Decisión de Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" de Merida (Extensión El Vigia), de 17 de Diciembre de 2009

Documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida.

De la revisión detenida de las actas que integran el presente expediente se puede constatar que obra a los folios 3 y 4, documento original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre del año 2002, con el Nro. 26, tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, suscrito entre el ciudadano J.N.T.H., en su carácter de arrendador y el ciudadano N.B.R.V., en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble denominado “Mini Centro Comercial Casa Vieja”, constituido por ocho (8) locales comerciales, ubicado en la avenida 14, Nro. 9-85 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M..

Este instrumento constituye el documento fundamental de la acción, en virtud que la pretensión del actor es la resolución del contrato de arrendamiento, y a su vez constituye el documento fundamental de la reconvención, porque la pretensión principal del demandado reconviniente es que el mismo sea declarado nulo y en caso de no prosperar, propone subsidiariamente la simulación, por tanto, su valoración depende del análisis del acervo probatorio cursante de autos, instrumento que será valorado posteriormente en esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

Documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, de fecha 23 de abril del año 2001.

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 50 al 52, copia simple de contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida en fecha 23 de abril del año 2001, obra inserto con el Nro. 80, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, suscrito por el ciudadano J.N.T.H. (vendedor) y los ciudadanos M.C.D.R., S.S.P.S. y la empresa INVERSIONES AGROPECUARIAS AGUAS CLARAS (INAGRACCA), representada por su presidente N.B.R.V. (los compradores), sobre un inmueble constituido por siete (7) locales comerciales, denominado “Mini Centro Comercial Casa Vieja”, ubicado en la avenida 14 Nro. 9-85 del Barrio La Inmaculada, Municipio A.A.d.E.M., construido sobre terrenos municipales y comprendido dentro de los siguientes linderos: FRENTE: colinda con la mencionada avenida 14; COSTADO DERECHO VISTO DE FRENTE: colinda con mejoras que son o fueron de M.C.; COSTADO IZQUIERDO VISTO DE FRENTE: colinda con mejoras que son o fueron de R.G.. FONDO: Colinda con mejoras que son o fueron de R.L..

Del análisis del instrumento, se evidencian las condiciones acordadas entre las partes para realizar tal negociación y del mismo se desprende que el vendedor da en opción a compra las mejoras anteriormente descritas, por un precio de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), y según la cláusula CUARTA “…el vendedor declara que recibe en este acto de LOS COMPRADORES la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) en dinero efectivo y de legal circulación en el país, dicha cantidad de dinero la recibe el VENDEDOR de los COMPRADORES por concepto de “Arras” y la cual será imputable al monto total del valor de dichas mejoras. Y la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 39.800.000,00) serán entregados a los COMPRADORES al VENDEDOR en el término de ocho (8) meses, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento”.

Igualmente, en la cláusula QUINTA las partes acordaron: “si cumplido el Término (sic) de ocho (8) meses y LOS COMPRADORES NO HAN CANCELADO la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 39.800.000,00), de común acuerdo y por documento Autenticado (sic) podrán renovar por igual término dicha negociación, conjuntamente con los intereses incluidos en dicha cantidad, la cual será fijada entre ambas partes, es decir entre los COMPRADORES Y EL VENDEDOR”.

Asimismo, la cláusula SEXTA del contrato de opción a compraventa prevé: “En el caso, de que concedido este término y no cumpliesen los COMPRADORES con el pago estipulado mas sus intereses, la cantidad recibida en arras por EL VENDEDOR es decir (DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) quedará en beneficio de EL VENDEDOR, POR CONCEPTO DE CLÁUSULA PENAL y este contrato quedará resuelto de pleno derecho, como también EL VENDEDOR podrá vender a otra persona el inmueble objeto de este contrato de opción a compra…”

Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de una copia simple de instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad --al contrario fue consignado al expediente por la parte demandada reconviniente--, razón por la cual se tiene como fidedigno de su original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, hasta el punto que, resultó un hecho admitido la existencia de tal contrato de opción a compra sobre el inmueble identificado supra, el cual tuvo una duración de ocho (8) meses contados a partir de la firma del documento, es decir, el día 23 de abril de 2001, no obstante, en las actas del presente expediente no consta que se haya realizado posteriormente la venta, es decir, el contrato de opción se extinguió sin que los optantes hubieren pagado el precio, motivo por el cual, la venta no se realizó.

En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Documento Autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 23 de abril del año 2001.

Este instrumento, fue valorado previamente en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

Valor probatorio de carta misiva “…remitida por su [mi] representado con acuse de recibo tanto del ciudadano Nohelio Rojas como M.C. Duran…”

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra inserto a los folios 67 y 68, cartas misivas en original dirigidas al ciudadano N.B.R.V. y a la ciudadana M.C.D.R., ambas suscritas por el ciudadano J.N.T.H., de fecha 06 de junio del año 2002, mediante las cuales les notifica que el día 4 de julio del año 2002, vence el plazo que establecieron en el contrato de arrendamiento y opción de compra sobre el inmueble objeto de la presente causa, por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 04 de enero de 2002, igualmente, les solicita la participación por escrito “…si está dentro de sus posibilidades dar cumplimiento a la opción a compra para su respectiva fecha de vencimiento 04-07-2002, de no ser así automáticamente queda sin efecto la negociación de opción a compra y el contrato de arrendamiento”.

Del análisis detenido de estos instrumentos privados, este Tribunal observa, que los mismos no fueron tachados ni desconocidos formalmente por la parte contra quien se produjeron, motivo por el cual quedaron reconocidos judicialmente, y hace plena prueba de los hechos jurídicos en ellos contenidos.

En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

TESTIMONIALES de los ciudadanos A.B.R. y C.J.P.V..

Esta prueba fue admitida según Auto de fecha 04 de septiembre de 2003 (f. 69) y para su evacuación, se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado Tercero de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual le dio entrada a la comisión en fecha 10 de septiembre del año 2003 (f. vto. 95), se fijó día y hora para la declaración de los testigos quienes no comparecieron, por tanto, se declaró desierto el acto (f. 96 y vto.)

En consecuencia, el medio de prueba a.n.f.e. ASÍ SE ESTABLECE.-

En el caso sub-examine, el quid del problema judicial suscitado en la presente causa por motivo de la reconvención propuesta, se centra en determinar si --como lo afirma el demandado reconviniente-- “… Los dos (2) sedicentes contratos de arrendamiento fueron suscritos para pagarle al demandante los intereses –usurarios- que él exigió por el saldo restante de los contratos de opción…”.

Ahora bien, la parte demandante-reconvenida no presentó escrito de contestación a la reconvención, pero presentó escrito de promoción de pruebas, y en su numeral tercero promovió documento de opción a compra autenticado en fecha 23 de abril del año 2001, por ante la Notaría Pública de El Vigía -- ya valorado en el texto de esta sentencia-- y del cual se desprende en su cláusula QUINTA: “si cumplido el Término (sic) de ocho (8) meses y LOS COMPRADORES NO HAN CANCELADO la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 39.800.000,00), de común acuerdo y por documento Autenticado (sic) podrán renovar por igual término dicha negociación, conjuntamente con los intereses incluidos en dicha cantidad, la cual será fijada entre ambas partes, es decir entre los COMPRADORES Y EL VENDEDOR”. (subrayado del Tribunal).

De lo anterior se desprende, que los otorgantes del mencionado documento de opción a compra, ciudadano J.N.T.H. (vendedor) y los ciudadanos M.C.D.R., S.S.P.S. y la empresa INVERSIONES AGROPECUARIAS AGUAS CLARAS (INAGRACCA), representada por su presidente N.B.R.V. (los compradores), acordaron que dentro del precio de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) ya estaban incluidos los intereses convenidos, tal como se evidencia de la cláusula QUINTA anteriormente indicada, y de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.

Por tanto, analizadas las pruebas promovidas por la parte demandante-reconvenida, a juicio de este Juzgador, la prueba del numeral tercero de su escrito de promoción le resultó favorable, de allí que, deba concluirse que en el presente caso no se produjo la confesión ficta, por no estar lleno el tercer requisito que prevé el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, la parte demandante-reconvenida si probó “algo que le favorezca”, en virtud de lo cual, en la presente causa no se produjo la confesión ficta. ASÍ SE DECIDE.-

Sobre la base de las consideraciones anteriores, este Juzgador debe entrar a enunciar, analizar y valorar los medios probatorios presentados por la parte demandada-reconviniente junto con su escrito de contestación, por tratarse de copias simples de documentos públicos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 04 de julio del año 2001.

Este instrumento, fue valorado previamente en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

Documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida en fecha 23 de abril del año 2001.

Este instrumento, fue valorado previamente en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

Documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 09 de enero del año 2002.

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 53 y 54, copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, de fecha 09 de enero del año 2002, con el Nro. 50, tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, suscrito entre el ciudadano J.N.T.H., como arrendador y la ciudadana M.C.D.R. y la sociedad mercantil INVERSIONES AGROPECUARIAS AGUAS CLARAS COMPAÑÍA ANÓNIMA (INAGRACCA), representada por su presidente N.B.R.V., como arrendatarios, sobre un inmueble constituido por siete (7) locales comerciales denominado “Mini Centro Comercial Casa Vieja”, ubicado en la avenida 14 Nro. 9-85 del Barrio La Inmaculada de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 15 de diciembre de 2001 y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes establecieron: “Este contrato tendrá una duración de seis (6) meses PRORROGABLE siempre y cuando las partes asi (sic) lo decidan, el cual comenzará a regir a partir del día 15 de diciembre del año dos mil Uno (sic) (2001) hasta el quince de junio (15) de junio del año dos mil dos (2002)”.

Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual, se tiene como fidedigno de su original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la existencia de dicha relación arrendaticia en los términos allí estipulados.

En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 09 de enero del año 2002.

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 55 al 57, copia simple de contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaria Pública de El Vigía Estado Mérida, de fecha 09 de enero del año 2002, inserto con el Nro. 51, tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, suscrito por el ciudadano J.N.T.H. (vendedor) y los ciudadanos M.C.D.R. y la empresa INVERSIONES AGROPECUARIA AGUAS CLARAS (INAGRACCA), representada por su presidente N.B.R.V., (los compradores), sobre un inmueble constituido por siete (7) locales comerciales, denominado Mini Centro Comercial Casa Vieja, ubicado en la avenida 14 Nro. 9-85 del Barrio La Inmaculada, Municipio A.A.d.E.M., construido sobre terrenos municipales y comprendido dentro de los siguientes linderos: FRENTE: colinda con la mencionada avenida 14; COSTADO DERECHO VISTO DE FRENTE: colinda con mejoras que son o fueron de M.C.; COSTADO IZQUIERDO VISTO DE FRENTE: colinda con mejoras que son o fueron de R.G.. FONDO: Colinda con mejoras que son o fueron de R.L..

Del análisis del instrumento, se evidencian las condiciones acordadas entre las partes para realizar tal negociación y del mismo se desprende que el vendedor da en opción a compra las mejoras anteriormente descritas, por un precio de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 47.000.000,00), y según la cláusula CUARTA “…el vendedor declara que recibe en este acto de LOS COMPRADORES la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) en dinero efectivo y de legal circulación en el país, dicha cantidad de dinero la recibe el VENDEDOR de los COMPRADORES en calidad de arras y la cual será imputada al monto total del valor de dichas mejoras, y la cantidad de CUARENTA Y SEIS MILLONES SETESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 46.700.000,00) serán entregados a los COMPRADORES al VENDEDOR en el término de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento”.

Igualmente, en la cláusula QUINTA las partes acordaron: “Sí cumplido el término de seis (6) meses y LOS COMPRADORES no han cancelado la cantidad de: de CUARENTA Y SEIS MILLONES SETESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 46.700.000,00), de común acuerdo y por documento AUtenticado (sic) podrán renovar por igual término dicha negociación, conjuntamente con los intereses incluidos en dicha cantidad, la cual será fijada entre ambas partes, es decir entre los COMPRADORES Y EL VENDEDOR”.

Asimismo, la cláusula SEXTA del contrato de opción a compra estipula: “En el caso, de que concedido este término y no cumpliesen los COMPRADORES con el pago estipulado mas sus intereses, la cantidad recibida en arras por EL VENDEDOR es decir TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) quedará en beneficio de EL VENDEDOR, por concepto de cláusula penal y este contrato quedará resuelto de pleno derecho, como también EL VENDEDOR podrá vender a otra persona natural o juridica (sic) el inmueble objeto de este contrato de opción a compra…”

Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de una copia simple de instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual se tiene como fidedigno de su original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, hasta el punto que, resultó un hecho admitido la existencia de tal contrato de opción a compra sobre el inmueble identificado supra, el cual tuvo una duración de seis (6) meses contados a partir de la firma del documento, es decir, el día 09 de enero de 2002, y que en las actas del presente expediente no consta que se haya realizado posteriormente la venta, es decir, el contrato de opción se extinguió sin que los optantes hubieren pagado el precio, motivo por el cual, la venta no se realizó.

En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 08 de agosto del año 2002.

De la revisión de las actas que forman este expediente se puede constatar que obra a los folios 58 y 59, copia simple de documento de declaración de mejoras suscrito por el ciudadano J.N.T.H.d. un inmueble consistente en un local comercial edificado con paredes de bloque, techo de acerolit y cielo raso de yeso, pisos de terracota, dos (2) baños, cocina, ubicado en la avenida 14 Nro. 9-85 del Barrio La Inmaculada de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., con una superficie de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y OCHO CENTÍMETROS (138.58 Mts.2) comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: por el FRENTE: colinda con el mini centro comercial Casa Vieja; COSTADO DERECHO VISTO DE FRENTE: colinda con mejoras que son o fueron de M.C.; COSTADO IZQUIERDO VISTO DE FRENTE: colinda con mejoras que son o fueron de R.G.; FONDO: colinda con mejoras que son o fueron de R.L..

Del análisis del instrumento se desprende, que dichas mejoras forman parte del inmueble objeto de la presente causa, las cuales fueron unificadas para que formaran parte de una sola unidad económica con un área total de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO METROS CON CINCUENTA Y OCHO CENTÍMETROS CUADRADOS (354,58), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: FRENTE: colinda con la avenida 14, mide ONCE METROS CON OCHENTA Y UN CENTÍMETROS (11,81); COSTADO DERECHO VISTO DE FRENTE: colinda con mejoras que don o fueron de M.C., mide VEINTISIETE METROS CON SESENTA Y CINCO CENTÍMETROS (27,65 Mts); COSTADO IZQUIERDO VISTO DE FRENTE: colinda con mejoras que son o fueron de R.G., mide VEINTISIETE METROS CON SESENTA Y CINCO CENTÍMETROS (27,65 Mts); y FONDO: colinda con mejoras que son o fueron de R.L. mide TRECE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (13,80).

Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de una copia simple de instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, razón por la cual se tiene como fidedigno de su original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos en cuanto la declaración de propiedad realizada por el ciudadano J.N.T.H., del inmueble identificado en el libelo de la demanda.

No obstante, el mismo, carece de eficacia probatoria en la presente causa, en virtud de que la propiedad del bien inmueble arrendado no forma parte del thema decidendum.

En consecuencia, este Tribunal lo desestima por impertinente. ASÍ SE ESTABLECE.-

Documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre del año 2002.

El presente instrumento será valorado posteriormente en esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-

Es importante destacar, que los apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente presentaron en fecha 18 de septiembre del 2003 escrito de promoción de pruebas, las cuales no fueron admitidas por este Tribunal por haber sido promovidas extemporáneamente por tardías, por cuanto fue presentado fuera del lapso legal, tal como consta en Auto de igual fecha (vto. f. 87)

Sentadas las anteriores premisas y analizado el material probatorio cursante de autos, se puede concluir que en el caso sub-examine, se está en presencia de una relación contractual que inició en fecha 23 de abril del año 2001, por documento de opción a compraventa suscrito por los ciudadanos J.N.T.H. (vendedor), M.C.D.R., S.S.P.S. y la empresa INVERSIONES AGROPECUARIAS AGUAS CLARAS (INAGRACCA), representada por su presidente N.B.R.V. (los compradores), por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, inserto con el Nro. 80, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre el inmueble objeto de la presente causa –instrumento que ya fue analizado en el texto de esta sentencia--, cuya duración fue por el termino de ocho (8) meses, contados a partir de la fecha de la firma del documento, es decir, el día 23 de abril de 2001, cuyo plazo venció el día 23 de diciembre del mismo año, y de las actas del presente expediente no se desprende que se haya realizado posteriormente la venta.

Según la doctrina, el contrato de opción, es “como el contrato por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto” (Rodríguez Ferrara, M. (2008). El Contrato de Opción. P. 69)

De lo que consta en autos, se denota que el 09 de enero de 2002 --vencido el contrato de opción a compra anteriormente indicado-- los ciudadanos J.N.T.H., M.C.D.R. y la empresa INVERSIONES AGROPECUARIAS AGUAS CLARAS (INAGRACCA), representada por su presidente N.B.R.V., suscriben contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, el cual obra inserto bajo el Nro. 50, Tomo 1 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, sobre el inmueble identificado supra, con una duración de seis (6) meses contados a partir del día 15 de diciembre del 2001 al 15 de junio del 2002, situación de hecho que demuestra que no se concretó la venta del inmueble al cual habían optado a comprar.

Asimismo, ese mismo día 09 de enero de 2002, los ciudadanos J.N.T.H., M.C.D.R. y la empresa INVERSIONES AGROPECUARIAS AGUAS CLARAS (INAGRACCA), representada por su presidente N.B.R.V., suscriben nuevamente contrato de opción a compraventa por ante la Notaría Pública de El Vigía, el mismo obra inserto bajo el Nro. 51, Tomo 1, de los libros llevados por esa oficina, sobre el inmueble objeto de la presente causa, por un término de seis (6) meses contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, es decir, el día 09 de enero de 2002, cuyo plazo venció el día 09 de julio del mismo año y de las actas del presente expediente no consta que se haya realizado posteriormente la venta.

Del análisis concatenado de ambos instrumentos, este Juzgador, puede concluir, que a partir del día 09 de enero del año 2002, la ciudadana M.C.D.R. y la empresa INVERSIONES AGROPECUARIAS AGUAS CLARAS (INAGRACCA), representada por su presidente N.B.R.V., ostentaban la condición de arrendatarios y de optantes-compradores del inmueble anteriormente indicado, y de las actas del expediente no se evidencia que se haya producido la venta del inmueble, por tanto, el actor J.N.T.H. continuó siendo el propietario, y en virtud de su condición, suscribe en fecha 19 de noviembre del 2002 contrato de arrendamiento con el ciudadano N.B.R.V., autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, con el Nro. 26, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, todo lo cual, demuestra que los instrumentos indicados supra fueron suscritos por una persona jurídica INVERSIONES AGROPECUARIAS AGUAS CLARAS (INAGRACCA), y a pesar de que es representada por la parte demandada y sobre el mismo inmueble, no puede entenderse que se trata de una misma persona --tal como lo afirman los apoderados judiciales del demandado en su pretensión reconvencional y en sus defensas de fondo-- al contrario, es una nueva relación contractual con una persona natural ciudadano N.B.R.V..

Sobre la base de los argumentos anteriores, a juicio de este Juzgador, es necesario analizar la afirmación de la parte demandada-reconviniente, en concordancia con el acervo probatorio cursante de autos, con el fin de determinar si hay error de derecho de conformidad con lo que prevé el Código Civil en su artículo 1.147 “El error de derecho produce la nulidad del contrato sólo cuando ha sido la causa única o principal”.

Según la doctrina,

“…Hay un error de derecho cuando el motivo perturbador de la voluntad consiste en una opinión inexacta sobre el alcance, la existencia o la permanencia en vigor de una norma o de una situación jurídica (…)

Pero la posibilidad de que alguien pueda sustraerse a las consecuencias jurídicas de su declaración de voluntad alegando que no la habría emitido de conocer tales circunstancias ¿no choca contra el principio inorantia legis non excusat (articulo 2º Código Civil)? Se contesta que este principio significa tan sólo que no vale la ignorancia de una norma para sustraerse a su observancia, pero cuando alguien invoca frente a su contratante haber prestado su consentimiento bajo el influjo de un error de derecho, no busca directamente sustraerse a la aplicación de la norma, sino valerse de un remedio que la propia ley ofrece para garantizar la correcta formación de su voluntad. En efecto, entre la voluntad que se encuentra viciada por una errónea creencia jurídica y aquella que se encuentra viciada por una errónea creencia de orden material, artístico, etc., no existe ninguna diferencia substancial. En ambos casos para saber si hay o no lugar a la impugnación del contrato por error solo queda averiguar si están llenos los requisitos del error, y cuando el legislador dice al respecto del error de derecho “debe haber sido causa única o principal” del contrato no hace más que definir el requisito de la esencialidad del error en cuanto respecta al error de derecho. Precisamente por falta de tal esencialidad no hay fundamento para pedir la nulidad del contrato cuando se trata únicamente de error sobre las consecuencias jurídicas del contrato…” (subrayado del Tribunal) (Mélich Orsini, J. (2006) Doctrina General del Contrato. p. 161)

Ahora bien, en el presente caso las afirmaciones de hecho de los apoderados judiciales de la parte demandada de que “…los dos (2) sedicentes contratos de arrendamiento fueron suscritos para pagarle al demandante los intereses –usurarios- que él exigió por el saldo restante de los contratos de opción…”, no se corresponde a un vicio en el consentimiento por error de derecho, al contrario, de ellas se evidencia la claridad de su intención y la finalidad que pretendía seguir.

Por ende, este Juzgador, llega a la convicción que la parte demandada reconviniente, no logró demostrar en juicio el vicio del consentimiento por error de derecho, de conformidad con el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, sólo con afirmaciones de hecho no puede desconocerse la veracidad de las declaraciones hechas en un instrumento público.

En consecuencia, se declara SIN LUGAR la pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de noviembre del 2002, por ante la Notaría Pública de El Vigía, que obra inserto con el Nro. 26, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, tal como quedará determinado en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

En razón de lo anterior, este Tribunal pasa a conocer la pretensión subsidiaria de simulación propuesta por la parte demandada-reconviniente.

Este Juzgador antes de emitir pronunciamiento en cuanto a la pretensión de simulación, considera menester hacer las observaciones siguientes:

El Código Civil venezolano, en ninguna de sus partes define la simulación. Es en la doctrina y en la jurisprudencia donde se debe buscar los principios que gobiernan esta materia.

Según la doctrina, un negocio simulado, “… es aquel que tiene una apariencia contraria a la realidad, ya porque no existe en efecto o bien porque es distinto del que se muestra exteriormente. Entre la forma extrínseca y la esencia íntima existe un evidente contraste: el negocio que aparentemente parece serio y eficaz es por el contrario mentira y ficción o una treta para ocultar un negocio distinto. Tal negocio va destinado a provocar una ilusión en el público, inducido a creer en su verdadera existencia o en su naturaleza según ha sido declarada, mientras por el contrario, o no se celebró el negocio o se celebró uno diferente del que expresa el contrato”. (Ferrara, Francisco. Ediciones Fabretón. La acción de simulación y el daño moral. p. 69)

Pacíficamente la jurisprudencia estableció, que en cuanto a las pruebas, que pueden aducirse para demostrarla, la situación varía cuando el acto lo impugna una de las partes o lo hace un tercero.

En el primer caso, la prueba idónea es el contradocumento, y la prueba de testigos, en el caso que exista un principio de prueba por escrito o en los demás casos que sea admisible dicha prueba.

Cuando el acto lo impugna un tercero, la simulación puede demostrarse a través de cualquier género de pruebas, sin embargo, las presunciones son las pruebas por excelencia de que pueden valerse los terceros para probar si un acto es simulado, las cuales deben ser graves, precisas y concordantes.

En la actualidad, por sentencia de fecha 27 de marzo del 2007, la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, abandona este criterio y establece:

…Es evidente, pues, que al reconocer la Sala que el artículo 1.281 del Código Civil no hace distinción en cuanto a las pruebas de las que pueden valerse los perjudicados en el negocio jurídico simulado, debe concluirse que tanto los terceros que tengan algún interés como los intervinientes en el acto viciado, pueden valerse de los elementos probatorios permitidos por la ley para demostrar la simulación, pues en estos casos existe imposibilidad moral de procurar la prueba escrita (…)

En consecuencia la Sala abandona el criterio establecido en sentencia de fecha 13 de mayo de 1968, y todas aquellas que se opongan al establecido en esta decisión, y en lo sucesivo deberá permitirse tanto a las partes intervinientes en el negocio jurídico, como a los terceros que se han visto perjudicado con aquél, plena libertad o amplitud probatoria, pues únicamente de esta manera se garantiza el hallazgo de la verdad y la realización de la justicia en conformidad con los principios y postulados establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…

(Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXLII (242) caso J.A. Araque contra E. Rodríguez y otros, pp. 557 a 565)

Sin embargo, en reiteradas sentencias (véase 1760/2001; 2482/2001, 104/2002 y 15/2003), la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que el principio de irretroactividad de la Ley, previsto por el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, se aplica igualmente para los criterios jurisprudenciales, al respecto ha dicho:

... Una elemental regla de técnica fundamental informa que las normas jurídicas en tanto preceptos ordenadores de la conducta de los sujetos a los cuales se dirigen, son de aplicación a eventos que acaezcan bajo su vigencia, ya que no puede exigirse que dichos sujetos (naturales o jurídicos, públicos o privados) se conduzcan u operen conforme a disposiciones inexistentes o carentes de vigencia para el momento en que hubieron de actuar.

La garantía del principio de irretroactividad de las leyes está así vinculados, en un primer plano, con la seguridad de que las normas futuras no modificarán situaciones jurídicas surgidas bajo el amparo de una norma vigente en un momento determinado, es decir, con la incolumidad de las ventajas, beneficios o situaciones concebidas bajo un régimen previo a aquél que innove respecto a un determinado supuesto o trate un caso similar de un modo distinto. En un segundo plano, la irretroactividad de la ley, no es más que una técnica conforme a la cual el derecho se afirma como un instrumento de ordenación de la vida en sociedad. Por lo que, si las normas fuesen de aplicación temporal irrestricta en cuanto a los sucesos que ordenan, el derecho, en tanto medio institucionalizado a través del cual son impuestos modelos de conducta conforme a pautas de comportamiento, perdería buena parte de su hábito formal, institucional y coactivo, ya que ninguna situación, decisión o estado jurídico se consolidaría. Dejaría en definitiva, de ser un orden...

.

Así, para el momento que se interpuso esta pretensión --29 de agosto del 2003--, sólo se permitía a la parte que intervino en el negocio jurídico simulado oponer como única prueba el contradocumento y la prueba de testigos, en el caso que exista un principio de prueba por escrito o en los demás casos que sea admisible dicha prueba, tal como lo había establecido la Sala Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 13 de mayo de 1968 y en fallo más reciente del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 19 de octubre de 2005, caso: A.A.D.G., contra R.A.D. y otros (véase sentencia Nro. 00676, expediente 04-055)

Por las razones que anteceden, aplicar el criterio jurisprudencial actual, al caso subexamine, además de una violación del principio de irretroactividad de los criterios jurisprudenciales, supondría igualmente ir en contra de la seguridad jurídica, lo cual siempre debe preservarse en todo Estado de Derecho.

Sentado lo anterior, este Juzgador dictará la decisión sobre la pretensión subsidiaria de simulación, propuesta por la parte demandada-reconviniente, tomando en consideración la doctrina de la Sala de Casación Civil vigente para la fecha de su proposición (2003). ASÍ SE ESTABLECE.-

Ahora bien, en el presente caso, la parte demandante-reconviniente no ha promovido un contra-documento, es decir, no le ha opuesto a la contraparte, un instrumento privado que altere o contraríe lo pactado en el instrumento público cuya declaratoria de simulación pretende.

Por lo cual, de las pruebas promovidas y evacuadas en juicio ninguna fue eficaz para llevar a la convicción del sentenciador, que la intención de las partes al celebrar el contrato impugnado fue celebrar un documento de garantía de un contrato de opción, toda vez que ninguno de los medios de prueba promovidos sirvió como presunción o indicio que en su conjunto por su gravedad y concordancia entre sí permitieran demostrar plenamente el vicio en el consentimiento y con ello la simulación pretendida.

En consecuencia, del análisis de las actas probatorias no resultó la simulación del contrato de arrendamiento de fecha 19 de noviembre del 2002, autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, que obra inserto con el Nro. 26, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, y así será declarado en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-

V

Resuelto lo anterior, corresponde a este Juzgador descender a la verificación de los extremos señalados por el artículo 1.167 del Código Civil, a los fines de determinar la procedencia o no de la pretensión de resolución de contrato.

Así se observa:

En relación con la primera exigencia, “la existencia de un contrato bilateral”.

Junto con su escrito libelar la parte demandante produjo original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 19 de noviembre del 2002, que obra inserto con el Nro. 26, tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina.

De la revisión detenida de las actas que integran el presente expediente se puede constatar que obra a los folios 3 y 4, documento original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre del año 2002, con el Nro. 26, tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, suscrito entre el ciudadano J.N.T.H., en su carácter de arrendador y el ciudadano N.B.R.V., en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble denominado “Mini Centro Comercial Casa Vieja”, constituido por ocho (8) locales comerciales, ubicado en la avenida 14 Nro. 9-85 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., con el objeto de regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 30 de octubre del año 2002, y en cuya cláusula CUARTA, los contratantes estipularon: “Este contrato, tendrá una duración de Seis (sic) (6) Meses (sic) prorrogables siempre y cuando las partes así lo decidan y lo manifiesten por escrito con un mes de anticipación, antes que finalice la fecha de culminación de este contrato, el cual comenzará a regir a partir del Treinta (sic) (30) de Octubre (sic) del año 2.002 (sic) hasta el Treinta (sic) (30) de Abril (sic) del año 2.003 (sic)”.

Según la cláusula antes trascrita, este Tribunal puede concluir, que se está en presencia de una relación arrendaticia bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Del análisis del mismo, este Juzgador puede constatar que se trata de un instrumento público que fue impugnado por la contraparte por medio de su pretensión reconvencional de nulidad y subsidiaria de simulación, las cuales ya fueron declaradas sin lugar en el texto de esta sentencia, motivo por el cual, el documento público analizado, hace plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos, en cuanto a la existencia de dicha relación arrendaticia en los términos allí estipulados.

En consecuencia, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y por tanto, se encuentra verificado uno de los supuestos de hecho previstos el artículo 1.167 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

Respecto a la segunda exigencia, “la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción”.

Este requisito de procedibilidad de la acción resolutoria, no es más que el incumplimiento del contrato bilateral. Acerca del incumplimiento, la doctrina señala lo siguiente: “el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta”. (Puig Peña, citado por Guerreo Quintero, G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.155)

En el presente caso, la pretensión es la de resolución de contrato de arrendamiento, motivado al incumplimiento por parte del arrendatario de la cláusula SÉPTIMA, ya que “…contravino tal disposición al modificar el inmueble unificando dos locales, conformando en consecuencia siete locales comerciales para esta fecha; modificación hecha sin el consentimiento previo del arrendador…”. Igualmente, la falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de noviembre, diciembre del año 2002, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2003.

Asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda no alegó el pago como excepción, razón por la cual, la Ley atribuye al hecho presuntamente admitido (falta de pago) la consecuencia jurídica solicitada en la demanda (resolución).

Además, los apoderados de la parte demandada afirmaron “…negamos que nuestro representado tuviera que pedir consentimiento del actor para modificar cualesquiera de los 8 locales comerciales…”, lo que resultó un hecho convenido la unificación de dos locales comerciales --tal como lo aseveró el actor--, contrariando lo estipulado en la cláusula SÉPTIMA del contrato de arrendamiento: “El Arrendatario (sic) se obliga a no alterar el aspecto físico del inmueble arrendado; en consecuencia no podrá realizar modificación alguna sin aprobación previa y por escrita del Arrendador (sic), cualquier modificación o mejoras que se haga al inmueble quedará en beneficio del inmueble, sin que el Arrendador (sic) tenga que resarcir al Arrendatario (sic) por tal concepto.”

En fuerza de estas consideraciones, se puede concluir que también se ha verificado en el caso de autos el segundo de los requisitos indicados. ASÍ SE ESTABLECE.-

Ahora bien, en cuanto a la pretensión de la parte demandante, referida al pago del canon de arrendamiento comprendido desde el 01 al 31 de mayo del año 2003, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), este juzgador observa:

En la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita, prevé: “El arrendatario se obliga a pagar al Arrendador (sic) la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000ºº) (sic) mensuales como Canon (sic) de Arrendamiento (sic), que deberá cancelarlos los Quince (sic) (15) días de cada Mes (sic), por mensualidades vencidas” (subrayado del Tribunal). Asimismo, ambas partes estipularon en la cláusula CUARTA que la duración del contrato de arrendamiento es de seis (6) meses contados a partir del 30 de octubre de 2002 hasta el 30 de abril del año 2003.

Del análisis del expediente se evidencia, que la parte demandante presentó el libelo de demanda por ante este Tribunal el día 07 de mayo de 2003, la cual fue admitida el 13 del mismo mes y año (f.6), por tanto, el pago del canon de arrendamiento comprendido desde el 01 al 31 de mayo del año 2003, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), no es procedente, en virtud de que aún no se había generado la obligación al arrendatario de pagar dicho mes, la cual, según la cláusula SEGUNDA antes indicada, se genera por mensualidades vencidas.

En consecuencia, este Juzgador de conformidad con lo previsto por los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, declara IMPROCEDENTE tal pretensión. ASÍ SE DECIDE.-

De esta manera, del análisis de las actas procesales quedó demostrado que la parte demandada ciudadano N.B.R.V., realizó modificaciones al inmueble sin autorización del arrendador, y que no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, diciembre del año 2002, enero, febrero, marzo, abril del año 2003, por causas imputables a él, situación de hecho que se presume admitida, como consecuencia de no haber alegado en la contestación a la demanda, --única oportunidad procesal en la que podía aseverar haber sido libertado de la obligación que se le imputa en la demanda-- ni demostrado éste hecho extintivo de la obligación demandada, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento.

Así las cosas, resulta claro que en el caso bajo análisis, quedó demostrado en juicio la insolvencia del arrendatario de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, diciembre del año 2002, enero, febrero, marzo, abril del año 2003, por un monto de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), cada uno, para un total de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,00) lo cual equivale a la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 5.400,00) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, tal como se declarará en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-

Como corolario de las consideraciones anteriores, se puede concluir QUE resultó demostrado el incumplimiento por el ciudadano N.B.R.V., en su carácter de arrendatario, del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano J.N.T.H., motivo por el cual, resultó demostrado tal extremo de procedibilidad de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, y como consecuencia resulta procedente la entrega del inmueble arrendado, tal como se declarará en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-

VI

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, propuesta por el ciudadano J.N.T.H., venezolano, mayor de edad, casado, cedulado con el Nro. 3.313.614, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., asistido por la profesional del derecho R.P.Q., cedulada con el Nro. 10.108.367 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 52.569, contra el ciudadano N.B.R.V., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 5.559.103, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M..

Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por los profesionales del derecho P.R. y N.E., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadano N.B.R.V., antes identificado.

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA a la parte demandada ciudadano N.B.R.V., la entrega del inmueble arrendado ubicado en la avenida 14 Nro. 9-85 de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., denominado “Mini Centro comercial Casa Vieja”, antes identificado, a la parte demandante ciudadano J.N.T.H..

Se condena a la parte demandada ciudadano N.B.R.V., antes identificado, a pagar a la parte demandante ciudadano J.N.T.H., los conceptos siguientes:

La cantidad de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,00), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, diciembre del año 2002, enero, febrero, marzo, abril del año 2003, por un monto de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), cada uno, lo cual equivale a la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 5.400,00) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria.

La cantidad ONCE MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 11.100.000.00) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento exigibles desde el día 01 de mayo de 2003 hasta el día 11 de mayo del año 2004, fecha en la cual fue decretada medida cautelar innominada, lo cual equivale a la cantidad de ONCE MIL CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 11.100,00) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria.

La cantidad que corresponda a la corrección monetaria de la suma de las cantidades condenas a pagar, calculadas en base a los índices de precios al consumidor (IPC) del Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha de la presente sentencia definitiva, por lo cual, debe calcularse mes por mes, con fundamento en los artículos 249 y 454 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, se ordena de la realización de una experticia complementaria del fallo.

Se suspende la medida cautelar innominada decretada en fecha 11 de mayo del año 2004, una vez quede firme la presente sentencia.

Las cantidades de dinero que se encuentren consignadas en la cuenta corriente de este Tribunal producto de la medida cautelar innominada, serán entregadas al ciudadano J.N.T.H., una vez quede firme la presente sentencia.

Se condena al pago de las costas de la reconvención al ciudadano N.B.R.V..

Notifíquese a las partes.

PUBLÍQUESE, CÓPIESE Y REGÍSTRESE.

DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. El Vigía, a los diecisiete días del mes de diciembre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

J.C.N.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. NORIS CLAYNETH BONILLA VARGAS