Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 28 de Mayo de 2008

El presente juicio se tramitó por el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con el artículo 33 de la Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro en garantía, sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán conforme a las disposiciones contenidas en el antes mencionado Decreto-Ley y al procedimiento Breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, independientemente de su Cuantía.

La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.

Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.

Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el m.d.p. es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Asi los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Por lo que siendo las costas un efecto del proceso y dentro de ellas están incluidos los Honorarios de Abogado, la técnica procesal a seguir es no demandar la cancelación de honorarios. Y así se aclara.-

Por interpretación en contrario a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, deberán ser declaradas sin lugar las demandas cuando a juicio del Juez no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, o bien en caso de duda deberá sentenciarse a favor del demandado, y en igualdad de condiciones favorecer la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma, indicando la ley aplicable al caso.

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:

-II-

ESTABLECIMIENTO DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS

HECHOS CONTROVERTIDOS

Del estudio exhaustivo del escrito de Demanda, se desprende que la pretensión de la parte Actora, es de DESALOJO POR EL ARRENDATARIO HABER OCASIONADO DETERIOROS AL INMUEBLE MAYORES QUE LOS PROVENIENTES DEL USO NORMAL Y COBRO DE CLÁUSULA PENAL de cincuenta y ocho (58) días para la fecha de la presentación del Libelo de Demanda, a razón de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.275.000,ºº) hoy DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.275,ºº), de contrato de arrendamiento autenticado a tiempo determinado que se convirtió a tiempo indeterminado, de un inmueble propiedad de la parte Actora, ciudadanos M.F.S.T. y F.C.G.S., en su caracteres de ARRENDADORES de un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle Orinoco 2 de la urbanización Corinsa, Cagua, Estado Aragua, distinguida con el Nº 126-68-11; fundamentando su pretensión en el artículo 34, literal “e” del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; incoada contra la ciudadana N.R.D.B., antes identificada, en su carácter de ARRENDATARIA.-

Así mismo, se desprende que los hechos controvertidos y objetos de prueba, quedaron limitados a demostrar la parte Actora los daños ocasionados por la Arrendataria (parte Demandada) al inmueble objeto de la pretensión, así como la procedencia del cobro de la cláusula penal. Y así se establece.-

-III-

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS CONFORME AL PRINCIPIO

DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA

Siendo oportuno observar con fines didáctico, a la parte Demandada, que la promoción de pruebas bajo el formulismo comúnmente utilizado por los abogados, en el caso que nos ocupa, “Invoco a favor de mi representada el principio de la comunidad de la prueba en todo aquello que le favorezca, … y la partes pueden valerse de ellas en cuanto les favorezca.” (Negrillas del Tribunal), es incorrecto, por cuanto como se dijo en el particular SEXTO de la presente Decisión: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido. Y así se observa.-

Cursa a los folios 09 al 13, copia certificada de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua del Estado Aragua, en fecha 04 de Julio de 2003, anotado bajo el Nº 44, Tomo 77, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Que de conformidad con lo pautado en el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363, 1.369 del Código Civil, se valora como documento público al haber sido reconocido por autenticación; de cuya lectura se desprende se trata de un contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 04 de julio de 2007, entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA V.C., S.R.L., quien se identifica a sus efectos como “LA ARRENDADORA” y la parte Demandada ciudadana N.R.D.B., quien se identifica a sus efectos como “LA ARRENDATARIA”. Igualmente se desprende de la lectura de su cláusula Primera, que el contrato tiene por objeto un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle Orinoco Nº 02 Nº 126-68-11 de la Urbanización Corinsa de Cagua, Estado Aragua, sin identificar sus linderos; de la Cláusula Segunda, que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,ºº) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) días de cada mes, en el domicilio de LA ARRENDADORA, siendo que en caso de incumplimiento LA ARRENDADORA podrá exigirle la cancelación de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,ºº) por gasto de cobranza; de la Cláusula Quinta: que la duración del contrato será de Un (1) año, contados desde el 01 de Mayo de 2003, prorrogable por ambas partes; de la

Cláusula Sexta, que el Arrendatario recibió en buen estado, sin perjuicio de los arreglos o mejoras que realice LA ARRENDADORA al momento de entregar el inmueble. Y así se valora.-

Cursa a los folios 14, 21, copias simples de documentos privados, consistentes contrato de arrendamiento privado y comunicación, de fechas 01 de Mayo de 2004 y 18/03/07, el primero celebrado entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA V.C. S.R.L., y la parte Demandada, mediante el cual se renueva por un plazo de un (01) año, el Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 04/07/2003, anotado bajo el Nº 44, Tomo 47, cuyo objeto es el inmueble objeto de la pretensión de Desalojo en la presente Causa.-

Cursa al folio 15, copia simple de documento privado emanado de tercero. Que de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio. Y así se desecha.-

Cursa a los folios 16, 17 y 20 Documentos privados consistentes en comunicaciones dirigidas a la parte Demandada, que fueron impugnados por la parte demandada, los tres primeros por cuanto según su dicho no fueron suscritos por ella. En consecuencia al no haber sido ratificados por la parte promovente, no surten ningún efecto probatorio en la presente Causa. Y así se desechan.-

Cursa a los folios 18 y 19, documentos privados, consistentes en comunicación y contrato privado, de fechas 15 de Mayo de 2005, 01 de Mayo de 2006, la primera emitida por el ciudadano M.S.T., quien se identifica como Propietario-Arrendador, dirigida a la ciudadana N.R.D.B., quien la suscribe al pie de la misma; el segundo, suscrito entre los ciudadanos antes mencionados quienes actúan en sus caracteres de ARRENDADOR y ARRENDATARIA, respectivamente, cuyo motivo es una nueva prorroga del arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión en la presente Causa, por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 01 de Mayo de 2006, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CTMOS. (BS.450.000,ºº) mensuales.

Cursa a los folios 22 al 33, doce 12 impresiones fotográficas, y al folio 69 una (1) Memoria expansible, marca Kingston de 1 GB, las primeras erróneamente impugnadas por la parte Demandada. Las cuales no surten ningún efecto probatoria por cuanto las mismas no fueron tomadas por experto designado y juramentado por un Tribunal, ni consta en acta que la mencionada memoria haya sido usada por experto fotógrafo designado por el Tribunal. Y así se desechan.-

Cursa a los folios 57 al 60, ambos inclusive, y 62, documentos privados consistentes en Comunicaciones de fechas 14 de Abril de 2003, 21 de Mayo de 20003 y 17 de enero de 2005, emitidas por un ciudadano quien se identifica como P.R.B., titular de la cédula de identidad Nº 3.364.101, quien no es parte en la presente Causa; dirigidas, la primera a la Inmobiliaria INPROMOR CCA. Y la segunda y tercera a la Inmobiliaria VC, C.A. Que de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valoran como documentos privados, que al no estar suscritos por la parte a quien se le oponen, no pueden ser desconocidos ni impugnados por la misma, razón por la cual no surten ningún efecto probatorio en la presente Causa. Y así se desecha.-

Cursa al folio 61, Orden de Compra emitida en fecha 18-12-03, con membrete “EMBOBINADOS T RMICOS, C.A. Embobinado de Motores y Transformadores – Reparación de Bombas de Agua – Servicio Eléctrico a su Industria. Calle 5 de J.N.. 6-02 – Telfs (044) 78353 – 014 – 440632 Cagua – Edo. Aragua” con sello húmedo “EMBOBINADOS INDUSTRIALES, C.A. Telefax 0244-3961527 Cagua – Edo. Aragua – Venezuela” a nombre del ciudadano P.B., quien no es parte en la presente Causa. Que de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valoran como documentos privados, que al no estar suscritos por la parte a quien se le oponen, no pueden ser desconocidos ni impugnados por la misma, razón por la cual no surten ningún efecto probatorio en la presente Causa. Y así se desecha.-

Cursa a los folios 77 al 81 y 83 AL 85, instrumentales contentivas de las actas en las cuales consta las testimoniales rendidas por los ciudadanos: J.C.N.L., A.L.C.F. y R.D.C.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.728.327, V-6.877.112 y V-14.215.004, respectivamente; quienes quedaron contestes en que el inmueble objeto de la pretensión de desalojo en la presente Causa, tiene filtraciones en techo y paredes. Y así se valora.-

-IV-

MOTIVA

Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, este juzgador concluye que no existe plena prueba de los hechos alegados por la parte Actora en su escrito de demanda, pues a criterio de este Juzgador la prueba pertinente para demostrar el estado del inmueble es la prueba de Inspección Judicial, la cual no fue promovida por ninguna de las partes en la presente Causa; en consecuencia siendo coherente con lo pautado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, lo procedente es declarar sin lugar la pretensión de Desalojo por “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble...”. Y así se declara.-

En relación al cobro de la Cláusula Penal, este Juzgador observa que el contrato de arrendamiento que dio origen a la relación arrendaticia existente para el momento de la presentación de la demanda, entre el ciudadano M.F.S.T. y la ciudadana N.R.D.B., titular de la cédula de identidad Nº V-3.983.204, se prorrogó por un (1) año contado a partir del 01 de Mayo de 2004, comenzando a correr la prórroga legal a partir del 01 de mayo de 2005, es decir que la prórroga legal finalizó el día 30 de abril de 2006, posterior a ello se pretendió otorgar una nueva prórroga de seis meses, lo cual se traduce en un nuevo contrato de arrendamiento con dicha duración, por lo que este nuevo contrato de arrendamiento finalizaba el 31 de Octubre de 2006, respecto a este contrato de seis meses, el arrendatario se hizo acreedor de una nueva prórroga legal de seis meses que finalizaban el 31 de Abril de 2007, posterior a lo cual se le notifica de forma unilateral que será concedida una prórroga de seis meses a partir del 31 de Marzo de 2007, momento para el cual se encontraba en curso la prórroga legal, y ofreciéndose dicha prórroga de manera unilateral por lo cual carece de efecto, por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; en consecuencia mal podría exigirse pago de cláusula penal alguna. Y así se declara.-

En consecuencia de todo lo expuesto, al no haber cumplido el accionante con su carga de demostrar que el inmueble se encontraba en mal estado, con daños mayores de los provenientes del uso común, ya que las fotos que produjo la parte actora, no fueron sometidas al control de la prueba, ignorándose la fecha en que fueron tomadas, por ende se desecharon del proceso. Incumpliendo así el accionante con su carga probatoria. Resultando forzosos que este juzgador declare sin lugar la demanda incoada. Y así se declara.-

-V-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO POR DETERIOROS MAYORES QUE LOS PROVENIENTES DEL USO COMÚN, interpuesta por los ciudadanos M.F.S.T. y F.C.G.S., venezolanos, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.797.194 y V-5.217.074, y de este domicilio, actuando en sus caracteres de ARRENDADORES; contra la ciudadana N.R.D.B., titular de la cédula de identidad Nº V-3.983.204, en su carácter de ARRENDATARIA; SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de COBRO DE CLÁUSULA PENAL; TERCERO: Por haber resultado totalmente vencida la parte actora en el presente proceso, se le condena al pago de las costas.-

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal establecido al efecto, se ordena do conformidad con lo pautado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la notificación de las partes mediante boletas, libradas por el Juez y dejadas por el Alguacil en sus domicilios. Líbrese Boletas.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los veintiocho (28) días del mes de Mayo del años Dos Mil Ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación. Comuníquese y Publíquese.-

EL JUEZ PROVISORIO,

Dr. E.P.T.

EL SECRETARIO,

ABG. C.C.H.

En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior Sentencia.

EL SECRETARIO,

ABG. C.C.H.

EXP. Nº 07-14.511

EPT/Camilo/ioa.-