documentos que demuestren de forma categórica que se encuentra realizando inventario en el local arrendado, facturas de compra y venta de mercancías, pago de impuestos municipales, recibos de pago de a trabajadores, estado de solvencia de los servicios públicos dentro del período 01 de Octubre del 2.010 hasta la fecha. Como quiera que dicha prueba fue promovida para probar hechos distintos a los debatido en esta causa, se desecha por no ser relevante. ASI SE DECIDE.

   6) Testimoniales: De los ciudadanos: Julio A.S.A., J.A.C.L., J.E.R.U., M.J.R., A.A.C.L., D.R.C.P., A.P.C.G. y G.E.C.J.. Las mismas no fueron evacuadas, por lo que no hay nada que valorar. ASI SE DECIDE.

   7) Prueba de Informe: Se ofició a las entidades bancarias: BANCO SOFITASA, BANESCO BANCO UNIVERSAL, BANCO DE VENEZUELA, BANCO AGRÍCOLA DE VENEZUELA y BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, a los fines de que informaran si el demandado apertura cuenta bancaria a su nombre y sobre quién es el beneficiario de los cheques que en el escrito se describen. Dichas pruebas, por estar dirigida a probar hechos que no forman parte de la litis procesal, se desecha. ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. a la contestación de la demanda:

   1) Marcado “A”, copias simples de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano V.N.S. y el ciudadano G.E.N.A., expedido por el Juzgado del Distrito Turén de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 03 de noviembre de 1.988, inserto bajo el Nro. 181, folios 253 al 257 del Libro de Reconocimiento respectivo. Observa este J. que si bien es cierto dichas copias fueron impugnadas por el adversario, se aprecia que en la etapa probatoria, dicho instrumento fue promovido en copia certificada la cual no fue impugnada, razón por la cual este J. debe valorarlo para acreditar que la relación arrendaticia que une al ciudadano V.N. como arrendador y al ciudadano G.E.N. como arrendatario, surge de un contrato escrito y no verbal. ASI SE DECIDE (folios 52 al 54 de la primera pieza).

   2) R.N.. 000705 de fecha 28/02/2.010 expedido por “Administración de Alquileres NAPOLITANO” al ciudadano G.N., por concepto de pago de alquiler del mes de febrero año 2.010, por la cantidad de Bs. 1000,oo. Como quiera que dicho recibo fue otorgado por la ciudadana C. de Napolitano, en su carácter de Administradora de un establecimiento denominado Administración de Alquileres NAPOLITANO, el cual no forma parte de esta controversia, es decir, se trata de terceros ajenos a esta causa, el mismo se desecha. ASI SE DECIDE (folio 55 de la primera pieza).

   3) R.N.. 000711 de fecha 30/09/2.010, expedido por “Administración de Alquileres NAPOLITANO” al ciudadano G.N., por concepto de pago de alquiler del mes de septiembre año 2.010, por la cantidad de Bs. 1000,oo. Como quiera que dicho recibo fue otorgado por la ciudadana C. de Napolitano, en su carácter de Administradora de un establecimiento denominado Administración de Alquileres NAPOLITANO, el cual no forma parte de esta controversia, es decir, se trata de terceros ajenos a esta causa, el mismo se desecha. ASI SE DECIDE (folio 56 de la primera pieza).

   4) Comunicación de fecha 29/09/2.010 expedida por la ciudadana C. de Napolitano, dirigida al ciudadano G.N.. Como quiera que emana de una tercera ajena al proceso, se desecha. ASI SE DECIDE (folio 57 de la primera pieza).

   Con el escrito de promoción de pruebas de fecha 04 de Abril de 2.011:

   1) Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento escrito reconocido judicialmente, suscrito en fecha en fecha 03 de noviembre de 1.988 entre los ciudadanos V.N.S. y G.E.N.A., expedido por la Secretaria del Juzgado de los Municipios Turén y Santa Rosalía de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, inserto bajo el N° 181, folios 253 al 257 del Libro de Reconocimientos respectivo, el cual fue presentado junto con la contestación de la demanda (folios 70 al 77 de la primera pieza).

   2) Ratificó recibos N.. 000705 y 000711 de fechas 28/02/2.010 y 30/09/2.010 respectivamente, expedidos por “Administración de Alquileres NAPOLITANO” al ciudadano G.N., por concepto de pago de alquiler de los meses de febrero y septiembre del año 2.010, por la cantidad de Bs. 1.000,oo cada uno (folios 55 y 56 de la primera pieza).

   En cuanto a la valoración probatoria de los instrumentales antes promovidos en copias simples y en copia fotostática certificada del referido contrato de arrendamiento, los mismos fueron valorados al valorar las pruebas acompañadas por el demandado en la contestación de la demanda.

   3) Ratificó comunicación de fecha 29/09/2.010 expedida por la ciudadana C. De Napolitano, dirigida al ciudadano G.N.. Como quiera que emana de una tercera ajena al proceso, se desecha. ASI SE DECIDE (folio 57 de la primera pieza).

   4) Ratificó escrito de consignación presentado ante el a quo en fecha 14/12/2.010, por el cual el demandado, ciudadano G.E.N.A. consigna cánones de arrendamiento correspondiente de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre, por la cantidad de Bs. 1.000,oo cada mes, para un total de Bs. 3.000,oo. En cuanto al valor probatorio de este instrumental ya fue valorado cuando este tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por el demandante. ASI SE DECIDE (folio 80 de la primera pieza).

   5) Copia certificada del expediente de Consignaciones Nro. 224-2010, donde aparece como consignatario del ciudadano G.E.N.A. y como beneficiario el ciudadano V.N.S.. El mismo ya fue valorado ut supra. ASI SE DECIDE (folios 79 al 103 de la primera pieza).

   6) TESTIMONIALES: Promovió la testimonial de la ciudadana C.E.G. de Napolitano, a los fines de que reconociera como emanados de ella los recibos de pagos de los meses de febrero y septiembre de 2.010, y la comunicación que le envió al demandado. La misma no fue evacuada, por lo tanto no se valora. ASI SE DECIDE.

   DE LA DECISION APELADA:

   En fecha 22 de Noviembre de 2.012 el Juzgado Accidental de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó sentencia en la que declaró: Primero: Improcedente el ajuste periódico del canon de arrendamiento mensual desde el 01 de junio de 2.006 hasta el mes de febrero de 2.010. Segundo: Improcedente la rectificación por indemnización monetaria. Tercero: Con Lugar la demanda por desalojo del local comercial que forma parte del inmueble denominado “La Nonna”, situado en la avenida 3, esquina calle 10, V.B., Municipio Turén del Estado Portuguesa. Cuarto: Se ordena al demandado ciudadano G.E.N.A., representado por sus apoderadas M.Á.Á.M. y L.N.T., hacer entrega a V.N.S., el inmueble denominado “La Nonna”, situado en la avenida 3, esquina calle 10, V.B., Municipio Turén, Estado Portuguesa, que ocupa en su condición de arrendatario, libre de bienes y personas, alegando el a quo en su motiva que la pretensión de desalojo se ha fundado en la falta de pago de los arrendamientos conforme al valor producto de la inflación acumulada, ya que lo consignado por el arrendatario lo ha sido por un valor inferior, en razón de que al aplicarle al monto actual del precio del arrendamiento, la inflación acumulada para el mes de octubre de 2.010, resultaría que lo consignado lo fue por un valor inferior.

   Por tanto, establecido que el arrendatario G.E.N.A., no consignó el valor del arrendamiento conforme la inflación acumulada correspondiente al mes de octubre de 2.010, como también el correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.010, se hace procedente la pretensión de desalojo por falta de pago.

   En cuanto al pedimento de ajuste de actualización periódica del canon de arrendamiento mensual desde el 01 de Junio de 2.006 hasta el mes de Febrero de 2.010, estimados por el demandante en el valor calculado tomando como base un veinticinco por ciento (25%) anual promedio de inflación según los índices generales de los precios al consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela en los últimos cuatro (4) años, así como los ajustes que se sucedan hasta la efectiva desocupación y entrega material del inmueble en buenas condiciones, el mismo fue declarado improcedente, por cuanto el demandante se conformó con la exigencia de incremento a partir del mes de octubre del año 2.010 y, es como se determinó anteriormente a partir de este mes, que es procedente la actualización del precio del arrendamiento, a los solos efectos de determinar que el pago por consignación se realizó por una cantidad inferior a la que corresponde y, por otra parte, acordar el ajuste hasta la efectiva desocupación y entrega del inmueble en buenas condiciones, constituiría una indeterminación objetiva.

   Y que con respecto a la rectificación por indemnización monetaria, calculada a la tasa activa de los cinco principales banco del país, se declaró improcedente en razón que el demandante no señaló que concepto y cantidad dineraria se le aplicaría la indemnización y, por otra parte la indemnización a que tuviese derecho el arrendador es la de pago de intereses de mora, conforme a lo previsto en el artículo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   E.J., seguidamente se pronunciará sobre la procedencia de la apelación ejercida en contra de la sentencia dictada en fecha 22 de Noviembre del 2.012, por el Juzgado Accidental de los Municipios Turén y Santa Rosalía de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, y que da origen al presente recurso de apelación, en atención al hecho de haber asumido el conocimiento total del presente asunto y previa revisión como es mi obligación, del proceder y desarrollo del juicio llevado por el a quo.

   En este sentido es preciso señalar que es de principio, precepto y doctrina, que es deber de todo juez pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, so peligro de librar un fallo incongruente en violación al principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra.

   En consonancia con lo anterior, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala los requisitos de forma que debe contener toda sentencia, mencionándose en el ordinal 5° que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma se concatena con el artículo 12 eiusdem, el cual dispone, entre otras cosas, que el juez debe atenerse a lo alegado en autos.

   Ambas normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, y sujetan la actividad decisoria del juzgador, a los siguientes puntos: a) Sólo sobre los hechos alegados en el proceso, sin extender su pronunciamiento a los no controvertidos por las partes; y b) sobre todos y cada uno de los alegatos en que quedó trabada la litis, so pena de incurrir en el vicio de incongruencia positiva o incongruencia negativa, respectivamente. Esto constituye el estrecho círculo en que se mueve el aparato jurisdiccional a la hora de sentenciar, porque estriba en un asunto esencial y propuesto a la inteligencia del J. en tiempo propio.

   El requisito de congruencia es satisfecho por el Juzgador cuando en cumplimiento del Principio Dispositivo expresado en el artículo 12 eiusdem, decide sólo sobre lo alegado y sobre todo lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados en autos, garantizando el debido proceso y el derecho a la defensa de las partes, previsto el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

   En este caso, hechas las anteriores consideraciones, sobre la obligatoriedad que tenemos los jueces de atenernos a decidir conforme a las peticiones planteadas en la demanda y en la contestación que contra aquella haga el demandado, procede este juzgador a producir la decisión para lo cual acoge los principios contenidos, tanto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como en las leyes adjetivas y sustantivas, en lo que atañen a la materia.

   De seguidas, atendiendo que la apelación que ha producido el movimiento de este Juzgado Superior, se origina en un juicio de desalojo de inmueble apto para el ejercicio de la actividad comercial, que fuese intentado por el ciudadano VINCENZO NAPOLITANO SOLIMANDO, en contra del ciudadano G.E.N.A., conforme a lo previsto en los artículos 33 y 34 en su literal “a”, del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede este juzgador, en primer lugar, a pronunciarse por razones técnicas procesales, sobre la idoneidad o no de la acción intentada.

   En este caso, conforme se ha establecido la acción escogida en la demanda, es de desalojo de inmueble amparado en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.133, 1.160 y 1.185 del Código Civil.

   De tal manera que, por tratarse de un juicio ventilado conforme a las disposiciones contenidas en el referido Decreto Ley, las cuales son de orden público, tal como lo establece su articulo 7, y por tanto establecidas para beneficiar o proteger a los arrendatarios, no pudiendo ser renunciadas, y nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, es entonces obligatorio, en esta materia de arrendamiento, hacer previamente una valoración de la relación contractual que vincula a las partes, para poder precisar si la vía escogida por el actor es la procedente para hacer valer su pretensión en juicio.

   Así, los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevén:

   Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

   Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

      En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

      Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

      De las normas citadas podemos deducir, que de una relación contractual arrendaticia pueden derivarse varios tipos de demandas, entre ellas tenemos: por desalojo, por cumplimiento, por resolución, por cobro de bolívares, por resarcimiento de daños y perjuicios, por nulidad y otras.

      Y entre ellas se debe distinguir, si el contrato que da origen a la relación arrendaticia que une a las partes es determinado en el tiempo, o por el contrario es indeterminado.

      Lo anterior viene al caso, ya que un juicio de desalojo procede únicamente en los contratos a tiempo indeterminado, y por las causales previstas taxativamente en el citado artículo; no siendo idóneo dicho juicio de desalojo, cuando medie un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que lo procedente es la acción de resolución de contrato o la de cumplimiento, según el caso, a los fines de que el inquilino entregue el inmueble; como tampoco es idóneo el juicio por desalojo, aún cuando exista un contrato indeterminado en el tiempo, si no se fundamenta en una o varias de las causales contenidas en el articulo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que significa que si se demanda por desalojo existiendo un contrato de arrendamiento verbal o por escrito que se ha hecho indeterminado en el tiempo, dicho juicio no procede si se invoca una causal distinta a las señaladas en citado articulo 34.

      En concreto, se establece que, se requiere para la procedencia de la acción de desalojo de un inmueble, como primer requisito, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma verbal o por escrito que se haya indeterminado; y como segundo requisito, que existiendo dicha relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma verbal o por escrito que se haya indeterminado, la acción debe fundamentarse en cualquiera de las causales previstas en el articulo 34 ejusdem.

      Conforme a lo anterior, se debe hacer un análisis del contrato que vincula a las partes para determinar su naturaleza jurídica y para establecer si en este caso, la acción intentada por el actor, es idónea.

      Así tenemos que la parte actora fundamentó su pretensión en lo previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a tales efectos señala que en fecha 01 de enero del 2.001, celebró contrato verbal de arrendamiento con el demandado.

      Dichos argumentos fueron rechazados, tanto en que el contrato hubiese sido verbal, y que la fecha de inicio de la relación contractual fuese el 01 de enero del 2.001.

      A tales efectos señala que dicha relación contractual nació mediante contrato escrito de fecha 03 de noviembre de 1.998, el cual se encuentra inserto bajo el N° 181, folios 253 al 257 del Libro de Reconocimientos respectivo, contrato que fue valorado y apreciado supra.

      En este caso y conforme fue explanado en la etapa de valoración probatoria, dicho documento fue valorado y apreciado conforme a documento público, por lo que debe ser este instrumento el que debe tomarse en cuenta para determinar los efectos y consecuencias de dicha relación contractual, y entre estos efectos verificar si estamos en presencia de un contrato determinado, en cuyo caso la acción aquí intentada no es la idónea, o si por el contrario, el mismo, a pesar de ser escrito, se le venció el lapso de vigencia fijado en dicho contrato, es decir, se hizo indeterminado en el tiempo y por tanto la acción, es la idónea.

      En esta línea precisamos que dicho contrato establece, concretamente en sus cláusulas segunda y octava, lo siguiente:

      “SEGUNDA: la duración de este contrato se acordó en un (1) año, prorrogable por un lapso igual, siempre y cuando que al vencimiento del primero, “El arrendatario” esté totalmente solvente en el pago del canon de arrendamiento y haya dado estricto cumplimiento a las demás obligaciones que asume por el presente contrato.

      …Omissis…

OCTAVA

Queda entendido entre las partes que al vencimiento de este contrato o de la prórroga en caso de que la hubiere, “El arrendador” podrá hacer aumentos progresivos en los cánones de arrendamiento mensuales, de acuerdo a la situación económica valga decir al incremento inflacionario y de acuerdo también con el valor progresivo que vaya adquiriendo local comercial arrendado.”

No hay dudas, que se desprende del análisis de dichos artículos, que el término de duración que las partes estipularon en el contrato, fue de un (01) año fijo, prorrogable únicamente por un solo período igual de tiempo.

En este orden de ideas, igualmente se aprecia que no fue sino hasta el 11 de febrero del 2.011, que el actor intenta la presente acción, de lo cual se deduce que cumplido el plazo de vigencia, así como la única prórroga pactada en el contrato (que en este caso fue de un año), continuó el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, es decir, operó la tácita reconducción y por ende el contrato se convirtió en escrito indeterminado. ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia de lo anterior, esto es, al estar en presencia de un contrato de arrendamiento escrito indeterminado en el tiempo, y que la demanda se fundamenta en el literal “a” del articulo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, considera este juzgador que la acción de desalojo intentada por el actor, es la idónea. ASÍ SE DECIDE.

Determinada la idoneidad escogida por el actor para intentar la presente acción de desalojo de inmueble, pasa este tribunal a decidir el fondo de la litis.

En este caso, y conforme fue trabada la litis, esto es, lo alegado por el demandante en su libelo y lo alegado por el demandado en su contestación, constituyen los puntos sobre los cuales recaerá el análisis de este juzgador, para cumplir con el precepto que es deber de todo juez, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, para evitar librar un fallo incongruente, y no violentar el principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra.

En atención a lo anterior, y estudiado el escrito libelar origen de la presente causa, y conforme se ha señalado, el actor fundamenta la presente demanda de desalojo en que el arrendatario dejó de pagar dos mensualidades consecutivas, en este caso, los meses de octubre y noviembre del 2.010.

Esta falta de pago, según el actor, se patentizó cuando el arrendatario, en el mes de diciembre del 2.010, concretamente el día catorce (14), inició un procedimiento de consignaciones arrendaticias, donde consignó por ante el tribunal a quo la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo), correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2.010, es decir, al consignar en dicha fecha, esto es, el 14 de diciembre del 2.010, lo correspondiente a los meses de octubre y noviembre, está probada la falta de pago de dichos meses consecutivos, toda vez que conforme lo pactaron, dicho pago debía ser realizado en los primeros cinco (5) días al inicio de cada mes, es decir, el pago de cada mes debía hacerse por adelantado.

Además del incumplimiento en el pago de dichas mensualidades, se le atribuye al demandado, el no haber consignado la cantidad correspondiente a tres (3) meses de depósito, el haber hecho caso omiso a efectuar el ajuste al canon de arrendamiento de forma anual, y además que mantiene el local cerrado por mas de tres (3) meses, sin dar explicaciones; obligaciones que según el actor fueron pactadas en la celebración del contrato.

Por su parte el demandado, en cuanto a la falta de pago de dichas mensualidades, rechazó el alegato de insolvencia, alegando que ante la negativa por parte del arrendador de recibirle el pago de las mensualidades, procedió a realizar las consignaciones por ante el despacho del juzgado a quo; que sí se han incrementado las mensualidades paulatinamente, de tal forma que conforme se constata de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, el canon mensual era de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), hoy cinco bolívares (Bs. 5,oo), y que actualmente las consignaciones las hace por un mil bolívares (Bs. 1.000,oo), (1.000.000,oo de antes), además procedió a rechazar y negar los demás hechos que le fueron atribuidos por no ser ciertos, ni ajustarse a derecho.

Expresado lo que ha sido la trabazón de la litis, con base en lo cual se ha de proferir el fallo, se hace necesario con fundamento en el principio de la carga de la prueba, establecer a quién le correspondió la carga probatoria,

Al respecto dispone el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

El Articulo 1.354 del Código Civil establece:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

.-

El Articulo 1.159 del Código Civil establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Y finalmente el Artículo 1.160 ejusdem establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

En atención a lo anterior, al señalar el demandado estar solvente en el pago de las mensualidades de los meses de octubre y noviembre del 2.010, señaladas por el actor como insolutas y que constituye el fundamento de esta acción; y además que dichas consignaciones fueron realizadas oportunamente, no hay dudas que le correspondió la carga de la prueba al demandado, en el sentido de probar que realizó oportunamente las consignaciones arrendaticias, y con ello el pago de los meses alegados por el actor como insoluto. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto, a los demás hechos atribuidos al demandado como lo son, el no haber consignado la cantidad correspondiente a tres (3) meses de depósito, el haber hecho caso omiso a efectuar el ajuste al canon de arrendamiento de forma anual, y además que mantiene el local cerrado por mas de tres (3) meses sin dar explicaciones, como quiera que fueron rechazados, la carga probatoria corresponde al actor.

Determinada de esta manera la distribución de la carga de la prueba, procede este Juzgador a estudiar el expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por el demandado por ante el Juzgado de los Municipios Turen y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que promovido por la parte demandada, el mismo no fue impugnado, razón por la lo cual pasa este juzgador procede a valorarlo para determinar su validez para desechar la demanda, o en caso contrario para declararla con lugar. ASÍ SE DECIDE.

Al respecto, dispone el artículo 51 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:

Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Por su parte en sentencia dictada en fecha 05 de febrero del 2.009, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con P. delM.P.R.R.H., se estableció la manera como debe computarse el lapso de quince (15) días establecidos en el articulo 51 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

“Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta S. considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”

Por consiguiente, atendiendo a la precitada disposición legal y a la sentencia aportada, tenemos que establecer, en primer lugar, en qué oportunidad estaba obligado el arrendatario a realizar el pago de las mensualidades, toda vez que el actor señala que era por adelantado, esto es, dentro de los primeros cinco (5) días del inicio de cada mes; y por otro lado, el demandado señaló que la referida obligación, nacía una vez finalizado el mes, y el pago debía hacerse dentro de los cinco (5) días posteriores.

En este caso, se desprende de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento promovido por el demandado y que fue valorado y apreciado supra, que el canon de arrendamiento fue fijado originariamente en la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), hoy cinco bolívares (5,oo); y que el arrendatario se comprometió a pagar dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes.

De lo anterior queda establecido sin lugar a dudas, que no es cierto lo alegado por el demandante, sobre que el arrendatario estaba obligado a pagar por adelantado las referidas mensualidades, ya que fue probado que la obligación de pagar, nacía una vez vencido el mes, y el lapso para hacerlo es dentro de los cinco (5) días siguientes. Es decir, la obligación que tiene el arrendatario para pagar los cánones de arrendamientos, nace una vez concluido el mes y no antes. ASI SE DECIDE.

Establecida la fecha dentro de la cual el arrendatario está obligado a pagar cada mensualidad, procede este juzgador, con fundamento al citado articulo 51, y a la interpretación dada por la Sala Constitucional del referido artículo, a determinar si las consignaciones realizadas para pagar los meses de octubre y noviembre del 2.010, señaladas como insolutas por el arrendador, son temporáneas, o fueron hechas fuera de lapso, y por tanto extemporáneas, siendo entonces procedente en derecho la presente demanda.

Conforme a lo anterior, y señalado como ha sido que, el arrendatario está obligado a pagar dichos cánones dentro de los cinco (5) días siguientes a partir de concluido cada mes, se debe establecer que los referidos quince (15) días continuos se vencen los días veinte (20) de cada mes, esto es, porque los quince (15) días del supra citado articulo 51, comienzan a computarse al día siguiente en que se vence el lapso para pagar la mensualidad. ASI SE DECIDE.

Así las cosas, las consignaciones debieron ser hechas, para cumplir con el mandato establecido en el citado artículo 51 y en la jurisprudencia supra citada, de la siguiente manera: la fecha para realizar la consignación para pagar el mes de octubre, comenzó a computarse a partir del día siguiente al cinco (5) de noviembre, por lo que conforme al articulo 51 de la Ley de Arrendamiento, su lapso para hacer la consignación venció el día 20 de noviembre del 2010; y la fecha para la consignación para pagar el mes de noviembre comenzó a computarse a partir del día siguiente al 05 de diciembre, por lo que conforme al articulo 51 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, su lapso para hacer la consignaciones venció el día 20 de diciembre del 2.010. ASÍ SE DECIDE.

En este orden, al proceder a analizar el expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias cursante en autos, para verificar si dichas consignaciones fueron hechas oportunamente, es decir, conforme a derecho, se constata que el demandado de autos, ciudadano G.E.N.A., en fecha 14 de diciembre del 2.010, concurrió por ante el Juzgado Accidental de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, para realizar la consignación de los cánones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2.010; constando igualmente que el depósito contentivo de los referidos cánones fue hecho en esa misma fecha 14 de diciembre del 2.010, por lo que resulta evidente que de acuerdo a lo aquí establecido, el lapso para consignar lo correspondiente al mes de octubre, feneció el día 20 de noviembre del 2.010, por lo que la consignación con relación a este mes fue evidentemente extemporánea. ASI SE DECIDE.

En cuanto al canon del mes de noviembre, su pago debió hacerse hasta el día 5 de diciembre del 2.010, esto según el contrato; y su consignación conforme al articulo 51 ejusdem, hasta el día 20 de ese mismo mes, por lo que, para la fecha en que se realizó la solicitud por ante el Tribunal de Municipio para hacer las correspondientes consignaciones y para la fecha del depósito, estaba dentro del lapso de los quince días estipulados en el mencionado artículo 51, ya que éste venció en fecha 20 de diciembre del 2.010. ASI SE DECIDE.

De lo anterior se establece, conforme lo señaló la juzgadora a quo, que de los dos (2) meses que señaló el actor como insolutos y que fueron rechazados por el demandado, quedó demostrado que la consignación del pago de un solo mes fue hecho en forma extemporánea, en este caso, el correspondiente al mes de octubre del 2.010. ASÍ SE DECIDE.

Valorado el hecho que el demandado probó haber consignado el monto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre en tiempo oportuno, alegado por el actor como no pagado junto con el mes de octubre, corresponde establecer si el hecho de haberse declarado la extemporaneidad de la consignación correspondiente a un solo mes, es suficiente para declarar con lugar la presente acción de desalojo.

En este caso, el Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su articulo 34, literal “a”, establece que se requiere que el arrendatario haya dejado de pagar lo concerniente a dos (2) mensualidades consecutivas, es decir, exige el incumplimiento en el pago de dos (2) meses, no siendo suficiente la falta de pago de un solo mes. ASI SE DECIDE.

Con base en lo anterior, es forzoso concluir que no estando demostrada la insolvencia por parte del arrendatario en el pago de las mensualidades señaladas por el actor y que es la base, según lo ordenado por el literal “a” del artículo 34 ejusdem, para que proceda la acción de desalojo, es forzoso concluir que dicha pretensión así invocada no debe prosperar. ASI SE DECIDE.

Además de lo anterior, este juzgador no debe pasar por alto los otros hechos en que el actor fundamenta su pretensión, atribuidos por el demandante al demandado, como lo son el no haber consignado la cantidad correspondiente a tres (3) meses de depósito, el haber hecho caso omiso a efectuar el ajuste al canon de arrendamiento de forma anual, y además que mantiene el local cerrado por mas de tres (3) meses, sin dar explicaciones, obligaciones que según el actor fueron pactadas en la celebración del contrato.

Al efecto se establece lo siguiente, que ninguno de estos argumentos constituyen alegatos de derecho para que sea procedente una acción de desalojo, conforme las directrices señaladas en el artículo 34 del supra Decreto Ley de Arrendamiento, el cual es muy claro e imperativo, ya que el mismo establece que “SOLO” podrá demandarse el desalojo del inmueble, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las causales que en ella se mencionan; y estos hechos señalados por el actor, no encuadran en ninguna de las referidas causales, por tanto se debe declarar la improcedencia de estos argumentos como causales para demandar por desalojo, y mas aún la improcedencia para declararla con lugar. ASI SE DECIDE.

Aparte de la improcedencia de invocar los mencionados hechos como causales para demandar por desalojo de inmueble conforme a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo que el actor señaló que estas obligaciones fueron pactadas en el contrato verbal de arrendamiento, y las mismas fueron rechazadas, es necesario señalar que el actor no produjo una sola prueba para demostrar dichos hechos, es decir, no demostró que el arrendatario estaba obligado a consignar la cantidad correspondiente a tres (3) meses de depósito, no probó el hecho de haberse pactado efectuar el ajuste al canon de arrendamiento de forma anual, y además no probó que mantiene el local cerrado por mas de tres (3) meses sin dar explicaciones; y muy por el contrario, sí está demostrado en autos, los siguientes hechos: Del contrato, cláusula DECIMA, se desprende que el arrendatario entregó para responder por el fiel cumplimento de las obligaciones que se originan en el contrato, la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10000,oo), hoy diez bolívares (Bs. 10,oo); se desprende igualmente de los autos, que sí se han realizado ajustes al monto inicialmente pactado, ya que según el contrato de arrendamiento cursante en autos, cláusula Sexta, se desprende que dicho monto fue pactado en cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), hoy cinco bolívares (Bs. 5,oo), y del expediente de consignaciones se evidencia que el arrendatario está consignando la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,oo), un millón de bolívares de los antiguos. ASI SE DECIDE.

En consecuencia de todo lo anterior, esto es, que al quedar demostrado que el arrendatario aquí demandado no está insolvente en los dos (2) meses señalados por el demandante (octubre y noviembre del 2.010), y que en los demás hechos atribuidos al demandado como causales de incumplimiento de la relación arrendaticia verbal que los une, como lo fueron, el no haber consignado la cantidad correspondiente a tres (3) meses de depósito, el haber hecho caso omiso a efectuar el ajuste al canon de arrendamiento de forma anual, y además que mantiene el local cerrado por mas de tres (3) meses, sin dar explicaciones, no pudieron ser probados, aunado a que no encuadran dentro de las causales establecidas expresamente en el artículo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para que proceda la acción de desalojo, resulta forzoso concluir, que no ha lugar a la presente pretensión de desalojo inmobiliario, y por vía de consecuencia, la apelación debe prosperar en derecho, revocándose la sentencia apelada . ASI SE DECIDE.

En consecuencia conforme a como ha quedado suficientemente analizado en autos, este Tribunal se ve forzado a declarar con lugar la presente apelación, quedando de esta forma revocada la sentencia apelada y sin lugar la demanda de desalojo de inmueble, intentada por el ciudadano V.N.S., en contra del ciudadano G.E.N.A.. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, M. y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 27 de Noviembre de 2.012 por la abogada L.N.T., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Accidental de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 22 de Noviembre del 2.012.

SEGUNDO

SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Accidental de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 22 de noviembre del 2012, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por VINCENZO NAPOLITANO SOLIMANDO contra el ciudadano G.E.N.A..

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de desalojo de inmueble, intentado por VINCENZO NAPOLITANO SOLIMANDO, en contra del ciudadano G.E.N.A..

CUARTO

No hay condenatoria en costas del recurso por haber sido declarada con lugar la apelación. Se condena en costas del proceso a la parte demandante por haber resultado vencida.

16. y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, M. y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los seis (06) días del mes de Febrero del año dos mil trece. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El J. Superior,

Abg. H.P.B..

La Secretaria,

Abg. Aymara de León

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 03:15 de la tarde. Conste: (Scria.)