Decisión nº 49 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 23 de Febrero de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: Nº 7895.

PARTE ACTORA:

M.C.F.M., venezolana, mayor de edad, soltera, ingeniero, titular de la cédula de identidad N° V-12.391.497 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES:

N.P.S., NERVIS J.D. y G.R.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 40.790, 23.020 y 19.524, respectivamente, y de este mismo domicilio.

PARTE DEMANDADA:

N.J.C.F. y G.A.G.C., venezolanos, mayores de edad, cónyuges, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-4.519.282 y V-7.855.100 y con domicilio en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES: FADRIQUE M.L. y F.Q.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 34.133 y 75.246, respectivamente, y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

FECHA DE ENTRADA: VEINTINUEVE (29) DE ENERO DE (2004).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA DEMANDA

Del libelo de la demanda se evidencia, la acción de cumplimiento de contrato intentada por la abogada en ejercicio N.P.S. inscrita en le inpreabogado bajo el No. 40.790, actuando como apoderada judicial de la ciudadana M.C.F. y en contra de los ciudadanos N.J.C.F. y G.A.G.C.. La primera de las nombradas refirió en su escrito libelar que, la demandada celebró contrato de opción de compra de un inmueble el cual se identifica como apartamento 4C, planta cuatro del Edificio Residencias Valle Alto ubicado en la calle 84 con la avenida 2C, Parroquia S.L.d. este mismo municipio, el cual quedó autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 13, Tomo 08 de los libros de autentificaciones, en fecha veintinueve (29) de enero del año 2004. Siendo el precio de venta de dicho inmueble es de cincuenta y tres millones de bolívares (Bs. 53.000.000,00), los cuales debían ser entregados por el opcionante comprador en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, quedando, además convenido entre las partes que el opcionante comprador como garantía del cumplimiento de las obligaciones debía entregar un deposito en dinero en efectivo de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,00), los cuales los recibió el opcionante vendedor en condición de arras.

El plazo de la opción de compra será de veinte (20) días consecutivos a partir de la firma del contrato, pudiéndose prorrogar una única vez a solicitud de alguna de la partes por un lapso no mayor de quince (15) días consecutivos a partir del vencimiento del plazo inicial. En el caso, de vencido el plazo de la opción de compra y no se llegara a celebrar por razones imputables al opcionante comprador; el opcionante vendedor podrá de pleno derecho y sin justificación resolver y dejar sin ningún efecto jurídico la opción de compra, pudiendo vender a cualquier tercero interesado y la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en la calidad de arras, quedará en beneficio de el opcionante vendedor como indemnización de daños y perjuicios sin que este tenga necesidad de demostrarlos.

Asimismo, si el opcionante vendedor luego de vencido el plazo no concretara la venta pactada, el opcionante comprador podrá de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole resolver y dejar sin efecto jurídico la opción de compra, debiendo devolver de inmediato el opcionante vendedor al opcionante comprador la totalidad de la cantidad recibida en calidad de arras, más la cantidad de seis millones quinientos mil bolívares (Bs. 6.500.000,00), como indemnización de daños y perjuicios causados, sin obligación de demostrarlos.

Además, el opcionante vendedor se comprometió a vender el inmueble objeto de la opción de compra, con las solvencias por concepto de de servicio de agua, derecho de frente, electricidad, condominio y otros aplicables, y en todo caso debe hacer la tradición, luego de cumplidos los requisitos por las partes contratantes; y que el opcionante comprador solo podrá entrar en posesión del inmueble cuando se protocolice el documento definitivo de compra venta, y en esa oportunidad serán entregadas la llaves del bien inmueble. Y de la misma forma, quedó expresamente convenido entre las partes que el opcionante comprador no tiene ningún derecho sobre el bien inmueble objeto de dicha opción de compra por la cantidad entregada en calidad de arras, pues dicha cantidad solo podrá ser imputada al precio de venta en la firma del documento definitivo de compra venta.

Una vez firmado el documento de buena fe, alega la parte demandante ciudadana M.C.F., que se enteró al día siguiente de la firma, con motivo de haber comenzado a realizar las gestiones propias de la futura compra de una serie de irregularidades que entorpecieron los tramites de la negociación, como es que el inmueble que se había ofrecido en venta, y que la opcionante vendedora testó falsamente ante un funcionario público, que era de su propiedad, ya que lo había vendido bajo la figura de venta con pacto de rescate, en fecha quince (15) de junio del año 1999, lo que concluye que para el momento de que se le otorgó el contrato de opción de compra, la vendedora no era propietaria del inmueble en cuestión. Posteriormente, en fecha tres (03) de febrero del año 2004, recupera la propiedad del inmueble, a pesar de haberse vencido el termino estipulado para el rescate en fecha quince (15) de septiembre del año 1999, sin embargo es en la fecha diecisiete (17) de febrero del año 2004, penúltimo día del lapso inicial de la opción, en el cual la opcionante vendedora, le informó a la opcionante compradora de la recuperación de la propiedad para que continuara con los tramites de la compra.

De igual manera, una vez redactado el documento de venta definitivo, se le hizo llegar a la vendedora a su sitio de trabajo en el Hospital Coromoto, a través del abogado redactor A.M., en fecha veinte (20) de febrero del año 2004, segundo día de la prorroga concedida, lo cual se evidencia de la solicitud que hiciera y fuese aceptada y firmada por la vendedora en fecha dieciocho (18) de febrero del año 2004, con el propósito que le diera su aprobación antes de introducirlo en la Oficina Subalterna de Registro respectiva, siendo retenido por la vendedora, aludiendo cada vez que se le requería que no había podido revisarlo y que el tiempo no era motivo de preocupación; y es así como en fecha cuatro (04) de marzo del año 2004, último día de prorroga y fecha tope para concretar la negociación a través del otorgamiento del respectivo documento definitivo, fue enviado por medio del abogado redactor, lo que ocasionó que no pudiera introducirlo para su registro en dicha fecha.

Igualmente, se refleja del hecho que la opcionante vendedora, obtuvo la Solvencia Municipal en fecha cuatro (04) de marzo del año 2004, acordando en esa oportunidad, la firma del documento traslativo de propiedad lo mas pronto posible, y es por ello que en fecha cinco (05) de marzo del año 2004, la opcionante compradora procedió a cancelar todos los requerimientos exigidos por la Oficina de Registro, fijándose como fecha para la firma, el día hábil siguiente, es decir, en fecha ocho (08) de marzo del año 2004.

Ahora bien, llegado el día y hora acordados para la protocolización de la venta, la vendedora nunca acudió a la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, y solo la opcionante compradora recibió una llamada al final de la tarde de una persona que se identificó como el abogado de la vendedora, notificando que la protocolización definitiva de la venta no se efectuaría por cuanto la opción de compra había vencido.

De lo antes expuesto se evidencia que transcurrieron diecinueve (19) días desde el momento de la firma del contrato de opción de compra fundamento de esta demanda, hasta la fecha en que fuera notificado la opcionante compradora del rescate del inmueble y doce (12) días de retención de la opcionante vendedora del documento definitivo que le entregara en fecha veinte (20) de febrero del año 2004 para su revisión, hasta el día cuatro (04) de marzo del año 2004 fecha en que fue devuelto para tramitar su registro, siendo en total treinta y un (31) días inutilizables, como consecuencia de la aptitud de la opcionante vendedora, constituyendo las causas únicas y exclusivas del retardo o mora en el cumplimiento de la parte compradora por tan solo dos (02) días hábiles, constituyendo la causa que motivo el incumplimiento, la culpa de la ciudadana N.J.C.F., al obstaculizar y retardar el tramite para el otorgamiento, lo cual violenta la obligación que le impone el articulo 1270 del Código Civil.

Del mismo modo, la opcionante compradora dejó establecido, haber puesto de su parte, toda la diligencia en el cumplimiento de su obligación, la cual fue abortada, por la única y exclusiva culpa de la opcionante vendedora, igualmente quiere dejar constancia de su solvencia económica para antes y después de la fecha de la firma, y que en ningún momento ha tenido la intención de negarse a llevar a cabo la culminación de la negociación de compraventa, ofreciendo cumplirlo en los términos pactados en el contrato de opción de compra en cualquier momento por cuanto no la intención no es rescindir del mismo, sino mantener plenamente vigentes todos y cada uno de los términos estipulados en el mismo, exigiendo de esta manera su fiel cumplimiento a la vendedora.

Por todas las circunstancias de hechos y fundamentos de derecho señalados en el libelo, es por que demanda a los ciudadanos N.J.C.F. Y G.A.G.C., en su carácter de propietarios del inmueble anteriormente identificado, para que convengan en los hechos contenidos en el petitorio de la demanda o en su defecto sean condenados por el Tribunal declarando con lugar la demanda, ordenando al Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia; condenando además en costas a la demandada. Estimando el valor de dicha demanda en la suma de cincuenta y tres millones de bolívares (Bs. 53.000.000,00).

CONTESTACION DE LA DEMANDA

Por su parte, el abogado FADRIQUE M.L. en su condición de apoderado judicial de los demandados ciudadanos N.J.C.F. y G.A.G.C., al contestar la demanda interpuesta en contra de sus patrocinados, alegó como fundamento de excepción a la pretensión reclamada por la apoderada judicial de la parte actora que, es falso que al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta, la demandante ciudadana M.C.F.M. no estaba en conocimiento de las supuestas irregularidades que, a su decir, constituyeron la causa del retraso en el perfeccionamiento de la compra-venta, por cuanto, su representada le había informado a la ciudadana M.C.F.M., que sobre el apartamento que pensaba adquirir existía una venta con pacto de retracto convencional, y que posterior a la firma del documento de opción de compra-venta su patrocinada registraría el documento de rescate del inmueble; por último, rechazó, negó y contradijo que su defendida esté obligada a cumplir un contrato que se encuentra a todas luces vencido y sin ninguna fuerza obligatoria que conlleve a venderle a la ciudadana M.C.F.M., el inmueble de su propiedad.

Por auto dictado en fecha (08) de abril de 2.005, la Dra. M.S.G. en su condición de Juez titular de este juzgado, se avocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha (18) de abril de 2.005, el abogado FADRIQUE MORENO con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha (26) de abril de 2.005, la abogada N.P. con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

Por autos de fecha 28 de abril de 2.005, se agregaron a las actas los escritos de pruebas promovidos por las partes.

En fecha (06) mayo de 2.005, se admitió dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva las pruebas promovidas por la parte actora y se ordenó su evacuación. En la misma oportunidad y en auto por separado se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha (02) de junio de 2.005, día y hora previamente fijados para la evacuación de la inspección judicial requerida por la parte actora, la misma no se hizo presente ni por sí misma, ni por medio de apoderado judicial.

Por diligencia suscrita en fecha (07) de junio de 2.005, la apoderada actora solicitó se fijara nuevamente la oportunidad para llevar a cabo la inspección judicial ordenada.

Por auto de fecha (08) de junio de 2.005, se fijó nueva oportunidad para la evacuación de la inspección judicial.

Por auto de fecha (16) de junio de 2.005, este Tribunal difirió la practica de la inspección judicial previamente ordenada.

En fecha (27) de junio de 2.005, la apoderada actora requirió al Tribunal se evacuara la prueba de inspección judicial el día 28 del referido mes y año, por cuanto para esa fecha expiraba el lapso de evacuación de pruebas. Por auto de la misma fecha este Tribunal proveyó conforme a lo solicitado.

En fecha (28) de junio de 2.005, se llevó a efecto la inspección judicial promovida por la parte actora.

En fecha (01) de Julio de 2.005, se recibió en este juzgado las resultas de la prueba de informes requerida por la representación judicial de la parte demandante a la Entidad Financiera Banesco Banco Universal, C.A.

Por escrito presentado en fecha (26) de julio de 2.005, la abogada N.P. actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, solicito se decretara medida judicial sobre el inmueble objeto del juicio.

Este tribunal por decisión dictada en fecha (08) de agosto de 2.005, negó la medida solicitada por la representación judicial de la parte actora.

En fecha (30) de septiembre de 2.005, se recibió en este tribunal las resultas de la evacuación de testigos conferida al Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia.

Por diligencia suscrita en fecha (23) de octubre de 2.005, la representación judicial de la parte demandante solicitó se fijara el día y hora para la presentación de los informes.

En fecha (04) de octubre de 2.005, se fijó el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes de las partes, posterior a la notificación de la parte demandada.

En fecha (18) de octubre de 2.005, el apoderado judicial de la parte demandada suscribió diligencia dándose por notificado de la fijación del acto de informes.

En fecha (10) de noviembre de 2.005, se agregó a las actas escrito de informes consignado por la representante judicial de la parte actora.

En fecha (11) de noviembre de 2.005, la parte demandada consignó escrito de informes.

En fecha (24) de noviembre de 2.005, la apoderada actora consignó escrito de observaciones.

PRUEBAS EVACUADAS

• En fecha 28 de junio del 2005, este Tribunal se trasladó y constituyó en la sede del Registro Inmobiliario de del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, ubicado en el Centro Comercial S.B.A., a los fines de practicar la Inspección Judicial promovida por la parte actora de conformidad con el numeral cuarto de su escrito de promoción de pruebas.

En el Juzgado Cuarto de lo Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, se promovieron las siguiente Pruebas:

• En fecha 21 de junio del año 2005, se escuchó la declaración testimonial del ciudadano E.J.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.994.298, Gestor, domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia. .

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

El presente proceso surge como consecuencia de la demanda intentada por la ciudadana M.C.F.M. debidamente asistida por la profesional del derecho N.P.S., quien entre otras cosas argumentó que, que en fecha (29) de enero de 2.004, celebró con la ciudadana N.J.C.F. un contrato de opción de compra, sobre un inmueble propiedad de la prenombrada ubicado en la Residencia Valle Alto, piso 4, apartamento 4-C, en la calle 84 con la Av. 2C de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., el cual quedó debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, bajo el N° 13, tomo 08 de los libros respectivos. Que llegado el día y la hora acordados para la protocolización de la venta, la vendedora nunca acudió a la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y que al finalizar la tarde recibió una llamada de una persona que se identificó como abogado de la vendedora, el cual le notificó que la protocolización definitiva de la venta no se efectuaría por cuanto la opción de compra había vencido, por tal razón acude ante este órgano jurisdiccional con fundamento en los artículos 1.167, 1.133, 1.160, 1.161, 1.488 y 1.270 del Código Civil Venezolano, a solicitar se declare con lugar la presente demanda por Cumplimiento de Contrato y se declare la sentencia definitiva como título de propiedad suficiente a su favor, ordenando al Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, proceda a su registro.

Por su parte, el abogado Fadrique M.L. en su condición de apoderado judicial de los demandados ciudadanos N.J.C.F. y G.A.G.C., al contestar la demanda interpuesta en contra de sus patrocinados, alegó que, es falso que al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta, la demandante ciudadana M.C.F.M. no estaba en conocimiento de las supuestas irregularidades que, constituyeron la causa del retraso en el perfeccionamiento de la compra-venta, por cuanto, su representada le había informado a la ciudadana M.C.F.M., que sobre el apartamento que pensaba adquirir existía una venta con pacto de retracto convencional, y que posterior a la firma del documento de opción de compra-venta su patrocinada registraría el documento de rescate del inmueble; asimismo, rechazó, negó y contradijo que su defendida esté obligada a cumplir un contrato que se encuentra a todas luces vencido y sin ninguna fuerza obligatoria que conlleve a venderle a la ciudadana M.C.F.M., el inmueble de su propiedad.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

DOCUMENTALES:

• Invocó el mérito favorable que arrojan las actas del expediente.

La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invoco el mérito favorable de las actas, en este sentido, considera esta juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez esta en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

• Promovió original de documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo, anotado bajo el N° 13, tomo 08 de los libros de autenticación, donde consta el contrato de opción a compra-venta celebrado entre la ciudadana N.J.C. Y M.C.F.. Contiene anexo inventario de bienes muebles existentes en el inmueble a que se contrae el documento. Corre inserto del folio siete (07) al folio diez (10) del expediente.

• Promovió copia simple de documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 04 del protocolo 1°, mediante el cual los ciudadanos N.C. Y G.G. venden con pacto de retracto convencional el inmueble identificado en autos, a la ciudadana FATYS M.L.. Corre inserto desde el folio once (11) al folio trece (13) de las actuaciones.

• Promovió copia simple de documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha tres (03) de Febrero de 2.004, y anotado bajo el N° 253, folio 299, mediante el cual la ciudadana FATYS M.L. otorga el rescate a la parte demandada sobre el apartamento a que se refiere el caso de autos. Dicho documento corre inserto en los folios catorce (14) y quince (15) de este expediente.

Los documentos que anteceden se tienen como fidedignos y se estiman en todo su valor probatorio, por cuanto no fueron tachados de falsos, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil vigente. Así se decide.

• Copia simple de comunicación de fecha 18 de Febrero de 2.004, emanada de la ciudadana M.C.F. y dirigida a la ciudadana N.J.C., por medio de la cual, la primera de las nombradas solicita a la segunda le conceda una prorroga de quince (15) días consecutivos para efectuar la compra del inmueble. Riela al folio dieciséis (16) de las actuaciones.

El instrumento que antecede se tiene como un documento privado a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en tanto que no fue desconocido por la contraparte y surte los efectos probatorios a que se contraen los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil Venezolano, y esta sentenciadora lo estima en cuanto, que con el mismo se comprueba el consenso de voluntades tanto de la demandante, como de la demandada, de extender el plazo establecido contractualmente para el otorgamiento del documento de venta. Así se decide.

• Copia simple de presupuesto para gastos de registro constante de tres (03) folios útiles. Corre inserto desde el folio diecisiete (17) hasta el folio diecinueve (19) de las actuaciones.

Dichas copias simples se tienen como un documento público administrativo, toda vez, que no fueron impugnadas por el adversario dentro de los lapsos legales previstos conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, sólo demuestra a esta sentenciadora la solicitud de presupuesto de protocolización de un documento de venta, más no comprueba su registro definitivo. Así se decide.

• Copias simples constantes de seis (06) folios útiles de cheques de gerencia y libretas de cuentas bancarias de Banesco Banco Universal y Venezolano de Crédito. Rielan desde el folio veinte (20) hasta el folio veinticinco (25).

El anterior medio probatorio se estima en todo su valor por cuanto la información contenida en dichos documentos fue verificada a través de la prueba de informes contemplada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. Así se decide.

• Copia simple de Planilla expedida por el Servicio Autónomo de Administración Tributaria (SAMAT) en fecha 04 de marzo de 2.004; y copia simple de planilla de solvencia municipal expedida por el referido instituto en fecha 04 de marzo de 2.004. Riela a los folios veintiséis (26) y veintisiete (27) de las actuaciones.

Los anteriores documentos públicos administrativos, se tienen como fidedignos sobre las declaraciones en ellos contenidas, y surten todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil vigente, y se estiman, en cuanto a que con los mismos se comprueba el cumplimiento de uno de los requisitos inherentes al contrato de venta, así como la fecha en que estos fueron expedidos, esto es, el día cuatro (04) de marzo de 2.004, siendo las cuatro y veinte minutos de la tarde (04:20 p.m). Así se decide.

PRUEBA DE INFORMES:

• Solicitó de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara a la Entidad Bancaria Banesco, agencia Centro Comercial Centro Sur de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, a fin de que informara a este Tribunal sobre los particulares señalados en el escrito de promoción de pruebas.

Ahora bien, se observa de la comunicación recibida en este Tribunal en fecha 01 de Julio de 2.005, la cual corre inserta desde el folio setenta y uno (71) hasta el folio setenta y cuatro (74) del expediente, y que fuera remitida por la entidad financiera Banesco Banco Universal, conforme a lo solicitado por este juzgado según oficio N° 740-2005, que dicha entidad bancaria dejó constancia de los siguientes particulares previamente requeridos, cuales son: “…. 1) De acuerdo a nuestros archivos en fecha 08/03/2004, se emitió un cheque de gerencia serial 58700304 con cargo a la cuenta de ahorro N° 134-0587-56-5872006879 por Bs. 20.000.000,oo. Anexo encontrará copia de la misma. 2) Anexo encontrará corte de cuenta desde el día 01-03-2004 hasta el 08-03-2004, donde evidenciara la disponibilidad de la cuenta 134-0587-56-5872006879 a nombre del cliente M.C.F. Millán….” .

• Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara a la Entidad Financiera Banco Venezolano de Crédito, agencia de la Zona Industrial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a fin de que informe a este tribunal sobre los particulares reseñados en el escrito de promoción de pruebas.

En este mismo orden, se recibió en fecha 19 de julio de 2.005 comunicación emanada del Departamento de Auditoria del Banco Venezolano de Crédito la cual riela desde el folio setenta y cinco (75) hasta el folio ochenta y uno (81) de las actuaciones, mediante la cual informa a este Tribunal los siguientes particulares: “….1.- La ciudadana F.M.M.C. titular de la cédula de identidad N° V-12.391.497 ordenó el día 29/01/2004 la emisión de un Cheque de Gerencia por la suma de Bs. 13.000.000,00 a favor de N.J.C.F., el mismo fue debitado a la Cuenta de Ahorros N° 0104-0054-61-1540017731 a nombre de M.C.F.. El mismo fue cobrado por taquilla el día 30/01/2004 por la beneficiaria y en el endoso hay una firma ilegible seguido del número de Cédula 4.519.282. Se remite copia del cheque. 2.- En fecha 08/03/2004 fue emitido el Cheque de Gerencia N° 315 por la suma de Bs. 18.000.000,00 a favor de N.J.C.F. y ordenado por M.C.F.M.. Se remite soporte de la emisión correspondiente. 3.- Se remiten movimientos bancarios correspondientes al mes de Marzo del año 2004, perteneciente a la Cuenta de Ahorros Clásica N° 0104-0054-61-1540017731 a nombre de F.M.M.C., en donde se aprecia la disponibilidad económica de la citada ciudadana entre el 01 y 08 de Marzo del 2004….”.

Visto las resultas de las pruebas de informes requeridas a la instituciones bancarias supra mencionadas, esta juzgadora reconoce el valor probatorio que de ellas se desprende a la luz de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL:

En fecha 28 de Junio de 2.005, este Tribunal se trasladó y constituyó en la sede del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de dar cumplimiento al particular cuarto del escrito de promoción de pruebas promovido por la parte actora, y dejó constancia de los siguientes hechos: Primero: en relación al particular Primero del escrito de prueba se deja constancia que en el interior del Libro inspeccionado, en el día 5 de marzo de 2.004, el cual se inicia al folio 106, no fue presentado documento de venta entre las ciudadanas N.J.C.F. y M.C.F.. No obstante se evidencia que para el día 8 de marzo del 2.004, el cual se inicia al folio 109, específicamente en el primer asiento de ese día aparece un sello de presentación que se lee: “Hoy a las 8:50 de la mañana presento el ciudadano S.A., C.I. 2.629.171 un documento que otorga N.C.F. vende a M.C.F.M. por Bs. 53.000.000,oo. Derecho Bs. S/P Planilla Serie N° 73778. Fecha de otorgamiento 23-03-04. Planilla adicional, El presentante Fdo. Firma Ilegible El Registrador. Fdo. Firma Ilegible. Teléfono 0414-6051640”. SEGUNDO: en relación al particular segundo de su escrito se deja constancia que la notificada le informa al Tribunal que la planilla de depósito se transcribe en formato emanado (sic) de esta Oficina y le puso a la vista Recibo N° 73778 emanado del Registro Inmobiliario Primer Circuito Municipio Maracaibo del Estado Zulia., de fecha 8 de marzo de 2004 por S.A. C.I. V2629171, indicándose que ha sido consignado la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CIENTO CUARENTA Y DOS Bs. Con o CTs., del banco federal No de cuenta 13303045316000. TERCERO: en relación al particular Tercero del escrito de prueba se deja constancia que la Notificada le puso a la vista al Tribunal que el documento de venta ya referido en el particular primero el que permanece en esta Oficina de Registro. CUARTO: en relación al particular cuarto de su escrito de prueba se deja constancia que le fue puesto a la vista del tribunal un Libro color vino y en su carátula se lee: “Oficina Subalterna de Registro Primer Circuito del Distrito Maracaibo Estado Zulia. Protocolo Primero. Tomo 15. Cuarto Trimestre Principal. Año 1993”, en los folios trescientos cinco al vuelto del trescientos diez, donde se encuentra asentado la adquisición del apartamento por la ciudadana N.J.C.F.d. fecha 29 de octubre 1993, bajo el N° 37, protocolo Primero, Tomo 15, y se constata de varios asientos marginales donde venden y rescatan a través de la figura de venta de pacto de retracto el referido inmueble.

La prueba antecesora se estima en todo su valor probatorio por cuanto dicha inspección judicial cumplió con todas las exigencias legales de conformidad a lo establecido en el artículo 472 del código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

DOCUMENTALES

• Invocó el mérito favorable que arrojan las actas del expediente.

La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invoco el mérito favorable de las actas, en este sentido, considera esta juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez esta en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

• Promovió documento público de opción de compra de fecha 29 de enero del año 2004, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 13, tomo 08 de los Libros llevados por esta Notaria, el cual corre inserto del folio siete (07) al diez (10).

El documento que antecede se tiene como fidedigno y se estiman en todo su valor probatorio, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil vigente. Así se decide.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, estimadas como fueron las pruebas promovidas en el presente juicio, corresponde a esta Juzgada motivar la causa, y lo hace de la siguiente manera:

La teoría general de los contratos ha establecido que, existe un contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla la cual deben someterse como a la ley misma. Los contratos tienen como elementos esenciales para su validez la capacidad, el consentimiento, el objeto y la causa, siendo estos específicamente para el caso in comento, es decir, para del contrato de opción de compra, igualmente exigidos, ya que esta es una modalidad de la compra venta.

Respecto a la capacidad, se entiende que es la aptitud legal para el goce y ejercicio de los derechos, capacidad ésta que ostentan tanto el opcionante vendedor como el opcionante comprador del presente juicio, ya que ninguno alegó la incapacidad de la otra parte.

El consentimiento, también prevaleció en el caso sub examine, ya que espontáneamente ambas partes expresaron su intención de celebrar el contrato objeto del presente litigio.

En cuanto al objeto, en la compra venta, se refiere a que debe ser posible, licito, determinado o determinable, lo que corresponde que en el caso en estudio, el bien inmueble contaba con todas estas características, lo que lleva inherente la causa misma del contrato, aun cuando al momento de la celebración del contrato de opción de compra venta existía sobre el bien un contrato de retracto.

Explica el autor G.Q., que “en la PROMESA BILATERAL DE COMPRA- VENTA el propietario promete vender una cosa determinada mediante un precio y la parte contraria se obliga a comprarla por el precio fijado. No existe duda alguna que, en este caso, estamos en presencia de un contrato sinalagmático, por el cual las partes se obligan en forma recíproca y simultanea y por consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte. (Negritas de la Juzgadora).

A este respecto, según Sentencia RC020, de la Sala de Casación Social, del 6 de febrero de 2003, con ponencia del magistrado conjuez Francisco Carrasquero López, citando al autor patrio A.G., establece que la promesa bilateral de venta u opción de compra es “…El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Así mismo continua la citada sentencia, que ““por su parte L.L.B.,…indica: los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir un cumplimiento forzoso…”. En cuanto a la jurisprudencia patria esta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición…”. (Negritas de esta sentenciadora).

Así mismo, el doctrinario G.Q., en su obra La Resolución del Contrato establece que “El preliminar o precontrato, según expresa MASSINEO, sirve para vincular… a ambas partes (si el preliminar es bilateral), en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo… esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales.”

Por lo antes expuesto, es importante resaltar que al momento de la celebración de un contrato de compra venta o de una de sus modalidades, como es el caso del contrato de opción de compra, tanto el vendedor como el comprador, tiene inmersas unas obligaciones a cumplir, estipuladas legalmente. El vendedor, tiene como obligaciones principales la tradición y el saneamiento de la cosa vendida y el comprador tiene como obligación el pago del precio estipulado.

A su vez estas obligaciones pueden estar condicionadas; como ocurre en el caso in comento al referirse en la cláusula séptima del contrato, que: “EL OPCIONANTE VENDEDOR se compromete a vender el inmueble descrito en la presente opción, con las correspondientes solvencias por concepto de servicio de agua, derecho de frente, electricidad, condominio y otras aplicables, u en todo caso hará la tradición legal, cumplidos como hayan sido los requisitos por las partes contratantes.”. (Negritas de la Sentenciadora).

Asimismo, la entrega o perfeccionamiento de la tradición del inmueble al comprador esta condicionada a la protocolización del documento definitivo de compra venta, según consta en la cláusula octava del nombrado documento, lo cual estaría sujeto a la entrega por parte del comprador del valor presupuestario de los derechos de registro del documento definitivo, honorarios profesionales, habilitación y traslado de la oficina de registro si fuere necesario, según lo estipulado en la cláusula quinta, igualmente que la cancelación de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,00) a razón de arras.

De esto se desprende, que celebrado un contrato, el cual contenga todos lo requisitos establecidos legalmente, y si una de la partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano.

Ahora bien, en el caso concreto, considera esta Juzgadora que el documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo, anotado bajo el N° 13, tomo 08 de los libros de autenticación, donde consta el contrato de opción a compra-venta celebrado entre la ciudadana N.J.C. y M.C.F., llena todos los requisitos exigidos por la legislación venezolana, pero ciertas condiciones, (que al momento de suscribirse en un contrato, en el cual las partes expresan su consentimiento, se convierten en obligaciones) no se perfeccionaron, dejando como consecuencia el incumplimiento de la parte demandada en la entrega material de la cosa y la falta de verificación del contrato definitivo de compra venta.

Es menester hacer énfasis por esta Sentenciadora, el hecho que no obstante que el contrato de opción de compra antes mencionado fue celebrado en fecha 29 de enero del 2004, debiéndose perfeccionar en veinte (20) días la venta definitiva, ocurrieron unos hechos irregulares demostrados en actas; como es el caso, de que el bien inmueble in comento, para la fecha de la celebración del contrato estaba sujeto a una retroventa o venta con pacto de rescate, que es un acto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que se hayan aumentado al valor del bien, según lo expuesto por el artículo 1.544 del Código Civil.

En consecuencia, la retroventa fue celebrada por la vendedora en fecha 15 de junio del año 1999, debiendo ser resuelta por la ciudadana N.C. y el ciudadano G.G.C., con la ciudadana FATYS M.L., en fecha 15 de septiembre del año 1999, extendiéndose dicho acontecimiento a la fecha de 03 de febrero del año 2004, es decir, casi cuatro años después de la fecha pactada, según consta en documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, el cual quedó agregado al cuaderno de comprobantes bajo el No. 1.394, folio 2.218, quedando registrado bajo el No. 4, del Protocolo 1°, Tomo 27, el cual tiene estampado como nota marginal el rescate realizado por la parte demandada, en fecha 03 de febrero del 2004. Ahora bien, en el penúltimo día del lapso de la opción de compra, es decir, el 17 de febrero del año 2004, la vendedora informa a la ciudadana M.F.d. rescate de dicho bien, conllevando y obligando con este retardo a la opcionante compradora a solicitar una prorroga de quince días para gestionar lo concerniente al documento definitivo de venta, según consta en actas a través de la solicitud que hiciera por escrito la ciudadana M.F. a la ciudadana N.C., contenida en el folio dieciséis (16) de la presente causa.

Es entonces que, en fecha 20 de febrero del 2004, segundo día de la prórroga, la ciudadana M.F., envió a través del abogado A.M., el documento definitivo de compra venta, a la ciudadana N.C., en su lugar de trabajo, donde ella lo retuvo para su análisis y estudio, devolviéndolo al mencionado abogado el 04 de marzo del 2004, siendo este el último día de la prórroga, pasadas las tres de la tarde, lo que provocó lo imposibilidad de la firma del contrato de compra venta, verificada dicha información a través de los ciudadanos E.J.G.N., J.C.B. y J.A.M.S., identificados en actas, quienes estuvieron presentes y dejaron constancia de ello mediante sus declaraciones testimoniales, expresando que en dicha fecha 04 de marzo del 2004, se apersonó la ciudadana N.C., a entregarle al ciudadano abogado A.M.S. en su oficina, el contrato de compra venta que él había redactado a la ciudadana M.F., haciendo alusión no solo de la falta de importancia de firmar unos días después sino que, ese mismo día le entregarían a ella las solvencias municipales. (Verificado en los folios 26 y 27 de la presente causa).

De todo lo anterior, puede evidenciarse la falta de diligencia de la opcionante vendedora N.C.F., por cuanto consta en inspección judicial que la opcionante compradora M.C.F. en fecha 08 de marzo del 2004, según planilla del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, donde aparece reflejado la consignación de recibo de depósito del Banco Federal No. 73778, de la cuenta No. 13303045316000, por la cantidad de doscientos diecisiete mil ciento cuarenta y dos bolívares (Bs. 217.142,00), a razón de los gastos relativos a los requerimientos de ley exigidos por la oficina de registro, dejándose por sentado que la firma del documento se llevaría a cabo el 08 de marzo del 2004, girando para la misma fecha la opcionante compradora dos cheque de gerencia, por el monto de lo estipulado para cancelar por esta vía a la opcionante vendedora al momento del registro del documento, como pago de la venta definitiva.

Dichos cheques de gerencia fueron emitidos, uno del Banco Banesco (Banco Universal), signado con el No. 58700304, cuenta No. 0134- 0587- 56- 5872006879, por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), de fecha 8 de marzo del 2004, y el segundo del Banco Venezolano de Crédito, signado con el No. 00000315, proveniente de la cuenta signada bajo el No. 01040054612540003915, por la cantidad de dieciocho millones novecientos mil bolívares (Bs. 18.900.000,00), ambos ordenados por la ciudadana M.C.F.M., a la orden de la ciudadana N.J.C.F., todo verificado a través de la prueba de informes proveniente de los bancos antecesoramente mencionados, donde además se dejó constancia de la solvencia y liquidez económica para la fecha de la concertación de la venta, de la emisora de dichos cheques y opcionante compradora ciudadana M.F., dejando así sentado y probado la diligente gestión de sus obligaciones, a pesar del retardo injustificado de las obligaciones de la opcionante vendedora y demandada ciudadana N.C..

No obstante de lo antes explanado, la ciudadana N.C. en su carácter de parte demandada en este juicio, no hizo acto de presencia en el Registro correspondiente en la fecha estipulada, (08 de marzo del 2004), para la firma del documento definitivo, tomando en consideración su retraso en la entrega del mencionado documento al abogado de la opcionante compradora, lo que no permitió su registro dentro de la fecha de la prórroga, ya que además de entregarlo en la fecha tope en que debía celebrarse el mismo, lo entrego pasadas las tres de la tarde, perjudicando vivazmente a la opcionante compradora, recalcando además que para esa hora aun la opcionante vendedora no había cumplido con su formal obligación de obtener las solvencias municipales del inmueble objeto de la venta.

Tomando en cuenta lo analizado ut supra, y lo establecido por la legislación venezolana civil, al disponer que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias derivadas del contrato, según la equidad, el uso o la ley, y que además de esto, toda diligencia para el cumplimiento de una obligación debe realizarse como un buen padre de familia, ya que en el caso de un contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección podrá reclamar judicialmente la ejecución del contrato, según lo establecido en los artículos 1.160 , 1.161 y 1.167 del Código Civil venezolano. Es por todo ello, que esta Sentenciadora considera pertinente declarar con lugar el cumplimiento de contrato de compra venta, y así quedará asentado en el dispositivo de esta sentencia, en el sentido, de que en el presente juicio existen plenas pruebas que demuestran los hechos alegados por la parte actora, sin obviar que la parte demandada no consignó medios probatorios tendientes a demostrar sus afirmaciones de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Esta juzgadora deja expresa constancia que los informes presentados en fecha diez (10) de noviembre del 2005, por la profesional del derecho N.P.S., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana M.C.F.M., no fueron tomados en consideración para resolver el merito del presente juicio, por cuanto el mismo fue consignado extemporáneamente por anticipado. Así se decide

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, propuesta por la ciudadana M.C.F.M., representada por los abogados N.P.S., NERVIS J.D. Y G.R.B., en contra de la ciudadana N.J.C.F. y del ciudadano G.A.G.C., representados por los profesionales del derecho FADRIQUE M.L. y F.Q.B., todos antes identificados, y por vía de consecuencia se le ordena a la parte demandada el otorgamiento del contrato definitivo de venta del inmueble el cual se identifica como apartamento 4C, planta cuatro del Edificio Residencias Valle Alto ubicado en la calle 84 con la avenida 2C, Parroquia S.L.d. este mismo municipio, el cual quedó autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 13, Tomo 08 de los libros de autentificaciones, en fecha veintinueve (29) de enero del año 2004.

Se condena en costas, a la parte demandada ciudadanos N.J.C.F. Y G.A.G.C., por haber sido vencida totalmente en esta causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.

Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los veintitrés (23) días del mes de febrero del año 2006. Años: 194° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZ

MARIA DEINIS SILVA GARCIA

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha siendo las tres y veinte (3.20) horas de la tarde, se dictó y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

MDSG /Di

Exp. N° 7895