Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 9 de Agosto de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadano N.M.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.6.932.625.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogadas P.C.A., M.P.P.A., L.M.T., M.E.G. y el abogado C.L.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.621, 8.728, 106.872, 26.392 y 21.182, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Sociedad de Comercio ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G. C. V., C.A. (OGCV), domiciliada en Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., inscrita su acta constitutiva y estatutos sociales en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 8 de abril de 1994, bajo el N°.16, Tomo 12-A Pro, representada en la persona de su Presidente A.J.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.427.059.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 6.294, 40.124 y 80.000, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inicia la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano N.M.Z. en contra de la Sociedad de Comercio ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G. C. V., C.A. (OGCV), ya identificados.

   Fue recibida por distribución en fecha 5-6-06 (f. 10) y se le asignó la numeración particular de éste Juzgado en fecha 7-6-2006 (f. Vto. 10).

   En fecha 13-6-2006 (f.114-115) se dicto auto mediante el cual se admitió la demanda emplazándose a la Sociedad de Comercio ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G. C. V., C.A. (OGCV), a los fines de que compareciera por ante éste Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en el expediente su citación, a objeto que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

   En fecha 14-6-2006 (f. 116) se recibió diligencia suscrita por la abogada L.M.T., en su carácter acreditado en los autos y consignó las copias correspondiente a los fines de que se procediera a librar la compulsa de citación de la parte demandada.

   En fecha 14-6-2006 (f.121) el Alguacil de este Tribunal mediante diligencia informó que se le puso a su disposición el vehículo para la práctica de la citación de la empresa demandada.

   El día 20-6-2006 (f. Vto.121) se dejó constancia por secretaría de haberse librado compulsa de citación y haberse certificado las copias respectivas.

   Por diligencia suscrita en fecha 27-6-2006 (f.122-134) por el Alguacil de este Tribunal procedió a informar que no había podido localizar a la parte demandada en la dirección que le fue suministrada por la parte actora.

   El día 11-7-2006 (f.135) compareció la abogada L.M.T. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y por diligencia solicitó se citara a la parte demandada mediante cartel.

   En fecha 17-7-2006 (f.136 al 137) se dictó auto mediante el cual se ordenó la citación por cartel de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G. C. V., C.A. (OGCV) en la persona de su representante legal, Abogado I.D.M.H. conforme el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   Por diligencia suscrita el 18-7-2006 (f.140) por los abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., en sus carácter de apoderados judiciales de la empresa demandada, se dieron por citados en el presente juicio y consignaron el instrumento poder que acreditan su condición.

   En fecha 26-9-2006 (f.145 al 205) los abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., en su carácter de apoderados judiciales de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., presentaron escrito de contestación y reconvención a los fines de que surtiera sus efectos legales.

   Por auto de fecha 28-9-2006 (f.206) se admitió la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada y se dispuso la suspensión de la causa principal, quedando emplazada la parte actora-reconvenida para que sin necesidad de citación contestara a la misma en el quinto día de despacho siguiente a ese día.

   En fecha 9-10-2006 (f.207 al 228) compareció la abogada M.P.P.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y por diligencia consignó escrito de contestación a la reconvención propuesta en contra de su representado.

   En fecha 6-11-2006 (f.230) compareció la abogada M.P.P.A. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida y por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas a los fines legales consiguientes.

   En fecha 6-11-2006 (f. 231) la secretaria de éste Tribunal dejó constancia que fue reservado y guardado el escrito de pruebas presentado por la abogada M.P.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, el cual sería agregado a los autos en su debida oportunidad.

   El día 7-11-2006 (f.232) se dejó constancia por secretaría de haberse reservado y guardado las pruebas presentadas por la demandada-reconviniente en el presente juicio a los fines consiguientes.

   En fecha 8-11-2006 (f.233) se agregaron a los autos tanto las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida como las presentadas por la demandada-reconviniente (f.234 al 240 y (f.241 al 284), respectivamente.

   Por auto de fecha 14-11-2006 (f.285 al 286) se admitió las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   En fecha 14-11-2006 (f.287-288) se dictó auto mediante el cual se admitió las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, exhortándose al Juzgado (Distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.D.C. con sede en la ciudad de Caracas para que sin necesidad de citación tomaran las declaraciones de los ciudadanos A.O. Y A.S..

   El día 15-11-2006 (f.291) compareció el abogado J.L.G. en su carácter acreditado en los autos, y por diligencia solicitó se comisionara a un Tribunal de Municipio con jurisdicción en Mariño para que se sirviera tomar declaración a los testigos promovidos.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 21-11-2006 (f.1) se aperturó la segunda pieza en virtud que la anterior había cerrado con un total de (292) folios útiles.

   Por auto de fecha 21-11-2006 (f.2) se dejó sin efecto la comisión y el oficio N°.15978-06 librado en fecha 14-11-06 dirigido al Juzgado (Distribución) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal con sede en la ciudad de Caracas y se ordenó en su lugar comisionar al Juzgado (Distribuidor) de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a los fines que se sirviera tomar declaración a los ciudadanos A.O. y A.S..

   En fecha 18-12-2006 (f.5 al 11) se agregó a los autos la comisión conferida al Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, de donde se extrae que la misma fue devuelta sin cumplir por falta de competencia de dicho Tribunal.

   Por auto de fecha 29-1-2007 (f.12) se les aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive comenzaría a transcurrir el lapso correspondiente para presentar informes.

   En fecha 6-3-2007 (f.14) se dictó auto mediante el cual se les aclaró a las partes que la presente causa entraba en etapa de sentencia a partir de ese día exclusive.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 13-6-2006 (f.1) se aperturó el cuaderno de medidas y se ordenó a la parte actora con fundamento en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quedara ilusoria la ejecución del fallo.

   Por diligencia suscrita el día 27-6-2006 (f.2) por las abogadas L.M.T. y M.P.P.A., en su carácter de apoderadas judiciales del ciudadano N.M.Z., consignaron copia de la medida ejecutiva de embargo practicada por el Juzgado Segundo Ejecutor de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, donde se hace constar que el inmueble sobre el cual recaería la medida de embargo ya estaba gravado con una medida de embargo desde el 17-9-2001 y la copia de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C. y en tal sentido solicitó se decretara la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el Town House N°.27 que forma parte del Conjunto Residencial Vacacional Turístico La Riviera.

   Por auto de fecha 6-7-2006 (f.22 al 23) se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un bien inmueble constituido por el Town House distinguido con el Nro. Veintisiete (TH-27) con un área de construcción de SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS (63mts2) aproximadamente ubicado en el módulo “B” del Conjunto Residencial Vacacional Turístico La Riviera. Participada con oficio Nro.15432-06. (f. 24-25).

   Estando dentro de la oportunidad legal para pronunciar el fallo, el Tribunal lo hace en función de las siguientes consideraciones:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-

   PRUEBAS APORTADAS:

   Parte Actora-Reconvenida:

   De las documentales traídas a los autos al momento de incoarse la presente demanda:

   1).- Copia fotostática (f.14-17) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 30 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nro.9, folios 54 al 59, Protocolo 1°, Tomo 28, Tercer trimestre de 1997, de donde se infiere que la ciudadana E.J.C.D.M., actuando en su propio nombre y en representación de O.F.D.C., le dio en venta a la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, representada por el ciudadano A.M.C., un terreno en forma de triángulo, ubicado en el sector B.V. de la Ciudad de Porlamar, Distrito M.d.E.N.E., el cual tiene una superficie de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (35.340 Mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 355 metros, de Este a Oeste, terrenos propiedad del Sindicato Nueva Esparta, que van desde el punto V5, de coordenadas N: 1.213.268,416 E: 410.670,312, hasta el punto V, de coordenadas N: 1.213.336,819 y E: 410.330,631; SUR: En 310 metros de Este a Oeste, terrenos que es o fue de J.O., que va desde el punto V-4, de coordenadas N: 1.213.243,281, E: 410.670,330, pasando por el punto A-5, de coordenadas N:1.213.178,964, E: 410.521,903, hasta llegar al punto V-3 de coordenadas N: 1.213.130,136 y E: 410.426,944; ESTE: en Cero (0) metros con Playas de Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del mar, y en sentido Norte a Sur, en una distancia de Veinticinco metros con Trece centímetros (25,13mts) del Punto V-5 de coordenadas antes dichas, al punto V-4, cuyas coordenadas ya se citaron, y OESTE: En 228 metros, de Norte a Sur, terrenos que es o fue de A.E.H., que va desde el punto V, de coordenadas antes citadas, hasta el punto V-1 de coordenadas N: 1.213.211,047 y E: 410.386,687 y de allí en una distancia de un (1) metros con sesenta (60) centímetros hasta llegar al punto V-2 de coordenadas N:1.213.211,684 y E: 410.388,152 y de este punto en una línea recta hasta llegar al punto V-3 de coordenadas antes dicha. Que le pertenece a O.D.C., por compra que hizo según documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Mariño de este Estado, el 30-5-1969, bajo el N°.85, folios 117 al 119, protocolo Primero, Tomo Tercero, Primer Trimestre de ese año, lo cual representaba un cincuenta por ciento (50%) por haber ingresado en la comunidad conyugal con el ciudadano G.S.C.V., así como también les pertenece a ambas por herencia del difunto G.S.C.V. en un 50% según planilla sucesoral, agregada al cuaderno de comprobantes en la mencionada Oficina de Registro bajo el Nro.149, folios 378 al 386, la cual formó parte del documento inscrito en la misma Oficina bajo el Nro. 25, Protocolo Primero, Tomo 13, Cuarto trimestre de 1996, ambos del 15-11-1996. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar dicha venta. Y así se decide.

   2. - Copia fotostática (f.18-22) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna (hoy Inmobiliario) del Municipio M.d.E.N.E., el 30-9-1997, bajo el N°.10, folios 89 al 95, Protocolo Primero, Tomo 28, mediante el cual el ciudadano F.A.A. en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL PROPATRIA, C.A., dio en venta a la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, la parcela de terreno N°.89, con un área aproximada de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (7.135,43mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En Setenta y Dos Metros con Veintisiete Centímetros (72,27mts) con terrenos del Sindicato Nueva Esparta, S.A. SINUESA; SUR: En Treinta y Cinco metros (35mts) con la Avenida “E”; SURESTE: En Cincuenta y Seis metros con Sesenta y Un centímetros (56,61mts) con la parcela 90-A de la Urbanización; ESTE: En Ochenta y Cinco metros (85mts) con terrenos que son o fueron propiedad de los Doctores Á.B.V. y R.Q.M.; OESTE: En Ciento Un metros con Setenta y Tres centímetros (101,73mts) con la Parcela N°.88 de la Urbanización. Además para garantizar el cumplimiento del pago restante del precio de la venta se constituyó hipoteca legal y convencional de primer grado sobre el referido inmueble por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (U S $ 285.000,00) que la tasa de cambio de ese día equivalía a la suma de CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.141.787.500, 00) con un interés del 9% anual calculados a partir del 15-9-1997. Que le pertenece en plena propiedad a su representada por compra que ella hizo a la Sociedad Mercantil DESARROLLOS URBANISTICOS MARGARITA, C.A. (DUMAR, C.A.) por documento autenticado por ante la Notaría del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 24-9-1997, bajo el Nro.52, Tomo 109 de los Libros de autenticaciones respectivos. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar dicha venta. Y así se decide.

   3. - Copia fotostática (f.23-28) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., el 30 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nro.14, folios 89 al 95, Protocolo 1, Tomo 28, Tercer trimestre de 1997, de donde se infiere que el ciudadano A.M.C., en su condición de Presidente de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., hacía constar que el documento que sería registrado previamente a esta escritura, que su representada es propietaria de un terreno en forma de triángulo, ubicado en el sector B.V. de la ciudad de Porlamar, el cual tiene una superficie de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (35.340 mts2) asimismo hacía constar que el documento el cual también sería registrado previamente a esta escritura que su representada adquirió en compra de la empresa CENTRO COMERCIAL PROPATRIA, C.A., una parcela identificada con el Nro.89, con una superficie de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (7.135,43Mts2), siendo la intención de integrar tanto el lote de terreno primero identificado como la parcela Nro.89 en una sola parcela, las cuales una vez integrada formaría un todo indivisible y sus medidas y linderos generales así como su identificación serían las siguientes: PARCELA N°. 89, con una superficie de CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (42.649,92mts2) cuyos linderos y medidas: Norte: en 385 metros, de Este a Oeste, terreno que son o fueron propiedad del Sindicato Nueva Esparta, hoy lindando con terrenos particulares, frente a la calle Abancay, hotel M.B., terrenos particulares, frente a la calle Los Almendros y Edificio Esparta Suites que va desde el punto de coordenadas N: 1.213.268,416, E: 410.670,312, hasta el punto V de Coordenadas N:1.213.336,819 y E: 410.330,631; SUR: En sentido Este a Oeste, desde el punto V-4 de coordenadas N: 1.213.243,281 y E: 410.670,330 en una distancia de 159,62Mts, hasta llegar al punto A-3, de coordenadas N: 1.213.171,520 y E: 410.526,611 con terrenos que son o fueron de J.O., y de este mismo punto en sentido Norte a Sur, hasta llegar al punto A-4 de coordenadas N:1.213.086,212 y E: 410.530,010 en una distancia de 85,37 Mts y de este mismo punto en sentido Este a Oeste, en una distancia de 56.01 Mts, hasta llegar al Punto A-0 de coordenadas N:1.213.040,521 y E.410.497,622 lindando con el Conjunto Residencial Playa Moreno y en una distancia de Treinta y Cuatro Metros con Noventa y Cinco centímetros (34,95 Mts) con la avenida “E” de la Urbanización y que en sentido Este a Oeste, va desde el Punto A-0 de coordenadas antes dicha hasta alcanzar el punto A-1 de coordenadas N:1.213.039,950 y E: 410.462,691; Este: en cero (0) metros, con Playas Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del Mar y en sentido Norte a Sur, en una distancia de Veinticinco metros con Trece centímetros (25,13 Mts) del punto V-5 de coordenadas antes dicha al punto V-4, cuyas coordenadas ya se citaron y OESTE: En 228 metros de Norte a Sur, terrenos que es o fue de A.E.H. que va desde el punto V de coordenadas antes citadas hasta el punto V-1 de coordenadas N:1.213.211,047 y E: 410.386,687 y de allí en una distancia de un (1) metro con Sesenta (60) centímetros hasta llegar al punto V-2 de coordenadas N: 1.213.211,684 y E: 410.388,152 y de este punto en una línea recta hasta llegar al punto V-3 de coordenadas antes dicha y de este punto en sentido Oeste a Este, en una distancia de Treinta y Seis metros con Cincuenta centímetros (36,50 Mts) hasta llegar al punto A-2 de coordenadas N:1.213.141,652 y E:410.460,792 y de ese mismo punto en sentido Norte Sur, en una distancia de Ciento un metros con Setenta y Dos centímetros (101,72mts) con la parcela 88 de la Urbanización hasta llegar al punto A-1. Asimismo se extrae que el ciudadano F.A.A. actuando como presidente del CENTRO COMERCIAL PROPATRIA, C.A., y como acreedor hipotecario por medio del presente documento declara que en nombre de su representada manifestó su conformidad con la integración de parcelas que por este documento se hacía y dejó expresamente constancia que la hipoteca únicamente recaería sobre la superficie de terreno que vendió es decir, sobre 7.135,43mts2 y la hipoteca seguiría con toda su fuerza y vigor, hasta el momento de la cancelación definitiva de la misma. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   4. - Copia fotostática (f.29 al 34) de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 13-7-2000, anotado bajo el Nro. 39, folios 257 al 263, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre de 2000, del cual se extrae que E.J.C.D.M., actuando en su propio nombre y en representación de la señora O.F.D.C. debidamente representada por A.J.M.C. y la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., representada por el último de los nombrados de mutuo y amistoso acuerdo realizaron la aclaratoria de medidas luego de los últimos levantamientos topográficos utilizados le había dado como resultado con la integración efectuada un área total de Cuarenta y Tres Mil Ochocientos Sesenta metros cuadrados con Seiscientos Cuatro milímetros cuadrados (43.860,604Mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Trescientos Ochenta y Nueve con Ochenta y Cinco centímetros (389,85 Mts), de oeste a este, terrenos que son o fueron propiedad del Sindicato Nueva Esparta, hoy lindando con terrenos particulares, frente a la calle Abancay, hotel M.B., terrenos particulares, frente a la calle Los Almendros y Edificio Esparta Suites, y va desde el punto P-I, de coordenadas N: 1.213.336,7831 E: 410.330,8222, hasta el punto P-Ñ, de Coordenadas N:1.213.257,9311 E: 410.712,6081; SUR: En sentido Este a Oeste, desde el punto P-Ñ de coordenadas N: 1.213.257,9311 E: 410.712,6081 en una distancia de Cuarenta y Cinco metros con Setenta y Seis centímetros (45,76 Mts) hasta el punto P-O, de coordenadas N: 1.213.238,3883 E: 410.671,2276 con el Conjunto Residencial Playa Moreno, y desde este punto en una distancia de Ciento Cincuenta y Nueve metros con Treinta y Un centímetros (159,31Mts) hasta llegar al punto P-S, de coordenadas N:1.213.170,4883 E: 410.527,1214, con terrenos que son o fueron de J.O. (hoy Conjunto Residencial Playa Moreno) y desde el punto P-T de coordenadas N:1.213.085,4787 y E.410.529,1807 en sentido Este a Oeste, en una distancia de Cincuenta y Seis Metros con Cincuenta y Un centímetros (56,51mts) hasta llegar al Punto P-A de coordenadas N: 1.213.039,9854 E: 410.495,6538 lindando con el Conjunto Residencial Playa Moreno en una distancia de Treinta y Cinco metros con cero punto Cinco centímetros (35,05mts) con la avenida “E” de la Urbanización y que en sentido Este a Oeste, va desde el Punto P-A de coordenadas antes dicha hasta alcanzar el punto P-B de coordenadas N:1.213.040,0160 E: 410.460,6067. Desde el punto P-C de coordenadas N: 1.213.142,1013 E: 410.460,6379 en sentido Este a Oeste en una distancia de Treinta y Seis metros con Cincuenta y Dos centímetros (36,52Mts) hasta el punto P-D de coordenadas N: 1.213.129,5464 y E: 410.426,3413, con la parcela 88 de la Urbanización Dumar y desde el punto P-E de coordenadas N: 1.213.211,2722 E: 410.387,7881 en una distancia de Un metros con Cincuenta y Nueve centímetros (1,59mts) hasta llegar al punto P-F de coordenadas N:1.213.210,6418 y E: 410.386,3289. ESTE: en cero (0) metros, con Playa Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del Mar y en sentido Norte a Sur, en una distancia de Veintiocho metros con Diecisiete centímetros (28,17 Mts) del punto P-N de coordenadas N: 1.213.266,5579 y E:410.670,8387 al punto P-O, cuyas coordenadas ya se citaron y desde el punto P-S de coordenadas N: 1.213.170.4883 E:410.527,1214, en sentido Norte a Sur en una distancia de Ochenta y Cinco metros con cero punto Cuatro centímetros (85,04Mts) hasta llegar al punto P-T de coordenadas N: 1.213.085,4787 y E: 410.529,1807 con terrenos que son o fueron de J.O., (hoy Conjunto Residencial Playa Moreno) OESTE: en sentido Sur Norte desde el Punto P-B de coordenadas antes dicha, en una distancia de Ciento Dos metros con Cero punto Nueve centímetros (102,09mts) con la parcela 88 de la Urbanización, hasta llegar al Punto P-C de coordenadas N: 1.213.142,1013 E: 410.460,6379 y desde el punto P-D de coordenadas N: 1.213.129,5464 y E. 410.426,3413 en Doscientos Veintiocho metros con Diecinueve centímetros (228,19mts), terrenos que son o fueron propiedad de A.E.H. que va desde el punto P-D de coordenadas ya citadas, hasta el punto P-E de coordenadas N: 1.213.211,2722 E: 410.387,7881 y desde el punto P-E de coordenadas N: 1.213.210,6418 y E: 410.386,3239 en una distancia de Cuarenta y Siete metros con Cincuenta y Nueve centímetros (47,59Mts) hasta el punto P-G de coordenadas N:1.213.254,1817 E: 410.367,1077 y desde este punto en una distancia de Diez Metros con Noventa y Cuatro centímetros (10,94mts) hasta el punto P-H de coordenadas N: 1.213.263,9944 y E: 410.362,2814 y desde este punto en Setenta y Nueve metros con treinta centímetros (79,30Mts) hasta el Punto P-I de coordenadas anteriormente señaladas. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   5. - Copia fotostática (f.35 al 64) del documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 22 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nro.39, folios 278 al 315, Protocolo Primero, Tomo 17, otorgado a objeto de constituir las normas que regirían el “Conjunto Residencial, Turístico, Vacacional La Riviera”, bajo el régimen de propiedad horizontal además se establecen las normas y exigencias que regirían la propiedad y venta de los inmuebles que forman el referido conjunto, dichas disposiciones sería de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios y poseedores de las distintas unidades susceptibles de apropiación individual, en cuyos términos se estableció la descripción del inmueble, descripción de los bienes de apropiación privada, valor y porcentaje de cada uno de ellos, la asignación de uso exclusivo, entre otros aspectos. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   6. - Copia fotostática (f.65 al 78) del acta de embargo ejecutivo levantado por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Villalba, Tubores y Península de Macanao de este Estado en el juicio que por Cobro de bolívares (Vía Ejecutiva) sigue P.P.L. y R.A.L.A. en contra de la ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., de la cual se extrae que al efecto de que el ejecutor practicara el embargo ejecutivo se trasladó y constituyó en la Avenida “E” de la Urbanización Dumar Country Club, Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, declarando embargada la porción de terreno de la parcela Nro.89, y las bienhechurias sobre ella construidas, la cual tiene una superficie aproximada de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (7.135,43mts2) se encuentra ubicada en el lado Sur de la citada parcela Nro.89, situada en el sector B.V. y El Morro de la ciudad de Porlamar y da su frente en una distancia de TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (35,05m2) con la avenida “E” de la Urbanización Dumar, siendo su ubicación exacta la que aparecía en el documento de ampliación de hipoteca protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. el 3 de mayo de 2000, anotado bajo el Nro.04, folios 20 al 29, Protocolo Primero, Tomo 05. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   7. - Copia fotostática (f.79 al 83) del oficio Nro.241 librado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., el 21 de febrero de 2005, dirigido al Registrador Inmobiliario del Municipio M.d.E.N.E., recibido según sello húmedo, cuyo contenido estaba dirigido a comunicar que en virtud de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 21-2-2005 y por auto dictado en esa misma fecha decretó medida de prohibición de enajenar y gravar que recayeron sobre los siguientes bienes inmuebles, consistente en los town house signados como TH-1, TH-4, TH-6-A, TH-7-A, TH-8, TH-8-A, TH-9, TH-9-A, TH-10, TH-13, TH-14, TH-15, TH-17, TH-19, TH-21, TH-22, TH-23, TH-24, TH-26, TH-27, TH-31. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

   8. - Copia fotostática (f.84-89) expedida por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 8 de abril de 1994, relacionada con el documento constitutivo de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, anotado bajo el Nro.16, Tomo 12-A-Pro, de donde se infiere que fue constituida por los ciudadanos E.C.D.M. y A.J.M.C., con el objeto de la importación, exportación, venta, comercialización y distribución de cualquier tipo de bienes muebles de lícito comercio, compra-venta, construcción, alquiler, promoción y todo lo relacionado con el comercio de bienes inmuebles nacionales o internacionales, representar en el país a empresas transnacionales y cualquier otra actividad de lícito comercio relacionadas o no con el objetivo descrito por un lapso de veinte (20) años a partir de la fecha de su registro, pudiendo prorrogarse por periodos iguales o menores a juicio de la asamblea de accionistas, cuyo capital lo fue de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000, 00) representado en cien (100) acciones con un valor nominal de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000, 00) cada una, suscrito y pagado por la señora E.C. Cincuenta (50) acciones por un valor de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000, 00) y por el señor A.J.M.C., Cincuenta (50) acciones por un valor de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000, 00) cuya administración estaría representada por una junta directiva en un periodo de cinco años integrada por los ciudadanos A.M.C. y E.J.C.D.M. como presidente y vicepresidente respectivamente. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar dicha circunstancia. Y así se decide.

   9. - Original (f.90 al 93) de documento Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, en fecha 28 de julio 1999, anotado bajo el Nro.39, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría, de donde se infiere que entre ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, representada por el ciudadano A.J.M.C. en su condición de Presidente y el ciudadano N.Z. (EL OPCIONANTE) da en opción de compra al opcionante el Town House distinguido con el Nro. Veintisiete (27) TH-27, con un área de construcción de SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS (63 Mts2) aproximadamente ubicado en el primer nivel del módulo “B” del Conjunto Residencial La Riviera, cuyos linderos son: Norte: Escaleras de acceso al segundo nivel y a la planta baja del módulo “B”; Sur: Town House distinguido con el Nro. Veintiséis (26) TH-26, Este: Fachada posterior del módulo “B”; y Oeste: Fachada principal del módulo “B”, el precio objeto de la opción lo fue la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.38.000.000, 00) pagaderos de la siguiente manera: NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.9.000.000, 00) que son cancelados en ese acto y para lo cual el documento sirvió de recibo, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.000.000, 00) que sería cancelado el 13-8-1999, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.000.000, 00) que sería cancelado el 14-9-1999; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.000.000, 00) que sería cancelado el 14-10-1999, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.000.000, 00) que sería cancelado el 12-11-1999, La cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.7.000.000, 00) para ser cancelado el 14-12-1999, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.000.000, 00) que sería cancelado el 14-1-2000, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.000.000, 00) que sería cancelado el 14-2-2000 y la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.16.000.000, 00) que cancelaría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y que para facilitar la cancelación de los montos señalados se elaboraron y aceptaron ocho (8) letras de cambio con los montos y vencimientos expresados anteriormente. El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la opción de compra venta celebrada entre los sujetos procesales en fecha 28-7-1999. Y así se decide.

   10. - Copia del recibo (f.94-95) emitido el 27 de agosto de 1999, por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a través del cual se hace constar que había recibido del señor N.Z. la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES exactos (Bs.1.000.000, 00) por concepto de cancelación del primer giro 1/8 establecido en la opción de compra del TH-27 del Conjunto Residencial “La Riviera”, cuya letra de cambio fue anexa con su debido señalamiento de “CANCELADA 27-8-99”. El anterior documento consistente en una copia de un documento privado que emanada de la parte contraria no fue objeto de impugnación previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar dicho pago. Y así se decide.

   11. - Copia del recibo (f.96-97) emitido el 22 de septiembre de 1999, por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a través del cual se hace constar que había recibido del señor N.Z. la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES exactos (Bs.1.000.000, 00) por concepto de la cuota correspondiente al 15-9-99, 2/8 por medio de cheque Nro.50200842 girado contra el Banco Provincial, cuya letra de cambio fue anexa con su debido señalamiento de “CANCELADA 22-9-99”. El anterior documento consistente en una copia de un documento privado que emanada de la parte contraria no fue objeto de impugnación previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar dicho pago. Y así se decide.

   12. - Copia del recibo (f.98-99) emitido el 20 de octubre de 1999, por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a través del cual se hace constar que había recibido del señor N.Z. la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES exactos (Bs.1.000.000, 00) por concepto de la cuota correspondiente del 15-10-99 por medio de cheque Nro.02011232 girado contra el Banco Banesco, cuya letra de cambio fue anexa con su debido señalamiento de “CANCELADA”. ”. El anterior documento consistente en una copia de un documento privado que emanada de la parte contraria no fue objeto de impugnación previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar dicho pago. Y así se decide.

   13. - Copia del recibo (f.10-101) emitido el 25 de noviembre de 1999, por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a través del cual se hace constar que había recibido del señor N.Z. la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES exactos (Bs.1.000.000, 00) por concepto de cancelación del giro correspondiente al 15 de noviembre de 1999, por medio de cheque Nro.2011244 girado contra el Banco Banesco, cuya letra de cambio fue anexa con su debido señalamiento de “CANCELADA 25-11-99”. ”. El anterior documento consistente en una copia de un documento privado que emanada de la parte contraria no fue objeto de impugnación previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar dicho pago. Y así se decide.

   14. - Copia del recibo (f.102) emitido el 17 de diciembre de 1999, por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a través del cual se hace constar que había recibido del señor N.Z. la suma de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES exactos (Bs.7.000.000, 00) por concepto de cancelación de la cuota del mes de diciembre de 1999 establecido en la opción de compra del Town House Nro.27 del Conjunto Residencial “La Riviera”, donde además se dejó nota que estaba pendiente entregar el giro. ”. El anterior documento consistente en una copia de un documento privado que emanada de la parte contraria no fue objeto de impugnación previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar dicho pago. Y así se decide.

   15. - Originales de los recibos (f.103) Nros.0050 y 0051 emitidos los días 4-3-2004 y 6-4-2004 por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a través de los cuales se hacían constar que había recibido del señor N.Z. en el primero la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000, 00) y en el segundo SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.650.000, 00) por concepto de cancelación de cuota del (mantto) febrero de 2004, cuota especial de 500.000, 00 y (mantto) mes de marzo. El anterior documento fue objeto de impugnación y desconocimiento por parte de su adversario. A este respecto el Código de Procedimiento Civil establece el procedimiento a seguir para el caso de los documentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos cuando sean producidos en copia simple podrán ser impugnados por el adversario, ya sea en la contestación cuando se haya producido con el libelo o dentro de los cinco días siguientes sin han sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas, además que podrá ser objeto de desconocimiento cuando sea producido en original y que por supuesto, emanen de la parte en contra de quien se produzcan en juicio o de algún causante suyo.

       Con respecto a la impugnación, este Tribunal considera improcedente dicho medio de ataque en virtud de que el documento fue producido en original y no en copia como lo establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

       Sin embargo, se le niega valor probatorio por cuanto su promovente no cumplió con la carga a que hacen referencia los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil en vista de su desconocimiento. Y así se decide.

   16. - Originales de los recibos (f.104) Nros. 0052 y 0053 emitidos los días 4-6-2004 y 10-8-2004 por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a través de los cuales se hacían constar que había recibido del señor N.Z. las sumas de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000, 00) cada uno, por concepto de Mantto abril, mayo, junio, julio, además se dejó constancia en ambos recibos que faltaban en el primero 25.000, 00 correspondiente al mes de mayo y en el segundo 50.000,00. El anterior documento fue objeto de impugnación y desconocimiento por parte de su adversario. A este respecto el Código de Procedimiento Civil establece el procedimiento a seguir para el caso de los documentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos cuando sean producidos en copia simple podrán ser impugnados por el adversario, ya sea en la contestación cuando se haya producido con el libelo o dentro de los cinco días siguientes sin han sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas, además que podrá ser objeto de desconocimiento cuando sea producido en original y que por supuesto, emanen de la parte en contra de quien se produzcan en juicio o de algún causante suyo.

       Con respecto a la impugnación, este Tribunal considera improcedente dicho medio de ataque en virtud de que el documento fue producido en original y no en copia como lo establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

       Sin embargo, se le niega valor probatorio por cuanto su promovente no cumplió con la carga a que hacen referencia los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil en vista de su desconocimiento. Y así se decide.

   17. - Originales de los recibos (f.105) Nros. 0102 y 0103 emitidos los días 9-11-2004 y 6-12-2004 por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a través de los cuales se hacían constar que había recibido del señor N.Z. las sumas de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000, 00) y CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000, 00) por concepto de C. M., ago, sep, oct + 75.000 faltantes el segundo recibo por concepto de C. M. noviembre de 2004. El anterior documento fue objeto de impugnación y desconocimiento por parte de su adversario. A este respecto el Código de Procedimiento Civil establece el procedimiento a seguir para el caso de los documentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos cuando sean producidos en copia simple podrán ser impugnados por el adversario, ya sea en la contestación cuando se haya producido con el libelo o dentro de los cinco días siguientes sin han sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas, además que podrá ser objeto de desconocimiento cuando sea producido en original y que por supuesto, emanen de la parte en contra de quien se produzcan en juicio o de algún causante suyo.

       Con respecto a la impugnación, este Tribunal considera improcedente dicho medio de ataque en virtud de que el documento fue producido en original y no en copia como lo establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

       Sin embargo, se le niega valor probatorio por cuanto su promovente no cumplió con la carga a que hacen referencia los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil en vista de su desconocimiento. Y así se decide.

   18. - Copia al carbón (f.106 al 112) de depósitos bancarios Nros. 52255856, 55476154, 80538472, 60445497, 68707095, 8552522, 85191081, 97599999, 122675476, 107015033, 112488957, 96237248 y 116293784 efectuados por el ciudadano N.Z. en la cuenta Nro. 01340563845631006622 donde la titular lo es la ciudadana S.G. correspondiente al banco Banesco, cuyo depósitos se realizaron los días 17-3-04, 4-6-04, 02-7-004, 10-8-04, 9-11-04, 6-12-04, 6-1-05, 9-2-05, 11-3-05, 6-6-05, 2-8-05, 23-9-05 y 4-11-05, por las sumas de 650.000. 00; 300.000, 00; 150.000, 00; 150.000, 00; 490.000,00; 120.027,00; 120.027,00; 160.027,00; 160.000,00; 160.027,00; 160.027,00; 276.227,00 y 480.027,00, respectivamente. Loa anteriores documentos fueron objetos de impugnación y desconocimiento por la parte contraria. Los anteriores documentos fueron objeto de impugnación y desconocimiento por la parte contraria. Sin embargo según doctrina para que esta clase de instrumento – que es catalogado como una prueba libre, asimilable a un documento privado – surta valor probatorio debe ser complementado con otro medio de prueba, como lo es la inspección judicial o declaración testimonial.

       En este caso, al no cumplirse los enunciados extremos, el Tribunal le niega valor probatorio. Y así se decide.

   19. - Original del recibo (f.113) emitido el 28-7-1999 por el Dr. L.E.C.G. a través del cual se hace constar que había recibido del señor N.Z. la suma de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES exactos (Bs.570.000, 00) por concepto de honorarios mínimos de abogados de fecha 23-5-1998 habiendo otorgado un descuento en el monto de los honorarios por condiciones particulares del cliente. Los anteriores documentos fueron objeto de impugnación y desconocimiento, sin embargo, Para la valoración de la presente prueba ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.00281 (Exp. N° AA20-C-2005-000622) de fecha 18.04.2006, lo siguiente:

       A través de la presente denuncia de infracción de ley, el recurrente pretende evidenciar la falta de aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en atención a que la recurrida no le otorgó ninguna eficacia probatoria a los documentos privados emanados de terceros, a pesar de haber sido ratificados mediante la prueba testimonial.

       Ahora bien, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente lo siguiente:

       ‘...Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial’.

       Sobre el particular, la Sala, en sentencia del 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra Seguros La Seguridad C.A., dejó sentado lo siguiente:

       …El Código Civil sólo prevé la eficacia probatoria de los documentos privados emanados de las partes, pero no de terceros, al igual que ocurría en el Código de Procedimiento Civil derogado.

       Frente a ese vacío legal, la Sala dejó sentado que ‘... el documento emanado de personas que no son parte en el juicio, sino que más bien contiene la testimonial de sus signatarios, sólo puede ser apreciada cuando se le promueva y evacue con las formalidades y en la oportunidad que fija la ley para la prueba de testigos... ’. (Sentencia de fecha 8 de junio de 1960, GF. 28 2E. pág. 7).

       En igual sentido, en otra sentencia dejó sentado que la declaración del testigo en la cual reconoce documentos emanados de él, “...en su conjunto –declaración y documentos- constituye una prueba testimonial válida...”. (Sentencia de fecha 13 de noviembre de 1968, J.S.H. c/ G.G.M.).

       De forma más precisa, la Sala estableció que ‘...El reconocimiento de un instrumento privado por tercero carece de eficacia como prueba válida. A menos que esos mismos testigos instrumentales, en los casos en que la ley lo admite, hubieran sido llamados a declarar en juicio, mediante la promoción de los correspondientes interrogatorios y bajo el control de las repreguntas de la contraparte, sobre los hechos de que hubieran tenido conocimiento por su intervención presencial en la operación cuya existencia se trata de demostrar... ’. (Sentencia de fecha 11 de marzo de 1975, GF. 87, 2E, pág. 614); igualmente, dejó sentado que el documento emanado de tercero no queda reconocido con la declaración testifical de su firmante. (Sentencia de fecha 11 de agosto de 1983. G.F. 121 Vol. I, 3E. pág. 1.196).

       Acorde con esos precedentes, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone que ‘...Los documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial’.

       En interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ratificó el precedente jurisprudencial y dejó sentado que ‘...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987 tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en un juicio en el cual no sean partes los otorgantes de tales documentos, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles más valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presenten como un simple auxilio de precisión, para que entiendan mejor lo que se le pregunta... ’. (Sentencia de fecha 15 de julio de 1993, Corporación Garroz C.A. c/ Urbanizadora Colorado C.A., ratificada el 28 de abril de 1994, H.V. c/ N.T.).

       En correspondencia con ese criterio, el autor R.J.D.C. ha expresado que no se trata de una prueba documental, sino un testimonio, que debe ser apreciado por las reglas de valoración de la prueba de testigo prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y no de acuerdo con las de los documentos privados a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil. (Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, pág. 216. Edt. Alva S.R.L. Caracas).

       En igual sentido, A.R.R. ha indicado que ‘...no se aplican aquí las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio... porque el documento no emana de la otra parte, sino de un tercero (testigo), razón por la cual el tratamiento procesal establecido en la ley es el de la prueba de testigos, dada la naturaleza de la declaración contenida en el documento, asegurándose así el contradictorio en esta etapa de la instrucción del proceso, mediante las repreguntas que puede formular la parte contraria al testigo, quedando así la valoración de la prueba sometida a la regla general de apreciación de la prueba de testigos... ’. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Vol. IV, Pág. 353).

       Acorde con esas opiniones doctrinarias, el autor J.E.C. ha señalado que ‘...No es esta la situación con los documentos que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible. (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificarán o aclararán con las repreguntas)..’. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II. Pág. 225).

       No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, V.G.S.U. c/ L.A.U.G., y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.).

       Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ P.A.S.).

       Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes.

       El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir.

       Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….

       . (Negritas de la Sala).

       En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.

       En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero.

       Como emerge del fallo parcialmente apuntado se tiene entonces que el documento privado emanado de terceros debe ser ratificado mediante declaración testimonial a los efectos de que el mismo sea valorado no como prueba instrumental, sino como una prueba testimonial.

       En el caso a.s.e.q.e. documento objeto de estudio fue promovido en original, sin embargo en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio, por cuanto su firmante, que es un tercero ajeno a este proceso no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración. Y así se decide.

       Parte Demandada-Reconviniente:

   1. - Copia (f.202 al 203) de notificación efectuada el 8-7-2002 por Banesco, Banco Universal, dirigida al ciudadano A.O. Urbanización Rosalito, Modulo 6E San A.d.L.A., Municipio Los Salías, Estado Miranda, mediante la cual hacía de su conocimiento que con reunión efectuada el 25-6-2002 con los señores O.V., A.S., M.C. y A.O. opcionantes del Conjunto Residencial La Riviera ubicado en el sector Playa Moreno y El Morro de Porlamar, Estado Nueva Esparta, se convino en aperturar una cuenta en la que todos los apcionantes efectuaran depósitos acordes con la alícuota del inmueble opcionado a los fines de que una vez acumulado el monto de 53.000.000, 00 bolívares la institución aportaría la cantidad de 53.000.000, 00 bolívares y se cancelaría la suma de 106.000.000, 00 bolívares, cantidad ésta que se le adeuda al acreedor demandante P.P.L. con el objeto de que una vez cancelada la acreencia se procedería al levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el referido Conjunto Residencial, decretada con motivo del juicio de Cobro de Bolívares incoado, asimismo se hizo de su conocimiento que una vez cancelado lo adeudado la organización procedería a protocolizar los respectivos documentos de compra venta respetando los parámetros ya estipulados en las opciones de compra originales y dichos depósitos se realizarían en la cuenta corriente Nro.3891176804 de Banesco Banco Universal, C.A., a nombre de Desarrollos El Camino, C.A., cuenta especial a la cual solamente tenía acceso para su manejo personal autorizado por esa institución financiera. El anterior documento fue objeto de impugnación sin que la parte promovente cumpliera con las exigencias del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo tanto se le niega valor probatorio. Y así se decide.

   2. - Copia (f.204 al 205) de notificación efectuada el 8-7-2002 por Banesco, Banco Universal, dirigida al ciudadano A.S., calle Oropeza Castillo, Edif. Anuncia, P.B., Urbanización San Antonio, Sabana Grande, Diagonal a Cocinova, Caracas- Área Metropolitana, mediante la cual hacía de su conocimiento que con reunión efectuada el 25-6-2002 con los señores O.V., A.S., M.C. y A.O. opcionantes del Conjunto Residencial La Riviera ubicado en el sector Playa Moreno y El Morro de Porlamar, Estado Nueva Esparta, se convino en aperturar una cuenta en la que todos los apcionantes efectuaran depósitos acordes con la alícuota del inmueble opcionado a los fines de que una vez acumulado el monto de 53.000.000, 00 la institución aportaría la cantidad de 53.000.000, 00 bolívares y se cancelaría la suma de Bs.106.000.000,00, cantidad ésta que se le adeuda al acreedor demandante P.P.L. con el objeto de que una vez cancelada la acreencia se procedería al levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el Conjunto Residencial decretada con motivo del juicio de Cobro de Bolívares incoado, asimismo se hizo de su conocimiento que una vez cancelado lo adeudado la organización procedería a protocolizar los respectivos documentos de compra venta respetando los parámetros ya estipulados en las opciones de compra originales y dichos depósitos se realizarían en la cuenta corriente Nro.3891176804 de Banesco Banco Universal, C.A., a nombre de Desarrollos El Camino, C.A., cuenta especial a la cual solamente tenía acceso para su manejo personal autorizado por esa institución financiera. El anterior documento fue objeto de impugnación sin que la parte promovente cumpliera con las exigencias del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo tanto se le niega valor probatorio. Y así se decide.

   3. - Copia fotostática (f.248 al 277) de actuaciones llevadas al efecto en el expediente signado con el Nro.6536/01 nomenclatura de este despacho, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA) siguen los ciudadanos P.P.L. y R.L.A. en contra de ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., referente al libelo de esa demanda. El anterior documento fue objeto de impugnación sin que la parte promovente cumpliera con las exigencias del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo tanto se le niega valor probatorio. Y así se decide.

   4. - Copia fotostática (f.278 al 284) de un escrito presentado ante el Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial por los abogados C.M.E. y J.M.E. en su condición de apoderados de los demandantes, ciudadanos P.P. y R.L., G.C.C. en su condición de apoderado judicial de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., procedieron a pedir al Tribunal homologara dicha cesión de derechos litigiosos, además que se levantara la medida de embargo ejecutivo que pesa sobre los inmuebles propiedad de ORGANIZACIÓN O. G. C. V., C.A., parte demandada los town house TH-7-A, TH-17 y TH-26 respectivamente. Al anterior documento que se relaciona con la copia de un escrito presentado ante el Tribunal de Alzada no se le debe otorgar valor probatorio pleno sino más bien como un indicio que debe ser concatenado con otras aportaciones probatorias que permitan establecer la verdad de los hechos discutidos. Así lo estableció la Sala Político-Administrativa en sentencia de fecha 6-6-2006, a saber:

      …Ahora bien, dado que tanto las inspecciones como las testimoniales objeto de este breve análisis, fueron practicadas previo el cumplimiento de las formalidades legales que se exige para cada una de ellas, por una autoridad judicial que da fe de todo lo visto y oído durante su evacuación, la Sala considera que, en este juicio, las mismas han de tener valor de indicios y, por ende, deberán ser estudiadas en concordancia con otras probanzas que permitan establecer la verdad de los hechos controvertidos, pudiendo prevalecer su contenido, en tanto que su veracidad no se vea disminuida por efecto de otras pruebas cursantes en el expediente. Así se decide…

   5. - Testimoniales.-

      *.- Se deja constancia que las testimoniales de los ciudadanos A.O. y A.S. no fueron evacuadas por cuanto el Tribunal comisionado consideró no ser competente en virtud que los mismos se encontraban domiciliados en Caracas y se había comisionado al Municipio Mariño. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES Y THEMA DECIDENDUM.-

      Como fundamento de la presente acción el ciudadano N.M.Z. a través de su apoderada judicial, argumentó:

      - que las parcelas donde fue construido el Conjunto Residencial “La Riviera”, constan de un área superficial de 43.860.604 M2;

      - que la parcela N°.89 ubicada dentro de la “Urbanización Dumar Country Club”, de apenas 7.135,43m2, inicialmente se hallaba comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte; en 75,27 metros con terrenos del Sindicato Nueva Esparta, S.A., (SINUESA); Sur, en 35 metros con la avenida “E”; Sureste, en 56,61 metros con la parcela 90-A de la Urbanización; Este, en 85 metros con terrenos que son o fueron propiedad de los Doctores Á.B.V. y R.Q.M. y Oeste, en 101,73 metros con la parcela N°.88 de la Urbanización Dumar.

      - que habiendo adquirido de la empresa “Centro Comercial Propatria, C.A” la parcela N°.89 de la Urbanización Dumar Country Club por documento protocolizado por ante el Registro Subalterno (hoy Inmobiliario) del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 30-9-1997, anotado bajo el Nro.10, Protocolo Primero, Tomo 28, “OGCV” representada por su presidente A.J.M.C. procedió a integrar ambas extensiones (lote de 35.340m2 y parcela de 7.135,43m2) formando otra indivisible que identificó como parcela N° 89 y que llegó a tener una superficie de 42.649,92m2 según escritura registrada bajo el Nro.14, del mismo Tomo 28 y de la misma fecha de adquisición de la indicada parcela.

      - que el 13-7-2000 según documento inscrito bajo el Nro. 39, folios 257 al 263, Protocolo Primero, Tomo 02, E.C.d.M. y O.F.d.C. representadas por A.J.M.C. y “OGCV” suscribieron una escritura de aclaratoria sobre el terreno que fue objeto de venta en forma triangular sobre la superficie del terreno que fue integrado según la cual luego de realizar los últimos levantamientos topográficos, utilizado las nuevas técnicas disponibles, la extensión real de la parcela N°. 89 es de 43.860,604m2.

      - que la presente demanda tiene por objeto ejercer el cumplimiento de contrato en contra de la empresa ORGANIZACIÓN G. C. V, C.A., por cuanto dicha empresa había incumplido el contrato de opción de compraventa.

      - que según documento titulado CONTRATO OPCIÓN COMPRA-VENTA autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta el 28-7-1999, bajo el Nro.39, Tomo 30, la ORGANIZACIÓN G. C. V, C.A., procedió a vender al hoy actor un inmueble distinguido con el Nro. Veintisiete (27) TH-27, del módulo “B” el cual forma parte del Conjunto Residencial “LA RIVIERA” ubicado en la parcela 89 de la Urbanización Dumar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E..

      - que en el año 1999, la compañía hizo entrega a su representada del Town House TH-27 del Conjunto Residencial “LA RIVIERA” parcialmente terminado, lo cual lo obligó a culminarlo con sus propios recursos y a instalar asimismo, todos los equipos y enseres que la demandada le había prometido proveer, según constaba de la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra-venta cuyo cumplimiento hoy se demanda;

      - que cumplió con el pago de la cuota inicial y de cinco (5) cuotas según como fue estipulado en la cláusula Segunda, que a la fecha de la introducción de la presente demanda el ciudadano N.M.Z. había cancelado la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000, 00) y que solo le restaba por cancelar la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.18.000.000, 00);

      - que ha contribuido desde que posee la vivienda con el mantenimiento del Conjunto con aportes dinerarios mensuales, lo que se evidencia del legajo de recibos y facturas emanadas de la Junta Administradora del Conjunto Residencial La Riviera.

      - que tampoco había cumplido la parte demandada con terminar la construcción total del inmueble ni con proveer al Town House comprometido con los equipos prometidos y así se vio en la obligación de hacer instalar terminaciones básicas del sistema eléctrico, como tablero, enchufes, cableados, tapas, tomas, canillas del fregadero, regaderas y otros a fin de hacer habitable la vivienda TH-27, además de haber cancelado en la oportunidad en que le fue requerido la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.560.000, 00) por redacción del documento de opción de compra venta, documento definitivo de venta y demás documentación correspondiente al Town House Nro.27 del referido Conjunto Residencial.

      - que a la fecha de introducción de la presente demanda han transcurrido 6 años y la compañía aún no ha cumplido con la obligación de traspasar a su representada la propiedad del bien inmueble representado por el Town House N° 19 (sic) que forma parte del Conjunto Residencial LA RIVIERA cuyo documento de venta debía ser protocolizado antes del 31 de marzo de 2000.

      Por su parte, la Sociedad de Comercio demandada, ORGANIZACIÓN G C V, C.A., en la oportunidad correspondiente procedió a contestar y reconvenir en los siguientes términos:

      - que reconocía la suscripción del contrato de marras, mediante el cual dice que asumió el compromiso de venderle a la parte demandante un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, siempre y cuando fuesen cumplidas las condiciones de la venta;

      - que de acuerdo con la complejidad de los hechos que se han suscitado en este caso se encontraba imposibilitado no solo para proceder al otorgamiento del documento de propiedad correspondiente al inmueble de marras, sino que también para otorgar la totalidad de los inmuebles que aún pertenecen a su representada y que forman parte de la primera etapa del Conjunto Residencial La Riviera, por los motivos que a continuación se detallan, el primero, que deriva del hecho de que la obligación de vender asumida por su representada recaía sobre un bien futuro, pues al momento de firmar el contrato aún la vivienda no había sido construida; el segundo, en vista de que se pactó que la transmisión de la propiedad de la vivienda se produciría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario; el tercero, en razón de que se pactó la posibilidad de que en caso de incumplimiento por parte del Optante se previó a título de cláusula penal, que su representada podía conservar el diez por ciento de la suma recibida y en el supuesto de que el incumplimiento fuese por parte de su representada se estipuló que procedería su representada a devolver las cantidades percibidas a cuenta de la operación concretada y a título de cláusula penal, debería pagarle una suma equivalente al diez por ciento (10%) de lo recibido.

      - que la verdadera naturaleza del contrato celebrado, independientemente de la denominación a él conferida por las partes en el documento de fecha 2 de julio de 1999, es propiamente una promesa bilateral de compra venta, pues desde un principio ambas partes estuvieron de acuerdo una en comprar y la otra en vender.

      - que independientemente de la naturaleza que se reconociera el contrato (opción de compra) o bien, promesa bilateral de compraventa, lo cierto era que las partes acordaron postergar la transmisión de la propiedad del inmueble hasta el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, fecha para la cual el comprador había cancelado la totalidad del precio convenido.

      - que resultaba indiferente el que se catalogara la pretensión como de condena (esto considerado que el actor en su petitorio exige un determinado obrar de nuestra representada, es decir, que proceda a otorgar formalmente el documento de propiedad) o que se trate la pretensión como un mero declarativo (en tal sentido que se entienda como un mero reconocimiento por parte de nuestra representada o en su defecto por parte del Tribunal, de la condición de comprador – propietario) o finalmente que se trate como pretensión de carácter constitutivo (se cree el nuevo estado jurídico, mediante la transmisión del derecho de propiedad) todos esos supuestos se encuentran de igual forma condicionados a la posibilidad o imposibilidad de que se pueda o no convenir en lo exigido (parte demandada) o que se pueda o no acordar la tutela jurídica que se solicita (Tribunal).

      - que actualmente pesan sobre el inmueble que se pretende sendas medidas judiciales, una de tipo cautelar y la otra de carácter ejecutivo, por virtud de las cuales se prohíbe según mandato emanado de dos distintos Tribunales de Justicia (El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Nueva Esparta y el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Distrito Capital y Estado Miranda) realizar cualquier acto de disposición sobre dicho inmueble.

      - que efectivamente por auto de fecha 21-2-2005 cursaba en el expediente número 30.320 el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas dicha medida de prohibición de enajenar y gravar sobre veintidós (22) de los treinta y seis (36) Town House construidos en el Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera, dentro los inmuebles afectados por la referida medida se encontraba el Town House Nro.27 cuya propiedad se pretende en este juicio.

      - que asimismo por auto del 17-9-2001 en el expediente 6536/01 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado dictó medida de embargo ejecutivo sobre el lote de terreno en el que se encontraba construido el Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera, materializado el 20-9-2001 por el Tribunal II Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, decretando finalmente el embargo de la totalidad del Conjunto Residencial, la cual fue participada al Registro Inmobiliario del Municipio Mariño el 7-12-2001.

      - que era en ese punto donde la pretensión de la parte actora se veía obstaculizada por la imposibilidad jurídica de dar cumplimiento a la petición fundamental dado que ante la existencia de dichas medidas judiciales anteriores a la fecha de presentación de la presente demanda, está prohibido todo acto de enajenación o gravamen sobre el inmueble cuya propiedad el actor pretende que le sea transferida.

      - que el comportamiento positivo que se exigía a su representada en el libelo no podía ser ejecutado ni voluntariamente, ni en forma forzosa pues constituiría la flagrante violación del mandato concreto que en dos procesos judiciales distintos afectarían de inalienabilidad del inmueble objeto de litigio.

      - que no se estaba hablando simplemente de un cumplimiento de difícil ejecución para su representada o simplemente más oneroso de lo previsto al momento de celebrarse el contrato se trata de la imposibilidad absoluta en que se encontraba su representada de convenir en lo peticionado, constriñendo incluso tal impedimento al Tribunal que conoce de la presente causa, si bien era cierto que el contrato preliminar que la parte actora acompañado marcado “F” es anterior en cuanto a la fecha de otorgamiento a las medidas que gravan el inmueble, no era menos cierto que teniendo por objeto un bien inmueble sujeto a régimen de publicidad el documento de la operación solo fue autenticado por ante Notario Público por lo que pese a ser perfectamente válidos sus efectos entre los signatarios su oponibilidad a terceros es precaria.

      - que la imposibilidad de cumplir con la pretensión deducida es reconocido y aceptado expresamente por el actor en el último párrafo del capítulo I, Título I de su libelo cuando afirma “…las medidas antes indicadas, causadas por el evidente incumplimiento de las obligaciones contraídas de la demandada OGCV en perjuicio de sus respectivos demandantes, han impedido, en consecuencia la protocolización de los distintos documentos de venta de cada uno (sic) de las unidades del Conjunto Residencial “LA RIVIERA”, negociadas mediante Contratos el documento de Compraventa y específicamente, han impedido protocolizar el documento de venta de la vivienda Town House número 19, poseído por mi representado, cuyo cumplimiento se demanda…”;

      - que esa situación de imposibilidad jurídica a la cual se hace referencia en la precitada cláusula aún no ha variado y es el impedimento legal al cual el mismo actor hace referencia persiste.

      - que era necesario partir de la naturaleza de la demanda incoada, se trata de una de las partes vinculadas por una relación contractual, el cumplimiento de la obligación que para ella nació de dicho acuerdo, pues los contratos son convenciones que salvo casos excepcionales solo producen efectos entre las partes, siendo así el cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato no puede afectar los derechos de terceras personas ajenas al mismo.

      - que en el caso de los beneficiarios de las medidas judiciales suficientemente descritas en el capítulo anterior se tiene por una parte, una institución bancaria que en su condición de acreedora hipotecaria, le fue acordada una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito en autos, el cual forma parte de la garantía real que le fuera dada por su representada para asegurar el pago del préstamo bancario acordado con anterioridad a la interposición de la presente demanda e incluso con anterioridad a la celebración del contrato de opción de compra celebrado entre demandante y demandada.

      - que si este Tribunal dictara sentencia que modificare la propiedad atribuida a su representada sobre el inmueble en cuestión, en cumplimiento forzoso del contrato de opción de compra autenticado en fecha 13 de abril de 1999 se estaría privando de efectos el proceso de ejecución de hipoteca intentado por el Banco Banesco en contra de su representada, puesto que la ejecución de la garantía debe incoarse en contra del propietario del inmueble y consecuencialmente al dejar de ser su representada la propietaria del mismo, tendría que el acreedor iniciar nuevamente el juicio a los efectos de codemandar al nuevo propietario que en este caso sería N.M.Z..

      - que la medida de prohibición de enajenar y gravar que actualmente constituye uno de los impedimentos absolutos de sentenciar a favor del demandante y que cualquier pronunciamiento del Tribunal que pretenda ampliar el espectro de la pretensión deducida resultaría una incursión en el vicio de ultrapetita.

      - que para que su representada pudiese ejercer el derecho a convenir en la acción que en su contra ha intentado el actor N.M.Z. y con ello no incurrir en innecesarias costas procesales o para que la sentencia que se pide al Tribunal pueda tener un cumplimiento efectivo, tendría su representada que renunciar a su derecho de oponer defensas en los juicios que se siguen en su contra y con ocasión de los cuales se han dictado las medidas judiciales que impidieran el cumplimiento voluntario del contrato de marras, ello por ende significaría el convenir en las injustas pretensiones exigidas por los demandantes en tales procesos.

      - que se desprendía de la cláusula Segunda del contrato de Opción de compraventa que el actor reprodujo marcado “F” se comprometió a cumplir con un cronograma de pago conforme al cual cancelaría el precio de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.38.000.000,00) al momento de la firma de la opción, NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.9.000.000, 00); el día 13 de agosto de 1999 pagaría una cuota de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000, 00); el día 14-10-1999 pagaría una cuota de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00); el día 12 de noviembre de 1999 pagaría una cuota de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000, 00); el 13 de diciembre de 1999 pagaría una cuota de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000, 00); el 14 de enero de 2000 pagaría una cuota de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000, 00) el día 14 de febrero de 2000 pagaría una cuota de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000, 00) finalmente el día de la firma del documento definitivo de compra venta el saldo del precio, es decir pagaría una cuota de DIECISEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.16.000.000, 00).

      - que el actor incumplió con la obligación de pagar el precio pactado, pues dejó de cancelar dos de las cuotas que son las correspondientes al día 14 de enero de 2000 por un monto de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000, 00) y la del día 14 de febrero de 2000 por UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000, 00) lo cual daba derecho a oponer como defensa de fondo a la pretensión del actor la resolución que de pleno derecho operó a partir del día 14 de febrero de 2000, fecha a partir de la cual se materializó el incumplimiento previsto en la cláusula cuarta del contrato.

      - que resaltaba el hecho cierto de que la resolución operó mucho antes de que su representada debiera entregar el inmueble optado por lo que no podía oponer el actor que el incumplimiento correspondió a su representada.

      - que el objeto propio y natural del derecho de marras, valía decir, del correlato lógico de la obligación debió ser un comportamiento del deudor lo que les llevaba a afirmar que había incumplimiento de obligación en sentido estricto por cuanto el deudor no había ejecutado ese comportamiento debido (o sea pagar las cuotas como habían sido pactadas).

      - que lo narrado deducía palmariamente la violación de las normas in comento por parte del hoy demandante, toda vez que su deber era el pago puntual de las cuotas que su representada dejó de percibir desde el 14-2-2000 hasta la presente fecha;

      - que era bien sabido por todos que el citado artículo 1.167 del Código Civil coloca en la voluntad de las partes contratantes escoger entre ejecutar (cumplir) o resolver el contrato, estableciéndose la obligación de reclamarlo judicialmente y de esta forma verificada como estaba la mora y contemplada su consecuencia jurídica en el dispositivo lo que hacía procedente era la resolución del contrato.

      - que en el supuesto negado que este Tribunal no considerare procedente la excepción de resolución de pleno derecho a que se refiere el capítulo anterior en esta segunda parte del escrito abordaban otros hechos que igualmente debían ser tomados en consideración con respecto al presunto y negado incumplimiento que se oponía a su representada.

      - que el ánimo que inspiró al ciudadano N.M.Z. parte actora en el presente juicio y a su representada ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., a celebrar el contrato en fecha 28 de julio de 1999 denominado por ambas partes opción de compra fue un interés común en las recíprocas ventajas que dicha operación reportaría tanto para la propietaria como para el futuro comprador.

      - que en el marco de la negociación preparatoria del eventual contrato de compraventa que suscribieron las partes, imperó la buena fe, la transparencia y pulcritud por lo que concierne al levantamiento de la obra que sería vendida bajo el régimen de propiedad horizontal, el cumplimiento cabal de la obra ofrecida se reflejaba en el hecho cierto de que la vivienda fue culminada y entregada al actor en el año 1999 como el mismo lo declaraba en el folio vuelto cinco sin que éste formalizara ningún reclamo al momento de recibirla y sin que ejerciera ni en el lapso de ley ni en todos los años que tenía usufructuando el inmueble objeto de la opción, ninguna reclamación concerniente a vicios ocultos, inadecuación del inmueble para los fines al cual estaba destinado, etc.

      - que en toda negociación de carácter contractual existía la posibilidad de que factores externos a la voluntad de las partes, imprevisibles y no imputables al dolo, negligencia o imprudencia en el comportamiento de los contratantes, hicieran imposible el cumplimiento de las prestaciones convenidas, desafortunadamente, circunstancias y hechos imputables a terceras personas, infundadas, desenfrenadas y temerarias, que lamentablemente sorprendieron la buena fe de la Juez accidental que acordó la primera de las medidas que impidieron la venta definitiva de las viviendas entre las cuales se haya la que reclama el actor, llevaron a su representada a una situación de crisis económica causada fundamentalmente por la desproporcionada medida de embargo ejecutivo solicitadas por los actores y acordada en fecha 17-9-2001 la cual cursa en el expediente 6536/01 Tribunal 2° de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil.

      - que fueron tales actuaciones de terceras personas incluida la complicidad de la entidad bancaria titular de la acreencia hipotecaria y posteriormente demandante, las que conjugaron los elementos que dieron lugar a la frustración de los fines perseguidos por el contrato marco celebrado entre su representada y el demandante, hasta llegar al punto en que se encontraban actualmente, es decir, ante la imposibilidad de dar cumplimiento a los fines propuestos en el contrato de opción de compra.

      - que las causas que hicieron imposible el cumplimiento del contrato de opción así como el establecimiento de la relación de causalidad que vincula a los responsables de tales actos, son conocidas en detalle por el actor, quien estando plenamente consciente de los abusos y arbitrariedades de las cuales habían sido víctimas tanto su representada como lo mismos optantes del Conjunto Residencial La Riviera, siempre se había solidarizado en hacer frente común ante los verdaderos responsables de la frustración de las ventas definitivas.

      - que el goce, disfrute y que ha mantenido el actor sobre el inmueble optado, han sido prueba irrefutable de la voluntad de cumplir que siempre mantuvo su representada es por ello que resultó motivo de sorpresa para la Organización G.C.V., C.A el verse demandada por el actor sobre todo tomando en cuenta la pretensión deducida cuya imposibilidad de cumplimiento es harto conocida por el demandante.

      - que el 28 de julio de 1999 su representada celebró con los señores P.P.L. y R.A.L.Á. un contrato de opción de compraventa de una vivienda a ser construida en el Conjunto Residencial La Riviera, concretamente sobre una quinta que para el momento de la negociación preliminar formaba parte de un proyecto que se le denominaba tipo “A” MONACO, distinguida con el número M-7 la operación en comento fue autenticada en 28-7-1999 por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, bajo el Nro.37, Tomo 38.

      - que la vivienda ofrecida cuyo precio se estipuló en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.143.000.000, 00) fue modificada en lo que respectaba a su diseño arquitectónico ello en ejercicio del derecho que se reservó su representada de conformidad con lo previsto en la cláusula novena del contrato, pero lo cierto era que tal modificación generó inconformidad por parte de los optantes quienes prefirieron resolver la venta en lugar de recibir la casa construida según el nuevo diseño a tal fin contrataron los servicios de profesionales.

      - que el 10 de agosto de 2001 P.P. y R.L. representados por sus apoderados C.M. y J.M. interpusieron una incongruente acción por virtud de los actores acumularon en un procedimiento sustanciado por la vía ejecutiva prevista en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil dos pretensiones, la primera un presunto cobro de bolívares y la segunda, la resolución del mencionado contrato de opción de compraventa,

      - que en efecto, existía una prohibición expresa de admitir el proceso ejecutivo, pero que sin embargo, la Juez accidental B.G. aunque no existía un documento en el cual se evidenciara la obligación de pagar una cantidad líquida de plazo cumplido, admitió la acción por la vía ejecutiva y decretó la medida ejecutiva sobre la parcela de Siete Mil Ciento Treinta y Cinco Metros Cuadrados con Cuarenta y Tres Decímetros Cuadrados (7.135,43Mts2) y las Treinta y Seis (36) viviendas tipo Town House que sobre dicha parcela había construido su representada que fue solicitada en ese juicio.

      - que procurando honrar todos lo compromisos pendientes su representada ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., no escatimó esfuerzos para poner fin al juicio que constituía el único impedimento para entregar a los optantes (entre los que se encuentra el demandante N.M.Z.) las viviendas ofertadas y que concretó con la directiva de Banesco y varios de los optantes (entre ellos el demandante) el pago de la suma reclamada en el juicio ejecutivo por los demandantes P.P. y su cónyuge de manera que pudiere ser levantada la medida de embargo ejecutivo que obstaculizaba las ventas definitivas.

      - que era bien sabido que su representada financió la obra denominada Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera con dinero de su propio peculio y a través de un préstamo hipotecario cuyo monto ascendía a la cantidad de Setecientos Cincuenta Millones de bolívares (Bs.750.000.000, 00) préstamo concedido por La Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., (hoy absorbida mediante fusión por BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A).

      - que el 16-9-2003 comparecieron ante el Tribunal Superior los abogados Camilo y J.L.M. actuando en representación de los demandantes, así como también actuando en su propio nombre lo cual resultaba insólito, conjuntamente con el abogado G.C. en representación de BANESCO y consignaron un escrito de cesión de derechos litigiosos a favor del Banco, quien pasó hacer el único titular de los derechos litigiosos derivados del juicio ejecutivo y en tal sentido, a tener todo el poder necesario para levantar la medida de embargo que obstaculizaba las operaciones de venta, sin hacerlo, lo cual perjudicó dolosamente los intereses de todos las personas que habían optado por adquirir los inmuebles pertenecientes al conjunto residencial.

      - que su representada pagó la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000, 00) con un cheque de gerencia signado con el nro.38926190 librado por Banesco, el cual se compró con dinero que adeudaba a su representada la sociedad mercantil PROMOTORA CADUMAR, C.A., el crédito al cual se hacía referencia en el presente particular, ya había sido dado en garantía a los actores según constaba de instrumento de auto composición procesal de fecha 26-9-01.

      - que su representada pagó igualmente la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.53.532.563,50) con dos cheques de gerencia signados con los números 09917719 y 9919172 por los montos de Bs.53.000.000 y Bs.532.563,50 respectivamente, los cuales fueron comprados a Banesco con dinero que adeudaban los optantes a su representada y que según instrucciones del Banco los optantes depositaron en la cuenta bancaria N°.3891176804 que abrió Banesco a nombre de DESARROLLOS EL CAMINO, C.A, que solo sería movilizada por el personal autorizado por Banesco.

      - que Banesco libró y entregó a los demandantes un cheque por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.52.467.436,50) lo cual constituyó el único aporte hecho por el banco a los efectos de poner fin al juicio incoado por los señores P.P. y R.L..

      - que en resumen, si a las cantidades indicadas anteriormente se le suma la cifra de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.36.000.000, 00) que ya su representada había pagado por concepto de honorarios profesionales a los mencionados abogados, la ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., habría pagado la cantidad de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.169.532.563, 50) a los demandantes en ese juicio de ejecución, mientras que el banco solo habría aportado CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.52.467.436,50), lo cual constituye una prueba más de la buena fe con la cual actuó su representada para conseguir el levantamiento de la medida.

      - que su representada le entregó a Banesco, Banco Universal un monto total de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.169.532.563,50) pero que ni Banesco, Banco Universal, C.A:, ni menos la parte actora cedente quien en total recibió la exorbitante suma de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MILLONES CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.222.000.168,50) solicitaron la correspondiente suspensión de la medida en el plazo que va desde el 16-9-2003 fecha en que la parte actora cedió a Banesco los derechos litigiosos hasta la presente fecha y peor aún con posterioridad a que se le adjudicó en forma absoluta los derechos litigiosos ventilados en el juicio ejecutivo, el representante legal de dicha institución financiera ha venido permitiendo que los abogados de la parte cedente continúen actuando en el expediente a título personal como si hubiera alguna especie de litisconsorcio con el Banco.

      - que rechazaba la pretensión principal del actor que consiste en que su representada conviniera en cumplir con la tradición legal del inmueble descrito en autos, mediante el otorgamiento del respectivo documento de compraventa, toda vez que ha operado la resolución del contrato por causa imputable al deudor, concretamente su mora en el pago de las cuotas.

      - que rechazaba la pretensión que consiste en que su representada conviniera en cumplir con la tradición legal del inmueble descrito en autos, mediante el otorgamiento del respectivo documento de compraventa toda vez que existía prohibición judicial expresa que impedía cualquier acto de enajenación o gravamen sobre los inmuebles entre los que se encontraba el pretendido por el actor, por el mismo argumento negaban y rechazaban la posibilidad de que se dictara sentencia que acogiera tal pedimento del actor.

      - que negaba y rechazaba categóricamente que la suma que en definitiva tuviera que pagar el actor a los fines de cumplir con el pago del precio convenido sea la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.18.000.000, 00) y mucho menos debía descontarse de dicho monto los supuestos y negados gastos que el actor declara haber realizado en el inmueble a cuyo efecto impugnaban toda las documentales que se acompañaron al libelo de la demanda en legajo marcado “I”.

      - que invocaba el derecho que tenía su representada a deducir de las cantidades recibidas del deudor, la cláusula penal contemplada en el contrato y que sanciona su incumplimiento.

      - que negaba y rechazaba el pago de las costas del juicio y mucho menos la estimación indebida que hace la parte actora al pretender un treinta por ciento del valor estimado de la demanda, por concepto de honorarios profesionales los cuales aún no han sido siquiera causados.

      - que rechazaba la afirmación del actor según la cual su representada ha violado la normativa relativa a integración de parcelas, ello según lo declarado en el particular, el cual no precisa ni en que consistía la presunta y negada violación, ni mucho menos cual fue la norma conculcada con dicha integración, amén de ello, el contrato del cual se deriva la causa petendi del presente proceso se otorgó con anterioridad a la referida integración de parcelas, mediante documento público que jamás ha sido impugnado por el actor, como tampoco fueron impugnados dentro de los respectivos lapsos de caducidad los actos administrativos que otorgaron su conformidad a dicha integración.

      - que rechazaba categóricamente las afirmaciones del actor según la cual el Banco sumaría a sus activos los derechos litigiosos ventilados en el procedimiento ejecutivo (Título I, Capítulo I, numeral 1.3 literal a. in fine), pues si su representado desembolsó la suma más importante de fondos que recibieron los inescrupulosos demandantes, era precisamente para que una vez extinguido el proceso y levantara la medida de embargo pudiera reanudar sus operaciones normales de compraventa de las viviendas restantes.

      - que rechazaba lo manifestado por el actor en el último párrafo del capítulo II, referente a que la vivienda que hoy ocupa el actor le haya sido entregada parcialmente terminada, pues tal inmueble fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad, además que impugnada y desconocía cualquier valor de prueba a las documentales contenidas en el legajo “H” contentivo de las facturas por concepto de supuestos trabajos efectuados al inmuebles.

      - que rechazaba la compensación que pretendía oponer el actor fundada en el pago que realizó el abogado C.M. representante de los señores P.P.L. y Señora pues tal abogado no tenía ninguna autorización de su representada para elaborar los documentos definitivos de venta de los inmuebles optado (lo cual sería un absurdo, pues como se va a encargar al abogado que tanto daño causó a mi representada, de la representación de sus intereses).

      - que negaba, rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes salvo las excepciones expresadas en el escrito, la demanda incoada en contra de su representada invocando de manera categórica la mora del deudor como causa de resolución que aquí se oponía expresamente y por virtud de la cual solicitaban se declarara la extinción del vínculo contractual fundamento de la acción.

      CARGA DE LA PRUEBA.-

      A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, lo siguiente:

      …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

      El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

      …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

      Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

      Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

      En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamentan sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda.

      De acuerdo a la postura asumida por las partes se tiene que ambas partes reconocieron la existencia de la relación contractual por lo cual dicho hecho no será objeto de prueba, siendo que la carga de la prueba recaerá en cabeza de ambos sujetos procesales, a quienes les corresponderá comprobar los hechos que han sido objeto de discusión, como lo son aquellos que fueron alegados tanto por la parte demandante como por el demandado reconviniente para sustentar sus dichos y defensas, como por ejemplo, el incumplimiento contractual que se le atribuye a la parte accionada, y con aquellos alegados como defensas por la parte contraria relacionadas con la naturaleza del contrato, la conducta infractora que le atribuyó al demandante-reconvenido y asimismo sobre los hechos invocados como sustento de la demanda de mutua petición en la cual se pide por un lado, la resolución o extinción del contrato y en forma subsidiaria, sobre su nulidad por razones vinculadas a la imposibilidad de cumplir con el objeto del contrato por causas que le son ajenas o bien con su ilicitud. Es decir, deberá el actor comprobar los hechos alegados en el libelo de la demanda, y muy especialmente que cumplió con la programación de pago del pecio que se describe en la cláusula Segunda del contrato de marras, que se vio en la obligación de culminar la construcción del town house identificado como TH – 27 y que además, canceló la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 560.000) a la parte actora por la redacción del documento de opción de compraventa, del documento definitivo de venta y toda la documentación pertinente, y la parte accionada – reconviniente tendrá la ineludible carga de comprobar el presunto incumplimiento contractual que le atribuyó a su contrario, y luego, de resultar necesario sobre la pretendida imposibilidad de cumplir con el contrato y en torno al hecho de que el incumplimiento contractual que se le atribuye se produjo por causas que no le son imputables, sino a los terceros que participaron en el juicio ejecutivo instaurado en su contra por los ciudadanos P.P.L. Y R.A.L.A. ante este mismo Juzgado, en el cual se decretó medida de embargo ejecutivo sobre la porción de terreno la cual forma parte de la parcela N°.89 que tiene una superficie aproximada de Siete Mil Ciento Treinta y Cinco metros cuadrados con Cuarenta y Tres decímetros cuadrados (7.135,43mts2) y las bienhechurias sobre él construidas, que conforman la primera etapa del Conjunto Residencial “La Riviera”, el cual está ubicado en el lado Sur de la Parcela de terreno ubicada en el sector B.V. y el Morro de la ciudad de Porlamar que forma parte de una mayor extensión de la citada parcela N°.89 hoy integrada y unificada y da su frente en una distancia de (35,05mts) con la Avenida “E” de la Urbanización Dumar, así como en el juicio de ejecución de hipoteca instaurado por BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A. por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en donde según refiere se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar el 21 de febrero del 2005 sobre los siguientes Town house, distinguidos con las letras y números: TH-1, TH-4, TH-6-4, TH-7-A, TH-8, TH-8-A, TH-9, TH-9-A, TH-10, TH-13, TH-14, TH-15, TH-17, TH-19, TH-21, TH-22, TH-23, TH-24, TH-25, TH-26, TH-27 y TH-31 que pertenecen a la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A. Y así se decide.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non Adiempleti Contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato titulado “contrato de Opción de Compra-venta” el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 28 de julio de 1999, anotado bajo el N° 39, Tomo 30, que une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte actora se comprometió a cancelar el precio de la vivienda y la empresa demandada, la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, asumió el compromiso de vender a través de una opción de compra al ciudadano N.M.Z., un inmueble conocido como Town House distinguido con el número 27 (TH-27) del módulo “B” el cual forma parte del Conjunto Residencial “LA RIVIERA” ubicado en la parcela 89 de la Urbanización Dumar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E. con un área de construcción de SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS (63mts2) aproximadamente antes del 31 de marzo del 2000; que la parte actora debía entregarle al optante la suma de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.38.000.000, 00) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenida, según la siguiente forma de pago: NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.9.000.000,00) que serían cancelados en el mismo momento de celebrarse la opción de compra, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) que sería cancelados el día 13 de agosto de 1999, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) que cancelaría el día 14 de septiembre de 1999, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) que serían cancelados el día 14 de octubre de 1999, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) para el día 12 de noviembre de 1999, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000,00) para el 14 de diciembre de 1999, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) para el 14 de enero del 2000, la cantidad de UN MILÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) para el día 14 de febrero del 2000 y la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.16.000.000,00) que serían cancelados al momento del otorgamiento del documento de compraventa.

      De acuerdo a los anteriores hechos resaltados, corresponde en primer término discernir en torno a la naturaleza del contrato que dio lugar a esta demanda, pues sobre este particular la parte accionada – reconviniente sostuvo que el mismo no debe ser asimilado a un contrato de opción, sino a un compromiso bilateral de compraventa.

      El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5).

      Es por esta razón que se dice que ‘La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, sino simplemente un derecho potestativo, que puede ejercer o no.

      A diferencia de ello, el contrato preliminar que regularmente ha sido confundido con el contrato de opción, está destinado a obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o ambas. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante, así, si una parte se obliga a vender y la otra se obliga a comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud de que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta.

      En atención a lo señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido en que el principio de que promesa de venta equivale a venta sólo es aplicable a las promesas bilaterales y no a las unilaterales, pues en éste (sic) último no existe el consentimiento recíproco de las partes, al menos hasta que la promesa sea aceptada.

      La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por la naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo.

      De acuerdo a los hechos reseñados, a los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa que en las cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Cuarta, se establecieron:

      “PRIMERA: “LA COMPAÑÍA”, da en Opción de Compra y “EL OPCIONANTE” así lo acepta el Town House distinguido con el Nro. Veintisiete (27) TH-27, con un área de construcción de SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS (63 Mts2) aproximadamente, ubicado en el primer nivel del módulo “B” del CONJUNTO RESIDENCIAL LA RIVIERA. Sus linderos particulares son los siguientes: Norte: Escaleras de acceso al segundo nivel y a la Planta Baja del módulo “B”. Sur: Town House distinguido con el Nro. Veintiséis (26) TH-26. Este: Fachada posterior del Módulo “B”. Oeste: Fachada principal del Módulo “B”. El señalado inmueble consta de: Salón-comedor y cocina integrados en un solo ambiente, un dormitorio, dos baños. El equipamiento del inmueble objeto de esta opción será el siguiente: Ventanas importadas Marca Andersen, cerámica de primera, A.A., piezas sanitarias importadas marca KHOLER, Grifería marca PRICE PFISTER, Cerraduras marca KWINKSET, cocina empotrada de cinco metros lineales con acabados de cedro natural y/o pino natural y/o fórmica, con tope de cerámica y/o fórmica, equipada con nevera y cocina. Por razones de suministro, operativas o de fuerzas mayor, La Compañía, podrá sustituir los modelos y marcas señalados por otros similares, conservando el estándar de calidad.”