Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 3 de Julio de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: N° 5.357.

JURISDICCION: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE DEMANDANTE: NG WING SHING, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.748.309, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDANTE: A.J.D.N., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-433.114, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo los N° 8878, de este domicilio

PARTE DEMANDADA: A.K.B., de nacionalidad extrajera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E.1.004.679, de este domicilio.

.APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: R.G.S., R.G.S. y R.G.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V- 13.738.176, V-836.497 y 12.647.509, respectivamente; inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 91.010, 9.811 y 133.461, al igual respectivos, de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.

VISTOS: CON CONCLUSIONES.

Recibida las presentes actuaciones el 12-06-2009, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada Abogado R.G.S. en fecha 04-06-2009, en contra de la sentencia dictada en fecha 03-06-2009, por el Juzgado Primero de Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la pretensión de desalojo de inmueble y cobro de cánones de arrendamientos en forma indexada, incoada el ciudadano NG Wing Shing, contra del ciudadano A.K.B. y con la correspondiente condenatoria en costas procesales.

En fecha 17-06-2009, se le da entrada a la causa bajo el N° 5357 y se fija el Décimo (10) día de Despacho siguiente al presente auto para dictar sentencia.

El Tribunal estando en el lapso legal y lleno los extremos exigidos por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dicta sentencia, previo a las consideraciones siguientes:

I

LA CONTROVERSIA. SECUENCIA PROCEDIMENTAL

El ciudadano NG Wing Shing, interpuso demanda de desalojo y cobro de cánones arrendaticios, correspondiente a los meses del 17 de octubre de 2002, a diciembre 2002; enero a diciembre 2003; enero a diciembre 2004; enero a diciembre 2005; enero a diciembre 2006; enero a diciembre 2007 y enero a octubre 2008, contra el ciudadano A.K.B., con relación al Apartamento 20-17, que forma parte del “Edificio Flores”, de su propiedad, ubicado en la carrera quinta, esquina calle 20 del Municipio Guanare del Estado, según consta Portuguesa por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 17-10-2002, inserto bajo el N° 30, folios 121 al 123, Protocolo 1ro, Tomo 3ro, 4to Trimestre del año 2002, del cual anexa copia simple distinguido con la letra “B”, en razón de que el ciudadano A.K.B., consignó indebidamente la cantidad expresada en la actual denominación monetaria de Dos Bolívares con Treinta céntimos (Bs. 2.30), solo en cuanto a los años 2002, 2003 hasta junio del 2004, todo lo cual consta en la Consignación Arrendaticia seguida (como ya se dijo antes) por ante Juzgado Primero de Municipio Guanare, Consignación N° 23. No acreditando pago alguno con respecto al período de julio a diciembre 2004 y años: 2005, 2006, 2007 y 2008; que fue estipulado cantidad expresada en la antigua denominación monetaria de Dos Mil Trescientos Bolívares mensuales (Bs. 2.300,oo); los cuales hoy constituyen la cantidad de Dos Bolívares con treinta céntimos (Bs. 2,30), su representado se encuentra acreditado en cobrar: 17 días del mes de Octubre a razón de Siete Bolívares con Sesenta y Seis céntimos (Bs.0,0766) 2,30 mensuales-30 días que generalmente tiene el mes = Bs. 0,0766 x 17 días del mes de Octubre del año 2002 = Un Bolívar con treinta céntimos (Bs. 1,30); 12 mensualidades de enero a diciembre del 2003; 12 mensualidades de enero a diciembre del 2004; 12 mensualidades de enero a diciembre del 2005; 12 mensualidades de enero a diciembre del 2006; 12 mensualidades de enero a diciembre del 2007; 12 mensualidades de enero a octubre del 2008, que hacen un total de 70 mensualidades a razón de de Dos Bolívares con treinta céntimos mensuales (Bs. 2,30), que suman la cantidad total de Mil Novecientos Treinta y Tres Bolívares con treinta céntimos (Bs. 1.933,30); así todas las demás que sigan generándose hasta el momento de la entrega material del inmueble arrendado, por concepto de la compensación pecuniaria. Solicita se acuerde la indexación o corrección monetaria desde el momento de la mora hasta el momento de pago, tomando en cuenta en fenómeno de la inflación previa experticia complementaria del fallo y las costas del juicio y gastos de honorarios calculados en Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo). Estima la acción en Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,oo).

Interpuesta la demanda, el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, se declaró incompetente por razón la cuantía, y declina la competencia del asunto en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, ambos de este Primer Circuito Judicial; y planteada por el Juzgado de Primera Instancia el conflicto negativo de competencia, esta superioridad en decisión de fecha 10-12-2008, declara competente por la cuantía para conocer en la presente causa al Juzgado Primero de Municipio Guanare de este Primer Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el cual admite la demanda el 09-01-2009.

La parte demandada, dio contestación a la demanda interpuesta en su contra en los términos siguientes: Opone formalmente la cuestión previa contenido en el ordinal 6 del artículo 346 (defecto de forma del libelo de la demanda, por no llenar el mismo los extremos previstos en el ordinal 2º del artículo 340 eiusdem). Opone en primer lugar, la falta de cualidad en el actor para proponer el juicio, por cuanto la parte demandante al proponer la demanda invoca la cualidad de propietario absoluto de un inmueble, objeto del proceso. Es por ello que atendiendo a lo expresado en citado artículo del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de obtener un pronunciamiento previo del tribunal, la falta de cualidad del actor para proponer la acción, por cuanto: A.- La parte demandante trae a los autos el instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 17-10-2002, inserto bajo el N° 30, folios 121 al 123, Tomo 3ero, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre; mediante el cual adquiere dicho inmueble (terreno y edificio), objeto de la acción interpuesta del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, se encuentra agregado a los folios 12 al 14 del expediente. B.- La parte demandante no trae a juicio los instrumentos siguientes: b.1) Instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 25-01-2000, bajo el N° 31, folios 121 al 123, Tomo 2, Protocolo Primero del Primer Trimestre del mismo año, mediante el cual Inversiones Fivenez S.A. (devenida del Banco de Venezuela S.A. Banco Universal) adquiere el inmueble (terreno y edificio) objeto de esta acción, de Inversiones Ven-Car 1025. C.A. b.2) Instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 25-01-2000, bajo el N° 30, folios 116 al 119, Tomo II, Protocolo Primero del Primer Trimestre del mismo año, mediante el cual se readjudica en remate judicial el inmueble objeto de la acción propuesta (terreno y edificio) a Inversiones Ven-Car 1025. C.A., en juicio contra F.R.G.W., C.A.C.R. y G.C.d.C. (los dos últimos son cónyuges) y propietario del inmueble rematado. b.3) Instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 17-01-1989, bajo el N° 15, folios 49 al 52, del Tomo II, Protocolo Primero, del Primer Trimestre del mismo año, mediante el cual C.A.C.R. adquiere el inmueble (terreno) objeto de la acción interpuesta de la municipalidad de Guanare. C.- Es así evidente de la cadena titulativa referida, que originalmente fue adquirida una parcela de terreno al Municipio Guanare del Estado Portuguesa y no se desprende del texto de los mismos el origen de la propiedad sobre la edificación en la cual está asentado el apartamento que ocupa su representado. D. La parte demandante no acompaña los instrumentos que acreditan la propiedad sobre la edificación por cuanto su tradición histórica documental es distinta a la cadena titulativa que acredita la propiedad sobre la parcela de terreno. Así tenemos que los siguientes instrumentos si acreditan tal titularidad sobre la edificación: D.1.- Instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 23-08-1977, bajo el N° 40, folios 170 al 173, del Tomo II, Protocolo Primero, del Tercer Trimestre del mismo año, mediante el cual A.F., adquiere el inmueble (edificación) objeto de la acción interpuesta. D.2.Instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el día 15-11-1977, bajo el N° 1, folios 4 al 11, Protocolo Primero, del Tercer Trimestre del mismo año, mediante el cual A.F., testa a favor de los ciudadanos A.H.C.D.F., (50%), P.R.D.J. (25%), R.C. (8,33%), M.R. (8,33%) y T.R.A. (8,33%), el cincuenta por ciento (50%) de los bienes habidos durante la comunidad de gananciales que fomentó con A.H.C.D.F., entre los cuales se encuentra el inmueble (edificación) objeto de la acción interpuesta. D.3. Mediante sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 24-09-1987, é inscrita en la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa el 20-11-1989, bajo el N° 03, folios 06 al 40, del Protocolo Segundo y folios 01 al 67 del Protocolo Segundo Adicional del Tercer Trimestre del mismo año, que declaró con lugar la demanda de inquisición de paternidad propuesta por T.R.A. en contra de las ciudadanas A.H.C.d.F. y P.R.D.J.. D.4. Instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 15-11-1977, bajo el N° 02, folios 04 al 07, Protocolo del Cuarto Trimestre del mismo año, mediante el cual A.H.C.d.F. testa a favor de los ciudadanos A.F. (50%); R.H. de Rodríguez (16,66 %); M.D.L.C.J.R. (16,66%) Y F.H. (16,66%), el cincuenta por ciento (50%) de los bienes habidos durante la comunidad de gananciales que fomentó con A.F., entre los cuales se encuentra el inmueble (edificación) objeto de la presente acción. D.5. Mediante instrumento autenticado en el Juzgado de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el 30-11-1987, bajo el N° 158, folios 31 al 33, del Tomo IV, las ciudadanas P.R.d.J., en su cualidad de heredera del ciudadano A.F. y R.H.C. de Rodríguez, F.H.B. y M.J.d.C., con la cualidad de heredera de la ciudadana A.G.C.D.F., vende a C.C.R., el inmueble (edificación) objeto de la acción incoada E. Los documentos que acreditan la propiedad sobre la edificación donde se encuentra asentado el apartamento que ocupa su representado; evidencian que si bien es cierto que C.A.C.R. adquirió derechos sobre dicho inmueble; no es menos cierto que sobre el mismo bien existen otros derechantes que no se han desprendido de su propiedad, por consiguiente, estamos en presencia de una comunidad con herederos sobre el inmueble objeto de la acción de desalojo propuesta. Tal afirmación la fundamentan en el testamento otorgado por A.F. y en la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. F. Además de los instrumentos citados en el particular anterior (testamento y sentencia) cabe mencionar que el ciudadano C.A.C.R., intentó ante el despacho a su cargo, acción de nulidad del asiendo registral del acta de remate alegando la pre-existencia de una prohibición de enajenar y gravar la edificación é invocando su carácter de propietario (las actuaciones están contenidas en el Expediente N° 13.738), llevados por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en Guanare). Que sobre la base de esta afirmación, (la condición de propiedad comunera Pro-indivisa del inmueble objeto de la acción reivindicatoria) y el valor probatorio de los documentos que lo confirman es que oponen la falta de cualidad en el demandante para ejercer la acción, puesto que el titular de la misma viene a ser la comunidad conformada por todos los copropietarios existentes, el demandante podría ser, apenas integrante de esta comunidad. Se observa en el escrito que quien acciona lo hace a titulo personal y no de la comunidad, con el agravante que tampoco hace uso de la potestad que le confería el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil (representar sin poder a la comunidad en juicio). Siendo evidente que solo podía ejercer la acción quien tenía cualidad para intentarla (la comunidad) y que el accionante personalmente, carece individualmente de tal condición, por no haberla asumido ni haberle sido delegada; por la que la acción intentada es improcedente. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 79 del Código en comento, en caso de que el Tribunal decida improcedente la falta de cualidad invocada, se opone como defensa subsidiaria de la anterior, intervención forzada de terceros, que propone en los siguientes términos: El objeto de la acción incoada es el desalojo de un inmueble identificado como Edificio Flores, ubicado en la carrera quinta esquina calle 20, del Municipio Guanare del Estado Portuguesa y conformado por una parcela de terreno con un área de Doscientos Treinta y Ocho Metros con Treinta y Ocho Centímetros (238,38 M2) y por el Edificio sobre ella construido cuyos linderos son: NORTE: en una extensión de doce metros y sesenta centímetros con la carrera quinta 5ta (12,60 mts); SUR: en una extensión de doce metros y diez centímetros (12,10 mts), con solar y casa que es o fue de M.J.d.C.; ESTE: en una extensión de diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 mts) con la calle 20; y OESTE: en una extensión de diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 mts) con ocupación de M.R.. Ahora bien, de las pruebas documentales que se citan en la defensa de falta de cualidad en el actor para proponer el juicio (instrumentos que se acompañan marcados como anexo único) se desprende como co-propietario de una comunidad que no ha sido legalmente partida y liquidado los siguientes ciudadanos: A.F., A.H.C.d.F., (50%), P.R.d.J. (25%), R.C. (8,33%), M.R. (8,33%) y T.R.A. (8,33%) el cincuenta por ciento (50%) de los bienes habidos durante la comunidad de gananciales que fomentó con A.H.C.D.F., entre los cuales se encuentra el inmueble (edificación) tantas veces citado; razones estas que son suficientes para considerar que es común a los arriba identificados la causa que se sigue en contra de quien representa (máxime cuando el demandado cancela a nombre de la sucesión de A.F.d. forma puntual y de manera adelantada, los cánones de arrendamiento en el tribunal de municipio desde hace mas de 10 años). Por ello, tomando en consideración que acompañan los instrumentos en copia simple que sustenta esta tercería forzada (por ser co-propietarios del inmueble arrendado y sometido a juicio), de conformidad con lo dispuesto en los artículos 370 ordinal 4 y 382 del Código de Procedimiento Civil; y es por estas razones, que solicita, se cite a los ciudadanos A.F., A.H.C.D.F., (50%), P.R.D.J. (25%), R.C. (8,33%), M.R. (8,33%) y T.R.A., mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 69.333, 1.201.110,1.213.656, 1.206.305, 856.225 y 1.213.655, respectivamente; o a sus sucesores (por haber podido fallecer alguno de ellos) y por otra parte rechaza la demanda en todas y cada una de sus partes.

El 05-02-2009, la Abogada A.J.d.N., apoderada de la parte actora, procede a subsanar la cuestión previa de defecto de forma del libelo.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte demandada de la sentencia definitiva, dictada por el a quo, en fecha 03-06-2009 por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, mediante la cual se declara con lugar la demanda de desalojo y el cobro indexado de cánones arrendaticios insolutos, ordenándose al demandado la entrega material del inmueble arrendado en el juicio seguido por el ciudadano NG Wing Shing, contra el ciudadano A.K.B..

El Tribunal antes de resolver el fondo del asunto, considera necesario hacer las siguientes acotaciones.

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

El arrendatario, tiene dos obligaciones principales: 1º) Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Con relación a los contratos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la cosa arrendada, después de vencido el término, sin oposición del propietario se juzga que el arrendatario continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

En la presente causa se ha demandado el desalojo del inmueble identificado, por el impago de los cánones insolutos, conforme al artículo 34 literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, cual dispone, que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En tal sentido y a los fines de precisar, si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en este sentido se observa de de las copias certificadas cursantes en autos, referidas a los expedientes de Consignaciones de Alquileres realizadas por el ciudadano A.K.B. a favor de su arrendador, Abogado C.A.C.R., ante el Juzgado del Municipio Guanare de esta Circunscripción Judicial, desde el 11-10-1989 al 05-02-2004 (folios189 al 385, 1ª. Pieza) y las consignaciones hechas desde el 13-08-1999 al 15-01-2009 (folios 20 al 264, 2ª. Pieza), y cuyas ambas documentales se aprecian con el mérito de instrumentos públicos, queda demostrado que tales alquileres fueron consignados por el demandado sin que mediara contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo cual se concluye que en el presente caso se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.615 del Código Civil. Y así se decide.

Plantea la parte demandada, que la actora no tiene cualidad para proponer el juicio alegando su condición de propietario del inmueble arrendado por el demandado ya que los documentos que produce no acredita la verdadera cadena titulativa del inmueble. El Tribunal para resolver el asunto, cree necesario analizar las pruebas producidas por las partes.

La parte actora para demostrar la cadena titulativa del inmueble que alega ser de su propiedad, constituido por el denominado Edificio Flores, ubicado en esta ciudad de Guanare, en la carrera 5ª. esquina calle 20, del Municipio Guanare del Estado Portuguesa y construido sobre una parcela de terreno con un área de Doscientos Treinta y Ocho Metros con Treinta y Ocho Centímetros (238,38 M2) y por el Edificio sobre ella construido cuyos linderos son: NORTE: en una extensión de doce metros y sesenta centímetros con la carrera quinta 5ta (12,60 mts); SUR: en una extensión de doce metros y diez centímetros (12,10 mts), con solar y casa que es o fue de M.J.d.C.; ESTE: en una extensión de diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 mts) con la calle 20; y OESTE: en una extensión de diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 mts) con ocupación de M.R., produjo los siguientes instrumentos, debidamente protocolizados en la Oficina Pública de Registro Subalterno del Municipio Guanare, Estado Portuguesa en la siguientes fechas:

1. El 25-01-2000, al Protocolo 1º, Tomo 2º, 1er. Trimestre del año 2000, bajo el Nº 30, folios 116 al 119, que contiene el acta que contiene el remate del inmueble, realizado en fecha 29-07-1992, a favor del la empresa demandante-ejecutante, “Inversiones Ven-Car 1.025 C.A., en la causa Nº 91-9537, relativo al juicio de cobro de bolívares que siguió contra los ciudadanos F.R.G.M., C.A.C.R. y G.C.d.C. ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

2. El 25-01-2000, al Protocolo 1º, Tomo 2º, 1er. Trimestre del año 2000, bajo el Nº 30 a los folios 121 al 123, mediante el cual la empresa “Inversiones Ven Car 1.025 C.A., cede en propiedad a la entidad “Inversora Fivenez S.A., fusionada al Banco de Venezuela, el referido inmueble conocido como “Edificio Flores”.

3. El 17-10-2002, al Protocolo 1º, Tomo 3º, 4º Trimestre del año 2002, bajo el Nº 30, folios 121 al 123, mediante el cual la entidad Banco de Venezuela S.A., da en venta el referido inmueble al ciudadano NG Wing Shing.

Como puede patentizarse de los instrumentos señalados con los literales a), b) y c), cuales se aprecian con el carácter de públicos de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, el inmueble identificado que comprende la parcela de terreno ya deslindada y la construcción en ella cimentada, denominada ‘Edificio Flores’, fue adquirida por el demandante de la entidad bancaria Banco de Venezuela S.A., cual a su vez, la adquiere de la empresa Inversiones Ven-Car C.A., a la cual originalmente le fue adjudicado dicho inmueble en el juicio de cobro de bolívares que siguió contra sus antecesores propietarios, ciudadanos F.R.G.M., C.A.C.R. y G.C.d.C. ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de los cuales el ciudadano C.A.C.S., fungía como arrendador del ciudadano A.K.B. y como tal, era beneficiario de los cánones arrendaticios, consignados ante el mencionado Juzgado del Municipio Guanare de esta misma Circunscripción Judicial.

Adicionalmente a lo expuesto, la parte actora trajo a los autos la sentencia definitiva, dictada en fecha 12-02-2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este Primer Circuito Judicial, que se aprecia con el carácter de prueba trasladada de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, mediante la cual, se declara sin lugar la acción reivindicatoria incoada por el ciudadano NG Wing Shing contra el ciudadano A.K.B. (Exp. N 00247-C-6), y tal decisión se fundamentó en que el demandado en su condición de arrendatario estaba en posesión legítima del referido apartamento y que, conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en caso de que el inmueble, durante el arrendamiento pase a ser propiedad de una persona distinta al propietario arrendador, el nuevo propietario, en este caso el ciudadano NG Wing Shing, estaba obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados y porque las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en dicha Ley.

De la lectura del referido fallo se desprende, que el actual demandado, en aquella oportunidad, opuso la defensa de falta de cualidad del demandante, aduciendo que no era el propietario del inmueble arrendado, y tal controversia fue resuelta por el Tribunal de la causa en los términos siguientes:

Ahora bien, debe el Tribunal pronunciarse sobre la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, sobre la falta de cualidad planteada, tanto de actor como demandado, aleando que el titular del bien objeto a reivindicar, es una comunidad conformada por dos sus propietarios y el accionado no tiene cualidad pasiva por ser un simple arrendatario.

…OMISSIS…

Ahora bien, la normativa legal que le permite al propietario el derecho a reivindicar la cosa de cualquier poseedor o detentador, es el Artículo 548 del Código Civil que establece (Sic)…

Ahora bien de las pruebas analizadas, ha quedado plenamente demostrado que el propietario del Edificio Flores, ubicado en la carrera 5ta., intersección calle 20,, de esta ciudad es el ciudadano NG WING SHING, lo cual demostró por los instrumentos públicos que fueron valorados por este Tribunal en su debido momento, asimismo quedó plenamente demostrado que quien se encuentra en posesión del inmueble, consistente en un apartamento, es el ciudadano: A.K.B., quien admitió su situación fáctica de ser poseedor pero en virtud de ser arrendatario del inmueble y que efectivamente se trata del mismo bien, es decir, que actualmente ocupa un inmueble constituido por un apartamento, situado en la parte alta del Edificio Flores, distinguido con el Nº 20…

Conforme a lo expuesto, no hay duda que la actual defensa de falta de cualidad que opone el demandado, en aquel juicio fue decidida y así debe admitirse, en el sentido de habérsele declarado judicialmente al actor, como propietario legítimo del inmueble conocido como “Edificio Flores”.

En cuanto al alegato del actor de que el referido fallo de fecha 12-02-2007, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este Primer Circuito Judicial, constituye cosa juzgada entre las partes, ello no lo considera así esta alzada, ya que de conformidad con el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.395 ordinal 3º del Código Civil, ya que la sentencia tiene efecto de cosa juzgada, cuando la cosa demandada sea la misma, que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa y que sean entre las mismas partes y estas vengan al juicio con el mismo carácter que el anterior, y tales requisitos no concurren en el presente caso, por cuanto aunque la controversia es entre los mismos contendientes y concurren en ambas, como demandante y demandado, aquel juicio se trata de una reivindicación y este de desalojo de inmueble, y en tales razones no puede operar la cosa juzgada, alegada por la parte actora. Así se resuelve.

Arguye la parte demandada que el demandante no es el verdadero propietario del inmueble y en este sentido, promovió los siguientes instrumentos que se pasan a estudiar:

1) Instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 23-08-1977, bajo el N° 40, folios 170 al 173, del Tomo II, Protocolo Primero, del Tercer Trimestre del mismo año, mediante el cual A.F., adquiere el inmueble (edificación) objeto de la acción interpuesta. Calle 13 que va al Hospital, y Oeste, casa solar de L.C..

De este instrumento se aprecia, que la ciudadana P.R.d.J. vende al ciudadano A.F. los siguientes bienes: a) una casa propia situada en la ciudad de Guanare con terreno propio alinderado así: Norte: Casa y solar de R.D.P.; Sur: Avenida 02 Este; Este: calle 13 que va al hospital y Oeste: casa y solar de L.C.. a) una casa para habitación y comercio de paredes de bloques, situada en esta ciudad de Guanare, alinderada así: Norte: solar y casa del señor A.F.; Sur: Avenida 3; Este; Este: calle 11 Sur; y Oeste casa solar de C.G.D.; SUR, casa de mi propiedad; Este, calle 11 Sur y Oeste, casa que es hoy de impropiedad; d) una casa quinta para habitación familiar, en esta ciudad de Guanare, alinderada así: Norte, edificio que es de mi propiedad hoy de la compradora; sur, casa de mi propiedad hoy de la comparadora; este, calle 11 Sur y Oeste, casas que es o fue de mi propiedad. e) Un edificio, constante de dos planeas con locales comerciales en su planta baja y dos apartamentos para familia en la parte alta, alinderado así: Norte, Avenida 1 Este, Sur, casa de mi propiedad, Este, calle 11 sur y Oeste, casa que es hoy de su propiedad; y f) una casa quinta para habitación familiar, alinderada así Norte, edificio fue de mi propiedad, hoy de la compradora; Sur, casa de mi propiedad hoy de la compradora; este, calle 11 Sur y Oeste casa que es o fue de mi propiedad.

Los referidos instrumentos públicos, no pueden conferírsele mérito probatorio a los efectos de esta controversia, ya que cabe observar que entre los linderos y demás características peculiares, de cada uno no se asemejan al inmueble, denominado Edificio Flores, objeto de la presente acción de desalojo, ubicado en esta ciudad de Guanare, en la carrera 5ª. esquina calle 20, del Municipio Guanare del Estado Portuguesa y construido sobre una parcela de terreno con un área de Doscientos Treinta y Ocho Metros con Treinta y Ocho Centímetros (238,38 M2), cuyos linderos son: NORTE: en una extensión de doce metros y sesenta centímetros con la carrera quinta 5ta (12,60 mts); SUR: en una extensión de doce metros y diez centímetros (12,10 mts), con solar y casa que es o fue de M.J.d.C.; ESTE: en una extensión de diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 mts) con la calle 20; y OESTE:, y es admitido por las partes que dicho inmueble, fue admitido fue adquirido por los ciudadanos F.R.G.M., C.A.C.R. y G.C. a) El 25-01-2000, al Protocolo 1º, Tomo 2º, 1er. Trimestre del año 2000, bajo el Nº 30, folios 116 al 119, a quienes les fue seguido un juicio por cobro de bolívares por la sociedad de comercio “Inversiones Ven-Car 1.025 C.A., ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y cuya empresa ejecutante le fue adjudicado el identificado inmueble; posteriormente, dicha sociedad de comercio, el 25-01-2000, por documento protocolizado en la mencionada oficina de registro, al Protocolo 1º, Tomo 2º, 1er. Trimestre del año 2000, bajo el Nº 30 a los folios 121 al 123, lo cede a la entidad financiera “Inversora Fivenez S.A., fusionada al Banco de Venezuela, el referido inmueble conocido como “Edificio Flores” y por último, esta entidad bancaria, da en venta el referido edificio con su parcela de terreno al ciudadano NG Wing Shing, el 17-10-2002 en documento otorgado, ante la mencionada Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guanare, Estado Portuguesa, al Protocolo 1º, Tomo 3º, 4º Trimestre del año 2002, bajo el Nº 30, folios 121 al 123; y siendo que estos instrumentos no fueron impugnados por la contraparte, sirven para demostrar en forma inequívoca que el demandante, es el legítimo propietario del inmueble objeto de la presente acción de desalojo.

Las razones ya esgrimidas para desechar los instrumentos analizados y producidos por la parte demandada, sirven de fundamento, para desestimar el valor probatorio de los siguientes instrumentos traídos por dicha parte, protocolizados en la misma Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare: (a.1) el día 15-11-1977, bajo el N° 1, folios 4 al 11, Protocolo Primero, del Tercer Trimestre del mismo año, mediante el cual A.F., testa a favor de los ciudadanos A.H.C.D.F., (50%), P.R.D.J. (25%), R.C. (8,33%), M.R. (8,33%) y T.R.A. (8,33%), el cincuenta por ciento (50%) de los bienes habidos durante la comunidad de gananciales que fomentó con A.H.C.d.F., entre los cuales se encuentra el inmueble (edificación) objeto de la acción interpuesta y (a.2) el 15-11-1977, bajo el N° 02, folios 04 al 07, Protocolo del Cuarto Trimestre del mismo año, mediante el cual A.H.C.d.F. testa a favor de los ciudadanos A.F. (50%); R.H. de Rodríguez (16,66 %); M.d.L.C.J.R. (16,66%) y F.H. (16,66%), el cincuenta por ciento (50%) de los bienes habidos durante la comunidad de gananciales que fomentó con A.F., entre los cuales, supuestamente, se encuentra el inmueble (edificación) objeto de la presente acción.

Respecto al documento autenticado en el Juzgado de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el 30-11-1987, bajo el N° 158, folios 31 al 33, del Tomo IV, las ciudadanas P.R.d.J., en su cualidad de heredera del ciudadano A.F. y R.H.C. de Rodríguez, F.H.B. y M.J.d.C., con la cualidad de heredera de la ciudadana A.G.C.D.F., vende a C.C.R., no se le confiere valor probatorio por no estar debidamente protocolizados de conformidad con el artículo 1.924 del Código Civil.

Lo atinente, en primer término, a la copia certificada de la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 24-09-1987, é inscrita en la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa el 20-11-1989, bajo el N° 03, folios 06 al 40, del Protocolo Segundo y folios 01 al 67 del Protocolo Segundo Adicional del Tercer Trimestre del mismo año, que declaró con lugar la demanda de inquisición de paternidad propuesta por T.R.A. en contra de las ciudadanas A.H.C.d.F. y P.R.D.J.; en segundo término, la copia certificada de las actas, referidas al juicio que por nulidad de asiento registral de acta de remate, intentó el ciudadano C.A.C.R., ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, alegando la pre-existencia de una prohibición de enajenar y gravar la edificación é invocando su carácter de propietario (las actuaciones están contenidas en el Expediente N° 13.738); y en tercer término, el expediente Nº C-03-01 de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, que contiene el procedimiento de desalojo inquilinario, seguido ante esa dependencia por el ciudadano C.A.C.R. contra el ciudadano A.K., y sobre tales instrumentos, considera esta alzada que no aportan mérito probatorio por no guardar relación con la presente controversia, y en consecuencia, se desechan del probatorio. Así se acuerda.

Cabe añadir al punto tratado, que gran parte de esta prueba instrumental, fue también promovida, mediante informes requeridos por el demandado y emitidos por el mencionado Registrador Subalterno, el Departamento de Sucesiones del Ministerio de Hacienda, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare, estado Portuguesa, Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este Primer Circuito Judicial, y a esta alzada, por ello se hace innecesario hacer otro pronunciamiento al respecto. Así se establece.

En este orden de idea, debe precisarse, que una vez desechados los mencionados instrumentos producidos por el demandante con el objeto de demostrar que el actor no es propietario del inmueble objeto de desalojo y resultando positiva esa titularidad en base a los documentos producidos por el actor y debidamente valorados en el cuerpo de este fallo, tales razonamientos, sirven de fundamento para establecer, que no es cierto de que el ciudadano C.A.C.R., quien no es parte en este juicio, tenga al igual que otras personas mencionadas como comuneros, derechos de propiedad, sobre la edificación donde se encuentra asentado el apartamento arrendado por el demandado ni que se hayan desprendido de su propiedad, al punto que pueda mediatizar la presente acción de desalojo de inmueble, y tales razones, sirven de fundamentación jurídica, para que esta superioridad, declare sin lugar la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Con relación a la prueba de cotejo que se convirtió en una Inspección Ocular con la finalidad de constatar de los fotostatos acompañados en el acto de la contestación con los documentos que reposan insertos en los libros de la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, dicha prueba fue realizada por el a quo, en fecha 25-02-2009, y mediante la cual se deja constancia de la existencia de unos Libros de Protocolo de Registros de documentos, conforme lo solicitado por el demandado.

El Tribunal desestima esta prueba por cuanto la existencia de estos instrumentos pudieron ser demostradas mediante copias certificadas ya que por su propia naturaleza, la finalidad de la prueba de inspección judicial u ocular, conforme a los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil, es para hacer constar el estado de los lugares o de las cosas que no pueda o no sea fácil acreditar de otra manera. Así se decide.

Plantea la parte demandada que para el caso que se declare improcedente la falta de cualidad invocada, se opone como defensa subsidiaria de la anterior, la intervención forzada de terceros co-propietarios de una comunidad que no ha sido legalmente partida y liquidado el inmueble objeto de desalojo por los siguientes ciudadanos: A.F., A.H.C.d.F., (50%), P.R.d.J. (25%), R.C. (8,33%), M.R. (8,33%) y T.R.A. (8,33%) y en este sentido, mediante prueba de informes, fue remitida por el Departamento de Sucesiones del Servicio Nacional Integrado Aduanero y Tributario (SENIAT), la respectiva planilla de declaración sucesoral que consta en autos y cuya prueba carece de validez probatoria en este juicio por no aportar un elemento útil a la presente controversia.

Aunado a lo expuesto, ya esta alzada ha analizado los documentos producidos por la parte demandada para demostrar la existencia de la comunidad de propietarios del Edificio Flores, cuales fueron desechados del proceso y que sirven de fundamento a la parte demandada, para formular el llamamiento forzoso de terceros, de acuerdo al artículo 370 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil; pero para que se de esta figura jurídica, es necesario de que exista una relación jurídica sustancial entre dichos terceros y el demandado que justifique el llamado del tercero en saneamiento o garantía, pero el Tribunal luego de una exhaustiva revisión de la actas procesales, constata que no se encuentran cumplidos los requisitos legales exigidos para esa intervención planteada por el demandado, y en tales motivos, la tercería propuesta, debe ser declarada inamisible en derecho. Así se resuelve.

Respecto al fondo de la controversia, la parte actora reclama la cancelación en forma indexada, de los cánones de arrendamientos, calculados a razón de Dos Mil Trescientos (Bs. 2.300,oo) mensual, equivalente a Dos Bolívares con Treinta Céntimos (Bs. 2,30), correspondiente a los meses desde el 17-10-2002 a Diciembre de 2004; y Enero de 2003, hasta el mes de Octubre de 2008, en forma indexada los cuales estima en la suma global de Mil Novecientos Treinta y Tres Bolívares Fuertes con Treinta Céntimos (Bs. 1.933,30) y además, aquellos que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble arrendado.

Ahora bien, se aprecia del respectivo expediente de consignaciones realizadas por el demandado y llevado por el Juzgado del Municipio Guanare, Estado Portuguesa, promovido por ambas partes y que se valora con el carácter de instrumento público, queda demostrado que el accionado, consignó los alquileres correspondientes a los meses de Octubre de 2002 a Diciembre de 2002; y desde Enero de 2003 a Diciembre de 2004. Durante el año 2005, consignó parcialmente las pensiones de arrendamiento, a razón cada una de Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 1.150,oo) mensual, equivalente a Un B.F. con Quince Céntimos (Bs. F 1,15), cuando debía consignar la suma mensual de Dos Mil Trescientos Bolívares (Bs. 2.300,oo), equivalente a Dos Bolívares con Treinta céntimos Fuertes (Bs.F 2,30), lo cual equivale a un remanente total de Trece Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 13.800,oo), equivalente a Trece Bolívares con Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. F 13,80.

Por lo que respecta, a los cánones de arrendamientos de los meses desde Enero de 2006 a Octubre de 2008, los mismos aparecen consignados en el mencionado Juzgado del Municipio Guanare, de este mismo Circuito Judicial.

Sobre estas consignaciones se observa que en principio y tal como lo alega la actora, el arrendatario las realizó a destiempo, durante los años 2002, 2003 y hasta Junio de 2004, incumpliendo así su principal obligación; además, durante el año 2005 hizo pagos parciales de dichos cánones.

Adicionalmente a ello, el demandado, consignó ante el mencionado Juzgado del Municipio Guanare, los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2006, 2007, 2008 y hasta el mes de enero de 2009, por lo que resulta procedente el reclamo del pago de los cánones de arrendamiento que se siguieron venciendo desde Febrero de 2009 y hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.

En necesario apuntar, que los cánones de arrendamientos consignados irregularmente, no pueden ser repetidos, sino que ordenado su pago, deben ser solicitados por el arrendador, en razón de la prohibición para el arrendatario de retirar las pensiones consignadas a tenor de lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y desde luego, sobre tales cánones de arrendamientos, no puede aplicarse la indexación monetaria, por cuanto al no encontrarse en el patrimonio del demandado no le reportan beneficio económico. Así se dispone.

Ahora bien, siendo que el demandado no demostró durante el probatorio, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento pactados, ya que como quedó evidenciado, en primer lugar, canceló a destiempo o irregularmente los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2202, 2003, y hasta el mes de Junio de 2004; en segundo lugar, no canceló en su integridad las pensiones arrendaticias durante el lapso de doce (12) meses del año 2005, quedando a deber un remanente del orden de lo cual equivale a un remanente del orden de Trece Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 13.800,oo), equivalente a Trece Bolívares con Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. F 13,80), y en tercer lugar, que consignó en el referido Juzgado de Municipio, los cánones de arrendamiento desde el año 2006 hasta Enero de 2009, en tales motivos, forzoso es concluir, que ha lugar la pretensión de desalojo deducida de conformidad con el artículo 34 literal a) de la Ley que rige esta materia, así como también, resulta procedente, el cobro en forma indexada de los cánones de arrendamientos insolutos, incluidas las pensiones arrendaticias, a razón de Dos Bolívares Fuertes con Treinta Céntimos (Bs. 2,30), dejadas parcialmente de cancelar durante el año 2005, y aquellas que se han ido venciendo, desde Febrero de 2009 y hasta el momento que quede definitivamente firme este fallo, ambas en forma indexada, conforme lo solicitado por el actor, ya que es un hecho notorio que la inflación que acaece en el país afecta el valor de la moneda nacional.

A los fines del cálculo de los cánones de arrendamiento generados a partir de Febrero de 2009 y para la aplicación del método indexatorio, se acordará una experticia complementaria del fallo, que será realizada por un experto designado por el Tribunal, el cual aplicará la indexación monetaria, desde la fecha de admisión de la demanda y hasta que quede definitivamente firme esta sentencia, y ajustará su dictamen, a los Índices de Precios al Consumidor para el área metropolitana de Caracas y en atención a los respectivos boletines expedidos por el Banco Central de Venezuela. Los honorarios del experto serán cancelados de por mitad por las partes.

En cuanto a los alegatos formulados por la parte demandada en esta instancia superior, estando comprendidos y a.e.e.c.d. este fallo, se hace innecesario su estudio. Así se decide.

D E C I S I O N

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar la demanda de desalojo de inmueble, incoada por el ciudadano NG WING SHING, contra el ciudadano A.K.B., ambos identificados.

En consecuencia, se condena al demandado a entregar al demandante el identificado inmueble, libre de personas y bienes, y a cancelarle las siguientes cantidades: A) Trece Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 13.800,oo), equivalente a Trece Bolívares Fuertes con Ochenta Céntimos (Bs. F 13,80), por concepto de cánones de arrendamiento adeudados al año 2005 y B) Los cánones de arrendamientos impagados, contados a partir del mes de Febrero de 2009 y hasta que quede definitivamente firme el presente fallo. Sobre estas cantidades de dinero, se aplicará el método indexatorio para lo cual de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda una experticia complementaria del fallo, que será realizada por un experto designado por el Tribunal en los términos ya establecidos.

Se ordena al demandante, en su condición de propietario del inmueble arrendado, retirar las cantidades por cánones de arrendamiento, consignados por el demandado ante el Juzgado del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial. Así se declara.

Se declara parcialmente con lugar la apelación del demandado y queda confirmada pero modificada en los términos expuestos, la sentencia definitiva, dictada en fecha 03-06-2009, por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los tres días del mes de Julio de dos mil nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.E.D.C..

La Secretaria

Abg. Soni Fernández.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m. Conste.

Stria.