Decisión nº 421 de Juzgado del Municipio Ayacucho de Tachira, de 3 de Abril de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO ACCIDENTAL DEL MUNICIPIO AYACUCHO DE LA

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

197º Y 148º

EXPEDIENTE Nº 1283-05

PARTE DEMANDANTE: Los ciudadanos J.E.G.A., R.E.G.A., P.R.G.A., NEYO R.G.C., N.X.G. COLMENARES, DEXIS I.G.C., E.A.G.C., S.A.G.C., E.D.V.G.C., D.C.G. COLMENARES Y D.K.G.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-168.819, V-1.629.020, V-1.629.120, V-8.092.998, V-8.095.428, V-8.095.427, V-12.756.705, V-8.104.884, V-9.344.088, V-12.756.683 y V-14.903.129, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: A.M.R.E., L.A.C.G. y J.O.C.C., inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 78.091, 14.248 y 12.917, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: El ciudadano L.A.O.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.688.468.

LA PARTE DEMANDADA ACTUÓ ASISTIDO DE ABOGADA.

MOTIVO: DESALOJO.

PARTE NARRATIVA

La parte demandante atribuyéndose el carácter de arrendadora planteó en su demanda (folios 1 al 7) la pretensión de desalojo del demandado, atribuyéndole a éste, el carácter de arrendatario, respecto de un inmueble consistente en casa de habitación, ubicado en el barrio Lucatebal, Nº 22, frente a la carretera Panamericana, parroquia San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira.

Fundamentó su pretensión en que, entre ambas partes existía un contrato escrito de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el referido inmueble. Que el arrendatario cambió el uso que se había convenido para el inmueble en el contrato, ya que no se encuentra destinado al uso de habitación para el cual se contrató sino que es utilizado para depósito, fabricación, exhibición y venta de muebles de madera. Y que el arrendatario ha sometido el inmueble a evidentes deterioros, concretamente en la cocina, ventanas, baños y pintura.

Invoca como fundamento de derecho, el artículo 34, literales d)y e) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente, solicitó, como petitum, el desalojo del arrendatario del inmueble arrendado con la consecuente entrega del mismo a la parte arrendadora.

La parte demandada procedió oportunamente a dar contestación a la demanda (folios 57 al 60) donde negó que hubiese deteriorado el inmueble arrendado, afirmando que más bien había realizado mejoras para que el mismo estuviera en condiciones aceptables de funcionamiento. Asimismo, negó que hubiese cambiado el destino del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, de casa de habitación, por fábrica, deposito y venta de muebles de madera. Afirmó que continúa haciendo uso del inmueble como casa de habitación, pero reconoce que, además, lo utiliza paralelamente como taller-depósito y venta de muebles, desde hace más de diez años, lo cual hizo, -según su afirmación-, con el consentimiento verbal de F.D.L.S.G.G., para ese entonces arrendador. Dice que esto se convino verbalmente, igual que se hizo con el aumento del canon de arrendamiento, el cual inicialmente era de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) mensuales y a la fecha es de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), sin que conste por escrito Igualmente, contradijo la estimación de la demanda. En consecuencia, pidió la declaratoria sin lugar de la demanda.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De modo que, la presente controversia se reduce a establecer, si la parte demandada incurrió en la causal del literal d) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, “si cambió el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.” Y También, determinar, si la parte demandada incurrió en la causal del literal e) del mismo artículo 34, esto es, “si ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble.”

LA COMPETENCIA DEL JUEZ ACCIDENTAL

El 14 de marzo de 2.006, la juez provisoria de este Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Dra. L.M.N.S., se declaró inhibida para seguir conociendo de esta causa (Folios 151, 152, 163, 164 y 165).

En fecha 15 de noviembre de 2.007, quien suscribe como juez accidental, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que ésta se encontraba, ordenando la notificación de las partes del avocamiento y de la reanudación de causa, otorgándoles un lapso de diez (10) días de despacho para la reanudación de la causa y advirtiéndoles del lapso de los tres (3) días que establece el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para recusar al nuevo juez de la causa. Y una vez a derecho las partes y transcurrido el lapso fijado para la reanudación de la causa, ésta se reanudó continuando con el lapso probatorio.

El quince de enero de 2.007, quien suscribe, observando que no constaba en el expediente que hubiese sido decidida por el tribunal dirimente, la inhibición planteada por la juez accidental, Dra. L.M.N.S., por auto de esa fecha, decidió abstenerse de proferir sentencia definitiva, hasta tanto no se decidiera la inhibición, para preservar la garantía constitucional del juez natural establecida en el ordinal 3º del artículo 49 de la Constitución.

En fecha 23 de marzo de 2.007, se agregó a los autos, copia de la decisión que declaró con lugar la inhibición planteada por la Juez Provisoria de este Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira Dra. L.M.N.S., con lo cual quedó separada definitivamente de seguir conociendo de esta causa y a la vez, pasó a tener una competencia plena para proferir sentencia definitiva en esta causa, el juez accidental que suscribe.

LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

La parte demandante acompañó como instrumento fundamental de su demanda (folio 37 y vto.), contrato escrito de arrendamiento, en original, de carácter privado, donde figura como arrendatario la parte demandada y el ciudadano F.D.L.S.G.G., como arrendador.

Acompañó igualmente, la parte demandante, (folios 32 a 36), en original, actuaciones correspondientes a inspección ocular extra-litem realizada en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento el 12 de agosto de 2.005, por este mismo tribunal, a cargo de la juez provisoria, Dra. L.M.N.S..

La parte demandante también acompañó con su demanda, planilla de declaración sucesoral del expediente Nº 546 del 20 de abril de 1.994 y certificado de solvencia Nº 232023 del 07 de septiembre de 1.994, (folios 14 al 19) de la causante S.D.J.A.D.G. así como, planilla sucesoral del expediente Nº 05/0074 del 17 de enero de 2.005 y certificado de solvencia de sucesiones Nº 05/0074 del 08 de agosto de 2.005 (folios 20 al 26) del causante F.D.L.S.G.G..

Dentro del lapso probatorio, la parte demandante evacuó las testimoniales de los ciudadanos DAYCE A.P.Z. (folios 79 a 81); M.L.M. (folios 82 a 84); G.M.B.E. (folios 137 y 138); M.B.G. (folios 183 a 185); H.P.C.R. (folios 187 a 189). También acompañó, copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del Estado Táchira (folios 130 a 133), donde consta que L.A.O.O., vende a RAFAEL AGÜERO GARCIA e hijo, parte de un terreno de su propiedad con casa construida sobre el mismo.

El 13 de marzo de 2.006 (Folios 139 y 140), el tribunal, con el propósito de practicar la inspección judicial promovida por la parte demandante, se trasladó al inmueble objeto del litigio, no habiendo ingresado al mismo porque se encontraba cerrado y con candado; no obstante, dejó constancia de lo que pudo observar desde la parte exterior del referido inmueble.

En diligencia del 15 de marzo (folio 153) se encuentran agregadas nueve (9) fotografias (Folios 154 al 162) por el ciudadano C.V.B. fotógrafo nombrado por la juez provisoria L.M.N.S. al momento de practicar la inspección judicial en el inmueble objeto del litigio el 13 de marzo de 2.006.

A su vez, la parte demandada evacuó las testimoniales de los ciudadanos J.A.P. (folios 98 a 101); L.A.R.M. (folios 102 a 104); A.H.D. (folios 105 a 107).

La parte demandada también, dentro del lapso probatorio, acompañó (Folios 189 y 190) en instrumento privado, constancia de residencia de O.O.L.A., emitida por la Asociación de Vecinos del Barrio “Lucatebal II”.

Por auto del 12 de enero de 2.007, en vista de que no había podido practicarse la inspección judicial promovida por la parte demandante en el inmueble objeto de este procedimiento de desalojo y dado que la promoverte en ningún momento renunció a dicha prueba, sino que, al contrario, insistió en que se evacuara, este tribunal dictó auto para mejor proveer de conformidad con el artículo 514, ordinal 3º) del Código de Procedimiento Civil, a los fines de practicar inspección judicial con ayuda de un práctico en el inmueble objeto del litigio, para verificar el estado de conservación o deterioro asi como para verificar el uso al cual lo tenía destinado el arrendatario. La cual se llevó a efecto, el 19 de enero de 2.007.

VALORACION DE LAS PRUEBAS

Respecto a la testigo DAYCE A.P.Z. (folios. 79 a 81), declara que el inmueble está destinado para la venta de muebles. Y a la pregunta sobre el estado de conservación del inmueble, dice que “lo que puede verse desde afuera es que está deterioro.” Y más adelante, a una de las repreguntas que le fueron formuladas, confirma que nunca estuvo en el interior del inmueble objeto del desalojo en este procedimiento- Por lo tanto, al no haber tenido acceso al interior del inmueble, carece de todo fundamento para declarar el destino a qué está dedicado el mencionado inmueble, así como para declarar sobre el estado de conservación del mismo. De modo que no se le otorga ningún mérito probatorio a su declaración y así se decide.

Con relación a la testigo M.L.M. (folios 82 a 84), en la quinta pregunta que le fue formulada: “Que diga el testigo si sabe y le consta que el inmueble ocupado por el ciudadano L.A.O.O. está destinado al comercio de muebles.” Considera este juzgador que esta es una pregunta, con una alta carga de sugestividad que le resta espontaneidad al testimonio. Y más, cuando la testigo se limita a dar por toda respuesta un simple “si”, sin circunstanciar, lo que convierte al testigo en una especie de diafragma del que pregunta. Más adelante, a repreguntas contestó que le constaba que el inmueble estaba destinado a local comercial, porque hacía diez años, acompañó a su hermana a comprar unas sillas en ese inmueble, señalando que nunca había estado en el interior. Por todo lo cual, este juzgador le niega mérito probatorio y asi se decide.

En cuanto al testigo J.A.P. (folios 98 al 101).Este juzgador no le otorga ningún mérito probatorio a su declaración por cuanto es muy vaga la razón en que funda su dicho, al punto que no recuerda cuándo fue la última oportunidad en que estuvo en el inmueble objeto del proceso de desalojo

Con relación al testigo L.A.R.M. (folios 102 a 104), este reconoce a través de la prueba testimonial la constancia de residencia emitida por la asociación de vecinos del Barrio Lucatebal II del Municipio Ayacucho del estado Táchira, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el tribunal valora tal declaración en el sentido de que con la misma queda reconocida la constancia, de que en efecto, L.A.O., ha vivido en dicho inmueble, durante los últimos diez años y vive para la fecha en que se desarrolla este juicio. Asimismo, que allí tiene una venta de muebles de madera y de cuero. Para este juzgador, la declaración de este testigo luce seria, por cuanto se abstiene de declarar sobre el estado de conservación del inmueble, aduciendo el hecho de no haber estado nunca en el interior del mismo.

En cuanto al testigo A.H.D. (folios 105 a 107). Afirmó que el demandado, L.A.O. vive permanentemente en el inmueble objeto del procedimiento de desalojo. Afirmó también que ha tenido acceso al interior del inmuble varias veces. Señaló igualmente, que el demandado tiene los muebles normales de una vivienda, como son comedor, cocina, camas, nevera. Dice que el acceso al inmueble que ocupa L.A.O., lo tuvo con motivo de su oficio, que es el de hacer viajes y mudanzas y le ha hecho algunos viajes relacionados con la carpintería a L.A.O.. En cuanto al estado de conservación del inmueble, dice que se encuentra habitable. Reconoce que éste tiene venta de muebles de madera y cuero en su casa y que la carpintería la tiene en un lugar denominado Los Cedros. A este juzgador le merece credibilidad este testigo, porque da razón fundada de sus dichos y además concuerda con la prueba de inspección judicial practicada por este juzgador mediante auto para mejor proveer.

Respecto a la testigo G.M.B.D.E. (folios. 137 a 138) no da la razón fundada de sus dichos. Dice que el demandado el inmueble lo ha destinado a carpintería. Y que el inmueble se encuentra deteriorado, sin circunstanciar su respuesta. También dice que vive allí el demandado.

En cuanto a la copia simple del documento publico que acompañó la demandante y que corre inserto a los folios 131, 132 y 133, el cual acredita la venta que hace el demandado L.A.O.d. un bien inmueble de su propiedad, consistente en parte de un predio agrícola y de una casa para habitación ubicada en el Municipio Ayacucho del estado Táchira. El tribunal lo desecha por impertinente, o sea, por no servir para acreditar los hechos fundamento de la pretensión o de las excepciones planteadas por las partes.

Sobre el contrato escrito de arrendamiento de carácter privado que en original (folio 37 y vto.) fue acompañado con la demanda, donde figura como arrendatario la parte demandada y el ciudadano F.D.L.S.G.G., como arrendador. Por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal, que era el acto de contestación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido y en consecuencia se tiene por demostrado a través del mismo del contrato de arrendamiento entre L.A.O., como arrendatario y el ciudadano F.D.L.S.G.G., como arrendador.

La planilla de declaración sucesoral del expediente Nº 546 del 20 de abril de 1.994 y el certificado de solvencia Nº 232023 del 07 de septiembre de 1.994, (folios 14 al 19) de la causante S.D.J.A.D.G. así como, la planilla sucesoral del expediente Nº 05/0074 del 17 de enero de 2.005 y el certificado de solvencia de sucesiones Nº 05/0074 del 08 de agosto de 2.005 (folios 20 al 26) del causante F.D.L.S.G.G., como documento administrativo otorgándole pleno valor por no haber sido desvirtuado, de acuerdo a jurisprudencia de la Sala Político-Administrativa, de fecha 2 de diciembre de 1993, conforme a la cual, los Documentos, Administrativos son aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos documentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier medio legal. Criterio éste ratificado por decisión de la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 6 de junio de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. O.V., expediente número 0957. En consecuencia, este Tribunal le asigna a los documentos administrativos antes señalado, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba, los cuales acreditan a los demandantes, el carácter de únicos y universales herederos del arrendador F.D.L.S.G.G..

Respecto a las fotografias: dice el profesor Cabrera Romero que el valor probatorio de una fotografía viene dado por su autenticidad y veracidad: “….la veracidad de la imagen y su traslado al papel pueden verse afectadas por el uso de filtros, de reproductores, de intensificadores, del tiempo de exposición, de la sensibilidad del film, de las distorsiones causadas por el lente o por la distancia, por el papel en que se imprime la imagen y por las alteraciones producto del revelado. De allí que la fidelidad de una foto es un requisito de eficacia probatoria necesario para ejercer sobre ella la sana crítica(…). Concluyendo que, para que la foto pueda ser valorada, ella debe ser autentica en todos los sentidos, debe saberse de quien emana: quien es el fotógrafo, si es una parte o un tercero (y si ese tercero es o no un funcionario público competente para tomarla), y además debe existir una relación entre la foto y los hechos controvertidos, la cual viene dada por las circunstancias fácticas de la toma, tales como fecha, hora y lugar de la misma, personas presentes, personas fotografiadas, etc (…)Además se requiere que la foto sea una reproducción fiel de la imagen que se supone captó y la parte contra quien se opone debe tener la posibilidad de controlarla, lo que es de la esencia del derecho a la defensa (…) por lo tanto debe tener acceso al negativo de la foto (…) y debe conocer las circunstancias técnicas de la toma y del revelado, tales como la marca del film, tipos de cámaras y lentes usados, abertura, usos de filtros, sensibilidad de la película, y los equipos, químicos y papeles usados en el revelado (…) calidad de los equipos, su buen funcionamiento para la toma del retrato y la aptitud de sus operadores para esa fecha (…) la foto debe ser legal en el sentido de que no haya sido obtenida en violación de garantías constitucionales del fotografiado.” (El Principio de L.d.P. págs 229 y 230). Este juzgador, acoge el criterio del Dr. J.E.C.. En consecuencia, al no cumplirse con ninguno de estos requisitos, no le otorga ninguna eficacia probatoria a las referidas fotos.

Sobre la inspección judicial, (folios 199 a 202) realizada por este juzgador, el 19 de enero de 2.007 en la carretera panamericana, sector Lucatebal, casa Nº 22, de San J.d.C., Municipio Ayacucho, con relación al estado de conservación o deterioro del inmueble, si bien es cierto que el tribunal pudo apreciar algunos deterioros en el inmueble, sin embargo, quien juzga, considera que, de acuerdo a todo lo que se dejó constancia con ayuda del práctico, no se trata de deterioros graves, por lo que aún la casa es apta para habitación, y de hecho, allí habita el demandado, en situación humilde, pero segura e higiénica y tiene en funcionamiento todos los servicios de agua, luz y gas. Es más, tratándose de una modesta casa de habitación de Inavi, cuya data de construcción se remonta a 1.972 (Según documento que riela a los folios 27 a 31), más bien se encuentra muy conservada Y así se decide. En cuanto al uso que se da al inmueble, de lo que pudo apreciar y dejar constancia este tribunal, encuentra que, efectivamente el inmueble en cuestión, es sitio de habitación del demandado L.A.O.; pero también, simultáneamente, el tribunal, por lo que pudo apreciar, funciona allí taller, depósito y lugar de venta de muebles de madera y de cuero.

PARTE MOTIVA:

Ahora bien, el tribunal para decidir los hace previas las siguientes consideraciones: el desalojo es la pretensión del arrendador dirigida contra el arrendatario, con el propósito de poner fin al contrato de arrendamiento verbal o escrito y a tiempo indeterminado, y consecuencialmente obtener la entrega del inmueble arrendado, fundamentada en cualquiera de las causales taxativas establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

El contrato de arrendamiento suscrito entre F.D.L.S.G.G. y L.A.O. no establece cuál ha de ser el uso que ha de darse al inmueble arrendado, por lo que, a falta de acuerdo, ha de darse el uso para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias (1º, artículo 1.592 del Código.Civil). En el presente caso, se trata de una casa para habitación ( tiene cocina, tiene habitaciones, tiene comedor, tiene sala de recibo, tiene sanitarios) está diseñada para ser lugar de habitación. Además se encuentra en una zona residencial. Si se destinara a otro uso, Vg. comercial, se afectaría la estructura, podría sufrir daños, modificaciones.

Sin embargo, este tribunal pudo comprobar directamente que el inmueble es utilizado para vivienda y también para local comercial (es un destino mixto). En uno de los espacios, funciona un pequeño taller artesanal, existen algunos muebles en proceso de producción y otros muebles terminados, se encuentran exhibidos en una parte del área de la entrada. Pero la mayor parte del inmueble está ocupado con enseres domésticos, sin que haya sido afectada su estructura.

Quien juzga, considera por regla de experiencia que este destino mixto que se le da al inmueble, ante la falta de empleo y de recursos económicos, es una forma característica como se ayudan las personas, como participan en la producción. Así en muchas casas humildes funciona un pequeño abasto, una modistería, una peluquería, una venta de flores o de dulces, o cualquier pequeño comercio. Lo cual, no causa ningún perjuicio al arrendador y sirve a los fines de solventar la precaria

situación de muchas personas. Por lo tanto, el que al inmueble destinado a vivienda, se le de, en parte, el uso para este tipo de pequeño comercio, no puede constituir causal de desalojo y así se decide.