Decisión nº 186-2010 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 23 de Noviembre de 2010

Expediente N° 1990

REPÚBLICA BOLÍVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

SENTENCIA DEFINITIVA

DEMANDANTE: NOHORA E.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.230.236, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderado: Profesional del Derecho N.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.145.599, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.401, y de este domicilio.

DEMANDADOS: M.E.B.C. y/o L.J.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 12.694.663 y 15.937.354, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Asistidos por: Profesional del Derecho ROSSANGEL BOSCAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.912.627, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.240 y del mismo domicilio.

MOTIVO: Desalojo por falta de pago.

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia este procedimiento el día 06 de abril de 2010, mediante la presentación y distribución del libelo de la demanda en la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, siendo admitida por este Tribunal el 09 de abril de 2010, ordenándose en el mismo acto el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos M.E.B.C. y/o L.J.T., arriba identificados, a los efectos de dar contestación a la demanda.

El 29 de abril de 2010, el Profesional del derecho N.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.401, actuando en su carácter de apoderado actor, estampó diligencia indicando la dirección del demandado para practicar su citación.

El 10 de mayo de 2010, se libraron los recaudos de citación. El 27 de mayo de 2010, el Alguacil expuso haber practicado la citación de la parte co-demandada, ciudadana M.E.B., titular de la cédula de identidad Nº 12.694.663 y de este domicilio. El 31 de mayo de 2010, el ciudadano L.J.T., titular de la cédula de identidad Nº 15.937.354 y de este domicilio, asistido por la Profesional del Derecho ROSSANGEL BOSCAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.240, parte co-demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.

El 02 de junio de 2010, el ciudadano L.J.T., titular de la cédula de identidad Nº 15.937.354 y de este domicilio, asistido por la Profesional del Derecho ROSSANGEL BOSCAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.240, parte co-demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.

El 08 de junio de 2010, el Profesional del Derecho N.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.401 y de este domicilio, en su carácter de apoderado actor, estampó diligencia mediante la cual desconoce formalmente el documento consignado por la parte demandada que aparece foliado como Nº 34.

El 08 de junio de 2010, el Profesional del Derecho N.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.401, y de este domicilio, con el carácter de Apoderado Actor, presentó escrito de promoción de pruebas.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN SU ESCRITO LIBELAR

Expone la accionante que:

El 23 de diciembre de 2008, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos M.E.B.C. y/o L.J.T., plenamente identificados en actas, sobre parte de un inmueble de su propiedad destinado a vivienda unifamiliar ubicado en la Urbanización M.N., calle 6-B, Nº 1-93, de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.e.Z..

1) Que en el contrato de arrendamiento se fijó un canon mensual de Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.300,00) pagadero por mensualidades anticipadas los días 17 de cada mes, a partir del 17 de diciembre de 2008.

2) Que el tiempo de duración del contrato es de seis (06) meses, contados a partir del 17 de diciembre de 2008 y podría prorrogarse por seis meses mas y por una sola vez, si las partes se hubiesen notificado por escrito la voluntad de prorrogarlo.

3) Que vencido el contrato en fecha 17 de junio de 2009, y no prorrogado, le hizo saber que estaba corriendo la prórroga legal de conformidad con el artículo 38 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios y vencida la misma el 17 de diciembre de 2009, les exigió la desocupación del inmueble pero los arrendatarios le exigieron un mes mas para desocupar, y que ellos estarían dispuestos a pagar la cláusula penal.

4) Que la arrendadora se negó a prorrogarle a los arrendatarios el contrato y les exigió la entrega inmediata del inmueble exigiéndoles el cumplimiento del contrato.

5) Que los mencionados arrendatarios no solo se han negado a desocupar el inmueble sino que además no han pagado la mensualidad que se venció el 17 de enero de 2010 y la que se venció el 17 de febrero de 2010, así como, no han pagado la cantidad por concepto de cláusula penal por mora en la entrega establecida en la cláusula cuarta antes transcrita.

6) Que desde el día 17 de diciembre de 2009, hasta el 17 de febrero de 2010, han trascurrido 62 días que calculados a 130 bolívares diarios, que representa el 10% del canon de arrendamiento establecido, arroja la cantidad de Bs. 8.060,00, que los arrendatarios adeudan, y por concepto de canon de arrendamiento deben la cantidad de dos (02) mensualidades correspondientes a la fecha de vencimiento 17 de enero de 2010 y 17 de febrero de 2010, las cuales suman Bs. 2.600,00, a razón de Bs. 1.300,00 cada una de ellas, mas la cantidad de Bs. 75,00 diarios por mora en el pago, calculados a razón de 5% diario sobre el canon de arrendamiento establecido en la cláusula tercera del contrato.

7) Que existe una cantidad de Bs. 2.600,00 que los arrendatarios le cancelaron como depósito en garantía parcial o total y que se reintegrará a los arrendadores en caso de entrega satisfactoria del inmueble y en el tiempo previsto por la ley.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN SU CONTESTACIÓN

Expone el demandado:

1) Que es cierto que su persona y la ciudadana M.E.B., en fecha 23 de diciembre de 2008, firmaron un contrato de arrendamiento con la ciudadana NOHORA E.C..

2) Que es cierto que en dicho contrato fue convenida la cantidad de Bs. 1.300,00 como monto del canon de arrendamiento mensual.

3) Que es cierto, que dicho contrato de arrendamiento versa sobre parte de un inmueble destinado a vivienda unifamiliar ubicado en la Urbanización M.N., calle 6-B, Nº 1-93 de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.e.Z..

4) Negó, rechazó y contradijo la exposición realizada por la arrendadora NOHORA E.C., en relación a que la arrendadora nunca les manifestó ni verbal ni de manera escrita a los arrendatarios que en fecha 17 de junio de 2009, hacían uso de la prórroga legal.

5) Que la misma les declaró en el mes de noviembre su voluntad de elaborar un nuevo contrato de arrendamiento, para la continuación de arrendamiento, por lo que le pidió la cantidad de Bs. 700,00 para la elaboración del nuevo contrato de arrendamiento, correspondiente al período 17 de diciembre de 2009 hasta el 17 de junio de 2010.

6) Que la arrendadora nunca contrató a un abogado para la respectiva redacción y posterior firma, por lo que exige que sea devuelta dicha cantidad en su totalidad.

7) Que en fecha 16 de diciembre de 2009, los arrendatarios realizaron el pago correspondiente al canon de arrendamiento, diciembre de 2009 a enero de 2010, mes séptimo, es decir, se estaba prorrogando una vez mas el contrato de arrendamiento, que este pago correspondía al periodo comprendido entre el 17 de diciembre de 2009 y 17 de enero de 2010.

8) Que la arrendataria emitió un recibo firmado por ella con su carácter de arrendadora como comprobante de pago, que incluso ese pago comprendía una nueva renovación de seis meses más de arrendamiento.

9) Que la arrendadora incrementó el canon de arrendamiento de la cantidad de Bs. 1.300,00, a la cantidad de Bs. 1.400,00.

10) Que en vista que la arrendadora se negó a recibir el pago correspondiente al período 17 de enero de 2010, hasta el 17 de febrero de 2010, es por lo que realizaron la consignación de los pagos de los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha por el Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia a la orden de la ciudadana NOHORA E.C..

11) Negó, rechazó y contradijo que la arrendadora nos haya exigido verbal o de manera escrita la desocupación del inmueble.

12) Negó, rechazó y contradijo que en la fecha señalada por la demandante en su escrito libelar, hubiesen aceptado el pago de la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento.

13) Negó, rechazó y contradijo el pago que por concepto de mora en la entrega del inmueble reclama la demandante.

14) Negó, rechazó y contradijo que la arrendadora les haya pedido la desocupación inmediata del inmueble y que se haya negado a prorrogarles el contrato antes descrito.

15) Negó, rechazó y contradijo, estar ocupando el inmueble en el plazo de la prórroga legal.

16) Negó, rechazó y contradijo el pago que por cláusula penal reclama la demandante ya que el pago de dichos cánones se encuentran depositados y a disposición de la arrendadora.

17) Negó, rechazó y contradijo, que en su carácter de arrendadora deba pagar la cantidad de Bs. 12.395,00 por los conceptos antes expuestos.

PRUEBAS DOCUMENTALES APORTADAS ADJUNTAS AL ESCRITO LIBELAR

1. Copias mecanografiadas certificadas del documento poder, debidamente autenticado en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 14, tomo 70 de los libros de autenticaciones, de fecha 21-06-2002.

2. Contrato de arrendamiento debidamente autenticado el 23 de diciembre de 2008, en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 66, tomo 355 de los libros de autenticaciones.

   DOCUMENTALES ADJUNTAS AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   La parte actora no promovió documentales en su escrito de promoción de pruebas.

   PRUEBAS DOCUMENTALES APORTADAS ADJUNTAS AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

   Copias certificadas de la Consignación Arrendaticia que cursa por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signada Nº 137/2010, propuesta por BOSCAN CARDENAS, M.E. y TORO L.J., a favor de CORREDOR, NOHORA ELISA.

   DOCUMENTALES ADJUNTAS AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   1) Constancia de consignación de canon de Arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2010, emitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo a la causa Nº 137-2010.

   2) Constancia de consignación de canon de Arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2010, emitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo a la causa Nº 137-2010.

   3) Copia simple del cheque Nº 43091517, del Banco Banesco Banco Universal, girado contra la cuanta corriente Nº 0134-0341-3411033311, a nombre de M.P.A.D.C., y a favor de NOHORA CORREDOR, por un monto de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00).

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE

   Pruebas Documentales aportadas adjuntas al escrito libelar:

1. Copias mecanografiadas certificadas del Documento Poder, debidamente autenticado en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el quedando anotado bajo el Nº 14, tomo 70 de los libros de autenticaciones, de fecha 21-06-2002. Las mencionadas copias certificadas mecanografiadas del instrumento público, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

2. Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado el 23 de diciembre de 2008, en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nº 66, tomo 355 de los libros de autenticaciones. El mencionado instrumento público, se tiene como fidedigno, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

3. Aplicación del Principio de Comunidad de la Prueba: La parte actora en los particulares PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO y CUARTO de su escrito de Promoción de Pruebas, invocó la aplicación del Principio de la Comunidad de la Prueba, según el cual, todo lo alegado, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar su pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de merito; por ende no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, actuaciones que serán examinadas en esta misma sentencia de merito. Así se decide.

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

   1) Pruebas documentales adjuntas al escrito de contestación:

1. Copias certificadas de la consignación arrendaticia que cursa por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signada Nº 137/2010, propuesta por BOSCAN CARDENAS, M.E. y TORO L.J., a favor de CORREDOR, NOHORA ELISA.

   Establece el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “…Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…” “…Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada…”.

   Establece la normativa antes descrita, requisitos de forma y de fondo para la validez de las consignaciones de canon de arrendamiento mediante el procedimiento especial establecido, de los cuales se observa que:

1. Del cumplimiento del tiempo contractual y legal, para el pago del canon de arrendamiento y la interposición de la solicitud de consignación de pago de canon de arrendamiento:

   Establece el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Nohora E.C. y la ciudadana M.E.B.C. y/o L.J.T., lo siguiente en su cláusula Tercera: “…La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a LA ARREDENDADORA a solicitar la resolución judicial de este contrato y su inmediata desocupación…” a los mismos efectos establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente en su Artículo 34: “… Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.

   En la demanda admitida el 09 de abril de 2010, expone el apoderado actor: “…En nombre de mi mandante ciudadana NOHORA E.C., procedo a demandar…” “…3) la suma de dos mil seiscientos bolívares (Bsf. 2.600,00) por dos mensualidades insolutas correspondientes al 17 de enero de 2010 y 17 de febrero de 2010, hasta la entrega definitiva.

   Por su parte expone el demandado consignante en su solicitud admitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 12 de marzo de 2010 lo siguiente: “…frente a la contumaz conducta de nuestra arrendadora NOHORA E.C., entes identificada, y con el firme propósito de dar cumplimiento cabal a nuestras obligaciones contractuales, evitando con ello causales de resolución o desalojo que nos pudieran imputar, es que ocurrimos ante su digno tribunal, para consignar el pago del canon de arrendamiento vencido, cuyo monto es la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.300,oo) equivalente al canon de arrendamiento del mes de febrero…”.

   Planteados los hechos y a los efectos de la valoración de el presente elemento probatorio, es preciso destacar que la consignación signada con el Nº 137/2010, propuesta por los ciudadanos BOSCAN CARDENAS M.E. y TORO L.J. a favor de la ciudadana CORREDOR NOHORA ELISA fue admitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 12 de marzo de 2010, cuando conforme a los alcances del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios antes trascrito, la fecha límite para ejercer la acción sería el 04 de marzo de 2010, computado por quince (15) días continuos, lo que evidencia una extemporaneidad en dicha consignación.

   Del cumplimiento de la notificación: Por otra parte, consta en las actas del expediente de consignación que el Juez ordenó y cursó notificación al beneficiario mediante auto de fecha 12 de marzo de 2010, correspondiéndole a la parte consignante impulsar la notificación de la beneficiaria mediante el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 267 de la Ley Adjetiva Civil, como son en el primero de los casos, indicar la dirección en la cual ha de practicarse dicha notificación, a lo cual se dio cumplimiento mediante diligencia estampada en fecha 27 de mayo de 2010, y en el segundo de los casos, proveer al Alguacil de los medios necesarios para su traslado a los efectos de practicar dicha notificación, obligación de la que no hay constancia en actas de su cumplimiento. Igualmente, no consta en actas el cumplimiento de la notificación del beneficiario, por lo que forzosamente debe concluir este Juzgador que la ausencia de notificación de la beneficiaria se produjo por negligencia imputable a los consignantes.

   Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos este Tribunal, considera que la consignación arrendaticia antes descrita, fue realizada de manera extemporánea y en virtud del incumplimiento de los requisitos formales para su validez no se considera como legítimamente efectuada, razón por la cual se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

2. Riela en el folio treinta y cuatro (34) de la presente causa, copia certificada de “Recibo” de fecha 16 de diciembre de 2009, por Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.400,00), sobre el pago de mensualidad del 17 de diciembre de 2009 al 17 de enero de 2010; promovido por la parte demandada adjunto al escrito de contestación de la demanda en fecha 31 de mayo de 2010 y que el mismo fue desconocido en su contenido y firma por la parte demandante, mediante diligencia consignada el 08 de junio de 2010, es decir dentro de los cinco (5) días siguientes a su promoción, por lo que correspondía a su contraparte insistir en el mismo y promover su cotejo, acto que no se verificó en actas del expediente, por lo tanto este Tribunal no lo aprecia ni lo valora conforme a los alcances de los artículos 1364 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3. Comprobante de consignación emitido por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de Marzo de 2010. El mencionado instrumento público, se tiene como fidedigno, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

4. Comprobante de consignación emitido por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2010. El mencionado instrumento público, se tiene como fidedigno, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal los aprecia y los valora conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

5. Copia simple del cheque Nº 43091517, del Banco Banesco Banco Universal, girado contra la cuanta corriente Nº 0134-0341-3411033311, a nombre de M.P.A.D.C., y a favor de NOHORA CORREDOR, por un monto de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00). La mencionada copia simple del instrumento cambiario, se tiene como reconocida, por cuanto la misma no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal la aprecia y la valora conforme a los alcances de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   2) Aplicación del Principio de Comunidad de la Prueba: La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, invocó la aplicación del Principio de la Comunidad de la Prueba, según el cual, todo lo alegado, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar su pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de mérito; por ende no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, actuaciones que serán examinadas en esta misma sentencia de mérito. Así se decide.

   DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

   El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la ciudadana NOHORA E.C., titular de la cédula de identidad Nº 6.230.236, celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos M.E.B. y/o L.J.T., titular de la cédula de identidad Nº 12.694.663 y 15.937.354, respectivamente, ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha veintitrés (23) de diciembre de dos mil ocho (2008), anotado bajo el N° 66, tomo 355, de los libros de autenticaciones, sobre una parte de un inmueble destinado a vivienda unifamiliar con entrada independiente, ubicado en la Urbanización M.N., calle 6-B, Nº 1-93, Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., y que esta última le adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero de 2010 y febrero de 2010, por lo que solicita el Desalojo del mismo fundamentado en el artículo 1592 del Código Civil, en concordancia con el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…”.

   Por su parte, el demandado negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho invocados en la presente demanda, por ser falsos y temerarios.

   Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”. En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.

   EXISTENCIA Y DETERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

   En el caso concreto es indispensable establecer la condición de la ineludible relación arrendaticia, y a esos efectos es preciso señalar, que quedó plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia nacida el 23 de diciembre de 2008, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, con vigencia a partir del 17 de diciembre de 2008, mediante la cual la ciudadana Nohora E.C. da en calidad de arrendamiento a los ciudadanos M.E.B.C. y/o L.J.T., parte de un inmueble destinado a vivienda unifamiliar con entrada independiente, ubicado en la urbanización M.N., calle 6-B Nº 1-93, de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., estableciendo en su cláusula cuarta lo siguiente: “CUARTA: El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses contados a partir del 17 de diciembre de 2008, prorrogable por una sola vez por el mismo período de seis meses. Si cualquiera de las partes decide prorrogar el contrato deberá hacer la notificación por escrito en forma privada a la otra, en cualquier oportunidad antes de finalizar el contrato. La ausencia de notificación oportuna se entenderá que no se prorrogará el contrato por otro periodo dando por finalizado el contrato”.

   Efectivamente, de lo alegado y probado en actas no se desprende que las partes decidieran prorrogar dicho contrato en virtud de la inexistencia de la notificación en forma privada, antes del vencimiento del término fijado en la referida cláusula cuarta, por lo que debe entenderse como no prorrogado y luego de cumplirse la prórroga legal de seis meses, quedó extinguido de pleno derecho el día 17 de diciembre de 2009. Así se decide.

   Ahora bien, no es menos cierto que la relación arrendaticia continuó por voluntad de las partes, ya que el arrendatario siguió ocupando el inmueble y hasta la presente fecha lo ocupa, y por su parte el arrendador continuó exigiendo el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la presente litis, al demandar: “…3) la suma de dos mil seiscientos bolívares (Bsf. 2.600,00) por dos mensualidades insolutas correspondientes al 17 de enero de 2010 y 17 de febrero de 2010, hasta la entrega definitiva…” evidenciándose la voluntad de las partes de regirse bajo un Contrato de Arrendamiento Verbal, lo que constituye conforme a los alcances del artículo 1.600 de la Ley Adjetiva Civil, la aplicación de la normativa relativa a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: “…a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…” (Subrayado de la jurisdicción). Por consiguiente, de la relación de los hechos planteados y la aplicación del derecho, fue idóneo el procedimiento utilizado para ventilar la presente acción. Así se decide.

   DE LA VALORACIÓN DEL PAGO

   El pago es un modo de extinción de las obligaciones que no constituye únicamente el pago de una obligación en suma de dinero, sino, el pago de una obligación de dar, hacer o no hacer, en el tiempo, lugar y modo en que fue convenido; el pago puede hacerse al acreedor en persona, en el tiempo del pago, investido con el derecho de crédito, o sea, propietario del crédito según el lenguaje usual; poco importa si él no es el acreedor originario, le basta ser el acreedor actual, el heredero del acreedor originario hasta el limite de su cuota, el cesionario o el adjudicatario reconocido en el titulo nominativo, el endosado en el titulo a la orden y el poseedor en cualquier especie de cedulas al portador, estas serán sin duda las personas a quien deba hacerse bien el pago.

   Justa es la regla, no está sin embargo exenta de excepción, pues la misma ley nos advierte que el acreedor debe ser capaz de recibirlo; razón es que la aceptación del pago produce la enajenación del crédito y no puede hacerse validamente por quien no tenga la potestad de enajenar, entiéndase además, que muchas enajenaciones caen entre los actos de administración, como enseguida veremos. La citada disposición es de gran importancia practica, cuando el pago consiste en dar, por que si el deudor quiere ser liberado de ella debe informarse bien acerca de la condición jurídica de su acreedor, y cuando este no sea capaz, pagar en manos del tutor, del padre, de quien le represente, o cuando menos procurarse las autorizaciones necesarias. Como quien estipula debe estar seguro sobre la capacidad de aquel con quien contrata, así quien paga debe asegurarse bien de la capacidad y de la facultad del acreedor o de la persona que se presente en su nombre; no siendo el pago mas que una especie de contrato liberatorio, el deudor debe cumplir con las condiciones exigidas en interés del acreedor. En la duda no debe hacer la entrega, sino después de una oferta regular, para no caer en el riesgo de pagar dos veces.

   Pero, ¿cuáles son las personas incapaces de reunir un pago? generalmente se dice, demasiado ligeramente, que el cobro es acto de administración y por tanto son incapaces de cobrar validamente las personas que no tienen la administración de sus propios bienes. La proposición según este Jurisdicente, es inexacta, por que hay acciones que constituyen actos de administración para quien las recibe, como por ejemplo el cobro de los intereses en las deudas, en los vencimientos, hay otras muchas que son verdaderos actos de enajenación del crédito. Tal el cobro de un capital, máxime si no tuviera vencimiento cierto, sino pendiente de la resolución del acreedor, el pago pues no podría hacerse validamente no solo al acreedor que no tuviere la administración de los bienes, sino tampoco, al que teniéndola, estuviere falto de condiciones para realizar actos que excedieran de dicha facultad.

   Cuando se trate de pagos que han de enumerarse entre los actos de administración, categoría que comprende también la restitución del depósito, el pago no podrá ser recibido por aquellas personas no tienen libre administración de sus bienes, es decir, los menores de edad, los sujetos a interdicción, los quebrados, la mujer casada en cuanto se refiere a la dote, salvo conveniencias contrarias y los bienes en común, no nos es posible entrar en particularidades que deben constituir el objeto de otros estudios especiales por lo que solo a manera pedagógica, nos limitamos a lo ya estudiado; en ese sentido, traemos a colación lo convenido por las partes mediante contrato de arrendamiento celebrado en la Notaría Pública Segunda de Maracaibo Estado Zulia, el 23 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 66, tomo 355 de los libros de autenticaciones, específicamente en su cláusula segunda en el sentido siguiente: “…SEGUNDA: el canon de arrendamiento es la cantidad de UN MIL TRECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) mensuales; que la arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora, en su domicilio que declara conocer por mensualidades anticipadas y consecutivas, venciendo la primera el día 17 de diciembre de 2008…”.

   Establece pues, la normativa supletoria antes descrita, las condiciones de tiempo y lugar de pago del canon de arrendamiento fijado a los efectos del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en la presente litis, el primero en cuanto al monto fijado como canon de arrendamiento, y el segundo en cuanto al tiempo de pago del mismo, este ultimo es el que genera controversia entre las partes y es al que nos enfocaremos para el estudio y valoración.

   Destaca este Juzgador, que entre los innumerables derechos irrenunciables consagrados en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra el derecho al plazo legal para el pago del alquiler dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, cualquiera que sea el tipo de contrato en orden a su duración, al tenor de lo dispuesto por el artículo 51 y siguientes, eiusdem. En cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario, no es igual en un contrato a tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51) conduce por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, sí este tiempo no excede de aquel (Artículo 1616 del Código Civil “…Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario...”) en tanto que cuando se está ante una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (Literal a, artículo 34 DRFLAI “…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, para este Juzgador, que no sólo es suficiente el vencimiento de los dos meses parar que sin más, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en el artículo 51 del DRFLAI “…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”.

   En tal sentido, G.G.Q. (op cit), expresa:

   Es evidente que al contemplarse en el literal a) del artículo 34 en referencia, el vencimiento de dos meses del modo que allí se establece, no hay duda que al vencerse el segundo mes, como supuesto de procedencia a que se contrae la norma, desde allí debe transcurrir impretermitiblemente el lapso de esos quince (15) días continuos siguientes durante cualesquiera de los cuales puede efectuarse el pago por consignación, y mientras ese lapso o plazo no haya agotado, es de considerar, entones que no existe incumplimiento por el arrendatario de pagar el arrendamiento en los términos impuestos por la Ley, toda vez que el incumplimiento de pago de una sola mensualidad no es más que un incumplimiento parcial permitido ex lege; no sancionado, que no tiene la potencialidad o fuerza suficiente para poner término al contrato por tiempo indefinido, mediante la acción de desalojo; y una acción intentada bajo el criterio del vencimiento de las dos mensualidades sin que haya transcurrido el plazo para la consignación nos parece resulta improcedente por lo anticipada, tratándose de que en tal caso, no existe mora debitoris que justifique dicha acción

   .

   Es indudable que las partes pueden establecer un plazo mayor de dos meses para sólo así proceda el desalojo, por los dos meses en comento se han establecido como protección únicamente del arrendatario, y si entre los contratantes se estipula un tiempo mayor en beneficio del inquilino, es indudable que ese tiempo mayor priva frente al literal a) de artículo 34 de DRFLAI, por que en tal caso se trata de una ley entre las partes (art. 1159 CC “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”) que en lugar de colidir con tal norma, más bien le otorga mayor contenido en su aplicación práctica, ampliando de tal modo su ámbito de resguardo tutelado en beneficio del arrendatario, a quien se ha propuesto beneficiar; y lógicamente lo que no podrían los contratantes sería reducir los dos (2) meses consagrados en su protección, por que equivaldría a la renuncia de su derecho en clara violación del artículo 7, ejudem, “…Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…” en cuyo caso la cláusula quedaría sin valor alguno, tal y como si no hubiese sido concertada interpartes.

   Ahora bien, establecido lo anterior, se lee textualmente de las copias certificadas de la consignación arrendaticia signada con el N° 137-2010, al folio treinta y siete (37) del presente expediente, lo siguiente: “…JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Maracaibo, 12 de marzo de 2010.- 199° y 151°.- Recibida de la oficina de recepción y distribución de documentos.- Désele entrada y el curso de Ley. Hágase como se pide, visto el escrito que antecede, suscrito por los ciudadanos M.E.B.C. y L.J.T., plenamente identificados, asistidos por la abogada en ejercicio ROSSANGEL BOSCAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.240 y consignada como ha sido la planilla de deposito Nº 26278555, del Banco Banfoandes, por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de febrero de 2010. El Tribunal ordena hacer los asientos correspondientes en el libro de contabilidad, así mismo, notificar a la ciudadana Nohora E.C., de la consignación realizada a su favor. Notifíquese… ”. A su vez, al folio treinta y ocho (38) del presente expediente, se lee de recibo de ingresos expedido por el mencionado Juzgado de Municipios: “…JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, HACO CONSTAR QUE RECIBI DE LOS CIUDADANOS M.E.B.C. Y L.J.T., TITULARES DE LAS CEDULAS DE IDENTIDAD Nos. V-12.694.663 Y V-15.937.354, LA CANTIDAD DE UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.30000,00) SEGÚN DEPOSITO BANCARIO No. 26278555, DEL BANCO BANFOANDES, POR CONCEPTO DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DEL MES DE FEBRERO DE 2010…”. (Cursivas del Tribunal).

   Se constata que los arrendatarios ha debido consignar el pago de los meses de enero y/o febrero del año dos mil diez (2010), a más tardar el día cuatro (04) de marzo del año dos mil diez (2010), atendiendo a lo que se desprende de la documental promovida, la doctrina y la legislación citadas.

   En el caso de marras quedo demostrado que la parte demandada ciudadanos M.E.B. y/o L.J.T., consignaron ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), a fin de demostrar el pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2010, sin embargo del cómputo realizado y de los recibos de pago consignados en actas no consta el pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2010, por lo que debe entenderse que este pago debe corresponder al canon de arrendamiento del mes de enero de 2010, exponen los consignantes, (omisis) “…frente a la contumaz conducta de nuestra arrendadora NOHORA E.C., entes identificada, y con el firme propósito de dar cumplimiento cabal a nuestras obligaciones contractuales, evitando con ello causales de resolución o desalojo que nos pudieran imputar, es que ocurrimos ante su digno tribunal, para consignar el pago del canon de arrendamiento vencido, cuyo monto es la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.300,00) equivalente al canon de arrendamiento del mes de febrero…”, dichos alegatos como anteriormente lo explicamos deben estar sujetos al cumplimiento de requisitos de forma y de fondo, en primer termino se enfatiza que al momento de haber sido admitida la demanda el día 09 de abril de 2010, ya existía o se había admitido la solicitud de consignación arrendaticia el día 12 de marzo de 2010, pero de manera extemporánea como quedo anteriormente demostrado, y en virtud de lo establecido en el Artículo 51 de la ley de arrendamiento inmobiliario “…dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…” contados a partir del 17 de febrero de 2010, y venciendo dicho plazo el 04 de marzo de 2010, y siendo la misma presentada el 10 de marzo de 2010, y admitida el 12 de marzo de 2010, y en virtud de haber sido considerada ilegítimamente efectuada, se tiene el pago como no realizado ni aceptado. En consecuencia, para este Juzgador, la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero del año dos mil diez (2010), reclamados como insolutos por la parte demandante. Así se declara.

   DE LA CLAUSULA PENAL

   Establece el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Nohora E.C. y los ciudadanos M.E.B.C. y/o L.J.T., lo siguiente en sus cláusulas:

   (Omisis) “…SEGUNDA: El canon de arrendamiento es la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) mensuales, que la arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora, en su domicilio que declara conocer, por mensualidades anticipadas y consecutivas, venciendo la primera el día 17 de diciembre de 2008. TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta la arrendataria que en caso de que dicha cancelación no se realice en la fecha indicada, deberá cancelar adicionalmente los honorarios profesionales de abogado ENCASO que se utilice tal gestión y como cláusula penal por mora se establece un pago adicional del cinco por ciento diario (5%) sobre el canon de arrendamiento por cada día de atraso….(sig) CUARTA: El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses contados a partir del 17 de diciembre de 2008, prorrogable por una sola vez por el mismo periodo de seis meses. Si cualquiera de las partes decide prorrogar el contrato deberá hacer la notificación por escrito en forma privada a la otra, en cualquier oportunidad antes de finalizar el contrato. La ausencia de notificación oportuna se entenderá que no se prorrogará el contrato por otro período dando por finalizado el contrato. Es convenido expresamente que los cánones de arrendamiento se seguirán devengando hasta que la arrendataria haya entregado el inmueble en perfecto estado de uso, aseo, conservación y funcionamiento. La mora en la entrega no implica la renovación del contrato ni la tacita reconducción. Por esta mora la arrendataria deberán cancelar adicionalmente el diez por ciento diario (10%) del canon de arrendamiento vigente, contados a partir del vencimiento de este contrato, hasta la entrega a satisfacción del Arrendador, como cláusula penal…”.

   Reclama el apoderado judicial de la parte demandante en su escrito Libelar lo siguiente: “… En nombre de mi mandante ciudadana Nohora E.C., procedo a demandar como efectivamente Demando en este acto a los arrendatarios M.E.B.C. y/o L.J.T., antes identificados, por cumplimiento en su obligación, por estar vencida la prorroga legal de conformidad, con el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios y convengan en: ….2) Por concepto de cláusula penal por mora en la entrega pido: La cancelación de bolívares ciento treinta diarios (Bs. 130,oo) que corresponden al 10% diario sobre el canon de arrendamiento contados desde el 17 de diciembre de 2009 hasta la entrega satisfactoria, por concepto de cláusula penal por mora en la entrega establecido en la cláusula cuarta del contrato que a la fecha 17 de febrero de 2010 suma la cantidad de ocho mil sesenta bolívares (Bs. 8.060,oo) y adicional a ello la cantidad de bolívares ciento treinta (bs.130,oo) por cada día que transcurran desde el 17 de febrero de 2010 hasta la entrega definitiva…” (sig) “…4.- Por concepto de cláusula penal por atraso en el pago, exijo el 5% sobre el canon de arrendamiento que representa la cantidad de setenta y cinco bolívares diarios y que desde el 17 de enero de 2010 hasta el 17 de febrero de 2010 suman 31 días lo que arroja la cantidad de dos mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 2.325,00) reclamo la cláusula penal por mora en el pago hasta la cancelación de la presente obligación por el tiempo que transcurra en mora por cada día y por cada canon insoluto…”.

   Los límites de la autonomía de la voluntad de las partes vienen determinados por el propio ordenamiento jurídico que le sirve de fundamento (artículo 1159); así el artículo 6 del Código Civil dice que “no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden publico y las buenas costumbres”, y el artículo 1160 ejusdem, agrega, que los contratos no obligan a lo estipulado en ellos sino “a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. La combinación de estas dos disposiciones nos permite distinguir entre unas normas imperativas, o inderogables por los particulares, y otras dispositivas, que solo preceptúen para el caso de que los particulares no hayan acordado algo distinto, o sea, que tan solo vengan a suplir en silencio de las partes.

   La autonomía de la voluntad y el carácter dispositivo de las normas son pues, los dos pilares sobre los que descansa la gran flexibilidad de que disponen las partes de un contrato para ajustarlo al intento práctico perseguido por ellas. Pero, como esos intentos jurídicos que los seres humanos perseguimos a través de la celebración de contratos suelen repetirse en sus elementos esenciales, lo que nos ha permitido agruparlos en los diversos contratos típicos que exhibe nuestro Código Civil, podemos distinguir entre las diversas cláusulas que incluye un concreto contrato, algunas cláusulas que llamaremos Principales o Esenciales, que son aquellas que establecen las obligaciones fundamentales de las partes, o sea, aquellas indispensables para caracterizar el tipo de contrato del cual hablamos; y otras cláusulas que se nos presentan como accesorias o secundarias, en cuanto a que las mismas contienen regulaciones particulares o mas o menos contingentes que las partes han resuelto darle al singular contrato típico del que se trata, entre estas tenemos las cláusulas penales, abusivas, moratorias y de usura, entre otras.

   Estas cláusulas no son aplicables en forma exclusiva a la contratación entre proveedores y consumidores o usuarios. Por una parte, la figura de contratos de adhesión es frecuente en una gran diversidad de contratos mercantiles y por otra parte, la presencia de cláusulas abusivas puede encontrarse en cualquier genero de contratos civiles o mercantiles, con independencia de que se les pueda calificar o no de contratos de adhesión: El Riesgo de la introducción de cláusulas abusivas ha sido considerado en numerosas leyes especiales. Así, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras, con el fin de proteger al arrendador de los pactos que le obliguen a relajar sus derechos mediante el pacto de cláusulas penales abusivas.

   Desde un cierto punto de vista la cláusula penal y las arras a las que nuestro Código Civil dedica los artículos 1257 al 1263, se nos presentan como modalidades de esta regulación convencional de la responsabilidad contractual a la que venimos refiriéndonos. Tal aseveración parece justificarse hasta por la redacción del aparte del artículo 1276 del Código Civil, que, luego de validar expresamente las cláusulas de evaluación anticipadas de la indemnización de los daños causados por un incumplimiento contractual, agrega: “sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la formula de cláusula penal o por medio de arras”.

   Además de cuanto hemos dicho arriba sobre los controles que predica hoy nuestra legislación sobre las cláusulas penales abusivas, hay que tener presente los límites que puedan provenir del carácter de orden público atribuible a las normas dirigidas a reprimir la usura.

   Se ha pensado así que la idea de un fraude a la ley puede servir para rechazar la validez de aquellas cláusulas penales en que el acreedor de una suma de dinero impone a su deudor incumplidor una tasa de intereses moratorios superior a la que él podría cobrar legítimamente.

   Algunos Códigos Civiles latinoamericanos han incorporado normas especiales que contemplan esta situación. Así, el artículo 1544 del Código Civil de Chile establece: “cuando por el pacto principal, una de las partes se obligo a pagar una cantidad determinada, podrá pedirse que se rebaje la segunda, todo que exceda al duplo de la primera, incluyéndose esta en él. La disposición anterior no se aplica al mutuo ni a las obligaciones de valor inapreciable o indeterminado. En el primero se podrá rebajar la pena en lo que exceda al maximum de interés que es permitido estipular. En lo segundo se deja a la p.d.J. moderarla, cuando, atendidas las circunstancias pareciere enorme”.

   Comentando esta disposición, escribe Meza Barros: “En el mutuo, la cláusula penal se traduce en el pago de intereses penales. Estos intereses no pueden exceder del máximo que la ley permite estipular, esto es, el interés medio bancario del semestre anterior (se alude a la ley especial chilena).

   Si acogemos esta tesis, dado el régimen de los intereses que rige en nuestro derecho positivo, pudiéramos llegar a las siguientes conclusiones:

   Cuando se trate de una obligación de naturaleza civil habrá que atenerse al artículo 1º del Decreto de Represión contra la Usura (Decreto Nº 24) de la Junta Revolucionaria de Gobierno y tener en cuenta que se incurre en usura cuando se pacta una tasa de interés que excede el 1% mensual; b) si la obligación deriva de operaciones de crédito y financiamiento, la vigente Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, prescribe que se incurre en usura cuando tal pacto implique exceder las tasas máximas que haya fijado el Banco Central de Venezuela para intereses, comisiones o recargos de servicios; y c) en el caso de las demás obligaciones mercantiles, en acatamiento a la sentencia de la Sala Político-Administrativa de la Corte Superior de Justicia de fecha 18 de febrero de 1981, no debe excederse el limite máximo establecido por el aparte del Artículo 1764 del código civil, o sea “una mitad al que se probare haber sido interés corriente al tiempo de la convención.

   Por otra parte, de conformidad con lo dispuesto en el atículo 320 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en ejercicio de las atribuciones que le confieren los artículos 4 y 5 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, el Ejecutivo Nacional en C.d.M., publico en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, el Decreto Legislativo Nº 37.626 del 6 de febrero de 2003, mediante el cual se declaran bienes y servicios de primera necesidad en todo el Territorio Nacional, entre otros el Alquiler de Vivienda, considerando las circunstancias económicas imperantes en el país, que han obligado al ejecutivo nacional a implementar medidas temporales relativas al régimen cambiario, lo cual presionará los precios de los bienes y servicios, pudiendo originar alzas indebidas y arbitrarias de los mismos, en evidente perjuicio de los consumidores, y por estar el Ejecutivo nacional en el deber de garantizar el bienestar de la población y salvaguardar los derechos e intereses de los consumidores.

   El estado venezolano paso a ser un estado formal de derecho, en el que privan la dogmática y la exégesis positiva de la norma, con prescindencia de la realidad en la que se aplica y de los factores humanos involucrados; a un estado de justicia material, en el que está, la justicia, se constituye en un valor que irradie toda la actividad de las instituciones púlicas.

   El atículo 2 de Nuestra Carta Magna expresa que Venezuela es un Estado Social de Derecho y de Justicia, esto significa, que dentro del derecho positivo actual y en el derecho que se proyecte hacia el futuro, la ley debe adaptarse a la situación que el desarrollo vaya creando, como resultado de las influencias provenientes del estado o externas a él. Son estas influencias las que van configurando la sociedad, y la ley y el contenido de Justicia que deben tener, deben ir tomando en cuanta a fin de garantizar a los ciudadanos una calidad de vida integral, signada por el valor y la dignidad del ser humano. El Estado constituido hacia ese fin, es un estado Social de derecho y de justicia, cuya meta no es primordialmente el engrandecimiento del estado, sino el de la sociedad que lo conforma, con quien interactúa en la búsqueda de tal fin.

   Un Estado de esa naturaleza, persigue un equilibrio social que permite el desenvolvimiento de una buena calidad de vida y para lograr su objeto, las leyes deben interpretarse en contra de todo lo que perturbe esa meta, perturbaciones que pueden venir de cualquier área del desenvolvimiento humano, sea económica, cultural, política, entre otras. El Estado así concebido, tiene que dotar a todos los habitantes de mecanismos de control para permitir que ellos mismos tutelen la calidad de vida que desean, como parte de la interacción o desarrollo compartido, Estado-Sociedad, por lo que puede afirmarse que estos derechos de control son derechos cívicos, que son parte de la realización de una democracia participativa, tal como lo reconoce el preámbulo de la constitución.

   Nuestra Constitución en su artículo 2 no define que debe entenderse por estado social de derecho, ni cual es su contenido jurídico. Sin embargo, la carta fundamental permite ir delineando el alcance del concepto de estado Social de derecho desde el punto de vista normativo, en base a diferentes artículos, por lo que el mismo tiene un contenido jurídico, el cual se ve complementado por el preámbulo de la constitución y los conceptos de la doctrina y permiten entender que es el estado social de derecho, que así deviene de un valor general del derecho constitucional venezolano.

   Además del artículo 2 de nuestra vigente constitución, los artículos 3 (que señala los fines del estado), 20 (que hace referencia al orden Social), 21.1 y 2, 70, 79, 80, 81, 82, 83, 86, 90, 102, 112, 113, 115, 127, 128, 132 y 307, y los relativos a los derechos sociales establecidos en el Capítulo V del Título III, se encuentran ligados a lo social y sirven de referencia para establecer el concepto del estado social de derecho y sus alcances.

   Inherente al estado social de derecho es el concepto antes expresado de interés social, el cual es un valor que persigue equilibrar en sus relaciones a personas o grupos que son, en alguna forma, reconocidos por la propia ley como débiles jurídicos, o que se encuentran en una situación de inferioridad con otros grupos de personas, que por la naturaleza de sus relaciones, están en posición dominante con relación a ellas, por lo que si en esas relaciones se les permitiera contratar en condiciones de igualdad formal, los poderosos obligarían a los débiles a asumir convenios o cláusulas que los perjudicarían o que obrarían en demasía en beneficio de los primeros, empobreciendo a los segundos.

   Por estas razones el Estado debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del Principio del Estado Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la practica no resuelva nada, ya que situaciones desiguales no deben tratarse con soluciones iguales. El Estado Social para lograr el equilibrio interviene no solo en el factor trabajo y seguridad social, protegiendo a los asalariados ajenos al poder económico o político, sino que también tutela la salud, la vivienda, la educación y las relaciones económicas, por lo que el sector de la carta magna que puede denominarse la constitución económica, tiene que verse desde la perspectiva esencialmente social.

   El Estado social va a reforzar la protección jurídico-constitucional de personas o grupos que se encuentren ante otras fuerzas sociales o económicas en una posición jurídico-económica o social de debilidad, y va a aminorar la protección de los fuertes. El Estado esta obligado a proteger a los débiles, a tutelar sus intereses amparados por la constitución, sobre todo a través de los Tribunales; y frente a los fuertes, tiene el deber de vigilar que su libertad no sea una carga para todos. Como valor Jurídico, no puede existir una protección constitucional a expensas de los derechos fundamentales de otros. Tal como decía Ridder, “El Estado se habilita para intervenir compensatoriamente, desmontando cualquier posición de poder siempre que lo estime conveniente” pero, fundado en la ley y en su interpretación desde el ángulo de los conceptos que informan esta forma de estado.

   El Estado social, trata de armonizar intereses antagónicos de la sociedad, sin permitir actuaciones ilimitadas a las fuerzas sociales, en base al silencio de la ley o ambigüedades de la misma, ya que ello conduciría a que los económicos y socialmente mas fuertes establezcan una hegemonía sobre los débiles, en las que las posiciones privadas de poder se convierten en una disminución excesiva de la libertad real de los débiles, en un subyugamiento que alienta perennemente una crisis social.

   Ahora bien, este concepto de estado Social de Derecho, no esta limitado a los derechos sociales que la constitución menciona expresamente como tales, ya que de ser así, dicho estado social fracasaría, de allí que necesariamente se haya vinculado con los derechos económicos, culturales y ambientales. Estos últimos grupos de derecho buscan reducir las diferencias entre las diversas clases sociales, lo que se logra mediante una mejor distribución de lo producido, un mayor acceso a la cultura, un manejo lógico de los recursos naturales y por ello el sector público puede intervenir en la actividad económica, reservarse rubros de esta actividad, permitiendo a los particulares actuar en ellas mediante concesiones, autorizaciones o permisos, manteniendo el estado una amplia facultad de vigilancia, inspección y fiscalización de la actividad particular y sus actos, por lo que la propia constitución restringe la libertad de empresa consagrada en el artículo 112.

   También es necesario apuntar que derechos como el de propiedad o el de libre empresa no quedan abolidos en un estado social, sino que quedan, condicionados en muchas áreas, al interés social, y en ese sentido deben interpretarse las leyes, toda vez que “…El Fortalecimiento de la sociedad requiere del fortalecimiento del propio Estado. Pero no ciertamente de “cualquier estado” sino uno que realice los valores democráticos y que reconociendo sus responsabilidades públicas, sea capaz también de aceptar sus límites. (Repensando lo Publico a través de la Sociedad. Nuevas Formas de Gestión Pública y Representación Social. N.C.G.. Nueva Sociedad, Pág. 17) (Sala Constitucional. S.N. 85 de 24 de enero de 2002. Caso Asodeviprilara. Exp. N. 01-1274. Las respuestas del supremo sobre la constitución venezolana. Govea & Bernardoni).

   Por todos los razonamientos de hecho, de derecho, doctrinales y jurisprudenciales, anteriormente expuestos, este Tribunal declara parcialmente nulas las cláusulas SEGUNDA, TERCERA y CUARTA, del contrato de arrendamiento celebrado el 23 de diciembre de 2008, entre la ciudadana NOHORA E.C. y los ciudadanos M.E.B.C. y/o L.J.T., plenamente identificado en actas, sobre parte de un inmueble de su propiedad destinado a vivienda unifamiliar ubicado en la Urbanización M.N., calle 6-B, Nº 1-93, de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.e.Z., el cual quedo asentado en el Nº 66, tomo 355 de los libros de autenticaciones de la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, y en consecuencia deja si efecto las estipulaciones penales en ellas contenidas. Así se declara y se establece.

   CONCLUSIONES

   Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado durante el recorrido histórico del presente juicio, concluye quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante probó el fundamento de la demanda y sus derechos en el litigio, sobre un inmueble destinado a vivienda unifamiliar con entrada independiente, ubicado en la Urbanización M.N., calle 6-B, Nº 1-93, Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., a lo cual estaba obligado en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   Por su parte, la demandada de autos, no logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar dicho fundamento, o en su defecto a consolidar el pago oportuno de los canon de arrendamiento como eximente de responsabilidad o extinción de su obligación, lo cual acarrea una sanción jurídica como es la procedencia del desalojo exigido por su contraparte; esto fundamentado en la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”. O como lo establece el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen” (Devis Echandía, Hernando, Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, Nº 130). Así se decide.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO ARRENDATICIO intentó la ciudadana NOHORA E.C. contra M.E.B. y/o L.J.T., y en consecuencia:

PRIMERO

Se ordena a la parte demandada, ciudadanos L.J.T. y M.E.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 15.937.354 y 12.694.663, y de este domicilio, a hacer entrega libre de personas y de bienes a la parte demandante, ciudadana NOHORA E.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.230.236, y de este domicilio, el inmueble destinado a vivienda unifamiliar con entrada independiente, ubicado en la Urbanización M.N., calle 6-B, Nº 1-93, Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z..

SEGUNDO

A pagar la cantidad de CATORCE MIL TRECIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 14.300,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y adeudados calculados a bolívares MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) mensuales, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

TERCERO

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en la presente causa.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010).- Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

Abg. W.C.G.

LA SECRETARIA,

Abg. C.V.F.

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 186-2010.

LA SECRETARIA,

WCG/pérez.