Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 4 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 4 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 197º y 148º
Exp. N° AP31-V-2007-000890
DEMANDANTE: N.J.N.D., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.470.108, representada judicialmente por los abogados E.A.C. y C.Y.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.109 y 105.096 respectivamente.
DEMANDADO: D.E.L.L., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 10.384.056. SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.
MOTIVO: DESALOJO, RESOLUCION Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por los abogados E.A.C. y C.Y.R., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora (antes identificados), en contra de D.E.L.L., correspondiéndole el conocimiento de dicha causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, observa previamente lo siguiente:
Manifestaron los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito libelar, que en fecha 14/10/2003, su poderdante firmó un contrato de arrendamiento con el ciudadano D.E.L.L., parte demandada (antes identificado), correspondiente a un inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la Avenida Principal de San Martín, Edificio Mil Centro, Torre “C”, piso 21, apartamento 211, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho contrato se inició en fecha 05/10/2003, y concluiría en fecha 05/04/2004; que dicho contrato era por seis meses, prorrogable por un tiempo igual, lo que se constituyó en un contrato a tiempo indeterminado y con un canon de arrendamiento mensual de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00).
Que la parte demandada le adeuda a su poderdante la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar correspondiente a los meses de Enero a Mayo del año 2007. Asimismo la parte demandada adeuda la cantidad de UN MILLON SESENTA Y CUATRO MIL SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.064.074,87), por concepto de condominio correspondiente a los meses de Agosto de 2006 hasta Marzo de 2007.
Igualmente, fundamento su demanda en el artículo 1.167 del Código Civil, y 33, 34 literales “A” y “f” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Por todo lo antes expuesto es que solicita la parte actora en su Petitum que la parte demandada convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal entre otras cosas en lo siguiente:
A la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones del pago del canon de arrendamiento, y violación de las cláusulas sexta y séptima del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, y en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los que estén por vencerse, o en caso de contumacia por parte del arrendatario sea declarada la resolución del contrato de arrendamiento y consecuencialmente sea decretado el desalojo del arrendatario por este Tribunal.
Asimismo sea condenado al pago de las costas procesales y a los honorarios de abogados.
Ahora bien:
De lo antes trascrito, podemos observar que el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera establece:
TERCERA: De manera expresa así lo acepta el Arrendatario que la duración del presente contrato es por seis (6) meses fijos, prorrogados automáticamente por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diera aviso o notificación a la otra de su voluntad de no prorrogar el presente contrato con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorrogas, a los fines de la notificación de su voluntad de no prorrogar el contrato el cual comienza a regir el día 05 de Octubre de 2003 y finaliza el 05 de Abril de 2004.
En tal sentido, por cuanto no se evidencia de autos, notificación alguna en la que se participe la no prorroga del contrato de arrendamiento, se entiende, que este se ha venido prorrogando sucesivamente, tal y como lo establece la cláusula antes citada. Ahora bien, siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, no puede alegar la actora, las causales contenidas en los literales “a” y “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, toda vez, que este artículo, es el fundamento legal de las acciones de Desalojo, las cuales se intentan cuando el contrato es verbal o por escrito a tiempo indeterminado, en tal sentido, siendo el contrato de autos a tiempo determinado, y habiendo incumplido el arrendatario con el pago de los cánones de arrendamiento y el pago de las cuotas de condominio, lo procedente es la acción de resolución de contrato de arrendamiento y con ella los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, es decir, si la parte actora desea que se le paguen los cánones de arrendamiento dejados de pagar y los montos de condominio, debe demandarlos subsidiariamente como daños y perjuicios, ya que, de no hacerlo de esta manera, estaría acumulando la acción de resolución de contrato y de cumplimiento de contrato, en tal sentido, se debe señalar lo siguiente:
El artículo 1167 del Código Civil establece:
Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.
El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:
La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….
En este mismo orden de ideas, el Dr. E.C.B., en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:
…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….
Por otra parte, en sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., en fecha 26 de Marzo de 2003, caso AUTO EQUIPOS CACAO, C.A., contra NACIONAL CHEMSEARCH, S.A., expediente 03-8785, Ponente: Juez Asociado Dr. J.M.J. R., se estableció:
…..Considera el tribunal, que, efectivamente, se ejercieron, de manera conjunta, las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, toda vez que la accionante reconvenida, demanda la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de cánones derivados y los futuros, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios; al respecto el artículo 1.167 del código civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Dicha norma ha sido y sigue siendo interpretada de la manera siguiente: La actora en su libelo, acumula a la solicitud de resolución del contrato la pretensión del pago del monto del crédito acordado por “Corpoindustria”. Pero esto es lo mismo que pedir resolución y cumplimiento, lo cual si es-ciertamente- una acumulación indebida. Así se declara (C.S.J. Sala Político Administrativa- 10 de Octubre de 1990, Tomo Fuente: Ramírez & Garay, Tomo 114, Pág. 578).
Quienes suscribimos el presente fallo consideramos que la ley objetiva y el contrato celebrado por las partes, no permite el ejercicio conjunto de ambas acciones (resolutoria y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código civil, trascrito supra……por otra parte, el tribunal se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultanea como lo solicita la accionante-reconvenida, …… por las razones que anteceden, debe declararse sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, en virtud de que este tribunal no puede acordar de manera simultanea la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro…toda vez que lo procedente era demandar la resolución junto con el pago de los daños y perjuicios…..
Por lo que es evidente que en el presente proceso, se procedió a la acumulación indebida de tres (3) acciones (Desalojo, Resolución y Cumplimiento de contrato de Arrendamiento), que si bien, se siguen por el mismo procedimiento, cada una produce un efectos diferente, en este mismo orden de ideas, se debe indicar, que la actora pretende que se declare la resolución del contrato de arrendamiento, lo cual traería como consecuencia, lo expresado por los juristas y la sentencia antes citada, un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se consideraría como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado, las partes vuelven a la misma situación precontractual, es decir, tiene efecto hacia el pasado y al mismo tiempo, pretende la actora, que se le paguen los cánones de arrendamiento vencidos y los que estén por vencerse, así como, el pago del condominio dejado de pagar, montos estos que en ningún momento demandó como daños y perjuicios, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:
…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…
(Subrayado del Tribunal)
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“…..En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de pretensiones al solicitar tanto la acción de Desalojo como la de Resolución y Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, cuando lo correcto, y en virtud de estar ante un contrato a tiempo determinado y habiendo alegado la actora la falta de pago de cánones de arrendamiento y cuotas de condominio, era demandar la resolución del contrato con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, incluyendo en estos daños y perjuicios el monto de los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por la ciudadana: N.J.N.D., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.470.108, representada judicialmente por los abogados E.A.C. y C.Y.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.109 y 105.096 respectivamente, en contra de D.E.L.L., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 10.384.056. Y así se decide.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los cuatro (4) días del mes de Junio del año 2007. Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR
DRA. L.S..
EL ECRETARIO TITULAR
Abg.EDUARDOGUTIERREZ.
En la misma fecha siendo las 3:15 P.M, se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO TITULAR
Abg. E.G..
EXP. No. AP31-V-2007-000890
LS/EG/nestor.
