Decisión nº 060-M-22-3-12 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 22 de Marzo de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 4649.-

DEMANDANTE: N.S.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.679.716, con domicilio en la calle Girardot, entre México y Paraguay, casa Nº 199 de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón.

APODERADOS JUDICIALES: L.V. CÁRDENAS, SACHENKA GOITÍA SÁNCHEZ Y M.R.S., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 142.056, 68.731 y 35.108, respectivamente.

DEMANDADA: C.G.V., venezolana, mayor de edad, cédula de identidad N° 11.475.303.

MOTIVO: DESALOJO.

I

Recibido el presente expediente por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, contentivo del juicio de DESALOJO, seguido por la ciudadana N.Z.S.d.C. contra la ciudadana C.G.V., mediante la cual por sentencia de fecha 28 de octubre de 2010, anuló la sentencia dictada por este Tribunal el 8 de febrero de 2010, que desaplicó el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó a esta Alzada decidir nuevamente sobre la apelación ejercida por la demandada, contra la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial.

Cursa del folio 1 al 5, escrito de demanda presentado por la ciudadana N.S.D.C., asistida por la abogada M.R.S., ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana del estado Falcón, mediante el cual alega que: 1) es propietaria junto con sus hijos C.L. y N.J.C.S., de un inmueble ubicado en la calle Girardot, entre México y Paraguay, casa Nº 23-237, de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón, y que el mismo les pertenece por haber heredado de su causante N.C.R., quien falleció ab intestato el día 3 de septiembre de 2003, según se evidencia de planilla de autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones, Expediente Nº 019; 2) que a su vez, su causante había adquirido el terreno según se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón y las bienhechurías por haberlas construido a sus propias expensas; 3) que desde el 1° de septiembre de 2003, arrendó mediante contrato de privado por tiempo determinado con sucesivas prorrogas a la ciudadana C.G.V., siendo el último contrato el suscrito el 30 de mayo de 2005, y que este último estipula en la cláusula tercera una duración de seis meses, contados a partir del 30 de mayo de 2005 al 1° de diciembre de 2005, indicándose que el contrato sería prorrogable a voluntad de ambas partes y mediante carta dirigida en este sentido con un mes de anticipación, fijando un canon mensual de ciento sesenta bolívares (Bs. 160,00); 4) que el inicio de la relación arrendaticia la demandada cancelaba puntualmente las mensualidades, pero a la culminación del último contrato, le expresó a la arrendataria que el contrato se iba a prorrogar por un término de 6 meses y que el canon de arrendamiento mensual sería de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), que el arrendatario cancelaría por mensualidades vencidas, y que la falta de pago de una mensualidad daría derecho al arrendador a solicitar la resolución del contra y pedir de manera inmediata la desocupación del inmueble, negándose la demandada a firmar dicho contrato, argumentando que ella tenía entendido que los cánones de arrendamientos no podían ser aumentados recibiendo a principios de enero de 2006, comunicación emanada de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón, en donde fue notificada de que debía comparecer para resolver asunto sobre el inmueble objeto de la demanda, y en donde le planteó a la ciudadana C.G.V. la posibilidad de llegar a un acuerdo, sin haber obtenido ningún tipo de respuesta, y le dijo que no firmaría ni un contrato más; 5) que a partir de febrero de 2006, la arrendataria procedió a cancelar el canon de arrendamiento bajo la figura de de consignación arrendaticia, ante el Juzgado de la causa, haciéndolo de manera irregular, siendo que desde el 1° de mayo de 2009, hasta la fecha de interposición de la demanda, había dejado de cancelar la misma sin justificación alguna, resultando infructuosas las gestiones tendientes al pago de los cánones insolutos, correspondiente a cinco meses; 6) que aunado a ello, la demandada le ha ocasionado al inmueble deterioros considerables, presentando el mismo filtraciones, por las averías de las tuberías de aguas blancas y negras, así como el techo se encuentra completamente dañado, además de haber realizado reformas sin su autorización, motivo por el cual demanda a la ciudadana C.G.V., para que convenga o en su defecto sea condenada a desalojar el inmueble arrendado libre de personas y cosas; a pagar la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,00), por concepto de cánones vencidos y no pagados; a pagar los intereses de mora causados; las costas y costos del procesos, estimando la demanda en siete mil bolívares (Bs. 7.000,00).

En fecha 7 de octubre de 2009, el Tribunal Segundo de Municipio Carirubana del estado Falcón, a quien por distribución le correspondió conocer la causa, admite la demanda y ordena la citación de la demanda (f. 325-326, I pieza).

Mediante diligencia de fecha 8 de octubre de 2009, la demandante, asistida de abogado, consigna los emolumentos necesarios para librar la compulsa para la citación de la demandada (f. 327, I p.).

En esa misma fecha (8-10-09), la demandante, ciudadana N.Z.S.D.C., confiere poder apud acta a los abogados L.V.C., Sachenka Goitía Sánchez y M.R.S. (f. 328, I p.).

Riela a los folios 333 y 334, primera pieza del expediente, recibo de citación de la demandada, en fecha 20 de octubre de 2009, y diligencia de de igual, fecha suscrita por el Alguacil titular del Tribunal a quo, mediante el cual consigna la misma.

En fecha 22 de octubre de 2009, la demandada da contestación a la demanda alegando que: 1) ha venido ocupando el inmueble ubicado en la calle Girardot de Punto Fijo estado Falcón, identificado con el Nº 23-237 (antes 201), desde hace 32 años, de manera pacífica e ininterrumpida, la cual le fue dada por el señor León Carrasquero (fallecido en el año 2000) en acuerdo verbal de reparaciones y bienhechurías de techos y pisos donde le reconocía como parte de pago por el inmueble y así fue sucediendo durante 23 años en donde se fue fortaleciendo una amistad entre ella y el señor León Carrasquero, quien fue su vecino de toda la vida; 2) que a mediados del año 2003, se presentó la ciudadana N.S.D.C., quien le dijo que era la dueña del inmueble y bajo amenazas y amedrentamientos de que la iba a sacar del inmueble, le hizo firmar unos contratos de arrendamientos y otros que no ha firmado, para luego demandarla por incumplimiento contractual, según se evidencia del Expediente Nº 2750 y ahora por desalojo, queriendo de esa forma despojarla de algo que le pertenece ya que le fue dado en vida por el señor León Carrasquero; lo cual se pude probar en los folios 9 al 19 del expediente 2750 del formulario de autoliquidación de impuesto sobre sucesiones del Seniat con el Nº catastral 0331229; 3) que el documento registrado ante el entonces Distrito Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 9, Tomo 8, tercer trimestre del año 2001, donde León Carrasquero le vende una parcela de terreno a la demandante no demuestra que éste sea el inmueble objeto de la presente causa, lo que demuestra es la propiedad de un terreno por el cual ella la demanda y en donde no coinciden los números catastrales del terreno y la casa, y que por el contrario ella si demuestra la copropiedad del inmueble consignado documentos desde hace 32 años, como los son el título de bienhechurías, recibos de los servicios públicos y contrato de luz, así como partidas de nacimiento de sus hijos, en donde se señala la residencia y constancia expedida por la Junta Comunal (f. 335-336, I p.).

Riela del folio 362-364 de la primera pieza del expediente, escrito presentado en fecha 27 de octubre de 2009, por la abogada M.R.S., en su carácter de apoderada de la demandante, contentivo de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 27 de octubre de 2009, el Tribunal a quo, admite las pruebas promovidas por la demandante (f. 370-371, I p.).

En fecha 29 de octubre de 2009, el Tribunal evacua la prueba de inspección judicial promovida por la demandante (f. 372-398, II p.).

Mediante escrito presentado en fecha 29 de octubre de 2009, por la abogada M.R.S., en su carácter de apoderada de la demandante, consigna escrito complementario de pruebas y a su vez, impugnan las pruebas promovidas por la demandada en la contestación de la demanda, como lo son: el documento de bienhechurías a nombre de la demandada; la carta de residencia y los recibos de los servicios públicos (f. 2, II p.)

Por auto de esa misma fecha, el Tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la demandante (f. 14, II p.).

Consta del folio 15 al 22 de la segunda pieza del expediente, actas de fecha 3 de noviembre de 2009, contentiva de las declaraciones rendidas por los testigos Yonnalui del Valle Peniche Martínez y Y.T.V.M., promovidos por la demandante.

Al folio 23 II pieza, acta en la cual se deja constancia de la incomparecencia del testigo J.L.S.; del folio 24 al 27 II pieza, acta de declaración rendida por el testigo A.A.V.R. y al folio 28 II pieza, acta en donde se deja constancia de la incomparecencia del testigo A.J.G.R. todos de fecha 3 de noviembre de 2009.

Riela al folio 29 de la segunda pieza, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 12 de noviembre de 2011, por la ciudadana C.G.V., asistida por el abogado J.C.L.R..

Por auto de fecha 12 de noviembre de 2009, el Tribunal a quo, admite las pruebas promovidas por la demandada, referentes al particular primero y con respecto a los particulares segundo y tercero del mencionado escrito, desecha las mismas (f. 30-32, II p.).

Cursa a los folios 33 y 34 de la segunda pieza del expediente, actas de fecha 18 de noviembre de 2009, mediante las cuales el Tribunal de la causa, deja constancia de la incomparecencia de los testigos M.J.D. de Blanco y Apolunio E.C.R..

En fecha 24 de noviembre de 2009, el Tribunal de la causa dicta sentencia declarando con lugar la demanda, al considerar que la demandante era copropietaria junto con sus hijos, del inmueble cuyo desalojo se pide, existía una relación arrendaticia con la demandada y que ésta había incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento, ordenando la inmediata entrega por parte de la demandada a la demandante del inmueble objeto de la demanda (f. 35-69, II p.).

Mediante diligencia de fecha 1 de diciembre de 2009, la ciudadana C.G.V., asistida por la abogada M.I.H., apela de la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2009 (f. 72, II p.).

Por auto de fecha 2 de diciembre de 2009, el Tribunal de la causa, oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir el expediente a esta Alzada para que conozca de la misma; librando para tal fin oficio Nº 4600-813 de esa misma fecha (f. 75; II p.).

Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 12 de enero de 2010, y fija el lapso breve, establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (f. 77, II p).

En fecha 19 de enero de 2010, la demandada, asistido por el abogado Ó.S., presentó escrito promoviendo pruebas (f. 79-81, II p.) y por auto de fecha 20 de enero de 2010, esta Alzada admite las pruebas, salvo su apreciación en la definitiva (f. 118, II p.).

Riela del folio 120 al 129, de la segunda pieza del expediente, escrito de señalamiento (f. 120, II p.).

En fecha 18 de febrero de 2010, el Juez titular de esta Alzada, abogado M.R.G. declara parcialmente con lugar la demanda, en la cual: 1) le concedió a la demandada la prórroga legal de tres años, salvando los derechos de ella de demandar la simulación del juicio, así como la usucapión; 2) que cumplida la prórroga legal se procedería al desalojo y que si la demandada no cumplía con el pago de los alquileres la prórroga quedaría sin efecto, apercibiendo a la demandante a no aumentar los cánones, ya que estos estaban congelados por disposición del gobierno nacional; 3) por cuanto aplicó el control difuso de la constitución, remitió copia certificada de la sentencia para consulta por parte de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (f. 130-135, II p.).

En fecha 27 de abril de 2010, este Tribunal declara definitivamente firme la sentencia y remite la copia certificada a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio Nº 301-10, de esa misma fecha (f. 139-140, II p.) y el expediente al Tribunal de la causa, mediante oficio Nº 310-10 (f. 144, II p).

Por auto de fecha 11 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa recibe el expediente (f. 146, II p).

Mediante escrito presentado en fecha 18 de marzo de 2011, la demandante, asistida por la abogada I.F., alega que la demandada ha incumplido con el dispositivo del fallo dictado por esta Alzada de fecha 18 de febrero de 2010, por cuanto en la prórroga legal que se le concedió, ésta no ha cancelado con puntualidad los cánones respectivos, solicitando por ello que se ejecute la mencionada sentencia que estableció que a la falta de pago, la prorroga legal quedaría sin efecto (f. 148-152, II p.); y por auto de fecha 29 de marzo de 2011, el Tribunal acuerda resolver lo conducente, una vez conste en autos el resultado de la consulta llevada a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (f. 153; II p.).

Riela al folio 154, segunda pieza, oficio Nº 178-11, de fecha 30 de marzo de 2011, mediante el cual esta Alzada, de conformidad con la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ordena al Tribunal de la causa que devuelva el expediente a esta Superioridad, anexando la referida sentencia.

De folio 156 al folio 170, II pieza, cursa la referida sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual anuló la sentencia dictada por el otrora Juez de esta Alzada, ordenando se dictara nuevamente sentencia sobre la apelación a la que fue sometida esta Superioridad.

Por auto de fecha 27 de abril de 2011, el Tribunal de la causa, acuerda remitir el expediente a este Tribunal, librando oficio Nº 4600-459, de esa misma fecha (f. 172-173, II p.).

En fecha 19 de mayo de 2011, este Tribunal le da reingreso al expediente (f. 174, II p.), y en esa misma fecha suspende la causa de conformidad con el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (f. 175, II p.).

Por auto de fecha 8 de noviembre de 2011, este Tribunal ordena la continuación de la causa, dando cumplimiento a la sentencia de fecha 1 de noviembre de 2011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, notificándose a las partes de dicha decisión, comisionando para ello al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial para la practica de las mismas (f. 181, II p.).

Riela al folio 186. II pieza, auto de fecha 26 de enero de 2012, mediante el cual esta Alzada agrega el resultado de la comisión emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual fue debidamente cumplida.

En fecha 16 de febrero de 2012, este Tribunal acuerda practicar cómputo para verificar el vencimiento del lapso para la reanudación de la presente causa (f. 197, II p.).

Por auto de fecha 24 de febrero de 2012, esta Alzada fija el procedimiento de segunda instancia para el juicio breve de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (f. 198, II p.).

Siendo la oportunidad para decidir, esta alzada lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Pruebas promovidas por la parte actora:

1. - Copia fotostática simple de: a) Planilla de formulario de autoliquidación de impuesto sobre sucesiones Nº 0055329 y 0084195 de fecha 13 de enero de 2004, insertas en el expediente Nº 019 expedidas por el SENIAT, relativas al causante N.J.C.R., donde aparecen como herederos los ciudadanos N.S.E.D.C., C.L.C.E. y N.J.C.E., en la cual se encuentran entre los bienes declarados un inmueble ubicado en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en 13 mts con calle Giraldot y en 6 mts con casa de C.C., Sur: en 20,50 mts con calle Giraldot, Este: en 47 mts con casa de F.C. y casa de T.C., y Oeste: en 27,20 mts con callejón sin nombre (f. 9-23, I p.); y b) Documento inscrito ante el Registro del Municipio Carirubana del Estado Falcón, el 30 de agosto de 2001, bajo el Nº 9, folios 46 al 51, protocolo primero, tomo octavo, tercer trimestre del año respectivo, mediante el cual el ciudadano León Carrasquero, le vende a la ciudadana N.S.S.D.C., una parcela de terreno que mide y linda de la siguiente forma: Norte: En dos segmentos: En trece metros (13 mts) con Calle Giraldot y en seis metros (6 mts) con casa de C.C.. Sur: En veinte metros con cincuenta centímetros (20,50 mts) con Calle Giraldot. Este: En cuarenta y siete metro (47 mts) con Casa de F.C. y Casa de T.C. y Calle Paraguay. Oeste: En veintisiete metros con veinte centímetros (27,20 mts) con Callejón sin nombre, con área total de 1.028,62 M2 (f. 20, I p.). Estas copias fotostáticas simples de documento público y público administrativo respectivamente, por cuanto no fueron impugnadas, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas, por lo que se les concede el valor probatorio que le asignan los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil para demostrar que la demandante de autos es co-propietaria conjuntamente con sus hijos del antes identificado inmueble.

2. - Copias fotostáticas de cuatro (4) contratos de arrendamiento privados suscritos entre la ciudadana N.S.D.C. como arrendadora y la ciudadana C.G.V. como arrendataria sobre una casa de habitación ubicada en la calle Girardot, entre calles México y Paraguay Nº 23-337 de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón; el primero, del 01 de septiembre de 2003 al 30 de diciembre de 2003; el segundo, del 31 de octubre de 2004 al 30 de abril de 2005; el tercero, de mayo de 2005 a diciembre de 2005, los dos últimos no firmados por la demandada (f. 25-28, I p.). Para valorar esta prueba, se observa que las mismas son copias fotostáticas simples de documentos privados, los cuales no entran en la categoría de documentos que puedan producirse en copias fotostáticas a que se refiere el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, pues no son documentos privados reconocidos ni tenidos legalmente por reconocidos, en consecuencia no se les concede ningún valor probatorio, y se desechan.

3. - Copia certificada del expediente Nº 849-06, contentivo de consignación de alquileres, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Carirubana del estado Falcón, mediante el cual la ciudadana C.G.V., consigna los cánones de arrendamiento del inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la Calle Girardot N° 23-237, entre Méjico y Paraguay, frente a “El Palacio de las Tortas”, de la ciudad de Punto Fijo, a favor de la ciudadana N.S.D.C., por la cantidad de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 160,00) mensuales, correspondientes a los años 2006, 2007, 2008, y enero, febrero, marzo y abril 2009, los cuales fueron retirados por la beneficiaria. (f. 29-324, I p.). Con estas actuaciones judiciales queda plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las mencionadas ciudadanas, partes en esta controversia, además de probarse el monto del canon de arrendamiento, y que la arrendataria realizó tales consignaciones desde el mes de enero de 2006 hasta el mes de abril de 2009.

4. - Inspección judicial, practicada al inmueble objeto de la demanda, en fecha 29 de octubre de 2009 por el tribunal de la causa, notificando a la ciudadana C.G., quien negó rotundamente estar como arrendataria y se negó a aceptar ala ciudadana N.S. como propietaria del inmueble. Dejando constancia de lo siguiente: Primero: que al acceso al mismo es a través de una puerta de hierro y que su dirección exacta es la Calle Girardot entre México y Paraguay casa Nº 23-237 de la ciudad de Punto Fijo, que la misma posee las siguiente divisiones: sala, comedor, dividido por una pared, cocina con puerta que da acceso al patio y un solo cuarto, patio con baño, una enramada donde se observan animales. Segundo: que los techos, puertas y ventanas están en condiciones regulares y se encontraban limpios, al igual que todas las divisiones, se observó en el techo cables de luz, los cuales se encontraban colgando, el baño que se encuentra en el patio se encontraba sucio y completamente deteriorado y la pintura deteriorada. (f. 372-398, I p.). Con esta inspección judicial, la cual se valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se demuestra la ubicación del inmueble, así como las condiciones físicas del mismo, no probándose el estado de deterioro denunciado por la actora.

5. -Título supletorio decretado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.l.C.J. del Estado Falcón, el 31 de octubre de 2006, a favor del ciudadano C.L.C.S., SOBRE UN INMUEBEL CONSTITUIDO POR UNA CASA UBICADA EN LA Calle Girardot entre Paraguay y México, casa N° 201 de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: casa que es o fue de la señora N.d.C., Sur: su frente, calle Girardot, Este: su fondo, casa que es o fue de la señora N.d.C., y Oeste: casa que le pertenece al señor N.C.. Esta preuba fue promovida a los fines de demostrar que la actora es propietaria conjuntamente con su hijo C.L.C.S. de las bienhechurías objeto del litigio; pero es el caso que la nomenclatura y los linderos del inmueble a que se contrae el documento bajo análisis no coinciden con los de la casa en conflicto, razón por la cual no se le concede ningún valor probatorio.

6. - Misiva de fecha 8 de agosto de 2003, dirigida a la ciudadana N.S.D.C. firmada por la ciudadana CRISTINA G V, 5.125.446 (f, 13; II p.), mediante la cual le solicita la deje ocupando el inmueble por el lapso de un año, a razón de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), y que necesita tiempo para mudarse con sus hijos. Este documento emanado de la parte demandada, por cuanto no fue desconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y surte prueba para demostrar la negada relación arrendaticia entre las partes.

7. - Testimoniales de los ciudadanos Yonnalui del Valle Peniche Martínez, Y.T.V.M., J.L.S., A.A.V.R. y A.J.G.R., quienes en la oportunidad fijada por el tribunal de la causa depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:

   - Yonnalui del Valle Peniche Martínez: que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana N.S.d.C., que le arrendó esa casa a la ciudadana C.G.V., que sabe que desde al año 2003 la señora Nelly le arrendó la casa a la señora Cristina, que el contrato establecía prorrogas sucesivas, pero que no recuerda el día ni el mes con exactitud, pero que si sabe que fue a finales del año 2003, que es cierto que el último contrato se acordó por el termino de seis meses contados a partir del 30 de mayo del 2005 al 1 de diciembre de 2005, y que el contrato sería prorrogable a la voluntad de las partes, que el contrato por el termino de seis meses contados a partir del 1 de enero del 2006 al 30 de junio de 2006 se aumentaba el canon de arrendamiento a la señora Cristina, por lo que se negó a firmar, que desde el mes de febrero de 2006, la señora Cristina le depositaba a la señora Nelly el pago del alquiler en los Tribunales, que en varias oportunidades la señora Nelly le dijo a la señora Cristina que trataran de solventar esa situación, que esa casa esta bastante deteriorada, por fuera se le ve lo mal que esta.

   - Y.T.V.M.: que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana N.S.d.C., y le consta que la señora Nelly le arrendó esa casa a la señora Cristina, que desde el año 2003 la señora Nelly le dio en arrendamiento esa casa a la señora Cristina y que ese contrato tenía establecido esas prorrogas sucesivas, que sabe que el último contrato suscrito el 30 de mayo de 2005, que sabe que ese último contrato se acordó por el término de seis meses, que el contrato por el termino de seis meses contados a partir del 1 de enero del 2006 al 30 de junio de 2006 se aumentaba el canon de arrendamiento a la señora Cristina, por lo que se negó a firmar, que desde el mes de febrero de 2006, que la señora Cristina se negó a firmar el contrato , la señora Cristina le depositaba a la señora Nelly el pago del alquiler en los Tribunales, que la señora Nelly le pidió de buenas maneras a la señora Cristina que llegaran a un acuerdo para solventar la situación y la señora Cristina le decía que no iban a llegar a ningún lado, que le consta que la casa esta muy deteriorada a simple vista por fuera.

   - A.A.V.R.: que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana N.S.d.C., y le consta que la señora Nelly le arrendó esa casa a la señora Cristina, que desde el año 2003 la señota Nelly le dio en arrendamiento esa casa a la señora Cristina y que ese contrato tenía establecido esas prorrogas sucesivas, que sabe que el último contrato suscrito el 30 de mayo de 2005, que sabe que ese último contrato se acordó por el término de seis meses, que el contrato por el termino de seis meses contados a partir del 1 de enero del 2006 al 30 de junio de 2006 se aumentaba el canon de arrendamiento a la señora Cristina, que la señora Cristina se negó a firmar el contrato, la señora Cristina le depositaba a la señora Nelly el pago del alquiler en los Tribunales, que la señora Nelly le pidió de buenas maneras a la señora Cristina que llegaran a un acuerdo para solventar la situación, que le consta que ese inmueble se encuentra deteriorado ya que se ve por fuera lo deteriorada que esta esa casa.

   Para valorar las anteriores deposiciones, se observa que los testigos nada aportaron al esclarecimiento de los hechos controvertidos, por cuanto se limitaron a responder afirmativamente a las preguntas formuladas por la parte promovente, quien les formuló preguntas inducidas; lo que denota la falta de conocimiento de los hechos por parte de los testigos, por lo que de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desechan estas declaraciones.

   Pruebas promovidas por la parte demandada:

1. - Copia del plano catastral levantado por la Oficina de Catrastro de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en el que se lee “Vivienda Nº anterior 201, actual 23-237” (f. 338; I p.). Esta copia fotostática de documento público administrativo, se le tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con el cual se demuestra la ubicación y linderos del inmueble objeto del litigio, así como el cambio de su nomenclatura, el cual era 201 y actualmente 23-237.

2. - Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Carirubana del estado Falcón, el 6 de agosto de 2008, bajo el Nº 58, tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual el ciudadano W.R. declara que ha realizado unas bienhechurías por orden de la ciudadana C.G.V., sobre un terreno ubicado en la calle Girardot, casa Nº 23-337 entre calles Paraguay y México, sector centro de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón; que dichas bienhechurías poseen un área total de construcción de noventa y siete metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros (97,57 mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle Zamora; Sur: Calle Girardot, que es su frente; Este: Calle Paraguay y Oeste: Avenida México (f. 339 al 341, I p.). Respecto a esta documental, se observa que la propiedad de los inmuebles se demuestra con documento público debidamente registrado con todas las formalidades de ley, tal como lo disponen expresamente los artículos 1.920 numeral 1° y 1.924 del Código Civil, en tal virtud, y por estar en presencia de un documento autenticado, no se le concede el valor probatorio invocado, y se desecha.

3. - Constancia de residencia expedida por el C.C.d.S.P.F. II, en donde se hace constar que la demandada ha vivido en la casa cuyo desalojo se pide, desde hace 31 años (f. 343, I p.). Esta copia de documento emanado de terceros que no son parte en juicio, por cuanto no fue ratificado a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio.

4. - Copia simple contrato de servicio eléctrico Nº 13.503, de fecha 17 de agosto de 1977, del inmueble ubicado en la calle Girardot, Nº 201, a nombre de A.J., pareja de la demandada (f. 345, I p.). Por cuanto no fue demostrado en autos que el mencionado ciudadano sea en realidad pareja o concubino de la ciudadana C.G., no surte el valor probatorio invocado.

5. - Recibo de servicio telefónico, expedido por CANTV, a nombre de la demandada, y recibo de luz, para demostrar que ella vive en el domicilio objeto de la demanda (f. 346-347, I p.). Estas tarjas resultan impertinentes, por cuanto no es un hecho debatido la posesión que ejerce la demandada sobre el inmueble objeto del litigio, en tal virtud se desechan.

6. - Copias de las actas de nacimiento de: J.J.G. (11 de junio de 1977); C.R.G. (28 de febrero de 1986); J.L.R.G. (20 de septiembre de 1988); J.A.R.G. (11 de marzo de 1991) E.R.G. (05 de enero de 1993); J.L.R.G. (28 de agosto de 1996); y Athina R.G. (21de septiembre de 2000), para demostrar que la demanda estaba residenciada en la Calle Girardot, casa Nº 201 de Punto Fijo (menos, la última partida de nacimiento que indica como residencia de la demandada la Calle Girardot casa Nº 23-237 de Punto Fijo). Estas copias fotostáticas simples de documentos públicos administrativos, se tienen como fidedignos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la demandada de autos reside en el mencionado inmueble desde el año 1977.

7. - Copia simple de documento inscrito ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Falcón y los Taques del estado Falcón, bajo el Nº 33, folios 83 y 84, protocolo primero, tomo 3, primer trimestre del año 1960 (f. 355-361, I p.). Con esta copia de documento público, el cual se tiene como fidedigno a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se demuestra la tradición legal del referido inmueble, la cual adminiculada a las documentales aportadas por la parte actora, y de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, demuestran que la actora es la actual propietaria conjuntamente con sus hijos del mencionado inmueble.

8. - Acta de defunción del ciudadano León Carrasquero en el que se constata que éste murió el 31 de julio de 2000 (f. 82, II p.), y copia de documento mediante el cual León Carrasquero le vende a la demandante el inmueble objeto del litigio, el cual fue precedentemente valorado; promovidos para demostrar que para la fecha de la protocolización del mismo, el mencionado ciudadano ya estaba fallecido. Al respecto se observa que los documentos públicos surten plena prueba del negocio jurídico a que se contrae el mismo, y solo es posible enervar su eficacia jurídica a través de alguna acción específica prevista en la ley, como la simulación o la tacha, y por cuanto en el presente caso no estamos en presencia de alguna de esas acciones, no le está dado a esta juzgadora pronunciarse sobre su validez, solo sobre su eficacia probatoria.

9. - Copia de sentencia de fecha 20 de septiembre de 2007, en el expediente Nº 2612-07, con motivo del juicio de cumplimiento contractual, seguido por la demandante contra la demandada, la cual fue declarada inadmisible (f. 107-116, II p.) promovido en esta Alzada. Por no guardar relación con los hechos debatidos, no se le concede ningún valor probatorio, y se desecha.

   Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes en primera instancia y en esta alzada, se observa que el Tribunal a quo se pronunció en la sentencia apelada de la siguiente manera:

   Que la demandante, ciudadana N.Z.S.D.C., es co-propietaria conjuntamente con sus hijos C.L.C.S. y N.J.C.S., de un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la Calle Girardot entre México y Paraguay, Casa No. 23-237 de la Ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.

   Que la relación contractual arrendaticia existente entre la accionante N.Z.S.D.C. y la arrendataria, C.G.V., comenzó el día Primero (1° ) de Septiembre del año Dos Mil Tres (2003) mediante Contrato de Arrendamiento privado, por tiempo determinado en sucesivas prorrogas, siendo el último contrato de arrendamiento el suscrito el día Treinta (30) de Mayo del 2005, con un último canon de arrendamiento mensual de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) hoy CIENTO SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 160,00) transformándose con el correr del tiempo, en un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil Venezolano, hecho este admitido por ambas partes durante la secuela del proceso.

   Que la ciudadana C.G.V. no pagó en la forma convenida en el contrato según CLAUSULA SEGUNDA, ya que dejo de cancelar las cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del presente año 2009; es decir, dejo de cancelar cinco (05) mensualidades consecutivas; es decir no cancelo al vencimiento de cada mensualidad, es decir, incumplió en el pago de los cánones de arrendamiento; Y ASÍ SE DECIDE.

   Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso, observa esta alzada, que quedó demostrado en autos la existencia de una relación arrendaticia, pero verbal y no escrita, a tiempo indeterminado, entre la ciudadana N.S.S.D.C. y la ciudadana C.G.V., sobre el inmueble objeto del litigio, hecho que se probó con las copias del expediente de consignaciones arrendaticias, así como de la misiva enviada por la arrendataria a la arrendadora solicitándole prórroga para seguir ocupando el inmueble, y de sus propias manifestaciones en el escrito de contestación donde aduce que la demandante le hizo firmar y firmó baja amenaza varios contratos de arrendamiento, hecho que no demostró.

   En cuanto a la procedencia de la acción intentada, se observa que constituyendo el inmueble objeto del contrato de arrendamiento destinado a habitación familiar, y por cuanto la demanda fue propuesta el día 6/10/2009 y admitida al día siguiente, fecha para la cual se encontraba en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste es el instrumento normativo a aplicar en este caso, razón por la cual debe demostrarse alguna de las causales establecidas en su artículo 34; en el caso bajo análisis la accionante fundamenta su acción en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 1° de mayo de 2009 hasta la fecha de la interposición de la demanda, es decir, cinco (5) mensualidades consecutivas. En cuanto a la falta de pago, la parte accionada en su contestación niega que adeude las mensualidades de arrendamiento reclamadas, aduciendo ser la propietaria del inmueble en cuestión, lo que no logró demostrar durante el lapso probatorio, pues no probó la alegada propiedad, así como tampoco haber realizado los pagos correspondientes; de lo que resulta imperioso concluir que incurrió en la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 34 del mencionado decreto-ley; razón por la cual la acción de desalojo resulta procedente, conjuntamente con el pago de los cánones insolutos; y así se decide.

   Ahora bien, no obstante la decisión anterior, no puede dejar de advertir esta juzgadora que a pesar que sobre el inmueble objeto del litigio existe un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado entre las partes, y que la arrendataria incurrió en causal de desalojo, el destino o uso es para habitación de la accionada conjuntamente con su familia; razón por la cual considera quien aquí decide, que en el presente caso debe aplicarse el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en protección a este grupo familiar que se encuentra en calidad de arrendatarios del inmueble objeto del litigio, de acuerdo a sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 3 de agosto de 2011 dictada en el expediente N° 10-1298, la cual estableció:

   Ahora bien, en los actuales momentos, la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes.

   Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos.

   En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.

   En atención a lo decidido precedentemente y a la jurisprudencia antes transcrita, concluye quien aquí se pronuncia que, para proceder a la desocupación o desalojo del inmueble arrendado, deberá cumplirse con el procedimiento previsto en el artículo 12 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana C.G.V., asistida por la Abogada M.I.H., mediante diligencia de fecha 1° de diciembre de 2009.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, seguido por la ciudadana N.Z.S.D.C. contra la apelante.

TERCERO

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 ejusdem. Y por cuanto se observa que las partes tienen su domicilio en la ciudad de Punto Fijo, se comisiona suficientemente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y T.d.l.C.J. del estado Falcón, con sede en Punto Fijo para la practica de la misma.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los veintidós (22) días del mes de marzo de dos mil doce (2012). Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 22/3/12, a la hora de las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), Se libraron las boletas a las partes, Despacho al Tribunal comisionado y se remite con oficio Nº _____ conforme a lo ordenado en el fallo anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia N° 060-M-22-3-12.-

AHZ/YTB/verónica.-

Exp. Nº 4649.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.