Decisión nº 233 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 15 de Diciembre de 2010
| Fecha de Resolución | 15 de Diciembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo |
| Ponente | Esgardo Bracho |
| Procedimiento | Retracto Legal |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, CON SEDE EN PUNTO FIJO.
EXPEDIENTE. Nro. 9619
DEMANDANTE: A.Z.Y.N..
APODERADO JUDICIAL: N.M.
DEMANDADO: NAWAF EL DEHNE DANAHRE, A.E.H.D.E.D. y S.E.D.E.H..
APODERADA JUDICIAL: M.R..
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Se inicio la presente demanda intentada por el Ciudadano A.Z.Y.N., en su carácter de Administrador de la firma mercantil, debidamente asistido por el abogado N.J.M.H., inscrito en el IPSA bajo el número 35.748, mediante la cual demanda a los ciudadanos Nawaf El Dehne Danahre, A.E.H.D.E.D. y S.E.D.e.H. por Retracto legal arrendaticio.
RELACIÓN DE LA CAUSA
En fecha quince (15) de junio de 2010, recayó auto del Juzgado Cuarto admitiendo la presente demanda.
En la misma fecha, diligenció el ciudadano A.Z.Y., administrador principal de la firma mercantil Internacional Import, C.A., confiere poder apud acta al Abog. N.J.M.H..
En fecha dieciséis (16) de junio de 2010, recayó auto del Juzgado Cuarto, admitió la reforma de la demanda presentada en fecha 15 de junio de 2010.
En la misma fecha, el Ciudadano Juez del Juzgado Cuarto, Abogado C.H.L., presentó acta de Inhibición.
En fecha veintidós (22) de junio de 2010, recayó auto del Tribunal remitiendo mediante oficio a este Juzgado el presente expediente.
En fecha veintiocho (28) de junio de 2010, recayó auto del Tribunal dándole entrada al presente expediente.
En fecha veintiocho (28) de junio de 2010, diligenció el Abogado N.J.
Miranda, acreditado en autos, solicitando copias simples de la totalidad del
expediente.
En fecha treinta (30) de junio de 2010, este Tribunal declarando Sin lugar la inhibición presentada por el Juez Titular del Juzgado Cuarto, Abogado C.H.L., ordenando la remisión al Juzgado Cuarto mediante oficio.
En fecha seis (06) de julio de 2010, recayó auto del Juzgado Cuarto, dándole entrada y reingreso a los libros respectivos.
En la misma fecha, diligenció el Abogado N.J.M., acreditado en autos, solicitando copias simples de la totalidad del expediente.
En fecha ocho (08) de julio de 2010, recayó auto del Juzgado Cuarto ordenando sean certificadas las copias consignadas para posteriormente proceder a citar el demandado.
En fecha dieciséis (16) de julio de 2010, diligenció la Abogada M.R., en su carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos S.E.D.E.H. y Darin Awad de El Dehne, consignando Poderes otorgado y dándose por notificada.
En la misma fecha, recayó auto del Juzgado Cuarto, corrigiendo el error en el que se incurrió indicando las horas de despacho, debido a que es un procedimiento especial, se fija las 10:00 a.m. para la contestación de la demanda.
En la misma fecha, diligenció la Abogada M.P., acreditada en autos, mediante el cual hace la salvedad que la diligencia que riela en el folio 172 es de fecha 16 y no 17 de julio del 2010, como aparece en la parte superior de la misma.
En la misma fecha, la abogada M.P., acreditada en autos, presentó escrito de recusando formalmente al Juez Cuarto de Primera Instancia, Abogado C.H..
En fecha diecinueve (19) de julio de 2010, comparece el Abogado C.H., Juez Cuarto de Primera Instancia, a presentar informe relacionado con la recusación formulada en su contra.
En la misma fecha, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, remite mediante oficio el presente expediente a este Despacho.
En fecha veinte (20) de julio de 2010, recayó auto del Tribunal dándole entrada y reingreso al presente expediente.
En la misma fecha, presentó escrito de contestación la Abogada M.R.
En fecha veintiuno (21) de julio de 2010, el Abogado N.M., acreditado en autos, presentó escrito de contestación a las cuestiones previas.
En la misma fecha, diligenció el Abogado N.M., acreditado en autos, consignando copias simples a los fines de aperturar el cuaderno de medidas.
En la misma fecha, recayó auto del Tribunal, instando a la parte recusante a consignar copias simples para aperturar cuaderno separado para conocer la recusación.
En fecha veintidós (22) de julio de 2010, diligenció la abogada M.P., acreditado en autos, consignando copias simples, para aperturar cuaderno separado.
En la misma fecha, presentó escrito de pruebas, el Abogado N.M., acreditado en autos.
En fecha veintitrés (23) de julio de 2010, recayó auto del Tribunal, acordando aperturar el cuaderno separado de Recusación.
En la misma fecha, recayó auto del Tribunal, ordenando cerrar la pieza y abrir una nueva.
En la misma fecha, recayó auto del Tribunal agregando al expediente escrito de contestación presentado por el Abogado N.M..
En fecha veintiséis (26) de julio de 2010, recayó auto del Tribunal, dando entrada y admitiendo las pruebas presentadas y ordenando oficiar al Juzgado Tercero de Municipio Carirubana.
En fecha veintisiete (27) de julio de 2010, presentó escrito de pruebas la Abogada M.P., acreditada en autos.
En fecha veintiocho (28) de julio de 2010, recayó auto del Tribunal, agregando al expediente el escrito de pruebas presentado.
En la misma fecha, recayó auto del Tribunal ordenando aperturar el cuaderno de medida.
En la misma fecha, diligenció la Abogada M.P., acreditada en autos, solicitando copias certificadas de los folios señalados.
En fecha veintinueve (29) de julio de 2010, recayó auto del Tribunal, dando entrada y admitiendo las pruebas presentadas y ordenando oficiar al Registro Inmobiliario el Municipio Carirubana.
En fecha treinta (30) de julio de 2010, presentó escrito de pruebas el Abogado N.M., acreditado en autos.
En fecha dos (02) de agosto de 2010, recayó auto del Tribunal, agregando al expediente escrito de pruebas presentado.
En fecha tres (03) de agosto de 2010, se trasladó el Tribunal constituyéndose en la Sede del Registro Subalterno, para proceder a realizar la inspección solicitada.
En la misma fecha, recayó auto del Tribunal dando entrada y admitiendo las pruebas presentadas, por el Abogado N.M..
En la misma fecha, recayó auto del Tribunal prorrogando el lapso probatorio por un lapso de ocho (08) días.
En la misma fecha, recayó auto del Tribunal, fijando fecha y hora para la inspección Judicial solicitada.
En fecha nueve (09) de agosto de 2010, recayó auto del Tribunal, difiriendo la Inspección Judicial fijada, en virtud a que coincide a otro actos a celebrarse la misma hora y se fija nueva fecha.
En fecha diez (10) de agosto de 2010, recayó auto del Tribunal, difiriendo la inspección judicial y fijando nueva fecha.
En la misma fecha, recayó auto del Tribunal, agregando comunicación de la Registradora Pública, recibido por este despacho en Fecha 09 de agosto del 2010.
En la misma fecha, presentó escrito el Abogado N.M., acreditado en autos solicitando computo de despacho y copias certificadas de la totalidad del expediente.
En fecha once (11) de agosto de 2010, recayó auto del Tribunal acordando el computo solicitado e insta a la parte a consignar copias simples para su certificación.
En la misma fecha, se trasladó y constituyó el Tribunal en el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana, a los fines de realizar la inspección solicitada.
En fecha veintitrés (23) de septiembre de 2010, presentó escrito el Abogado N.M., acreditado en autos, solicitando se decrete la acumulación a la presente causa.
En fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2010, recayó auto del Tribunal, ordenando cerrar la pieza y abrir una nueva.
En fecha veintinueve (29 de septiembre de 2010, presentó escrito el Abogado N.M., acreditado en autos, reiterando su solicitud de que sea decretada la acumulación de la presente causa.
En la misma fecha, presentó escrito el Abogado N.M., acreditado en autos, solicitando que el presente escrito se tome en consideración al momento de dicta decisión definitiva.
En fecha seis (06) de octubre de 2010, presentó escrito el Abogado N.M., acreditado en autos, solicitando se acordado la acumulación de la causa.
En fecha diez (10) de octubre de 2010, presentó escrito la Abogada M.P., acreditado en autos, en la que solicita se declare improcedente la acumulación solicitada.
En fecha 13 de Diciembre de 2010 el Tribunal dicta Auto para Mejor Proveer solicitando copias certificadas al Juzgado Primero de Municipio Carirubana.
En fecha 14 de Diciembre se recibe resultas del Juzgado Primero de Municipio Carirubana.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
En el escrito de la reforma de la demanda el ciudadano A.Z.Y.N., en su carácter de Administrador Principal de la firma mercantil Internacional Import, C.A., expuso:
Que en fecha 09 de mayo de 2006, anotado bajo el No. 45, tomo 31 en la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón mi representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con el Ciudadano NAWAF EL DEHNE DANAHRE reglando entre ellos un vínculo jurídico que tiene como finalidad hacer gozar en calidad de arrendamiento a la firma INTERNACIONAL IMPORT, C.A., de un inmueble constituido por un (1) local comercial, en la Planta Baja del Centro Comercial Don Nawaf, signado con el No. L3, el cual posee una superficie total de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO CENTRIMETROS CUADRADOS (268,35 mts2) y consta de Dos (2) salas de Baño, una (1) puerta de entrada principal de metal y vidrio, una (1) mezzanina en la planta alta con su respectiva escalera de acceso en su parte interna y esta comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Local 2 del mismo Edificio; SUR: Local 4 del mismo Edificio; ESTE: Local 6 del mismo edificio y OESTE: Su frente Avenida Bolívar.
Que este inmueble le corresponde un porcentaje del Condominio de (12,51%) en los bienes, en los derechos y obligaciones referidas y derivadas del condominio, este mueble perteneció a Nawaf de Dehne Danahre, conforme se evidencia en el documento de condominio, protocolizado en la oficina inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Autónomos Carirubana, Punta Cardón y S.A.d.E.F., en fecha 14 de septiembre de 2005, inscrito bajo el No. 4, folios 22 al 51, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Séptimo, Tercer Trimestre del año 2005.
Que este escrito de demanda que se presenta y se opone a los demandantes como demostrativa que mi arrendador fue el propietario del inmueble arrendado, el cual también esta inscrito en Catastro bajo el No. 00003013107PBL3, por un termino fijo y mediante el pago de un canon de arrendamiento mensual de cuatro millones trescientos mil sin céntimos (4.300.000,00 Bs.). Reconvertidos en cuatro mil trescientos sin céntimos (4.300,00 Bs.),
Que mi representada se obligo a pagarle a su arrendador, dentro de los cinco (5) primeros días después del vencimiento de cada mes, en pagos efectivos o en cheques de la plaza a su nombre, no obstante a partir del mes mayo del año 2009, en virtud de la negativa del arrendador a recibir el canon de arrendamiento, se procedió hacer uso del procedimiento de consignaciones por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana de la Circunscripción del Estado Falcón, expediente signado con el No. C-118, siendo la ultima consignación la efectuada en fecha 09 de junio de 2010, que corresponde a la mensualidad del mes de mayo de 2010, para demostrar el estado de solvencia de mi representada en su obligación de pago del canon de arrendamiento.
Que en fecha 18 de mayo de 2010, fue presentada formal escrito de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, por ante el Juzgado Tercero Distribuidor de Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, por el ciudadano S.E.D.E.H., correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Primero de Municipio Carirubana, que en fecha 25 de mayo de 2010, fue admitida asignada con el No. De expediente 2010-2209, para demostrar la existencia del ejercicio de la indicada acción por el nuevo propietario, allí se ordenó la citación de la firma mercantil Internacional Import, C.A., en mi persona con el carácter de administrador principal de dicha sociedad.
Que se evidencia que mi arrendador Nawaf El Dehne Danahre, a través de dicho acto, ejecuto un acto traslativo de la propiedad del inmueble que me dio en arrendamiento, a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, sin cumplir con su obligación legal de garantizarle a mi representado el derecho de ofrecerle en venta en primer lugar, pues no le notificó mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender, tal situación da derecho a mi representada
a ejercer el derecho de retracto.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso de la contestación de la demanda, la Abogada M.R., en su carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos S.E.D.E.H., Darin Awad de El Dehne, Nawaf el Dehne Danahre y A.E.H.d.E.D., expone:
Que opone la caducidad de la acción.
Que las presentes cuestiones previas tiene como finalidad demostrar que entre la fecha de venta del inmueble arrendado (17 de junio 2008) y la fecha de la presentación de la demanda (15 de junio de 2010), por parte de la arrendataria transcurrió un tiempo de aproximadamente SETECIENTOS SESENTA Y OCHO (768) días, y por analogía de interpretación del articulo 47 de la ley de arrendamiento inmobiliario el derecho de retracto debió ser ejercido en un lapso de 40 días calendario a partir de la fecha de la notificación si hubiese sido el caso de haber estado solvente la arrendataria con su obligación contractual.
Que de acuerdo con las fechas de protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de proposición de la demanda de retracto legal, son los dos puntos de comparación, para determinar si la parte accionante hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo 1547 del Código Civil.
De la contestación al fondo.
Que es cierto que en fecha nueve (09) de mayo 2006, el ciudadano Nawaf El Dehne Danahre, suscribió conjuntamente con la empresa Inernacional Import, C.A., contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado.
Que es cierto que el referido contrato de arrendamiento fue a tiempo determinado por un lapso de 3 años y un año de prórroga legal.
Es cierto que el inmueble descrito perteneció al ciudadano Nawaf El Dehne.
Es cierto que en fecha 17 de junio de 2008, el ciudadano Nawaf El Dehne, vendió a su hijo S.E.D.E.H., el inmueble arrendado, de lo cual fue notificado verbalmente, por ser el uso y costumbre de las comunicaciones Nawaf El Dehne y su coterráneo A.Z.Y.N., administrador principal de la empresa Internacional Import, C.A.
Que es cierto que el ciudadano S.E.D., intentó en fecha 18 de mayo de 2010, por ante el Juzgado Segundo del Municipio, demanda de cumplimiento de contrato arrendaticio.
Que es falso que la arrendataria se encuentre solvente con los cánones de arrendamiento y prueba de ello es la demanda declarada con lugar por el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana.
Que es falso que el ciudadano A.Z.Y.N., Administrador Principal de la Empresa Internacional Import, C.A., haya tenido conocimiento de la venta realizada en fecha 09 de junio de 2010.
Que es falso que el ciudadano Nawaf El Dehne Danahre, no haya cumplido con su obligación legal de ofrecerle en venta con preferencia a terceros, el inmueble arrendado.
Que rechaza cualquier derecho alegado por el demandante en relación a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en la venta realizada el 17 de junio de 2008.
DE LA CONTESTACION A LAS CUESTIONES PREVIAS
En el lapso de la contestación de a las cuestiones previas, el Abogado N.J.M.H., en su carácter de Apoderado Judicial de la firma mercantil Internacional Import, C.A., expone:
Que se opone, contradice y rechaza en todo sentido las cuestiones previas invocadas, con respecto a la caducidad de la acción Propuesta, en virtud que presupone que el codemandado haya notificado en forma autentica la su representada en la venta que le fue hecha por el arrendador, aviso que no realizó, por cuanto ese lapso no comenzó a transcurrir jamás.
Que el lapso de cuarenta días debe contarse desde la protocolización en la oficina de Registro de la negociación, 17 de junio de 2008, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que el mismo se compute a partir de la fecha cierta de la notificación al arrendatario.
Que no deben ser aplicables las normas citadas por el demandado, estando claro que el codemandado no dio cumplimiento a la notificación.
Que no es cierto que haya tenido conocimiento en otra oportunidad anterior a esta, lo cual se rechaza y contradice.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
Según la parte demandante con el libelo de la demanda promueve en la presente causa;
-
- Copia de acta constitutiva y estatutos sociales de la Sociedad Internacional
Import, C.A. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Copia de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 09 de mayo de 2006. Copia que no fue impugnada ni desconocida que prueba la relación arrendaticia. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Copia de documento de condominio, protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Autónomos Carirubana, Punta Cardón y S.A., en fecha 14 de septiembre de 2005. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Copia del expediente signado bajo el número 118 del procedimiento de consignaciones por ante el Juzgado Tercero de Municipio Carirubana. Documentos que por provenir de un Juzgado se le tienen como públicos de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Copia de expediente signado bajo el número 2010-2209, de la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga Legal, llevado por ante el Juzgado Primero de Municipio Carirubana, admitido en fecha 25 de mayo de 2010. Documentos que por provenir de un Juzgado se le tienen como públicos de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Copia de acto traslativo de los derechos de propiedad del inmueble, registrado en fecha 17 de junio de 2008, por ante el Registro Público del Municipio Carirubana. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Según la parte demandada con el escrito de pruebas promueve en la presente causa;
-
- Copia de documento público de venta que riela en los folios del 75 al 77, promovido por la parte demandada. Documento que ya fue valorado precedentemente, por lo que se le concede la misma valoración. Y ASÍ SE
DECIDE.-
-
- Acta procesal contentiva del sello de recepción de la demanda que encabeza estas actuaciones. Documento que por provenir de un Juzgado se le tienen como públicos de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Acta procesal contentiva del auto de admisión de la demanda. Documentos que por provenir de un Juzgado se le tienen como públicos de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- La notoriedad judicial dada por el conocimiento que tiene el juzgador de la fecha de presentación y de la admisión de la demanda. Sobre este aspecto, a criterio de este Sentenciador, la notoriedad judicial no es un medio de prueba sino un instrumento del cual se vale el Juez para establecer ciertos hechos que conoce por su actividad judicial, así lo ha sostenido la Sala Constitucional, en sentencia del 24 de marzo de 2000 (Caso: J.G.D.M. y otro), esta Sala definió la notoriedad judicial en los siguientes términos:
La notoriedad judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones. Es por ello que, los jueces normalmente hacen citas de la doctrina contenida en la jurisprudencia, sin necesidad de traer a los autos copias (aun simples) de las sentencias, bastando para ello citar sus datos. Suele decirse que como esos aportes jurisprudenciales no responden a cuestiones fácticas, ellos no forman parte del mundo de la prueba, lo que es cierto, y por lo tanto, no se hace necesario consignar en el mundo del expediente, copia del fallo invocado.
Sin embargo, si bien es cierto que la observación anterior es válida, no es menos cierto que varias leyes de la República permiten al juez fijar hechos con base a decisiones judiciales que no cursan en autos, y a veces en ellos no constan. Así, los artículos 105 y 115 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia autorizan al Juzgado de Sustanciación a no admitir demandas si existiese cosa juzgada sobre lo que pretende la demanda. Como tal conocimiento es anterior al auto de admisión de la demanda, ya que en él se plasma no admitiendo, el mismo se adquiere fuera de autos y no prevé la citada ley que se deje constancia en el expediente, o en el auto, de la fuente del conocimiento del fallo firme. Esta fuente, tratándose de sentencias judiciales que contienen la cosa juzgada, no pueden ser producto sino de la notoriedad judicial que adquiere el tribunal sobre esos fallos
.
Por lo que no se le concede valor y se desecha del ITER PROCESAL. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Prueba de Informe dirigida a la Oficina de Registro Inmobiliario del
Municipio Carirubana del Estado Falcón. Los cuales se valoran conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Inspección Judicial en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Carirubana. Prueba que debe valorarse de acuerdo a la Sana Critica, según lo establecido en el artículo 1430 del Código Civil. Con la referida prueba se constata que en el inmueble arrendado fue vendido y que consta en los libro de registro la respectiva nota marginal de la enajenación. Y ASÍ SE DECIDE.-
-
- Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Carirubana, signado bajo el número 847-09. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-
PUNTO PREVIO
La representación Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de demanda opuso como cuestión previa la contenida en el numeral 10 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la Caducidad de la Acción, en este sentido argumenta lo siguiente:
La presente Cuestión previa tiene como finalidad demostrar que entre la fecha de venta del inmueble arrendado (17 de Junio de 2008) y la fecha de la presentación de la demanda (15 de Junio de 2010) por parte de la arrendataria transcurrió un tiempo de aproximadamente SETECIENTOS SESENTA Y OCHO (768) DIAS, y por analogía de interpretación del articulo 47 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios el derecho de retracto debió ser ejercido en un lapso de 40 días calendarios a partir de la fecha de la notificación si hubiese sido el caso de haber estado solvente la arrendataria con su obligación contractual y haber permanecido para el momento de la venta por más de dos (2) años con tal condición.
La parte demandante respondió la cuestión previa en los siguientes términos:
…No es procedente en derecho el razonamiento dicho por el Codemandado para invocar la caducidad de la acción, en cuanto a que el lapso de cuarenta días debe contarse desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, 17 de Junio de 2008, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, que el mismo se compute a partir de la fecha cierta de la notificación al arrendatario tal como lo establece la norma en comento, no siendo aplicable las normas citadas por el Demandado contenidas en Código Civil Venezolano, esta claro que el codemandado no dio cumplimiento a la notificación a la que hace referencia el articulo 47 ejusdem, habiendo mi poderdante ejercido la acción una vez conocida la negociación celebrada, a través de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL
Planteada de esta forma la cuestión previa se debe hacer ciertas consideraciones sobre la Caducidad del retracto, así tenemos que:
El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el derecho de de preferencia ofertiva del inquilino previsto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:
1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada)", le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación.
2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.
Ahora bien, era criterio sostenido que, las fechas, de protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de proposición de la demanda de retracto legal, eran los dos puntos de comparación, para determinar si la parte accionante del retracto legal, hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo 1.547 del Código Civil y los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que en el caso bajo estudio, no obstante encontrarse presente el titular del derecho de retracto, no fue notificado de la operación de compraventa realizada.
En este sentido este Juzgador tiene forzosamente que señalar que la doctrina nacional fijo nuevo criterio, en cuanto a la oportunidad de inicio del lapso de caducidad del Retracto Legal Arrendaticio, en Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Mayo de 2005, REGALOS COCCINELLE, C.A., contra INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. Exp. AA20-C-2004-000807 y al efecto estableció:
…Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera. En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
(Negrillas del fallo)
A la luz del criterio fijado en la Sentencia parcialmente transcrita, no cabe duda de que el lapso de caducidad, a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer
el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste; será de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado el hecho de haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, caso similar al que nos ocupa, y esa oportunidad en el caso de marras, fue el 30 de Abril de 2009, fecha en la que se el demandante interpuso demanda de Cumplimiento de Contrato y daños y perjuicio intentado por ante el Juzgado Primero de Municipio Carirubana, tal como se evidencia de las copias certificadas remitidas por ese Juzgado en ocasión del Auto para mejor Proveer dictado en esta causa, hecho que crea la presunción cierta de que el demandante Sociedad Mercantil INTERNACIONAL IMPORT C.A, antes identificada, pudo haberse enterado en esa oportunidad de tal situación, puesto que esta fecha (30 de Abril de 2.009), es la única fecha cierta y debidamente demostrada que consta en el presente expediente, de donde se deriva que el actor tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto de la presente acción; presunción que se ve reforzada por el hecho cierto de que entre las partes existen CINCO causas de similares naturaleza, a saber, expediente 2031-2009, CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, Juzgado Primero de Municipio Carirubana; expediente 2209-2010, CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, Juzgado Primero de Municipio Carirubana,; EXPEDIENTE 847-2009, RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Juzgado Tercero de Municipio Carirubana y expediente C- 118-2009, CONSIGNACION DE CANON DE ARRENDAMIENTOS, Juzgado Tercero de Municipio Carirubana; por lo este Juzgador concluye que ante tal cúmulo de causas comunes, es poco probable que el demandante se haya enterado de la venta por la demanda del expediente 2209-2010, CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, llevado por el Juzgado Primero de Municipio Carirubana, como lo afirma en su escrito libelar, ya que consta en autos que, incluso han llevado algunas causas hasta la máxima instancia judicial como lo es el Tribunal Supremo de Justicia, lo que hace suponer, a quien acá decide, que con el movimiento de causas el demandado no se haya enterado, máxime cuando queda comprobado que en todas ellas actuó oportunamente, es decir, dentro de los términos establecidos. Esta presunción esta basada en hechos que consta en el expediente calificándose esas presunciones como Hominis, de la cual la Sala de Casación Social, del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, 09/03/2000. EXPE Nº 98-589, ha establecido lo siguiente:
“El establecimiento de la presunción hominis corresponde a los jueces de instancia y no a la casación, y así ha sido asentado por la doctrina y la jurisprudencia.
El Dr. J.S.N.A. en su artículo Las presunciones hominis como medio de prueba y la técnica para su impugnación en casación dice:
Hay un elemento que el juez induce de un hecho que está en los autos demostrado con un medio de prueba ordinaria, lo confronta prudentemente con una regla o máxima de experiencia y de allí ahora por deducción, establece el hecho desconocido. (...) ... siendo la presunción, en razón de su misma naturaleza, lógicamente, en sus efectos probatorios, del conocimiento exclusivo del Juez, el solo hecho de establecerla el Juzgador, por sí mismo, no puede ser atacado en Casación; no puede pretenderse, concretamente, a la base de que el Juez estableció mal la presunción hominis, que erró en su proceso mental para establecerla, no puede pretenderse, se repite, con esa sola fundamentación, que se infringió el artículo 1.399 del Código Civil. Por tanto, resultaría improcedente una denuncia de esa norma con base en la señalada fundamentación
.
En consonancia con lo anterior, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 28 de abril de 1994, criterio con el cual comulga esta Sala de Casación Social, estableció:
"La presunción hominis es el resultado de una operación intelectual, por la cual el Juez con base a un hecho conocido, induce la existencia de otro desconocido. Y es doctrina consolidada y pacífica de esta Sala, que el establecimiento de una presunción queda a la libre discreción y conciencia de los jueces de instancia, como una apreciación de hecho no censurable en casación, salvo que el hecho establecido mediante esta prueba, aparezca en contradicción con las demás actas del expediente."
Ante el peso doctrinario y jurisprudencial que respaldan las consideraciones precedentes, estima este Juzgador, que la Cuestión Previa alegada debe prosperar y debe declararse CON LUGAR, como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
DECISION
En merito de los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, decreta:
Se declara CON LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada contenida en el Ordinal 10° del
Como consecuencia de lo establecido en el particular anterior y de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la demanda y se declara extinguido el proceso.
Se deja sin efecto la Medida Innominada decretada en fecha 25 de Octubre de 2010.
Se condena en costa a la parte Demandante por haber sido totalmente vencido en juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese. Notifíquese.
Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 15 días del mes de Diciembre de 2010. Años 200° y 151°.
El Juez Provisorio,
Abog. E.B.G..
El Secretario Titular,
Abog. V.H.P.B.
Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 03:00 pm., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 233 fecha up supra. Conste.
El Secretario Titular,
Abog. V.H.P.B.
