Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 19 de Septiembre de 2011

En fecha 28 de octubre de 2010, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó decisión en la cual se declara incompetente para conocer del recurso de apelación y declina su competencia a un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

Al efecto, observa esta alzada que en fecha 30 de marzo de 2009, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia dicta la Resolución Nº 2009-0006, la cual fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152 en fecha 02 de abril de 2009, en la cual se establece entre sus considerandos:

Que los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en la República están experimentando un exceso de trabajo como consecuencia, entre otros aspectos, de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años; por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervienen Niños, Niñas y Adolescentes; como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada; y, muy especialmente, como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que les son requeridos, lo cual atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Asimismo en el artículo 3 de la citada Resolución se establece:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.

Interpretando el fin de la citada norma que en definitiva es lo que otorga razón a su existencia, cuando en uno de los considerandos indica que los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en la República están experimentando un exceso de trabajo como consecuencia, entre otros aspectos, de su actuación como Juzgado de Alzada; y tomando en consideración el artículo 3 antes trascrito que deja sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de las cuales está la competencia que atribuye el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los juzgados de municipio, concluye este Juzgador que a partir de la fecha de vigencia de la Resolución Nº 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia los Tribunales Superiores resultan ser competentes para conocer como alzada en aquellas causas que se tramiten en Primera Instancia en los Tribunales de Municipio.

El artículo 4 de la Resolución antes aludida se establece que las modificaciones establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

En este orden de ideas, es menester señalar que la presente causa se inició en fecha19 de mayo de 2010, siendo que la Resolución in comento ya se encontraba en vigencia, toda vez que fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152 en fecha 2 de abril de 2009, por lo que este Tribunal Superior es competente para conocer del presente recurso de apelación y por consiguiente, se acepta la competencia declinada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Y ASI SE ESTABLECE.

La sentencia recurrida en apelación, dictada el 8 de octubre de 2010, por el Juzgado del Municipio C.A. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda y declaró igualmente con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del mismo artículo referente a la cosa juzgada.

El presente juicio se sustanció por los trámites del procedimiento breve, siendo necesario resaltar que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. “

Queda de bulto, que las cuestiones previas diferentes a la falta de jurisdicción o la incompetencia del tribunal deben ser decididas en la sentencia definitiva, siendo que en el presente caso el demandado opuso las cuestiones previas relativas al defecto de forma de la demanda y la cosa juzgada, por lo que las mismas tenían que ser decididas en la sentencia definitiva como acertadamente lo hizo el a quo.

Sin embargo, es fundamental distinguir las cuestiones previas subsanables (ordinales del 2º al 6º), de las que generan la suspensión del proceso (ordinales 7º y 8º), y las que generan la extinción del proceso (ordinales 9º al 11º), toda vez que su declaratoria con lugar genera diferentes efectos procesales.

Así, encontramos que la declaratoria con lugar de la cosa juzgada (9º) genera la extinción del proceso, mientras que la declaratoria con lugar del defecto de forma de la demanda (6º) genera una incidencia para la subsanación, incidencia que en el procedimiento breve inquilnario no está prevista en la Ley, pero que ha sido establecido vía jurisprudencial. En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 615 de fecha 22 de abril de 2005, Expediente Nº 03-3031, dispuso:

En efecto, ese Tribunal ante la laguna existente hizo una aplicación inmediata del artículo 49, ordinal 1° de la Constitución y del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

(destacado de la Sala)

De manera que, encuentra esta Sala viable que declarada con lugar alguna de las cuestiones previas antes citadas, el juez a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y actuando como director del proceso, haga del conocimiento de aquellas en la misma decisión, que vencido el lapso de cinco (5) días de despacho a que se refiere el articulo 890 eiusdem para decidir los procedimientos breves, la parte actora disponga de cinco (5) días de despacho para subsanarla, y que vencido dicho lapso proceda dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, en tales casos, darse dos situaciones: la primera de ellas que el Juez resuelva que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que trae como consecuencia, según lo establecido en el transcrito articulo 354 la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se declarase debidamente subsanada la cuestión previa, y al no haber contra esta decisión recurso alguno, deba el Tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia.

Por consiguiente, resulta contradictorio declarar con lugar una cuestión previa subsanable, como lo es el defecto de forma de la demanda e inmediatamente declarar con lugar la cosa juzgada, que origina la extinción del proceso, habida cuenta que extinguido el proceso no podrá el demandante subsanar aquella.

El vicio de contradicción del fallo, se evidencia cuando los pronunciamientos realizados por el juez en el dispositivo de la sentencia se oponen o se contradicen, de manera tal que hace imposible la ejecución del fallo. (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de septiembre de 2008, Expediente Nº AA20-C-2007-000798)

Efectivamente, en el caso de marras los pronunciamientos realizados por el Juez en el dispositivo se oponen, por una parte declara con lugar la cuestión previa por defecto de forma que es subsanable y por otra lado declara con lugar la cosa juzgada que origina la extinción del proceso, lo que impide la subsanación de la primera cuestión previa declarada con lugar, evidenciándose una contradicción que origina de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil la nulidad de la sentencia recurrida, Y ASI SE DECIDE.

En la contestación, la parte demandada alegó la perención del la instancia, bajo la premisa que transcurrido los treinta días que establece el Código de Procedimiento Civil, el demandante no cumplió con las obligaciones que impone la ley.

El cometido de la institución de la perención por incumplimiento del demandante en las obligaciones que le impone la Ley para la práctica de la citación del demandado, es forzar la pronta integración de la relación procesal con el llamamiento del demandado a la causa, así lo establece la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil.

La perención está contenida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.

También se extingue la instancia:

1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado...

Aprecia este Juzgado Superior, que la demanda fue admitida por auto de fecha 24 de mayo de 2010, ordenándose la citación del demandando en la avenida Bolívar cruce con calle Pichincha Nº 18, siendo que en el libelo la parte actora solicitó la citación del demandado en la calle Pichincha entre la calle Miranda y la avenida Bolívar Nº 9-71, por lo que esta alzada considera que al tratarse de un error del tribunal y no imputable a la parte demandante, deben computarse los treinta días, a partir de la fecha en que el referido error es subsanado, vale decir el 23 de julio de 2010.

Como quiera que entre el 15 de agosto y el 15 de septiembre de 2010, los tribunales se encontraban en receso judicial, el lapso de treinta días para que se consumara la perención breve, venció el 23 de septiembre de 2010, siendo que el 16 de septiembre del mismo año la parte demandada se dio por citada voluntariamente, hecho que ocurrió dentro de los treinta días, lo que determina que la perención sea improcedente, Y ASI SE DECIDE.

En su contestación, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa juzgada, que por sus efectos en el proceso esta alzada resolverá antes de analizar las otras defensas de la demandada.

En efecto, la parte demandada consigna entre sus pruebas, copia certificada de la sentencia de fecha 1 de julio de 2010, emitida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual fue apreciada por este sentenciador y alega que en cuanto a la identidad de objeto se cumple perfectamente por cuanto estamos en presencia de una demanda cuyo objeto refiere al inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en la Avenida Bolívar cruce con Calle Pichincha, No. 18, de la Población de Guigue, Municipio C.A., del Estado Carabobo.

Que la causa está referida a la razón jurídica en que se fundamenta la pretensión, es el fundamento inmediato del derecho deducido en juicio, alega que introdujo demanda por cumplimiento de contrato con el fin de recuperar el inmueble de su propiedad prometido por la demandante en el documento que hoy pretende anular y que ahora intenta bajo la figura de la nulidad de documento, impedir la ejecución de una sentencia que ordena su desocupación del inmueble de su propiedad.

Que igualmente se cumple el supuesto de identidad de las partes y que ambos juicios tienen naturaleza contenciosa, que existe sentencia definitiva, que contra esta sentencia no existe recurso alguno y la misma fue proferida por un órgano del Poder Judicial, razones por las cuales consideran que la presente cuestión previa debe prosperar.

Para decidir se observa:

La cosa juzgada puede definirse siguiendo a Liebman, citado por A.R.R., como la inmutabilidad del mandato que nace de una sentencia. (Obra citada: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, décima segunda edición, página 469)

La cosa juzgada produce efectos ad intra, vale decir, en el interior del mismo proceso, impidiendo que la sentencia sea atacada en el ámbito del proceso pendiente, lo que la doctrina se ha empeñado en llamar cosa juzgada formal; y produce efectos ad extra, vale decir, fuera del proceso en que se dicta el fallo, lo que impide un proceso futuro por las mismas partes y sobre el mismo objeto, lo que la doctrina se ha empeñado en llamar cosa juzgada material.

Sus efectos se encuentran en los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.

La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro.

Además, es una garantía constitucional inherente al debido proceso, así encontramos el ordinal 7º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que reza:

El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia

…OMISSIS…

7º Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.

Ahora bien, los presupuestos de procedencia de la cosa juzgada como medio de defensa que permite al demandado debatir antes de entrar al fondo de la controversia, que los hechos alegados en la nueva demanda ya han sido sentenciados, se encuentran consagrados en el ordinal 3º del artículo 1.395 del Código Civil, que establece:

La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.

Tales son:

…OMISSIS…

3º. La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.

La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

De la norma parcialmente trascrita, se infiere que es condición para que resulte fundada la excepción de la cosa juzgada, denominada en la doctrina ortodoxa como exceptio res judicatae, que debe haber por una parte identidad objetiva, vale decir, que lo demandado sea lo mismo; igualmente debe haber identidad subjetiva, en el sentido que el nuevo juicio sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior y por último la causa en que esté fundada la nueva demanda también debe ser la misma. Si falta uno cualesquiera de estos requisitos de identidad, la defensa de cosa juzgada debe ser desestimada.

Respecto a la identidad subjetiva, observa esta superioridad que en ambos procesos las partes son las mismas, no obstante, el ciudadano NAEF AL JARMANI en el juicio de cumplimiento de contrato es demandante y en el juicio de nulidad de documento es demandado, por su parte la ciudadana NAYIPE M.Y.J., en el juicio de cumplimiento de contrato es demandada y en el presente juicio de nulidad de documento es demandante, resultando concluyente que las partes no vienen al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

El objeto, en palabras de Fracesco Carnelutti, es el punto de encuentro de los intereses en pugna, está constituido por el bien que puede ser material o inmaterial, es la utilidad que se quiere alcanzar con la sentencia, constituyendo la finalidad última por la cual se ejerce la acción, el petitum que tiene la demanda, siendo necesario vincular este elemento con la causa jurídica de pedir, la razón o fundamento jurídico de la pretensión. Este tercer elemento la doctrina se empeña en llamar causa petendi, entendiéndose por ella los fundamentos de hecho que delimitan la petición del actor. Lo importante al respecto son los hechos que constituyen la razón de pedir y no la calificación que las partes quieran atribuirles. (Obra citada: Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo III, tercera edición, página 69)

En la presente causa se demanda la nulidad de un contrato, alegándose violación de normas de orden público, en aquel juicio se demanda el cumplimiento del contrato, alegándose que el mismo ha sido incumplido, por consiguiente, no hay coincidencia ni en el objeto ni en la causa de ambos procesos, siendo forzoso desestimar la defensa previa de cosa juzgada contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada, Y ASI SE DECIDE.

Respecto al alegato que la presente demanda de nulidad de documento, pretende impedir la ejecución de la sentencia que ordenó el cumplimiento del contrato, es necesario advertir que quedó demostrado con la copia de las actuaciones del expediente número 5.142, llevado por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San Diego y C.A. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, instrumento que fue debidamente valorado en el decurso de esta sentencia, que en fecha 6 de octubre de 2010, el referido tribunal, llevó a cabo la entrega material del inmueble objeto de controversia, por lo que tal alegato debe ser desestimado.

En su contestación, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir en su decir, con lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 340 ejusdem, es decir, defecto de forma de la demanda por no hacer una relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, y al efecto, sostiene que la demandante no establece una clara relación de los hechos y fundamentos de derecho en que se basa su pretensión, toda vez que incurre en repetidas imprecisiones y alega una serie de hechos basados en suposiciones, que no dejan claramente establecida en que consiste la pretensión de la demandante.

Que la demandante plantea una nulidad del documento suscrito por esta en fecha 30 de enero de 2007, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con funciones notariales del Municipio C.A., del Estado Carabobo, y que de la simple lectura del documento cuya nulidad se pretende, se evidencia claramente que todo el documento referido, repite una manifestación de voluntad unilateral y voluntaria efectuada por la misma de reconocer una serie de hechos, renunciar a un número de derechos y comprometerse a una suma de obligaciones, por ningún lado aparece manifestación alguna o convenimiento alguno de los hechos allí narrados simplemente se limita a firmar el referido documento dándose por notificado de lo manifestado por la actora.

Que en dicho documento por ningún lado se observa su declaración o su voluntad con relación a las manifestaciones hechas por la demandante, entonces plantea la siguiente interrogante ¿Cómo puede referirse la actora a que existe una causa ilícita en el documento cuya nulidad solicita, si ella misma está manifestando que tenía intereses en suscribirlo, y que la causa que la llevó a suscribir dicho documento era su necesidad de recibir el dinero que le debía a causa de las bienhechurías construidas por esta?.

Que no entiende claramente en que consiste la pretensión de la demandante al manifestar que solicita la nulidad de dicho documento, no indica con precisión si se trata de una nulidad absoluta o relativa, porque reconoce la causa lícita, reconoce que suscribió dicho documento y luego alega el dolo de su parte, a pesar que se limitó a darse por notificado de sus unilaterales manifestaciones.

Que si la nulidad de documento que pretende demandar, se refiere a la nulidad absoluta del mismo se pregunta ¿Por qué no pone a disposición del tribunal la devolución del dinero recibido por las bienhechurías? ¿No se trata en la solicitud de nulidad absoluta de colocar las cosas al estado en que se encontraban antes de la suscripción de dicho documento supuestamente viciado? Y si se trata de nulidad relativa ¿Por qué no determina cuales son los hechos que son objeto de dicha nulidad relativa?.

Que se evidencia claramente que la demandante no efectúa una relación clara de los hechos en que se basa su pretensión, lo que hace que esta parte demandada se encuentre en indefensión para responder a los alegatos incongruentes planteados por la misma, razón por la cual la presente cuestión previa a su criterio debe prosperar.

Para decidir se observa:

Los requisitos de forma de la demanda, son esenciales a los efectos del ejercicio del derecho a la defensa del demandado y para que la futura sentencia pueda cumplir el requisito de exhaustividad.

Es necesario que el actor exprese la relación de los hechos, el fundamento de derecho de la pretensión y las conclusiones o consecuencias jurídicas que se piden, siendo que estos tres requisitos se cumplen en la presente demanda. Si la causa es lícita o no, es asunto de fondo y no de formalidad de la demanda, al igual que la nulidad absoluta o relativa a que alude la demandada, por tanto la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada, no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión de la parte actora consiste en la nulidad absoluta del documento notarial de fecha 30 de enero de 2007 autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con Funciones Notariales del Municipio C.A.d.E.C., alegando que su causa no es lícita y que fue engañada por el demandado, quien actuó con la intención de provocar un error induciéndola a firmar, haciendo uso de una maquinación destinada a obtener su consentimiento, estando consiente que tenía interés que le pagara la cantidad dineraria a ella debida, y actuó con la intención de procurarse para sí mismo un beneficio o provecho, consistente que le hiciera entrega en el término de dos (2) días del inmueble por el poseído, la renuncia a su derecho a seguir ocupando dicho inmueble, ceder sus derechos sobre el inmueble a favor del ciudadano Naef Jarmani, obtener la renuncia de su prórroga legal, la renuncia de su derecho a la preferencia ofertiva, y todo derecho presente o futuro como inquilina respecto a dicho inmueble, que en ningún momento tuvo la intención de renunciar a todos los derechos que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que el derecho común sanciona con nulidad, por incurrir en vicios del consentimiento.

Ratifica que es procedente que demande la nulidad de documento por cuanto conlleva a una renuncia de los derechos que tiene como arrendataria, los cuales en su decir, son irrenunciables.

Por su parte la demandada, niega, rechaza y contradice que haya hecho renunciar en forma alguna a la demandante de los derechos que le correspondían como arrendataria, que tenga derecho a plantear la nulidad de documento y que la causa del documento suscrito por la demandante en el cual sólo se expresa su única y exclusiva voluntad, tenga una causa ilícita, sea contrario a derecho, a las buenas costumbres y a la ley.

Asimismo niega que la demandante tenga derecho a reclamar prórroga legal y preferencia ofertiva, además que el documento suscrito por la demandante padezca de vicios de consentimiento, asimismo rechaza que haya engañado con la intención de provocar un error en la demandante o con el interés de procurarse un beneficio, con dolo. Asimismo contradice que nunca haya existido en la demandante el ánimo de desocupar el inmueble arrendado y finalmente niega que el contrato de arrendamiento que alguna vez existió entre la demandante y el difunto J.B., deba prevalecer sobre el contrato celebrado entre la actora y él.

Que habiendo firmado el documento en el año 2007, donde la actora reconoce que es su arrendador, siguió la misma efectuando cancelaciones de cánones mediante consignaciones de arrendamiento, a un tercero que ya no es titular de derecho alguno sobre el inmueble, de lo que necesariamente debe concluirse que a la fecha y desde hace mucho tiempo, la demandante ya venía incumpliendo con el pago de sus obligaciones como arrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, por cuanto reconociendo la titularidad y derecho del nuevo arrendador siguió efectuando consignaciones de cánones a favor de una persona no autorizada para recibir dichos pagos.

Que lo que es cierto, es que la ciudadana Yunis Naipe:

• Le reconoció como arrendador,

• Le solicitó expresamente la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, solicitud en la que convino,

• Desde hace varios años, se encuentra insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones como arrendataria frente al contrato,

Para decidir se observa:

Queda como hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio la existencia del documento cuya nulidad se pretende, que además corre inserto en original a las actas procesales. Sobre este documento la demandada sostiene que quedó firme en el juicio que se siguió contra ésta por cumplimiento de contrato, por no haber sido desconocido, tachado o impugnado.

Ahora bien, la parte actora no desconoce la firma o el contenido del documento, sino la negociación en él contenida, toda vez que señala que en el mismo renunció a derechos irrenunciables, que su causa es ilícita, que hay vicios en el consentimiento por cuanto el demandado, la indujo en error.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido su doctrina respecto a la diferencia entre documentos públicos y autenticados, contenida en sentencia Nº 624 de fecha 2 de octubre de 2003, sentencia Nº 96 del 25 de febrero de 2004, sentencia Nº 474 del 26 de mayo de 2004, expresando:

La Sala en su labor de pedagogía jurídica considera oportuno realizar las siguientes consideraciones acerca del documento público, el autenticado y sus efectos.

El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.

Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos “público” o “auténtico” empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término “auténtico” con el término “autenticado”. Aquél (el “auténtico”) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.

El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.

Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:

El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.

En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente.

(Resaltados del texto original)

Conforme al criterio trascrito, el documento bajo análisis, al tratarse de un documento autenticado, pero de naturaleza privada por haber sido elaborado por las partes y no por un funcionario público, no le son aplicables los efectos del artículo 1360 del Código Civil, sino del 1363 ejusdem, según el cual el hecho material de las declaraciones hacen fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones y ha quedado dicho que la parte actora no cuestiona la firma del documento, sino la negociación en él contenida.

En el documento bajo análisis, la ciudadana Nayipe M.Y.J., hace entrega formal del inmueble que le fue arrendado por el demandado en un término de dos días, en perfecto estado y al día con todos los servicios públicos, que ambas partes no tienen nada que reclamarse y que la demandante renuncia a la prórroga legal, dispuesta en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en relación a este inmueble donde manifiesta no seguir en su condición de arrendataria, y solicitó la resolución de dicho contrato consensual suscrito entre las partes desde hacía dos (2) años, asimismo, declara que recibe la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,00) por las bienhechurías que realizó en dicho inmueble, y el cual cede al ciudadano Naef Aljarmani, quien es su arrendador, que renuncia a todos sus derechos que pueda invocar en el presente y futuro, respecto a dicho inmueble como inquilina, y deja en evidencia la titularidad irrevocable de su arrendador como propietario del inmueble en cuestión.

En materia inquilinaria, el principio de la autonomía de la voluntad encuentra ciertas restricciones, habida cuenta que esta materia regula un sensible hecho social, es por ello, que el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios prevé que los derechos que benefician o protegen a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

En este sentido, es necesario traer a colación el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

(Resaltado de esta sentencia)

La ratio de la norma trascrita, es clara al establecer que el derecho a la prórroga legal del arrendatario es potestativa para él, es decir, puede a su elección hacer uso de ella o no, lo contrario equivale al absurdo que finalizado el término contractual el arrendatario quedaría obligado a seguir ocupando el inmueble con la consecuente obligación de continuar pagando el canon de arrendamiento por el término de la prórroga legal, aún sin quererlo.

Aunado a ello, no logra demostrar la demandante con ningún medio de prueba si quiera indiciaria, que haya sido inducida en error por el demandado o que este haya actuado en forma dolosa, por consiguiente, es imperativo concluir que el acuerdo mediante el cual la ciudadana NAYIPE M.Y.J., hace la entrega voluntaria del inmueble arrendado en el término de dos días, lo que implicó la resolución del contrato de arrendamiento, tal como sostiene la demandada y la renuncia de su prórroga legal es válida por cuanto, ese derecho era potestativo para ella, quedando a su libre elección su disfrute, cosa que no hizo, por lo que mal puede ahora pretender hacer uso de ese derecho, resultando improcedente la pretensión de la demandante sobre la nulidad de ese acuerdo, Y ASI SE DECIDE.

Como quiera que la demandante decidió no hacer uso del derecho potestativo de la prórroga legal, resulta inoficioso pronunciarse sobre el alegato de la demandada de que la ciudadana NAYIPE M.Y.J. se encontraba insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones como arrendataria.

Asimismo, en el contrato cuya nulidad se demanda la ciudadana NAYIPE M.Y.J. recibe la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,00) por las bienhechurías que realizó en dicho inmueble, circunstancia que se encuentra tolerada por el artículo 1609 del Código Civil, que establece:

El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente…

(Resaltado de esta sentencia)

Resultando concluyente que el acuerdo mediante el cual la ciudadana NAYIPE M.Y.J. recibe la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,00) por las bienhechurías que realizó en dicho inmueble, no contradice normas de orden público, por lo que la pretensión de la demandante sobre la nulidad de ese acuerdo es improcedente, Y ASI SE DECIDE.

Finalmente, en el contrato cuya nulidad se demanda se estableció “renuncio a la prorroga (sic) Legal dispuesta en el artículo 38, literal D, de la Ley de alquileres de arrendamiento inmobiliarios (sic) y en consecuencia al artículo 42 de la misma Ley” (Resaltado de esta sentencia)

El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Sin entrar en consideraciones sobre la procedencia o no del derecho a la preferencia ofertiva, esta alzada se limitará a determinar en la presente sentencia, si el acuerdo que implica la renuncia del artículo 42 ejusdem, hecho por la ciudadana NAYIPE M.Y.J., es nulo como ella pretenden en su demanda o si por el contrario es válido.

En este sentido, el autor G.G.Q. al comentar las normas sobre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, señala que los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) contienen principios y reglas de orden público a tenor de lo contemplado en el artículo 7 ejusdem, que al propio tanto resultan continentes de derechos del inquilino, así como deberes a cargo del arrendador-propietario (Obra citada: Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, Límites y Permisiones, páginas 54 y siguiente)

Como quiera que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es una norma de orden público que no puede ser relajada por convenios entre los particulares, habida cuenta que contempla la preferencia ofertiva, derecho a favor del arrendatario que a la luz del artículo 7 ejusdem lo hace irrenunciable, resulta forzoso concluir que el acuerdo mediante el cual la ciudadana NAYIPE M.Y.J. renuncia al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acuerdo contenido en el documento inscrito por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Autónomo C.A.d.E.C., en fecha 30 de enero de 2007, inserto bajo el Nº 21, tomo 4, es nulo y sin efecto jurídico alguno. ASI SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SE ACEPTA LA COMPETENCIA declinada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadana NAYIPE M.Y.J.; TERCERO: LA NULIDAD de la sentencia definitiva dictada el 8 de octubre de 2010, por el Juzgado del Municipio C.A. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CUARTO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa juzgada, opuesta por la parte demandada; QUINTO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, opuesta por la parte demandada; SEXTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de nulidad de documento interpuesta por la ciudadana NAYIPE M.Y.J. en contra del ciudadano NAEF AL JARMANI; SEPTIMO: SE ANULA y en consecuencia se deja sin efecto jurídico alguno, el acuerdo mediante el cual la ciudadana NAYIPE M.Y.J. renuncia al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acuerdo contenido en el documento inscrito por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Autónomo C.A.d.E.C., en fecha 30 de enero de 2007, inserto bajo el Nº 21, tomo 4.

No hay condena en costas procesales por no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre del año dos mil once (2011). Año 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

Y.V.

LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

Y.V.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Exp. Nº 13.029

JM/DE/MDC.-