Decisión nº 05-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 6 de Octubre de 2009

SE CONDENA a la ciudadana G.Y.S.B., ya identificada, a hacer entrega material del inmueble constituido por una casa para habitación, ubicada en el Barrio “Centenario”, Parte Alta, Nº 01, Municipio L.d.E.T.; a la ciudadana N.R.M.D.M., libre de personas y de bienes.

Por cuanto no hubo vencimiento total, no hay condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente, se observa que la parte recurrente presentó escrito de informes en el cual expuso:

PRIMERO: Tal y como lo manifestamos en el escrito de contestación de la demanda, la presente causa posee un vicio procedimental, el cual fue enmarcado dentro de lo establecido del ordinal 11 del artículo 346 de la norma adjetiva “…11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinada causales que no sean de las alegadas en la demanda…”; esto motivado a que en el caso de autos, de manera espontánea la parte demandante manifestó, que la relación arrendaticia comenzó el día 06 de noviembre de 2004 y el lapso de un 01 año, sin el beneficio de prórroga.

Lo que ha de entender de una interpretación literal de lo explanado por la demandante, que la relación arrendaticia era a tiempo determinado, y Así debe ser tomado por este Tribunal.

La propia parte actora en ninguno de los hechos alegados en el libelo de demanda manifiesta que la relación arrendaticia allá sido renovada por la voluntad de ambas partes, que se allá generado una tácita reconducción, contrariando por completo lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “…Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:..”, configurándose con ello lo establecido en el segundo supuesto del ordinal 11 del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, ya que la solicitud de la parte actora es el desalojo y, el artículo 34 de la ley especial solo permite esta acción para contratos a tiempo de arrendamientos a tiempo indeterminado y así pido sea declarado por este Tribunal.

Por otra parte la Juzgadora A-quo al momento de dictar su Sentencia manifestó que el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no tiene una Prohibición expresa para la admisión de acciones y por tanto declara sin lugar la Cuestión Previa interpuesta; Obviando por completo el propio contenido del mencionado articulo, ya de allí claramente se puede evidenciar que las acciones de Desalojo son única y exclusivamente para contratos verbales o escrito PERO A TIEMPO INDETERMINADO, y en el caso de autos estamos en Presencia de una relación a tiempo determinado y así pedimos sea declarado, por tal motivo la Cuestión Previa Opuesta debe ser Admitida y con ello revocada la Sentencia dictada por el Juzgado A-quo.

SEGUNDO: De la misma manera y tal y como lo manifestamos anteriormente, la propia parte actora de manera voluntaria manifestó que estábamos en presencia de una Relación Arrendaticia a Tiempo Determinado, y ello aun mas se configura cuando la misma manifiesta, que desde el vencimiento del único contrato alegado de manera inmediata solicitaron la entrega del inmueble objeto de arrendamiento.

Igualmente esta parte demandada en su escrito de contestación manifestó lo siguiente: “…también es igualmente cierto que los jueces no puedan suplantar, ni interpretar lo alegado por las partes para darle un sentido diferente a los hechos; esto devienen a que los jueces deben conocer solo el derecho y dejar a las partes el conocimiento de los hechos, así el juez debe sentenciar en base a lo alegado y probado por las partes durante el proceso.

En el caso de autos mal puede esta juzgadora interpretar una tácita reconducción cuando no fue alegada por la parte actora en su libelo demanda, de realizarlo estaría incurriendo en el vicio de extrapetita.

Y la Juzgadora A -quo al dictar su Sentencia, declaro que la Relación Arrendaticia era a Tiempo Indeterminado de acuerdo con lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil; al no ser alegado este Hecho por la parte actora dentro del libelo de demanda, esta Juzgadora incurrió en el vicio de EXTRAPETITA, el cual se configura cuando el Juez decide sobre materia u objeto extraño al constitutivo de la controversia. Así mismo nuestro comentarista Borjas al a.t.p.e. que 'los jueces no pueden pronunciar sobre cosa no demandada, ni adjudicar mas de lo pedido; les está prohibido todo cuanto constituya extrapetita'. Y así pido sea declarado por este Tribunal, al decretar situaciones que no fueron alegadas por la parte actora, como que la relación Arrendaticia fue a tiempo indeterminada y no a tiempo determinada.

TERCERO: Del mismo modo ciudadano juez; dentro de las pruebas que fueron presentadas por esta parte demanda se acompañó con una (1) constancia emitida por la Caja de Ahorro y Préstamo del Personal de CADAFE-TACHIRA (CAYPETACH), de fecha 25 de septiembre de 2.008, firmada por la presidencia de CAYPETACH, Ing. D.M.C., a lo que la juzgadora a-quo en su sentencia deja firme: “…A) C.D.P.H.: desde documento privado, fue presentado con el escrito de pruebas, riela al folio 12 y para que surta sus efectos probatorios, la parte que lo produjo debió haber promovido la testifical de la ciudadana D.M.C., a fin de que lo ratificara a través de la prueba testimonial… de manera que no puede quien juzga conceder valor probatorio alguno al recibo bajo estudio. Y ASI SE DECIDE.”. En consecuencia de esto, ciudadano juez, la A-quo erróneamente valora esta documental esencial a la pretensión de esta parte demandada, cuando le concede el carácter de un DOCUMENTO PRIVADO, emanado de terceros que debió ser ratificado, para que surtiera pleno valor probatorio, por lo que esta debió concederle el carácter de una tercera categoría de pruebas instrumentales que no pueden ser identificados con los documentos públicos ni privados, tal como lo dejó sentado El Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativo en sentencia de fecha 27 de marzo de 2008, cuando dicen: " ...la primera de las aludidas comunicaciones esta dirigida por el director de finanzas de la universidad al presidente de la Caja de Ahorro, solicitándole le enviara el monto de la deudas que el rectorado tiene con usted, por conceptos de retenciones por prestamos y aportes del personal y por aportes institucionales, correspondientes al año 1996 y 1997; ello con el objeto de verificación y conformación y en posterior pago con el producto de la ley de crédito Publico ... tratándose de comunicaciones emanadas del director de finanzas y rector de la universidad ... , deben afirmarse que integra una especial clase de documento que, conforme a lo señalado por la doctrina nacional mayoritaria, con cuyo criterio esta conteste esta sala, configura una tercera categoría de prueba instrumental, pues no puede ser identificado como documentos públicos, por no tener el carácter negocial que caracteriza a estos últimos, ni con lo documentos privados. Sin embargo, se asemejan en algunos aspectos a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, pero solo en lo que ataña en su valor probatorio, dado que debe tenerse por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en ellos no sean objetos de impugnación a. través de cualquier genero de prueba capaz de desvirtuar su veracidad ... "

Y al resultar la presente afirmación cierta la sentencia dictada por el juzgado a- quo es nula por no cumplir con lo establecido en el numeral cuarto del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil y así pedimos sea declarado por este tribunal.

Por otra parte ciudadano juez el Juzgado A-quo en sentencia dejo sentado: “…asimismo, se desprende del escrito libelar que la arrendataria se encontraba insolvente desde el mes de marzo de 2.008, lo cual no fue objetado por la parte demandada, ni fue probado lo contrario en la oportunidad procesal correspondiente; llegando esta sentenciadora a determinar que la consignación fue realizada fuera del tiempo convencional establecido por las partes y adeuda los meses de marzo, abril y mayo de 2008, en consecuencia existe insolvencia. Y ASI SE DECIDE.” De este modo ciudadano juez. la sentenciadora A-quo no valora bajo ninguna circunstancia el hecho que la relación existente entre nuestra representada y la demandante era opción a compra del inmueble propiedad de la demandante y que el mismo serían adquirido por nuestra representada con un préstamo hipotecario existente entre nuestra representada y la demandante y que el mismo serian adquirido por nuestra representada por un préstamo hipotecario existente actualmente en la Caja de Ahorros de la empresa donde labora nuestra representada, configurándose por tanto una valoración errada de los hechos al ser tomada en cuenta el segundo contrato de opción a compra ni mucho menos la constancia de aprobación de créditos acompañada por esta parte demandada en sus pruebas presentadas, a lo cual resulta falso el hecho que nuestra representada le adeude los meses correspondientes a Marzo, Abril y Mayo del presente año, ya que del mismo modo la parte demandante alega la necesidad de la vivienda habitada por nuestra representada, ya que la demandante vive alquilada y el propietario del inmueble le reclama la entrega del mismo, hecho este que jamás fue probado en el proceso y que resulta evidente como la demandante alega esta serie de hechos con el único fin de encontrar su pretensión dentro de las causales establecidas en el articulo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario vigente y la A-quo no toma en cuenta tal hecho para realizar su sentencia, en vista que se denota la falta de probidad procesal con la que actúa la demandante y se presenta la interrogante ¿será cierto que nuestra representada debe los meses correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo?; esto en vista que la defensa de fondo presentada por esta parte demanda se basa en el hecho de demostrar al tribunal que realmente no existía una relación arrendaticia sino por el contrario existía era una promesa de compra venta que se materializaría al momento de la aprobación del crédito hipotecario y de la cual le juez A-quo jamás valora. Por tanto solicitamos a este tribunal que declare la nulidad de la sentencia en vista que la demandante no debió admitir la presente demandada de desalojo ya que la misma tuvo que haber recurrido a la vía civil en primera instancia mediante el cumplimiento de contrato, ya que la misma se basa en hechos que no son ciertos y que por tanto violarían los Derechos Fundamentales que acompañan a nuestra representada.” (Negritas y Subrayado del escrito)

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1- Copias fotostáticas simples del documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios Libertad e Independencia de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inserto bajo el Nº 33, Tomo II, Protocolo I, Folios 210/215, de fecha 10 de Noviembre de 1998 y del documento inscrito por ante el Registro antes mencionado, inserto bajo el Nº 35, Protocolo I, de fecha 28 de Junio de 1996.

Esta prueba la valora este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada por la contraparte; de la misma se evidencia que la accionante es la propietaria del inmueble objeto de litis.

2- Notificación Judicial del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signada bajo el Nº 1372/2008.

Esta prueba a pesar de que fue impugnada por la contraparte por haber sido presentada en copia simple, este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 ejusdem, por cuanto del mismo se desprende que la parte demandante manifestó a la demandada, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

3- Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento privado, de fecha 06 de Noviembre de 2004.

Esta prueba la valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Queda evidenciado que se celebró contrato de arrendamiento entre la ciudadana N.R.M.d.M. y la ciudadana G.Y.S.B., con lo cual se demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes.

4- Copia fotostática simple del documento de promesa bilateral de venta, inscrito por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario de los Municipios Libertad e Independencia del Estado Táchira, inserto bajo el Nº 60, Tomo III, de fecha 08 de Mayo de 2006.

Este juzgador no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto la considera inconducente.

5- Copias fotostáticas certificadas del Expediente de Consignación de alquileres signada con el Nº 25-2008, por ante el Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Esta prueba se valora de conformidad con el artículo 429 ejusdem. De la misma se desprende, que la parte demandada en fecha 08 de Julio de 2008, consignó en el referido Juzgado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2.008. Asimismo, la parte demandante alega que la parte demandada se encuentra insolvente desde el mes de Marzo de 2008, lo cual no fue desvirtuado ni probado por la contraparte en la oportunidad legal, por lo cual se infiere que la consignación se hizo extemporáneamente, e incumplió con lo estipulado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que dicha consignación se debe realizar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad del mes de Marzo de 2.008, en consecuencia existe insolvencia arrendaticia de la accionada.

6- Notificaciones de no prórroga del contrato de arrendamiento, emitidas por el ciudadano J.R.R.C., titular de la Cédula de Identidad V- 3.241.667.

Por cuanto, esta prueba no fue ratificada en prueba testimonial por la persona facultada para ello, con el fin reconocer el contenido y su firma, este Tribunal no la valora de conformidad con el artículo 431 ejusdem.

 PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1- Copia fotostática simple del documento de opción de compra-venta inscrito por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el Nº 23, Tomo 194, de fecha 28 de Septiembre de 2007. fue impugnada

Este juzgador no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada por la contraparte y la considera inconducente en la presente causa.

2- Constancia de la Caja de Ahorro y Préstamo Del Personal de CADAFE-TACHIRA (CAYPETACH), de fecha 25 de Septiembre de 2008, emitida por el Presidente Ing. D.M.C..

Por cuanto, esta prueba no fue ratificada en prueba testimonial por la persona facultada para ello, con el fin reconocer el contenido y su firma, este Tribunal no la valora de conformidad con el artículo 431 ejusdem.

PUNTO PREVIO

CUESTIÓN PREVIA

La parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda opuso la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; indicando que el Tribunal Aquo admitió la demanda de desalojo, a pesar de que se trataba de un contrato a tiempo determinado, por tanto mal podía la accionante demandar por Desalojo, lo cual sólo procede cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado.

Es oportuno aludir al artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil que señala:

Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

(…omissis…)

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

De la norma antes trascrita; se observa que prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa:

1- Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta: se refiere cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, por ende, no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse.

2- Cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales: se refiere a que sí existe el derecho de acción para el demandante, pero está limitado para su ejercicio. Dichas limitaciones deben estar expresamente establecidas en la ley, pues de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley son improponibles

Resulta indispensable, aludir al artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:

Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. ..

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. (Subrayado del Tribunal)

La norma antes transcrita, permite que el arrendador intente la acción de desalojo cuando se trata de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado y por las causales establecidas taxativamente en dicha norma. En el caso bajo análisis la pretensión de la accionante es el desalojo del inmueble objeto de litis y la cual fundamenta en el artículo 34 literal a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; lo que significa que está contemplado legalmente dicha acción y, no existe prohibición expresa para la admisión de la demanda; en consecuencia, la cuestión previa propuesta por la parte accionada es improcedente en el presente caso. Así se decide.

Una vez resuelto lo anterior, considera oportuno esta Alzada, realizar algunas consideraciones con relación al desalojo, en virtud de que la decisión apelada versa en torno a esta acción. Partiendo de allí, es importante referirse a los doctrinarios G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, quienes definen el desalojo como:

…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…

De lo antes transcrito y de la norma anteriormente citada, consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada por el arrendador en un contrato de arrendamiento que se haya realizado de manera verbal o por escrito, y siendo el aspecto más relevante en dicha relación arrendaticia, que procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado.

Siendo así, debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon de arrendamiento. Y que el arrendador al solicitar dicha acción, es con la finalidad de que se produzca el efecto de extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes.

De la norma in comento, se desprenden los siguientes presupuestos que son necesarios para su procedencia:

 La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

 El arrendatario haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas.

Este sentenciador procede a verificar si la acción intentada cumple con tales requerimientos. Y en primer lugar, procede respecto a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. De allí, que en el caso que se examina, se evidencia que ambas partes en conflicto convienen en la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por vía privada en fecha 06 de Noviembre de 2004, y en la cláusula tercera estipularon que empezaba a surtir efectos desde la fecha de suscripción por el término de un año y sin prórroga, sobre el inmueble objeto de litis; sin embargo la accionante alude que vencido el término de duración del contrato solicitó en varias oportunidades la entrega del inmueble, a lo cual el accionado ha hecho caso omiso, respondiendo siempre con evasivas que estaba buscando para donde mudarse, que no encontraba para donde irse, ante esa situación decidió ofrecerle en venta la casa, para lo cual firmaron un contrato de opción a compra, en el cual se fijó un término de duración de dos (02) meses, y a la vez se obligó a continuar pagando los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, pero en razón de que han transcurrido casi dos (02) años desde que se comprometió a comprarle la vivienda y hasta la presente fecha no lo ha hecho, ni tampoco la ha desocupado, y cansada de esperar procedió a notificarle a la arrendataria que debía entregarle el inmueble completamente desocupado de personas y cosas para el día 30 de Mayo de 2008, lo cual efectuó a través del Juzgado de Municipio.

En oposición, el accionado sostiene que se trata de un contrato a tiempo determinado, por tanto mal puede la demandante solicitar el Desalojo, el cual solo procede cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado. Igualmente, niega, rechaza y contradice, que la demandante le haya solicitado la entrega del inmueble que ella ocupa, ya que desde la terminación de la relación arrendaticia existió una promesa de compra venta entre las partes, la cual se concretó con el documento de opción a compra autenticado ante la Notaría Cuarta del Municipio San Cristóbal, de fecha 28 de septiembre de 2007. Niega rechaza y contradice que el contenido de la notificación deba ser valida como una comunicación de desalojo, asimismo niega, rechaza y contradice, lo que manifestó la parte actora, al manifestar que no le había cancelado unos cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del presente año, por cuanto existe la consignación de cánones de arrendamiento donde se evidencia el pago de los meses anteriormente mencionados.

Resulta oportuno aludir, a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que establece:

TERCERA: Este contrato empezará a regir a partir del día 06 de Noviembre del año 2.004, y el término de arrendamiento fue convenido por un (1) año contado a partir de la fecha antes mencionada y sin prórroga.

La norma sustantiva en los artículos 1.600 y 1.614, establece que:

Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

De lo antes transcrito, se infiere la tácita reconducción, y el doctrinario G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, la define como:

“…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI.”

De lo antes referido, se observan los siguientes aspectos para estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y son:

1) El vencimiento del contrato de arrendamiento,

2) La ocupación pacífica del inmueble por parte del arrendatario,

3) La falta de oposición del arrendador a que el inquilino permanezca en el inmueble y,

4) La consignación que el inquilino realice en beneficio del arrendador, dentro de los quince días continuos siguientes al mes que haya transcurrido.

Ahora bien, en el caso bajo análisis se observa que el contrato de arrendamiento tiene como fecha de inicio 06 de Noviembre de 2004 y venciendo al año siguiente, es decir, 06 de Noviembre de 2005, sin prórroga. De allí, que ciudadana G.Y.S.B. (arrendataria), siguió ocupando el inmueble objeto de litis, y por cuanto no hubo oposición por parte de la ciudadana N.R.M.d.M. (arrendadora) y además la inquilina canceló a la arrendataria dentro de los quince días siguientes el canon de arrendamiento, estos hechos constituyen elementos suficientes para determinar que se produjo la denominada tácita reconductio, que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado, de conformidad a lo señalado en los artículos 1.600 y 1.614 ejusdem. Por tal razón, debe concluirse que efectivamente existe un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado en la presente causa, por lo que se encuentra satisfecho el primero de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.

En cuanto, al segundo supuesto necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, el incumplimiento por parte del arrendatario de dos mensualidades consecutivas. De allí, es necesario referirse al alegato de la parte demandada quien expresa niega, rechaza y contradice lo manifestado por la parte actora en el libelo de demanda, al manifestar que no había cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2008, esto motivado a que por solicitud de la propia parte actora introdujo ante el Tribunal Municipio correspondiente, escrito de consignación de alquileres donde se evidencia el pago de los meses antes referidos.

Al respecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Efectivamente, que dicho artículo constituye una verdadera defensa de liberación para el o los arrendatarios, ante el rechazo del o de los arrendadores de recibir el canon de arrendamiento; ya que estatuye la posibilidad de consignar los montos adeudos por ante el Juzgado del Municipio correspondiente. Por ello, el legislador consagró la posibilidad de efectuar dicha consignación otorgando un plazo de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento.

En el mismo orden de ideas, al tratarse de insolvencia inquilinaria, debe hacerse referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, esto independientemente de la causa del no pago, en virtud de que el solo hecho de existir pensiones insolutas, en los términos del contrato o de la ley, es que puede hablarse de insolvencia inquilinaria.

Enseña el especialista A.E.G.F., que tal causal está sujeta a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del Juez. De ello, se deduce que si el arrendador le imputa al arrendatario la falta de pago de ciertas mensualidades, le corresponde a éste último demostrar el estado de solvencia, comprobando haber pagado las mismas, en virtud de que desde el mismo momento en que el arrendador pone en duda la solvencia del demandado, la presunción de solvencia queda igualmente en duda; entran entonces en juego dos principios, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que señalan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el sentido de que si el arrendador pretende el cobro judicial de pensiones arrendaticias insolutas y el arrendatario desconoce la relación arrendaticia, corresponde al arrendador probar la existencia jurídica del contrato, o lo que es lo mismo, probar la obligación; en tanto, que si el arrendatario pretende haber sido liberado de la obligación de pagar el alquiler correspondiente a determinados meses, entonces le corresponde al mismo demostrar el pago de los mismos.

De allí, que en el caso de marras al existir un contrato de arrendamiento por escrito, y por cuanto el accionado de autos acepta el mismo, quedaba en cabeza del arrendatario la comprobación del pago de los cánones de arrendamiento alegados por el arrendador como insolutos. Sin embargo, después de revisar el acervo probatorio se evidencia que, fueron efectuadas en fecha 08 de Julio de 2008, las consignaciones correspondientes a los meses de Junio y Julio; sin embargo, las correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2008, no constan que hayan sido consignadas; cuando la norma ut supra mencionada refiere a que se debe realizar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento correspondiente, por ende, no se encuentra solvente en el pago de de los referidos cánones de arrendamiento, tal como lo establece la ley especial.

Por lo tanto, ante el hecho de que el arrendatario no haya realizado las consignaciones dentro del lapso establecido, quien aquí juzga, considera que el arrendatario incumplió con una de las obligaciones principales como es el pago de los cánones de arrendamiento. En consecuencia, el desalojo pretendido por el demandante en contra de la ciudadana G.Y.S.B., es procedente, toda vez que la parte accionante si cumplió con la carga probatoria impuesta por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que fue ella quien alegó la existencia de una relación arrendaticia, la cual quedó probada fehacientemente, y además fundamentó su pretensión en una las causales taxativas como fue la del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Por otro lado, ante el señalamiento del accionante, en la necesidad de ocupar el inmueble objeto de litis, observa quien aquí juzga que la demandante sencillamente destacó que vive alquilada en una casa propiedad del Ciudadano J.R.R.C., y el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos venció el en Enero de 2008, encontrándose en el término de prórroga legal, motivo por el cual debió entregar el inmueble objeto del arrendamiento, completamente desocupado de personas y cosas para el 02 de Julio de 2008, lo cual no ha podido cumplir ya que la casa está aun ocupada por la arrendataria y no tiene otro lugar donde vivir con su familia.

Sin embargo, de autos no consta evidencia alguna que confirmen los referidos alegatos, es decir, la accionante no demostró durante el desarrollo del proceso la necesidad de ocupar el inmueble con su núcleo familiar; en consecuencia resulta forzoso para quien aquí juzga declarar improcedente el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de Ley Especial. Así se decide.

Finalmente, la parte recurrente manifiesta la existencia de un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto de litis y que es propiedad de la demandante, el cual sería adquirido a través de un préstamo hipotecario otorgado por la Caja de Ahorros de la empresa donde labora la accionada. Observa quien aquí juzga, que el referido contrato establece en la cláusula tercera como sigue:

TERCERA: el plazo de duración de la presente opción de compra venta es de SESENTA (60) DÍAS contados a partir de la firma que del presente documento realice la última de las partes por ante la Notaría Pública respectiva.

(Negritas del escrito)

De lo antes referido se evidencia, que las partes establecieron el tiempo de duración del referido contrato, y por cuanto la fecha de celebración del mismo fue el día 28 de Septiembre de 2007, significa que durante el transcurso de los sesenta días era la oportunidad idónea para adquirir el bien inmueble, y ello no fue así. De allí, que mal pudiera la accionada alegar a su favor el contrato de opción de compra-venta, cuando ya feneció el lapso establecido en el mismo y además continuaron las partes de la presente causa con la relación arrendaticia existente, y ello se desprende de las consignaciones efectuadas por la ciudadana N.R.M.d.M., en el Expediente de Consignación Nº 25/2008. En consecuencia, este juzgador considera que tal alegato no se corresponde con lo debatido en la presente litis. Así se decide.

Por todo lo precedentemente expuesto, considera este juzgador que la sentencia proferida por el Tribunal A quo no está inficionada de vicio alguno, y menos el Vicio de Extrapetita, por cuanto el Juzgador decidió conforme a lo alegado y probado en autos. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:

Se declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la ciudadana G.Y.S.B. asistido por el Abogado G.P.R., en contra la decisión del Juzgado de los Municipios Independencia de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 03 de Octubre de 2008.

Se CONFIRMA EN TODAS SUS PARTES la decisión del Juzgado de los Municipios Independencia de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 03 de Octubre de 2008.

Se CONDENA en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la presente decisión y en la oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal A quo.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los seis (06) días del mes de Octubre de Dos Mil Nueve (2009).

P.A.S.R.

JUEZ

MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ

SECRETARIA