Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 13 de Abril de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, a los trece (13) días del mes de Abril del año dos mil once (2.011).

Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

I

PARTE DEMANDANTE: N.P.F., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número E-81.327.022.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: H.M. MEJÍAS PÉREZ y V.M. RIESCH M., Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-10.110.532 y V-12.483.173, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 88.939 y 89.223, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: F.J.P.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-12.068.608.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: C.A.P.R., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 37.782.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2010-002751.

SEDE: CIVIL.

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda y documentos que lo acompañan, presentado el 9 de Julio de 2.010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, el cual se recibió por Secretaría el 13 de Julio de 2.010.

Mediante auto que cursa a los folios 48 y 49, dictado el día 20 de Julio de 2.010, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve ordenando el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que contestara la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; para lo cual se ordenó librar la compulsa de citación.

En fecha 3 de Agosto de 2.010, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa de citación; ratificó la solicitud de medida preventiva de secuestro que hizo en el libelo de demanda; hizo constar que había entregado al Coordinador de Alguacilazgo los recursos necesarios y suficientes para la práctica de la citación personal de la parte demandada, lo cual corroboró el Coordinador y, consignó el instrumento poder a los fines de demostrar la representación que se atribuye. El 5 de Agosto de 2.010 la Secretaria hizo constar que había librado la compulsa y que se había remitido a la Unidad de Alguacilazgo.

El 11 de Octubre de 2.010, el Alguacil hizo constar que había entregado la compulsa a la demandada y que ésta se negó a firmar el recibo de citación, el cual consignó sin firmar.

En fecha 21 de Octubre de 2.010 la parte demandante solicitó que se librara boleta de notificación a la parte demandada de acuerdo con las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; petición que se acordó por auto dictado el 28 de Octubre de 2.010, librándose ese mismo día la correspondiente boleta de notificación y que entregó la Secretaria a la parte demandada, según nota del 30 de Noviembre de 2.010 en la que hizo constar además que se había dado cumplimiento a las formalidades consagradas en el artículo 218 eiusdem.

El 6 de Diciembre de 2.010 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, en el que además opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 3º y 11º del artículo 346 ibídem; consignó documentos que acompañan a dicho escrito y el instrumento poder a los fines de demostrar la representación que se atribuye.

En fecha 24 de Enero de 2.011 la parte actora presentó escrito en el que contradijo las cuestiones previas y demás alegaciones formuladas por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda. Ese mismo día la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas y consignó documentos que acompañan a dicho escrito.

El día 27 de Enero de 2.011 la parte demandada solicitó pronunciamiento sobre las pruebas que promovió.

El 28 de Enero de 2.011 el Tribunal dictó auto en el que admitió las pruebas promovidas por la parte demandada; en cuanto a la prueba de informe promovida en el capítulo 3º ordenó que se librara oficio al Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial; en relación a la prueba de exhibición promovida en el capítulo IV del escrito de promoción, el Tribunal la negó al no haber sido promovida de acuerdo con las previsiones establecidas en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil; fijó oportunidad para la evacuación de las posiciones juradas y de las declaraciones de los testigos que promovió. Ese mismo día se libró el oficio al Juzgado 25º de Municipio y la boleta de intimación relacionada con las posiciones juradas.

En fecha 28 de Enero de 2011 la parte actora presentó dos escritos, uno, en el que formuló oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada y otro, en el que promovió pruebas junto con documentos que lo acompañan.

El 31 de Enero de 2.011 el Tribunal dictó auto en el que hizo saber a la parte demandante que la oposición formulada contra las pruebas promovidas por la parte demandada sería resuelta como punto previo de la definitiva, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil. Por auto separado dictado ese mismo día, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la demandante.

En fecha 2 de Febrero de 2.011, precluído el lapso probatorio, el Tribunal dictó auto con fundamento en el ordinal 3º del artículo 401 ibídem en el que ordenó que se evacuara la prueba de testigos promovida por la parte demandada fijando a tal efecto la oportunidad correspondientes, otorgándole a las partes dos días de despacho siguientes a la evacuación de los testigos, para que presentaran sus observaciones al respecto y estableciendo un lapso de seis días de despacho para el cumplimiento de todas las diligencias ordenadas, según lo prevé la parte in fine de la mencionada norma.

El 14 de Febrero de 2.011 se ordenó el cierre de la primera pieza del expediente, y que se abriera la segunda pieza, lo cual se cumplió ese mismo día por Secretaría. Ese mismo día se declararon desiertos los actos de las declaraciones de los testigos.

El día 28 de Febrero de 2.011 la parte actora presentó diligencia en la que solicitó al Tribunal que procediera a dictar sentencia con vista a la falta de impulso de la parte demandada para la evacuación de las pruebas que promovió y las ordenadas por el Tribunal con fundamento en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil.

El 14 de Marzo de 2.011 el Tribunal dictó auto en el que difirió por treinta días continuos la oportunidad para publicar la sentencia definitiva, por aplicación del artículo 251 eiusdem.

El día 15 de Marzo de 2.011 la parte actora presentó escrito de informe.

En fecha 17 de Marzo de 2.011 la parte demandada presentó escrito en el que solicitó la reposición de la causa al estado en que se imponga del auto que admitió las prueba y se proceda a evacuar las mismas.

El 7 de Abril de 2.011 la parte actora se opuso a la solicitud de reposición de la causa formulada por la parte demandada.

Con vista a la petición de reposición de la causa formulada por la parte demandada y la oposición a esta petición presentada por la parte demandante, el Tribunal dictó auto el 8 de Abril de 2.011 en el que hizo saber a las partes que ese planteamiento sería resuelto como punto previo de la definitiva, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil.

II

Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

La parte actora alega en el libelo de demanda que el 1º de Diciembre de 2.007 suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana F.J.P.G., sobre un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento Nº 14 del edificio Copacabana ubicado en la calle Páez cruce con calle Urdaneta de la Población de baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Que en la cláusula segunda del contrato las partes convinieron que la duración del contrato sería de un año fijo a partir de 1º de Diciembre de 2.007 y que terminaría de pleno derecho el 1º de Diciembre de 2.008.

Que el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) pagadero los cinco primeros días de cada mes, de acuerdo con la cláusula tercera del contrato.

Que en la cláusula décima primera se estableció que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas o la falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones convenidas en el contrato por parte de la arrendataria, sería causa suficiente para que la arrendadora lo considere resuelto.

Que de acuerdo con lo establecido en el contrato en cuanto a la duración, se debe destacar que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

Que desde el 9 de Enero de 2.009 la arrendataria sin motivo ha venido consignando el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que tales consignaciones las ha hecho en forma extemporánea incurriendo en mora desde el año 2. 009 y lo que había transcurrido de 2.010.

Que la arrendataria no solo incumple la obligación de pagar puntualmente el canon sino que además ha dejado de pagar sin justificación alguna el monto del canon establecido en la cláusula tercera del contrato desde el mes de Abril de 2.010.

Que los hechos narrados se subsumen a los supuestos previstos en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que adicionalmente a lo expuesto, la arrendadora notificó a la arrendataria el 27 de Noviembre de 2.009 por medio del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre su necesidad de ocupar el inmueble arrendado y que dando cumplimiento al artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde la prórroga legal por el tiempo que indica el literal “d” de dicha norma.

Que si bien es cierto que la Ley le otorga a la arrendataria en este caso, tres años de prórroga legal para desocupar el inmueble, no es menos cierto que la arrendataria no tiene el derecho a la prórroga legal del contrato por encontrarse incursa en el cumplimiento de la obligación de pagar el canon según se convino en la cláusula tercera del contrato; razones por las cuales la arrendadora se encuentra legitimada para demandar el desalojo por el incumplimiento de las obligaciones principales de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril a Julio de 2.010.

Fundamentó su pretensión en los artículos 34 literal “a” y 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1.159, 1.167, 1.264 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil.

Solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado de acuerdo con lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Que la conducta negativa de la arrendataria en el cumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento le ha ocasionado a la arrendadora un perjuicio patrimonial, por lo que demanda formalmente a la ciudadana F.J.P.G. para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:

- que todos los hechos narrados en el libelo son ciertos.

- el desalojo y la entrega del inmueble constituido por el apartamento Nº 14 del edificio Copacabana ubicado en la calle Páez cruce con calle Urdaneta de la Población de baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, como consecuencia de la falta absoluta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril a Julio de 2.010, configurándose así un incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

- al pago de la cantidad de veinte mil Bolívares (Bs. 20.000,00) como indemnización de los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento.

- que le entregue a la arrendadora todos los recibos de pago que acrediten la solvencia de los servicios públicos, específicamente teléfono, luz eléctrica, aseo urbano y agua.

- las costas y costos de este proceso incluidos los honorarios de abogados.

La representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda, opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 3º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en la parte “II LOS HECHOS” del libelo de demanda por falsos, inciertos e inexistentes.

Negó, rechazó y contradijo que la demandante le asistan los derechos que señala en el punto “III FUNDAMENTOS DE DERECHO” del libelo de demanda, así como en el punto “IV MEDIDAS CAUTELARES”, que pretende hacer valer como soporte legal de la acción propuesta.

Negó, rechazó, contradijo y desconoció la pretensión de la demandante referida a un acuerdo mutuo o libre que tenga por objeto la modificación del canon de arrendamiento; así como también la referida a la deuda de los meses de Abril a Julio de 2.010 por cánones de arrendamiento e impugnó la cuantía por incierta, sobreestimada, infundada y violatoria de los artículos 30, 31 y 36 del Código de Procedimiento Civil. Reiteró que su representada está solvente en el pago del canon de arrendamiento, y que de hecho tienen pagado años a futuro.

Que su representada no ha celebrado contratos que se le puedan oponer como expresión de su libre voluntad, ya queso consentimiento fue arrancado con violencia mediante una coacción moral destinada a doblegar su voluntad a fin de que celebre un determinado contrato lo cual acarrea la nulidad del contrato.

Que de acuerdo con el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios todos los derechos previstos en ese texto legal son de orden público como los son también todo lo relacionado con las disposiciones de la “Ley de Regulación de alquileres” (sic) de acuerdo con la jurisprudencia del m.T. de la República asentada en decisión dictada por la Sala de Casación Civil el 4 de Diciembre de 1.973.

Opuso a la demandante los contratos que acompañó a la contestación de la demanda, alegando la inexistencia de la obligación que le demanda la actora y la obligación de restituir lo que de mala fe se ha recibido, materializada con el hecho de saber sobre la congelación de los cánones de arrendamiento y no obstante, forzar a su representada a firmar nuevos contratos con aumentos sucesivos del canon, lo que hace nula la condición contractual sobre el canon conforme lo establece el artículo 1200 del Código Civil.

Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, el Tribunal pasa previamente a resolver los siguientes planteamientos, según lo prevé el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

PUNTO PREVIO

1. - DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 3º DEL

   ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

   La parte demandada opuso la presente cuestión previa dos de los supuestos previstos por la norma, de la manera que a continuación se analizará:

   1.1.- De la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del

   artículo 346 del código de procedimiento civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio.

   La representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda opuso esta cuestión previa alegando, que la ciudadana N.P.F. no es abogado en ejercicio, no posee cualidad que permita actuar en juicio en representación de derecho alguno, por lo que no puede demandar a su representada como lo afirma en el libelo de demanda, cuando señala…..”es por lo que procedemos a demandar, como formalmente demandamos en este acto a la ciudadana F.J. PEREIRA GONCALVES”….., porque carece de la capacidad de postulación que tiene el Abogado de acuerdo con los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados; que ello no puede subsanarse ni siquiera con la asistencia de Abogado de acuerdo con la jurisprudencia establecida en la sentencia Nº 1325 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 13 de Agosto de 2.008 en el expediente Nº 07-1800.

   La parte actora contradijo esta cuestión previa, alegando que en el presente caso no puede aplicarse la falta de capacidad de postulación ya que la Abogada H.M., quien asistió a la parte actora, se encuentre impedida de ejercer la profesión.

   Para resolver el Tribunal observa:

   Que de la lectura del artículo 346 en su ordinal 3º del Código Adjetivo Civil, el legislador previó la posibilidad de que la parte demandada impugnara, en un momento procesal específico, la legitimidad del apoderado judicial o representante del actor, disponiendo de los supuestos de hecho que debían concurrir aislada o conjuntamente para que dicha defensa previa prosperara en derecho, a saber: PRIMERO: por no cumplir los requerimientos fundamentales a que hace referencia las diferentes leyes que regulan la actuación judicial de las partes y la materia civil en general, esto es, el que la persona que pretenda presentarse como apoderado judicial de la actora no sea profesional del derecho, o que aun siéndolo este sometido a interdicción o declarado inhabilitado, entre otros ejemplos, SEGUNDO: por no tener la facultad para obrar en nombre de quien pretende ejercer la correspondiente acción, o sea, que la persona que se presente como representante de la parte actora no tenga facultad expresamente otorgada por dicha parte para incoar demanda en contra de quien se considera ha vulnerado de alguna manera un derecho que cree legitimo, siendo prueba fehaciente de ello la no acreditación del correspondiente poder en los autos, o que habiéndolo consignado en el expediente, éste haya sido otorgado en fecha posterior a la presentación de la demanda, TERCERO: porque el poder no esté presentado en forma escrita y otorgado con las solemnidades de Ley; vale decir, que el mismo no haya sido autorizado con las solemnidades de Ley, ésto es, que el mismo no haya sido autorizado en forma publica o auténtica mediante la intervención de cualesquiera de los funcionarios legalmente facultados para ello y con el cumplimiento de aquellas solemnidades necesarias del acto, establecidas en la Ley, y que se impongan impretermitiblemente como requisito de validez del acto; y CUARTO: porque dicho poder no sea suficiente, o en otras palabras porque dicho instrumento, no obstante haya sido otorgado pública o auténticamente con las formas de Ley, no mencione facultades suficientes para que quien pretende obrar en nombre del actor, actúe de cierta manera en particular, de modo que si el poder ha sido otorgado para que gestione ante autoridades administrativas exclusivamente no haga referencia a actuaciones judiciales, o cuando se prevea facultad para ejercer una acción judicial en contra de una persona jurídica o natural en particular, esta facultad no sea suficiente para gestionar en juicios diferentes, etcétera.

   La importancia de la institución de la representación judicial deviene de los efectos derivados de las actuaciones individuales de una tercera persona que se compromete a actuar dentro de los límites del poder otorgándole y dentro de un patrón de conducta especifico preestablecido por la ética y las leyes, en nombre de otra sobre quien recaen todos los efectos jurídicos que emergen de la gestión realizada por el apoderado.

   Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada manifiesta, tal y como ya se indicó ut supra, que la demandante, ciudadana N.P.F. no es abogado en ejercicio, no posee cualidad que permita actuar en juicio en representación de derecho alguno, por lo que no puede demandar a su representada. Analizado el libelo de demanda, el Tribunal observa que la demandante asistida de la Abogada Helga. Mejías Pérez, cuando se identifica no dice en modo alguno que es Abogado, como tampoco indica que actúa en nombre ni en representación de persona alguna.

   Del análisis anterior realizado al libelo de demanda como a los supuestos de la cuestión previa opuesta es posible constatar que los alegatos de la parte demandada no guardan relación con lo expuesto por la demandante en el libelo, razón por la cual este Juzgado considera que la cuestión previa opuesta no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

   1.2.-.- De la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del

   artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

   La representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda opuso esta cuestión previa referida según sus dichos a la “falta de representación”, alegando que la demandante en el libelo afirma que suscribió un contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un inmueble de su propiedad; que la demandante manifiesta que los derechos que ventila o pretende ventilar en esta causa le devienen de la condición de propietaria del inmueble pero no hay evidencia en autos de que posea esa cualidad y que sobre su referencia al contrato de arrendamiento no se evidencia del mismo directa ni indirectamente ese derecho. Que la propiedad no es un derecho que se presume o la condición de propietario tampoco, más aún cuando la ley exige que para ventilar un derecho en juicio se debe aportar los instrumentos en que se funde la pretensión; que en definitiva, no se acredita la cualidad de reclamar derechos patrimoniales o para representarlos según lo exige el numeral 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

   La parte actora contradijo esta cuestión previa alegando que esta se refiere a la ilegitimidad de la persona que actúa en el proceso atribuyéndose una representación, bien sea legal, judicial o convencional; que los alegatos de la parte demandada están relacionados con la legitimatio ad causam es decir, la cualidad de la demandante, lo cual es una defensa de fondo de acuerdo con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta improcedente esta cuestión previa.

   Analizado el enrevesado racionamiento que hace la representación judicial de la parte demandada como argumentos en esta cuestión previa, pareciera en primer lugar, que confunde la ilegitimatio ad processum que es a la que se refiere esta cuestión, con la ilegitimatio ad causam activa que constituye una excepción perentoria de fondo, vinculada con la titularidad del derecho que se pretende hacer valer, y que no fue opuesta expresamente por la demandada y, en segundo lugar, pareciera que también se refiere al defecto de forma de la demanda regulado en el ordinal 6º del artículo 346 por no reunir el libelo los requisitos a que se refiere el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, referido a los instrumentos que deben acompañarse al libelo de demanda denominados documentos fundamentales, cuestión previa que no opuso la demandada.

   Ahora bien, el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela proclama a Venezuela como un Estado democrático y social, de Derecho y de Justicia, y propugna como uno de sus valores primordiales de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la justicia; y para alcanzarla garantiza la tutela efectiva, el derecho de acción para todos los ciudadanos sin ninguna distinción, y establece el proceso como medio para la realización de la justicia; atribuyéndole la función jurisdiccional al Poder Judicial, la cual debe cumplirse a través de los Jueces de acuerdo con los procedimientos que determinen las leyes (artículo 253).

   Es de observarse pues, que la justicia constituye uno de los valores esenciales y de los fines primordiales del Estado y que se encuentra garantizada en su artículo 26; para la realización de la justicia consagra al proceso como instrumento con el que cuentan los justiciables para lograrla (artículo 257).

   El proceso está constituido por una serie de actos sometidos a requisitos de modo, lugar y tiempo en que deben realizarse, tendentes a una sentencia y su respectiva ejecución; el conjunto de requisitos que debe cumplirse en el proceso, es lo que se conoce en doctrina como procedimiento o forma en que debe tramitarse el proceso para lograr su fin útil, es lo que se conoce como el debido proceso; vale decir, que si de alguna manera se obvia, o se violenta una de las formas esenciales previstas en el procedimiento, se altera el proceso, trayendo como consecuencia la vulneración del debido proceso, e inexorablemente, del derecho a la defensa y de la igualdad; porque el debido proceso está diseñado para que no haya desigualdades y para garantizar el pleno ejercicio del derecho a la defensa de los justiciables; por lo tanto, no puede haber quebrantamiento del debido proceso, que no vulnere de manera directa e inmediata el derecho a la defensa y a la igualdad.

   Para que el proceso pueda cumplir con su fin, está regido por una serie de principios, los cuales constituyen reglas que dan carácter al sistema procesal, que regulan la conducta de los sujetos que intervienen en el proceso, que están destinados a la materialización del debido proceso, y que sirven para hacer diferencias entre otros sistemas. Así, entre otros se puede citar; el principio de legalidad. La importancia de las formas procesales está reflejada por el constituyente cuando estableció la obligatoriedad de los Órganos del Poder Judicial de observar esas formas, al señalar de manera imperativa en el artículo 253 que deberán conocer las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes; vale decir, que el proceso debe cumplirse bajo el imperio del principio de la legalidad, según el cual, las voluntades y conductas de las partes y del Juez deben manifestarse durante el proceso según la manera preestablecida como tales voluntades y conductas deben expresarse y realizarse.

   En este orden de ideas encontramos que el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, prevé de manera indiscutible ese principio, al establecer:

   “Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el Juez considere idóneas para lograr los fines del mismo".

   De la interpretación gramatical de la norma in comento, se infiere que el legislador procesal adoptó el principio general de la legalidad de las formas procesales y como excepción, solo en los casos en que no esté determinada la forma para que un acto se verifique, podrá el Juez señalar a las partes la que estime más conveniente para que se cumpla el fin de ese acto.

   El Principio “nemo iudex sine actore”, principio según el cual el Juez debe actuar a instancia de parte, salvo en los casos en que se encuentre interesado el orden público de acuerdo con el principio de impulso procesal previsto en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil.

   Principio dispositivo, según el cual el Juez debe decidir de acuerdo con la acción deducida y las defensas opuestas por las partes, regulado en el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem y en su artículo 12, disponiendo este último:

   (…) En sus decisiones el Juez…omissis… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados (…)

   .

   En este orden de ideas esta Sentenciadora considera que los alegatos en que basa la parte demandada la interposición de esta cuestión, nada tienen que ver con la noción ni concepto que se expusieron anteriormente en lo que al contenido y alcance de la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se refiere; contrariamente, lo que se aprecia con mayor claridad es que la demandada denuncia una supuesta falta de identidad entre la persona que debería o tendría los derechos legítimos para demandar.

   El m.T. de la República, con respecto a este tema, en decisión dictada por la Sala Político Administrativa en fecha 22 de Julio de 1999, con ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, asentó el siguiente criterio:

   .... (omissis)...considera la Sala necesario advertir que en el escrito contentivo de la cuestión previa, incurre la representación judicial de la demandada en una grave confusión en la diferenciación de instituciones clásicas o tradicionales del derecho procesal, como son la legitimatio ad processum y la legitimatio ad causam. En efecto, mientras la primera de ellas –la legitimatio ad processum- o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio ad causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, ...(omissis)...Observa la Sala que la representación judicial de la República de Venezuela ha pretendido oponer una cuestión previa que está dirigida a la necesaria capacidad de las personas que deben obrar en juicio, con temas relacionados a la cualidad de parte, asunto este último –se repite– que no corresponde dilucidarse en las incidencias de cuestiones previas, sino más bien en la sentencia de mérito...(omissis)...

   .

   Este Tribunal comparte la doctrina jurisprudencial parcialmente transcripta y la hace suya para aplicarla al presente caso en aras, de la integridad de la legislación, de la uniformidad de criterios judiciales y de seguridad jurídica, según lo prevé el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   Aplicando los razonamientos expuestos al presente caso se puede concluir, que la parte demandada realiza una serie de alegaciones que no guardan relación con los supuestos de hechos previstos por el Legislador en esta cuestión previa y que fueron analizados cada uno de ellos en la cuestión anterior; que realiza una serie de alegaciones relacionadas con otras defensas que no fueron expresamente opuestas como sería el relacionado con los documentos fundamentales, lo que no podría entrarse a decidir sin violentar el principio dispositivo ya que sería suplir defensas no opuestas y el derecho a la defensa de la parte contrario, por cuanto se decidiría en base a una cuestión contra la cual no se defendió; razones por las cuales este Juzgado considera que la cuestión previa opuesta no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

   2 .- DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 11º DEL

   ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

   La representación judicial de la parte demandada alegó esta cuestión previa referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, la cual según sus dichos no es otra cosa que la pretensión de engañar y violar la ley. Que la demandante oculta que la relación arrendaticia existe desde 1.996 y no desde 2.007; que se oculta también los contratos celebrados entre las partes, especialmente el que venció el 1º de Mayo del año 2.003 por un canon de ciento cincuenta Bolívares hoy (Bs. 150,00).

   Que a su representada le asiste el derecho a la prórroga legal que le otorga el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios con ocasión de la vinculación que tiene con la demandante por la relación arrendaticia la cual data desde el año 1.996. Que la demandante pretende engañar a la administración de justicia judicializando el cobro de algo indebido por cuanto presenta una relación con un canon de cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00), existiendo la Resolución Nº 036 dictada conjuntamente por el Ministerio de Producción y Comercio y el Ministerio de Infraestructura publicada en la Gaceta Oficial de la República Nº 37.667 del 8 de Abril de 2.003, en la que se acuerda mantener en todo el territorio nacional el monto de los cánones de arrendamiento establecidos al 30 de Noviembre de 2.002.

   Que existe expresa prohibición de intentar esta acción con fundamento en el artículo 7 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las Resoluciones Conjuntas relacionadas con la congelación de los cánones de arrendamiento que se han venido dictando desde la citada anteriormente hasta la última publicada en la gaceta Oficial Nº 39.539 del 27 de Octubre de 2.010.

   La parte actora contradijo esta cuestión previa, alegando que la parte demandada promueve esta cuestión previa en concordancia con el artículo 41 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios manifestando entre otras razones, que la parte demandante pretende desconocer el derecho a la prórroga legal de la demandada y que peor aún oculta el tiempo de la relación arrendaticia, lo cual contradice sosteniendo que en ningún momento se le han desconocido sus derechos y mucho menos el tiempo de duración de la relación; que en el libelo de demanda se explicó que a la arrendataria se le había notificado judicialmente la no prórroga del contrato para que comenzara a transcurrir la prórroga legal de tres años dad la duración de la relación de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 eiusdem; que el artículo 41 ibídem consagra la prohibición de demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del término cuando esté en curso la prórroga legal, no obstante, establece como excepción la posibilidad de demandar aún cuando esté en curso la prórroga legal en los casos de incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales.

   Que en los hechos controvertidos no se encuentra la relación arrendaticia ni su duración, como tampoco la naturaleza del contrato, la cual es a tiempo indeterminado. Que la demandada pretende por esta vía anular la validez del contrato por presuntos vicios que por demás son falsos.

   Para resolver el Tribunal observa:

   En relación a esta cuestión previa, referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta; al respecto el Dr. A. Rengel Romberg en su texto Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, señala:

   ...Sólo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada

   (omissis) “Esto ocurre, precisamente, con la caducidad de la acción establecida en la ley, cuyo lapso de casación ha considerado fatal, quedando extinguida la acción, sin que pueda discutirse en debate judicial.” (...) “También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda... En estos casos, la casación siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”.

   Analizado el libelo de demanda, el Tribunal observa que la acción ejercida es la de desalojo de un inmueble arrendado por falta de pago del canon de arrendamiento, la cual no es contraria a derecho; por el contrario, está prevista como una causal taxativa en el literal “a” del el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; lo que trae como consecuencia que este Tribunal considere que la presente cuestión previa no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide. Así se decide.

3. - DE LA LEGITIMATIO AD CAUSAM ACTIVA

   La parte demandada en la oportunidad de contestar la demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y para fundamentarla las alegaciones que hizo están referidas, no a los supuestos previstos por el Legislador para esa cuestión previa, como ya quedó decidido, sino, que hizo argumentaciones que están vinculadas con la ilegitimatio ad causam activa, como también se estableció anteriormente. Ahora bien, la falta de cualidad o de interés para intentar la acción.

   Se hace necesario destacar que la ilegitimatio ad causam activa constituye una excepción perentoria que el demandado debe oponer en la contestación de la demanda según lo prevé el artículo 361 eiusdem, y que siguiendo el criterio recientemente asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el Juez no la puede declarar de oficio, abandonando de esta manera el criterio pacífico, constante y reiterado que ese m.T. había mantenido al respecto; sin embargo, en el presente caso la parte demandada, en los argumentos que realizó para fundamentar la cuestión previa resuelta en el numeral “1.2.” de este punto previo, confundió la ilegitimidad de la persona del actor o del apoderado que por él actúa por razones relacionadas bien con la representación legal o por errores u omisiones en el poder con la falta de cualidad o de interés para intentar el juicio; por lo tanto, este Tribunal debe entrar a a.p.r., por tratarse de un requisito de procedibilidad de la acción y de ahí su vinculación con la materia de orden público, siguiendo así el criterio de inminentes procesalistas como los son los Doctores A.R.R., L.L., Devis Echandía, entre otros; por lo tanto, este Tribunal pasa a resolver este planteamiento. Así se decide.

   El proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de la relación procesal incoada o por instaurarse. En este sentido nuestro procesalista patrio, A.R.R. en su Obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987” indica lo siguiente:

   (...)”Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación solo puede saberse al final del proceso, en la Sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda” (...) Partiendo de este criterio doctrinario, el Juez en la sentencia debe entrar a a.l.l.a. causan de las partes que actúan en el proceso”.

   Según la opinión de nuestro jurista, Dr. L.L., en su trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”; ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, 1987:

   (...) La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera... La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado

   (...).

   En este mismo orden de ideas, encontramos la opinión del Dr. A. Rengel Romberg en su obra citada, según la cual:

   (...)”La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”(...)

   El artículo 140 del Código Adjetivo Civil establece:

   Fuera de los casos previstos por la ley, no puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno

   .

   En este orden de ideas se observa, que a desde el folio 12 al 13, con sus respectivos vueltos, cursa original del instrumento en el cual la demandante fundamenta su pretensión; siendo éste, el documento fundamental, considerado por la doctrina como “(...) aquel que compruebe las afirmaciones fácticas en las que se apoya la pretensión; es decir, los fundamentos de hecho de la pretensión (...)” -Dr. P.A.Z. expuesto en el tomo Nº 2 de la “Revista de Derecho Probatorio”-.

   A.d.d. este Tribunal observa que el mismo constituye un documento privado suscrito en firmas autógrafas en original por las partes que lo celebraron, de fecha 1º de Diciembre de 2.007, que al no haber sido tachado ni desconocido en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse por reconocido de acuerdo con las previsiones de los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil; adquiriendo en consecuencia, el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrada la relación de arrendamiento existente entre las partes. Lo cual no constituye un hecho controvertido, toda vez que fue afirmada por el demandante en el libelo y admitida expresamente por la demandada en su contestación a la demanda. Así se decide.

   El Tribunal observa que el contrato fue celebrado entre la arrendadora, ciudadana N.P.F. con el carácter de arrendadora y la arrendataria, ciudadana F.J.P.G.; dicho instrumento tiene por objeto el arrendamiento del apartamento Nº 14 del edificio Copacabana ubicado en la calle Páez cruce con calle Urdaneta de la Población de baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda

   Se tiene entonces que en el documento subexamine, aparecen como partes: N.P.F., denominada “La Arrendadora, y, F.J.P.G., denominada “La Arrendataria”.

   El Código Civil en su artículo 1.133 define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. (Subrayado de este Tribunal). El mismo Código indica la eficacia de los contratos, al disponer su artículo 1.166 lo siguiente: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”. (Subrayado de este Tribunal).

   Del mismo modo, el artículo 1.159 eiusdem establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.

   La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en reiterada, constante y pacífica jurisprudencia, que en los casos de arrendamiento el objeto de la pretensión es el contrato, por lo tanto, ese es el documento que debe acompañar la demanda de acuerdo con lo exigido en el ordinal 6º del artículo 349 del Código de Procedimiento Civil.

   Después de una exhaustiva lectura del libelo, observa esta Juzgadora que en el caso subiudice, el objeto litigioso comprende la afirmación de voluntad del actor de querer obtener el desalojo del inmueble arrendado según contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual está especificado en el libelo y que acompaña a la demanda, como consecuencia del supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales, y así lo entendió la parte demandada, cuando en la contestación de la demanda se excepcionó alegando el cumplimiento de sus obligaciones.

   Ahora bien, la parte actora, ciudadana N.P.F., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número E-81.327.022 asistida de Abogado, demanda a la ciudadana F.J.P.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.068.608, para que desocupe y le entregue el inmueble arrendado a través del contrato de arrendamiento que celebraron el 1º de Diciembre de 2.007, o a ello sea condenada por el Tribunal; vale decir que la demandante es la misma persona que celebró el contrato de arrendamiento de fecha 15 de Agosto de 2.001 con la parte demandada.

   La parte demandada alego entre los argumentos que hizo para fundamentar esa cuestión, fue que la demandante en el libelo afirma ser propietaria del inmueble arrendado lo cual no es condición necesaria para demandar en este proceso, ya que lo que si debe estar demostrado como lo está es este caso concreto, es el carácter de arrendadora. Así se declara.

   Ahora bien, el exhaustivo examen realizado ut supra, lleva a la convicción de esta sentenciadora que la actora si tiene legitimidad para exigir el desalojo del inmueble arrendado a través de una convención de la cual es parte; ya que se puede decir que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen y demuestren ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al Juez una decisión de mérito sobre la misma. Conforme a lo expuesto, es evidente que en el presente caso existe una relación derivada del contrato de arrendamiento entre la arrendadora N.P.F. y la arrendataria F.J.P.G.; de manera que la arrendadora aquí demandante, si tiene cualidad bajo la premisa del interés jurídico actual para sostener razones que litigar en contra de la arrendataria demandada; obedeciendo a estricto apego a la materia sustantiva.

   Cabe revisar nuevamente las enseñanzas de nuestro maestro L.L. en su trabajo citado, pág. 225, quien precisó:

   Dada la relación lógica de antecedente a consecuente en que se encuentra la cualidad con respecto al interés jurídico hecho valer en juicio, es posible y de gran interés práctico separar en el proceso la prueba de una, de la prueba del otro, ya que si se demuestra la no existencia de la primera, antecedente lógico, que funciona en la estructura del proceso como un punto prejudicial, es manifiesto que será innecesario pasar a demostrar la existencia del segundo, interés jurídico demandado.

   En efecto, el trabajo “cumbre” de la obra del Dr. LORETO, termina enseñando la cualidad como causa efficiens de la acción (pág. 225); y siendo la institución de LA ACCIÓN de eminente orden público, le es obligatorio al Juzgador el revisar sus extremos de procedencia antes de analizar el mérito de la causa, para verificar si el demandante tiene derecho o no en demandar y movilizar los órganos de la administración de justicia; y, en el caso objeto de estudio quedó patentado que la parte demandante guardó los extremos de Ley, pues suscribió el contrato de arrendamiento de los que se arrogó titularidad; razón por la que nació el derecho de arrendadora que pretende; en consecuencia si tiene la legitimatio ad causam necesaria para actuar en este proceso, resultando improcedente las alegaciones que al respecto formuló la demandada. Así se decide.

4. - DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

   La actora alega en el libelo de demanda que de acuerdo con lo establecido en el contrato en cuanto a la duración, se debe destacar que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que desde el 9 de Enero de 2.009 la arrendataria sin motivo ha venido consignando el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que tales consignaciones las ha hecho en forma extemporánea incurriendo en mora desde el año 2. 009 y lo que había transcurrido de 2.010. Que la arrendataria no solo incumple la obligación de pagar puntualmente el canon sino que además ha dejado de pagar sin justificación alguna el monto del canon establecido en la cláusula tercera del contrato desde el mes de Abril de 2.010.

   Que los hechos narrados se subsumen a los supuestos previstos en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Que adicionalmente a lo expuesto, la arrendadora notificó a la arrendataria el 27 de Noviembre de 2.009 por medio del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre su necesidad de ocupar el inmueble arrendado y que dando cumplimiento al artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde la prórroga legal por el tiempo que indica el literal “d” de dicha norma.

   Que si bien es cierto que la Ley le otorga a la arrendataria en este caso, tres años de prórroga legal para desocupar el inmueble, no es menos cierto que la arrendataria no tiene el derecho a la prórroga legal del contrato por encontrarse incursa en el cumplimiento de la obligación de pagar el canon según se convino en la cláusula tercera del contrato; razones por las cuales la arrendadora se encuentra legitimada para demandar el desalojo por el incumplimiento de las obligaciones principales de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril a Julio de 2.010. Fundamentó su pretensión en los artículos 34 literal “a” y 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1.159, 1.167, 1.264 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil.

   La parte demandada en la contestación a la demanda cuando opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, entre otras cosas, alegó que la demandada no debió ser admitida por cuanto la prórroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se encontraba en curso. La parte actora al contradecir esta cuestión previa expresó, entre otras cosas, que entre los hechos controvertidos no se encuentra la relación arrendaticia ni su duración, como tampoco la naturaleza del contrato, la cual es a tiempo indeterminado.

   A.l.a. de las partes el Tribunal observa que la parte actora afirma que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, lo cual contradice la parte demandada cuando alega el derecho a la prórroga legal. Igualmente observa el Tribunal que la parte demandante mezcla los fundamentos aplicables al contrato a tiempo determinado cuando hay incumplimiento de las obligaciones por la arrendataria como lo es el artículo 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la normativa que regula las demandas por falta de pago en los casos de contratos a tiempo determinado.

   El Tribunal para resolver este planteamiento relacionado con la naturaleza del contrato y la acción ejercida observa:

   El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...

   (Subrayado del Tribunal).

   Así mismo el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo....

   (Subrayado del Tribunal).

   Al respecto el Dr. J.L.V.P., en el Libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, señala:

   ... (omissis)...Si el contrato es a tiempo indeterminado o verbal tiene aplicación el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las causas de desalojo y plazo para la desocupación (Art. 34º)...(omissis)...Si el contrato es a tiempo determinado no se aplica el articulo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común, resolutoria o de cumplimiento (Art. 1.167 C.C.)...

   La parte demandante consignó junto con el libelo de demanda, el original del contrato de arrendamiento en cuestión, el cual fue valorado y apreciado ut supra.

   Examinado el contrato de arrendamiento se observa que las partes convinieron en la cláusula novena del contrato celebrado en fecha 1º de Diciembre de 2.007 relativa a la temporalidad arrendaticia, lo siguiente:

   El tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento será de UN (1) AÑO FIJO. El presente contrato locativo comienza a regir a partir del día UNO (1) DE DICIEMBRE DE 2007 y terminara, de pleno derecho, el día UNO DE DICIEMBRE DE 2008

   .

   Analizada minuciosamente la cláusula transcrita se evidencia que las partes al contratar establecieron que el mismo tendría una duración determinada de un año sin prórroga convencional. Así se declara.

   De lo anterior se evidencia que el contrato de arrendamiento de fecha 1º de Diciembre de 2.007, cuya vigencia comenzó el 1° de Diciembre de 2.001 y terminó el 1° de Diciembre de 2.008, es un contrato a tiempo determinado de un (1) año de duración, lo que quiere decir que una vez vencido el plazo de un año lo que acaeció el 1° de Diciembre de 2.008 concluyó el contrato de arrendamiento. Así se decide.

   Los artículos 1.160 y 1.264 del Código Civil disponen:

   Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley”.

   Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.

   De allí que a partir del 1° de Diciembre de 2.008 comenzó ipso iure a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años prevista en el artículo 38 literal d) del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluiría en fecha 1° de Diciembre de 2.011 ya que según los dichos de la demandada y que no los contradijo la parte actora, la relación arrendaticia se originó en el año 1.996 hecho éste no controvertido en este proceso; y presentó la demanda en Julio de 2.010 por incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento a partir de Abril de 2.010, lo que significa que en este caso no puede considerarse que haya operado la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento, siendo que la parte actora no demostró el hecho de que se haya producido la tácita reconducción por expiración del lapso establecido en el contrato, de arrendamiento celebrado entre las partes el 1º de Diciembre de 2.007; vale decir, que no se encuentra demostrado que se hayan cumplido los extremos de Ley para considerar que se ha verificado la tácita reconducción del contrato, según lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil el cual contiene los supuestos que se deben verificar para que se produzca la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; los cuales consisten en que a la expiración del tiempo fijado en el contrato más la prórroga legal regulada en una norma especial de fecha posterior a la indicada disposición como lo es el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario quede y se le deje en la posesión pacífica de la cosa arrendada, más, la jurisprudencia patria le ha agregado, que el arrendador continúe percibiendo el canon de arrendamiento. Así se declara.

   Ahora bien, la actora demandó el desalojo, pero el contrato no es a tiempo indeterminado por lo tanto no procede la acción de desalojo que ejerció la demandante; igualmente, no fue alegada ni demostrada la tácita reconducción del contrato, para considerar que el mismo se haya convertido a tiempo indeterminado; por el contrario, ha quedado plenamente demostrado que a partir del 1° de Diciembre de 2.008, fecha en que se cumplió el plazo convenido, se inició el lapso de la prórroga legal consagrada en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; entonces tratándose el caso subiudice de una relación de arrendamiento regulada por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado tal y como se decidió anteriormente, la pretensión de la actora no encuadra en el supuesto de la norma contenida en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y ello es así dada la naturaleza de orden público que envuelve la normativa inquilinaria por imperio del artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que trae como consecuencia que la petición de la parte demandante sea contraria a derecho y a una disposición expresa de la Ley, como lo es la norma contenida en el artículo 34 eiusdem. Así se decide.

   Como consecuencia de la presente decisión el Tribunal no puede entrar a decidir las demás alegaciones formuladas por las partes, así como tampoco puede entrar a analizar ni valorar las demás pruebas aportadas al proceso. Así se decide.

   Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil, 7 y 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.

   III

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. - SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio y por no tener la representación que se atribuye, opuestas por la parte demandada en la contestación de la demanda.

2. - SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuestas por la parte demandada en la contestación de la demanda.

3. - SIN LUGAR la ilegitimatio ad causam activa, alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda.

4. - SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, intentó la ciudadana N.P.F., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número E-81.327.022; representada en este proceso a través de sus apoderadas judiciales, ciudadanas H.M. MEJÍAS PÉREZ y V.M. RIESCH M., Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-10.110.532 y V-12.483.173, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 88.939 y 89.223, respectivamente; contra la ciudadana F.J.P.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-12.068.608; representada en este proceso a través de su apoderado judicial, ciudadano C.A.P.R., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 37.782.

   Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

   Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 251, 247 y 248 eiusdem.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los a los trece (13) días del mes de Abril del año dos mil once (2.011). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.