Decisión nº 426 de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 4 de Agosto de 2006

EXP. Nº 6303-06

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: NEMMER BASSAM, mayor de edad, sirio, comerciante, domiciliado en Sabaneta, Municipio A.A.T., Estado Barinas, titular de la cédula de identidad nº E-82.043.646.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados V.R.M., H.P.B. Y M.C.B.H. inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 21.916, 27.992 y 65.511 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano G.R. y A.A., venezolanos, mayores de edad, comerciantes, domiciliados en Barinas, Estado Barinas y Sabaneta Municipio A.A.T. delE.B. en su orden, titulares de las cédulas de identidad números: V-11.716.283 y V-22.685.102 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados: F.M.R.G., MILAGRO YUBIRY O.G., M.A.G.R. Y S.M. CERVELLIONE PEREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 28.075, 36.808, 109.980 y 55.618 respectivamente.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

La presente causa se recibió en este Tribunal Superior proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, con motivo de la apelación interpuesta por la parte actora en el juicio DE PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentado por NEMMER BASAM contra G.Z.R. Y AHMAD ALI, el primero en calidad de vendedor y el segundo en calidad de comprador

Del análisis del presente proceso se observa que los abogados V.R.M. y H.P.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.915 y 27.992, Coapoderados judiciales Nemmer Bassam, antes identificado, interpusieron demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio contra G.Z.R. y AHMAD ALI, el primero en calidad de vendedor y el segundo en calidad de comprador, para que convinieran en la demanda o en su defecto a ello sean expresamente condenados por el Tribunal en los siguiente: a) subrogarse al ciudadano AHMAD ALI en el contrato de compra venta celebrado por el precio de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.200.000.000,oo), los cuales fueron cancelados y que constan en documento Registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T. delE.B., asentado bajo el nº 17, folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre de 2006; b) Que la venta que se realizo es nula a objeto de que el inmueble se le a venda Nemmer Bassam por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizo la misma.

La representación del demandante alegaron que su representado desde el 15-01-1992, ocupa un local comercial distinguido con el nº 3, que forma parte del inmueble conformado por tres locales, ubicado en la esquina que se forma entre la Avenida Libertador, con calle 8 frente a la Plaza Bolívar de la población de Sabaneta; Municipio A.A.T. delE.B., comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la avenida Libertador; SUR: Con la casa parroquial ; ESTE: Con mejoras propiedad de S.N. y OESTE: Con calle 8, en calidad de arrendatario, propiedad del ciudadano G.Z.R., quien según documento autenticado por ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 03-05-2005, bajo el nº 91, Tomo 64 de los libros respectivos, dio en opción de compra a Ahmad Ali por la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.200.000.000,oo), y que en la cláusula séptima se estableció un plazo de sesenta (60) días para el cumplimiento, de la cual fue notificado su representado el 14-04-2005, por el Juzgado del Municipio A.A.T. de esta Circunscripción Judicial, según solicitud nº 05-11.

Que la opción de compra no se verifico en el lapso establecido en la cláusula séptima, sino que el contrato de venta se realizó el 19-01-2006, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T. delE.B., bajo el nº 17, folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del año 2006, después de haber transcurrido ciento ochenta (180) días del lapso establecido en dicha cláusula y más de 227 días de la notificación de su representado. Que el inmueble en cuestión es un solo cuerpo constituido por tres (03) locales comerciales que no puede dividirse, porque dejaría de servir para el uso a que están destinados, y no puede ser objeto de venta en partes por no reunir los requisitos de los inmuebles regulados por Ley de Propiedad Horizontal.

Que su representado se enteró de que la opción de compra no se había cumplido en el lapso establecido en el contrato suscrito, el 20-02-2006 que fue citado por el Alguacil del referido Juzgado del Municipio A.A.T., cumpliendo comisión del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial en el juicio de desalojo y pago de cánones de arrendamiento interpuesto por Ahmad Ali contra aquel.

Que la negociación realizada el 19-01-2006 se hizo sin tomar en cuenta la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio de su representado, por ser el quien tenía el derecho para comprar dicho inmueble, y que por no haberse realizado la venta en el lapso estipulado, se le debió notificar nuevamente de la opción de compra en virtud de la preferencia ofertiva.

En fecha 02 de junio de 2006 el coapoderado de la parte demandada F.M.R.G., presento escritos de contestación a la demanda, Alegando que en fecha 03 de mayo de 2005, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera, bajo el nº 91, Tomo 64 de los libros de autenticaciones respectivo, G.Z.R., dio en opción a compra al ciudadano A.A., la totalidad de un inmueble conformado por tres (03) locales comerciales, distinguidos con los números “1”, “2” y “3”, éste ultimo local dado en arrendamiento a la parte actora, ciudadano Nemmer Bassam, ubicado en la Avenida Libertador cruce con calle 8 frente a la plaza Bolívar de la población de Sabaneta, en Jurisdicción del Municipio A.T., del Estado Barinas, siendo sus linderos: NORTE: Con la avenida Libertador; SUR: Con la casa parroquial ; ESTE: Con mejoras propiedad de S.N. y OESTE: Con calle 8, cuyos locales comerciales en su totalidad tienen un área de construcción de CUATROCIENTOS NOVENTA METORS CUADRADOS CON TREINTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (490,33 M2), la opción a compra se perfeccionó mediante venta definitiva que le hiciere al ciudadano A.A. de la totalidad del identificado inmueble, por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T. delE.B., bajo el nº 17, folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del año 2006.

Invocó la improcedencia de la Acción alegando, que no se ajusta al supuesto de hecho tipificado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que no es posible que pueda generar a favor del actor las consecuencias jurídicas establecidas en dicha norma, con relación a la preferencia ofertiva o retracto legal arrendaticio, pues, al haberse vendido el inmueble en forma global, no tiene ligitimatio ad causam para ocurrir ante la tutela jurídica del Estado, por existir una norma que expresamente se lo prohíbe, y que por no llenar tales extremos es que la parte actora no tiene cualidad e interés para intentar la presente acción.

Alega que, la parte Actora confiesa que “Desde el 15 de enero de 1,992, nuestro representado ocupa un local comercial distinguido con el nº 3, que forma parte del inmueble conformado por tres locales ubicados en la esquina que se forma entre la Avenida Libertador con calle 8 frente a la Plaza Bolívar de la población de Sabaneta, comprendido dentro los siguientes linderos: NORTE: Con la avenida Libertador; SUR: Con la casa parroquial ; ESTE: Con mejoras propiedad de S.N. y OESTE: Con calle 8, jurisdicción del Municipio A.A.T., del Estado Barinas, en calidad de arrendatario”

Todo ello revela sin ningún asomo a duda que la acción incoada por el ciudadano NEMMER BASSAM, es INADMISIBLE y no tiene cabida en derecho., por lo cual invoca como defensa de fondo la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION. PROPUESTA, O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA.

Igualmente opuso como defensa de fondo, la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. Alegando que el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la notificación cierta.

Al hacerse la venta definitiva en fecha 19 de enero de 2006, tal como consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T., del Estado Barinas, quedando anotado bajo el nº 17, folios 111 al 112, del Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del Año 2006, habiéndose enterado con anterioridad la parte actora de la precitada negociación ésta debió ejercer la presente acción en tiempo oportuno y al hacerlo en fecha 03 de abril de 2006 y posteriormente reformando su pretensión colgando su acción hasta fecha 24 de mayo de 2005, lo hizo en un lapso sobradamente superior al establecido en las normas en comento.

Los apoderados de la parte actora presentaron escrito en el cual promueven las pruebas documentales: Documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el nº 91, Tomo 64, para demostrar que G.Z.R. dio en opción de compra a Ahmad Ali unas mejoras y bienhechurías, integradas en un todo por tres locales comerciales, ubicadas en la Avenida Libertador cruce calle 8, frente la plaza Bolívar, en la población de Sabaneta; promovieron copia certificada del Libro Diario llevado por el Juzgado del Municipio A.A.T. de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, del día 14 de abril de 2005, asiento nº 5, consta la notificación de la opción de venta, con lo que G.Z.R. reconoce el derecho de preferencia que tenia nuestro representado; promovieron documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T., del Estado Barinas, quedando anotado bajo el nº 17, folios 111 al 112, del Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del Año 2006, donde consta que G.Z.R. vende a Ahmad Ali, para demostrar que la venta se realizo el 19 de enero de 2006; Promovieron diligencia del Alguacil del Juzgado del Municipio A.A.T., para demostrar que su representado fue citado el 20 de febrero de 2006.

La representación de los demandados: Promovieron el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el nº 91, Tomo 64, para demostrar que G.Z.R. dio en opción de compra a Ahmad Ali; promovieron documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T., del Estado Barinas, quedando anotado bajo el nº 17, folios 111 al 112, del Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del Año 2006, donde consta que G.Z.R. vende a Ahmad Ali.

DE LA SENTENCIA APELADA:

Mediante sentencia de fecha 27 de junio de 2006, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas procedió a examinar y a decidir el debate planteado, declarando INADMISIBLE la acción propuesta en los siguientes términos:

Seguidamente se pronuncia este órgano jurisdiccional sobre la defensa de fondo opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, con fundamento en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, alegando que la situación fáctica expresada por la parte actora no se ajusta al supuesto de hecho tipificado en dicha norma, que al haberse vendido dicho inmueble en forma global, total e integral no tiene la legitimación ad causam para ocurrir ante la tutela jurídica del Estado, por no existir una norma que expresamente se lo prohíbe; que por no llenar tales extremos la parte actora no tiene cualidad e interés para intentar la presente acción de conformidad con los artículos 16, 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil y 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solicitando se declare que dicha parte no tiene legitimidad procesal para intentar la presente acción, de conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirlas por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda , de acuerdo con el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem.

En tal sentido , vale destacar que de las actas procesales que integran el presente expediente, específicamente del contenido de la reforma del libelo de la demanda se desprende que efectivamente el demandante adujo no sólo ser arrendatario de uno de los locales comerciales que conforman el inmueble que fue objeto de negociación entre los aquí demandados, a saber el signado con el nº 3, cuyos linderos y ubicación describió, sino que también expreso que dicho inmueble identificado por sus linderos y ubicación constituyen un solo cuerpo conformado por tres locales comerciales, que no pueden dividirse, porque dejaría de servir para el uso a que están destinados.

Al estar demostrado en autos que el local comercial arrendado al demandante forma parte de un inmueble cuya propiedad fue enajenada en forma global, es por lo que resulta forzoso declara la existencia de la defensa de mérito o de fondo invocada en este juicio por la parte demandada con fundamento en los artículo 361 y 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, por ende, la demanda aquí intentada debe ser declarada inadmisible, y ASÍ SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

En virtud de la declaratoria contenida en la sentencia apelada, y de los alegatos del libelo de demanda y de la contestación, la controversia planteada en el caso sub examine queda circunscrita a decidir sobre la procedencia o no de la acción propuesta, o de la procedencia de la defensa opuesta por los demandados, es decir prohibición expresa de la ley de admitir la demanda, falta de cualidad y caducidad de la acción.

En tal sentido, pasa esta Alzada a decidir en los siguientes términos:

El actor fundamenta su pretensión en los documentos autenticados por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 03 de mayo de 2005, asentado bajo el nº 91, Tomo 64 y documento Registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.T. delE.B., asentado bajo el nº 17, folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre de 2006, documento estos en los que los demandados fundamentaron sus defensas, por emanar de funcionarios públicos, debidamente facultados para darle fe pública, se valoran como documentos públicos, ya que están dotados de autenticidad probatoria para dar por demostrados los hechos contenido en los mismos de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

La representación del actor promovió diligencia del Alguacil del Municipio A.A.T. delE., donde consta que el actor fue citado el 20 de febrero de 2-006, y del recibo de citación firmado, los cuales no fueron impugnados, ni tachados por los demandados, se valoran para dar por demostrados los hechos contenidos en los mismos. Así se decide.

Copia certificada del libro Diario que lleva el Juzgado del Municipio A.A.T. delE.B., el cual esta dotado de autenticidad se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil. Así se decide.

Igualmente la representación de los demandados trajeron a los autos la sentencia dictada por este Tribunal, en fecha 05 de junio de 2006, la cual se valora para dar por demostrados los hechos en ella contenida. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil. Así se decide.

Seguidamente corresponde a este Juzgador determinar la existencia de los supuestos de las defensas de fondo opuestas en las cuales los demandados fundamentaron su defensa, y los supuestos en que el demandante fundamento la demanda

Pasa el Tribunal a resolver las defensas opuestas por la representación de los demandados en el orden siguiente:

1. Prohibición expresa de la Ley de admitir la Acción Propuesta, fundamentada en el artículo 361 y 346 en su ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, y como fundamento de hecho en que la venta realizada se había hecho en forma global.

   Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará a su admisión expresando los motivos de la negativa, en principio el juez no puede negarse a admitir la demanda.

   En el caso de autos, el actor era arrendatario de un local comercial desde el año de 1.992, que forma parte de un inmueble integrado por dos locales más, y que el demandado vendió a un tercero extraño, lo cual esta plenamente determinado en autos.

   En tal sentido, el artículo 49 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece: Que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

   Cuando el legislador se refirió que forme parte la vivienda, oficina o local comercial, se extiende a inmuebles denominados edificios, regulados por la Ley de Propiedad Horizontal, y que para realizarse la venta de cualquiera de los apartamentos de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble, declararan por documento Protocolizado ante la correspondiente Oficina de Registro Publico, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos, documento que la ley denomina de condominio.

   La Ley de Propiedad Horizontal, al establecer que, antes de procederse a la enajenación de los apartamentos, debe Protocolizarse el documento de Condominio, quiso amparar y proteger a los compradores de apartamentos, a fin de que no se le exigiera o impusieran otras condiciones de ventas, tal vez gravosas, que no fueran las declaradas por el vendedor en el aludido documento de condominio, es decir, según el cual los títulos de propiedad o sobre cualquier otro derecho, sobre un apartamento debe contener las menciones correspondientes al registro del respectivo documento de condominio.

   Cuando el legislador se refirió que forme parte la vivienda, oficina o local comercial, se extiende a inmuebles denominados edificios, donde existe áreas comunes a todos los ocupantes de apartamentos, oficinas y locales comerciales, el mantenimiento tiene que ser sufragado por los ocupantes, cada uno con su excepción de acuerdo a lo que establezca el documento de condominio.

   La Administración de funcionamiento de estos inmuebles esta presidida por una Junta de Condominio elegidos por los miembros ocupantes del inmueble.

   Al operar la venta de apartamentos, oficinas o locales comerciales, donde se incluya el de algún inquilino, si la venta se refiere a varios apartamentos, locales comerciales u oficinas, que por su propia construcción están individualizando y cumplen cómodamente el objeto para el cual fueron destinados y que dichas normas son de orden público. Se aplica los supuestos previstos en el artículo 49 del Decreto Con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   En el caso de auto la acción propuesta se contrae a un inmueble integrado por tres locales comerciales, los cuales no pueden individualizarse y que fueron fraccionados para lograr ventajas económicas y comerciales, pero sin llegar a la situación condominial de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe documento alguno que reglamente su funcionamiento. Por lo que se debe aplicarse los supuestos previstos en el artículo 1546 del Código Civil que establece: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

   Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo Por que de lo contrario, no sería lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 14 años ocupando un local comercial que junto con otros locales constituyan un inmueble único, que no esta regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, no tenga derecho preferente a un tercero extraño para adquirir el inmueble. Por las razones de hecho y derecho es forzoso concluir que la defensa opuesta de Prohibición expresa de la Ley de Admitir la Acción Propuesta no puede Prosperar. Así se decide.

2. Resuelta la defensa que antecede, se pasa a resolver la falta de Cualidad. La acción propuesta se contrae a un inmueble integrado por tres locales comerciales, los cuales no pueden dividirse cómodamente por ser un todo único, no existe documento alguno que reglamente su funcionamiento. Por lo que se debe aplicarse los supuestos previstos en el artículo 1546 del Código Civil. De lo contrario, no es lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 14 años ocupando un local comercial que junto con otros locales constituyan un solo inmueble que no se puede individualizarse, que no esta regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, no tenga derecho preferente para adquirir el inmueble, a pesar que no fuera arrendatario de la totalidad del mismo, por lo que es forzosamente concluir que la defensa de falta de Cualidad opuesta por los demandados, no puede prosperar. Así se decide.

3. Defensa de Caducidad de la acción , que fundamentaron los demandados en los artículos 43 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y artículo 1.547 del Código Civil, y como fundamento de hecho que la venta definitiva se hizo el 19 de enero de 2006, que la acción tuvo que hacerse en tiempo oportuno y al hacerlo 03 de abril de 2006, y posteriormente reformando la pretensión colgando la acción hasta el 24 de mayo de 2006, se hizo en un lapso sobradamente superior a las normas invocadas.

   Consta en auto que el actor tuvo conocimiento de venta realizada por el documento Protocolizado, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T., del Estado Barinas, quedando anotado bajo el nº 17, folios 111 al 112, del Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del Año 2006, el 20 de febrero de 2006, cuando fue citado por el Alguacil del Tribunal del Municipio A.A. delE.B., y que la demanda fue presentada 03 de abril de 2006, es decir, que de la fecha en que tuvo conocimiento, a la fecha de presentación de la demanda transcurrieron 42 días, observa el Tribunal que el día cuarenta cayó día sábado, ultimo día que tenía el actor para presentar la demanda, presentada al día cuarenta y dos, es decir el 03-04-2006 día lunes, o sea la demanda fue presentada el primer día siguiente al día no. cuarenta (40). Por lo que no habiendo probado la parte demandada lo alegado por ellos, de que la parte actora se había enterado con anterioridad de la precitada negociación a la alegada por el actor, la demanda se presento en tiempo hábil, por disposición expresa del artículo 200 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la defensa de falta de cualidad no puede prosperar. Así se decide.

   Resueltas las defensas que anteceden, pasa el Tribunal a resolver el fondo de la controversia, consta que el actor es arrendatario desde el 15 de enero de 1.9, del local nº 3, que forma parte del inmueble conformado por tres locales, ante identificado por su ubicación y linderos, propiedad de G.Z.R., quien según documento asentado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.T. delE.B., en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el nº 91, Tomo 64 dio en opción de compra a Ahmad Ali. donde se la cláusula séptima se estableció un plazo de sesenta (60) días para el cumplimiento de la opción de compra.

   En fecha 04 de mayo de 2005, el demandante BASSAN NEMMER, fue notificado por el propietario del inmueble de la referida negociación, recociéndole con esta notificación el derecho que tenía como arrendatario, de la preferencia ofertiva.

   Igualmente consta que la opción no se cumplió en el lapso estipulado, en la cláusula séptima de la referida opcion, ya que la venta se perfeccionó el 19 de enero de 2006, según consta de documento Registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T. delE.B., asentado bajo el nº 17, folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del Año 2006, es decir después de haber transcurrido CIENTO OCHENTA (180) días.

   En tal sentido el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Arrendaticio establece: Transcurrido 180 días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedara sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario, para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar.

   Es decir que G.Z.R. en su condición de propietario del inmueble, al no haberse verificado la opción de compra hecha a Ahmad Ali en el lapso de los sesenta (60) días que establecía la opción de compra, sino que se celebro después de ciento ochenta (180) días, estaba obligado a notificar de la negociación a Nemmer Bassan en su condición de arrendatario, ya que este ocupaba desde hace más de catorce años el local comercial signado con el nº 3, y que forma parte del inmueble conformado por otros dos locales, pero que es un inmueble que no se puede individualizar, siendo por lo tanto la imposibilidad de venta separada, ni llegar a la situación condominial de la Ley de Propiedad Horizontal. Razones suficientes para que la acción propuesta por el actor tenga que prosperar, tal como se dejara establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

   D E C I S I Ó N:

   En mérito de los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por los apoderados judiciales de la parte demandante, Abogados H.P.B. Y V.R.M..

SEGUNDO

Se declaran improcedentes las defensas de fondo de prohibición expresa de la Ley de Admitir la acción propuesta; la falta de Cualidad y la Caducidad de la acción.

TERCERO

Se declara CON LUGAR la demanda de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano NEMMER BASSAN en contra de los ciudadanos: G.Z.R. y AHMAD ALI todos identificados. Como consecuencia de la declaratoria que antecede, NEMMER BASSAN se subroga al ciudadano AHMAD ALI en el contrato de compra venta Registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T. delE.B., asentado bajo el Nº 17, folios 111 al 112; Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre, Año 2006; de igual manera, La venta hecha por el documento antes indicado es nula, a tal efecto G.Z.R. queda obligado vender a NEMMER BASSAN el inmueble determinado por su ubicación y linderos el documento antes indicado, en los mismos términos y condiciones; se ordena la Protocolización de la presente decisión una vez que se ordene su ejecútese.

CUARTO

Se declara revocada la decisión apelada.

QUINTO

Se condena en costas a las partes demandadas por resultar totalmente vencidas.

Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los cuatro (04) días del mes de Agosto de 2006. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

EL JUEZ TITULAR

FDO

FREDY DUQUE RAMIREZ

LA SECRETARIA

FDO

BEATRIZ TORRES MONTIEL