Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. N° CB-10-1132

PARTE DEMANDANTE: P.N.O.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.021.535.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: GERMAN RAMÌREZ MATERAN y L.J.G.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.642 y 84.953, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.A.R. y C.S.d.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.166.283 y V-6.173.611.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: P.P., V.P., A.B., A.R. LEON, SORELENA PRADA, I.A. y R.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.731, 46.868, 54.286, 37.254, 97.170, 116.424 y 122.393.

MOTIVO: NULIDAD DE TRANSACCION

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron las presentes actuaciones en ésta alzada procedentes del JUZGADO DECIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana I.A., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos J.A.R. y C.S.d.A., contra la sentencia definitiva dictada por el precitado Tribunal en fecha 03 de junio de 2010 (F.156).

Mediante auto de fecha 16 de Julio de 2.010, se le dio entrada al expediente bajo el No. CB-10-1132, haciéndose una observación en cuanto a que la foliatura de las actas presentaba enmendadura sin que se encontraran debidamente salvadas, por lo que se ordenó remitir el expediente al Juzgado de la causa a los fines de que se subsanara tal situación (F. 167).

En la misma fecha 16 de Julio de 2.010, se libró oficio remitiendo el expediente (F. 168).

En fecha 29 de julio de 2.010 el Tribunal de la causa realizó la salvatura de la foliatura correspondiente y en la misma fecha (29/07/2.010) libró oficio remitiendo nuevamente el expediente a éste Juzgado Superior (F. 169 y 170); siendo recibido nuevamente por éste Tribunal mediante auto fecha 13 de agosto de 2.010, en donde se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la presente fecha para dictar la correspondiente sentencia (F.171).

En fecha 22 de septiembre de 2010, se dictó auto de abocamiento de la presente causa (F. 172).

A través de auto de fecha 13 de octubre de 2.010 - por error - éste Tribunal difirió el pronunciamiento del fallo para dentro de los treinta (30) días siguientes a la precitada fecha exclusive, en conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil; no obstante que se trataba de un Juicio breve.

TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 08 de octubre de 2009, por los Abogados G.R.M. y L.J.G.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.642 y 84.953, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano P.N.O.A. titular de la cédula de identidad Nº V-5.021.535, ante el Circuito Judicial Sede los Cortijos Área Metropolitana de Caracas Unida de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), a los fines de su distribución, a través del cual demandaron por Nulidad de Transacción a los ciudadanos J.A.R. y C.S.d.A..

Correspondió el conocimiento de la causa, por distribución, al Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual admitió la demanda en fecha 19 de Octubre de 2009.

Cumplidas las diligencias para la citación de la parte demandada, la cual se llevó finalmente a efecto mediante la publicación y consignación de carteles recitación, ésta procedió a dar contestación a la demanda, mediante escrito de fecha 08 de abril de 2010, presentado por los abogados P.P., V.P., A.B., A.R. LEON, SORELENA PRADA, I.A. y R.P..

DE LA DECISION RECURRIDA

En fecha 03 de junio de 2.010, el JUZGADO DECIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, profirió la decisión recurrida (F. 144 al 157 ambos inclusive) en los siguientes términos:

…habiendo sido reconocida por ambas partes la relación arrendataria, la cual comenzó en fecha 31 de Agosto de 1995, mediante documento notariado ante la Notaria Publica Décima Cuarta de Caracas, anotada bajo el Nº 111, tomo 105 de los Libros de Autentificaciones, para la fecha de suscripción de la transacción, estos es, el 02 de Junio de 2008, la relación arrendataria tenia doce (12) años, por lo que le correspondía al arrendatario, una prorroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que señala:

Artículo 38. en los contratos de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o mas se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencias de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

…OMISSIS…

Por otra parte, se debe señalar, que los derechos que consagra la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el arrendatario son irrenunciables, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la misma que señala:

Artículo 7. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. (Negrillas del Tribunal)

En tal sentido, no podía el arrendatario P.N.O.A., celebra una transacción, en el cual renunciara tácticamente a su derecho a la prorroga legal de tres (3) años, que por Ley le correspondían, y comprometerse a entregar el inmueble al año siguiente a la celebración de la misma, por lo que la misma debe considerarse contraria Al espíritu y propósito de lo que pretende la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide…

DE LA DEMANDA:

Alega la parte actora en su libelo de demanda:

Que según documento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Octava de Caracas, su representado P.N.O.A., en fecha 31 de agosto de 1995 celebraron un contrato de comodato con los ciudadanos J.A.R. y C.S.D.A., cual objeto era el uso y disfrute de un inmueble ubicado entre las Calles Stadium y Valparaíso de la Avenida J.A.P. de la Urbanización El Paraíso, Edificio RESIDENCIAS LEPARC, Piso 11, Apartamento 11-B, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual venía habitando como inquilino con su familia.

Que en fecha 09 de junio de 2004 su representante y los ciudadanos J.A.R. y C.S.D.A., convinieron en modificar la cláusula cuarta del contrato de comodato, extendiendo el termino de duración del mismo, hasta 31 de agosto de 2004, modificación que se autenticó ante la Notaría Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 90, Tomo 125.

Alegó que los propietarios del inmueble, valiéndose de la necesidad de su representado, lo indujeron a celebrar un contrato de comodato cuando la verdadera relación en cuanto al inmueble era arrendaticia con el consecuente pago de un cano por el arrendamiento del inmueble.

Afirmó la representación judicial de la parte actora, que desde que le fuera entregado el inmueble a su representado, por aparte de los ciudadanos J.A.R. y C.S.D.A., se le ha pagado un canon de arrendamiento como contraprestación por el uso del mismo, lo que desvirtúa totalmente la existencia del comodato, así como también alegó que se instrumentó originalmente el pago de la ocupación del inmueble en letras de cambio aceptadas por su representado.

Adujo que, su representado P.N.O.A., aceptó y entregó a los propietarios, doce (12) letras de cambio con vencimiento los días primero (1º) de cada de mes, por la cantidad de Setenta y Cinco Bolívares (75,00), pagando la primera de ellas el 1 de septiembre de 1995 hasta el 1 de julio de 1996, así como que al vencimiento del primer año de ocupación del inmueble, las partes acordaron aumentar el canon de arrendamiento a la cantidad de Noventa Bolívares (90,00) mensuales, que como garantía de pago su representado aceptó nuevamente (12) letras de cambio con vencimiento la primera de ellas el 1 de agosto de 1996, hasta el 1 de julio de 1997, y a su vez que en la fecha 1 de septiembre de 1997, nuevamente las partes acordaron aumentar el canon de arrendamiento a Ciento Veinticinco Bolívares (125,00), para la cual su mandante aceptó otras (12) letras de cambio con vencimiento la primera de ellas, el 1 de septiembre de 1997, hasta el 1 de agosto de 1998.

Alegó que en fecha 03 de junio de 2008, las partes suscriben por ante la Notaria Publica Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante documento autenticado un contrato de Transacción Extrajudicial, en el cual admiten la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado por el inmueble arrendado desde el día 1 de agosto de 1996, dejando sin efecto alguno el contrato de comodato antes mencionado.

Adujo que, no existe la menor duda, de que la relación que existió y que se mantuvo vigente por mas de doce (12) años entre su representado P.N.O.A. y los ciudadanos J.A.R. y C.S.D.A. era arrendaticia, y que pagó de manera puntual los cánones de arrendamiento, desde el 1 de agosto de 1996.

Además, manifestó que no existía la menor duda de que la relación arrendaticia debiera tenerse a tiempo determinado, debido que según el contrato de comodato celebrado originalmente, las partes se obligaron por 1 año a partir de 1 de agosto de 1996, y luego el 9 de junio de 2004, acordaron modificar el termino de duración.

Que dicha cláusula de duración del contrato se extendería en forma automática y sucesiva por periodos de un (1) año, a menos que las partes manifestaran darlo por terminado por medio escrito en al menos 30 días antes de concluir el contrato, por lo que queda claro que se trataba de una relación arrendaticia, tanto así que las partes en fecha 3 de junio de 2008, según la transacción celebrada entre ellas aceptan la relación arrendaticia, y fijan en la cláusula un termino de un (1) año para que su mandante entregue el inmueble arrendado.

Señala los demandantes que las partes aceptaron que la relación que existe con respecto al inmueble es arrendaticia y se mantuvo por una duración superior a los (10) años, por lo que su representado gozaba del derecho de ocupar el inmueble por un lapso máximo de (03) años, en conformidad con el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Manifestó que en consecuencia la transacción celebrada entre su poderdante y los propietarios del inmueble, debe tenerse como nula, por el hecho que contener un acuerdo que implica la renuncia por parte del arrendatario al beneficio de la prórroga legal de (03) años establecido en el artículo 38 eiusdem, y nulidad que se desprende de la irrenunciabilidad de los derechos establecido en el artículo 7 de dicho Decreto.

Además, que en la transacción se acordó la cláusula séptima en la cual se estableció el pago de su representado por un monto de Un Mil Bolívares (1.000,00) por el retraso de la entrega del inmueble, a lo que alegó que mal pueda tener valor alguno, una cláusula penal que obligará a su poderdante a pagar además del canon de arrendamiento, un pago adicional de Un Mil Bolívares (1.000,00) diarios si se mantiene en el inmueble por mas de un (1) año, si lo asiste el derecho de gozar de una prorroga legal de tres (03) años máximo ocupando la vivienda.

Adujo que, según el artículo 1.713 del Código Civil, las transacciones como contrato por el cual las partes, mediante reciprocas concesiones terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual, por el cual tenían que la transacción extrajudicial celebrada entre su representado y los demandados antes identificados, se hizo mediante documento privado autenticado por ante una Notaria Publica, con el objeto de precaver un eventual litigio.

Que dicha transacción, no solo fue redactada por el abogado de los arrendadores P.P., sino que su representante debió estar asistido por abogado, ya que los profesionales del derecho en ejercicio de su profesión son quienes están facultados por Ley para asistir a las partes en las transacciones que se hagan para precaver o evitar un litigio judicial.

Manifestó que esta ultima situación en que su representado no estuvo asistido en la transacción por abogado alguno, y que el documento fue redactado por el abogado de los arrendadores, se debe entender como una desigualdad a cuanto los derechos y garantía a la defensa, debido a que dicha transacción tenia entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.

Por tales razones demandó la Nulidad Absoluta del contrato de transacción y que se condene a la demandada al pago de las costas y costos que se ocasionen en razón del juicio que se instaure con motivo de la presente demanda.

DE LA CONTESTACIÓN:

Los Abogados P.P., V.P., A.B., A.R. LEON, SORELENA PRADA, I.A. y R.P., apoderadas judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación en el cual alegaron lo siguiente:

Rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, por lo que negaron el argumento utilizado por la actora, en su escrito libelar en el cual se estableció, que el ciudadano P.N.O.A. renuncio a la prórroga legal de tres (03) años a que tiene derecho, el cual le causo un agravio irreparable y afecto directamente sus derechos e intereses como inquilino, por lo cual hizo susceptible de nulidad a la transacción por se contraria a el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual alegó la parte demandada que es cierto que el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento establece que los derechos de los inquilinos son irrenunciables, pero se debe profundizar sobre la interpretación jurídica de dicho artículo, por lo que se debía crear un marco jurídico que se adecue a la realidad, que limite la autonomía de la voluntad de las partes en lo estrictamente necesario y sobre todo que cree la seguridad jurídica.

Señaló que en el presente caso donde las partes de común y mutuo acuerdo decidieron poner a su relación contractual establecido un lapso de tiempo para la entrega de dicho inmueble, por lo cual estableció la parte demandada que el ciudadano, antes identificado, debe cumplir con su obligación contraída, no pudiendo ampararse bajo el principio de la irrenunciabilidad de los de los derechos en materia inquilinaria, pues crearía una inseguridad jurídica siendo este un principio universal del derecho.

Manifestó que de una interpretación sistemática del ordenamiento jurídico se puede apreciar que el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios no dispone derechos irrenunciables para el arrendador pues el simplemente se encarga de fijar limites máximos de la prorroga legal, los cuales pueden ser relajados por convenios entre las partes, si así lo desean.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

Pruebas aportadas por la parte actora:

De los documentos acompañados al libelo de demanda:

- Identificado con la letra “A”, copia fotostática de Poder General conferido por P.N.O.A. a los ciudadanos GERMAN RAMÌREZ MATERAN y L.J.G.G., por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), anotado bajo el Nro. 46, tomo 50, de fecha 06-08-09 (folios 22 al 24 ambos inclusive).

-Un Ejemplar del documento de Transacción, objeto de la presente acción, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador de Caracas, bajo el Nro. 26, tomo 25. (Folios 25 al 27).

En el referido contrato se estableció:

…Primera: Las partes TRANSIGEN Y ACUERDAN en Resolver de común y mutuo acuerdo la relación arrendaticia existentes desde el día primero (01) de Agosto de 1996, sobre el inmueble constituido por un apartamento de ciento cuarenta y siete metros cuadrados (147 m2), ubicado en el piso 11 del apartamento 11-B de RESIDENCIAS LEPARC, ubicado entre la calle STADIUM y VALPARAISO de la avenida J.A.P., Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital…

Segunda; LA ARRENDATARIA como consecuencia de la presente Resolución se compromete y acepta entregar y desocupar a LOS ARRENDADOS dentro de un año (01) fijo contados a partir de la autenticación del presente documento, en las mismas condiciones en que se encuentra junto con todos sus accesorios y libre de bienes y de persona el inmueble constituidos por el apartamento de ciento cuarenta y siete metros cuadrados (147 m2), ubicado en el piso 11 del apartamento 11-B de RESIDENCIAS LEPARC, ubicado entre la calle STADIUM y VALPARAISO de la avenida J.A.P., Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital…

Tercera: En virtud del plazo fijado para la entrega del inmueble, LA ARRENDATARIA, conviene en pagar a los ARRENDADORES la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.500,00), los primeros Cinco (05) días de cada mes, y dicho pagos deberán efectuar solo durante el lapso establecido para la entrega del inmueble, cuyo pago será realizado en efectivo en la dirección de los arrendatarios que la arrendataria manifestó conocer. Dicho pago se realizara en concepto de indemnización mensual derivada de la ocupación del inmueble ya identificada. Queda igualmente obligada LA ARRENDATARIA a cancelar todos los servicios del identificado inmueble, cuyos comprobantes de pago deberán presentarlos a LOS ARRENDADORES en el momento de la entrega del inmueble…

Cuarta: LA ARRENDATARIA declara estar de acuerdo y así acepta, que el término concebido para la Desocupación del inmueble, no constituye TACITA RECONDUCCION, ni tampoco el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento, ya que el Contrato de Arrendamiento ha sido Resuelto, queda entendido, la obligación que hoy asumimos por este acto no significa novacion de la relación contractual que hoy se extingue…

Quinta: Ambas partes están de acuerdo que nada tiene que reclamarse por concepto de indemnización de daños y perjuicios, derivados de los hechos y circunstancias que derivaron la TRANSACCION hasta la presente fecha, excepto lo estipulado en la CLAUSULA TERCERA de la presente TRASACCION…

Sexta: En virtud de la presente TRANSACCION LA ARRENDATARIA RENUNCIA a interponer cualquier acción, juicio de nulidad o juicio de rescisión contra la presente TRANSACCION, así como cualquier recurso que contra la misma pudiera existir, pues la voluntad de las partes con la presente TRANSACCION es precaver y evitar cualquier juicio…

Séptima: LA ARRENDATARIA conviene y acepta pagar a lo ARRENDADORES la suma diaria de UN MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.000,00) en concepto de cláusula penal por el retardo en la entrega del inmueble objeto del presente contrato e identificado en la cláusula primera, es decir, a partir del vencimiento de los año continuos e ininterrumpidos contados a partir de la fecha de la autenticación del presente documento, termino este concedido para la DESOCUPACION del inmueble, conforme a la CLAUSULA SEGUNDA antes citada, la presente indemnización se cobrara solo en caso de retardo en la entrega del inmueble y cuyo pago se hará efectivo en forma diaria…

Octava: La presente Transacción se celebrara con solo objeto e intención de poner fin a la relación contractual, constituyendo esta Transacción el acuerdo que las partes dictan, quedando irrevocablemente y firme en su contenido y en sus conclusiones, la cual viene a representar el acuerdo final y obligante para ambas partes y en el cual conforme a su contenido se establece, aprecian y juzgan las diferencias dividen tanto a LOS ARRENDADORES como a LA ARRENDATARIA y que reemplaza a la sentencia definitiva si las partes no hubiesen llegado a entenderse por vía de TRANSACCION, y en consecuencia la relación contractual que existía entre las partes quedo concluida con la firma y suscripción de la presente transacción…

-Ejemplar del documento de Contrato de Comodato, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador de Caracas, bajo el Nro. 11, tomo 105. (Folios 28 al 32).

-Ejemplar de la modificación del Contrato de Comodato, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador de Caracas, bajo el Nro. 90, tomo 125. (Folios 33 al 34).

Pruebas promovidas en el lapso probatorio:

- Promovió alegato de confesión Ficta de la parte demandada, por haber ocurrido la oportunidad para dar contestación a la demanda, sin que los demandados ni sus representados hubieren asistido a dicha contestación o presentado oportunamente el escrito correspondiente, que en efecto, alegó, mediante diligencia de fecha 08 de abril de 2010 el abogado R.P. consignó un escrito y un instrumento de poder judicial especial que le fuera otorgado por los demandados para ejerciera su representación en el presente juicio, a lo que debe tenerse como una citación tácita.

- A los fines de demostrar la confesión ficta solicitó que se practicara un computo por Secretaria de los días de despacho transcurridos desde el ocho (08) de abril de 2010, al trece de abril de este mismo año, ambos inclusive.

- Promovió documento transacción autenticado por ante un Notario Publico, instrumento que se basa la pretensión de la demanda. (Folios 22 al 24 ambos inclusive).

- Promovió contrato de comodato, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador de Caracas, bajo el Nro. 11, tomo 105. (Folios 28 al 32).

- Promovió modificación del contrato de comodato autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador de Caracas, bajo el Nro. 90, tomo 125. (Folios 33 al 34).

- Promovió testimoniales de los ciudadanos F.Z. y A.L.D.S.A.. Estas pruebas no fueron evacuadas.

Mediante auto de fecha 4 de mayo de 2010 el tribunal a-quo se pronuncio respecto a las pruebas promovidas por la parte actora, admitiendo la prueba testimonial contenida en el capitulo 5 de su respectivo escrito de promoción de pruebas, fijando la oportunidad para oír la declaración de los ciudadanos F.Z. y A.L.D.S.A.. Respecto al cómputo solicitado, el a-quo determino que el mismo no es un medio de pruebas. Respecto a los documentales promovidos en los que, estableció que el merito favorable no constituye un medio de prueba, pues en conformidad con los dispuesto el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, es deber de JUEZ analizar cada unos de los documentos que consta en le expediente. En cuanto a los alegatos promovidos en los que el tribunal de la causa considero que los mismos corresponde explanarlos en el libelo de demanda y en la contestación, por lo cual el lapso probatorio no es la oportunidad para hacer alegatos.

MOTIVACIÓN

Antes de proceder a emitir pronunciamiento sobre el fondo, pasa este Tribunal a pronunciar un punto previo las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

Considera necesario este Juzgado antes de pasar a emitir su pronunciamiento con respecto al fondo de lo debatido, realizar una serie de consideraciones con respeto al auto dictado por este Tribunal, en fecha 13 de octubre de 2010, inserto al folio ciento setenta y tres (173), a través del cual este Tribunal difirió el pronunciamiento de la decisión para que tuviera lugar dentro de los treinta (30) días siguientes, con fundamento en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Aprecia quien se pronuncia, que en fecha 13 de agosto de 2010, al momento darle entrada por auto a la presente causa en este Juzgado, el cual riela al folio ciento setenta y uno (171), este Órgano Jurisdiccional fijo el decimo (10º) día de despacho siguiente a los fines de emitir el pronunciamiento correspondiente conforme el contenido del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la presente causa fue admitida y tramitada por el procedimiento breve, tal como se evidencia del auto de admisión dictado por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de octubre de 2010, inserto al folio treinta y seis (36) del presente expediente.

Ahora bien, se aprecia que el auto dictado por este Juzgado en fecha 13 de octubre de 2010, en el cual se difirió la oportunidad para dictar el fallo correspondiente en la presente causa, se fundamento en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, norma establecida en nuestro Código Adjetivo para el diferimiento del lapso para dictar sentencia en aquellos juicios que se ventilen por los tramites del procedimiento ordinario, por lo que resulta contrario a derecho el citado auto, por lo que este Juzgado con fundamento en el artículo 310 del Código de procedimiento Civil, procede a revocar por contrario imperio el referido auto, por lo que al final del presente fallo se ordenara la notificación de las partes, en virtud de que el lapso natural para que se emitiera el mismo en presente caso tramitado por el procedimiento breve, y así se declara.

DEL FONDO

La acción incoada corresponde a la nulidad de la transacción que en materia arrendaticia realiza.J.A.R. y C.S.d.A. con el ciudadano P.N.O.A. mediante documento autenticado el 03 de junio de 2008, por ante la Notaria Publica Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital.

En la referida transacción -según lo aduce la parte actora- se fijó en la cláusula segunda el término de un (1) año para que el hoy accionante hiciera entrega del inmueble arrendado; no obstante que la relación arrendaticia tuvo una duración superior a los (10) años, por lo que aduce gozaba del derecho de ocupar el inmueble por un lapso máximo de (03) años, conforme lo dispone el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que la transacción celebrada entre él y los propietarios del inmueble, debe tenerse como nula, por el hecho de contener un acuerdo que implica la renuncia por parte del arrendatario al beneficio de la prórroga legal de (03) años establecido en el artículo 38 eiusdem, y nulidad que se desprende de la irrenunciabilidad de los derechos establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delatados por falta de aplicación, textualmente dispone:

…Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

…Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…

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De las normas antes transcritas, se aprecia que la primera dispone que los derechos previstos en la Ley para proteger y beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables, siendo por tanto de carácter público y, la segunda; prevé la figura de la prórroga legal, la cual establece que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado de los inmuebles indicados en el artículo 1º del Decreto-¬Ley, una vez vencido el plazo estipulado se prorrogarán dependiendo del tiempo de duración de los mismos, siendo obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario.

Cabe resaltar en este estado, el contenido de la norma citada en el artículo 38 de la citada ley especial que rige la materia, el cual expresamente señala que dicho lapso de prorroga legal si bien es obligatorio para el arrendador es facultativo para el arrendatario, es decir, que este último no se encuentra en la obligación de permanecer todo el tiempo que dura la prorroga legal correspondiente, ya que al ser este un derecho exclusivamente del arrendatario este puede disponer de aquel libremente.

Ahora bien, el derecho a la prórroga legal según la citada norma es hasta de tres años; lo que significa que el arrendador puede hacer uso de su derecho a prorroga legal hasta por un máximo de tres años, es decir, que al ser este derecho exclusivo del arrendatario puede este disponer hacer uso de dicho derecho por un lapso menor que el límite máximo contemplado por la ley especial, ya que tal proceder pertenece al denominado “derecho privado” que configura un “derecho disponible” donde priva el llamado principio de autonomía de la voluntad de las partes, por lo que la disposición efectuada por el ciudadano P.N.O.A., en su carácter de inquilino, en la clausula segunda del contrato de transacción celebrado el el 03 de junio de 2008, por ante la Notaria Publica Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, es perfectamente válido y ajustado a la ley, aunado a que la disposición por parte del arrendatario de dicho derecho no se verificó –tal como lo aduce la parte actora en su escrito libelar- cuando ya se encontraba el hoy accionante en plena disposición de su derecho, lo que no se corresponde con la renuncia a un derecho sino a su manifestación de disposición sobre el mismo, lo cual no afecta el orden público por cuanto que el asunto debatido –se insiste- se encuentra vinculado al derecho privado, de tal forma que son derechos disponibles. Así se declara.

Así entonces, constatados pues por este Tribunal del examen efectuado; que la prorroga establecida en el contrato, no vulnera el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios toda vez que no se ha renunciado expresamente a ella, encontrándose dentro del límite establecido por el Legislador, lo cual pertenece al derecho privado y por ende versa sobre derechos disponibles que permiten que las partes realicen esos actos de autocomposición procesal; la nulidad pretendida sobre la transacción, no puede prosperar; y así se decide.

Por otra parte se aprecia, con relación al alegato de la parte apelante, que su representado no estuvo asistido en la transacción por abogado alguno, que estamos en presencia de una transacción extrajudicial en la que no es esencial la asistencia de abogado como si lo es cuando se trata de una transacción judicial; en consecuencia la falta de asistencia de un profesional del derecho en el momento de llegar al acuerdo, o la transacción que fue celebrada por las partes extrajudicialmente, a través de una escritura privada, cuya existencia admiten ambas partes; constituye un contrato de partes, sin que sea imperativo la asistencia de abogado para una y otra parte, teniendo plena capacidad actor y demandado para disponer de las cosas comprendidas en la transacción, a tenor en lo previsto en el artículo 1.314 del Código Civil Venezolano; y así se decide.

En consideración a los motivos supra señalados, la falta de abogado asistente del arrendatario en el momento de la transacción, no acarrea la nulidad de la misma y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada por el JUZGADO DECIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en fecha 03 de junio de 2010, quedando revocado el fallo dictado.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda presentada en fecha 08 de octubre de 2009 por el ciudadano P.N.O.A., en contra de los ciudadanos J.A.R. Y C.S.D.A., todos previamente identificados, por NULIDAD DE TRANSACCIÓN.

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de su lapso natural se ordena la notificación de las partes.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese, déjese copia en el copiador de sentencias de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 15 días del mes de noviembre de 2.010 Años 200° de la independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. R.D.S.G.

EL SECRETARIO,

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS

En esta misma fecha 15 de noviembre de 2.010, siendo las 01:50p.m. se publicó y registró la anterior sentencia, en el expediente Nº CB-10-1132 como está ordenado.

EL SECRETARIO,

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS

RDSG/JEFO/ejas.

Exp. N° CB-10-1132.