Decisión nº 234 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 1 de Septiembre de 2004

La parte demandante, N.S.D.P., ut supra identificada, procedió a incoar demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, alegando que suscribió Contrato de Arrendamiento privado, de fecha 15 de Enero de 2003, con la firma E.G., C.A. Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 20 de Noviembre de 1984, bajo el N° 95, Tomo 2-I modificada su acta contentiva estatutaria por ante el Registro Mercantil Primero de esta misma circunscripción, en fecha 23 de Noviembre de 1998, bajo el N° 43, Tomo 46-A, representada por su Presidente ciudadano NADER SABBAGH ANTIVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 7.442.294, quien recibió en alquiler un inmueble constituido por un terreno sin ningún tipo de construcción situado en la Avenida Vargas cruce con la carrera 25 de esta ciudad, cuyos linderos y medidas son: NORTE: En línea de 24 mts. con 40 cm. Con parcela que se le adjudicara a D.P.D.; SUR: En línea de 24 mts. Con 30 cm. con la carrera 25; ESTE: En línea de 9 mts. Con 26 cm. con la Avenida Vargas; OESTE: En línea de 9 mts. Con 90 cm. con terreno ocupado por Pascuale Fasanella Monra. Aduce que en la cláusula cuarta del contrato suscrito se estableció una duración de un año, contado a partir del 15 de Enero de 2003, por lo que su vencimiento seria el 15 de enero de 2004. Asevera que se estipuló por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, para los primeros seis meses del contrato suscrito. Asimismo afirma que con respecto a los últimos meses de arrendamiento, los mismo serian cancelados por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) mensuales, por lo que asegura que dichos cánones serian pagados en la residencia de la arrendadora, los días quince de cada mes, y que en el caso de atraso la arrendataria convino en cancelar los intereses a la rata del uno por ciento (1%) mensual calculados sobre los cánones adeudados. Alega que en la cláusula décima sexta el ciudadano NADER SABBAGH ANTIVA, arriba identificado, se constituyó en fiador y principal pagador a su favor de todas las obligaciones que asumiera la firma E.G., C.A. Señala que se estableció la renuncia expresa al beneficio de excusión, división y notificación en caso de mora. De igual forma aduce que el contrato de arrendamiento celebrado se extinguió el 15 de Enero de 2004, por lo que asegura que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble, así como tampoco con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento relativo a las mensualidades del 15 de Noviembre de 2003 al 15 de Diciembre de 2003, y del 15 de Diciembre de 2003 al 15 de Enero de 2004, que según sus dichos calculados a una canon mensual de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), ascienden a la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,00).

Solicita la parte demandante, con fundamento en los artículos 1159,1160, 1167, 1264, 1592 y 1599 del Código Civil, y el artículo 3 ordinal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los 585, 588 y 599 del Código de Procedimiento Civil, que este Tribunal condene el cumplimiento de contrato de arrendamiento, así como la entrega y devolución del mismo, de igual forma que sea condenado al pago de los cánones vencidos y no pagados correspondientes a las mensualidades de 15 de Noviembre de 2003 al 15 de Diciembre de 2003, y del 15 de Diciembre de 2003 al 15 de Enero de 2004. Asimismo solicita que cancele por daños y perjuicios estimados en base en los meses de disfrute del inmueble arrendado. Por otro lado, solicita el pago de los cánones de arrendamientos de los meses subsiguientes y los intereses de mora que continúen surgiendo hasta la definitiva entrega del inmueble, más las costas y costos del proceso. Por último, solicita se decrete secuestro del bien arrendado para la protección de sus derechos, y estima la presente demanda por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 660.000,00).

Cumpliendo con el procedimiento legal, el Tribunal de la causa procedió a citar a los demandados de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo que la Secretaria del Tribunal hace constar el 02 de julio de 2004, que fijó el cartel respectivo. Al 17° día continuo siguiente compareció el codemandado NADER SABBAGH ANTIVA a dar contestación a la demanda, mientras la codemandada E.G. C.A., arriba identificada, no compareció ni por sí ni por medio de abogado. Este Tribunal dicta auto donde deja constancia que en la oportunidad debida, 19 de julio de 2004, la parte demandada no compareció a dar contestación. Contra este auto no se ejerció recurso alguno.

Esta Juzgadora considera necesario, pronunciarse sobre la interposición de la contestación a la demanda fuera del término establecido en el artículo 223 en concordancia con lo pautado en el 884 ejusdem.

El emplazamiento es la convocatoria o requerimiento que se hace a una persona por orden del Juez, para que comparezca al Tribunal dentro del término que se le designe, en este caso al segundo día siguiente a la citación, con el objeto de poder defenderse de los cargos que se le hacen. La diferencia principal entre emplazamiento y citación, señala E.C.B. en su Código de Procedimiento Civil comentado, reside en que éste señala día y hora para presentarse ante la autoridad judicial. Esto tiene una razón sustancial, y está motivado en que la contestación a la demanda en el procedimiento breve es un acto, en el cual según el artículo 884 puede el demandado oponer cuestiones previas, ordinales del 1 al 8 del 346 Código de Procedimiento Civil, de manera verbal y el Juez, oyendo al demandante, si estuviere presente, decidirá el asunto. Es decir, al ser un acto, se requiere que sea en un día preciso, por lo que es término y no plazo el tiempo dado para la contestación. Es por tal motivo que esta Sentenciadora, debe forzosamente declarar EXTEMPORÁNEA la contestación interpuesta por el codemandado NADER SABBAGH ANTIVA. Y ASÍ SE DECIDE.

De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes. Observa esta Juzgadora que el instrumento probatorio consignado por la parte actora con el libelo de demanda es el Original Contrato de Arrendamiento Privado sucrito el 15 de Enero de 2003.

Llegado el lapso probatorio sólo la parte accionada, codemandado NADER SABBAGH ANTIVA, promueve tempestivamente sus pruebas: 1.- Ratifica el mérito favorable de los autos. 2.- Consigna copia simple del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de Enero de 1990. 3.- Presenta originales de ocho recibos de pago y dos bauches de depósito a nombre de la demandada. 4.- Recibo de consignaciones realizadas ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara correspondientes al mes de febrero de 2004 al mes de mayo de 2004, y de diciembre de 2003 al 15 de enero de 2004, folios 38 al 42 ambos inclusive. 5.- Pide la prueba de informes sobre el expediente KP02-S-2004-917 que cursa en el Tribunal recién nombrado. 6.- Solicita Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la Avenida Vargas cruce con la carrera 25, de esa ciudad para dejar constancia: A.- De las bienchurias que existen en el terreno donde se ha constituido el mismo. B.- Del área de construcción donde funciona la empresa E.G., C.A. C.- De cuantas oficinas hay, baños u otras dependencias. D.- Que en dicho inmueble se encuentran vehículos estacionados.

De seguidas pasa esta Sentenciadora a analizar las pruebas aportadas

Con respecto al Original del Contrato de Arrendamiento Privado sucrito el 15 de Enero de 2003, consignado por la parte actora quien esto juzga observa que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece que los mismos se tendrán como fidedignos si no fueren impugnados por el adversario cinco días después de haberse producido en tiempo oportuno, impugnación que no ocurrió en el presente caso, razón por la cual se le reconoce pleno valor probatorio. Y así se decide.

Observa quien juzga que los instrumentos presentados por la parte demandada signados bajo los numerales 2, 3 y 4 tienen todo su valor probatorio, ya que ninguno de estos fue impugnado o tachado en el momento oportuno para hacerlo. Y así se decide.

Con respecto a la prueba de informes solicitada, la misma no se recibió en la etapa probatoria, por lo que por el principio del control de la prueba y de lo contenido en al artículo 257 de nuestra Carta Magna, este Tribunal no tiene nada que pronunciarse al respecto. Y así se decide.

De igual forma, quien juzga observa que la Inspección practicada llena los requisitos legales establecidos en los artículos 472, 473, 474, 475, y 476 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de no haber sido objetada, ni tachada oportunamente conforme lo establece nuestra legislación esta Sentenciadora le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende, por lo cual se admite con lugar en derecho. Y así se decide.

Pasa esta Sentenciadora a hacer el análisis de fondo en esta controversia.

Establece el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Así en el caso bajo estudio, en razón de la confesión en que incurre la parte demandada al no dar contestación oportuna, opera el principio de la inversión de la carga de la prueba, consagrado en el citado artículo 1354 del Código Civil. Razón por la cual era la parte demandante quien tenía la carga de la prueba en relación a la falta de pago.

Así, se observa que los alegatos de la parte actora se centraron en la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses del 15 de Noviembre de 2003 al 15 de Diciembre de 2003 y del 15 de diciembre de 2003 al 15 de Enero de 2004, así como en la desocupación del inmueble de marras por haber expirado el tiempo de su duración.

Pasa quien esto juzga a determinar si el demandado está incurso en las causales alegadas por la actora. Pero previo a ello, es menester precisar cuál es la normativa aplicable a la relación arrendaticia planteada. En el caso que nos ocupa, efectivamente la parte accionante exige el cumplimiento del contrato suscrito sobre un inmueble constituido por un TERRENO VACÏO, y fundamenta su pretensión en lo establecido en el Código Civil Venezolano, en sus artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1592. El artículo 3 ordinal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.”

Ahora bien, de la Inspección realizada, folio 47 y su vuelto, se comprueba la existencia de bienhechurías en el terreno arrendado. No obstante, no hay evidencia ni de la fecha de construcción de tales bienhechurías ni de por quién fueron realizadas. Por otro lado, el contrato fundamento de la pretensión encuentra asidero y fuerza probatoria en el contrato previo suscrito por ambas partes que riela en los folios 31 al 33, ambos inclusive, pues allí se establece como objeto del mismo en la cláusula primera: “La arrendadora cede en arrendamiento a la Arrendataria, quien lo toma en tal concepto, un terreno sin ningún tipo de bienchurias…” (Sic). Lo cual es de igual contenido al expresado en la cláusula primera del contrato bajo análisis, folio 4.

Así las cosas, esta Sentenciadora concluye que en el caso sub iudice se da en arrendamiento un terreno no edificado, por lo que tal arrendamiento se debe regir por el Derecho Común y no por Ley Especial, siendo la vía procesal escogida por el actor la correcta. Y así se decide.

En otro orden de ideas, observa quien juzga que la parte accionada, trajo a los autos recibos de las consignaciones arrendaticias realizadas en el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara. En particular se pasa a analizar el que riela en el folio 42, que se corresponde con los meses exigidos por la accionante. Aparece como fecha de otorgamiento el 11 de febrero de 2004, correspondiente, “según el consignatario”, E.G. C.A., representada por NADER SABAGH, desde el 15-11-2003 al 15-12-2003 y del 15-12-2003 al 15-01-2004.

En este sentido establece el artículo 51: “…podrá el arrendatario (…) consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”. La convención pactada, folio 4, establece en su cláusula tercera que “dicho canon se obliga La Arrendataria a pagarlo, puntualmente, por mensualidades vencidas (…) los días quince de cada mes”. Esto es que el día 15 del mes inmediatamente siguiente al adeudado, debía hacerse el pago pertinente. De una sencilla comparación de fechas se determina que el 11 de febrero de 2004 habían transcurrido más de los quince días legales de la fecha pactada como fecha de pago. Por lo que, con fundamento en el artículo 56 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es forzoso para esta Juzgadora concluir que la parte demandante no demostró como le correspondía, el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, señalados como insolutos por el demandante, y determinar que ciertamente la locataria se encuentra en estado de insolvencia. Y así se decide.

Por otra parte, esta Sentenciadora observa que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en conflicto, se estipula “…este contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del quince de enero de dos mil tres, por lo que su vencimiento será el quince de enero de dos cuatro. La Arrendataria procederá a la entrega del terreno arrendado al vencimiento del término, sin necesidad de requerimiento alguno”. (Subrayado del Tribunal). Al respecto señala el artículo 1.159 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley." Igualmente señala el artículo 1.264 ejusdem: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención." De una lectura cuidadosa de lo convenido por las partes se concluye que el contrato aquí discutido fue pactado por un tiempo determinado, un (1) año, a cuyo término la locataria debía entregar el inmueble sin necesidad de deshaucio. Por lo que evidentemente se concluye que la voluntad de las partes es que la relación contractual fuese a tiempo determinado, e improrrogable, por lo que la posesión precaria debía concluir el 15 de enero de 2004, según lo pactado. Y así se decide. Siendo relevante señalar que la cláusula 11 del contrato analizado señala que la falta de pago oportuno significa la resolución y la inmediata desocupación del inmueble. Y así se decide.

En relación a la petición de secuestro, con fundamento al artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal no encuentra llenos los extremos exigidos en él, pues no se acompañó tal petición de un medio de prueba que constituya presunción grave de quede ilusoria la pretensión de la actora. Y así se decide.

-III-

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por N.S.D.P., venezolana, mayor de edad, de domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 625.476 CONTRA E.G. C.A. Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 20 de Noviembre de 1984, bajo el N° 95, Tomo 2-I, modificada su Acta Constitutiva Estatutaria por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción en fecha 23 de Noviembre de 1998, bajo el N°. 43, Tomo 46-A, Y CONTRA NADER SABBAGH ANTIVA, venezolano, titular de la Cédula de Identidad N° 7.442.294, en su propio nombre.

2. SE ORDENA la entrega y desocupación inmediata del inmueble constituido por un terreno situado en la Avenida Vargas cruce con la carrera 25 de esta ciudad, cuyos linderos y medidas son: NORTE: En línea de 24 mts. con 40 cm. Con parcela que se le adjudicara a D.P.D.; SUR: En línea de 24 mts. Con 30 cm. con la carrera 25; ESTE: En línea de 9 mts. Con 26 cm. con la Avenida Vargas; OESTE: En línea de 9 mts. Con 90 cm. con terreno ocupado por Pascuale Fasanella Monra.

3. SE ORDENA al pago de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) por concepto de indemnización, por cada mes transcurrido desde el 15 de noviembre de 2003 hasta el pago definitivo de lo adeudado, debiendo descontarse lo cancelado por la demandada ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el asunto KP02-S-2001-917.

4. SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto al día 01 del mes de Septiembre de 2.004. Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

La Juez

Abog. Patricia Riofrío

La Secretaria

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:15 de la tarde.

La secretaria