Decisión nº 17-2008 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 21 de Mayo de 2008

Expediente Nº 1456

En su nombre:

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

198º y 149º

Vistos los antecedentes.

DEMANDANTE: N.B.M., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 5.721.240, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 26.643, actuando en este acto en su propio nombre y representación, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADA: M.D.C.P.P., venezolana, portadora de la cédula de identidad Nº 10.917.864, y de este mismo domicilio.

Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana N.B.M., antes identificada, actuando en su propio nombre y representación, en contra de la ciudadana M.D.C.P.P., arriba identificada; en la referida causa, la demanda fue admitida en fecha doce (12) de diciembre de dos mil siete (2007), ordenándose la citación de la parte demandada para que tenga lugar el acto de contestación a la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN EL DOCUMENTO LIBELAR

De la lectura realizada al libelo presentado por la ciudadana N.B.M., ut supra identificado, actuando en su propio nombre y representación, el Tribunal observa que los demandantes fundamentan su demanda en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:

1. - Que en fecha quince (15) de diciembre del dos mil cuatro (2004), el ciudadano J.M.S.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.670.470, celebró un contrato de arrendamiento, con la ciudadana M.D.C.P.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.917.864, domiciliada de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

2. - Que el referido contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo el día 10 de diciembre del 2004, inserto bajo el Nº 41, tomo 69, de los libros llevados por esa Notaria.

3. - Que dicho contrato tiene como objeto un inmueble constituido por una (1) casa de habitación, el cual se encuentra ubicado en el Barrio Los Andes, Sector El Pajal de la avenida 19C, con calle 19C-55 de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

4. - Que para ese momento, el referido inmueble era copropiedad del ciudadano J.M.S.O., identificado ut supra, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 05 de diciembre de 2005, bajo el Nº 65, Tomo 125.

5. - Que posteriormente el ciudadano J.M.S.O., le vendió conjuntamente con su esposa, ciudadana M.D.C.F.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.854.518, el referido inmueble, como consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha siete (7) de noviembre de dos mil seis (2006), autenticado bajo el Nº 72, Tomo 179 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que demuestra su legítimo interés en la presente acción intentada, como propietaria que es del identificado inmueble.

6. - Que en la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento, se lee textualmente: “La duración del presente contrato de arrendamiento es de seis (6) meses, contados a partir de la fecha QUINCE (15) DE DICIEMBRE del año 2004, término este PRORROGABLE AUTOMÁTICAMENTE, por igual período a menos que una de las partes de aviso por escrito a la otra de su voluntad de no prorrogar el presente contrato de arrendamiento, por lo menos con un mes de anticipación. El canon de arrendamiento por lo menos con un mes de anticipación”. El canon de arrendamiento convenido en dicho contrato es la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) mensualmente que la arrendataria se obliga a pagar a EL ARRENDADOR en mensualidades ADELANTADAS. La falta de pago de una (01) mensualidad consecutiva en el pago de arrendamiento, dará pleno derecho a EL ARRENDADOR, para solicitar la rescisión del contrato y la entrega material del inmueble aquí arrendado como cláusula penal” (Subrayado de la jurisdicción).

7. - De la misma manera, en la Cláusula Anexa de Inventario que establece lo siguiente: “Tanque de resina con capacidad de mil (1000) litros, gabinetes de cocina en material de cemento y cerámica, closet aéreo, cielo raso en toda la casa, ventanas de operadores, puertas corredizas en los baños, tanque de agua en concreto, todo lo antes mencionado en el inventario se encuentra en perfecto estado de uso y conservación”. (Subrayado de la jurisdicción).

7. - Que tal y como se estableció en la cláusula segunda del citado contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (B. 130.000,00), pero el mismo por acuerdo entre las partes, motivado al alto costo de la vida, fue aumentado el canon de arrendamiento actual y vigente de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00).

9. - Que la ciudadana M.D.C.P.P., ya identificada, venía cumpliendo con la obligación contractual del pago de los cánones de arrendamiento al vencimiento de cada uno de ellos, pero en una forma inexplicable, dicha ciudadana en su condición de ARRENDATARIA, incurre en mora de pago, cuando sin explicación alguna ha dejado de cancelarle los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, correspondientes a los siguientes meses: 1.- Del 15 de Septiembre al 15 de Octubre del 2007; 2.- Del 15 de Octubre al 15 de Noviembre del 2007; y del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2007, que a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) cada mensualidad, hace una obligación total por arrendamiento de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), tal y como se puede evidenciar de los recibos que acompaña a la presente demanda marcados con las letras “D”, “E” y “F”. Que el canon de arrendamiento se cancelaría dentro de los cinco (05) días de cada mes y en mensualidades anticipadas.

10. - Que no obstante las cobranzas extrajudiciales que le ha realizado a la ciudadana M.D.C.P.P., para que le cancele la obligación correspondiente a los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados antes señalados, correspondientes al arrendamiento del inmueble objeto de este litigio, es por lo que se dirige a este Tribunal, para demandar como en efecto demanda a la ciudadana M.D.C.P.P., ya identificada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y COBRO DE BOLÍVARES, y como consecuencia de ello le haga entrega del inmueble antes identificado, junto con los bienes discriminados en la cláusula anexa inventario establecidos en el contrato de arrendamiento y además, le cancele la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00) correspondientes a los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados antes señalados o en su defecto sea obligada a ello, mediante condenatoria de este Tribunal con todas las imposiciones de Ley.

    ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN DE DEMANDA

    En fecha veintidós (22) de abril del año dos mil ocho (2008), siendo la oportunidad legal correspondiente, conforme a lo dispuesto en el artículo 883 del Código de procedimiento Civil, compareció el abogado en ejercicio M.N.B., n inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.756, quien actuando en su condición de Defensor Ad Litem de la parte demandada, ciudadana M.D.C.P.P., identificada en actas, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

1. - Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda, por ser totalmente inciertos los hechos alegados por la demandante, tal como lo probara en la oportunidad legal correspondiente.

2. - En nombre de su defendida ocurre ante esta autoridad para solicitar que desestime y declare si lugar la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento y declare la condenatoria en costas a la parte perdedora, una vez dictada la sentencia definitiva.

   DOCUMENTOS PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA JUNTO AL ESCRITO LIBELAR

1. - Original de contrato de arrendamiento, constante de cuatro (4) folios útiles, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha diez (10) de diciembre del año dos mil cuatro (2004), anotado bajo el Nº 41, Tomo 69º. La referida documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandada, en consecuencia, este Juzgador la tiene como fidedigna, pues cumple con las condiciones establecidas en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, pues se trata de copias de documentos públicos o privados reconocidos, que sean producidos con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas, que no sean impugnados por la contraparte y que sean legibles. Para este juzgador, el referido contrato de arrendamiento, sólo demuestra que el ciudadano J.M.S.O., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 5.670.470 y domiciliado en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; y la ciudadana M.D.C.P.P., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 12.071.512 y del mismo domicilio, suscribieron una convención locativa, a través de la cual el primero de los nombrados cede en calidad de arrendamiento a la segunda de las nombradas, un inmueble ubicado en el Barrio Loa Andes, Sector El pajal, Avenida 19C, calle 110, casa Nº 19C-55 de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia. Así se decide.

2. - Documento de Mejoras, constante de cuatro (04) folios útiles, autenticado en fecha cinco (5) de diciembre de dos mil cinco (2005), ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el Nº 65, Tomo 125º. La referida documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandada, en consecuencia, este Juzgador la tiene como fidedigna, pues cumple con las condiciones establecidas en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, pues se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos, que sean producidos con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas, que no sean impugnados por la contraparte y que sean legibles. Para este juzgador, el referido contrato de mejoras sólo demuestra que el ciudadano J.E.B., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 7.838.800 y de este domicilio, construyó sobre un terreno ejido, por cuenta y orden de M.D.C.F.F., una vivienda ubicada en el Barrio Los Estanques, conocido también como sector el Pajar, calle 110, Nº 19-55, en jurisdicción de la Parroquia M.D. del municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que el precio de construcción de la referida vivienda es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000.000,00). Este Tribunal desecha la mencionada documental, por considerarla impertinente ya que no trae al proceso elementos de convicción que demuestren la existencia de una relación arrendaticia entre las ciudadanas M.D.C.P.P. y N.B.M., identificadas en actas.- Así se decide.

3. - Original de contrato de venta, constante de tres (03) folios útiles, autenticado en fecha siete (7) de noviembre de dos mil seis (2006), ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 72, Tomo 179º. La referida documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandada, en consecuencia, este Juzgador la tiene como fidedigna, pues cumple con las condiciones establecidas en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, pues se trata de copias de documentos públicos o privados reconocidos, que sean producidos con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas, que no sean impugnados por la contraparte y que sean legibles. Para este juzgador, el referido contrato de arrendamiento, sólo demuestra que la ciudadana M.D.C.F.F., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 5.854.518 y con domicilio en la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, vende a la ciudadana N.B.M., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 5.721.240, y del mismo domicilio, un inmueble construido sobre un terreno que dice ser ejido, constituido por una vivienda ubicada en el Barrio Los Estanques, conocido también como sector el Pajar, calle 110, Nº 19-55, en jurisdicción de la Parroquia M.D. del municipio Maracaibo del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Vía Pública, Sur: Con propiedad que es o fue de R.E.F.; Este: Con propiedad que es o fue de A.G. y Oeste: Con propiedad que es o fue de S.M. de Mendoza, autenticado en fecha siete (7) de noviembre de dos mil seis (2006), ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 66, Tomo 125º. Así se decide.

4. - Originales de recibos constantes de tres (3) folios útiles. La parte demandante consigna adjuntos al libelo de la demanda los referidos recibos con el objeto de demostrar la supuesta insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses transcurridos entre el 15 de septiembre al 15 de octubre del 2007; entre el 15 de octubre al 15 de noviembre del 2007; y entre el 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2007. Las mencionadas probanzas se refieren a instrumentos privados simples emanados de la parte demandante que no han sido suscritas por la arrendataria de autos. De allí que no pueden oponérsele a éste, por cuanto, esta clase de documentos no tiene valor probatorio por sí mismos, mientras no sean reconocidos por la parte a quien se oponen o sean tenidos como legalmente reconocidos.

   A tal efecto, el artículo 1368 del Código Civil establece:

   El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado y, además, debe expresarse en letras las cantidades el cuerpo del documento, en aquellos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero.

   Los documentos privados pueden ser de dos especies: los suscritos, o sea, los documentos privados propiamente dichos y los no suscritos. Sobre ambas especies de documentos, el procesalista A.B. (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, Tomo III, Librería Piñango, Caracas - Venezuela, 1973, p.278), expresa:

   Los primeros deben estar firmados necesariamente por la parte obligada, cuando se trata de una estipulación contractual, o por la parte que los otorga, cuales quieran que sean su objeto, su forma y su naturaleza, como un contrato, una carta, un telegrama original, un recibo, un giro, etcétera, y si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, y si se tratare de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos, el instrumento deberá estar firmado por una persona mayor de edad que firme a ruego de aquél, y además por testigos.

   Los instrumentos privados no suscritos que se pueden hacer valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito son los libros de los comerciantes, los registros y papeles domésticos, las anotaciones puestas por el acreedor a continuación al margen o al dorso de su título de crédito, de un recibo precedente o del duplicado de un título personal del deudor, y las cartas misivas y los telegramas escritos de puño y letra de su autor y enviados por éste a su destino o a la Oficina Telegráfica correspondiente.

   Teniendo en consideración la legislación y la doctrina citadas, observa este Juzgador, que los mencionados recibos consignados por la parte actora, no están suscritas ni por la parte demandada ni por la parte demandante, a pesar que supuestamente, se desprende de su contenido que la arrendadora debe pagar la cantidad doscientos treinta mil bolívares (230.000,00) por concepto de canon mensual correspondiente a los meses del 15 de septiembre al 15 de octubre del 2007; del 15 de octubre al 15 de noviembre del 2007; y del 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2007. En tal sentidos no pueden serle opuestos a la demandada como prueba de encontrarse incursa en el incumplimiento de la cláusula SEGUNDA, del contrato originario celebrado entre ciudadano J.M.S.O. y la ciudadana M.D.C.P.P., arriba identificados. Lo anterior no contribuye a demostrar la supuesta insolvencia de la demandada de autos, por lo que este Juzgador desecha los mencionados recibos y no les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL PROCESO

   1. PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO

1. Ratificó en todas y cada una de sus partes los hechos explanados en el escrito libelar, así como los instrumentos acompañados en el mismo. Respecto de las documentales acompañadas al libelo de la demanda, el Tribunal las apreció, ut supra, en su valor probatorio. Así se decide.

2. Promovió la testimonial jurada de los ciudadanos T.M. y RAYKYN E.F.. La mencionada prueba testimonial fue admitida por este Juzgado, que fijó el tercer día de despacho siguiente al auto de admisión para oír las declaraciones de los mencionados ciudadanos. Sin embargo, este Tribunal la desecha, pues consta en actas que los testigos promovidos no comparecieron en la oportunidad fijada por este órgano jurisdiccional. Así se decide.

   2. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO

   Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a favor de su representada. Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición y comunidad de la prueba, según los cuales todo lo que se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar las persona de su promoverte, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito. Así se decide.

   DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

   El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que en fecha quince (15) de diciembre del 2004, el ciudadano J.M.S.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.670.470, celebró un contrato de arrendamiento, con la ciudadana M.D.C.P.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.917.864, domiciliada de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia. Que el referido contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo el día 10 de diciembre del 2004, inserto bajo el Nº 41, tomo 69, de los libros llevados por esa Notaría. Que dicho contrato tiene como objeto un inmueble constituido por una (1) casa de habitación, el cual se encuentra ubicado en el Barrio Los Andes, Sector El Pajal de la avenida 19C, con calle 19C-55 de este ciudad de Maracaibo del Estado Zulia. Que para ese momento, el referido inmueble era copropiedad del ciudadano J.M.S.O., identificado ut supra, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha 05 de diciembre de 2005, bajo el Nº 65, Tomo 125. Que posteriormente el ciudadano J.M.S.O., le vendió conjuntamente con su esposa, ciudadana M.D.C.F.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.854.518, el referido inmueble, como consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha siete (7) de noviembre de dos mil seis (2006), autenticado bajo el Nº 72, Tomo 179 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que demuestra su legítimo interés en la presente acción intentada, como propietaria que es del identificado inmueble. Que tal y como se estableció en la cláusula segunda del citado contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (B. 130.000,00), pero el mismo por acuerdo entre las partes, motivado al alto costo de la vida, fue aumentado el canon de arrendamiento actual y vigente de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00). Que la ciudadana M.D.C.P.P., ya identificada, venía cumpliendo con la obligación contractual del pago de los cánones de arrendamiento al vencimiento de cada uno de ellos, pero en una forma inexplicable, dicha ciudadana en su condición de ARRENDATARIA, incurre en mora de pago, cuando sin explicación alguna ha dejado de cancelarle los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, correspondientes a los siguientes meses: 1.- Del 15 de Septiembre al 15 de Octubre del 2007; 2.- Del 15 de Octubre al 15 de Noviembre del 2007; y del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2007, que a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) cada mensualidad, hace una obligación total por arrendamiento de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), tal y como se puede evidenciar de los recibos que acompaña a la presente demanda marcados con las letras “D”, “E” y “F”. Que el canon de arrendamiento se cancelaría dentro de los cinco (05) días de cada mes y en mensualidades anticipadas. Que no obstante las cobranzas extrajudiciales que le ha realizado a la ciudadana M.D.C.P.P., para que le cancele la obligación correspondiente a los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados antes señalados, correspondientes al arrendamiento del inmueble objeto de este litigio, es por lo que se dirige a este Tribunal, para demandar como en efecto demanda a la ciudadana M.D.C.P.P., ya identificada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y COBRO DE BOLÍVARES, y como consecuencia de ello le haga entrega del inmueble antes identificado, junto con los bienes discriminados en la cláusula anexa inventario establecidos en el contrato de arrendamiento y además, le cancele la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00) correspondientes a los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados antes señalados o en su defecto sea obligada a ello, mediante condenatoria de este Tribunal con todas las imposiciones de Ley.

   De otra parte, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el Defensor Ad Litem de la demandada, de manera genérica se limitó a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda, allí que no formuló ningún fundamento de hecho ni de derecho que contradijera la pretensión de la demandante.

   Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal supremo de justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.

   En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resultan fundadas. De allí que la demandante de autos, ciudadana N.B.M., debe aportar al proceso la prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento y el incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo por parte de la arrendataria, ciudadana M.D.C.P.P.. A su vez la parte demandada debe aportar al proceso la prueba de su excepción, es decir, demostrar a través de los medios de pruebas pertinentes, la inexistencia de la relación arrendaticia o el pago liberatorio de los cánones de Arrendamientos alegados por la parte actora como insolutos.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   La parte demandante fundamenta su pretensión en el hecho de que el ciudadano J.M.S.O., le vendió conjuntamente con su esposa, ciudadana M.D.C.F.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.854.518, el inmueble constituido por una vivienda ubicada en el Barrio Los Estanques, conocido también como sector el Pajar, calle 110, Nº 19-55, en jurisdicción de la Parroquia M.D. del municipio Maracaibo del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Vía Pública, Sur: Con propiedad que es o fue de R.E.F.; Este: Con propiedad que es o fue de A.G. y Oeste: Con propiedad que es o fue de S.M. de Mendoza, autenticado en fecha siete (7) de noviembre de dos mil seis (2006), ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 66, Tomo 125º.

   Que el ciudadano J.M.S.O. había cedido en calidad de arrendamiento a la ciudadana M.D.C.P.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.917.864, domiciliada de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia. un inmueble constituido por una (1) casa de habitación, el cual se encuentra ubicado en el Barrio Los Andes, Sector El Pajal de la avenida 19C, con calle 19C-55 de este ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.. Que el referido contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo el día 10 de diciembre del 2004, inserto bajo el Nº 41, tomo 69, de los libros llevados por esa Notaria; y el cual consigna con la presente demanda marcada con la letra “A”. Que para ese momento, el referido inmueble era copropiedad del ciudadano J.M.S.O. y de la ciudadana M.D.C.F.F., ambos identificado ut supra.

   De igual manera, la parte demandante alega que la ciudadana M.D.C.P.P., ya identificada, venía cumpliendo con la obligación contractual del pago de los cánones de arrendamiento al vencimiento de cada uno de ellos, pero en una forma inexplicable, dicha ciudadana en su condición de ARRENDATARIA, incurre en mora de pago, cuando sin explicación alguna ha dejado de cancelarle los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, correspondientes a los siguientes meses: 1.- Del 15 de Septiembre al 15 de Octubre del 2007; 2.- Del 15 de Octubre al 15 de Noviembre del 2007; y del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2007, que a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) cada mensualidad, hace una obligación total por arrendamiento de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), tal y como se puede evidenciar de los recibos que acompaña a la presente demanda marcados con las letras “D”, “E” y “F”. Que el canon de arrendamiento se cancelaría dentro de los cinco (05) días de cada mes y en mensualidades anticipadas.

   De lo anteriormente expuesto, se observa este Juzgador que habría operado una subrogación arrendaticia. Esta consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente el adquirente - en este caso la ciudadana N.B.M. - sucede al arrendador - ciudadano J.M.S.O. - en lo deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de los establecido en el artículo 20 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos inmobiliarios; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Ley, produce al transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendador y arrendatario. La indicada norma, expresa:

   Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto - Ley

   Se desprende de la citada disposición, que esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el arrendador se subroga en los deberes y derechos del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales. Sin embargo, no solo la enajenación produce la subrogación, así entendida, sino también cualquier otro acto que permita la traslación o transmisión de la propiedad del inmueble arrendado a otra persona, el adquirente está obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos convenidos.

   Se concluye de lo anterior, que la ciudadana N.B.M. ha demostrado la existencia de la convención locativa que tiene por objeto el inmueble construido sobre un terreno que dice ser ejido, constituido por una vivienda ubicada en el Barrio Los Estanques, conocido también como sector el Pajar, calle 110, Nº 19-55, en jurisdicción de la Parroquia M.D. del municipio Maracaibo del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Vía Pública, Sur: Con propiedad que es o fue de R.E.F.; Este: Con propiedad que es o fue de A.G. y Oeste: Con propiedad que es o fue de S.M. de Mendoza; y que la ciudadana M.D.C.P.P., identificada en actas, a partir de la enajenación del inmueble arrendado, debe pagar en lo futuro el canon de arrendamiento mensual estipulado a la ciudadana N.B.M., tal y como ésta lo afirma en el libelo de la demanda.

   Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado, observa quien suscribe el presente fallo, que la parte demandada no probó nada que favoreciera a sus derechos en litigio, a lo cual estaba obligado en virtud de los dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues observa quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante, ciudadana N.B.M. alega el incumplimiento por parte de la demandada, ciudadana M.D.C.P.P., en el pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses del 15 de Septiembre al 15 de Octubre del 2007; del 15 de Octubre al 15 de Noviembre del 2007; y del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2007, que a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) cada mensualidad, hace una obligación total por arrendamiento de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00); y el Defensor Ad Litem de la parte demandada alega que no son ciertos los hechos alegados por la parte demandante. El alegato de la parte demandante, al tratarse de un hecho negativo absoluto, la carga de probar que la demandada no efectúo el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses arriba indicados, no le corresponde a la demandante sino a la demandada de autos.

   La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta:

   Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. O como dice el artículo 177 de Código de Procedimiento Civil colombiano: > (Devis Echandía, Hernando., Teoría General de la Prueba judicial, Tomo I, Nº 130).

   El especialista en derecho procesal, R.R.M. (Principios de Derecho Probatorio, EN: Revista de Derecho Probatorio, Nº 14 Ediciones Homero. Caracas p. 292), afirma:

   El principio de la carga de la prueba concierne a que en los procesos, las partes llevan sobre sí la obligación de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hecho y la prueba de los mismos, ya que el Juez no puede fallar por intuición, carencia, ni con fundamento en su conocimiento personal de los hechos, que no estén probados en el proceso. La m.r. que ha estado en vigente en la historia de las pruebas que dice “dame los hechos que yo te daré el derecho”, aún cuando mitigada, sigue imperando en el proceso moderno.”

   Esta afirmación se fundamenta en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha siete (7) de marzo de dos mil siete (2007), ratificada por esta misma Sala en fecha diecisiete (17) de julio de dos mil siete (2007), en la cual sostuvo:

   En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el Juez de Alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el Tribunal que conoció del amparo (Vid. Sentencia 113 del 12 de mayo de 2003, caso Banco Mercantil), con lo cual el a quo erró al afirmar que “el actor tenía la carga de probar que el demandado no pagó las mensualidades de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005” (Subrayado de la jurisdicción).

   La parte demandada no probó el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses del 15 de Septiembre al 15 de Octubre del 2007; del 15 de Octubre al 15 de Noviembre del 2007; y del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2007,, a lo cual esta obligada en virtud de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, citados supra; por lo cual tal actitud le acarrea una sanción jurídica como es la resolución del contrato de arrendamiento sobre el inmueble construido sobre un terreno que dice ser ejido, constituido por una vivienda ubicada en el Barrio Los Estanques, conocido también como sector el Pajar, calle 110, Nº 19-55, en jurisdicción de la Parroquia M.D. del municipio Maracaibo del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Vía Pública, Sur: Con propiedad que es o fue de R.E.F.; Este: Con propiedad que es o fue de A.G. y Oeste: Con propiedad que es o fue de S.M. de Mendoza; de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, que es del siguiente tenor: “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Por lo que en puridad de Derecho, debe ordenarse el desalojo de la ciudadana M.D.C.P.P., identificada en actas; la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento sub iudice a su propietaria, ciudadana N.B.M. y el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses del 15 de Septiembre al 15 de Octubre del 2007; del 15 de Octubre al 15 de Noviembre del 2007; y del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2007, que a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) cada mensualidad, hace una obligación total por arrendamiento de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), tal y como efectivamente se declarará en el dispositivo del presente fallo.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana N.B.M. contra la ciudadana M.D.C.P.P., todas plenamente identificados en actas, y en consecuencia:

1. - Se ordena el desalojo de la ciudadana M.D.C.P.P., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 10.917.864 y de este domicilio, del inmueble construido sobre un terreno que dice ser ejido, constituido por una vivienda ubicada en el Barrio Los Estanques, conocido también como sector el Pajar, calle 110, Nº 19-55, en jurisdicción de la Parroquia M.D. del municipio Maracaibo del Estado Zulia

2. - Se ordena hacer entrega a la ciudadana N.B.M., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 5.721.240, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, libre de personas y de bienes del inmueble construido sobre un terreno que dice ser ejido, constituido por una vivienda ubicada en el Barrio Los Estanques, conocido también como sector el Pajar, calle 110, Nº 19-55, en jurisdicción de la Parroquia M.D. del municipio Maracaibo del Estado Zulia

3. - Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 690,00), por concepto de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses del 15 de Septiembre al 15 de Octubre del 2007; del 15 de Octubre al 15 de Noviembre del 2007; y del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2007,a razón de DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 230,00) cada mensualidad.

4. - Se condena en costos y costas a la parte demandada ciudadana M.D.C.P.P., por haber resultado vencida totalmente en la presente controversia, de conformidad en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Se deja constancia que la parte actora estuvo representada por el profesional del Derecho R.D.S. y J.C.B., inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas 25.591 y 126.826, en ese orden y la parte demandada obró representada por el Defensor Ad Litem, abogado en ejercicio M.N.B., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 51.756, todos de este domicilio.

   PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

   Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veintiuno (21) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2008).- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

   EL JUEZ,

   Abog. W.C.G.

   LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

   KATRINA VILLALOBOS

   En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las nueve horas de la mañana (09), se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el Nº 17-2008.

   LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

   KATRINA VILLALOBOS

   WCG/mef.-