Decisión nº 11-11-16. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 25 de Noviembre de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y T.D.L.C.

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 25 de noviembre de 2011

Años 201º y 152º

Sent. Nro. 11-11-16.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de retracto legal arrendaticio, intentada por el ciudadano N.E.K.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.055.155, con domicilio procesal en la avenida Briceño Méndez esquina con avenida C.P., edificio El Marques, piso 1, oficina Nº 04, al lado del Juzgado de Ejecución de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, representado por el abogado en ejercicio P.E.U.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.007, contra el ciudadano Ghazi Kirbaj venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.185.293 y la sociedad mercantil KIRBAJ C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nº 42 del Tomo 37-A, en fecha dieciocho de diciembre del año mil novecientos noventa y seis (18/12/1996), actuando en la persona de su presidente el co-demandado antes mencionado, representado por la abogada en ejercicio M.E.V.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 138.424.

Alega la parte actora en el escrito de reforma de la demanda, que el objeto de la pretensión es el derecho de retracto legal arrendaticio contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que surge por efecto del incumplimiento y violación del derecho de preferencia ofertiva de venta contenido en el artículo 42 eiusdem, sobre el inmueble constituido sobre una parcela de terreno propio, ubicado en la avenida Libertad identificado con el Nº 9-37 en la ciudad de Barinas en jurisdicción del Municipio Autónomo Barinas del Estado Barinas, cuyas medidas son de treinta y un metros con setenta y cinco centímetros (31,75 mts) de fondo por seis metros (6 mts) de frente, de forma rectangular con una superficie total de doscientos nueve metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros cuadrados (209,55 mts), debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el Nº 29 del Protocolo Primero del tomo 50, Principal y Duplicado, Trimestre de fecha 26 de septiembre del año 2007, que corresponde a la transferencia de la propiedad a la Sociedad Mercantil Primero de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nº 42 del tomo 37-A, de fecha dieciocho de diciembre del año mil novecientos noventa y seis (18/12/1996), derecho del cual es acreedor como arrendatario, de acuerdo con lo dispuesto en los referidos artículos, a los fines de subrogarse bajo las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad por cualquier acto que comporte la transmisión de la misma, en el lugar del adquiriente del inmueble arrendado a su persona.

Que desde la fecha 17 de marzo de 1999 esta ocupando en calidad de arrendatario el inmueble plenamente identificado en el capítulo anterior, siendo hasta la presente fecha un fiel y sólido pagador de los cánones de arrendamiento, que desde comienzos de la relación arrendaticia los sucesivos contratos fueron; contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, bajo el Nº 57, del tomo 21 de los libros respectivos de fecha 17 de marzo de 1999, entre el ciudadano Ghazi Kirbaj, ya identificado, y su persona en representación de la firma personal Hogar Chino Loco, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil de la ciudad de Barinas, bajo el Nº 88 del tomo 1-B de fecha 09 de febrero de 1998; contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas bajo el Nº 53, del Tomo 36 de los libros respectivos de fecha 17 de junio del 2003, entre el ciudadano Ghazi Kirbaj, ya identificado, y el ciudadano N.E.K.F. en representación de la Sociedad de Comercio “Mercantil S.D. C.A.” inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la ciudad de Barinas, bajo el Nº 19, del Tomo 13-A, de fecha 15 de noviembre del 2002; contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 38, del Tomo 33 de los libros respectivos, de fecha 07 de febrero de 2007, entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano N.E.K.F. como persona natural; contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 30, del tomo 30 de los libros respectivos, de fecha 27 de febrero del 2008, entre la Sociedad Mercantil “Kirbaj C.A.”, representada por su presidente el ciudadano Ghazi Kirbaj, y el ciudadano N.E.K.F. como persona natural; contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 40, del Tomo 83 de los libros respectivos, de fecha 14 de abril del 2009, entre la Sociedad Mercantil “Kirbaj C.A.”, representada por su presidente el ciudadano Ghazi Kirbaj, y el ciudadano N.E.K.F. como persona natural.

Que el ciudadano N.E.K.F. como arrendatario del inmueble antes identificado, desde que firmó el primer contrato de arrendamiento hasta el ultimo de ellos, se verifica que siempre ha sido y en su persona la responsable del local y del cumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento, bien como representante de la figura jurídica de la firma personal Hogar Chino Loco que le pertenece o como presidente de la sociedad de comercio “Mercantil S.D. C.A.” y de igual manera como persona natural en lo que respecta a los tres últimos contratos.

Que cabe destacar que en el caso del arrendador, en los tres primeros contratos citados, el ciudadano Ghazi Kirbaj, los suscribe como persona natural y los dos últimos como representante de la Sociedad Mercantil “Kirbaj C.A.”.

Que en fecha 19/06/2007, el ciudadano Ghazi Kirbaj, le participo al arrendatario por medio de un escrito, su decisión de vender el local que esta ocupando como arrendatario, en el cual indicó que el precio de venta era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) y que tenia un plazo de 15 días contados a partir del recibo de la referida participación, de acuerdo con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comunicación que recibió y firmó por vía privada en fecha 27/06/2007.

Que posteriormente, en fecha 27/02/2008 el arrendatario firmó un contrato por un año con el ciudadano Ghazi Kirbaj, el cual señaló anteriormente, que al momento de firmar su mandante, leyó el documento y notó que el arrendador le daba en arrendamiento el local que ocupa actualmente en nombre de la Sociedad Mercantil “Kirbaj C.A.”, motivo por el cual le pregunto el porque le arrendaba la referida empresa si el inmueble era de él y le respondió que seguía siendo el propietario pero que su empresa con domicilio en San Cristóbal era la que se encargaría de la administración de todos sus bienes en Barinas, que es así como una vez recibida su justificación verbal procedió a firmar dicho contrato; que de igual modo al vencimiento del referido contrato firmó uno nuevo por un año en fecha 14 de abril del 2009.

Que luego de vencido el último de los contratos, el mismo se prorrogo automáticamente y el arrendador en el mes de enero del año 2.010 aumento el canon de arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) a ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), aumento que el arrendatario aceptó para no generar problemas, que de igual manera en el mes de enero del presente año le informó verbalmente que le aumentaría a doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), pedimento que le pareció desproporcionado al arrendatario, quien le hizo saber verbalmente al arrendador que no estaba de acuerdo con el nuevo aumento en razón de que la situación económica del país estaba estancada, recibiendo como respuesta por parte del arrendador que tenia que entregarle el inmueble, que a esta pretensión del arrendador buscó asesoramiento legal, el cual le pidieron copia de los recibos y del documento de propiedad del inmueble, que es así como solicitó la copia del referido documento y se la llevó al abogado, quien le indicó que faltaba el documento que le seguía a ese, que luego se dirigió de nuevo al registro y solicitó el otro documento, y para su sorpresa el inmueble se lo había vendido el ciudadano Ghazi Kirbaj a su propia empresa y por menos del monto por el que se lo había ofertado a él por medio de la participación de venta de fecha 19 de junio del 2007, que es así como optó por accionar en contra del mal proceder del arrendador.

Fundamenta la demanda en lo previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Titulo IV Capitulo I artículo 33 y en el Titulo VI del artículo 42, 43, 44, 47, 48 y 50 del referido Decreto; igualmente en lo establecido en las normas supletorias del Código Civil en los artículos 1.160, 1.161 y 1.166, lo cual preciso.

Que con todos los argumentos precisos y explanados debidamente, queda evidenciado el fundamento de la acción y su debida oportunidad, así como la legitimidad del demandante y de los co-demandados; igualmente la procedencia para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio como consecuencia de falta de notificación por vía autentica de la preferencia ofertiva y por efecto de tal ausencia la inmediata subrogación de la persona de su mandante en el lugar del adquiriente en las mismas condiciones, formalidades y precio del referido documento de venta o de la negociación.

Que demanda en este acto, conjunta y solidariamente al ciudadano Ghazi Kirbaj, ya identificado, como persona natural y a la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A, actuando en la persona de su presidente el mencionado co-demandado, para que convenga o en su defecto sean condenados por el Tribunal de acuerdo a lo siguiente; que es cierta la relación arrendaticia que tiene su poderdante con el inmueble identificado desde la fecha 17 de marzo de 1.999 y que aun esta en posesión del referido inmueble al momento de la introducción de la demanda, que desde el inicio de la relación arrendaticia, el arrendatario siempre ha pagado correctamente los cánones de arrendamiento del referido inmueble, que son total y absolutamente ciertos, irrefutable y verdaderos todos y cada uno de los hechos narrados en esta demanda, que el ciudadano Ghazi Kirbaj, como persona natural y arrendador, notificó de manera indebida a su mandante la oferta de venta del inmueble en fecha 19/06/2.007 por medio de documento privado de manera incierta y en forma pura y simple, obviando con ello la debida notificación legal que dispone el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que vale hacerse por vía autentica, expresamente por documento notariado, que se declare con lugar el derecho de retracto legal arrendaticio que lo asiste y como resultado de tal pronunciamiento, se sirva acordar la subrogación contenida en el artículo 43 eiusdem, que se sirva oficiar a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, ordenándole estampar la correspondiente nota marginal de la subrogación de ley a favor de su representado, sobre el contrato de compra venta entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil Kirbaj, contrato que fue debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el Nº 29 del Protocolo Primero del Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre de fecha 26 de septiembre de año 2007, que la subrogación surta todos sus efectos legales en las mismas condiciones estipuladas en el referido contrato de compra venta con respecto al derecho de propiedad, y que se fije la oportunidad correspondiente para consignar la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) que es el pago del precio acordado en el instrumento traslativo de la propiedad del inmueble tantas veces señalado, así como el pago de las costas y costos del proceso calculadas prudencialmente por el Tribunal.

Estimó la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), equivalentes a tres mil novecientas cuarenta y siete con treinta y seis unidades tributarias (3.947,36 U.T). Acompañó en el libelo de demanda copia simple de: documento mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, dio en venta a la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A, el inmueble que se describe, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2007, bajo el Nº 29, folios 224 al 225, del Protocolo Primero, Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2007; contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano N.E.K.F. actuando de manera personal y en su condición de representante de la firma de comercio “Hogar Chino Loco”, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/03/1.999, bajo el N° 57, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; participación, a objeto de que se sirva ordenar su inscripción en el Registro Mercantil del Estado Barinas, quedando inscrito bajo el Nº 88, del Tomo 1-B, correspondiente al año 1998, de fecha 09/02/1998; contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil S.D. C.A., representada en este acto por su presidente el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/06/2.003, bajo el N° 53, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; acta constitutiva de la Sociedad Mercantil S.D. C.A., protocolizado por ante el Registro Mercantil del Estado Barinas, bajo el N° 19, Tomo 13-A, del año 2.002 de los libros respectivos; contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 07/02/2.007, bajo el N° 38, Tomo 33 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 27/02/2.008, bajo el N° 30, Tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; copia certificada de acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa Kirbaj C.A, protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Nº 42, Tomo 37-A, de fecha 18/12/1.996 de los libros respectivos; copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 14/04/2009, bajo el N° 40, Tomo 83 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; copia simple de notificación de venta del inmueble en cuestión, suscrita por el ciudadano Ghazi Kirbaj al ciudadano N.E.K.F., de fecha 19/06/2.007.

En fecha 19 de mayo del 2.011, se realizó el sorteo de distribución de causas correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la demanda intentada, y por auto del 20 de ese mismo mes y año, fue admitida ordenándose citar al ciudadano Ghazi Kirbaj y a la sociedad mercantil Kirbaj C.A., para que comparecieran ante ese Juzgado al segundo (2º) día de despacho siguiente a la última citación practicada, a dar contestación a la misma.

En fecha 07/06/2.011 se libró el emplazamiento, despacho y oficio Nº 0446 al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para que practicara las citaciones ordenadas.

En fecha 15/07/2.011 el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, y por auto del 20 de ese mismo mes y año, se admitió ordenándose citar al ciudadano Ghazi Kirbaj y a la sociedad mercantil Kirbaj C.A., para que comparecieran ante ese Juzgado al segundo (2º) día de despacho siguiente a la última citación practicada, a dar contestación a la misma.

Por auto dictado en fecha 25/07/2011, se ordenó oficiar al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los fines de que devolviera en el estado en que se encontraba la comisión conferida en fecha 07/06/2011, con oficio Nº 0446, librándose oficio Nº 0551.

En fecha 01/08/2.011 se libró el emplazamiento, despacho y oficio Nº 0579 al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para que practicara las citaciones ordenadas.

En fecha 19/09/2.011 se recibió con oficio Nº 3180-785, de fecha 13/07/2.011, las resultas de la comisión librada en la presente causa, conferida al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira mediante oficio Nº 0446, el cual fue remitido en el estado en que se encontraba.

En fecha 19/10/2.011 se recibió con oficio Nº 5790-1092, de fecha 29/09/2.011, las resultas de la comisión librada en la presente causa, conferida al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira mediante oficio Nº 0579, la cual se evidencia que los demandados fueron personalmente citados por el Alguacil del Comisionado, tal y como consta de las diligencias insertas a los folios 140 y 141.

En la oportunidad legal la representante legal del co-demandado ciudadano Ghazi Kirbaj, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual niego, rechazo y contradijo, que el demandante se encuentre ocupando desde el 17 de marzo de 1.999, el inmueble antes identificado en virtud de que la descripción de dicho inmueble no se corresponde con el inmueble arrendado por el demandante y la persona jurídica Hogar Chino Loco; que sea hasta la presente fecha un sólido y fiel pagador de los cánones de arrendamiento, en virtud de no cancelar ni el monto pactado ni en tiempo oportuno; negó, rechazo y contradijo que según la descripción detallada de los cinco presuntos contratos de arrendamiento suscritos entre el demandante y sus representados, acrediten la condición de arrendatario del demandante sobre el inmueble que describe, por los motivos de hechos y de derechos antes expuestos, mas aun cuando de dichos contratos de arrendamiento se evidencia han sido celebrados entre sus representados con diferentes personas jurídicas, así como que el demandante de autos; que en los cincos contratos señalados se verifique que el demandante sea en todos la misma persona responsable del local y del fiel cumplimiento de los cánones de arrendamientos.

Que conviene en que su representado ciudadano Ghazi Kirbaj, en fecha 19/06/2.007, le participó por medio escrito su decisión de vender el local que esta ocupando como arrendatario, el cual indicó que el precio de la venta del inmueble era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) y que tenia un plazo de quince a partir del recibo de la referida participación.

Que niega, rechaza y contradice, que en fecha 27 de febrero de 2008 el demandante haya firmado un contrato de arrendamiento por un año con su representado el ciudadano Ghazi Kirbaj, y que no haya sido enterado del cambio de titulares del propietario, en virtud de que su representado informó al demandante, que haría un cambio en la titularidad de la propiedad, ya que quería traspasar todos sus bienes a nombre de su empresa, por lo que el demandante dijo consultar a su abogado, quien dio su aprobación, llegando a un acuerdo las partes hoy demanda y demandado en que seria la abogado del demandante quien se encargaría de los tramites de redacción y autenticación del contrato de arrendamiento en cuestión.

Que niega, rechaza y contradice que al demandado le ampare el derecho consagrado en los artículos que señaló, en virtud de que los alegatos y fundamentos de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, es el hecho de que su representado, le diera en venta a la empresa Ghazi Kirbaj sociedad mercantil Kirbaj, presuntamente el inmueble objeto de la oferta de fecha 19 de junio de 2.007, recibida en fecha 27 de ese mes y año; que niega que al demandado le asista el derecho de retracto legal y como consecuencia de ello no puede prosperar la subrogación contenida en el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de que el ciudadano Ghazi Kirbaj sigue siendo el propietario del inmueble, y la arrendadora su empresa ya mencionada; que niega la existencia y efectos jurídicas del mencionado documento de compra venta, el cual se evidencia la estampa de la nota marginal, en virtud de la Resolución de dicho contrato, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el Nº 3, folio 8, Tomo 46, de fecha 19 de julio de 2.011.

Que como consecuencia de la declaratoria sin lugar de la presente demanda sea condenado en costas y costos el demandante, por lo que estimó la presente contestación de demanda en la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) equivalente a setecientos ochenta y nueve con cuarenta y siete céntimos (789,47 U.T); rechazo la estimación de la demanda por exagerada dada la naturaleza de la acción propuesta.

Acompañó: original de poder otorgado por el ciudadano Ghazi Kirbaj en su propio nombre como persona natural y como presidente de la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A., a la abogada en ejercicio M.E.V.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 10/08/2.011, bajo el Nº 08, Tomo 143, de los libros respectivos; copia simple de la cédula de identidad Nº V-11.185.293 perteneciente al ciudadano Ghazi Kirbaj; original de notificación de venta del inmueble arrendado, suscrita por el ciudadano Ghazi Kirbaj, dirigida al ciudadano N.E.K.F., de fecha 19/06/2.007; Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 14/04/2.009, bajo el N° 40, Tomo 83 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; copia certifica de documento de compra venta celebrada entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la empresa mercantil Kirbaj C.A, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 19/07/2.011, bajo el Nº 3, folio 8, Tomo 46, del Protocolo de trascripción del presente año (2.011); copia certificada de documento mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, dio en venta a la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A, el inmueble que se describe, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2.007, bajo el Nº 29, folios 224 al 225, del Protocolo Primero, Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2.007.

Dentro del lapso probatorio la parte actora y el co-demandado ciudadano Ghazi Kirbaj hicieron uso de tal derecho, así:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

• Copia simple de notificación de venta del inmueble arrendado, suscrita por el ciudadano Ghazi Kirbaj dirigida al ciudadano N.E.K.F., de fecha 19/06/2.007. Se le concede valor probatorio por cuanto fue promovida igualmente por la parte demandada y consignada su original y por no haber sido tachado su contenido y desconocida su firma.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano N.E.K.F. actuando de manera personal y en su condición de representante de la firma de comercio “Hogar Chino Loco”, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/03/1.999, bajo el N° 57, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil S.D. C.A., representada en este acto por su presidente el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/06/2.003, bajo el N° 53, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 07/02/2.007, bajo el N° 38, Tomo 33 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 27/02/2.008, bajo el N° 30, Tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 14/04/2.009, bajo el N° 40, Tomo 83 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia certificada de documento mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, dio en venta a la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A, el inmueble que se describe, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2.007, bajo el Nº 29, folios 224 al 225, del Protocolo Primero, Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2.007. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia certificada de documento de compra venta celebrada entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la empresa mercantil Kirbaj C.A, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 19/07/2.011, bajo el Nº 3, folio 8, Tomo 46, del Protocolo de trascripción del presente año (2.011). Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Original de poder otorgado por el ciudadano Ghazi Kirbaj en su propio nombre como persona natural y como presidente de la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A., a la abogada en ejercicio M.E.V.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 10/08/2.011, bajo el Nº 08, Tomo 143, de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta al poder otorgado al co-demandado ciudadano Ghazi Kirbaj.

• Original de facturas mensuales desde el mes de marzo del 2.006 hasta el mes de enero del 2.011, a nombre del ciudadano N.E.K.F., por concepto de alquiler de inmueble ubicado en la avenida Libertad, entre calle Carvajal y Camejo del Estado Barinas, insertas a los folios del 193 al 253 ambos inclusive. Tratándose de instrumentos privados cuyas firmas no fueron desconocidas, ni tachados sus contenidos por la parte contraria a quien les fue opuesto, se tienen por reconocidos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por ende se aprecian en todo su valor como documentos públicos en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, con fundamento en lo establecido en el artículos 1.363 del Código Civil.

• Original de constancias suscritas por el abogado O.E.Z.A., Juez Provisorio del Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual hace constar que en fechas 28/03/2.011 y 18/10/2.011 respectivamente, compareció por ante ese Tribunal el ciudadano N.E.K.F., y consignó a favor del ciudadano Ghazi Kirbaj, en su condición de arrendatario y presidente de la empresa Kirbaj, C.A la cantidad de nueve mil quinientos veinte bolívares con cero céntimos (Bs. 9.520,00) depositados en la cuenta corriente que indicó, por concepto de pago del canon de arrendamiento del inmueble que señaló, correspondientes al mes de febrero y al mes de septiembre del año en curso, en su orden. Los cuales se aprecian en todo su valor probatorio por devenir de un funcionario público con facultades para expedirlo y no haber sido desvirtuado su veracidad mediante cualquier mecanismo de defensa.

• Copia simple de planilla de depósitos Nros. 7624428 y 33130561, de fechas 28/03/2011 y 14/10/2011 respectivamente, del Banco Bicentenario, Banco Universal, efectuados por el ciudadano N.E.K.F. a favor del Juzgado Primero del Municipio Barinas, por la cantidad de nueve mil quinientos veinte bolívares con cero céntimos (Bs. 9.520,00) cada uno. Si bien se trata de copias simples, debe destacarse que presentan la nota de validación respectiva por parte de la entidad bancaria correspondiente, por lo que se aprecian por merecer fe de los hechos a que se contraen.

• Copia simple de cheque signado con el N° 79000355, por la cantidad de ciento cuatro mil bolívares (Bs.104.000,00), librado en fecha 22/06/2007, por la empresa Kirbaj a favor del ciudadano Ghazi Kirbaj, contra la cuenta corriente signada con el N° 0116-0458-84-0004077600, del Banco Occidental de Descuento, San Cristóbal. Tratándose de una copia simple que presenta solo la parte frontal del cheque, no observándose la validación respectiva por la entidad bancaria correspondiente no se aprecia puesto que no d.f.d. los hechos para lo cual fue promovido.

• Copia simple de notificación al SENIAT de persona jurídica, presentada por ante el Gerente Regional de Tributos Internos, Región los Andes, por el ciudadano Ghazi Kirbaj, en fecha 03/09/2.007, sobre la venta del inmueble que indicó. Se aprecia en todo su valor probatorio por encontrarse suscrito por un funcionario público con facultades para expedirlo y no haber sido y no haber sido desvirtuado su veracidad mediante cualquier mecanismo de defensa.

• Copia simple de actuaciones correspondientes al expediente signado con el Nº 04-5075 de la nomenclatura particular llevada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de desalojo, intentada por la ciudadana M.A.H.B., contra la Sociedad Mercantil S.D. C.A, en su condición de presidente el ciudadano N.E.K.F.. Tratándose de copia simple de actuaciones cumplidas por un órgano jurisdiccional con ocasión de la solicitud presentada, las cuales no fueron impugnadas por el adversario, merecen fe de los hechos a que se refieren.

• Oficiar al Banco Occidental de Descuento, Barinas, a los fines de que informara sobre la existencia de la Cuenta Corriente identificada con el Nº 0116-0158-84-0004077600; de ser cierta su existencia, señalar quien es el titular de la misma; igualmente de ser cierta su existencia, que se informe a este Despacho de la validez del cheque identificado con el Nº 79000355, con código de seguridad identificado con el número 79000355 y si el mismo corresponde a alguna chequera relacionada con la mencionada cuenta corriente; y señalar quien o quienes son los titulares de esa cuenta, como quien o quienes son las personas autorizadas para firmar. En fecha 10/11/2.011, se libró oficio N° 0819, el cual fue entregado por el Alguacil el 15 de ese mes y año, tal y como se desprende de la diligencia inserta al folio 25, cuya respuesta no fue recibida.

• Oficiar al Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que informara sobre la existencia de algún expediente identificado con la nomenclatura 744 de la causa llevada por ese Despacho, por concepto de consignación de pensión arrendataria o consignaciones de arrendamiento; de ser cierta su existencia señalar quien es la persona que las realiza e identificar la persona a favor de quien las hace; que se indique cual es el origen de esas consignaciones, es decir cual es el inmueble que origina este pago, e indicar la ubicación del inmueble; de ser cierta su existencia, indicar la fecha en que fue presentada la solicitud, como la fecha del último pago señalando igualmente a que mes corresponde ese pago. En fecha 10/11/2011, se libró oficio N° 0820, el cual fue entregado por el Alguacil el 15 de ese mes y año, tal y como se desprende de la diligencia inserta al folio 26, cuya respuesta fue recibida en esta misma fecha. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, de acuerdo con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

• Oficiar a la Gerencia de Tributos Internos, División de Tramitaciones del Sistema Nacional Integrado de la Administración Tributaria, Región Barinas, a los fines de que informara sobre la existencia en sus archivos o medios de almacenamiento NOTIFICACIÓN DE VENTA de un inmueble y local comercial ubicado en la avenida Libertad, entre calles Camejo y Libertad de esta ciudad y Estado Barinas, realizada por GHAZI KIRBAJ, titular de la cédula de identidad Nº 11.185.293, la cual fue identificada con la nomenclatura 010028, recibido en área de tramitación en fecha 03 de septiembre de 2.007; de ser cierta su existencia indicar la identificación, dirección, descripción y ubicación del inmueble objeto de la notificación antes citada, como el monto de venta indicado, los datos y asientos regístrales. En fecha 10/11/2011, se libró oficio N° 0821, el cual fue entregado por el Alguacil el 15 de ese mes y año, tal y como se desprende de la diligencia inserta al folio 27, cuya respuesta no fue recibida.

• Inspección Judicial solicitada por el Apoderado Judicial de la parte actora sobre el local donde realiza sus actividades comerciales el demandante de autos, en su condición de arrendatario del inmueble ubicado en la avenida Libertad, entre calle Carvajal y Camejo, la cual en la oportunidad fijada por el Tribunal para su evacuación se declaró desierto el acto por no comparecer dicha parte.

PRUEBAS DEL CO-DEMANDADO CIUDADANO GHAZI KIRBAJ:

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano N.E.K.F. actuando de manera personal y en su condición de representante de la firma de comercio “Hogar Chino Loco”, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/03/1.999, bajo el N° 57, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta prueba fue valorada precedentemente.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil S.D. C.A., representada en este acto por su presidente el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/06/2.003, bajo el N° 53, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta prueba fue valorada precedentemente.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 07/02/2.007, bajo el N° 38, Tomo 33 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta prueba fue valorada precedentemente.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 27/02/2.008, bajo el N° 30, Tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta prueba fue valorada precedentemente.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano N.E.K.F., autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 14/04/2009, bajo el N° 40, Tomo 83 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta prueba fue valorada precedentemente.

• Copia simple de notificación de venta del inmueble arrendado, suscrita por el ciudadano Ghazi Kirbaj dirigida al ciudadano N.E.K.F., de fecha 19/06/2.007. Esta prueba fue valorada precedentemente.

• Copia certificada de acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa Kirbaj C.A, protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Nº 42, Tomo 37-A, del año 1.996, de fecha 18/12/1.996. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Original de documento de compra venta celebrada entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la empresa mercantil Kirbaj C.A, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 19/07/2011, bajo el Nº 3, folio 8, Tomo 46, del Protocolo de trascripción del presente año (2011). A esta prueba ya se le concedió valor probatorio

• Original de poder otorgado por el ciudadano Ghazi Kirbaj en su propio nombre como persona natural y como presidente de la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A., a la abogada en ejercicio M.E.V.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 10/08/2011, bajo el Nº 08, Tomo 143, de los libros respectivos. A esta prueba ya se le concedió valor probatorio.

• Original de notificación de venta del inmueble arrendado, suscrita por el ciudadano Ghazi Kirbaj dirigida al ciudadano N.E.K.F., de fecha 19/06/2007. Se le concede valor probatorio por haber sido promovida por ambas partes y no haber sido impugna ni desconocida.

PREVIO:

Seguidamente se pronuncia esta sentenciadora sobre el rechazo de la estimación de la demanda por exagerada formulada por la apoderada judicial del ciudadano Ghazi Kirbaj, abogada en ejercicio M.E.V.M., en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en contra de su representado y de la empresa Kirbaj C.A.

En tal sentido tenemos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)

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La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estime la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo que:

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ´el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

(Cursivas de la Sala).

En el caso de autos, se observa que el accionante, manifestó en el libelo estimar la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), cuantía que fue rechazada por la apoderada judicial del ciudadano Ghazi Kirbaj, abogada en ejercicio M.E.V.M. por considerarla exagerada, alegato este que constituye entonces un hecho nuevo susceptible de ser demostrado plenamente en juicio, de manera que le permita así al órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia de casación parcialmente trascrita, y cuyo contenido comparte esta juzgadora.

En consecuencia, al no constar en esta causa que los accionados hubieren comprobado que efectivamente la estimación de la cuantía de la pretensión fuere exagerada, es por lo que resulta forzoso considerar que ha quedado firme la estimación realizada por la parte actora en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00); Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

Antes de proceder a a.e.m.o.f. del juicio, estima oportuno quien aquí decide pronunciarse sobre la posición asumida por la co-demandada sociedad mercantil KIRBAJ C.A, la cual fue personalmente citada en fecha 29/09/2.011, por el Alguacil del Tribunal Comisionado, y al respecto se hacen las siguientes consideraciones:

El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquél lapso, ateniéndose a la confesión del demandado... (omissis).

La disposición parcialmente transcrita consagra el denominado procedimiento en rebeldía o confesión ficta, el cual para que se produzca requiere del cumplimiento de los siguientes elementos o requisitos concurrentes, a saber: a) que el demandado no diese contestación a la demanda dentro del plazo indicado, lo que supone una negligencia inexcusable a una actitud de franca rebeldía; b) que la pretensión no sea contraria a derecho, es decir que la petición formulada por la actora no esté prohibida por la ley, sino amparada o tutelada por el ordenamiento jurídico positivo; y c) la falta de prueba de la parte demandada para desvirtuar la presunción iuris tantum de veracidad de los hechos aducidos en la demanda, o que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso.

En materia de confesión ficta acoge quien aquí decide el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 14 de junio del 2002, según la cual:

La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su incomparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de prueba admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que –tal como lo pena el mencionado artículo 362–; se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca…

En el presente caso, si bien es cierto que el mencionado co-demandado no compareció a dar contestación a la demanda, ni promovió prueba alguna durante la fase procesal respectiva, a los fines de desvirtuar la pretensión ejercida por el accionante. Sin embargo, debe destacarse que en el juicio que aquí nos ocupa existe un litis consorcio pasivo, pues la parte demandada está conformada no sólo por la referida sociedad mercantil sino también por el ciudadano Ghazi Kirbaj, representado por la abogada en ejercicio M.E.V.M., por lo que se estima menester precisar el contenido del artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo

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En consecuencia, y por cuanto de las actas que integran este expediente se evidencia que efectivamente la referida representante judicial del co-demandado ciudadano Ghazi Kirbaj, si compareció de manera diligente al proceso a dar contestación a la demanda intentada en contra de su defendido, e igualmente promovió pruebas dentro del lapso legal, es por lo que quien aquí decide considera que ante la conducta contumaz de la co-demandada sociedad mercantil, deben extenderse a ella los efectos del acto realizado por la representante judicial; Y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir este Tribunal observa:

El vigente Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece en el artículo 33 que independientemente de su cuantía, las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato, resolución de contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme al procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por cuanto es el arquetipo procesal elegido para la tramitación de todas las pretensiones que se planteen en el ámbito arrendaticio.

Así tenemos, que el Artículo 33 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, dispone:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto principal de discusión gira en torno al incumplimiento de la preferencia ofertiva a la parte actora por lo que acciona el retracto legal del bien objeto de litigio, alegando la parte demandante que dicha relación arrendaticia se inició en fecha 17 de marzo de 1999, continuando hasta la fecha el arrendamiento mediante varios contratos de arrendamientos celebrados con los demandados; se fundamenta, en la omisión por parte de la demandada de autos de notificarle la venta del inmueble, que ocupaba en calidad de arrendatario, a los fines de ejercer el derecho de preferencia ofertiva que le corresponde por Ley, conforme a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; la apoderada judicial del codemandado Ghazi Kirbaj, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, niega que el actor este ocupando el inmueble desde el año de 1.999, e igualmente aduce que su representado notificó al arrendador por medio escrito la decisión de vender el local ocupado, en fecha 19 de junio de 2007 y recibida por el arrendador el 27/06/2007, notificación que fue traída a los autos por ambas partes, a la cual se le otorgo pleno valor probatorio en razón de no haber sido impugnada ni desconocida.

Ahora bien, del análisis y revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, se observa que la representación judicial de ambas partes aportaron como medio de prueba acompañado al escrito libelar y contestación, documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2.007, Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 50, Principal y Duplicado Tercer Trimestre del año 2.007; así como los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes a los cuales se les otorgó pleno valor probatorio

Así las cosas, de lo expuesto, esta Juzgadora considera oportuno, realizar las siguientes consideraciones:

El Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

"La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario."

Los Artículos 43 al 45 ejusdem, establecen de manera expresa

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

De la trascripción realizada y del análisis de los medios de pruebas aportados al proceso por las partes, colige quien aquí decide, que efectivamente, el ciudadano Ghazi Kirbaj, en calidad de arrendador, vendió a la empresa mercantil KIRBAJ, C.A., representada por su Presidente Ghazi Kirbaj, el inmueble objeto de la pretensión propuesta, en fecha 26 de septiembre de 2007, mediante documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas Estado Barinas, quedando anotado bajo el Nº 29, folios 224 al 225, Tomo Cincuenta (50) Protocolo Primero del Tercer Trimestre del año de 2.007.

Así las cosas, esta sentenciadora entra a considerar lo que se entiende por derecho de retracto legal arrendaticio, siendo esta la facultad que tiene el inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía derecho de preferencia, y que le asiste el derecho de retracto legal arrendaticio, tras cumplir acumulativamente las tres condiciones para su ejercicio: a) tener mas de dos (2) años como arrendatario; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, satisfaciendo las aspiraciones del propietario; si bien es cierto que la ley establece unas condiciones acumulativas para que el arrendatario ejerza el retracto legal arrendaticio como son la ya enunciadas que son las establecidas en el artículo 42 del dispositivo especial antes referido; también es cierto que debe ejercerse tal acción dentro del lapso establecido por la misma Ley; específicamente en el artículo 47, la cual le concede al arrendatario cuarenta días para la notificación de la negociación la cual deberá hacer el adquirente; para que dentro de dicho lapso ejerza las acciones que considere pertinente en dado caso de tener el derecho de preferencia ofertiva.

Ahora bien, quien aquí decide observa que en la presente acción se pretende el retracto legal arrendaticio, por lo que entra a considerar el momento en cual se debió ejercer el derecho de retracto, por cuanto la ley establece un período de caducidad de cuarenta días calendario, surge entonces la necesidad de plantear la posibilidad de que el arrendador transfiera el inmueble sin notificar al arrendatario. Ocurriendo en muchos casos, cuando éste se entera de la operación el lapso de la caducidad ha fenecido. Algunos arrendadores plantean la caducidad por el transcurso del tiempo. La Jurisprudencia Nacional para resolver el conflicto que esta postura supone, ha establecido que el período fatal de los cuarenta días correrá desde que el arrendatario tenga conocimiento de la negociación que le ha afectado su preferencia ofertiva. Por lo que en materia de retracto legal arrendaticio esta sentenciadora acoge el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual en sentencia del 20 de mayo de 2005, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Véliz, (sentencia RC 00260), cambiando su doctrina estableció:

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide. >> (Negrillas y subrayados del fallo)

Ahora bien, esta sentenciadora entra a considerar la caducidad de la acción; la caducidad de la acción lo dispone el artículo 47 ejusdem, el cual contempla que el derecho de retracto legal a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido dentro del plazo de los cuarenta (40) días calendarios, que se contaran a partir de la fecha de la notificación de la transacción, lo cual significa que transcurrido ese lapso sin que haya ejercido la acción correspondiente la venta realizada queda perfeccionada, puesto que ese plazo es caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser objeto de interrupción; todo ello conforme a la señalado en la sentencia de la sala de casación civil antes parcialmente trascrita que señala “… la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación,…” de lo cual se infiere que este lapso es el mismo que tiene el actor para ejercer las acciones legales contados a partir del momento en que tuvo conocimiento de la negociación.

Observa de las actas procesales que cursan en el expediente, quien aquí tiene el deber de decidir; que el actor tuvo conocimiento de la venta efectuada entre el co demandado Ghazi Kirbaj a la co-demandada empresa mercantil KIRBAJ, C.A., al momento de suscribir el contrato de arrendamiento con la empresa KIRBAJ, C.A., tal cual espontáneamente lo invoca al señalar que: “fecha 27 de febrero de 2008, … firmo un contrato por un año …al momento de firmar …leyó el documento y noto que el arrendador le daba en arrendamiento el local que ocupa actualmente a nombre de la Sociedad Mercantil “Kirbaj, C.A., motivo por el cual que le pregunto porque le arrendaba la referida empresa…”; e igualmente volvió a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento al año siguiente con la misma Sociedad mercantil KIRBAJ, C.A., es decir el 14 de abril de 2009, por ante la misma Notaria Publica; teniendo en consecuencia conocimiento el 27 de febrero de 2008; e interponiendo la presente acción el 12 de mayo de 2.011.

En consecuencia de lo antes expuesto, por cuanto se evidencia de los documento sobre el cual se baso la parte actora para incoar la demanda de Retracto Legal arrendaticia, por lo que es indefectible para quien aquí decide declarar que la presente acción no puede prosperar por haber operado la caducidad; Y ASÍ SE DECIDE.

En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C. Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio, intentada por el ciudadano N.E.K.F., contra el ciudadano Ghazi Kirbaj y la sociedad mercantil KIRBAJ C.A, actuando en la persona de su presidente el co-demandado antes mencionado, ya identificados.

SEGUNDO

Se condena a la parte actora al pago de las costas del presente juicio, conforme con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

No se ordena la notificación de las partes y/o de sus apoderados judiciales de esta decisión, por cuanto se dicta dentro del lapso previsto en el artículo 890 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C. Judicial del Estado Barinas. En Barinas a los veinticinco (25) días del mes de noviembre del año dos mil once (2011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

La Juez Temporal

Abg. L.Y.M.B..

La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria Titular

Abg. Karleneth R.C..

Exp. Nº 11-9500-CE.

rcb.