Decisión nº S-N de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Agosto de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: AP-25995

PARTE ACTORA: N.V.D.V. y J.T.V.D.S. venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.140.107 y 9.955.595 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.R.M.M., P.A.B. y P.R. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 43.124, 97.185 y 97.349 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.V.R., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.792.044.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.R.R. inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 23.782.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, plenamente identificada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 20 de junio de 2008.

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 16 de abril de 2008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana J.T.V.D.S., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana N.V.D.V., debidamente asistida por el abogado J.R.M.M., la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Expone la parte actora en su escrito libelar: Que consta de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de noviembre de 2002, vigente a partir de esa misma fecha, con fecha de vencimiento el 15 de noviembre de 2006, autenticado ante la Notaría Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de abril de 2004, bajo el No. 40, Tomo 33, que dio en arrendamiento a la demandada un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la planta uno de la casa No. 29-1544, ubicada en la Calle El Rincón, Los Frailes de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en la cláusula tercera de dicho contrato establecieron que el plazo de duración del contrato seria de cuatro años fijos, prorrogables por un año mas, siempre que las partes firmen dicha prorroga por escrito y contados del día 15 de noviembre de 2002, hasta el día de su vencimiento que fue el día 15 de noviembre de 2006, fecha de vencimiento del contrato. Que en fecha 15 de octubre de 2006, notificó a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato, cuyo recibo la demandada se negó a firmar, por lo que en fecha 05 de junio de 2007, a través del Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, procedió a notificarla judicialmente, de su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que al vencimiento de la prorroga contractual, es decir, el 15 de noviembre de 2006, comenzaría a computarse la prorroga legal de un años, venciendo la misma en fecha 15 de noviembre de 2007, oportunidad en la que debía hacer entrega del inmueble arrendado. Que en razón al incumplimiento de la parte demandada de entregarle el inmueble dado en arrendamiento procedió a instaurar demanda en su contra.

En fecha 29 de abril de 2008, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 23 de mayo de 2008, el alguacil de este despacho dejo constancia de haber citado a la parte demandada.

En fecha 27 de mayo de 2008, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado. Alegó que en efecto en fecha 05 de junio de 2007 fue notificada por medio del Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la no renovación del contrato de arrendamiento descrito en el libelo de demanda. Alegó que le corresponden dos años de prorroga legal, en razón que con anterioridad al contrato descrito por la parte actora, suscribió con ésta y sobre el mismo inmueble un contrato de arrendamiento por un año fijo, cuya vigencia fue desde el 15 de noviembre de 2001, hasta el 15 de noviembre de 2002. Alegó ocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento desde el 15 de abril de 1.987, toda vez que con anterioridad a que ella suscribiera los contratos mencionados, su concubino, había celebrado contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble, razón por la que le corresponden una prorroga de tres años. Manifestó que por cuanto en fecha 15 de noviembre de 2006, no había sido notificada de la no renovación del contrato, operó la tácita reconducción y el contrato se indeterminó, toda vez que se mantuvo ocupando el inmueble arrendado. Alegó que para el momento que fue notificada del uso de la prorroga legal concedida, es decir, en fecha 05 de junio de 2007, ya el contrato estaba vencido. Alegó que al haber el contrato adquirido naturaleza de indeterminado no le es aplicable el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Impugnó el poder otorgado al abogado que actúa como apoderado judicial de la parte actora, la comunicación de fecha 15 de octubre de 2006, y el informe emanado del Cuerpo de Bomberos de fecha 17 de diciembre de 2006.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de junio de 2008, dictó sentencia declarando inadmisible la demanda y condenó a la actora al pago de las costas procesales.

En fecha 26 de junio de 2008, la representación judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 30 de junio de 2008.

En fecha 18 de julio de 2008, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

En fecha 25 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito a través del cual, entre otras cosas, denuncio presuntos vicios cometidos por el Juez A-Quo en la sentencia apelada, al haber determinado en la misma que la acción fue interpuesta durante la vigencia de la prorroga legal, así como también que el mismo incurrió en ultrapetita por haberse pronunciado sobre una cuestión no planteada durante la litis.

Como punto previo al merito del presente asunto, este Tribunal pasa a emitir pronunciamiento sobre la impugnación al poder apud acta otorgado al abogado J.R.M.M., cuyo pronunciamiento fue omitido por el Juez A-Quo, toda vez que a esta Alzada le esta dada la facultad de verificar y constatar algún vicio procedimental que pudiera existir en el fallo apelado, por ser materia de orden público. En tal razón, este Juzgador considera:

Funda la parte demandada dicha impugnación en el hecho que la ciudadana J.T.V.D.S., no puede sustituir no otorgar poderes en juicio a nombre de una tercera persona, toda vez que la misma no es abogada, y para ejercer el poder que le fuera conferido debió hacerlo en forma personal y asistida de abogado. A este respecto, el Tribunal considera que si bien es cierto que la ciudadana J.T.V.D.S., no tiene capacidad de postulación por cuanto no es profesional del derecho, no es menos cierto que las actuaciones por ella realizadas no pueden ser sujetas a nulidad por cuanto la misma efectivamente tiene cualidad suficiente para comparecer en el presente procedimiento, aunado al hecho que la ciudadana antes mencionada junto con la ciudadana N.V.D.V., comparecieron en fecha 06 de junio de 2008, ante el Tribunal de la causa y conjuntamente otorgaron poder al abogado que ejerce su representación en el juicio, siendo de esta manera a criterio de quien suscribe subsanada cualquier anomalía procesal que pudiera haber surgido en el proceso a este respecto. Así se establece.

Estando en la oportunidad procesal correspondiente a fin de emitir pronunciamiento sobre el presente asunto, este Tribunal de Alzada pasa a hacer las siguientes consideraciones:

Estableció el Juez de la causa en el fallo apelado, que la presente acción resulta inadmisible en estricta aplicación de lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber la actora interpuesto la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, dentro del tiempo de la prorroga legal a que tenia derecho la arrendataria.

En este caso, la parte accionante funda su pretensión de cumplimento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, en el hecho que suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada, con una vigencia de cuatro años, es decir, desde el 15 de noviembre de 2002, hasta el 15 de noviembre de 2006, y que en fecha 04 de abril de 2006, dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de abril de 2004, bajo el No. 40, Tomo 33, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y procedió a notificar en fecha 05 de junio de 2007, a través del Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a la arrendataria de la no prorroga del mencionado contrato.

Por su parte la demandada al momento de contestación a la demanda, entre otras cosas, adujo que con anterioridad al contrato descrito por la parte actora, suscribió con ésta y sobre el mismo inmueble un contrato de arrendamiento por un año fijo, cuya vigencia fue desde el 15 de noviembre de 2001, hasta el 15 de noviembre de 2002, dicho contrato fue traído a los autos, el cual si bien la parte actora lo impugnó, dicho medio de objeción no es el idóneo para atacar la validez del mismo, razón por la cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio.

En este orden de ideas, es necesario determinar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento que hoy se pretende, denota la obligación que tiene el arrendatario de entregar al arrendador el inmueble objeto del contrato al vencimiento del plazo prefijado de duración del mismo, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el presente asunto, se evidencia de las actas procesales que lo conforman, específicamente del contrato de arrendamiento presentado por la parte demandada junto a su escrito de contestación, suscrito por las partes, que la relación arrendaticia que vincula a las partes data desde la fecha de la suscripción del antes mencionado contrato, y no de la fecha de la suscripción del contrato sobre el cual la accionante funda su pretensión.

Es el caso, tal como ha sido suficientemente demostrado en autos, así como también acertadamente lo determinó el Juez A-Quo, existe una relación arrendaticia con una vigencia por lo menos de cinco años, donde, tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal c), el lapso de prorroga al cual tiene derecho la accionado es de dos (2) años. Y así se establece.

Es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen.

Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

Dicho esto, en el caso que nos ocupa, si bien la parte demandada esta en la obligación de entregar al actor el bien inmueble objeto de juicio al vencimiento del lapso establecido en el contrato, no es menos cierto que la demandada tiene el derecho de gozar del plazo de prorroga legal y hasta tanto no se compute en su totalidad el actor no puede ejercer la acción de que hoy pretende. De allí que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios prohíbe la admisión de la acción de cumplimento de contrato, al vencimiento de del plazo prefijado en la relación arrendaticia, cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38, tal como es el caso que hoy nos ocupa, no será admitida la demanda por cumplimento de contrato arrendamiento por vencimiento del término. La prohibición a que se contrae la norma antes mencionada, a criterio de este sentenciador guarda especial relación con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual preceptúa: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que toda acción de cumplimento de contrato interpuesta durante el curso de la prorroga legal no se admitirá. Así se establece.

En base a lo plasmado, este Juzgador, así como acertadamente hizo el Juez A-Quo, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, debe declarar la inadmisibilidad de la demanda por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Y así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra de la decisión de fecha 20 de junio de 2008, dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia, INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara N.V.D.V., contra M.V.R., ambas partes plenamente identificadas en autos.

Queda así confirmada la decisión apelada, en los términos antes explanados.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente al Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días del mes _____________ de 2008. Anos 198° y 149°.

EL JUEZ

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL

EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

Exp. AP-25995-LTLS/msu/pn