Decisión de Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua de Merida, de 28 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 28 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua |
| Ponente | María M Uzcategui |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE L CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADIO MÉRIDA
EXPEDIENTE N° 2.640
SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: N.P., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.994.245, debidamente asistido por el Abogado en Ejercicio I.V.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.992.011, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 18.830 de este domicilio y jurídicamente hábil.-----------------------------------
PARTE DEMANDADA: J.O.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 16.445.159, domiciliado en Ejido, Estado Mérida y civilmente hábil debidamente asistido por los abogados: ALDRYN J.M.C., C.L.H. y E.R.C., titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- 12.353.862, V- 12.347.014, y V- 13.966.807 respectivamente, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 112.592, 112.588 y 112.632 en su orden.-----------------------------------
MOTIVO: DESALOJO.-------------------------------------------------
NARRATIVA
En cumplimiento al artículo 243 ordinal 3° de la N.A., el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia:
Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano N.P., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.994.245, debidamente asistido por los abogados en ejercicio W.R.H.V. y J.L.D.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 10.711.097 y V- 8.041.730 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 91.534 y 84.546 en su orden. En fecha siete (07) de Mayo de 2009 fue admitida la presente demanda, emplazándose al demandado para que comparezca en el segundo (2do) día de despacho siguiente a conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. En la misma fecha el Tribunal ordena abrir Cuaderno separado de Medida Preventiva de Secuestro, y por cuanto se consideró que no se encontraban llenos los requisitos de ley, mediante auto se ordenó a la parte demandante ampliar pruebas con respecto a dicha solicitud, a los fines de providenciar sobre dicha medida. En fecha siete (07) de Julio de dos mil nueve (2.009), folio ocho (08), corre inserta diligencia del Alguacil Titular de éste Juzgado dando cuenta que se traslado en tres oportunidades a los fines de citar al demandado siendo imposible localizarlo, por lo que devolvió la boleta con sus recaudos sin firmar. Posteriormente en fecha siete (07) de agosto de 2009, el demandante otorga Poder Especial a los abogados I.V.R. Y J.L.D.B., titulares de la Cédula de Identidad Nros.: 3.992.011 8.041.730, respectivamente, debidamente inscritos en el Inpreabogado Nros.: 18.830 y 84.546 en su orden. En fecha cinco (05) de octubre de 2009, la parte demandante a través de sus apoderados y plenamente identificados, procede a consignar escrito de reforma de demanda, de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, demanda ésta, incoada contra el ciudadano J.O.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 16.445.159, domiciliado en Ejido, Estado Mérida y civilmente hábil, alegando que en fecha 11 de Febrero de 2005 celebró un contrato de arrendamiento por seis (6) meses, sobre un inmueble consistente en un apartamento para habitación familiar ubicado en el Edificio “A” Residencias Parque El Salado, primer piso identificado con el número 2-3, en el sector Las Cruces, del Municipio Campo Elías del estado Mérida, según quedo establecido en su Cláusula Segunda, y que llegado a su término el arrendatario continúo en el inmueble, que de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, el mismo paso a regirse por las normas inherentes a los contratos celebrados sin determinación de tiempo, estableciéndose en su Cláusula Tercera un canon de arrendamiento por la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) mensuales pagaderos los últimos cinco (05) días de cada mes, quedando entendido que la falta de pago de dos (02) meses ocasionará la inmediata desocupación del inmueble, pago éste que al decir del demandado posteriormente se convino en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), pagaderas por mensualidades vencidas. Continua el demandante que en reiteradas oportunidades le ha solicitado al arrendatario la entrega del mencionado inmueble y los pagos de las mensualidades insolutas, pero que el mismo, ha hecho caso omiso, incumpliendo el contrato de arrendamiento, es decir, que no dio cumplimiento a las obligaciones contraídas, que no ha cumplido con la obligación de cancelar de manera puntual y oportuna los cánones de arrendamiento, presentando para la fecha una morosidad en el pago de las mensualidades correspondiente a: Noviembre y Diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, y agosto del año 2009. Señala el demandante a través de sus apoderados, que en el mes de agosto específicamente el día 03 de agosto de 2009, la parte demandada procedió a consignar la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00), que a su decir corresponde a los meses de febrero-marzo; marzo-abril; abril-mayo; mayo-junio; y junio-julio de 2009. Que en fecha 29 de septiembre de 2009, deposita los cánones de arrendamiento correspondiente a julio-agosto de 2009. Que el demandado le adeuda los pagos de los meses de noviembre y diciembre de 2008, así como los pagos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2009. Que si bien es cierto que los realizo, pero que los mismos, fueron hechos de forma extemporánea, y que están en abierta violación del artículo 51 de la Ley especial de arrendamientos inmobiliarios. Igualmente señala el demandante, que el arrendatario-demandado dejó de cancelar los montos correspondientes al pago del condominio los cuales ascienden a la cantidad de Un Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs. 1.344, 99), mas los intereses de mora que ascienden a la cantidad de Cuarenta Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 40,35) y la cantidad de Ciento Treinta y Cuatro Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 134,50) por concepto de cobranza, para un total de Un Mil Quinientos Diecinueve Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.519,84), y consigna anexo al folio (21), relación de cuentas por cobrar. Que procede a demandar por DESALOJO al ciudadano J.O.R.C., de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, y el artículo 34 ordinal “a” de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando sea decretada medida de Secuestro del inmueble arrendado y objeto de este juicio, de conformidad con los artículos 586 y 599 Ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, de igual manera solicita el pago por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones en los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2009, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00); asimismo la cantidad de Un Mil Quinientos Diecinueve Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.519,84), suma ésta que comprende los pagos insolutos de condominio desde enero hasta diciembre de 2008 y enero a agosto de 2009, más los intereses generados por la falta de dicho pago, más los gastos por cobranza, estimando la presente demanda en la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Diecinueve Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs. 4.519,84) lo que equivale a Ochocientas Veintiún con Setenta y Ocho Unidades Tributarias (UT 821,78).
En fecha ocho (08) de Octubre de 2009 fue admitida la reforma a la demanda, emplazándose al demandado para que comparezca en el segundo (2do) día de despacho siguiente a conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha catorce (14) de Octubre de 2009 la parte actora solicita se decrete medida provisional de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio. En fecha tres (03) de Noviembre de dos mil nueve (2.009), el Alguacil del Tribunal, consigna diligencia inserta a los folios (25 y 26), mediante la cual dio cuenta que el día veintinueve (29) de Octubre de 2009 procedió a citar al demandado, consignando la boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha cinco (05) de Noviembre de 2009 se hizo presente por ante éste Juzgado, la parte demandada-arrendatario ciudadano J.O.R.C., plenamente identificado, y debidamente asistido por los abogados en ejercicio ALDRYN J.M.C., C.L.H. y E.R.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- 12.353.862, V- 12.347.014, y V- 13.966.807 respectivamente, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 112.592, 112.588 y 112.632 en su orden, y consigna escrito constante de dos (02) folios útiles por medio del cual da contestación a la demanda. Señala la parte demandada que en fecha 11 de Febrero de 2005 celebró un contrato de arrendamiento con el demandante por un lapso de seis (6) meses a partir del 11 de Febrero de 2005, estableciéndose un canon de arrendamiento mensual de doscientos cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) mensuales actualmente en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensuales. Señala además, que dicho contrato se renovó taxativamente, que de manera voluntaria se le permitió
continuar habitando el inmueble como lo establece el artículo 1600 del Código Civil, convirtiéndose éste en un contrato a tiempo indeterminado.
Aduce la parte demandada que el arrendador desde el momento en que se celebró el contrato nunca le otorgó ningún tipo de recibo que demostrara el cumplimiento de la relación arrendaticia, es decir de su cumplimiento como arrendatario de acuerdo a la cláusula tercera del contrato, que es por ello que de dichos pagos no se tiene constancia alguna, aun cuando religiosamente cancelaba, y debido a la negativa del arrendador de recibirle el pago se vio en la obligación de consignar dicho pago por ante éste Tribunal desde la fecha febrero-marzo, marzo-abril, abril-mayo, mayo-junio y junio-julio del año 2009, consignando a los folios (29, 30 y 31) las planillas de pago hechos en la oficina del Banco Banfoandes y en lo que se refiere al pago del condominio su parte era entregada al arrendador para que éste la cancelara ante la junta de condominio. Por tales razones señala que el contrato de arrendamiento una vez cumplido su lapso de vencimiento pasó a regirse por el artículo 1.600 del Código Civil, y lo establecido en la Ley Especial en cuanto refiere a contrato por tiempo indeterminado. Que niega y opone a esta demanda por considerarla un hecho inaudito contrario a derecho y por cuanto la acción ejercida no llena los extremos de ley tipificado en las disposiciones legales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento en ninguno de sus literales, lo cual hace inocua tal pretensión y solicita el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada. En fecha diecisiete (17) de noviembre de 2009, este Juzgado procede a dictar un auto, procurando una conciliación entre las partes, con la finalidad de que puedan consensualmente resolver el conflicto suscitado entre ellos, de conformidad con el artículo 257 del Código Procedimiento Civil. En fecha diecinueve (19) de noviembre del mismo año, fecha ésta señalada para llevarse a cabo el acto conciliatorio entre las partes en conflicto, y fijado por este Juzgado, procediéndose a declararlo desierto por cuanto la parte demandada, no se presentó a dicho acto, dejándose constancia de la presencia de la parte actora.
LAPSO PROBATORIO
Parte demandante:
En fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2009, la parte actora consiga al folio (34 y vto) escrito mediante el cual promueve las siguientes pruebas: Primero: Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento; Segundo: Valor y mérito jurídico del expediente de consignación No. 265-2009 que cursa por ante éste Juzgado; Tercero: Valor y mérito jurídico del escrito de contestación a la demanda, y; Cuarto: Conforme al principio de la comunidad de la prueba reproduce el valor y mérito jurídico de los bauches (SIC) o talones de pago agregados a los autos. En fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil nueve (2.009), el Tribunal mediante auto admitió cuanto ha lugar en derecho, las pruebas promovidas por el abogado en ejercicio I.V.R. en su condición de apoderado del ciudadano N.P., parte actora en el presente juicio folio treinta y seis (36).-
La parte demandada no promovió prueba alguna dentro del lapso legal
MOTIVA
Planteada la controversia y llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace de la siguiente manera:
I.-) DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Señala la parte demandante en su Libelo, que su representado celebró en fecha 11 de Febrero de 2005 un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 2-3, que forma parte del edificio A Residencias Parque El Salado, ubicado en el piso 1, situado en el sector las cruces Municipio Campo Elías del estado Mérida, según consta en documento privado de fecha 11 de Febrero de 2005. Señala el actor que el documento en referencia tenía como fecha de vencimiento el día 11 de febrero de 2005, es decir, tenía una duración de seis (6) meses y que llegado a su término el arrendatario continúo en el inmueble y de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, él mismo paso a regirse por las normas inherentes a los contratos celebrados sin determinación de tiempo. Por su parte, el demandado señala que en fecha 11 de Febrero de 2005 celebró un contrato de arrendamiento con el demandante por un lapso de seis (6) meses a partir del 11 de Febrero de 2005 que dicho contrato se renovó taxativamente desde el momento que de manera voluntaria le permitió continuar habitando el inmueble como lo establece el artículo 1600 del Código Civil, convirtiéndose éste en un contrato a tiempo indeterminado.
Al respecto, quien juzga observa que a los folios 3 y 4 corre inserto documento privado de fecha once (11) de Febrero de 2005, en cuya Cláusula Segunda se estableció lo siguiente:
El lapso de duración del presente contrato de arrendamiento es por el término de seis (06) meses, contado a partir del 11 de febrero de 2005 no prorrogable y por mutuo acuerdo entre las partes si así lo quisieren
En tal sentido, se evidencia que la relación locataria existente se inició fecha once (11) de febrero de 2005 y finalizó el día once (11) de Agosto de 2005, de lo que se colige que la relación locataria tuvo una duración de seis (6) meses, tomando en cuenta que el contrato se estableció a tiempo determinado e improrrogable; por lo que al vencimiento del mismo se inició automáticamente la prorroga legal, correspondiéndole de pleno derecho un lapso de seis (6) meses conforme a lo establecido en el literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De manera que la prorroga legal se inició en fecha doce (12) de Agosto de 2005 y culminó el día doce (12) de febrero de 2006.
Al respecto, la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:
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Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.
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Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos…
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Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.
Comparte y acoge este Tribunal la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que la relación arrendaticia entre las partes del presente expediente, encuadra sin lugar a dudas, en la clasificación del Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Es así, que al vencimiento del contrato y su correspondiente prorroga legal el arrendatario continuo en posesión del inmueble con la anuencia del propietario, y por ende, la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado conforme lo establece el artículo 1600 del Código Civil, hecho que así lo reconocen las partes en litigio.
Por tanto, la acción de Desalojo intentada por la parte actora es la acertada por tratarse de un inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado y fundamentada en la causal taxativa establecida en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: … A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …”, por tanto, como ya se dijo, nos encontramos frente a un contrato a tiempo indeterminado, en donde priva la voluntad unilateral del arrendador de ponerle fin o término al mismo. En consecuencia, la acción de Desalojo intentada por la parte actora es la correcta por estar fundamentada en una de las causales taxativas del artículo 34 Eiusdem. ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
Una vez analizada la naturaleza del contrato de arrendamiento se pasa al análisis de las pruebas aportadas por cada una de las partes, tomando en cuenta que las mismas tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
II) ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN LA CONTROVERSIA PLANTEADA:
Al respecto, es importante señalar, que los artículos 1354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa, así como el cumplimiento por parte del Juez de la valoración de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso.
El Artículo 1354: “Quién pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Negrilla del Juzgado)
Artículo 509: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”
La parte demandante promovió las siguientes pruebas:
Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento. Con respecto a esta documental, quién Juzga le otorga pleno valor y mérito jurídico probatorio, por cuanto la misma, fue expresamente reconocida tanto por la parte actora en su libelo de demanda como la parte accionada en su escrito de contestación, y por cuanto dicho contrato de arrendamiento no fue impugnado por ninguna de las partes en conflicto de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto se tiene como un documento privado, el cual fue expresamente aceptado por las partes involucradas, todo de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil Venezolano, y por tanto queda comprobada la relación arrendaticia existente entre las mismas. Y así se decide.
Valor y mérito jurídico del expediente de consignación No. 265-2009. Al respecto quien juzga le otorga pleno valor jurídico probatorio conforme al principio de la notoriedad judicial, por ser un procedimiento consignatario que cursa por ante este mismo Juzgado y del cual se evidencia que el demandado consigna actualmente el canon de arrendamiento a favor del propietario del inmueble. Y así se decide.
Valor y mérito jurídico del escrito de contestación a la demanda. En tal sentido, quien aquí suscribe considera necesario recordarle a la parte demandante, que el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido jurisprudencia en cuanto a la valoración de las actas que conforman un expediente, así como la doctrina imperante en la materia, señalando que los autos que forman parte del expediente en una controversia, al ingresar al mismo, pasan a ser propiedad del juicio y por tanto pertenecen y benefician a ambas partes por igual en cuanto le sea favorable, todo ello de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba. Y así se decide.
Conforme al principio de la comunidad de la prueba reproduce el valor y mérito jurídico de los bauches (SIC) o talones de pago agregados a los autos. Quién Juzga le otorga pleno valor y mérito jurídico probatorio, por cuanto dicha documental fue reconocida por las partes en litigio, no siendo objeto de impugnación ni de tacha de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto se le otorga pleno valor y mérito jurídico a la referida documental, y por tanto queda comprobado el pago hecho por arrendatario por ante éste Tribunal y de lo cual quedó plenamente establecido por existir un procedimiento de consignación signado con el No. 265-2009 y que cursa por ante éste Juzgado. Y así se decide.
La parte demandada no aprovecho el lapso legal probatorio que le corresponde por derecho, situación ésta, que lo pone en desventaja, ya que en esta parte del procedimiento, es donde cada una de las partes involucradas en el juicio, pueden desvirtuar los alegatos que cada una de ellas tengan a bien hacer, es decir, que es el lapso probatorio, en donde las pretensiones del actor, como las excepciones del accionado en su contestación a la misma pueden ser abatidas. Y así se decide.
III.-) Una vez analizadas las pruebas aportadas, se pasa al análisis de los argumentos de fondo alegados por las partes. Así púes que en cuanto a la falta de pago por parte de la arrendataria, tomando en cuenta tal situación se hace necesario a.e.e. y el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en donde se señala:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
Con respecto a la causal esgrimida, conforme al literal “A”, es la de que “el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”, en el caso sub judice, la parte actora señala que el arrendatario ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento el cual fue establecido en la cantidad de doscientos cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) mensuales actualmente en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensuales pagados por mensualidades vencidas, presentando una morosidad en el pago correspondiente a los meses de Noviembre y diciembre de 2008 y de Enero a Agosto de 2009. Señala además la parte actora que el demandado procedió a consignar el pago del canon de arrendamiento por ante éste Tribunal, siendo dichos pagos extemporáneos, y que el demandado no solo adeuda el canon de arrendamiento sino que además ha incumplido con el pago del condominio del edificio, los cuales según relación elaborada por Grupo Inmobiliario Venezolano 2000 C.A., encargada de dicha actividad, asciende a la cantidad de Un Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs. 1.344,99), más los intereses de mora que ascienden a la cantidad de Cuarenta Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 40,35) y la cantidad de Ciento Treinta y Cuatro Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 134,50) por concepto de gestiones de cobranza, sumando una totalidad de Un Mil Quinientos Diecinueve Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.519,84). Queda de parte del accionado-demandado desvirtuar la pretensión de la actora, a lo que alude, que el arrendador desde el momento en que se celebró el contrato nunca le otorgó ningún tipo de recibo que demostrara el cumplimiento de la relación arrendaticia y debido a la negativa de recibirle el pago se vio en la obligación de consignar dicho pago por ante éste Tribunal desde la fecha febrero-marzo, marzo-abril, abril-mayo, mayo-junio y junio-julio y en lo que se refiere al pago del condominio su parte era entregada al arrendador para que éste la cancelara ante la junta de condominio.
Trabada la litis en los términos antes expuestos y consignados como se encuentran los cánones de arrendamiento por ante este Tribunal, correspondiente en parte a los reclamados por el demandante, se hace necesario determinar si los referidos pagos fueron hechos dentro de la oportunidad legal o si por el contrario fueron extemporáneos.
Primeramente, y tomando en cuenta que el actor manifiesta en su libelo de demanda que el demandado-arrendatario le adeuda los meses de noviembre y diciembre de 2008, así como los meses de enero a agosto de 2009, al respecto, observa este juzgado que, en fecha tres (03) de agosto de 2009, el ciudadano J.O.R.C., parte accionada-arrendatario, procede a solicitar la apertura de un expediente de consignación, expediente éste que fue aperturado en la misma fecha, asignándosele el N° 265-2009, mediante el cual el referido ciudadano consigna cinco (05) bauches o planillas de deposito correspondiente al banco BANFOANDES, por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) cada uno, a favor del demandante ciudadano N.P., para un total de: UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), y que a su decir son por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente a los períodos del 11 de Febrero al 10 de Marzo (Febrero), del 11 de Marzo al 10 de Abril (Marzo), del 11 de Abril al 10 de Mayo (Abril), del 11 de Mayo al 10 de Junio (Mayo) y del 11 de Junio al 10 de Julio (Junio) de 2009, según consta de comprobantes pertenecientes al Banco de Fomento Regional Los Andes (BANFOANDES), identificados con los Nos. 03239039, 03239040, 03239041, 03239042 y 03239043, pero en relación a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 y el mes de enero de 2009, no señaló nada es decir, que el demandado no manifestó que los hubiese pagado, por cuanto solo realizó los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, e igualmente en fecha 21 de septiembre de 2009, canceló el mes de julio de 2009, y el 26 de octubre del mismo año canceló el mes de agosto de 2009, hecho éste que fue corroborado en dicho expediente de consignación, quedando clara evidencia que, el demandado adeuda los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, así como Enero de 2009, situación ésta que el demandado avalo al no aporta elemento probatorio alguno que pudiera desvirtuarlo, y aunado a ello, y previó análisis del contrato locativo se pudo constatar, que en la Cláusula Tercera de dicho contrato se señala:
El canon de arrendamiento se establece de común y mutuo acuerdo en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,00) mensuales, cantidad ésta que EL ARRENDATARIO deberá entregar a EL ARRENDADOR por mensualidades vencidas dentro de los últimos cinco (5) días de cada mes
.
Ahora bien, de dicha cláusula, se observa primeramente que, en el contrato de arrendamiento se había establecido la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (250.000,00) mensuales, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, no obstante dicha cantidad a decir del accionado, luego fue acordada por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) de la cual hacen mención las partes tanto en el libelo de demanda, como en la contestación a la misma, dicha cantidad fue aceptada expresamente por ambas partes, y muy particularmente por parte del accionado-arrendatario, ya que el mismo, al momento de solicitar la apertura del expediente de consignación, indica en su escrito que la misma fue acordada de entre ellos, asimismo, consigno una serie de bauches o planillas de depósitos, de los cuales ya se hizo referencia, en donde deposita a nombre del actor-arrendador la mencionada cantidad por concepto de pagos de canones de arrendamiento respecto al inmueble objeto de la presente controversia, por tanto, queda entendido que el monto correspondiente a los pagos de los cánones de arrendamiento es por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), cantidad ésta aceptada por las partes en conflicto. Y así se decide.
Por otra parte, de la misma Cláusula del contrato locativo se desprende que los pagos deben realizarse dentro de los últimos cinco (5) días de cada mes, no indicando el lugar en donde deben ser hechos. Al respecto, es importante hacer referencia a lo indicado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala que:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad
. (Subrayado del Juzgado).
Así mismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha cinco (05) de Febrero de 2009, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, estableció como criterio vinculante para todos los Tribunales, que:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido… … Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. …”
Sobre la base del criterio vinculante del la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, parcialmente trascrito, y tomando en cuenta lo convencionalmente pactado en la Cláusula Tercera del contrato locativo, se puede constatar, que el canon de arrendamiento mensual, por la cantidad de doscientos cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) mensuales actualmente en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensuales los cuales deben ser pagados dentro de los últimos cinco (5) días de cada mes, según la estipulación contractual referida y que por tratarse de una demanda de desalojo basada en la causal “a”, de la cual se desprende, que el actor puede demandar el desalojo una vez que haya transcurrido dos (2) mensualidades consecutivas, no obstante debe dársele al arrendatario quince (15) días mas, para que pueda realizar los pagos o proceda a consignarlos por ante un Juzgado Civil en donde se encuentre el inmueble objeto del arrendamiento.
Tomando en cuenta lo antes expresado, es importante señalar que el arrendatario-demandado no tomó en cuenta las prerrogativas que la Ley Especial otorga a todo inquilino demandado en desalojo, aseverando solo que el arrendador nunca le dio recibo alguno, excepción ésta que no fue probada por el mismo, por tanto se tienen como no objetada, además, porque el actor señala que, el arrendatario no pagó los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, al respecto observa quien aquí suscribe, que los pagos referidos a los meses antes señalados, el arrendatario debió haberlos cancelado dentro de los quince (15) días siguientes de haberse vencido el mes de Diciembre de 2008, tal como lo indica la Ley en su artículo 51, evitándose con ello ser demandado en Desalojo por falta de pago, pero visto que el arrendatario no acredito haber pagado esos referidos meses, los mismos se tienen como no pagados en la oportunidad legal, e igualmente el mes de enero de 2009, aunado a ello, también se observa el hecho de que el arrendatario, sobre la base que presuntamente había cancelado los meses de noviembre y diciembre de 2008 así como enero de 2009, en fecha tres (03) de agosto de 2009, procedió a realizar el pago correspondiente del 11 de febrero al 10 de marzo ambos de 2009, que lógicamente corresponde al mes de Febrero, lo cual hizo extemporáneamente, ya que lo correcto era hacerlo dentro de los últimos cinco (5) días del referido mes, como había sido pactado en el contrato de arrendamiento, e igualmente el mes de Marzo dentro de los últimos cinco (5) días del referido mes, pago éste que tampoco se realizo, según se desprende del expediente de consignación ya mencionado, quedándole entonces al arrendatario los quince (15) días que establece la Ley Especial en su artículo 51, lapso éste, que le es dado legalmente al arrendatario insolvente para que pague, vale decir, que el arrendatario tenía quince (15) días contados después de transcurridos los últimos cinco (05) días del mes de marzo, para cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo, lo cual no realizó, según se desprende del mencionado expediente de consignación, es decir, que el accionado- arrendatario debió haber pagado antes o hasta el quince (15) de abril de 2009, para no insolventarse, lo cual no ocurrió, transcurriendo éste lapso en demasía, y como se dijo anteriormente el demandado realizó la consignación por ante éste Despacho el día tres (03) de Agosto de 2009, fecha ésta, en que pagó el canon de arrendamiento correspondiente a los períodos del 11 de Febrero al 10 de Marzo (Febrero), del 11 de Marzo al 10 de Abril (Marzo), del 11 de Abril al 10 de Mayo (Abril), del 11 de Mayo al 10 de Junio (Mayo) y del 11 de Junio al 10 de Julio (Junio) de 2009, según consta de comprobantes pertenecientes al Banco de Fomento Regional Los Andes (BANFOANDES), y ya señalados. Es importante señalar que la misma situación antes plasmada también ocurrió para los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2009, lo que conlleva al resultado, de que dichos pagos fueron hechos fuera del lapso legalmente establecido, es decir, los mismos fueron hechos de forma extemporánea.
Por todo lo expresado resulta forzoso señalar que existe clara evidencia de que el demandado adeuda los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, así como el mes Enero de 2009, situación ésta que el demandado avalo al no aporta elemento probatorio alguno que desvirtuara ese hecho, y ante tal situación quien aquí suscribe concluye que, el arrendatario-accionado no cumplió con la obligación del pago, dejando de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a dichos meses, y en lo que respecta a los pagos efectuados el día tres (03) de agosto, el 21 de septiembre y 26 de octubre de 2009, los mismos, no fueron realizados en el tiempo oportuno, según se desprende del expediente de consignación antes aludido, ya que efectuó los pagos por ante éste Tribunal, de manera extemporánea de acuerdo a lo convencionalmente pactado en el contrato locativo y conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley Especial que rige la materia inquilinaria.
Ahora bien, solicita la parte demandante en su libelo el pago de la cantidad de la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y diciembre de 2008 y de Enero a Agosto de 2009. Con respecto a esta petición, es de observar y como ya quedó establecido que, el demandado el día tres (03) de agosto de 2009, consignó el pagó de los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos del 11 de Febrero al 10 de Marzo (Febrero), del 11 de Marzo al 10 de Abril (Marzo), del 11 de Abril al 10 de Mayo (Abril), del 11 de Mayo al 10 de Junio (Mayo) y del 11 de Junio al 10 de Julio (Junio) de 2009, y el 21 de septiembre de 2009, consignó el pagó del canon de arrendamiento correspondiente al periodo del 11 de Julio al 10 de Agosto (Julio) mediante planilla de deposito N° 00759085, y 26 de octubre de 2009, consignó el pagó del canon de arrendamiento correspondiente al periodo del 11 de Agosto al 10 de Septiembre(Agosto), mediante planilla de deposito N° 19127464, decir que, según las cinco (5) planillas de deposito insertas a los folios (9 y 10) y las dos (02) planillas inserta a los folios (17 y 21), todas ya referidas, y con las cuales el arrendatario canceló los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2009 por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) cada uno, lo que equivale a siete (07) meses, para un total depositado por parte del arrendatario por la cantidad de: Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2.100,00), quedando insolvente en lo que corresponde a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 y el mes de Enero de 2009, ya que en lo que corresponde a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2009, si bien es cierto realizo dichos pagos a través de la consignación realizada por ante este Juzgado, no es menos cierto que, dicho pago fue realizado de forma extemporánea, según se desprende del Expediente de Consignación N° 265-2009, es decir que el arrendatario se atraso en el pago del canon de arrendamiento de siete (07) meses, adicionales a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009, los cuales el demandado no probó con ningún género de pruebas haber cumplido con la obligación de pagar, ni tampoco opuso en su contestación a la demanda, alegato alguno que demostrará que había realizado el pagado dichos meses. Por lo que el arrendatario se atraso en el pago del canon de arrendamiento de siete (07) meses y no de diez (10) meses como lo señala el demandante en su libelo, y en lo que respecta a los meses de noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009, el arrendatario se encuentra insolvente. Por otra parte, es de resaltar que el arrendatario consigno en el expediente respectivo, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre de 2009, los cuales, se encuentran consignados en este Juzgado a disposición del arrendador, según consta en el referido Expediente.
En consecuencia, si bien es cierto que el arrendatario se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento hasta el mes de Octubre, también es cierto que los pagos correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto, se hicieron extemporáneamente, configurándose el presupuesto establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “A”. Y ASÍ DEBE DECIDIRSE.
En relación al pago del condominio reclamado, señala la parte actora que el demandado ha incumplido con el pago del condominio del edificio, los cuales según relación elaborada por Grupo Inmobiliario Venezolano 2000 C.A., encargada de dicha actividad, asciende a la cantidad de Un Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs. 1.344,99), más los intereses de mora que ascienden a la cantidad de Cuarenta Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 40,35), y la cantidad de Ciento Treinta y Cuatro Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 134,50) por concepto de gestiones de cobranza a lo que el demandado aduce que su parte era entregada al arrendador para que éste la cancelara ante la junta de condominio. En tal sentido, quien juzga observa que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento establece que:
Queda expresamente entendido que los servicios públicos tales como agua, aseo urbano domiciliario, catastro y solo cancelará la mitad del condominio, corren por cuenta de “EL ARRENDATARIO” desde la fecha de comienzo del presente contrato hasta su terminación, por lo cual deberá presentar los correspondientes recibos de cancelados o las solvencias respectivas a “EL ARRENDADOR” en cualquier momento en que se lo exigiere o en su defecto cuando cancele las respectivas mensualidades. (Negrilla y subrayado del Juzgado).
De la cláusula antes descrita se desprende que la obligación de pagar el condominio es responsabilidad conjunta del demandante-arrendador y el demandado-arrendatario, y no habiendo la parte actora promovido prueba alguna que haga incidir en el ánimo de quien juzga sobre la insolvencia en el pago del condominio y por ende, los intereses que pudieron derivarse de tal acreencia y los gastos de cobranza, y solo se observa inserta al folio veintiuno (21) una relación de cuentas por cobrar sin sello húmedo, presumiblemente elaborada por el Grupo Inmobiliario Venezolano 2000 C.A., a la cual no se le otorga ningún valor probatorio por tratarse un documento privado emanado de terceros y que debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO incoada por el ciudadano N.P., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.994.245, debidamente asistido por el Abogado en Ejercicio I.V.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.992.011, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.830 de este domicilio y jurídicamente hábil, contra el ciudadano J.O.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 16.445.159, domiciliado en Ejido, Estado Mérida y civilmente hábil.------------------------------------------------------------------------------
Se ordena al ciudadano J.O.R.C. a hacer entrega al ciudadano N.P. plenamente identificados, el inmueble consistente en un apartamento distinguido con el No 2-3 que forma parte del edificio (A) de las Residencias Parque El salado, primer piso, ubicado en el sector Las Cruces, Municipio Campo Elías del estado Mérida, libre de personas, animales en las mismas condiciones en que lo recibió y con los accesorios señalados en la cláusula Primera del contrato de arrendamiento.-----------------------------------------------------------------------------
Se declara que en el Expediente de Consignación N° 265-2009, que cursa por ante éste Juzgado, se encuentran depositados los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos del 11 de Febrero al 10 de Marzo (Febrero), del 11 de Marzo al 10 de Abril (Marzo), del 11 de Abril al 10 de Mayo (Abril), del 11 de Mayo al 10 de Junio (Mayo), del 11 de Junio al 10 de Julio (Junio) de 2009, del 11 de Julio al 10 de Agosto (Julio), del 11 de Agosto al 10 de Septiembre (Agosto), y del 11 de Septiembre al 10 de Octubre(Septiembre) y el mes de Octubre de 2009, dinero éste, que se encuentra a disposición de la parte demandante.----------
Se declara insolvente al ciudadano J.O.R.C., parte demandada, en lo que respecta a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009-----------------------------------
Se condena al demandado al ciudadano J.O.R.C. a pagar al demandante ciudadano N.P. plenamente identificados, la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos por el uso del inmueble por los meses que van desde el 11 de Noviembre al 10 de Diciembre 2009 (Noviembre), del 11 de diciembre de 2009 al 10 de enero de 2010 (Diciembre) cada uno, por cuanto hasta la presente fecha no hay constancia en el expediente de consignación No. 265-2009 que el demandado haya efectuado el pago de los referidos meses, e igualmente, cada uno de los meses que se sigan venciendo como indemnización por el uso del mismo, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
No se condena en costas procesales por no haber vencimiento total.---------------------------------------------------------------------------------------------
Líbrese boletas de notificación a las partes. Déjese copia certificada en el copiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Ejido, a los veintiocho (28) días del mes de Enero de dos mil Diez (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.----------------------------------------------------------------------
LA JUEZA TEMPORAL,
ABG. M.M.U.R..
EL…
… SECRETARIO,
ABG. J.L.S.M.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de ley, siendo las tres de la tarde (03:00 pm.). Se expidieron copias certificadas para la estadística del Tribunal.
EL SECRETARIO,
ABG. J.L.S.M..
EXP. Nº 2.640.-
MMUR/Jm.-
