Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 18 de Febrero de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Con informes de la parte querellante.

Querellante: Á.M.B.d.B., titular de la cédula de identidad Nº 938.389.

Apoderados judiciales: Abogados M.M.B. y M.O.B.d.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 85.939 y 13.408, respectivamente.

Querellado: Junta de condominio de Residencias Los Cedros, representada por la ciudadana Isbelia Morillo de Abreu, venezolana, titular de la cédula de identidad 4.966.240 en su carácter de Presidenta.

Motivo: Interdicto de obra vieja.

Sentencia: Definitiva.

Expediente: Nº 5.425

Conoce este juzgado superior del recurso de apelación interpuesto el 1 de julio de 2008 por la apoderada judicial de la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy que declaró sin lugar la querella interdictal de obra vieja.

Se le dio entrada al presente expediente el 31 de julio de 2008 y en esa misma oportunidad, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, se fijó oportunidad para solicitar la constitución de asociados y de no constituirse, continuar con el acto de informe al vigésimo día de despacho siguiente.

Cursa al folio 155 avocamiento del abogado E.J.C. por cuanto fue juramentado como juez temporal de este juzgado Superior, en virtud del uso que hiciera la juez titular de este Despacho de su derecho a vacaciones anuales.

El acto de informes correspondió el 6 de octubre de 2008, acto al cual comparecieron, en primer orden, el apoderado judicial de la parte querellante y posteriormente compareció la ciudadana V.R.d.G. y demás miembros de la directiva ciudadanos A.S., Isbelia Morillo, Nunziata de Medina y E.G.d.S. quien se identificó como representante de la parte querellada (Junta de Condominio del Edificio Residencias Los Cedros) quedando agregado sus informes a los folios del 157 al 169.

El 13 de octubre de 2008 la representación judicial de la parte actora interpuso escrito donde hizo una serie de alegatos contra la actuación de V.R.d.G. como representante de la Junta de Condominio Los Cedros.

En fecha 15 del mimo mes y año, la parte actora interpuso escrito donde reafirma las anteriores consideraciones.

El 21 de octubre de 2008, este juzgado superior, ante la diligencia cursante al folio 172 suscrita por la ciudadana V.R.d.G. quien dice actuar como presidenta de la junta de condominio Residencias Los Cedros, resolvió abrir una articulación probatoria de ocho días conforme al artículo 607 del CPC.

En auto de 16/12/2008, la juez titular de este despacho, vista la omisión producida en el auto de 21/10/2008, donde se ordenó la articulación probatoria de 8 días sin convocatoria del demandado, tal como lo dispone el artículo 607 CPC, declaró la nulidad de dicho auto (de 21/10/2008) y todos los actos subsiguientes y repuso la causa al estado de contestación de la ciudadana V.R.d.G. y demás directivos (cuya cualidad se impugna) para resolver al tercer día siguiente al acto de contestación o de transcurrida dicha oportunidad lo que considere justo. En la misma fecha se difiere la publicación de la sentencia definitiva que correspondía ese día, de conformidad con el artículo 251 del CPC.

En fecha 14/1/2009, la parte actora presentó diligencia insistiendo en la impugnación de la cualidad de quienes dicen actuar por la junta de condominio Residencia Los Cedros y consignó un fotostato.

Por diligencia de 15/1/ 2009 la parte querellante consignó otros fotostatos.

El 19/1/ 2009 este juzgado hizo uso de la facultad que le confiere el artículo 607 del CPC y acordó abrir una articulación de ocho días, a los fines de que las partes aporten el material probatorio que consideren pertinente, con la advertencia de que dicha incidencia será resuelta en punto previo en la sentencia de merito.

En fecha 27/1/2009 la parte actora ratificó escrito de informes que cursa a los folios 457 al 161 y el escrito inserto a los folios 174 al 175. En la misma fecha mediante diligencia procedió a consignar documentos que rielan a los folios 200 al 213.

En fecha 30/1/2009 una ciudadana de nombre Isbelia Morillo de Abreu, titular de la cédula de identidad Nº 4.966.240 actuando como presidenta de la junta de condominio de Residencias Los Cedros, asistida de abogado consignó documentos donde dice acreditar su representación.

Siendo la oportunidad de dictar sentencia este tribunal procede a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

Alegatos de la querellante

Adujo la demandante:

1. Que es poseedora y propietaria de un inmueble (penthouse) ubicado en la calle 15 entre segunda y tercera avenida, Residencias Los Cedros, quinto piso, Nº 5-B de esta ciudad de San Felipe, con una superficie de (128,60mts2).

2. Que el edificio en el cual se encuentra su propiedad está construido sobre dos lotes de terrenos propios con los siguientes linderos: Norte: el mismo del terreno y que le sirve de pared de cerca, Sur: fachada sur del edificio con cerca peatonal y paso de vehículos, Este: fachada este del edificio y Oeste: vestíbulo de distribución del cuarto piso, escaleras y apartamento penthouse 5-A.

3. Que la junta de condominio nunca se ha preocupado por el mantenimiento de los techos del edificio.

4. Que la junta de condominio afirma que la reparación de dichos techos corresponde a los propietarios del último piso, lo cual es ilegal ya que según las leyes y reglamentos que regulan la materia, esos techos son áreas comunes y el pago de sus reparaciones le corresponde a todos los propietarios.

5. Que el deterioro del techo ha perjudicado su apartamento, tanto por la parte externa como interna, sufriendo el inmueble daños inminentes en el techo, paredes del recibo, entrada del apartamento, cocina y habitación del fondo, todo lo cual constituye un deterioro progresivo.

   Que la falta de reparación le está causando un grave peligro próximo y cierto ya que es probable, en un cien por ciento, que el techo de madera se derrumbe, con un inminente peligro para su vida.

6. Que cada vez que llueve se inunda el apartamento, ruedan del techo cascadas de agua lo que produce una constante humedad que pone en peligro su salud respiratoria ya que tiene 77 años de edad.

7. Que los hechos expuestos constan en inspección judicial realizada el 27 de julio de 2007 (prueba identificada con la letra “A”).

8. Que ha agotado todas las diligencias verbales con los integrantes de la junta de condominio, sin obtener respuesta favorable al respecto.

9. Que al decir la junta de condominio que los techos de su inmueble no son un área común, desconoce los preceptos legales contenidos en los artículos 5 literales b y l; 11 literales a y c de la Ley de Propiedad Horizontal, el Reglamento general de condominio, donde estable que los techos son áreas comunes.

10. Que tal es su desconocimiento a las citadas normas que en fecha 31/7/07 le paso una comunicación donde describe como área común sólo la sala de maquinas (ver anexo B), sin tomar en cuenta lo del techo, al que nunca le han hecho mantenimiento, causándole dicha omisión, daños y perjuicios a su propiedad tal y como lo menciona la inspección judicial.

    Fundamentos de la querella.

    Fundamentó la presente acción en los artículos 786 del Código Civil, 717 del Código de Procedimiento Civil y lo estipulado en el Reglamento general de condominios, así como la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 05 literales B y L en concatenación con el artículo 11 literales A y C.

    Petitorio.

    Que por lo antes expuesto demanda a la ciudadana V.d.G. en su carácter de presidenta de la junta de condominio de Residencia Los Cedros por interdicto de daño temido o de obra vieja de conformidad con los artículos antes señalados para que realice todas las obras necesarias a la conservación y reparación de los techos y paredes externas e internas del inmueble por los daños causados y por el daño temido por su persona.

    Estima la solicitud en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,oo) por los daños evidenciados y posible costos de las reparaciones de su inmueble y del techo del edificio.

    De la sentencia apelada

    En sentencia proferida por el a quo el 26 de junio de 2008 se estableció:

    …..En este orden de ideas, observa el Tribunal que es principio de la doctrina y de jurisprudencia que no procede la acción para pedir indemnización de los perjuicios ya ocasionados, ni para poner reparo al hecho que ya se teme y lamenta, haciendo que se restablezca el estado normal de las cosas, pues las acciones de tal naturaleza son esencialmente petitorias y deben deducirse en juicio ordinario.

    En este sentido vemos que en la obra del Dr. Duque Sánchez, Procedimientos Especiales Contenciosos (página 277), se lee:

    ‘Si la obra vieja ya ha ocasionado algunos perjuicios, no prosperaría en este caso la denuncia, sino la acción ordinaria de Daños y Perjuicios´.

    Es unánime en la doctrina, el criterio según el cual el interdicto de obra vieja o daño temido, cuya finalidad es el otorgamiento de una protección interina y no la de ordenar la reparación de los daños que ya se hayan causado, no puede conducir a una condena, pues no existe un titulo que ejecutar, ya que, tal y como esta dispuesto no es un procedimiento que contenga un contradictorio, en el cual se discuta si la obligación recae en efecto sobre el demandado, o que le permita, en todo caso, cuestionarlo y que desemboque en un fallo que determine tal obligación.

    Aplicados estos principios al caso de autos, observa la que juzga que en la presente querella la parte accionante, buscó la reparación de un daño y un contradictorio al demandar a la ciudadana V.d.G., en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de las Residencias Los Cedros, cuestión ésta que no es lo previsto por el legislador, en la normativa a que se contrae el artículo 717 del Código de Procedimiento Civil, como tampoco lo establecido en el artículo 786 del Código Civil Venezolano Vigente, ya que no existe necesariamente conflicto de intereses entre el denunciante y dueño de la obra ruinosa, esta circunstancia como lo sostiene el procesalista Ricardo Henríquez La Rocha, que lleva a la doctrina a calificar “el procedimiento asegurativo propio del interdicto de obra ruinosa, como acto de jurisdicción voluntaria, porque se monta el procedimiento sin posibilidad de que surja el conflicto…”

    De lo precedentemente señalado y aplicado al caso de autos, se concluye para quien juzga, es declarar Sin Lugar la acción de INTERDICTO DE OBRA VIEJA, incoada por la ciudadana A.M.B.B., contra la ciudadana: V.D.G., en su carácter de Presidente de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS LOS CEDROS, por no ajustarse dicha querella a lo establecido en las normas a que se contraen los artículos 717 del Código de Procedimiento Civil y 786 del Código Civil Venezolano vigente y así se establece. En virtud de que la denuncia propuesta no conlleva al surgimiento de un conflicto entre partes, no se condena en costas, tal como se decidirá en el dispositivo de esta resolución…

    .

    De los informes ante esta alzada

    En sus informes la representación de la querellante expone:

    • Que la demandante es propietaria y poseedora legitima de un inmueble (penthouse) cuyo techo, que es también el del edificio, nunca le han realizado mantenimiento o reparación alguna, alegando la junta de condominio que eso le corresponde a los propietarios del último piso, lo cual es incierto, ya que de conformidad con las leyes y reglamentos que regulan dicha materia los techos son áreas comunes y el pago de sus reparaciones le corresponde a todos los propietarios.

    • Que el tribunal de la causa al momento de tramitar y admitir la demanda de interdicto temido o de obra vieja, procedió a dictar un auto negando su admisión arguyendo fundamentalmente que el daño ya estaba causado y que no era la vía adecuada para reclamar lo solicitado.

    • Que difiere de lo alegado por el tribunal por cuanto la doctrina y lo establecido en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil son claros y precisos al definir el interdicto de daño temido o de obra vieja y al efecto cita el artículo 786 del Código Civil.

    • Que el deterioro de las instalaciones que pertenecen al edificio los Cedros ( el techo) le está causando graves daños y que ello se evidencia en la inspección judicial consignada como prueba del daño, para que la junta de condominio tomen las medidas conducentes y así evitar el peligro – dice - que la pared se está cayendo, las bases del techo están cediendo donde está el machihembrado, que cada vez que llueve se inunda el apartamento, que existe una constante humedad, lo que ocasiona que las bases estén cediendo progresivamente, asunto del cual la junta de condominio hace caso omiso.

    • Que mediante inspección judicial se pudo verificar que existe un daño real causado por la filtración derivada de los techos del edificio que afecta directamente el apartamento de la demandante

    • Que la demanda encuadra dentro de los requisitos establecidos en el artículo 786 del Código Civil.

    Por su parte, la ciudadana V.R.d.G., actuando como presidenta de la junta de condominio de Residencias Los Cedros conjuntamente con los demás miembros, ciudadanos: A.S.; Isbelia Morillo; Nunziata de Medina; y E.G.d.S., debidamente asistidas por el abogado Wolgfan R.C.N., inscrito en el Inprebogado bajo el Nº 32.755, hacen las siguientes consideraciones:

    • Reproducen y ratifican a su favor el merito favorable de todas las actas, documentos y facturas, especialmente la Inspección Judicial practicada por el tribunal primero de municipios de fecha 17/7/200, igualmente el informe presentado por el perito experto y la inspección judicial de fecha 27/7/2007, donde –dice- quedó demostrado que el supuesto daño inminente que la actora demanda ya estaba causado.

    • Manifiesta que la apelación se interpuso para retardar la ejecución del fallo.

    • Que la demanda no cumplió los supuestos establecidos en el artículo 786 del CC, que de los anexos e informes presentados por la parte actora se evidencia que los daños internos y externos, efectivamente ya estaban causados.

    • Que el daño que presenta el apartamento al que hace referencia el libelo es consecuencia de la desidia de la demandante que no lo ha sabido cuidar y mantener, y no por causa de la junta de condominio.

    • Afirma que el techo que protege a ese apartamento no es un área común del edificio si no que es uso exclusivo y responsabilidad de la demandante en cuanto a su uso mantenimiento y conservación y no de los demás inquilinos.

    • Que en el edificio existe dos (2) penthouse, el 5-B y el 5-A; que el segundo de los mencionados presentaba ciertas filtraciones por la parte superior -techo– y su propietario procedió a impermeabilizar con un manto de vinil parte del techo, por cuenta propia y dinero, pero la demandante pretende con esta acción que sea la junta de condominio quien repare las filtraciones y todos los daños.

    Punto previo

    Tal como se estableció en auto de fecha 19 de enero de 2009 corresponde resolver en punto previo la incidencia surgida en esta instancia con ocasión a la impugnación que hiciera la parte recurrente al carácter de la ciudadana V.R.d.G. como presidenta de la junta de condominio de Residencia Los Cedros, parte querellada en esta causa para el momento de presentar los informes.

    Así, en varias oportunidades, iniciándose el 13 de octubre de 2008 la representación judicial de la parte actora hizo una serie de alegatos, relativos a que la persona natural que presentó escrito de informes por la junta de condominio Residencia Los Cedros no tenía carácter para hacerlo por cuanto sus funciones habían cesado el 8 de marzo de 2008.

    Afirma que aparentemente existe una nueva directiva de la junta de condominio y como prueba de ello anexó copia de una nota de prensa (f.193) y dos copias de carteles de fecha 7 y 28 de noviembre de 2008 (f.195 y 196) publicados por esa nueva junta de condominio de Residencias Los Cedros, cuya existencia -a su parecer- no desea hacer pública para evitar responsabilidad en este juicio.

    Ante tales impugnaciones se abrió la incidencia del artículo 607 del CPC y se fijó oportunidad para que la ciudadana V.d.G. viniera a contestar lo que a bien tuviera, oportunidad que transcurrió sin hacer ninguna defensa.

    En la incidencia de ocho días sólo compareció la parte actora consignando, en fecha 27/1/2009 los documentos requeridos en el auto de fecha 19/1/2009.

    Así, en cuanto a la sentencia del juzgado primero de los municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta circunscripción de fecha 17 de septiembre de 2008 (f.210 a 213) se evidencia que con ocasión del planteamiento de la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presenta como representante del actor en juicio de cobro de bolívares por cuotas de condominio iniciado por la junta de condominio Residencia Los Cedros, representada por la ciudadana V.d.G. el tribunal resolvió, con fundamento en el artículo 12 del reglamento del documento de condominio de la residencia Los Cedros (según el cual el tiempo de duración de la junta de condominio será de un año a partir de su elección, pudiendo ser reelegida) que habiendo sido elegida dicha ciudadana en fecha 8 de marzo de 2007 (según documento notariado de acta de asamblea de fecha 2 de mayo de 2007) su período venció el 8 de marzo de 2008, por cuanto no probó haber sido elegida para otro período.

    Como quiera que contra esta decisión del tribunal de municipio no hay recurso de apelación y visto que no consta en autos que la parte actora haya ejercido otro recurso es evidente entonces que la citada sentencia quedó firme y con plena vigencia. Luego, siendo del conocimiento de V.d.G. lo resuelto por el tribunal de municipio no ha debido ésta realizar actuación alguna ante este juzgado pues un tribunal había declarado su ilegitimidad para representar a la junta de condominio de Residencias Los Cedros.

    En cuanto al documento condominio (folio 122 al 137) se constata en el artículo 5.1, relativo al administrador, que la administración del inmueble corresponderá a una persona natural o jurídica designada por la asamblea o un administrador a su elección por un período máximo de un año. En términos semejantes se expresa el artículo 12 del reglamento del documento de condominio (200 al 209).

    En consecuencia, con base en las normas y pruebas traídas a la incidencia concluye quien aquí decide que la ciudadana V.d.G. no tenía legitimidad para presentar en nombre de la junta de condominio Residencia Los Cedros el día 6/10/08 escrito de informes, razón por la cual esta instancia desestima los argumentos que allí se exponen. Así se decide.

    En todo caso, se recuerda a la citada ciudadana la obligación que tiene de actuar con lealtad y probidad en los juicios de conformidad con los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

    Cabe indicar que en el interim de la incidencia (que correspondió a los días 20, 2, 22, 26, 27,29, 30 de enero y 3 de febrero siguientes al auto de de fecha 19 de enero de 2009) intervino la ciudadana Isbelia Morillo de Abreu por diligencia 30 de enero de 2009 (folios 214 y 215) para acreditar su condición de presidenta de la junta de condominio de la Residencia Los Cedros, mediante documento autenticado por Notaría Pública el 12/12/2008 y hacer una serie de alegatos.

    Como quiera que acreditara su actuación con documento público y visto que no fue impugnado por la parte querellante este tribunal declara que la ciudadana Isbelia Morillo de Abreu legalmente representa a la junta de condominio Residencia Los Cedros. Así se decide.

    En la citada diligencia hace referencia al procedimiento tramitado por la instancia y dice que su representada nunca fue llamada al proceso.

    Que con ocasión de la apelación de la parte actora, la ciudadana V.G., actuando como representante de la junta de condominio, se hizo presente mediante acto voluntario, asistida de abogado, sin haber sido citada en el proceso y consignó escrito de informes que fue impugnado por el actor

    Que dicha impugnación es contradictoria porque fue a esa persona a quien la parte querellante citó como representante de la junta de condominio.

    En cuanto a la articulación abierta por este juzgado superior, para determinar la procedencia o no de la representación de la junta de condominio, conforme al artículo 607 CPC, afirma que la misma no aportó nada al proceso por cuanto no existía actuación alguna de su representada, por lo que mal podía, la legitimidad o no de V.d.G., haber influido en la sentencia dictada por la instancia. Sobre este particular este juzgado se limita a ratificar lo resuelto en la incidencia.

    En lo que respecta a sus argumentos respecto a la materia de fondo (relativos a que la querellante no persigue evitar la ocurrencia de un daño por obra vieja sino establecer una responsabilidad) el tribunal los desestima por cuanto la oportunidad para su presentación era el acto de informes. Así se decide.

    Del asunto de fondo

    Resuelto el asunto incidental corresponde ahora examinar el tema central de esta controversia como es la procedencia o no de la querella de obra vieja interpuesta por la ciudadana Á.M.B.d.B..

    Sobre ese asunto tanto el Código Civil como el Código de Procedimiento Civil consagran normas reguladoras de esta situación.

    Nos dice el Código Civil en el título de la posesión:

    Artículo 786.- Quien tuviere motivo racional para temer que un edificio, un árbol o cualquiera otro objeto amenace con daño próximo un predio u otro objeto poseído por él, tendrá derecho de denunciarlo al Juez y de obtener, según las circunstancias, que se tomen las medidas conducentes a evitar el peligro, o que se intime al interesado la obligación de dar caución por los daños posibles.

    Por su parte, el Código de Procedimiento Civil consagra normas adjetivas y al efecto expresa:

    Artículo 717: En los casos del artículo 786 del Código Civil, se procederá en la forma prevista en el artículo 713 de este Código, y el Juez resolverá según las circunstancias, sobre las medidas conducentes a evitar el peligro, o que se intime al querellado la constitución de una garantía suficiente para responder de los daños posibles, de acuerdo a lo pedido por el querellante.

    Por su parte el artículo 713 dice:

    Artículo 713: En los casos del artículo 785 del Código Civil, el querellante hará la denuncia ante el Juez competente, expresando el perjuicio que teme, la descripción de las circunstancias de hecho atinentes al caso, y producirá junto con su querella el título que invoca para solicitar la protección posesoria. El Juez, en el menor tiempo posible, examinará cuidadosamente si se han llenado dichos extremos, se trasladará al lugar indicado en la querella, y asistido por un profesional experto, resolverá sin audiencia de la otra parte, sobre la prohibición de continuar la obra nueva, o permitirla.

    Este interdicto denominado por la doctrina como de obra vieja o de daño temido constituyen una acción de defensa a la posesión contra daños provenientes de bienes próximos.

    Este procedimiento se inicia por denuncia que –según la doctrina del Dr. R.D.C. – debe contener el señalamiento del perjuicio que se teme y la descripción de las circunstancias del hecho atinente al caso. Esas circunstancias son: a. Las razones para temer un daño próximo, que permitan calificarlo como un perjuicio, entre otros motivos, la mala construcción, las grietas, el estado de deterioro, la falta de mantenimiento y la vetustez, o la amenaza de ruina de la cosa denunciada como dañosa. b. Que la amenaza provenga de un edificio, un árbol u otro objeto cualquiera, que pueda ser un inmueble o un mueble. c. que se trate de una obra ya construida y, d. que el objeto amenazado sea un predio, un inmueble o cualquier otro objeto que esté en posesión del querellante.

    En cuanto a la legitimación activa, en este procedimiento, la tiene el poseedor de la cosa amenazada de daño, quien puede detentarla en su propio nombre o en nombre de otro, y en todo caso deberá acompañar título para solicitar la referida protección posesoria. Es decir, si se trata de poseedor legítimo, el título de propiedad o de enfiteusis, y si es poseedor precario, el respectivo contrato o autorización o, la causa jurídica que permita solicitar la protección (como la herencia, o la ocupación, en materia agraria). En cuanto a la legitimación pasiva, corresponde a quien aparezca como dueño o poseedor del edificio, árbol u otro objeto de donde proviene el daño.

    Respecto al procedimiento, el juez, al recibir la denuncia debe disponer su traslado asistido de un experto y si están dadas las circunstancias, decretará las medidas que considere conducentes para evitar el peligro, es decir, las de carácter técnico que eliminen el daño o amenaza; o en su lugar, intimar al querellado para que constituya una garantía suficiente para responder de los daños posibles, de acuerdo con lo pedido por el querellante. De donde se desprende que el querellante debe en su denuncia, solicitar las medidas técnicas que eviten el daño; o la constitución de garantías suficiente para responder de los daños posibles. En ambos caso, considera el autor, que el interesado debe estimar los perjuicios para que el juez pueda determinar las garantías que debe constituir el querellado. De lo que el juez resuelva, cualquiera que sea la medida, se oirá apelación en un solo efecto conforme al artículo 718. (Curso sobre juicios de la posesión y de la propiedad. Editora El Guary s.r.l 2001)

    Observa este Juzgado que la querellante es la poseedora y propietaria del inmueble objeto del posible daño que denuncia.

    En cuanto al daño temido que denuncia éste se refiere a la posible ocurrencia del derrumbe del techo del edificio, que a su vez es el techo de su apartamento, tipo penthouse.

    Expresa que por la omisión de la junta de condominio de realizar el mantenimiento de dicho techo, éste ha comenzado un proceso de filtración de agua y por tal motivo se ha venido socavando con lo que al perder fuerza teme que se derrumbe, ocasionando grave peligro a su vida, quien es una persona de 77 años de edad.

    Por ello solicita que el condominio realice todas las obras necesarias a la conservación y reparación de los techos y paredes externas e internas del inmueble por los daños causados y por el daño temido por su persona.

    Finalmente, hace una estimación de la demanda por la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,oo) cantidad en que estima los daños evidenciados y posible costos de las reparaciones de su inmueble y del techo del edificio

    De lo expuesto de desprenden que el temor denunciado por la querellante es el derrumbe del techo de su apartamento por falta de mantenimiento. Entonces, es deber del juez determinar si es probable que ese daño temido se produzca. Para ello se traslada al sitio, a fin de formarse un criterio fundamentado en la experticia del perito.

    En el caso de autos consta que efectivamente, en fecha 10 de abril de 2008 el tribunal se trasladó al sitio asistido de experto (Abimeled Pinto Corona). En ese traslado, donde estuvo estando presente la parte actora se estableció:

1. Que en la parte externa del inmueble, específicamente en la planta del techo del apartamento, existe un canal de recolección de agua cubierto con manto asfáltico con películas de aluminio, observándose un desagüe de las aguas así como deterioro en la esquina de dicho canal en su lado sur.

2. Que las tejas están totalmente despegadas, superpuestas a un manto asfáltico en pésimo estado y debajo de esta se encuentra la madera machihembrada.

3. Que existen filtraciones producidas por el deterioro del techo, área de la cocina, recibo comedor pared del pasillo, paredes con abombamiento, deterioro del friso, de las vigas de madera.

4. Que en una de las habitaciones se observaron rastros de filtraciones de agua y en otra habitación se observa rastro en uno de los listones de filtraciones de agua.

   De estas situaciones se dejó constancia también mediante reproducciones fotográficas (folios 102 al 116).

   Posteriormente, el 23 de abril de 2008, el experto designado, ciudadano Abimeled Pinto Corona, titular de la cédula de identidad 3.638.138, de profesión Agrimensor, consignó a los autos informe de la experticia practicada al techo y penth house del quinto piso del edificio residencias Los Cedros, exponiendo lo siguiente:

1. Que al acceder al techo del prenombrado edificio, observó que las tejas que lo cubrían estaban totalmente despegadas, superpuestas a un manto asfáltico en pésimo estado por su edad, pudiéndose observar la madera correspondiente al techo machihembrado, el cual se estaba deteriorándose por efecto de las filtraciones.

2. Que en las áreas internas del apartamento –cocina, comedor, baño y cuartos- se evidencia abombamiento en las paredes y deterioro en el friso, observándose rastros por donde corría el agua.

   Con base en lo expuesto el mencionado experto cuantificó las reparaciones necesarias para corregir las filtraciones del techo del edificio, calculando las mismas en la cantidad de Bs. F 16.952,521.

   Al examinar las referidas actuaciones vemos que se deja constancia de una serie de daños que ciertamente ha sufrido el inmueble a consecuencia de las filtraciones de agua, lo cual, si bien puede constituir causa del daño denunciado (derrumbe del techo) no obstante, nada dice respecto a la factibilidad de la producción de éste, más aun cuando la querellante adujo que era probable en un cien por ciento el derrumbe del techo de su inmueble. Por el contrario, el perito lo que realiza es una descripción de los daños ya causados y establece un valor de reparación de esos daños, pero –reiteramos- no dice que con ocasión del deterioro en que se encuentra el inmueble la ocurrencia del derrumbe del techo se puede producir en cualquier momento, o que dicho daño sea inminente.

   Recordemos que la naturaleza de estos procedimientos interdictales es el temor razonable de que el daño denunciado se produzca; por ello, de la prueba de experticia debe evidenciarse la factibilidad del daño, pues es ello lo que justifica la adopción de medidas por el juez.

   Llama la atención de que estando presente el interesado en ese acto de traslado al inmueble, no haya solicitado un pronunciamiento expreso en ese sentido.

   Consta también en actas inspección Judicial extra litem (folios 8 al 16) presentada por la parte actora con su denuncia así como fotografías tomadas en dicha inspección (folios 18 al 34), documento que se valora y procede a examinar por cuanto se trata de un documento público emanado de una autoridad judicial.

   En este sentido, se aprecia de particulares que el solicitante quiso dejar constancia de una serie de hechos, tales como: el estado de paredes y techos externas del inmueble de la querellante; el estado de paredes internas de dicho inmueble; del deterioro del techo (machimbrado) y de las columnas que le sirven de base; del estado de techos y paredes de cocina y lavadero; de las habitaciones del inmuebles; de la apariencia de los bienes muebles y de cortina y ventanal de puertas de maderas. A lo que el tribunal fue señalando una serie de deterioros específicos. Sin embargo, tampoco establece algo respecto a la factibilidad del derrumbe del techo del inmueble de la querellante.

   Finalmente fue consignada por la querellante comunicación expedida por la junta directiva del condominio Edificio Los cedros de fecha 31 de julio 2007 (folio 64), la cual si bien se valora, pues se trata de un documento emanado de la parte querrellada, no obstante, a los fines de demostrar el daño temido, nada aporta en ese sentido.

   Por lo tanto, en criterio de quien aquí decide no quedó demostrado con la intervención del experto la factibilidad de la ocurrencia del daño denunciado como es la caída del techo del inmueble de la querellante. Así se decide.

   En todo caso, esta juzgadora quiere dejar sentado que el deterioro que ha sufrido el techo del inmueble de la querellante es un asunto que compete a la administración (y/o junta de condominio) del edificio Residencia Los Cedros, pues se trata de una cosa común como claramente lo establece la Ley de Propiedad Horizontal y el documento de condominio de dicho edificio.

   Así, Ley de Propiedad Horizontal establece:

   Artículo 5.- Son cosas comunes a todos los apartamentos:

   (omissis) ……….b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones………. l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio……”

   Artículo 11. -Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;……………” (subrayado y negrita del tribunal).

   Por su parte el documento de condominio del edificio Residencia Los Cedros registrado el 16 de junio de 1981 bajo el Nº 63 en la entonces Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del estado Yaracuy, enumera en su artículo 1.7 como bienes comunes:

   Los bienes comunes o partes indivisas del inmueble que han de pertenecer eventuales y futuros propietarios de las dependencias son los siguientes: el terreno, los cimientos y fundaciones, las estructuras, las columnas, y soportes, la obra gruesa de los suelos los muros exteriores, la techumbres, las instalaciones, hidráulicas, lelefónicas (sic) y de energía eléctrica, las cloacas y obras destinadas a otros servicios…. y en general los bienes indispensables necesarios para la existencia seguridad salubridad, comodidad y conservación del edificio

   .

   En concordancia con lo expuesto, la citada Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 12 establece que los propietarios deberán contribuir a los gastos comunes, a menos que, el uso de determinados bienes comunes se haya atribuido exclusivamente a un apartamento, pues en este caso, serán por cuenta del propietario del referido apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.

   Pues bien, no consta en el documento de condominio que el supuesto normativo del citado artículo 12 se haya producido en el caso de autos, pues en su texto no se contempla que el techo, como bien común que es, se haya atribuido al uso exclusivo de la querellante como propietaria del penthouse Nº 5-B. Por el contrario, establece en el artículo 2.1 que “…El propietario de cada apartamento, además del derecho de propiedad exclusiva sobre su dependencia tendrá en los bienes comunes indicados en el artículo 1.7 (que cita el techo) una parte alícuota o derecho indiviso. Todo lo cual ratifica que los asuntos relacionados a los bienes comunes compete a la administración del inmueble.

   Sin embargo, prevé la citada Ley ciertas formalidades para algunos supuestos. En el artículo 20 se establecen las competencias del administrador, las cuales ejercerá la junta de condominio en caso de que la asamblea de copropietarios no hubiere procedido a designarlo (artículo 18, literal c).

   Entre dichas competencias se encuentran, la de cuidar y vigilar las cosas comunes y la de realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes.

   De la última frase se infiere que existen otro tipo de reparaciones distintas a las menores, y ello se constata en el documento de condominio, que previene en el numeral 3.3, denominado: “mejoras o reformas del edificio. Reparaciones”, lo siguiente:

   …las reparaciones menores serán ordenadas por la Administración del inmueble y si fueren mayores requerirán de la aprobación de la Asamblea.- No obstante si se tratare de la construcción de nuevos pisos o de la ejecución de obras que pudieren durante su construcción afectar la seguridad, solides, conservación o salubridad del edificio se requerirá de la aprobación unánime de los propietarios así como el consentimiento del o de los acreedores hipotecarios si fuere el caso…

   Es decir, las reparaciones menores son competencias del Administrador (y en su defecto de la junta de condominio por aplicación del artículo 18 literal c), pero cuando se trate de reparaciones mayores el Administrador (o junta de condominio) requerirá de la aprobación de la Asamblea de copropietarios.

   Por lo tanto, cuando se reclame al administrador o junta de condominio reparaciones de cosas que sean comunes en un inmueble regulado por la Ley de Propiedad Horizontal deberá determinarse a que tipo se refiere (menores o mayores) y en caso de ser las últimas, cumplir la formalidad indicada.

   Decisión

   En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 1 de julio de 2008 por la apoderada judicial de la parte actora Abg. M.O.B.B. inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 13.408, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.

   En consecuencia se declara improcedente la solicitud planteada.

   Se condena en costas a la parte recurrente.

   Publíquese, notifíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los dieciocho días del mes de febrero del año dos mil nueve. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

   La Juez,

   Abg. T.E.F.A.

   El Secretario,

   Abg. J.C.L.B.

   En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 2.10 de la tarde y se cumplió lo ordenado en ella. Se libraron boletas.

   El Secretario,

   Abg. J.C.L.B.