Decisión nº 064 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 6 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE: N.R.A., titular de la cédula de identidad N° 4.155.782.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Abg. Patricia de la T.B., W.J.M.G. y R.D.J.G., Inpreabogado N°s. 24.4237, 67.025 y 159.216, respectivamente.

DEMANDADOS:

N.M.W.D.S., J.A.P.H., M.F.G.R. y J.S.D.G., titulares de las cédulas de identidad N° 13.709.220, 12.813.261, 3.075.262 y 3.194.445, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:

Abg. D.H.D.P.; J.R.V.S. y M.V.P., titulares de las cédulas de identidad N° 3.073.248, 8.988.903 y 13.149.609, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Apelación de la decisión de fecha 25/01/2012, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial).

En fecha 28 de mayo de 2012 se recibió por distribución expediente N° 6.138, procedente del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta por abogado R.D.J.G., co-apoderado de la parte actora ciudadana N.R.A., contra la sentencia dictada por ese Tribunal en fecha 25 de enero de 2012.

En la misma fecha anterior, 28 de mayo de 2012, se le dio entrada y curso de Ley correspondiente. De conformidad con el artículo 123, parágrafo segundo de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se fijó para el día viernes 1° de junio de 2012, a las 9:15 de la mañana, oportunidad para la celebración de la audiencia oral, día en el que se dictará sentencia definitiva.

En fecha 27 de octubre de 2010, la ciudadana N.R.A., asistida por el abogado F.V.S.L., interpuso demanda contra los ciudadanos N.M.W.D.S., J.A.P.H., M.F.G.R. y J.S.d.G., por Retracto Legal Arrendaticio, para que convinieran en lo siguiente: 1) En conformidad con el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la ciudadana N.R.A., en su carácter de arrendataria le asiste el derecho de preferencia ofertiva en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero para adquirir el inmueble arrendado, en el precio de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 160.000.000,00) equivalentes a Ciento Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 160.000,00) 2) De conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la ciudadana N.R.A., le asiste el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el documento de fecha 17/09/2007 protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matrícula 2007-LRI-T68-46 en el lugar que ocupan los compradores, ciudadanos N.M.W.D.S. y J.A.P.H.. 3) De conformidad con el artículo 48, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a la ciudadana N.R.A., no le hicieron la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem y que le asiste el derecho de ejercer la presente acción por retracto legal arrendaticio.

Auto de fecha 08 de febrero de 2011, por el que el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda, acordando tramitarla por el procedimiento breve, acordó emplazar a los ciudadanos N.M.W.D.S., J.A.P.H., M.F.G.R. y J.S.d.G., para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la última notificación.

En fecha 22 de febrero de 2011, la ciudadana N.R.A., asistida por el abogado R.D.J.G., confirió poder apud-acta a los abogados Patricia de la T.B.O., W.J.M.G. y R.D.J.G..

Escrito de fecha 15 de marzo de 2011, presentado por el abogado R.D.J.G., con el carácter acreditado en autos, en el que de conformidad con los artículos 44 de la Ley de Registro Público y del Notario y Parágrafo Primero del artículo 588 del C. P. C., solicitó se decrete medida cautelar de anotación provisional de medida en resguardo a los derechos contractuales y fundamentales de su representada.

Auto de fecha 25 de marzo de 2011, por el que acordó abrir cuaderno separado de medidas a fin de providenciar sobre lo solicitado.

A los folios 131 al 225 corren actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.

Al folio 226 corre poder apud-acta conferido por los ciudadanos N.M.W.D.S. y J.A.P.H., a la abogada D.H.d.P..

Al folio 230 corre inserto poder conferido por los ciudadanos M.F.G.R. y N.J.S.d.G., a los abogados J.R.V.S. y M.V.P..

A los folios 235 al 250 corre inserto escrito de reforma de demanda en la que demandó a los demandados N.M.W.D.S., J.A.P.H., M.F.G.R. y J.S.d.G. para que convinieran en lo siguiente: 1) En conformidad con el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que a la ciudadana N.R.A. le asiste el derecho de preferencia ofertiva en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero para adquirir el inmueble por la cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 160.000.000,00) equivalente a Ciento Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 160.000,00). 2) En conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la ciudadana N.R.A., le asiste el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el documento de fecha 127 de septiembre de 2007, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes anotado bajo el N° 2007-LRI-T68-46 en el lugar que ocupan los compradores. 3) En conformidad con el artículo 48 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que a la ciudadana N.R.A., no se le hizo la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem y en consecuencia le asiste el derecho de ejercer la presente acción. Estimó la demanda en la cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 160.000.000,00) equivalente a Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00).

En fecha 26 de mayo de 2011, la abogada D.H.d.P., apoderada de los ciudadanos N.M.W.D.S. y J.A.P.H. presentó escrito en el que opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 884 y 885 ejusdem, Ordinal 10, la Caducidad de la Acción establecida en la Ley.

En fecha 26 de mayo de 2011, el abogado J.R.V.S., actuando con el carácter de apoderado de los ciudadanos M.F.G.R. y N.J.S.d.G., presentó escrito en que dio contestación a la demanda, rechazándola, contradiciéndola y oponiéndose en todas y cada una de sus partes. Solicitó se declare sin lugar la demanda incoada.

En fecha 30 de mayo de 2011, el abogado M.V.P., apoderado de los ciudadanos M.F.G.R. y N.J.S.d.G., presentó escrito de promoción de pruebas: Promovió la confesión espontánea de los demandados de autos; el valor probatorio del instrumento público autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira de fecha 1° de marzo de 2007, anotado bajo el N° 09, tomo 65; y la prueba fehaciente de los lapsos plenamente esgrimidos por ambas partes.

Auto de fecha 31 de mayo de 2011 por el que el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado M.V.P..

Escrito presentado por la abogada D.H.d.P., actuando con el carácter de autos, en fecha 036/2011 en el que promovió pruebas: el mérito favorable de los autos, en especial la fecha de admisión de la demanda; copia certificada de la solicitud N° 6199-2006 que cursó ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes; copia certificada de la solicitud 0061 consignaciones arrendaticias que cursan ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes; ratificó la copia del documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 01 de marzo de 2007; copia certificada del documento que acredita como propietarios del inmueble a sus poderdantes y tabla de amortización de capital e intereses emitida por el Banco Sofitasa.

Auto de fecha 03 de junio de 2011, por el que el a quo admitió las pruebas promovidas por la abogada D.H.d.P..

En 06 de junio de 2011, el abogado R.D.J.G., co-apoderado de la ciudadana N.R.A., presentó escrito en el que promovió pruebas: contrato de arrendamiento de fecha 11 de marzo de 1996. Documento de fecha 15 de diciembre de 2006, por el que los ciudadanos M.F.G. y N.J.S.d.G., notificaron a su representada de la oferta de la venta del inmueble; documento por el que los ciudadanos M.F.G. y N.J.S.d.G.d. en venta a los ciudadanos N.M.W.D.S. y J.A.P.H., el inmueble que ocupa su poderdante como arrendataria.

Auto de fecha 06 de junio de 2011 por el que el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 09 de junio de 2011 el abogado R.D.J.G., apoderado de la ciudadana N.R.A., presentó escrito en el que promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes a fin de que el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes informara en relación al expediente N° 0061. Se opuso a la admisión de la prueba de las copias certificadas del expediente N° 0061 y de conformidad con el artículo 202 del C. P. C, se prorrogará el lapso de evacuación de pruebas.

Diligencia de fecha 09/062011, la abogada D.H.d.P., con el carácter acreditado en autos, en la que expuso la petición de negar la prórroga del lapso probatorio solicitada por la parte demandante.

En fecha 13 de junio de 2011, la abogada D.H.d.P., procediendo con el carácter acreditado en autos, presentó ante el a quo, escrito de informes en el que hizo un recuento de lo ocurrido a lo largo del expediente.

Decisión dictada en fecha 25 de enero de 2012, en la que el Juzgado de la causa declaró “SIN LUGAR la demanda intentada por la Ciudadana N.R.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 4.155.782 y de este domicilio, contra los Ciudadanos N.M.W.D.S., J.A.P.H., M.F.G.R. y N.J.S.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 13.709.220, V- 12.813.261, V- 3.075.262 y V- 3.194.445, respectivamente y de este domicilio, en consecuencia se condena a la parte demanda de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil al pago de las costas. De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil notificar a las partes.

En fecha 03 de mayo de 2012, el abogado R.D.J.G., co-apoderado de la ciudadana N.R.A., presentó escrito en el que apeló de la decisión dictada en fecha 25 de Enero de 2012 y mediante escrito contentivo de fundamentación del recurso, solicitó que la misma fuese declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

Auto de fecha 09 de mayo de 2012, por el que el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 03 de mayo de 2012, por el abogado R.D.J.G., contra la decisión dictada en fecha 21 de enero de 2012, acordando remitir el expediente al Juzgado Distribuidor, siendo recibido en esta alzada en fecha 28 de mayo de 2012, habiéndosele dado curso legal en esa misma fecha.

En fecha 30 de mayo de 2012, el abogado R.D.J.G., co-apoderado de la ciudadana N.R.A., presento escrito en que alega la necesaria constitución del litis consorcio pasivo, por cuanto al momento de llamar al proceso a las partes demandadas omitieron el llamamiento del acreedor Institucional Banco Sofitasa Banco Universal C. A., cualidad que aparece acreditada en el documento de compra-venta del inmueble distinguido con el N° 203 situado en el piso 2 torre G del Conjunto Residencial Las Acacias, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes en fecha 17 de septiembre de 2007, en el que se evidencia que los ciudadanos N.M.W.D.S. y J.A.P.H., adquirieron el bien objeto del retracto legal arrendaticio mediante la celebración de un Contrato de Préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor del acreedor institucional. Que a pesar de haber conformado en su momento el litis consorcio pasivo necesario, se encuentra en una situación distinta con vista a la existencia de un tercero no llamado y cuya intervención debió en su momento hacerse ex artículo 691 del C. P. C. Que como existe una Garantía Hipotecaria a favor de un tercero, éste debe ser citado junto con los demandados para conformar el listiconsorcio pasivo necesario requerido por la ley. De conformidad con los fundamentos expuestos y conforme a los artículos 202, 212 del C. P. C. y los artículos 49,1 y 49.3 de la Constitución Nacional, solicitó la reposición de la causa al estado de admitir la demanda ordenándose la citación del acreedor hipotecario Banco Sofitasa Banco Universal para que de este modo la entidad bancaria entre a formar parte del litis consorcio pasivo necesario como lo establece la jurisprudencia señalada.

En fecha 1° de Junio de Dos Mil Doce, tuvo lugar la audiencia de apelación con la asistente de la parte apelante abogada P.B.O., co-apoderada de la ciudadana N.R.A., así mismo estuvieron presentes la abogada D.H.d.P., y los co-demandados ciudadanos N.M.W.D.S. y J.A.P.H..

Estando para decidir, el Tribunal observa:

Llega a esta alzada la presente causa en virtud de la apelación ejercida por la representación de la parte demandante contra el fallo proferido por el a quo en fecha veinticinco (25) de enero del año que discurre en el que declaró sin lugar la demanda propuesta contra los ciudadanos N.M.W.D.S., J.A.P.H., M.F.G.R. y N.J.S.d.G. por retracto legal arrendaticio; la condenó en costas y por último ordenó notificar a las partes.

Practicadas las notificaciones ordenadas, la demandante, en la persona de su co-apoderado, apeló mediante de escrito de fecha tres (03) de mayo de 2012, siendo oído el recurso ejercido por el a quo por auto de fecha nueve (09) de mayo de 2012, ordenando su remisión al Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil en funciones de distribuidor a objeto del sorteo entre los distintos Tribunales Superiores competentes por la materia, correspondiéndole a este Juzgado Superior, donde se le dio entrada, se le dio trámite y se fijó oportunidad para la realización de la audiencia oral de apelación.

DE LA PRETENSIÓN

La demandante relata en el libelo de demanda que siendo arrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, fue notificada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha veinte (20) de diciembre de 2006, de la oferta de venta que le hacían los entonces propietarios, quedando plenamente notificada el día veintiuno (21) de ese mes y año al ser consignada en el expediente la boleta por el alguacil de dicho Tribunal.

Señala que el día veintinueve (29) de enero de 2007, dentro del lapso legal, aceptó la oferta con la observación de que fuese respetada la prórroga legal conforme al enunciado del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Refiere que el día diecisiete (17) de septiembre de 2007, nueve (9) meses y diecisiete (17) días después, los entonces propietarios del inmueble, ciudadanos M.F.G. y N.J.S.d.G., vendieron a N.M.W.D.S. y J.A.P.H., ya identificados, el inmueble que ocupa como arrendataria y del que ya había aceptado la oferta que se le hiciera del mismo. La venta fue por el monto de Bs. 160.000,00, precio similar al que se le fijó en la oferta que le hicieran, aunque con la particularidad que a los compradores se les permitió solicitar un crédito para adquirirlo, inclusive mediante la firma de un contrato de opción de compra facilitándoles la tramitación del crédito, con lo que se demuestra la conducta deliberada de los demandados de no acatar las normas de orden público que regulan lo relativo a la preferencia ofertiva.

Expone la recurrente que desde el momento en que aceptó la oferta que le hicieran los dueños del inmueble para ese momento, hasta la venta que se perfeccionara con los otros co-demandados, transcurrieron más de ciento ochenta días (180) y en razón de ese tiempo, la notificación en su persona quedó sin efecto y por ello debía cursarse nueva notificación, con lo cual se infringieron los artículos 42, 44 y 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo que hace que pueda ejercer lícitamente su derecho de retracto legal arrendaticio, producto de la infracción de los demandados del artículo 48, literal “a”, ejusdem.

Relata que los adquirientes del inmueble, ciudadanos N.M.W.D.S. y J.A.P.H., en ningún momento la notificaron de la negociación que adelantaron sobre el inmueble que ella ocupa como arrendataria, solo teniendo conocimiento de tal operación cuando fue citada por los antes mencionados ciudadanos en la demanda que en su contra interpusieran por desalojo ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, lo que tuvo lugar el día veintiocho (28) de marzo de 2008, razón por la que en esa causa, al contestar reconvino a los allí demandantes por retracto legal arrendaticio, reconvención declarada inadmisible por inepta acumulación de pretensiones conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil (C. P. C., en lo sucesivo), decisión que fue recurrida ante la alzada siendo confirmada por el Superior y contra la que se anunció Recurso de Casación, siendo negado este último, por lo que se recurrió de hecho por ante el Tribunal Supremo de Justicia, desestimando la sala de Casación Civil el aludido recurso a través de decisión de fecha dos (02) de julio de 2010, lo que produjo que el término (sic) de caducidad fuera interrumpido, razón por la que demanda a tenor del artículo 271 del C. P. C., al haber transcurridos los efectos allí señalados.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

CO-DEMANDADOS WALDRÓN DOS SANTOS – PEÑA HINOJOSA

Los co-demandados N.M.W.D.S. y J.A.P.H., por intermedio de su apoderada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opusieron la cuestión previa prevista en el numeral 10° del artículo 346 del C. P. C., relativo a “La caducidad de la acción establecida en la Ley”, en concordancia con los artículos 884 y 885 ejusdem, por cuanto la caducidad corre sin interrupción y de modo fatal y en el presente caso, la aquí demandante fue notificada el veintitrés (23) de septiembre de 2010 del auto dictado en esa misma fecha en el que se declaró definitivamente firme la sentencia dictada el seis (06) de octubre de 2009 en el juicio de desalojo, fallo proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Refiere la apoderada de los co-demandados Waldrón Dos Santos – Peña Hinojosa en su escrito de oposición de cuestión previa, que desde el momento en que quedó notificada la demandante y la fecha en que fue admitida la presente demanda, transcurrieron más de ciento veinte (120) días continuos, “… que corresponden al vencimiento en más de 3 oportunidades del lapso de caducidad de la acción.” Agrega que a la parte aquí demandante le caducó la oportunidad de ejercer una eventual acción, “… más aun cuando para el caso del retracto legal arrendaticio existe un procedimiento especial, sustentado en una Ley especial, como lo es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como es conocimiento del foro de profesionales del derecho es de preferente aplicación las normas procedimentales establecidas en la ley especial de la materia.”

CO-DEMANDADOS G.R. – S.D.G..

Los co-demandados M.F.G.R. y N.J.S.d.G., a través de su apoderado, dieron contestación a la demanda, refiriéndose a las presuntas confesiones espontáneas de la propia demandante relativas al ofrecimiento de la venta que recibió por parte de ellos como propietarios; de la notificación de que fue objeto por parte del Tribunal de Municipio el día 21 de diciembre de 2006; y de que aceptó la venta el día 29 de enero de 2007 dentro del lapso legal.

DECISIÓN RECURRIDA

El a quo en la decisión recurrida ante esta superioridad expuso como motivación para declarar la caducidad de la acción lo siguiente:

… Ahora bien, quien juzga observa que la presente acción fué presentada por ante este Juzgado en fecha ocho (08) de Febrero de 2.011, el Veinte (20) de Diciembre de 2.006 se notificó a la demandante la opción a compra; el Veintinueve (29) de Enero de 2.007 aceptó la opción a compra y solicitó la Prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007 los Ciudadanos M.F.G.R. y N.J.S.D.G. dieron en venta pura y simple, real y efectiva, perfecta e irrevocable a los Ciudadanos N.M.W.D.S. y J.A.P.H., ya identificados, nueve meses y diecisiete días posteriores a la oferta efectuada a la parte demandante Ciudadana N.R.A., ya identificada, de fecha Veinte (20) de Diciembre de 2.006.

Ahora bien, es de advertir que por mandato expreso del Decreto en materia de retracto legal se debía recurrir al Código Civil y al respecto el artículo 1.547 de dicho Código Civil establecía lo siguiente:

‘No puede usarse del derecho de retracto, sino nueve días, contados desde le aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura.’. Las dos (2) normas señaladas indican los lapsos distintos para que el arrendatario hiciera uso del derecho de retracto, según fuese el tipo de notificación que se practicara.

Asimismo, la legislación inquilinaria venezolana consagra el Retracto Legal Arrendaticio Legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el Artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, hoy previsto en el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones del Derecho Común, contenidas en el Código Civil en los Artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al Retracto Legal Arrendaticio.

Esta sucede con frecuencia, debido a que no se concatena el procedimiento escogido para intentar la acción con su fundamento jurídico al demandar por retracto legal; por lo que considera este Sentenciador contraria a derecho la petición de la demandante, ya que la misma tuvo el derecho de accionar el aparato jurisdiccional, desde la protocolización del documento del inmueble en fecha Diecisiete de Septiembre de 2.007, del cual adquirió para las comunidades gananciales mencionada y no lo hizo. Considerando quien juzga que la misma debe delirarse sin lugar, conforme a lo previsto en el enunciado del Artículo 1.547 del Código Civil, así como el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Resuelto entonces en los términos que anteceden el punto de derecho antes referido, considera este Juzgador que ante la improcedencia del pedimento por la caducidad de la acción es innecesario entrar en revisión de las documentales consignadas, así como los demás alegatos y probanzas, pues ellas en nada afectan el derecho invocado por la parte demandada y así se decide. Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha dieciséis (16) días del mes de Mayo del dos mil siete. Jurisprudencia de la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los Tres (03) días del mes de Noviembre del año dos mil cuatro.

(sic)

MOTIVACIÓN

El asunto sometido a conocimiento de esta alzada viene dado en virtud de la demanda propuesta por la ciudadana N.R.A.R.A. contra los ciudadanos N.M.W.D.S., J.A.P.H., M.F.G.R. y N.J.S.d.G., basado en el derecho preferencial que dice tener por ser arrendataria del inmueble descrito en autos y que fuera objeto de venta entre los demandados mencionados.

Ahora bien, visto que los co-demandados Waldrón Dos Santos – Peña Hinojosa centraron su defensa, en primer lugar, en alegar la caducidad de la acción, conforme al artículo 346, ordinal 10° del C. P. C., y que el motivo principal de la causa está referida al retracto legal arrendaticio ejercido por la demandante basado en el derecho de preferencia que dice tener para adquirir el inmueble objeto de venta, se impone verificar la procedencia o no de tal defensa dado que debe resolverse antes que cualquier otro alegato, en virtud del criterio doctrinal que propugna el m.T.d.P. en lo relativo a que no haya sido notificado el arrendatario sobre la enajenación del inmueble que ocupa y cuyo lapso será de cuarenta (40) días a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, contenido en la sentencia N° 260, expediente N° AA20-C-2004-000807 del veinte (20) de mayo de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. C.A.O.V..

La sentencia referida concluye así:

…

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

(Negrillas y subrayado del fallo)

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Mayo/RC-00260-200505-04807.htm)

Como puede constatarse, la Sala de Casación Civil precisó que el lapso comienza a contarse a partir del momento en que quede demostrado por el arrendatario demandante haber tenido conocimiento de la enajenación y en el caso de autos tal circunstancia tuvo lugar cuando fue citada en el juicio que por desalojo intentaron los adquirientes Waldrón Dos Santos – Peña Hinojosa, lo que tuvo lugar el día veintiocho (28) de marzo de 2008, esto último de acuerdo a lo alegado por la demandante en el escrito de reforma de la demanda, (folio 239) procedimiento en el que al contestar reconvino por retracto legal arrendaticio, siendo declarada inadmisible por inepta acumulación en primera instancia, apelando por ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, alzada que confirmó el fallo. Ante lo resuelto, anuncia Recurso de Casación el cual fue negado por lo que anunció Recurso de Hecho que finalmente la Sala de Casación Civil declaró desestimado. Todo lo antes referido pone de manifiesto que la demandante habría tenido conocimiento primigenio de la enajenación el precitado día 28 de marzo de 2008 y sería entonces a partir del día inmediato siguiente, veintinueve (29) de marzo de 2008 cuando comenzó el lapso de cuarenta días a fin de que intentara la acción por retracto legal arrendaticio, siendo entonces cuando viene a hacer a través de la presente causa que tuvo su admisión el día ocho (08) de febrero de 2011, lo que demuestra suficientemente que la oportunidad había pasado en virtud de haber operado la caducidad de la acción pues transcurrieron con creces los cuarenta días que señala la decisión transcrita.

No obstante lo anterior, si de considerar se trata, al tener en cuenta el alegato de la demandante y aquí recurrente relativo a que pese a lo decidido en su contra en el proceso de desalojo (confirmado por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declarándolo firme y del que recurrió de hecho por ante la Sala de Casación Civil, siendo desestimado el mismo), le permitía ejercitar por vía autónoma la acción de retracto legal arrendaticio, lo que hizo a través del proceso que aquí se dilucida, una vez quedó notificada de lo decidido en el juicio de desalojo, esto es, 23 de septiembre de 2010 según se desprende de la copia de la boleta de notificación que corre al folio 266 de la primera pieza de esta causa, no impugnada ni contradicha por la aquí recurrente, sería a partir del día inmediato siguiente a dicha fecha, 24-09-2010, cuando comenzó a correr el lapso de caducidad para intentar la presente acción que fue admitida originalmente mediante auto de fecha ocho (08) de febrero de 2011 y que posterior a ello la demanda fue reformada siendo admitida por el a quo a través de auto fechado veinticuatro (24) de mayo de 2011, trasluciendo con claridad meridiana que transcurrió con creces el lapso de cuarenta días calendario para haber demandado, verificándose ú operando la caducidad de la acción y que, como debe saberse, tal lapso es inexorable y transcurre de modo fatal, lo que trae como consecuencia el efecto extintivo de la acción.

De lo visto y analizado en los párrafos anteriores, en cualquiera de los dos escenarios en que se ubique la aquí demandante, la caducidad de la acción operó en su contra de tal manera que el juicio por retracto legal arrendaticio que aquí se resuelve en apelación, decidido en similar sentido por el a quo, decae por no haberse intentado oportunamente dado que fue interpuesto después de vencerse los cuarenta días que prevé el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, texto legal por el que fue seguida la causa y en atención a la decisión transcrita precedentemente, lo que conlleva inevitablemente a declarar sin lugar la apelación ejercida y a confirmar el dictamen del a quo. Así se establece.

Dado que ha sido detectada y declarada la caducidad de la acción producto del análisis de las actuaciones procesales, se hace innecesario entrar a analizar las demás alegaciones y restantes defensas opuestas así como el acervo probatorio promovido, al haber operado la defensa propuesta bajo la figura de la caducidad de la acción legal, según lo alegaron los co-demandados Waldrón Dos Santos – Peña Hinojosa como cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo que trae como consecuencia el decaimiento de la acción tal como quedó establecido en la motivación de este fallo. Así se decide.

DECISIÓN

En fuerza de los anteriores razonamientos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado R.D.J.G., co-apoderado de la ciudadana N.R.A., en fecha 03 de mayo de 2012, contra la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2012, por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SE CONFIRMA el fallo recurrido de fecha 25 de enero de 2012 dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda intentada por la ciudadana N.R.A., titular de la cédula de identidad N° 4.155.782 por Retracto Legal Arrendaticio contra los ciudadanos N.M.W.D.S., J.A.P.H., M.F.G.R. y N.J.S.d.G., titulares de la cédula de identidad N°s. V- 13.709.220, V- 12.813.261, V- 3.075.262 y V-3.194.445 respectivamente.

TERCERO

SE CONDENA en costas a la apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmada la decisión apelada.

Queda así CONFIRMADO el fallo apelado.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los seis (06) días del mes de junio de 2012. Años 202° de Independencia y 153° Federación.

El Juez Titular,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria,

Abg. B.R.G.G.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la 01:15 de la tarde; se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MJBL/brgg

Exp. 12-3835.