Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Menores de Portuguesa, de 3 de Mayo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

197º y 148º

EXPEDIENTE NRO. 2434

I

PARTE DEMANDANTE: N.Y.M.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 1.105.088, y de este domicilio, en su nombre y en representación de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES AVILEÑA C.A., de este domicilio, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, anotado bajo el Nro. 67, tomo 170-A, de fecha 22 de junio de 2005.

APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDANTE N.Y.M.D.C.: Abogadas M.S. y A.M.P.R., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-8.661.212 y V-4.370.398, respectivamente e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 78.947 y 23.278, en el mismo orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LA CODEMANDANTE SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES AVILEÑA C.A.: ABGS. M.S., A.M.P.R. y R.E.C.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 78.947, 23.278 y 18.964.

PARTE DEMANDADA: YOGERSON FALCÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.528.463, y de este domicilio.

DEFENSOR JUDICIAL DEL DEMANDADO: ABG. J.D.M., titular de la Cédula de Identidad Nro. V-9.011.184, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 27.221.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa, en virtud de las apelaciones interpuestas en fecha 28/03/2007, por los Abogados A.M.P. y J.D.M., co-apoderada judicial de la parte actora y defensor judicial del demandado, respectivamente, en contra de la decisión de fecha 21/03/2007, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa que declaró: “…CON LUGAR la defensa del demandado, por falta de cualidad e interés activa de la codemandante “INVERSIONES AVILEÑA C.A.” para intentar la demanda y SIN LUGAR la misma demanda con respecto a la misma codemandante “INVERSIONES AVILEÑA C.A.”. …SIN LUGAR la defensa del demandado, por falta de cualidad e interés activa de la codemandante N.Y.M.D.C. para intentar la demanda y PARCIALMENTE CON LUGAR la misma demanda, con respecto a la misma codemandante… se condena al demandado YOGERSON FALCÓN a pagar a la codemandante N.Y.M.D.C. … (Bs. 1.668.384,50) que es la cuotaparte que le corresponde por las pensiones de arrendamiento de la oficina número 4 del edificio Los Andes … mas los intereses de mora …que se calcularán mediante una experticia … sobre …(Bs. 1.668.384,50) … Se declara improcedente la pretensión de la parte actora, de que se condene al demandado YOGERSON FALCÓN a pagar por los servicios de teléfono y el de energía eléctrica de la oficina 4 del edificio Los Andes…La demanda fue declarada Sin Lugar con respecto a … “INVERSIONES AVILEÑA C.A.”, por lo que se condena en costas a favor del demandado …La demanda fue declarada parcialmente con lugar con respecto a … N.Y.M.D.C., por lo que entre ésta y el demandado … no hay condenatoria en costas”

III

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

De la revisión de las actas procesales, se evidencia que el presente juicio principal se inicia por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento presentada en fecha 06/07/2006 por la ciudadana N.Y.M.d.C., asistida de abogada, actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil Inversiones Avileña C.A., como propietarias de un inmueble constituido por un edificio denominado Los Andes, situado en la calle 31, entre avenidas 32 y 33 de esta ciudad de Acarigua, según consta de documentos autenticados el primero por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 08 de julio de 2005, anotado bajo el No. 41, Tomo 112, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y debidamente registrados por ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Páez; y el segundo, documento de permuta registrado ante la Oficina Subalterna del Distrito Páez en fecha 30 de julio de 1992, anotado bajo el No. 6, folios 1 al 7, Protocolo Primero, Tomo 5to., Tercer Trimestre, año 1992; en contra del ciudadano Yogerson Falcón, a quien D.O.C.M., quien fuera en vida cónyuge de la codemandante y dueño del 50% del referido inmueble así como su administrador, dio en fecha 01 de marzo de 1.994 en arrendamiento por tiempo indeterminado, un local destinado para oficina, distinguido con el No. 4, del segundo piso del edificio Los Andes, estableciéndose inicialmente el monto de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo) como canon de arrendamiento, que posteriormente fue aumentado a cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs.44.000,oo) hasta que por Resolución Administrativa No. 06-2002 de la Oficina Municipal de Inquilinato de fecha 07 de marzo de 2002 se fijó en ciento quince mil sesenta y un bolívares con ochenta céntimos (Bs.115.061,80), demanda que realiza por cuanto el ciudadano Yogerson Falcón, desde el 01 de enero de 2002, no ha pagado los alquileres a que esta obligado, debiendo cincuenta y cuatro (54) meses, dos de éstos a razón de cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs.44.000,oo), y el resto, a razón de ciento quince mil sesenta y un bolívares con ochenta céntimos (Bs.115.061.80), así como tampoco ha pagado los gastos por concepto de servicios de electricidad. Que por todo lo expuesto es que demanda al mencionado ciudadano para que convenga en pagar o sea condenado por el Tribunal por los siguientes conceptos: a) la cantidad de seis millones setenta y un mil doscientos trece mil bolívares con sesenta céntimos (Bs. 6.071.213,60), que arrojan los cincuenta y cuatro (54) meses que ha dejado de pagar, más lo que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado; b) los intereses moratorios que ascienden a la cantidad de ochocientos dos millones doscientos noventa y tres mil bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs. 802.293,52) generados por cada mes de atraso de los cánones de arrendamiento desde el 01/02/02 hasta 01/06/06, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; c) la cantidad de seiscientos setenta y seis mil novecientos cuarenta y dos bolívares con diez céntimos (Bs. 676.942,10) monto que corresponde al servicio de luz eléctrica y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble; d) las costas y costos del procedimiento y; e) la corrección monetaria desde el 01/02/2002 hasta la sentencia definitivamente firme. Estima la demanda en la cantidad de siete millones quinientos cincuenta mil cuatrocientos cuarenta y nueve bolívares con veintidós céntimos (Bs.7.550.449,22). Fundamenta la acción en los artículos 1585, 1592, 1595, 1159, 1167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Acompañó recaudos (folios 01 al 38).

Admitida la demanda en fecha 12/07/2006, se ordenó el emplazamiento del ciudadano Yogerson Falcón, para que compareciera por si, o por medio de apoderado, a dar contestación a la demanda y/o a oponer cuestiones previas y defensas, dentro de los dos días de despacho siguientes a su citación, y en virtud de que no fue posible la citación personal del demandado, a petición de la parte actora, se acordó la citación por cartel mediante auto de fecha 08/08/2006 (folio 39, 45 al 51).

Por auto de fecha 30/01/2007 designa al abogado J.D.M. defensor judicial del demandado, el cual aceptó el cargo y prestó el juramento de ley (folios 71 al 77).

Consta a los folios 78 al 83, escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 13/02/07, por el abogado J.D.M., en su carácter de Defensor Judicial, donde alega que el ciudadano O.C. y la ciudadana J.O.M.C., adquirieron dos lotes de terrenos, en el cual fue construido el edificio Los Andes, surgiendo entre ambos ciudadanos por dicha compra el régimen de comunidad ordinaria, por lo que se tienen como propietarios en parte iguales. Que la comunera J.O.M. cede la totalidad de los derechos de propiedad que tenía sobre el edificio y su respectivo terreno, a la ahora demandante N.Y.M.d.C., pero reservándose el usufructo de por vida, a la hoy demandante. Que a partir de dicha cesión, la actora se convirtió en propietaria de dicho edificio pero sin el goce del usufructo, por lo que los cánones de arrendamientos que origine el mencionado edificio desde julio de 1992 (fecha de su registro), pertenecen todavía al patrimonio de la ciudadana J.M.C.. Que la hoy actora al adquirir mediante permuta la otra mitad de dicho edificio y al estar unida en matrimonio con el otro comunero, incorpora a la comunidad de bienes gananciales existente entre ellos, el otro 50% de derecho de propiedad, salvo el usufructo de esa mitad, por lo que son la actora y su cónyuge los únicos propietarios del edificio Los Andes.

Alega la falta de cualidad activa de los actores para intentar y sostener el juicio, por cuanto no son los titulares del contrato de arrendamiento que aunque fue celebrado verbalmente en vida por el difunto D.O.C., por vía testamentaria los ciudadanos R.E.C.M., G.J.C.M. e I.C.C.M., son los únicos titulares de todos aquellos contratos, derechos y obligaciones adquiridos por su causante. Que no es cierto como lo afirma la demandante Inversiones Avileña, que sea propietaria de la mitad del edificio Los Andes, por cuanto el documento acompañado al libelo de demanda en copia simple no se encuentra registrado, por lo que la cesión de derechos que realiza el fallecido O.C. a dicha empresa, no le es oponible a su defendido. Igualmente alega la falta de cualidad pasiva del demandado Yogerson Falcón por cuanto en ningún momento ha celebrado contrato de arrendamiento verbal con los actores ni con el ciudadano D.O.C.. Que el difunto O.C. quien era propietario de la mitad del edificio Los Andes, pidió la regulación d alquileres de varias oficinas y locales incluyendo el local Nro. 4, desprendiéndose de dicho documento público que el arrendatario del mencionado local era en esa época la Inspectoría de Trabajo y no su representado, ya que este fungía como representante legal de dicha Inspectoría. Niega que: su defendido sea arrendatario del mencionado local 4; que adeude alquileres, que adeude intereses obre los mencionados alquileres, que esté obligado a pagar los servicios públicos que origine el mencionado local 4. Impugna el valor probatorio del anexo marcado “g”, inserto a los folios 35 al 37, por su manifiesta ilegalidad por extemporáneo y la copia al carbón del documento privado anexo “E”, inserto al folio 28.

La co-apoderada de la parte actora en fecha 21/02/07, presentó su respectivo escrito de pruebas, los cuales fueron admitidos en esa misma fecha (folios 84 al 115).

En fecha 22/02/07 la abogada M.S. promovió mediante escrito inspección judicial a realizarse en el local objeto de litigio, lo cual fue admitido por auto de la misma fecha (folios 116 al 118).

Mediante diligencia de fecha 23/02/2007 el defensor judicial apela del auto de admisión de pruebas; apelación que fue oída en un solo efecto, ordenando la remisión de las copias certificadas a este Juzgado Superior (folios 119 y 127).

La co-apoderada actora en fecha 27/02/2007 promovió inspección judicial a realizarse en el local objeto de litigio, lo cual fue admitido en la misma fecha (folios 133 y 134).

El defensor judicial mediante diligencia de fecha 28/02/2007 señala que las actoras promueven tempestivamente documento autenticado presentado junto al libelo, pero anexando la nota de protocolización lo cual fue omitido en el libelo de demanda, por lo que impugna el valor probatorio de dicho documento, pero manteniendo la declaración de reconocer al referido documento como autenticado pero nunca como registrado y por consiguiente no oponible a su representado la venta que hiciere el abogado O.C. del 50% de derechos de propiedad que tenía sobre el edificio Los Andes a la empresa Inversiones Avileña (folio 135).

Consta a los folios 140 al 160, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 01/03/2007 por el Abogado J.D.M.; las cuales fueron admitidas en la misma fecha (folio 165).

En fecha 01/03/2007 el abogado J.D.M. presenta escrito de informes, donde señala que si bien es cierto que la ciudadana N.M. adquirió en propiedad la mitad del edificio Los Andes, no es cierto que sea titular del derecho real limitado conocido como Usufructo, lo que implica que su antigua propietaria J.O.M. sigue siendo la arrendadora de sus inquilinos. En cuanto a la titularidad activa de Inversiones Avileña C.A. tampoco es titular, por que la venta que le hicieren de la mitad del edificio Los Andes se encuentra documentada por documento autenticado de fecha 08/07/2005, lo cual reconocieron en la contestación de la demanda como cierto, pero al no figurar sus datos de protocolización, no es oponible a su defendido. Que el ciudadano D.O. vendió la mitad de dicho edificio a Inversiones Avileña por documento autenticado el 08/07/2005 y posteriormente registrado el 20/03/06, pero con anterioridad a estas fechas el 03/02/05, el mencionado ciudadano procedió a registrar su testamento, el cual fue aperturado en el Tribunal, donde sus herederos incluyendo la actora no objetaron las disposiciones testamentarias, siendo sus herederos los que podían ser titulares del contrato de arrendamiento y no los hoy actores. Que en cuanto al escrito de pruebas de la actora son alegaciones de nuevos hechos además extemporáneos, por lo que pide sea declarados la ilegalidad de las afirmaciones. Solicita se tenga como no promovidas las pruebas de los numerales 1, 2, 4, 7 anexos marcados con la demanda como A, B, C, D, E, F y G (folios 161 al 164).

Por diligencia de fecha 05/03/07 el defensor judicial del demandado solicita se revoque por contrario imperio el auto de fecha 01/03/07 sólo en lo que respecta a la evacuación de la pruebas (folio 187).

Obra a los folios 194 al 207, sentencia dictada en fecha 21/03/07, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Circuito, en la cual declara “…CON LUGAR la defensa del demandado, por falta de cualidad e interés activa de la codemandante “INVERSIONES AVILEÑA C.A.” para intentar la demanda y SIN LUGAR la misma demanda con respecto a la misma codemandante “INVERSIONES AVILEÑA C.A.”. …SIN LUGAR la defensa del demandado, por falta de cualidad e interés activa de la codemandante N.Y.M.D.C. para intentar la demanda y PARCIALMENTE CON LUGAR la misma demanda, con respecto a la misma codemandante… se condena al demandado YOGERSON FALCÓN a pagar a la codemandante N.Y.M.D.C. … (Bs. 1.668.384,50) que es la cuotaparte que le corresponde por las pensiones de arrendamiento de la oficina número 4 del edificio Los Andes … más los intereses de mora …que se calcularán mediante una experticia … sobre …(Bs. 1.668.384,50) … Se declara improcedente la pretensión de la parte actora, de que se condene al demandado YOGERSON FALCÓN a pagar por los servicios de teléfono y el de energía eléctrica de la oficina 4 del edificio Los Andes…La demanda fue declarada Sin Lugar con respecto a … “INVERSIONES AVILEÑA C.A.”, por lo que se condena en costas a favor del demandado …La demanda fue declarada parcialmente con lugar con respecto a … N.Y.M.D.C., por lo que entre ésta y el demandado … no hay condenatoria en costas”.

La coapoderada actora Abogada M.S. mediante diligencia de fecha 21/03/07, solicita se aclare la sentencia dictada en cuanto a lo relacionado con la desocupación del inmueble. Posteriormente el defensor judicial en fecha 26/03/07 solicita que dicho recurso de aclaratoria fue interpuesto intempestivamente, y en esa misma fecha solicitó aclaratoria sobre dicha sentencia la cual fue negada en fecha 28/03/07 (folios 208, 214, 215 y 218).

En fecha 28/03/07 el a quo vista la solicitud de aclaratoria realizada por la coapoderada actora declaró resuelto el contrato de arrendamiento verbal que celebró como arrendador el ahora fallecido D.O.C.M. con el ahora demandado Yogerson Falcón, se condena al demandado entregar a la demandante N.M.d.C., libe de personas y cosas el inmueble arrendado, consistente en la oficina, distinguido con el Nro. 4 del segundo piso del edificio Los Andes, situado en la calle 31 entre Avenidas 32 y 33 de esta ciudad (folios 216 y 217).

La abogada A.M.P. en fecha 28/03/07 apela de la decisión dictada. En esa misma fecha interpone apelación el defensor judicial contra la sentencia dictada, sólo en lo que respecta al numeral segundo de la dispositiva, salvo en ese numeral lo referido a la condenatoria en costas a la actora Inversiones Avileña, C.A. (folios 219 y 220).

Dichas apelaciones fueron oídas en ambos efectos por auto de fecha 29/03/07, ordenando el a quo la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 222).

Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 11/04/2007, se procede a darle entrada (folios 228 y 229).

Consta a los folios 04 al 65 de la segunda pieza, expediente Nro. 2418 (nomenclatura interna de este Tribunal), el cual subió a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta por el abogado J.D.M. contra el auto de admisión de las pruebas, cuya decisión fue dictada en fecha 22/03/07 declarando sin lugar dicha apelación y confirmando el auto apelado. Posteriormente por auto de fecha 12/04/07 se ordena agregar el mismo a la causa principal.

Mediante escrito de fecha 20/04/07 el defensor ad litem del demandado solicita que el fallo que ha de recaer en la presente causa sea dictado conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (folio 70), solicitud ésta que fue acordada por auto de esa misma fecha (folio 71).

En fecha 25/04/07, el defensor judicial del demandado consigna escrito de conclusiones solicitando se declare la nulidad de la sentencia definitiva, por haber resuelto el a quo un contrato de arrendamiento indeterminado por falta de pago, cuando no existe en el ordenamiento jurídico venezolano disposición normativa que se lo permitiera, por cuanto lo procedente era demandarse y sentenciarse como juicio de desalojo. Igualmente reitera la falta de cualidad de los actores para intentar el juicio (folios 72 al 76), admitiendo así que el contrato en cuestión se celebró sin determinación de tiempo.

Consta al folio 77 del expediente, auto de fecha 26/04/2007 a través del cual se difiere el pronunciamiento de la sentencia para el quinto (5to.) día siguiente al de hoy.

IV

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La ciudadana N.Y.M.d.C. actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil Inversiones Avileña, C.A. demanda al ciudadano Yogerson Falcón por resolución de contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado dado en vida por el ciudadano D.O.C.M., sobre un local destinado para oficina distinguido con el Nro. 4 del segundo piso, del Edificio Los Andes, ubicado en la calle 31, con Avenidas 32 y 33 de Acarigua, fijando como canon la cantidad de cuatro mil Bolívares (Bs. 4.000,oo) mensuales, el cual fue posteriormente aumentado a la suma de Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 44.000,oo), y que el último canon fijado fue en la cantidad de Ciento Quince Mil Sesenta y Un Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 115.061,80), que desde el 01/01/02 hasta la fecha no ha pagado los alquileres, siendo su último pago el 21/03/02 en que pagó todo el año 2001 adeudando los meses desde enero a diciembre de 2002; 2003, 2004, 2005 y desde enero a junio 2006, es decir 54 meses.

Al dar contestación a la demanda el defensor judicial alega:

• La falta de cualidad activa de los actores y la falta de cualidad pasiva del demandado.

• Negó que su defendido sea arrendatario del mencionado local 4 del Edificio Los Andes.

• Que adeude alquileres e intereses sobre dichos alquileres.

• Que esté obligado a pagar los servicios públicos que origine el local.

• Impugnó el valor probatorio del anexo marcado “g” y “e”.

DE LA JURIDICIDAD PREVIA

Tal como arriba se dejó establecido, se evidencia de las actas procesales, que la ciudadana N.Y.M.d.C., actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil Inversiones Avileña C.A., intentó contra el ciudadano Yogerson Falcón, acción de resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado alegando: “… es el caso que en fecha 01 de marzo de 1994, en vida mi cónyuge D.O.C.M. … dio en arrendamiento por tiempo indeterminado, al … Yogerson Falcón … un local destinado para oficina, distinguido con el número 4, del segundo piso, del Edificio Los Andes, ubicado en la calle 31 con avenidas 32 y 33 de esta ciudad de Acarigua…” (folio 2)., observándose igualmente que en el escrito de informes presentado por el defensor ad litem ante esta Alzada, en fecha 25/04/2007, sostuvo: “ (sic) …que lo correcto era declarar parcialmente con lugar la acción de desalojo…”, sosteniendo que en nuestra legislación arrendaticia no existe ningún dispositivo jurídico que permita resolver contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, sino que lo que permite demandar es el juicio de desalojo; de todo lo cual se concluye que el demandado admite que el contrato cuya resolución se demanda es un contrato a tiempo indeterminado, haciendo notar que no consta en las actas procesales la existencia de contrato escrito alguno sobre el inmueble objeto de la presente acción.

Ahora bien, el artículo 33 de la Ley de Alquileres (Arrendamientos Inmobiliarios) establece:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

Y el artículo 34 ejusdem, señalan:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendamiento haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

Siendo necesario entonces determinar que si bien es cierto ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por los otorgantes de un contrato de arrendamiento, pudiera derivarse el ejercicio de las acciones de resolución, cumplimiento o desalojo, debemos distinguir si el contrato cuyas obligaciones han sido violadas o incumplidas ha sido celebrado con determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, distinguiendo entonces si el contrato se celebró a tiempo determinado prorrogable por igual lapso, si se celebró a tiempo determinado sin prórroga o si se celebró a tiempo indeterminado (este último, verbal o escrito).

Así tenemos, que en los contratos a tiempo determinado que no se hayan convertido en indeterminados, el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus otorgantes dará lugar a que pueda ser demandado el cumplimiento o la resolución de contrato.

Pero si se trata de un contrato celebrado sin determinación de tiempo (verbal o escrito), o que habiéndose fijado inicialmente un tiempo de duración, vencido este plazo se le dejó en posesión de la cosa y se le continuó recibiendo los pagos de cánones de arrendamiento, convirtiéndose entonces en un contrato a tiempo indeterminado, no podrá el arrendador demandar la resolución o el cumplimiento del contrato, pudiendo sólo ejercer la acción de desalojo del inmueble con fundamento en alguna de las causales establecidas el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Al respecto, los Doctores G.Q. y G.A.G.R. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Caracas 2000, página 114, sostienen:

Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: …d) Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por algunas de las causas establecidas en LAI (artículos 33 y 34), pues el artículo 1615 del Código Civil ha quedado parcial y tácitamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o deshacerse libremente por el arrendador, pues para ello está obligado a valerse de alguna de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34). Es indudable que el artículo 1615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamiento pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continua vigente en tal aspecto…

En los contratos a tiempo indeterminado, no es posible solicitar el cumplimiento del contrato, ya que de conformidad con la ley arriba citada la única vía para solicitar el desalojo, es demandar con fundamento en alguna de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que si bien es cierto el parágrafo segundo del artículo 34 antes citado establece:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

Con respecto a lo cual hay diferencias de criterios, ya que, si bien es cierto, la Sala Constitucional en sentencia Nro. 1.391 que de seguidas parcialmente se transcribe, consideró que las acciones que pueden intentarse no pueden ser las de resolución de contrato, sino otras diferentes a la de desalojo, como por ejemplo la de daños y perjuicios, (criterio éste que acoge esta Alzada), un voto salvado de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, emitido en sentencia Nro. 381, expediente Nro. 06-1043, de esta misma Sala con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Hazz que igualmente y en forma parcial se transcribe en este mismo fallo, sostuvo: “…el parágrafo segundo del artículo 34 ejusdem, permite otras acciones judiciales incluida la de resolución o cumplimiento de contrato (ex artículo 1.168 del Código Civil)…”.

Por todo ello considera esta juzgadora, que el Tribunal de la causa erró al declarar Con Lugar la demanda intentada por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando precisamente por no tener determinación de tiempo, lo procedente era que el accionante solicitara y el a quo acordara si fuere el caso, el desalojo del inmueble, pero al haber sido intentada la acción de resolución de un contrato celebrado a tiempo indeterminado, el juez de la causa debió declarar inadmisible dicha acción, y así lo considera esta Alzada.

Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia Nro 1391. Expediente Nro. 04-1845, de fecha 28/06/2005 con ponencia del Magistrado Dr. F.A.C.L., citada por la parte demandada en escrito presentado ante esta Alzada, sostuvo:

(sic) Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…”.

Esta misma Sala en sentencia Nro. 381, expediente Nro. 06-1043, de fecha 07/03/2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Hazz y voto salvado de la Magistrado Luisa Estella Morales Lamuño, sostuvo:

“(sic)…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió …. con la ciudadana …. es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…), lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…”

Este criterio ha sido sostenido por esta Alzada en sentencias dictadas en fechas: 27/10/2005: Exp. Nro. 2269. Demandante: M.C.T.. Demandado: Mayada Hamih De El Garamani. Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento; 19/01/2006: Exp. Nro. 2291. M.C.T.. Demandado: Ihssan Al Ashquer. Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Por las razones expuestas, considera necesario esta juzgadora declarar nulo el fallo apelado, y declarar inadmisible la acción intentada y así se decide.

Tal declaratoria hace no sólo innecesario sino improcedente realizar pronunciamiento alguno sobre el resto de los alegatos formulados por las partes y las pruebas obtenidas, y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y con competencia transitoria de Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

NULA la sentencia dictada en fecha 21/03/2007 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró: “…CON LUGAR la defensa del demandado, por falta de cualidad e interés activa de la codemandante “INVERSIONES AVILEÑA C.A.” para intentar la demanda y SIN LUGAR la misma demanda con respecto a la misma codemandante “INVERSIONES AVILEÑA C.A.”. …SIN LUGAR la defensa del demandado, por falta de cualidad e interés activa de la codemandante N.Y.M.D.C. para intentar la demanda y PARCIALMENTE CON LUGAR la misma demanda, con respecto a la misma codemandante… se condena al demandado YOGERSON FALCÓN a pagar a la codemandante N.Y.M.D.C. … (Bs. 1.668.384,50) que es la cuotaparte que le corresponde por las pensiones de arrendamiento de la oficina número 4 del edificio Los Andes … mas los intereses de mora …que se calcularán mediante una experticia … sobre …(Bs. 1.668.384,50) … Se declara improcedente la pretensión de la parte actora, de que se condene al demandado YOGERSON FALCÓN a pagar por los servicios de teléfono y el de energía eléctrica de la oficina 4 del edificio Los Andes…La demanda fue declarada Sin Lugar con respecto a … “INVERSIONES AVILEÑA C.A.”, por lo que se condena en costas a favor del demandado …La demanda fue declarada parcialmente con lugar con respecto a … N.Y.M.D.C., por lo que entre ésta y el demandado … no hay condenatoria en costas”, y la ampliación de dicha sentencia, dictada en fecha 28/03/2007 que declaró: “…RESUELTO el contrato de arrendamiento verbal que celebró como arrendador el ahora fallecido D.O.C.M. con el ahora demandado YOGERSON FALCÓN… se condena al mismo demandado… a entregar a la demandante N.Y.M.D.C., libre de personas y cosas el inmueble arrendado… Queda así AMPLIADA en sus partes motiva y dispositiva, la sentencia del 21 de marzo de 2.007…”

SEGUNDO

INADMISIBLE la acción que por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre un inmueble constituido por un local apto para oficina signado con el nro. 4 piso 2, edificio Los Andes, ubicado en la calle 31 entre avenidas 32 y 33, de la ciudad de Acarigua, intentó la ciudadana N.M.d.C. actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Inversiones Avileña, C,A contra el ciudadano Yogerson Falcón.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese y Regístrese.

Se ordena la notificación de las partes, en virtud de haberse dictado sentencia al día siguiente del término de diferimiento. Líbrense boletas.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los tres días del mes de mayo del año dos mil siete. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Jueza,

B.D. de Martínez.

La Secretaria Acc.,

E.L.d.Z.

En la misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 3:15 de la tarde. Conste.

(SCRIA ACC.).