Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 21 de Noviembre de 2005

Trata la presente de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de un contrato de opción de compra-venta celebrado entre N.J.R.R. y los ciudadanos D.Y.L.D.G. y O.M.G.G., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización La Belisa, grupo número 01, Edificio “A”, tipo 16, Planta Baja, apartamento A-02, jurisdicción de la Parroquia J.J.F., Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, donde el monto pactado en dicha negociación fue de Bs. 16.000.000,oo, cancelando el comprador la suma de Bs. 4.000.000,oo en la fecha de otorgamiento (10/09/2003), los cuales serían deducidos del precio definitivo de la negociación y, que serían destinados por los vendedores al pago total y definitivo del saldo endiente que se adeudaba al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) para la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente negociación.- Por su parte la parte demandada a través del Defensor Ad-litem niega, rechaza y contradice todo lo expuesto por la parte accionante, por cuanto el promitente vendedor en todo momento tuvo la intención y la buena fe de cumplir todo lo pautado en el referido contrato, no siendo así por parte del comprador quien nunca demostró interés en solicitar la documentación requerida, y que habiendo solicitado el vendedor la Solvencia Municipal para la fecha indicada en el referido contrato, siendo imposible la entrega de los mismos; que tampoco el comprador hizo entrega de la totalidad de la suma requerida para que se efectuara la debida cancelación de la hipoteca del inmueble por ante el IPASME, ya que dicha hipoteca ascendía a la cantidad de Bs. 7.155.700,oo, habiéndose entregado la suma de Bs. 4.000.000,oo y que versa sobre el contrato de opción de compra venta celebrado entre ambas partes, quedando un déficit de Bs. 3.1755.700,oo los cuales en forma verbal el comprador se comprometió a cancelar, siendo que hasta la fecha nunca recibió dicha cantidad.- Finalmente además de Reconvenir, alega la aplicación de la cláusula Décima del Contrato la cual se refiere a la indemnización que deben “los promitentes vendedores si por su causa, como en efecto sucedió, no se llega a cumplir con el contrato en referencia”.-

Ha asentado la Doctrina y así lo ha seguido también la Jurisprudencia, que la opción de compra-venta a la final resulta que es un verdadero contrato de compra-venta sometido a una condición y a un término.- Partiendo de allí y en justa aplicación de lo contenido en el artículo 1.140 del Código Civil del cual se transcribe: “Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título...”; Se puede colegir entonces que la normativa contenida entre el artículo 1.133 al 1.142 Ejusdem, también es aplicable a la opción de compra-venta por ser un contrato, digamos, con una denominación específica.-

En el caso de autos estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta celebrado entre el ciudadano N.J.R.R. en su condición de comprador denominado EL CONTRATANTE y los ciudadanos D.Y.L.D.G. y O.M.G.G. denominados LOS PROPIETARIOS, comprometiéndose formalmente los segundos a venderle al primero y éste a su vez a comprarles, todos los derechos e incluso accesorios, de un inmueble identificado en la cláusula primera del contrato cuyo cumplimiento se demanda (F-9), y siendo firmado dicho contrato por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, anotado bajo el No. 50, tomo 36 de los Libros de Autenticaciones, original éste que reposa a los autos a los folios 9 al 12, desprendiéndose de allí el primer elemento esencial para la existencia del contrato de marras cumpliendo con el primer numeral del artículo 1.141 Idem, o sea, el consentimiento de las partes.- Se observa de igual manera el cumplimiento del numeral segundo del artículo 1.141 Ejusdem, al presentarse como objeto del contrato la promesa de venta de un inmueble que además de ser propiedad de los demandados, según el Título que aparece identificado en la cláusula primera (vuelto del folio 9), perfectamente determinado e identificado, y en tercer lugar, también se observa cumplido el ordinal tercero del artículo 1.141 Idem, al tener como causa el contrato de opción de compra-venta una promesa de venta consentida entre las partes que en definitiva va a constituir una operación de compra-venta perfectamente considerado como un negocio lícito, que cuenta con la intención de las partes.- Cumplido este análisis y observado como se observa, que en ningún momento la parte accionada tacha o intenta algún recurso de impugnación sobre el contrato de opción de compra-venta de autos, es forzoso concluir que el presente contrato es perfectamente valido, además por cumplir las condiciones existenciales establecida en el Artículo 1.141 del Código Civil, solo restándole a éste Juzgador analizar y decidir acerca del cumplimiento del contrato, según los incumplimientos alegados por el demandante y las negaciones y rechazo argumentada por el Defensor Ad-litem y a estos efectos, éste Tribunal observa:

El artículo 1.137 del Código Civil establece:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte...

Igualmente el artículo 1.159 Idem, establece lo siguiente:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por su parte el artículo 1.264 Ibidem, establece que:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

.-

Por último el artículo 1.167 Ejusdem, establecer:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.-

Partiendo de la base legal anteriormente transcritas, este Tribunal procede de inmediato a a.e.i.l. cláusulas contractuales cuya violación se demanda y los argumentos esbozados por las partes:

Denuncia la parte actora el incumplimiento por parte de los demandados de la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra-Venta cuyo cumplimiento se solicita, y que en conclusión establece la obligación para los vendedores demandados de suministrar al comprador demandante, la información y recaudos necesarios y pertinentes que vayan destinado a facilitar la obtención del crédito correspondiente y la tramitación y protocolización definitiva de la venta pactada, entre otro: Solvencia Municipal, Cédula Catastral, documento de Condominio, documento liberatorio de Gravámenes que pesaba sobre el inmueble objeto de la negociación pactada y Certificación de Gravamen.- En el mismo tenor se denuncia la violación o incumplimiento de la Cláusula Cuarta del mencionado contrato, el cual establecen un lapso de veinte (20) días hábiles a computarse a partir del momento que los propietarios entreguen al Contratante, los documentos requeridos y destinado a la obtención del correspondiente crédito por Política Habitacional; con una prórroga de noventa (90) días.-

En cuanto a estas dos Cláusulas, la parte demandada argumenta que el promitente vendedor había solicitado la Solvencia Municipal para le fecha indicada en el contrato de opción de compra-venta¸ el cual anexo marcado con la letra “A” , siéndole imposible efectuar la entrega de los documentos en cuestión “ (F-64).- Prosigue señalando, “pero para la fecha que este introduce la demanda, los PROMITENTES VENDEDORES, si tenían parte de los recaudos, es decir que continuaban con la intención de cumplir con el contrato pactado” (F-128).- En primer lugar quiere señalar este Juzgador, que de ninguna manera la documental que anexa marcada con la letra “A” y que acompaña a su contestación la parte accionada, en ningún momento significa Solvencia Municipal alguna ni solicitud de la misma, puesto que la Municipalidad Puerto Cabello, por máxima experiencia de éste Juzgador tiene un formato con característica muy distinta a la que riela al folio 66; pero además de lo aquí señalado, resulta que ciertamente no era solo la solvencia la documentación que debían suministrar los vendedores demandados al ciudadano N.J.R.R., sino que también debían suministrar Cédula Catastral, documento de Condominio, documento liberatorio de Gravámenes que pesaba sobre el inmueble objeto de la negociación pactada y Certificación de Gravamen, siendo que ninguno de estos documentos fueron aportados y solamente se consignan mediante un escrito probatorio en forma totalmente extemporánea, como así se declara, una documental señalada Cédula Catastral de fecha 09-03-2005, y un Certificado de Solvencia Municipal expedido en fecha 04-03-2005 (F-107 y 108), y una Certificación de Gravámenes en copia simple y de fecha 25-04-2003, entre otros documentos que no tienen pertinencia con el presente asunto.- De la fecha anteriormente anotada y relacionadas a la Cédula Catastral, Certificado de Solvencia Municipal y Certificación de Gravámenes se observa de una manera por demás evidente, el incumplimiento grosero por parte de los demandados en el suministro de dicha información que estaban obligados contractualmente; tomando en cuenta que a la fecha del Contrato 10 de Diciembre de 2002, hasta las fechas 09/03/2005, del 04/03/2005 y del 25/04/2003 transcurrió el lapso de dos (2) años y tres (3) meses aproximadamente; dos (2) años, dos (2) meses y cuatro (4) días aproximadamente y cuatro (4) meses y quince (15) días aproximadamente respectivamente, por lo que se evidencia el incumplimiento de las Cláusulas Cuarta y Quinta del Contrato de opción de Compra-venta cuyo cumplimiento se demanda.- No obstante lo anteriormente dicho, como colorario se debe traer a colación la confesión de incumplimiento contractual hecha por la parte demandada mediante su Defensor Ad-litem a los folios 64 y 108, hechos en la contestación a la demanda y en el escrito de Informes cuyos extractos fueron reproducidos o transcritos inmediato anteriormente.-

En segundo lugar, aduce la parte demandada que además de cumplir, con la intención que tenía de aportar los recaudos a que estaba obligada a suministrar a suministrar, resulta que el demandante de autos no cumplió con la entrega de la totalidad de la suma requerida para cancelar la hipoteca del inmueble ante el Instituto del IPASME, y que alcanzaba la cantidad de Bs. 7.155.700,oo entregándole solamente la suma de Bs. 4.000.000,oo, quedando un déficit de Bs. 3.155.700,oo; a este respecto quiere este Juzgador señalar que tal como lo apunta la parte accionante en su escrito de contestación a la Reconvención y del análisis e interpretación del mismo contrato de opción de compra-venta, de la Cláusula Tercera del mencionado contrato solo se desprende la obligación inicial por parte del demandante de cancelar la cantidad de Bs. 4.000.000,oo deducibles del precio de la venta definitiva (Bs. 16.000.000,oo) y cuya cantidad iba a ser designada al pago, entre otros conceptos, de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble de marras; pero por ninguna parte se desprende del contrato en análisis, una cantidad y concepto distinto al establecido en la cláusula Tercera, por lo que necesariamente dicho argumento de la parte accionada debe desecharse y; así se declara.-

Vistos los argumentos, análisis y consideraciones anteriormente anotadas, éste Despacho no tiene otra alternativa que forzosamente concluir que los promitentes VENDEDORES incumplieron con las obligaciones que le imponía la Cláusula Cuarta y Quinta del contrato de Opción a compra, cuyo cumplimiento se solicita mediante la presente acción y conforme al petitorio establecido en la demanda intentada, ordenándosele a los mismos –vendedores- el cumplimiento a las obligaciones contraídas por intermedio de dicho contrato, todo ello de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.137, 1.159, 1.264 y 1.167 todos del Código Civil y; así se decide.-

De igual manera, y en cuanto al alegato y solicitud de aplicación de la cláusula indemnizatoria (Cláusula Décima) del Contrato que solicita en sus informes la parte accionada, al tratarse este de un hecho nuevo y no haber sido expuesto en la contestación y así permitir a la parte actora ejercer en su contra el derecho a la defensa, este Despacho por esta razón y por considerar precluído el momento para oponer dicho argumento, este Tribunal desecha el mismo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 364 del Código de Procedimiento Civil y; así se decide.-

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte accionante, este Despacho le otorga todo el efecto y valor probatorio al contrato de opción de compra-venta que riela a los folios 9 al 11 y cuyo mérito favorable se invoca; siendo que mediante el mismo se demuestran las obligaciones a que estaban sometida la parte demandada, cuyo incumplimiento se logró demostrar en la presente acción;

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada: 1) Se declaran extemporáneas las pruebas presentadas por la parte demandada; 2) No obstante lo anteriormente dicho: 2-A) En cuanto al documento en copia simple de propiedad del inmueble que riela a los folios 102 al 104 este Despacho al no señalar en su Capítulo I del escrito de promoción de pruebas, lo que pretende probar la parte accionada mediante dicha documental, este Tribunal la desecha encontrándose en perfecta consonancia con la Doctrina al respecto referida a la interpretación del artículo 396 y 397 del Código de Procedimiento Civil en relación a la pertinencia, del derecho a la defensa y la facultad de las partes de controlar la prueba promovida por su adversario; 2-B) En cuanto a las documentales como Cédula Catastral y Certificado de Solvencia, éste Tribunal hace la observación de que éstos documentos no son documentos públicos, sino administrativos, no obstante sin embargo lo que hacen es evidenciar el incumplimiento de los demandados en virtud de su fecha de emisión, tal y como se analizó en el particular Primero.- Igual suerte corre la Certificación de Gravámenes que riela a los folios 109 y 110; 2-C) En cuanto a la copia certificada del documento de Condominio y a las constancias de Solvencias en original, se declaran impertinentes pues la primera nada tiene que ver con el cumplimiento contractual que se solicita en la presente acción, y en cuanto a la segunda, dentro de los documentos a que estaban obligados los emanados a suministrar, no se encuentran constancias de solvencias sino Solvencias Municipales.-

En cuanto a la Reconvención planteada, este Despacho observa: El autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su texto Código de Procedimiento Civil, Tomo III, en su página 153 opina lo siguiente: “(...)(...) Como la reconvención no es un medio de defensa, sino de ataque, el defensor ad litem no puede ejercerla por sí mismo, según se deduce de la naturaleza del oficio que designa su denominación. El nombramiento judicial de un defensor para el demandado sólo tiene por objeto salvaguardar el derecho a la defensa, por lo que mal podría el defensor por propia iniciativa reclamar, con ocasión del juicio pendiente, el reconocimiento y satisfacción de derechos de su defendido, salvo expresa autorización que supondría ya un mandato”; criterio que acoge suficientemente y en forma plena éste Juzgador y en el sentido, de que solo a una persona con cualidad e interés podría intentar la demanda bien a través de su persona asistido de abogado, o bien a través de un Apoderado Judicial, previo otorgamiento de mandato o poder donde este expresada dicha facultad.- En el caso de autos, en ninguno de los folios que compone el presente expediente, se observa autorización de parte de los demandados dada al Defensor Judicial para que proceda a Reconvenir por lo que dicha Reconvención al ser una nueva demanda interpuesta en el curso del juicio, requería de dicha autorización por lo que la presente Reconvención debe considerarse infundada y; así se decide.-

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; Declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano N.J.R.R., asistido y posteriormente representado judicialmente por los Abogados M.B.F., CARTI J.P.N. y M.P.V., contra los ciudadanos D.Y.L.D.G. y O.M.G.G., todos identificados en el encabezamiento de la presente sentencia, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- SEGUNDO: Se ordena a los demandados, ciudadanos D.Y.L.D.G. y O.M.G.G., dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 10/09/2002, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello, quedando anotado bajo el No. 50, Tomo 36; es decir, cumplir con la venta del inmueble y hacer efectiva la entrega de todos los documentos y recaudos necesarios para facilitar la obtención del crédito correspondiente y la tramitación y protocolización de la venta definitiva, tal y como quedó establecido en las cláusulas Cuarta y Quinta del contrato suscrito entre las partes cuyo cumplimiento se denuncia.- TERCERO: Se declara SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por el Defensor Ad-litem por infundada, tal y como se dispone en el particular Segundo de la presente sentencia.-

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, tal y como lo establece el artículo 274 del Código del Procedimiento Civil Venezolano Vigente.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia. -

Dada, Firmada y Sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Puerto Cabello, a los Veintiún (21) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Cinco (2.005).-

Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.-

El Juez Temporal,

Dr. R.E.P.H.

La Secretaria

Abog. M.M.

En la misma fecha se Dictó y Publicó la anterior Sentencia, siendo las 2:20 PM., y se dejó copia certificada para el archivo.-

La Secretaria,

Abog. M.M.