Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Septiembre de 2007
| Fecha de Resolución | 21 de Septiembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 148°
PARTE DEMANDANTE: NEYZA ZERPA de AGUILAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 4.178.743.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: I.A.Q.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.631.
PARTE DEMANDADA: M.Á.C. y M.G.d.C., titulares de las cédula de identidad Números 1.386.017 y 2.987.577.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: M.Á. y R.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 71.661 y 16.931 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Decimocuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación propuesta por la representación de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 12 de julio del presente año.
En fecha 12-7-2007 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana NEYZA ZERPA de AGUILAR, contra los ciudadanos M.Á.C. y M.G.d.C., declarándola improcedente. Contra dicha sentencia la parte demandante, a través de su apoderado, ciudadano I.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.631, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 18 de julio del año en curso, en ambos efectos.
En fecha 7 del mes próximo pasado, se le dio entrada a la causa, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Afirma el apoderado actor en su libelo que en fecha 30-9-2003 su representada celebró contrato de arrendamiento con los demandado el cual tuvo por objeto un apartamento distinguido con el Nº 84, octavo piso, Edificio HYDRA, Parque Residencial Mediterráneo, ubicado en la Urbanización La Boyera de esta ciudad; que el referido contrato comenzó a regir el 9-9-2003, suscribiéndose un nuevo contrato el 9-4-2005 por un lapso de 6 meses, el cual venció el 9-19-2005; que en fecha 8-9-2005 por intermedio de Notario Público notificó, la no prórroga del contrato, por lo que a partir del vencimiento comenzó la prórroga legal de un año, la cual venció el 9-10-2006. Que vencida la prórroga legal los arrendatarios no hicieron entrega del inmueble. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1184, 1264, 1271, 1273, 1276, 1579, 1592, 1599 y 1616 del Código Civil en armonía con los artículos 35, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pide se condene a los demandados en el cumplimiento del contrato con la consiguiente entrega del inmueble en las condiciones en que lo recibió, así como pagar la cantidad de Bs. 1.000.000,00 mensuales desde el 9-9-2006 hasta la fecha de entrega del inmueble y las costas del juicio.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Habiéndose dado por citados los demandados por intermedio de su apoderada quedado citada la demandada, en la oportunidad legal correspondiente, contestó la demanda, fundamentándola en los siguientes argumentos:
En un largo escrito de contestación, como punto previo realiza unos comentarios respecto a la prórroga legal aducida por la parte actora, cuestionando la notificación hecha valer por la accionante, afirmando que el contrato se indeterminó en el tiempo. Rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Señala que para la fecha en que se suscribió el segundo contrato, la relación locativa se había indeterminado; que aunado a ello, el representante de la arrendadora retiró las consignaciones efectuadas hasta noviembre del año 2006, habiendo operado la tácita reconducción. Pide se declare sin lugar la demanda y reconviene a la parte actora. Dicha reconvención fue declarada inadmisible por el a quo.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consistiendo las mismas en la reproducción de los documentos aportados con la demanda y la contestación, siendo agregadas y admitidas en su oportunidad.
III
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.
Versa la presente demanda sobre un cumplimiento de contrato, en virtud que la parte actora afirma haber vencido la prórroga legal, de un año a contar desde el vencimiento del segundo de los contratos suscritos por las partes. Argumento rechazado por la parte demandada, sobre la base que la relación
locativa se indeterminó antes de la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se acciona. Adicionalmente arguye la tácita reconducción al haber la parte actora retirado los cánones de arrendamientos correspondientes a los periodos desde el 9-7-2005 al 9-11-2006.
Precisa quien decide que la relación locativa existente entre las partes, es admitida por ambas, al reconocer la parte accionada la celebración del contrato cuyo cumplimiento se acciona, de ahí que, no es un hecho controvertido la relación arrendaticia, otorgándosele valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 444 al tantas veces mencionado contrato.
Ambas partes reconocen que la relación locativa comenzó el 9 de octubre del año 2003, aportando a los autos contrato suscrito el 30-9-2003, cuya cláusula cuarta prevé la duración de un año a partir de la mencionada fecha, estableciéndose la posibilidad de que las partes celebren un nuevo contrato. Posteriormente, el 9-4-2005, las partes celebran un nuevo contrato, limitando la duración a “…seis (6) meses fijo (sic), contando (sic) a partir del día 09 de Abril de 2005, renovable…, mediante un nuevo contrato por escrito”.
De dicha cláusula en los términos en que fue concebida, se infiere que era necesaria la celebración de un contrato, de lo contrario el término fijo vencía el 9-10-2005. Así se establece.
Establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado la prórroga legal opera ope legis, sin necesidad de desahucio, por lo que, habiendo comenzado la relación arrendaticia el 9-10-2003 y vencida la misma el 9-10-2005, en virtud del último contrato celebrado por las partes, que previó la duración del contrato de 6 meses y para continuar la relación era necesaria la celebración de un nuevo contrato, se aplica la prórroga legal consagrada en el literal b) del artículo mencionado, es decir, 1 año, a contar del 9-10-2005, de ahí que, la prórroga legal vencía el 9-10-2006.
La notificación efectuada por la parte actora carece de relevancia, puesto que, -como se señalara- en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, llegado el vencimiento del mismo, conforme el artículo 1599 del Código Civil, concluye el día fijado, sin necesidad de desahucio. Así se precisa.
Debe este tribunal establecer si la relación locativa se indeterminó como afirma la accionada.
Así tenemos, -como se indicara- que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona, admitido por las partes, se evidencia sin lugar a dudas que el mismo se suscribió por seis (6) meses, por lo que vencido el contrato el 9-10-2006, se aperturó ope legis la prórroga legal, la cual es de un año, al haber tenido la relación arrendaticia una duración superior a un año y menor de cinco, concluyendo la misma el 9-10-2006. Así se establece.
Alegó la representación de la parte demandada que en el presente caso operó la tácita reconducción, por ende, el contrato pasó a ser sin determinación de tiempo.
Observa esta sentenciadora que para que se indetermine el contrato y opere la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 del Código Civil, se requiere que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que el arrendador continúe recibiendo los cánones de arrendamiento, una vez vencida la prórroga legal.
Si el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría oponer la tácita reconducción por el sólo hecho de continuar en el goce de ella. No se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada. Para que opere la tácita reconducción es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado.
Correspondería determinar cómo se evidencia la voluntad del arrendador de dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y en este sentido, el caso típico, sería que el arrendador recibiera el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, pues entonces claramente, estaría manifestando que aunque el contrato terminó tiene la voluntad de que el arrendatario continúe gozando de la cosa más allá del término pactado; pues evidentemente si el arrendador procede a cobrar el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, está manifestándole al arrendatario que quiere que él continúe con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento; pero, ahora indeterminado, operando así la tácita reconducción.-
Aportó la demandada copias emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción Judicial, las cuales al no haber sido atacadas por la parte actora y tratarse de los documentos indicados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surten pleno valor probatorio. Así se establece.
De dichas copias, específicamente las cursantes a los folios 86 y 87, se evidencia que en el Juzgado supra mencionado mediante AUTO DE EGRESO DE CONSIGNACIONES, se deja constancia que se le hizo entrega al ciudadano I.Q.S., apoderado de la actora, la suma de Bs. 16.000.000,00, correspondiente a los cánones comprendidos a los periodos que van desde el 9-7-2005 al 9-11-2006. Así se establece.
Habiendo vencido la prórroga legal el 9-10-2006, el arrendador podía retirar los cánones hasta la referida fecha, sin embargo, de las copias señaladas se evidencia que el apoderado de la arrendadora retiró además la consignación correspondiente al periodo que va desde el 9-10-2006 al 9-11-2006, es decir, que cobró cánones de arrendamiento una vez vencida la prórroga legal, lo que demuestra indefectiblemente su voluntad de mantener a los inquilinos en el goce de la cosa, siendo procedente la tácita reconducción aducida por la parte demandada y como consecuencia de ello a tiempo indeterminado la relación locativa existente entre las partes, todo lo cual hace improcedente la acción de cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, resultando impretermitible declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte actora y sin lugar la demanda. Así se decide.-
IV
Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante.
SE CONFIRMA CON MOTIVA TOTALMENTE DIFERENTE la sentencia dictada por el Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de julio del presente año.
Se declara SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana NEIZA ZERPA de AGUILAR, contra los ciudadanos M.Á.C. y M.L.G.d.C., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
Se condena a la demandante en las costas del recurso, conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de septiembre del año dos mil siete. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 21-9-2007 siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp. 44.687
