Decisión nº 120 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 14 de Febrero de 2006

Exp. Nº 02324

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: DESALOJO.-

Demandante: N.J.V.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.797.752 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: R.R., A.M. y J.R.M.A. en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 56.880, 53.588 y 34.630, en el orden indicado y del mismo domicilio.-

Demandado: D.A.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.061.283 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-

Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: C.H.S.R. y E.J.Á.N., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 87.682 y 99.808, respectivamente y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales, que el día 31 de Octubre de dos mil cinco (2005), este Juzgado admitió cuanto ha lugar en Derecho la acción propuesta en causa, asignándole la nomenclatura Nº 02324 y ordenó emplazar al demandado de autos D.R., a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.-

Posteriormente, el día 15 de Noviembre de 2005, la parte actora ciudadana N.J.V.P., otorgó Poder Apud-Acta a los referidos apoderados, así mismo sustituyó poder general de administración y disposición que le fuera otorgado por su cónyuge J.L.C.P., consignando dicho instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 68, Tomo 109 de los libros respectivos, en fecha 13 de Octubre del año 2005, el cual fue agregado a las actas en esa misma fecha. En esa misma oportunidad (15-11-2005), se libraron los recaudos correspondientes.

El 16 de Enero de 2006, fue citado el referido ciudadano, tal y como consta de la boleta agregada a las actas en esa misma oportunidad.

El día 18 de Enero de 2006, el Apoderado Judicial del demandado C.S., ya identificado, se presentó en estrados y consignó escrito contestando la demanda y reconviniendo, conjuntamente con copia simple de instrumento poder y contrato de opción a compra, siendo agregando a las actas en esa misma fecha.

Seguidamente, el día 20 de Enero de 2006, la representación actoral presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta, siendo agregado dicho escrito a las actas en esa misma oportunidad.

Abierto el juicio a pruebas, la parte actora por intermedio de su apoderado judicial, consignó su escrito el 25 de Enero de 2006, el cual fue agregado a las actas y admitido cuanto ha lugar en Derecho en esa misma fecha, la parte demandada promovió sus pruebas el día 26 de esos mismos corrientes, medios probáticos estos, que serán a.e.l.m.d. este fallo.-

En fecha 08 de Febrero de 2006, el Apoderado Judicial de la parte demandada diligenció, solicitando al Tribunal se deseche a los testigos evacuados por la accionante.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora que es propietaria conjuntamente con su cónyuge, de una inmueble constituido por un apartamento para vivienda N° 01-02, del Edificio 01, ubicado en la Urbanización San Felipe, en jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.S.F.d.E.Z.; que en fecha 22 de Octubre de 2004, celebró contrato de opción a compra con el ciudadano D.R., alegó además, que dicha opción a compra tiene un lapso de siete años, que el promitente comprador se disponía iniciar los trámites para la consecución de un crédito hipotecario que le permitiera adquirir dicho inmueble; que En esa misma oportunidad celebraron contrato verbal de arrendamiento por tiempo indeterminado con el ciudadano D.R., que acordaron un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales; que serían cancelados de manera consecutiva dentro de los cinco días de cada mes; que de esa manera el ciudadano D.R. tomaría posesión del inmueble opcionado.

De igual forma, afirmó que el referido ciudadano D.R., una vez que tomó posesión del inmueble en el mes de noviembre de 2004, se negó a cancelar el canon correspondiente; que dicho ciudadano alega que como promitente comprador tenía derecho a ocupar el inmueble objeto de la transacción, sin obligación económica de ningún tipo con los promitentes vendedores, y que sólo le corresponde el pago de los servicios públicos, además alegó, que en la actualidad adeuda la suma de 2.400.000,oo Bs por concepto de un año completo de arrendamientos, acumulándose esa cantidad, siendo que todas las gestiones para la consecución del pago realizadas han sido infructuosas.

Afirmó igualmente, que el contrato de opción antes referido les obliga a venderle al promitente comprador el inmueble objeto de la opción en los términos y condiciones allí establecidas, pero que también es cierto que dicho documento no los obliga a dar vivienda gratuita al ciudadano D.R., ni lo exonera a él de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes, y que tampoco le da derecho a usufructuar el inmueble; que por cuanto el ciudadano D.R. se niega a cancelar dicho canon de arrendamiento acordado, incurre en la causal de Desalojo, contenida en el Artículo 34, ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que por las razones antes expuestas es que acude a demandar por desalojo del inmueble ya identificado, y el consecuente pago de los cánones vencidos.

Entre tanto, la representación judicial del ciudadano D.R., trabó la litis con su contestación, negando, rechazando y contradiciendo todos los alegatos expuestos por la parte demandante por ser estos infundados; además negó, rechazó y contradijo que se haya celebrado un contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado, que la relación entre los demandantes y su persona se base en un contrato de opción de compra venta, con un lapso de duración de 07 años, lapso éste que no ha vencido.

Aseveró, que lo verdadero es que existe un acuerdo entre su persona y los demandantes, que ellos le entregaron de manera personal las llaves del inmueble para que él habitara el inmueble con su grupo familiar mientras los demandantes finiquitaban la cancelación de hipoteca que posee el inmueble y él tramitaba en forma simultánea su política habitacional; afirmó además que cuando comenzó el proceso de tramitación de su crédito mediante la política habitacional, se dió cuenta en el Registro donde aparece registrado el inmueble, que existen dos medidas de prohibición de enajenar y gravar.

Igualmente alegó que trató de comunicarle dicha situación a ellos en el momento, pero no fue si no en Septiembre de 2005 cuando les pudo decir; que ellos le manifestaron ante su reclamo que si no le gustaba el inmueble en esas condiciones que lo desocupara; que por esas razones se le imposibilita la compra del inmueble debido a que le ocultaron las medidas preventivas existentes.

De esta manera, reconvino a la parte accionante, por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, alegando que la misma tiene un lapso de duración de siete años, contados a partir de la firma del referido contrato, que tomando la fecha del contrato 22 de Octubre de 2004 hasta la actualidad ha transcurrido un año y dos meses, que eso evidencia que el contrato de opción a compra aún no ha vencido, que existe un plazo a su favor, que existe en su contra perturbación judicial por parte de los accionantes, que interpone la reconvención para que dé cumplimiento del término establecido por las partes y se respeten en todas y cada una las condiciones establecidas en dicho contrato, fundamentando su contra demanda en los Artículos 1.211, 1.213 y 1.167 del Código Civil.

Por otra parte, los apoderados judiciales de los actores al contestar la reconvención propuesta, negaron, rechazaron los hechos y el derecho invocado, alegando que es falso que el demandado desconociera la existencia de las medidas que pesan sobre el inmueble; que en el referido contrato de opción a compra no se estipuló que el ciudadano D.R. viviría en el inmueble; que no es lógico que a dicho ciudadano se le permitiera vivir en el inmueble por siete años y de manera gratuita, sin ningún tipo de obligación económica; ratificaron la demanda incoada por desalojo del inmueble y el pago de los cánones vencidos.

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hechos, en consecuencia, este Tribunal, pasa a decidir la presente causa en atención a haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho que a cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley, que proceda en esta causa.

Sentando lo anterior y asumiendo que el demandado, negó y rechazó en toda forma de derecho la pretensión de la actora y las consecuencias que se derivan de la presunta vinculación arrendaticia verbal, toca entonces a la accionante demostrar sus afirmaciones de hechos a tenor de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, razón por la cual, se hace impretermitible el análisis del debate probatorio de la forma y manera siguiente:

PRUEBAS DE LAS PARTES:

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, consecuencia de lo cual, el Juez debe valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La demandante de autos promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:

1. Con el libelo de demanda, promovió copia simple de Documento de propiedad sobre el inmueble objeto del litigio, registrado en fecha 07 de Enero de 1999, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., anotado bajo el N° 06, Tomo 1°, Protocolo Primero, Primer Trimestre, de los libros respectivos, instrumento que demuestra la propiedad del inmueble en cuestión y su respectiva ubicación, y además, por emanar de un organismo público, tiene naturaleza pública, el cual no fue tachado de falso por su adversario, le merece fe a este Juzgador, por lo tanto, el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio, lo aprecia y valora. Así se declara.-

2. Igualmente, consignó con el escrito libelar copia simple de Contrato de Opción a Compra sobre el inmueble objeto del litigio, debidamente autenticado en fecha 22 de Octubre de 2004, por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., anotado bajo el N° 81, Tomo 94°, de los libros respectivos, instrumento este, que fue consignado en original por la parte demandada, por lo tanto, el Tribunal lo aprecia y valora en todo su valor probatorio, por emanar de un organismo público, que tiene naturaleza pública, y además por servirse de él la parte accionada. Así se declara.-

3. Promovió la declaración jurada de las ciudadanas: K.O., I.P. y ANICET NELSON, como testigos.

El Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, es considerado como regla de valoración de la prueba testimonial, en consecuencia es obligatorio para el Juez:

 Hacer la concordancia de la prueba testimonial entre sí, con las demás pruebas aportadas y conforme a su soberanía.-

 El Juez deberá desechar la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, teniendo el Juez el deber legal de desechar el testigo mendaz y el que incurre en contradicción, en base a su libertad de apreciación de la prueba.-

 El Juez al apreciar la testimonial deberá aplicar la sana crítica, esto es, juzgar conforme a su inteligencia lo indique.-

De los testigos antes señalados, solo fueron evacuadas las siguientes:

 Y.P.P.: Depone esta testigo de 35 años de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.796.723, venezolana, soltera, domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z., quien manifestó conocer a las partes inmersas en el presente litigio, pero de sus dichos se observa, su interés indirecto, ya que la testigo realizaba trabajos de limpieza tanto a la Sra. Norayma como a su mamá, por ello, conforme a las máximas de experiencias comunes, para este Tribunal esta situación, evidencia que la testigo es sirviente doméstico de la demandante, por ello se encuentra inhábil para ser testigo en el presente litigio, también precisa este Operador de Justicia, que la testigo al manifestar “...escuché la conversación que tenían ambos...”, tiene un conocimiento “referencial y no presencial” de los hechos, además de sus deposiciones se observa que la misma no determinó si real y efectivamente entre N.V. y D.R. se celebró un Contrato de arrendamiento verbal, y que al ser repreguntada por este Tribunal sobre ese respecto ¿Diga la testigo, sí usted real y efectivamente presenció que entre los ciudadanos N.V.P. y D.R. celebraron un contrato de arrendamiento?, contestó: “...No lo presencié...” razones por las cuales, este operador de justicia desestima en su apreciación y valoración dicha testimonial, conforme a la Ley.- Así se decide.-

 ALICET LEUCARENA N.A.: Declaró esta testigo de 24 años de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.494.669, venezolana, soltera, domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z., quien igualmente depuso conocer a las partes inmersas en el presente litigio, observándose de su deposición, que ésta, en forma circunstancial, presenció una conversación en el momento en que hacía un trabajo en computadora en la casa de la mamá de la Sra. Norayma, entre la referida ciudadana y el Sr. D.R., por lo tanto, su dicho no demuestra si lo convenido en esa conversación realmente se produjo o no, por los argumentos antes esgrimidos, este Tribunal desestima la declaración de esta testigo en su apreciación y valoración. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

El accionado promovió e hizo evacuar las siguientes:

1) Con su escrito de contestación a la demanda y reconvención, consignó copia simple de Contrato de Opción a Compra sobre el inmueble objeto del litigio, debidamente autenticado en fecha 22 de Octubre de 2004, por ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., anotado bajo el N° 81, Tomo 94°, de los libros respectivos, cuyo original fue consignado por la representación del demandado con el escrito de promoción de pruebas, por lo tanto, el Tribunal lo aprecia y valora en todo su valor probatorio, por emanar de un organismo público, que tiene naturaleza pública, y además por cuanto ambas partes se han servido de él, como un hecho no controvertido. Así se declara.-

2) Promovió copias certificadas del Expediente N° 00704 llevado por ante este Tribunal, relativo al juicio que por Cobro de Bolívares mediante el Procedimiento de Intimación, sigue R.R. contra N.V. y J.C., este Juzgador aprecia y valora por emanar de un órgano jurisdiccional, observándose que en la Pieza de Medidas de dicho expediente se encuentra decretada una medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por este Tribunal, pero las referidas copias certificadas no constituye un hecho controvertido por las partes, y no aporta elementos de convicción para la decisión de fondo. Así se decide.

3) Promovió la parte accionada, PRUEBA DE INFORME para con el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, solicitando que se oficiara a dicho Juzgado, a los fines de que remita copias certificadas del Expediente N° 8232, de fecha 8 de Octubre de 2004, contentivo del juicio que por Ejecución de Hipoteca sigue N.V. contra J.C.; igualmente para con la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., en propósito de que informe sobre la existencia o no de alguna medida que pese sobre el inmueble, objeto del litigio, observando este Jurisdicente que se ofició a ese Despacho, y como quiera, que la espera de dichas informaciones sobrepasaron el lapso de evacuación, el cual se encuentra precluído, razón por la cual, este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento sobre dicha prueba de informe. No obstante, que la información requerida en modo alguno traería elementos de convicción para la decisión de fondo. Así se declara.-

5) Promovió la declaración jurada de los ciudadanos: J.A.S., THANIT FERNÁNDEZ y E.R., como testigos.

Todos los testigos fueron evacuados, observando el Tribunal, de las deposiciones de las ciudadanas J.A.S. y THANIT FERNÁNDEZ, que éstas, tiene un conocimiento “referencial y no presencial” de los hechos, además de sus deposiciones no se puede determinar si real y efectivamente entre N.V. y D.R. se celebró un Contrato de arrendamiento verbal, motivo por el cual, este Justiciable desestima en su apreciación y valoración dichas testimoniales, conforme a la Ley.- Así se decide.-

En lo que respecta a la declaración del ciudadano E.D.L.R.H.B., de los dichos emitidos por este testigo, observa el Tribunal, que el mismo no tiene un conocimiento objetivo de los hechos sobre los cuales declaró, por el contrario, el testigo al ser repreguntado por la representación de la parte actora sobre su dirección exacta, contestó argumentando “en estos momento no me acuerdo bien de la dirección...”, por lo tanto, conforme a la Sana Crítica y a las Máximas de Experiencias, este Operador de Justicia considera que el testigo es MENDÁZ, es decir, no declaró la verdad, en consecuencia, se desestima su dicho, conforme a los Alcances del Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se declara.-

La relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas, más o menos graves, que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene que demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.-

Mutatis-Mutandi, el demandado de autos con sus alegatos desconoció lo existencial de la convención arrendaticia verbal, alegando como defensa, que a él le permitieron vivir ahí por haber opcionado a compra el inmueble y los accionantes de manera personal le entregaron las llaves para que viviera con su grupo familiar, mientras tramitaba un crédito habitacional, reconviniendo a la parte actora para que cumpliera el contrato de opción a compra, sabido que, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes al regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley, entre ellas, no pudiendo en tal sentido, atribuírsele otras obligaciones al promitente comprador distintas a lo pactado.

Así mismo, por cuanto, la parte demandada negó los hechos, debió la parte actora demostrar lo cierto de sus alegatos, es decir, que en realidad existe un contrato de arrendamiento verbal, hecho éste, que no fue demostrado o probado en el lapso probatorio que se aperturó al efecto, sabido que, desde esa fecha (22-10-2004) el reclamado ha estado usando, gozando y disfrutando el inmueble objeto del contrato y haciendo uso de los servicios públicos, por voluntad de la actora y no en calidad de arrendatario, motivos por los cuales ha de declararse sin lugar la acción propuesta.

DE LA RECONVENCIÓN:

En base a los alegatos formulados por el demandado de autos, en los cuales funda la reconvención propuesta, solicitando se cumpla con el término de siete años fijado en el contrato de opción a compra y así, en ese tiempo, poder tramitar su crédito. Observa este Sentenciador que como quiera que el contrato de opción a compra no constituye un hecho controvertido por las partes, quienes por el contrario lo reconocen como tal, entonces la reconvención debe declararse con lugar en la definitiva del presente fallo.-

Así mismo, observa, que el contrato en referencia, contiene los requisitos esenciales de todo contrato, como lo son: El consentimiento, el objeto, la causa y la capacidad de las partes, así mismo, contiene los elementos accidentales que las partes han introducido en el aludido contrato y que según la teoría de las obligaciones, lo son: La condición, el modo y el término, en efecto término lo fue por un plazo de 7 años contados a partir del 22 de Octubre de 2004, según la cláusula Tercera del mismo; observándose además, que dicho plazo estipulado aún no se ha cumplido, ya que los siete años vencen el 22 de Octubre de 2011, oportunidad en la cual debe perfeccionarse la compra venta.

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

 PRIMERO:- SIN LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por DESALOJO sigue N.J.V.P. y J.L.C.P. contra D.A.R.M..

 SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención propuesta por el demandado de autos ciudadano D.A.R.M., en consecuencia, se mantiene vigente el término fijado en el contrato de opción a compra antes referido.

 TERCERO: Se condena en costas y costos procesales a la demandante por haber sido vencida totalmente, conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días de Febrero de dos mil seis (2006). AÑOS: 195° de la Independencia y 147° de la Federación.-

El Juez,

Abog. I.P.P.L.S.,

Abog. A.A.R.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 9:40 a.m. La Secretaria,

Abog. A.A.R..

Charyl*