Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 9 de Diciembre de 2010

Cursa el presente expediente en este Tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano: J.R.S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.559.148, asistido por el abogado: C.A.C.Q., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 105.054, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 04 de julio de 2010 por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, según la cual declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por los ciudadanos: N.R.V. y J.R.N. deV., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-3.590.479 y V-2.492.828, domiciliados en la población de Ciudad de Nutrias, Municipio Sosa del Estado Barinas contra el ciudadano: J.R.S.R., que se tramita en el expediente N° 2.390 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.

En fecha 11 de octubre del año 2010, se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente, por tratarse de un procedimiento de desalojo, se dejó establecido que el mismo sería tramitado conforme al procedimiento breve previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 ejusdem.

En fecha 27 de octubre de 2010, venció el lapso legal para dictar sentencia en el presente procedimiento, y en virtud de ello este Tribunal dictó auto en el que declaró que una vez dictada la sentencia se notificaría a las partes.

En esta oportunidad, este Tribunal dicta sentencia en los términos siguientes:

DE LA DEMANDA

Alegó la parte actora que en fecha 28 de junio de 2007, el ciudadano J.R.S.R., celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra del inmueble, en virtud de que el arrendador tenía la intención de adquirir el inmueble y solicitaría un crédito de política habitacional, para la adquisición del mismo, por haber logrado un cupo de trabajo en la empresa o concesionario Ford de esta ciudad de Barinas.

Afirmó, que redactaron el contrato de arrendamiento con opción a compra, en el que se estableció un canon de arrendamiento de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) hoy día por la conversión monetaria quinientos bolívares (Bs. 500,oo), y el precio acordado por la venta del inmueble se estableció en: sesenta millones de bolívares que por la conversión monetaria equivalen hoy día a sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), entregando la cantidad de tres millones de bolívares por concepto de tres meses de depósito, un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo), hoy día equivalentes a mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo), y tres meses por adelantado por concepto de pago de cánones de arrendamiento equivalentes hoy día a mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) a razón de Bs. 500,oo por mes.

Aseveró, que a los dos meses aproximadamente el ciudadano: J.R.S.R., manifestó que el acuerdo de opción de compra venta no procedería, ya que el banco le había negado la solicitud, por lo que convinieron en cambiar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado simple.

Afirmó la parte actora que desde el momento en que fueron cancelados los tres meses de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2008, no se ha concretado ningún otro pago, por ese concepto, es decir adeuda la cantidad equivalente de doce (12) meses de arrendamiento vencidos, alcanzando la deuda la suma de: de seis mil bolívares (Bs. 6.000, oo).

Adujo que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, les pertenece por haberlo adquirido según se evidencia de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Barinas, Estado Barinas, en fecha 04 de diciembre de 1.984, anotado bajo el No. 06, folios 14 al 22, Protocolo Primero Tomo Octavo del Cuarto Trimestre de 1.984; y posee las siguientes características y linderos particulares: el referido inmueble esta conformado de la siguiente manera: una casa de habitación familiar, construida de paredes de bloque, techo de platabanda, piso de cemento, tres (03) habitaciones, un (01) baño, sala de recibo, cocina comedor, lavadero, garaje con área de jardín.

Aseveran los accionantes, que en varias oportunidades se trasladaron a los fines de lograr que el ciudadano: J.R.S.R., cancelara la deuda que tenía por concepto de cánones de arrendamiento, que incluso se le ofreció que pagara por partes, a los que se negó porque el banco no le había aprobado el crédito, y que eso culpa de ellos por haber señalado en el documento de opción un precio que él no podía pagar.

Que en iguales oportunidades se le manifestó la incomodidad de ver el inmueble descuidado como estaba la casa arrendada, y destruida en partes, es decir se le reclamó que no le estaba dando el uso debido, logrando con su conducta un deterioro mayor y más rápido al que corresponde por el uso normal de la cosa. Alegaron que la obligación principal del arrendatario es la de pagar el canon de arrendamiento, a lo que este ciudadano J.R.S.R., se ha negado hacer desde hace bastante tiempo, adeudando mas de 12 meses, lo que lo pone en una insolvencia plena, sancionada por la ley. Que de los hechos narrados se desprende lo siguiente:

1) Que el ciudadano J.R.S.R., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.559.148, casado y de este domicilio, se encuentra en estado de insolvencia, desde el mes de julio de 2008.

2) Que el ciudadano J.R.S.R., posee solo la cualidad o condición de arrendatario.

3) Que fue notificado de manera plena o inequívoca el inquilino, o arrendatario, J.R.S.R., por los propietarios arrendadores y por la ciudadana Descree del C.C.V.N., del cobro de los cánones de arrendamiento atrasados y de las consecuencias que le ocasionaría esa insolvencia.

4) Que el Arrendador esta gozando de un derecho y unos beneficios que no le corresponden por no ser propios, y que su actitud genera unos daños y perjuicios para los propietarios arrendadores.

5) Que aun después de haber sido notificado de su insolvencia, y solicitado que entregara el inmueble arrendado, su actitud es distinta a la de un buen padre de familia, lo que causa un perjuicio a los intereses que representa.

Que es por tales motivos que puede concluir lo siguiente:

1) Que el arrendatario adeuda a sus representados los cánones de arrendamiento desde le mes de octubre de 2008 conforme a la notificación realizada, es decir 12 meses de arrendamiento, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500,oo) mensuales, equivalente a seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo) mas los meses que corran hasta la cancelación de los mismos.

2) Que venció o no se podrá materializar la prórroga legal que le correspondía conforme a la Ley, en completo estado de insolvencia arrendataria, en virtud del atraso o insolvencia arrendaticia, según lo que establece los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Fundamentaron la demanda en los artículos 1, 14, 33, 34, 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostuvieron que se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, en estado de insolvencia plena con atraso de mas de 12 cuotas de arrendamiento, sin derecho a prórroga legal, y que es evidente que el arrendatario incumplió con el contrato y con la Ley, teniendo en cuenta que gozaba de las prerrogativas que benefician al arrendatario, lo cual es el uso de la cosa de manera continua, ininterrumpida de manera pacifica, pero en lo que respecta al pago de las cuotas de arrendamiento, las mismas nunca fueron canceladas al propietario del inmueble, aún siendo notificado plenamente el arrendatario, es decir adeuda desde el momento en que dejó de cancelar las mismas, es decir desde el mes de octubre de 2008 y ello da lugar a que el arrendador propietario solicite el desalojo inmediato del inmueble arrendado y subsidiariamente como consecuencia de su insolvencia y el uso evidente de la cosa, de la que le sirvió por mas de 12 meses, al pago de los cánones insolutos correspondientes, por concepto de pagos de daños y perjuicios causados por su incumplimiento.

Que por todas esas razones es por lo que demandan en desalojo al ciudadano J.R.S.R. y lleno como están los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 881 Ejusdem y la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, para que convenga a en su defecto sea condenado:

1. Desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una casa de habitación familiar y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, con un área aproximada de ciento veintisiete metros cuadrados con sesenta y cinco centímetros cuadrados (127,65 Mts2), ubicada en la Urbanización Altos de la Cardenera, Sector La Castellana, calle 102, N° 124, prolongación de la Avenida A.C., vía Torunos, Municipio Autónomo Barinas del Estado Barinas, el cual ocupa en calidad de inquilino, y a entregarlo en las mismas condiciones de buen estado de conservación conforme fue recibido, por estar incurso en insolvencia arrendataria.

2. Subsidiariamente como consecuencia de la violación a la norma reguladora del arrendamiento, y una vez acordada la medida, convenga en pagar o a ello sea condenado por el tribunal a cancelar la cantidad de doce (12) meses del canon de arrendamiento vencidos y no cancelados, desde el mes de octubre de 2008 en que dejó de cancelar los cánones de arrendamientos, hasta el mes de octubre de 2009, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500,oo) mensuales, equivalente a seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo) mas los meses que corran hasta su cancelación, cantidad esta perfectamente determinable conforme a la Ley, a título de indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.

Estimó la demanda en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo).

Solicitó al tribunal “A Quo” decretar medida preventiva de secuestro de conformidad con lo previsto en el artículo 599 numeral 7° del Código de Procedimiento Civil y se le designara como depositario provisorio hasta tanto dure el juicio.

Acompañó los siguientes documentos:

1) Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Barinas, Estado Barinas, en fecha 04 de diciembre de 1.984, anotado bajo el N° 06, folio 14 al 22, Protocolo Primero Tomo Octavo del Cuarto Trimestre de 1.984; y posee las siguientes características y linderos particulares: el referido inmueble esta conformado de la siguiente manera: una casa de habitación familiar, construida de paredes de bloque, techo de platabanda, piso de cemento, tres (03) habitaciones, un (01) baño, sala de recibo, cocina comedor, lavadero, star, garaje con área de jardín, ubicado en la Urbanización Altos de la Cardenera (Sector La Castellana), Prolongación de la Avenida Codazzi, vía Torunos, Municipio Barinas Estado Barinas, el cual fue adquirido por los ciudadanos: N.R.V. y J.N. deV. al Consorcio de los Llanos Occidentales, C.A. (Folios 12 al 20).

2) Copia simple de constancia expedida por el Banco Banesco, Banco Hipotecario, C.A., mediante la cual hace constar que el ciudadano Valero N.R. recibió Liberación de Hipoteca, correspondiente al Crédito Hipotecario N° 4-9-20321-11900. (Folio 21).

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la demanda fue interpuesta ante el Juzgado Distribuidor Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 19 de Noviembre de 2009, correspondiéndole por distribución al Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la misma Circunscripción Judicial, dándole entrada y el curso de ley el 26 de Noviembre de 2009.

En fecha 14 de enero de 2010, el alguacil del señalado Tribunal consignó diligencia en la que expuso que el ciudadano: J.S.R. se negó a firmar la correspondiente boleta de emplazamiento. En fecha 18 de enero se libró boleta de notificación y se evidencia en el folio 41 del presente expediente, que el secretario del referido Tribunal se trasladó hasta el domicilio del demandado de autos y declaró que entregó personalmente al ciudadano J.R.S.R. boleta de notificación.

Posteriormente, en fecha 02 de febrero de 2010, compareció ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, el ciudadano: J.R.S.R., asistido por el abogado: C.A.C.Q., a dar contestación a la demanda.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte accionada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho los alegatos y fundamentos expresados por el demandante en su libelo de demanda, y se reservó el lapso procesal pertinente para explanar todos y cada uno de los fundamentos de la presente contestación.

En la oportunidad legal ambas partes promovieron pruebas, y el Juzgado “A Quo” dictó sentencia en los términos que a continuación se transcriben parcialmente:

LA RECURRIDA

…CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Valoradas como han sido las probanzas aportadas por las partes, este Tribunal para dictar sentencia en los términos siguientes:

Para quien juzga, la presente acción se encuentra circunscrita a una demanda que por desalojo y con fundamento en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es incoada por los ciudadanos N.R.V. y J.R.N.D.V., supra identificados, al señalar que en fecha 28 de junio de 2007, convino en celebrar CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO CONTENIENDO OPCIÓN A COMPRA con el ciudadano J.R.S.R. sobre el referido inmueble descrito supra, con un canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), que dicho contrato fue cambiado a contrato de arrendamiento simple a tiempo indeterminado, por cuanto el arrendatario ya no quería el acuerdo de opción a compra venta puesto que el banco le había negado la solicitud de financiamiento. Asimismo, alegó entre otras cosas que el referido INQUILINO ciudadano: J.R.S.R., le adeuda hasta la presente fecha, DOCE (12) MESES por concepto de CANONES DE ARRENDAMIENTO de los meses de: OCTUBRE DE 2.008 a SEPTIEMBRE 2009, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) cada uno. En el acto de la litis contestación el ciudadano J.R.S.R., identificado up-supra, niega, rechaza y contradice, en toda y cada una de las partes, tanto el fundamento de los hechos como del derecho de la presente demanda.

De esta forma quedo trabada la Litis.

Por acción especial de desalojo, se entiende, el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado, bajo el contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales …omissis… a)Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades …omiss…”

El actor alega que el demandado no le cancelado que desde el momento en que el ciudadano J.R.S.R., pagó los tres meses por adelantado, es decir los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, hasta el día de la interposición de la demanda no se había concretado ningún otro pago, adeudando la cantidad de doce (12) meses de arrendamiento, es decir la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) y que no ha sido posible el pago. En este sentido y como fundamento al principio de las cargas probatorias según la cual las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; el artículo 506 del código adjetivo preceptúa que: “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el hecho o el pago del hecho extintivo de la obligación”, esta norma concatenada con lo dispuesto en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de que “los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que se procurarán conocer en los límites de su oficio”, decidiendo con lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos circunscritos a la interpretación de las nuevas jurisprudencias de que, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, y con ello invertir la carga de la prueba a la parte contraria, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra de manera fehaciente y contundente lo que se pretende sea reconocido por el derecho.

En materia Inquilinaria, la carga de la prueba de solvencia en el juicio, que tenga como CAUSA PRETENDI, la morosidad del arrendatario, pesa sobre el arrendatario y no sobre el arrendador, ya que como hecho negativo que es, no corresponde al demandante probar la insolvencia. El Dr. E.N.A. en su obra El Nuevo Derecho Inquilinario (Aspectos Sustantivos y Procesales) (Vadell editores, año 2000) al respecto, ha manifestado que: “…corresponde la carga de probar un hecho, a la parte cuya petición lo tienen como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable…”

Y ese presupuesto jurídico, no es otro que la solicitud de la acción de desalojo por falta de pago contemplado en el articulo 34 literal “A” de la Ley. en el caso de marras, el accionante alega el hecho negativo de que el arrendatario se encuentra en estado de morosidad, de insolvencia, y el accionado niega tanto los hechos como el derecho de la presente acción, y en el momento de promover en su escrito de pruebas afirma que desconoce haber celebrado contrato, además alega que el arrendador le recibió cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) autorizándolo para ingresar al inmueble a realizar mejoras y bienhechurías con el fin de recuperar el inmueble que estaba en deterioro, lo cual realizó, constituyendo el presente alegato una confesión espontánea por parte del arrendatario que adminiculado a la prueba documental emanada por el C. comunal de la Castellana, supra valorada, permite a esta sentenciadora afirmar que el ciudadano J.R.S., se encuentra en posesión del inmueble de marras y consecuencialmente se determina además su cualidad de Inquilino y parte demandada en la presente causa. En cuanto a la confesión espontánea, ha establecido nuestro máximo Tribunal de la República que el juez al detectar de oficio una confesión espontánea, puede entrar a analizarla al ser incorporada a los autos y como tal se debe ser apreciada y analizada conforme lo establece el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil vigente. Y así se establece.

Así las cosas, trae esta sentenciadora a colación el criterio doctrinario del el Dr. G.Q.G. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, aplicable al caso bajo análisis al manifestar que el pago del canon arrendaticio, constituye un deber jurídico y deber moral el primero es cuanto el arrendatario se obliga a pagar un precio determinado, y entre sus dos obligaciones principales tal como lo ha previsto el código civil en su artículo 1.592, está la de pagar los cánones de arrendamientos, y el segundo, es cuando el arrendatario celebra el contrato y recibe el bien, lo usa, goza o disfruta a cambio de un precio; deberes estos, que en la presente causa de manera notoria, incumplió el arrendatario; en consecuencia, y en mérito de los razonamientos antes expuestos considera esta Jurisdicente que analizadas las probanzas aportadas por las partes y conforme al hecho controvertido de la insolvencia de los pagos por cánones arrendados, se puede concluir, que no existe en el expediente prueba alguna que demuestre que la parte accionada lograra enervar la pretensión de la parte actora, en cuanto al hecho de la insolvencia en el pago de los cánones reclamados como insolutos. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, corresponde a ésta Sentenciadora pronunciarse sobre la solicitud de el Ius Retentioris, el cual solicitó el demandado de autos en los siguientes términos: “..Por último a todo evento, y en el supuesto negado de que el tribunal desestime las defensas y alegatos anteriormente opuestos, invoco a los fines de preservar mis legítimos derechos el Iuris Retentioris, por causa de las mejoras y bienhecrhurías antes descritas, las cuales están valoradas prudencialmente en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).

Esta defensa opuesta por el demandado de autos constituye una de las excepciones que pude oponer el accionado, a las pretensiones del actor en materia de Juicio de Reivindicación del derecho de Propiedad, en virtud del cual el poseedor de buena fe tiene derecho de retención sobre la cosa reivindicada, por causa de las mejoras realmente hechas y existentes en los bienes objeto de la acción, siempre que las haya reclamado en el juicio de reivindicación (artículo 793 del Código Civil). Así las cosas, por cuanto el juicio que nos ocupa trata sobre una acción de Desalojo, por lo que es de la consideración de ésta Sentenciadora que el alegato esgrimido por el demandado en el presente juicio es improcedente.

En el presente caso, la demandada ha dicho que no pretende adueñarse de la casa en litigio no del terreno en el cual se encuentra enclavada ésta, que fue arrendataria y que luego se ha desempeñado como cuidadora o vigilante de dichos inmuebles. Debe entenderse, entonces, en primer lugar, que la demandada, según su propio dicho, ya no es arrendataria, pues, adviértase que ha dicho que tal cualidad la tuvo en un principio y que ahora su condición es de mantenedora y cuidadora o vigilante. En segundo lugar, y como consecuencia de lo anotado precedentemente, debe considerarse que la accionada no se afirma dueña de los inmuebles descritos.

…omissis…

En tal sentido, resulta adecuado transcribir parte de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de septiembre de 2.006, en el expediente N° 2006-00084, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, donde se expresó lo siguiente:……omissis….

Se desprende del texto de la sentencia, anterior y parcialmente trascrita, que la Sala de Casación Civil considera ajustado a derecho, a fin de evitar un enriquecimiento indebido por parte del arrendatario, y tomando en cuenta los principios de concentración y economía procesal, que en las demandas que tengan por objeto la resolución de un contrato de arrendamientos, la parte actora pueda demandar válidamente además, el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, pues dicho monto se corresponde con los daños y perjuicios causados a la misma; criterio que ciertamente comparte este juzgadora.

En tal sentido, si bien en el presente caso no se ventila una resolución de contrato de arrendamiento sino el desalojo de un inmueble arrendado, por encontrarse vinculadas las partes procesales entre si, por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es palmario, que la consecuencia primaria de la acción interpuesta, comprende la terminación de la relación arrendaticia que une a los actores y a la parte demandada, de lo que se colige, que resulta aplicable también al caso sub examine la posibilidad de exigir además del desalojo, el pago de los cánones de arrendamiento que no fueron cancelados, por constituir éstos, la obligación primaria asumida por la parte arrendataria al celebrar el contrato de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.

En este mismo orden de ideas es necesario citar sentencia proferida por el Tribunal Superior en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial de fecha 23 de marzo del año 2009, Expediente N° 2008-2876-C.B., el cual señala lo siguiente:

…omissis……

En razón a lo anteriormente expuesto, es por lo que considera quien decide, que en el presente caso no constituye una inepta acumulación de pretensiones sino que ambas pretensiones, en razón al respecto a los principios procesales expuestos, deben ser resueltas en el mismo proceso. Y ASI SE DECIDE.

A la luz de esta doctrina podemos observar que los demandantes ajustaron su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia, y como insolvente que ha quedado la parte accionada debe declararse con lugar la demanda de DESALOJO, incoada ASI SE DECIDE.

Así las cosas, ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar los hechos alegados por la representación de la parte demandada, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción de desalojo propuesta. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Con LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por los ciudadanos N.R.V. y J.R.N. deV., contra el ciudadano J.R.S.R., antes identificados..

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CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteado el presente caso cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Jueza “A Quo”, según la cual declaró con lugar la acción de desalojo interpuesta, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.

Esta Superioridad, debe en primer término señalar que la contestación de la demanda es un acto procesal que atañe al demandado, en el que éste ejercita el derecho a la defensa y asume o puede asumir distintas conductas de conformidad con sus derechos e intereses.

Ese acto de contestación, tiene una gran trascendencia jurídica en virtud que de acuerdo a los términos de esa contestación quedará trabada la litis, originándose lo que se conoce como “los límites de la controversia”.

En la aludida contestación de la demanda, el demandado o accionado puede desarrollar diversas actitudes frente a la demanda del actor, puede contradecir, rechazar, alegar defensas e invocar excepciones, proponer reconvención e incluso llamar a un tercero a la causa, todo de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Por otro lado, la contestación de la demanda delimita el objeto y las líneas de la discusión del juicio que se tramita.

De acuerdo a lo expuesto, son múltiples las conductas que puede desarrollar el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, pudiendo producirse la contestación genérica de la misma; modo éste que mantiene la carga de la prueba en cabeza del actor; debiendo añadirse que en materia civil no es obligatorio contradecir de manera pormenorizada los hechos alegados en la demanda, como si lo es en materia laboral por ejemplo, y en virtud de ello la contestación genérica no puede tenerse como una aceptación tácita de los hechos invocados por el actor.

En este mismo orden de ideas, quien aquí sentencia debe resaltar que en modo alguno serán considerados los alegatos y defensas invocados por el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, en virtud de que esa no es la oportunidad legal para interponer defensas y excepciones, por lo que los mismos fueron traídos al presente juicio de manera total y absolutamente extemporánea. Y ASI SE DECLARA.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Hechas las consideraciones anteriores, en el caso de bajo estudio tenemos que la parte actora adujo que originalmente había celebrado un contrato de arrendamiento de inmueble con opción a compra con el ciudadano: J.R.S.R..

Que posteriormente, cambiaron ese contrato a tiempo determinado por un contrato de arrendamiento simple a tiempo indeterminado, y que el arrendatario para el momento de interponer la demanda se encontraba insolvente en el pago de doce (12) meses de canon de arrendamiento, para un total de: seis mil bolívares (Bs. 6.000, oo), demandando por ese motivo el desalojo del inmueble arrendado y subsidiariamente el pago de los doce meses de cánones de arrendamiento insolutos.

Por su parte, el accionado sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir de manera genérica la demanda incoada en su contra, sin introducir hechos modificativos o extintivos; por lo que la carga de la prueba ha quedado en cabeza de la parte actora, todo de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente pasa esta Superioridad, a analizar y valorar los medios probatorios promovidos por las partes:

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

DE LA PARTE ACTORA:

 Promovió copia simple de documento de compra-venta suscrito por los demandantes: N.R.V. y J.N. deV., protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Barinas, Estado Barinas, en fecha 04 de diciembre de 1.984, anotado bajo el No. 06 folio 14 al 22, Protocolo Primero Tomo Octavo del Cuarto Trimestre de 1.984; cuyo inmueble posee las siguientes características y linderos particulares: una casa de habitación familiar, construida de paredes de bloque, techo de platabanda, piso de cemento, tres (03) habitaciones, un (01) baño, sala de recibo, cocina comedor, lavadero, star, garaje con área de jardín, ubicado en la Urbanización Altos de la Cardenera (Sector La Castellana), Prolongación de la Avenida Codazzi, vía Torunos, Municipio Barinas Estado Barinas, el cual fue adquirido por los ciudadanos: N.R.V. y J.N. deV. al Consorcio de los Llanos Occidentales, C.A. (Folios 12 al 20).

En cuanto a este documental, debe resaltarse que el mismo no fue tachado en modo alguno por la parte a quien se le opuso, en virtud de ello, se le otorga pleno valor probatorio, como documento público, para dar por demostrada la propiedad del inmueble, evidenciándose que los propietarios del mismo son los ciudadanos: N.R.V. y J.N. deV. por compra hecha al Consorcio de los Llanos Occidentales, C.A., todo de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de constancia expedida por el Banco Banesco, Banco Hipotecario, C.A., mediante la cual hace constar que el ciudadano Valero N.R. recibió Liberación de Hipoteca, correspondiente al Crédito Hipotecario N° 4-9-20321-11900. (Folio 21).

No se le otorga valor probatorio, en virtud de que tal como lo expresa el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, en este caso se observa que el mismo no fue ratificado por el tercero de quien emanó.

 Promovió el mérito favorable de los autos y ratificó todas y cada una de las actuaciones realizadas que le favorecen.

En relación a este alegato, tanto los Tribunales de Primera Instancia como esta Alzada han dejado establecido en múltiples oportunidades que esta forma tan genérica de promover actas procesales, sin señalar de manera concreta cuales son las actuaciones que desean sean valoradas y analizadas, resulta totalmente improcedente.

 Promovió Prueba de informes, solicitando a los Juzgados del Municipio Barinas, para que informe sobre la existencia en sus archivos de lo que se ventila en este proceso, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó además exhorta al Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y se requiera información de la existencia en sus libros, o medios de controles, archivos o cualquier medio de almacenamientos de información, de consignaciones de pensiones de arrendamiento realizadas por la parte demandada, ciudadano: J.R.S.R. a favor de su representado, y de ser cierto su existencia, señale la fecha en que fue realizada como los meses que son cancelados con los montos consignados. En fecha 19 de febrero de 2010, el Tribunal A Quo, libró oficio N° 094 al Juez del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, recibiendo respuesta mediante oficio N° 220, informando que no existe consignación de dinero alguna por concepto de pago de cánones de arrendamiento a favor de los ciudadanos: N.R.V. y J.R.N. deV.. (Folio 90).

Se observa en autos, que se recibió respuesta del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 19 de febrero de 2010, informando al Tribunal “A Quo”, en oficio N° 094, que no existe consignación de dinero alguna por concepto de pago de cánones de arrendamiento a favor de los ciudadanos: N.R.V. y J.R.N. deV., (Folio 90), por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrado, los hechos que contiene, como documento publico emanado de un funcionario competente.

 Solicitó se requiera al departamento de Archivo del Tribunal “A Quo”, a los fines de que informe de la existencia en sus libros o medios de controles, archivos o cualquier medio de almacenamiento de información, de consignaciones de pensiones de arrendamiento realizadas por la parte demandada, ciudadano J.R.S.R. a favor de sus representados, y de ser cierto su existencia, señale la fecha en que fue realizada como los meses que son cancelados con los montos consignados.

Se observa que el Tribunal de la causa declaró: de la revisión de los archivos de ese juzgado, no existe expediente de consignaciones de pensiones de arrendamiento realizadas por la parte demandada ciudadano J.R.S.R.; en tal virtud se le otorga valor probatorio para demostrar que en ese Tribunal no existen consignaciones arrendaticias hecho a favor de la parte actora.

DE LA PARTE DEMANDADA:

 Promovió y reprodujo el mérito favorable de veintisiete (27) fotos digitalizadas, que según demuestra el estado de deterioro en que se encontraba el inmueble. (Marcada “A”, folios 52 al 58).

En cuanto a las impresiones fotográficas antes señaladas, se evidencia que dichas fotografías fueron tomadas por la parte demandada, sin que mediara el control de dicha prueba por la parte actora, en virtud de ello, este medio probatorio debe ser desechado por haber incumplido con uno de los principios de la prueba en nuestro sistema probatorio patrio, como lo es el control y contradicción de la prueba libre, por otro lado, el medio probatorio idóneo para demostrar los daños materiales que haya sufrido un bien inmueble como es nuestro caso, es la inspección judicial, en atención a ello las mismas se desechan.

 Promovió originales de facturas Nros. 0146376, 0024505, 0060269, 10408, 2234, 393851, 60272, 630, 0425, 14206, 14878, 2109, 153543, 8498, 1099, 57642710, 217383, 1737, 42702, 146376, 914, 135 y 915, a nombre del ciudadano J.S., C.I. N° 11.559.148, donde se evidencian compras de materiales de construcción. (Marcadas “B”, folios 59 al 74).

Se evidencia que dichas facturas constituyen documentos emanados de terceros ajenos al presente juicio que no fueron ratificados en el presente juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que de los mismos no emergen elementos probatorios tendientes a demostrar los hechos controvertidos en el presente juicio, en virtud de ello se desechan.

 Promovió originales de recibos de pagos por varios conceptos, de la casa N° 124 de la calle 102, a la Brigada de Prevención Vecinal La Castellana del Estado Barinas y al Concejo Comunal de la Urbanización La Castellana del Estado Barinas. (Marcados “C”, folios 75 al 83).

En relación a este medio probatorio, valen las mismas consideraciones vertidas en el análisis de los las facturas anteriores.

 Promovió constancia de Residencia, expedida por la Junta Directiva del C.C. de la Urbanización La Castellana, donde hace constar que el ciudadano J.R.S.R., vive en esa Urbanización (Calle 102, casa 124), desde hace dos años aproximadamente. (Marcada “D”, folio 84).

En relación a este medio probatorio, debe resaltarse que el mismo no fue tachado en modo alguno por la parte a quien se le opuso, en virtud de ello, se le otorga pleno valor probatorio, para dar por demostrado que el ciudadano: J.R.S.R., vive en la calle 102, casa 124 de la urbanización La Castellana desde hace aproximadamente dos años y que ha presentado una conducta intachable.

 Promovió y reprodujo el mérito favorable del original de escrito, presentado por su cónyuge la ciudadana Anircia Figueroa y el ciudadano J.R.S., dirigido a los vecinos de la Urbanización La Castellana y a la Brigada de Prevención Vecinal de La Castellana, a los fines que dieran fe que los ciudadanos antes mencionados son habitantes de la vivienda desde el 17 de marzo de 2008. (Marcada “E”, folios 85 al 88).

En relación a este medio probatorio, no se le otorga valor probatorio, en virtud de que no es posible que las partes formen de manera unilateral su propia prueba, y se observa que dicha comunicación se encuentra firmada sólo por la parte demandada y su conyugue Arnicia Figueroa, en atención a ello la misma se desecha.

 Promovió los testimonios de los ciudadanos: E.M., M.L. deO., S.A., N.R., N.S., P.M., D.M., M.G., C.P., D.B., G.T. y P.P..

Se observa que el Tribunal “A Quo”, mediante auto de fecha 04 de marzo de 2010, no admitió la prueba de testigos conforme lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, en virtud de ello tampoco fueron evacuadas las testifícales.

Para decidir este tribunal, observa:

El presente juicio versa sobre una acción de desalojo de inmueble, y subsidiariamente el pago de cánones de arrendamiento insolutos, incoada por los ciudadanos: N.R.V. y J.R.N. deV., contra el ciudadano: J.R.S.R..

Trabada la litis tal y como quedó en la presente causa, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba pesaba sobre la parte actora, quien debía demostrar en el presente caso los hechos alegados en su escrito libelar, como consecuencia de que la parte actora rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos expresados por el accionante en su libelo, muy especialmente la existencia del contrato de arrendamiento que afirmó que existía.

Ahora bien, siendo que en el presente procedimiento sobre la parte actora pesaba la carga de la prueba, quien aquí juzga debe señalar que ésta en modo alguno demostró que ciertamente existía un contrato de arrendamiento con opción a compra, y que luego se celebró un contrato de arrendamiento simple entre ella y el ahora demandado ciudadano: J.R.S., y esto porque fundamentalmente no produjo en el presente procedimiento algún medio probatorio que demostrara la existencia de esa relación contractual que aunque verbal, podía ser demostrada a través de distintos medios probatorios previstos en nuestra Ley.

En efecto, el apoderado actor sólo se limitó a promover el mérito favorable de los autos, promoción que fue desechada en el cuerpo del presente fallo por las razones que ya se expusieron; promovió además la prueba de informes a los fines de que el Juzgado del Municipio Barinas informara sobre la existencia de consignaciones arrendaticias realizadas por el demandado de autos a favor de sus representados, y del mismo modo solicitó al tribunal de la causa revisara si en ese Despacho existían consignaciones a su nombre, trayendo esto como consecuencia que tales medios probatorios no demostraran la existencia de la relación contractual que alegó en su libelo, y en base al cual demandó el desalojo del inmueble, en razón de ello la pretensión de desalojo de inmueble aquí incoada debe ser declarada sin lugar. Y ASI SE DECIDE.

Si bien es cierto que la parte actora demostró que es la propietaria del inmueble objeto de la negociación contenida en el documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas, de fecha 04 de diciembre de 1994, bajo el N° 6, folios 14 al 22 del Protocolo Primero, Tomo Octavo, Principal y Duplicado, Cuatro Trimestre, inserto en los folios 12 al 18 del presente expediente, no probó en modo alguno la existencia del contrato de arrendamiento que invocó en el libelo, y en virtud de ello no es posible declarar con lugar la acción de desalojo intentada. Y ASI SE DECIDE.

Es posible que la parte demandada ocupe el inmueble propiedad de la parte actora, sin embargo esa posesión puede deberse a hechos distintos a una relación arrendaticia, que se reitera en modo alguno fue demostrada en el presente proceso. Y ASI SE DECLARA.

En relación a la acción subsidiaria de pago de cánones de arrendamiento insolutos, debe resaltar este Tribunal que al no haber sido probada la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes involucradas en el presente litigio, resulta también forzoso declarar sin lugar la pretensión del pago de los cánones de arrendamiento demandados. Y ASI SE DECIDE.

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas, de conformidad con los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil el recurso de apelación debe ser declarado con lugar, la demanda debe ser declarada sin lugar, y la recurrida debe ser revocada. Y ASI SE DECIDE.

D E C I S I O N

Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos: