Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 17 de Marzo de 2008

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

La anterior “norma” permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinarios allí previstos, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LAS PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Arrendador procede “…el Desalojo del Inmueble ya descrito y que se entregue totalmente desocupado con todos los pronunciamientos que por Ley se deriven, así como la cancelación total de lo adeudado.-” (Folio 2). “Acción” que fundamenta el Actor en el Literal a) artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, manifiesta lo siguiente: “Sin embargo, es FALSO, que le adeude alguna cantidad de dinero al “Arrendador,” pues tales sumas que se pretenden tener como deudas de las mensualidades del canon de arrendamiento han sido recibidas por el Demandante,… ” (Folio 12).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas. Así se decide.

La primera parte del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO PROPUESTA.

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Desalojo” interpuesta por el Actor. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia; lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo que dispone el respectivo Contrato de Arrendamiento suscrito. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

Desde el Primero de Abril del año 2007 hasta la fecha de hoy, soy Arrendador de un inmueble cuya ubicación ya ha sido detallada con anterioridad, mediante Contrato Privado debidamente firmado, el cual consigno en este acto en copia fotostática simple……con la ciudadana M.B.V.V., omissis..LA ARRENDARAIA ha incumplido su obligación de cancelarme los Cánones de Arrendamientos que por Ley corresponden…..la hacen incurrir en causal de Desalojo de la tipificada en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Ordinal A;….

(Folios 1 y 2).

3.2.- LO MANIFESTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Por su parte la Demandada, en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, en la Contestación a la Demanda, entre otras cosas, sólo dice lo siguiente:

Es cierto que celebré con el ciudadano N.A.R., un Contrato de Arrendamiento Privado a tiempo determinado, según se evidencia del prenombrado instrumento sinalagmático Arrendaticio,…

(Folio 11.).

3.3.- LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ACERCA DEL PLAZO DEL MISMO.

La Parte Actora, junto con su Libelo de Demanda acompañó entre otros instrumentos un (1) Contrato de Arrendamiento consistente en una copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento de naturaleza Privada (folio 5), cuyo original lo produce con su Escrito de Promoción de Pruebas y que corre al folio 17; suscrito entre la ciudadana M.B.V.V., en condición de Arrendataria; y la Parte Demandante, ciudadano: N.A.R., en condición de Arrendador; en el que en cuya Cláusula Segunda se estipula el plazo del arrendamiento; al señalar lo siguiente:

“SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de Un Año, contado a partir de Primero de A.d.A.D.M.S. (01-04-07), hasta el 01-04-2008. Sin prorroga, ya que se tiene previsto continuar con las reparaciones y modificaciones a dicho inmueble.(Folio 5 y 17)

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO CONTENIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en el citado Instrumento contractual; este Tribunal infiere e interpreta que:

Que el Actor manifiesta que en fecha 1° de Abril del 2007, suscribió Contrato de Arrendamiento de naturaleza privada.

Que la Parte Demandante manifiesta que el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento hacen incurrir a la Demandada en la Causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por eso Demanda el “Desalojo”.

Que la Parte Demandada dice que es cierto que suscribió un Contrato de Arrendamiento privado con el Actor; pero que el mismo es a “Tempo Determinado”.

Que el plazo inicial del contrato es de Un (1) Año que va desde el día 1 de Abril del 2007 al día 1 de Abril del 2008. Por lo tanto el plazo del Contrato es a “Tiempo Determinado”.

QUINTO Que el plazo del Contrato de Arrendamiento está en la Cláusula Segunda del mismo, que estatuye lo siguiente:

SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de Un Año, contado a partir de Primero de A.d.A.D.M.S. (01-04-07), hasta el 01-04-2008. Sin prorroga, ya que se tiene previsto continuar con las reparaciones y modificaciones a dicho inmueble.(Folio 5 y 17)

SEXTA: Que el Contrato de Arrendamiento en su plazo inicial es a “Tiempo Determinado”. Y no prevee “Prórrogas Contractuales”.

SÉPTIMA: Que para el momento en que las Partes suscribieron el Contrato de Arrendamiento, esta en vigencia la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

OCTAVA: Que para el momento de dictarse la presente Decisión, la Parte Demandada tiene ocupando el inmueble once (11) meses y 16 días; y en consecuencia, el Contrato de Arrendamiento se mantiene vigente y a “Tiempo Determinado”; puesto que

El único plazo inicial y único plazo del contrato, concluye el día 1° de Abril del 2008.

NOVENA: Que sólo en los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Indeterminado” o “Verbales”, es posible la “Acción de Desalojo o de Desocupación” fundamentada en las causales estatuidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y no en los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinados”.

DÉCIMA: Que el Contrato de Arrendamiento se encuentra vigente y a “Tiempo Determinado”

Por lo que, queda demostrado que el Contrato de Arrendamiento que suscribieron las Partes, en fecha 1° de Abril del 2007, de naturaleza privada, es un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”; que el mismo se mantiene vigente; puesto que aún no ha concluido su único plazo que se acordó de un (1) año y que finaliza el día 1 de Abril del 2008. Por lo que al no ser a “Tiempo Indeterminado” el Contrato de Arrendamiento en la presente Causa, por lo tanto, la “Acción” a interponer no es la de Desocupación o Desalojo. Así se establece.

Se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”, cuyo fundamento de derecho no pueden ser las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que sólo lo son cuanto la Relación Arrendaticia está basada en un Contrato Verbal o por Escrito a “Tiempo Indeterminado”. Por ello es que la Doctrina Venezolana ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”, es:

Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en l tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......

(CONTRERAS B., Gustavo.En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205).

Estamos en presencia de un Contrato cuya naturaleza jurídica es a “Tiempo Determinado o a Término Fijo”, aún no concluido y en plena vigencia.; puesto que la vinculación existente es un Contrato a Tiempo Determinado Vigente otorgado de naturaleza privada en fecha 1 de Abril del 2007 y finaliza el 1 de Abril del 2008

Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento en la presente Causa, es a “Tiempo Determinado”; por lo tanto la “Acción” a proponer no es la de “Desalojo o Desocupación” establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como muy desacertadamente la propuso el Actor en su Petitorio, al señalar lo siguiente:

LA ARRENDARAIA ha incumplido su obligación de cancelarme los Cánones de Arrendamientos que por Ley corresponden…..la hacen incurrir en causal de Desalojo de la tipificada en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Ordinal A…..La pretensión principal es el Desalojo del inmueble ya descrito y que se entregue totalmente desocupado con todos los pronunciamientos de Ley se deriven…

(Folio 2).

Y por cuanto la “Acción” interpuesta no es la idónea, la misma se hace improcedente; y es también la razón por lo que la Demanda debe Declararse sin Lugar. Así se resuelve.

No se analizan las probanzas ni se resuelven ni el punto previo ni el fondo del asunto, dado lo improcedente de la “Acción” propuesta.. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo y especialmente del Tercero de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Sin Lugar, la Demanda que por Desalojo y pago de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, interpuso el ciudadano N.A.R., identificado en autos, en su condición de Arrendador, asistida por el DR. M.R.P., I.P.S.A. No. 46.740, en fecha 11 de Febrero del 2008; contra la ciudadana: M.B.V.V., identificada también en autos; en su condición de Arrendataria de la Quinta “Triple A”, ubicado en la Urb. San Antonio, Calle J.G.H., Jurisdicción de la Parroquia M.D., Municipio Valera del Estado Trujillo; dado lo improcedente de la “Acción” interpuesta, todo de conformidad con los artículos 7 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y en consecuencia:

Se Establece que entre las Partes existe una Relación Arrendaticia a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado” y en plena vigencia.

No se analizan las probanzas ni se resuelven ni el punto previo ni el fondo del asunto, dado lo improcedente de la “Acción” propuesta.

Se condena a la Demandante en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a Diecisiete (17) días del mes de M.d.A.D.M.O. (2008). A Ñ O S: 197° de la I N D E P E N D E N C I A y 148° de la F E D E R A C I O N.

El Juez

Magíster TULIO R. VILLEGAS BARRIOS:

El Secretario

Duglas José Carrillo Hidalgo

En la misma fecha se publicó siendo las Diez de la Mañana (10:00 A.M)

El Secretario:

TRVB/DJCH/Anabel.-