Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 25 de Enero de 2013

La parte actora en su libelo de demanda y reforma, alegó que compró a su madre, los derechos y acciones sobre un primer nivel que forma parte de un inmueble de su propiedad, construido sobre un lote de terreno municipal, ubicado en la calle El Colegio Americano, Nº 25-03 de la parroquia Minas de Baruta del Estado Miranda, que se divide en dos locales comerciales, que venían ocupando sus hermanas como arrendatarias, quienes pagaban a su madre las sumas de cuarenta (40) y sesenta (60) bolívares, respectivamente. Que su señora madre falleció el 07 de agosto de 2008, por lo que notificó a sus hermanas que debían pagarle los alquileres como nuevo propietario y que “…esperaría un año de lapso de término del contrato”. Que venció el término del arrendamiento de más de un año, sin que las arrendatarias desocuparan los locales comerciales ni pagaron las pensiones, alegando que la compra venta se había realizado mediante documento falso.

Que sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en los artículos 1167, 1604 y 1605 todos del Código Civil, demandó a sus hermanas y arrendatarias al cumplimiento del contrato por vencimiento del término del contrato de arrendamiento y subsidiariamente los daños y perjuicios representados por los cánones de arrendamiento insolutos, es decir, mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble así como las costas procesales.

Habiendo aceptado el cargo el defensor judicial designado ante la imposibilidad de citar a las demandadas, quienes tampoco acudieron a darse por citadas ante el llamado hecho por carteles, el 22 de noviembre de 2012, acudieron y se dieron por citadas y al día de despacho siguiente, contestaron a la pretensión de la actora. En ese acto, como punto previo alegaron la perención breve, de conformidad con lo previsto en el ordinal 2º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dado que el 26 de julio de 2011, se admitió la reforma a la demanda y transcurrieron más de treinta (30) días, sin que se hubiese citado a la parte demandada por causas imputables a la actora.

Sobre el mérito, negó y rechazó los hechos expuestos. De acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnó la estimación de la demanda por considerarla vil y no ajustarse a la realidad, dado que debía considerarse el valor actual de las bienhechurías que conforman los locales comerciales por ellas usufructuados y propuso la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000). Que el actor fundamentó su pretensión sobre una presunta cualidad de propietario fundado sobre un título supletorio nulo, dado que su madre no sabía firmar.

Que no es cierta la existencia del contrato de arrendamiento, dado que la ocupación de los locales fue autorizada y permitida por su madre y tiene mucho tiempo y obtuvieron títulos supletorios, por lo que les pertenece en plena propiedad, dominio y posesión.

Que el actor no tiene legitimación ad causam. Que su madre no sabía firmar y nunca aprendió a hacerlo. Que es falso que se le haya notificado. Que no ha existido ninguna relación arrendaticia.

Siendo así, la controversia se limita a determinar si existe realmente una relación arrendaticia entre las partes, toda vez que si bien la parte actora afirmó su existencia, la demandada la negó y sobre ello gira la suerte de la pretensión, para lo cual se hace indispensable revisar las pruebas. No obstante, antes del mérito debe resolverse la perención breve, la impugnación de la cuantía y la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada.

La parte actora junto al libelo de demanda, aportó copia simple de instrumento autenticado el 18 de junio de 1997, el cual no fue impugnado, por lo que se tiene como fidedigno y por ello merece fe su contenido, a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Dicho instrumento prueba que la ciudadana I.M.V., en principio, cedió en propiedad al ciudadano J.L.V., los derechos sobre un primer nivel de un inmueble construido sobre un lote de terreno Municipal, ubicado en la calle Colegio Americano Nº 25-03 de la parroquia Las Minas del Municipio Baruta del Estado Miranda, dividido en dos locales comerciales.

Aportó copia simple de acta del 07 de agosto de 2008, expedida por la Directora de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Miranda, relativo a la muerte de la ciudadana I.M.V., quien dejó varios hijos, dentro de los cuales se encuentran las partes procesales. Este instrumento merece fe su contenido al tenerse como fidedigno por no haber sido impugnado.

Aportó cuatro (4) recibos, dos apócrifos, por lo que se desechan del proceso de acuerdo a lo previsto en el artículo 1368 del Código Civil, dado que los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado. Otro de ellos del 30 de mayo de 2003, aparece firmado por una persona identificada como J.V., dejando constancia de haber recibido de A.T. (sic) V., la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), por concepto de alquiler del mes de mayo. Dicho instrumento se desecha del proceso igualmente, debido a que el mismo violenta el principio de alteridad, toda vez que la propia parte no puede crearse una prueba a su favor y, el otro recibo del 25 de julio de 2002, aparece identificado por I.M.V. haber recibido de R.M.V., la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) por “Alquiler de local Ag. De la feria”, lo que no permite vincularlo con la relación arrendaticia que el actor alegó existir con las demandadas.

La parte actora aportó igualmente certificado de solvencia de sucesiones, relativos al activo hereditario dejado por la ciudadana I.M.V., hecho no discutido en este caso y por ello resulta impertinente para resolver este asunto.

Por su lado, la parte demandada a los fines de probar sus hechos afirmados -que la de cujus I.M.V. no sabía afirmar-, aportó copias simples de actas de nacimientos, donde efectivamente aparece que ante la presentación de sus hijos, manifestó no saber firmar para ese momento y ello merece fe. No obstante, eso no desdice que pudo haberlo hecho posteriormente, especialmente al momento en que se autenticó el documento del 18 de junio de 1997, dado que así lo constató el Notario, funcionario que legalmente tiene atribuida esa función y así ha de considerarse.

Respecto a la impugnación de la cuantía, se advierte que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada puede rechazar la estimación hecha por la parte actora, por considerarla insuficiente o exagerada, para lo cual debe aportar sus argumentos y probarlos.

En este caso, alegó que la suma de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) en que el actor estimó la cuantía de la demanda resultaba vil. Que la misma debía ser estimada en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), que se corresponde con el valor de las bienhechurías.

En este sentido, cabe destacar que la estimación del valor de lo demandado no obedece a un capricho de las partes, sino que debe estar basado en hechos objetivos dadas las consecuencias procesales que ello trae en el proceso, pues sirve para la determinación de la competencia así como la determinación de las costas procesales, de ser el caso.

Por ello, el legislador, estableció algunas reglas a seguir a los fines de la determinación del valor de lo demandado en estos casos de arrendamiento. El 36 eiusdem, señala:

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

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Respecto a la regla para determinar la cuantía en los contratos de arrendamientos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 77 del 13 de abril de 2000, en el expediente Nº 00-001, señaló:

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra “Derecho Procesal Civil”:

En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé

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Aplicando el citado criterio al caso bajo estudio, se tiene que en este caso se demandó el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal y subsidiariamente el pago de pensiones de arrendamiento insolutos, que la parte estimó en la suma de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200). Sin embargo, la parte demandada rechazó tal demanda por considerarla insuficiente y estimó que la misma debía ser de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) que es el valor de las bienhechurías sobre las cuales se alegó la existencia del contrato de arrendamiento.

No obstante, la parte demandada tiene la carga no solo de indicar un motivo serio en su apoyo sino la de aportar las pruebas que fundamenten la cuantía que considera apropiada, que en estos casos debe versar sobre algunos de los criterios expuestos en la sentencia parcialmente transcrita, que no hayan sido considerados por el actor, pero no sobre la base del valor de las bienhechurías sobre las que se alegó al existencia del contrato de arrendamiento, pues en estos casos, no se discute la propiedad de las mismas, sino la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello su devolución.

Siendo así, visto que los argumentos y la cuantía alegada por la parte demandada no se ajusta a los parámetros legales a que se refiere el citado artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, dado que la pretensión se deriva de un contrato de arrendamiento y por ello no ajustó su conducta procesal a lo exigido en el artículo 38 eiusdem, debe desecharse su impugnación y en consecuencia, debe regir la estimación hecha por la parte actora.

En cuanto a la perención breve alegada, se observa que efectivamente el 26 de julio de 2011, antes de la citación de la parte demandada, se admitió la reforma al libelo de demanda y en consecuencia, se ordenó su emplazamiento para el segundo día de despacho siguiente. En este supuesto, de acuerdo a lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los treinta (30) días siguientes, el demandante debía cumplir con las obligaciones legales a los fines de la citación de la demandada, so pena de la perención de la instancia. Sin embargo, el 18 de octubre de 2011, la parte actora aportó los fotostatos para la elaboración de las compulsas, esto ocurrió a los cuarenta y siete (47) días siguientes a dicho auto de admisión de la reforma. Mientras que el 10 de noviembre de 2011, aportó los emolumentos al Alguacil a los fines del traslado para la citación del demandado.

No obstante ello, se advierte que la parte demandada fue debidamente citada en el proceso, al punto que contestó y tuvo la oportunidad de probar, lo que significa que efectivamente se cumplió el fin de la citación, cual es poner en conocimiento a la parte demandada que se inició un juicio en su contra basado en unos hechos sobre los cuales tuvo información y pudo argumentar en su contra, por lo que pudo ejercer debidamente su derecho a la defensa y, siendo así, no puede declararse la perención breve, dado que ello iría contra los principios contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución, según los cuales el proceso debe servir de instrumento para la realización de la justicia y que proscribe las reposiciones inútiles. Sería inútil declarar la perención cuando se ha cumplido con las formalidades esenciales para que la parte demandada acudiese al proceso y ejerciera su derecho a la defensa.

La Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal en decisión N° 000077/2011, reiterando el criterio expuesto en el fallo Nº 747/2009, estableció lo siguiente:

… ‘…aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente…’.

La Sala reitera el precedente jurisprudencial citado y, establece que la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este (sic) haya alcanzado su finalidad practica (sic).

Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.

Es por ello, que la parte actora tiene como obligación exclusiva, de lograr el llamado a juicio del demandado para el desenvolvimiento de juicio, con el fin de garantizar a los sujetos procesales el derecho a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, todo ello, cónsona satisfacción de las exigencias de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los artículos 26, 49 y 257, pues su desarrollado contexto persigue flexibilizar el formalismo que soporta el proceso civil, siendo éste el ‘…instrumento fundamental para la realización de la justicia…’.

(omissis)

De lo anterior, queda comprobado el cumplimiento del llamado a juicio de la parte demandada D.J.S.C.; el conocimiento oportuno del contenido de la demanda, la satisfacción y finalidad que le asigno (sic) la ley al acto procesal de citación y la participación de la parte demandada en el proceso, que sin duda alguna, ponen de manifiesto la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, así como, la noción y ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por su contraparte

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En el mismo orden de ideas, la Sala Constitucional en decisión N° 1.828/2007, estableció lo siguiente:

… no obstante que la perención deba ser declarada de oficio por el tribunal cuando haya advertido su existencia, y no pueda ser renunciada por las partes, ello no es suficiente para desconocer o impedir la disposición que sobre sus derechos subjetivos éstas tengan; tan es así que si efectivamente en una causa se verifica la perención de la instancia, y antes de ser ello advertido, -como sucedió en el presente caso- finaliza por un mecanismo de autocomposición procesal, nada impide que éste (convenimiento) produzca sus efectos, pues según la norma tal acto es irrevocable y tiene el carácter de cosa juzgada. Al allanarse el demandado a la pretensión del actor, no existe contención, y por tanto juicio, por lo que resultaría inútil declarar una perención con posterioridad a la materialización de tal acto.

Lo contrario, sería desconocer u obstaculizar el fin último del proceso, que no es otro sino la solución de conflictos, en este caso de particulares y por ende impedir la tutela del orden jurídico que conlleva a la paz social

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Sobre la base de esos criterios, especialmente que en el presente caso se ha cumplido con la finalidad de la citación, prueba de ello es que la parte demandada acudió al mismo en sus diversas etapas y ejerció su derecho a la defensa, se declara sin lugar la perención breve alegada.

Respecto a la falta de cualidad del actor para intentar el juicio, la parte demandada la fundamentó en que tanto el título supletorio como la cesión de los derechos en que fundamentó la propiedad de los locales, son falsos; hechos que han de ser resueltos en juicio distinto a este. En efecto, en pretensiones como estas derivadas de una relación arrendaticia, no se discute la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo a cambio del precio.

Siendo que la discusión de la propiedad queda al margen del presente juicio y visto que el demandante se autoafirmó como arrendador de los locales comerciales ocupados por las demandadas, esa autoafirmación del derecho es suficiente para tenerse al actor como legitimado para intentar el juicio. Ello no significa en modo alguno que de entrada se tenga como tal arrendador, pues esto debe ser resuelto en el mérito del asunto.

En efecto, tener cualidad para intentar el juicio, significa que haya una identidad entre la persona que intenta la pretensión con aquel sujeto hipotético que la ley determina en el caso concreto que puede hacerla, esto parafraseando al eximio A.B.. Sería absurdo decir que el actor no tiene cualidad para intentar el juicio cuando el demandado impugna su condición que se autoatribuye para hacerlo. Precisamente, hay que conocer la pretensión y previo al mérito analizar si tiene esa condición legal y luego entrar a su mérito. En este sentido se dice que la cualidad es un presupuesto de la sentencia de mérito, pues ante la falta de ella, debe dictarse una sentencia inhibitoria sobre el fondo, situación que no ocurre en este caso.

Resueltas las defensas previas, se pasa a resolver al mérito. En este sentido se observa que en determinada pretensión no basta la mera afirmación de hechos abstractos, sino que deben ser aportados al proceso mediante sus respectivos medios probatorios. De allí que la persona que afirma la existencia de una obligación debe probarla, mientras que la persona que alega haberse liberado de ella, debe por su lado probar ese hecho, todo de acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil.

Ya se afirmó que en este juicio resulta extraña la discusión de la propiedad de los inmuebles arrendados, no así la existencia del contrato de arrendamiento que el actor afirmó existir con las demandadas, pues éstas expresamente desconocieron su existencia, dado que alegaron que la ocupación de dichos inmuebles lo hace a título de dueñas. Ante tal circunstancia, corresponde al actor la carga de probar la existencia de ese contrato de arrendamiento, dado que de ello derivaría su pretensión.

Sin embargo, de las pruebas aportadas al proceso, no se evidencia elementos de convicción alguno que conduzcan a la convicción sobre la existencia del alegado contrato de arrendamiento con las demandadas, quienes lejos de admitir ese hecho, lo desconocieron, al afirmar que su ocupación la realizan desde hace mucho tiempo, con la anuencia de su madre y sobre los cuales han obtenido títulos supletorios y por ello lo hacen a título de dueñas.

En estos casos, el Legislador ha dado reglas de conducta al operador de justicia; ha establecido una regla que no puede pasar desapercibida y es que a los fines que se pueda declarar ha lugar la pretensión del actor, debe haber plena prueba de los hechos afirmados, que una vez subsumidos en el supuesto abstracto de la norma, permita darle la razón, caso contrario debe fallar a favor del demandado, puesto que en igualdad de circunstancias, ha de favorecerse la condición del poseedor.

En efecto, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece el principio de In dubio pro reo, según el cual en caso de dudas debe fallarse a favor del demandado, y en igual de circunstancias favorecer la condición del poseedor, pues para que pueda prosperar una demanda debe haber plena prueba de los hechos alegados por el actor y, en caso contrario, debe declararse sin lugar la pretensión del actor.

En relación a lo antes dicho, la Sala de Casación Civil, en sentencia del 29 de junio de 2006, con ponencia del magistrado A.O.H., sentencia Nº 0446, reiterada en sentencia del 22 de mayo de 2008, Exp. N° 06-0826, sentencia Nº RC 0300, señaló cinco pautas o mandatos que pone esta norma al sentenciador, a saber:

…1) La decisión debe estar fundada en un juicio de certeza y no de mera verosimilitud; 2) La segunda pauta es el In dubio pro reo. En caso de duda, debe sentenciar el juez a favor del demandado; 3) La tercera pauta es la que favorece la condición del poseedor en igualdad de circunstancias; 4) La norma manda al juez a prescindir de sutilezas y puntos de mera forma; 5) Finalmente, el tribunal no puede utilizar providencias vagas, es decir, lugares comunes que constituyen una sofisma de petición de principio, al aceptar como motivación o justificación lo que precisamente debe ser justificado…

De acuerdo a ese criterio, en determinadas circunstancias y en ausencia de plena prueba de los hechos, el legislador ha querido que se respete la situación de hecho existente. De allí que el artículo 775 del Código Civil, relativo a la posesión, prevé:” En igualdad de circunstancias es mejor la condición del que posee”. Con dicho principio inserto en la norma adjetiva a que se hizo referencia up supra, se pretende proteger la posesión.

Aplicando el criterio en referencia, debe sentenciarse a favor de la parte demandada poseedora del mismo, protegiendo así la posesión que se ejerce sobre el inmueble, pues cuando la ley ordena “que el juez en igualdad de circunstancias debe favorecer la condición del poseedor, no está estableciendo presunción juris algunas que dispensa al poseedor de toda prueba, sino formulando un mandato al sentenciador para que cuando exista paridad de títulos entre los litigantes, el litigio debe resolverse a favor de quien tenga la posesión de la cosa discutida”. (Sentencia Nº 63 del 27/06/1973 de la CSJ, reseñada por R.H. La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, tomo II, pág. 309., todo en virtud que la parte actora no probó la existencia del contrato de arrendamiento como lo alegó.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento y en consecuencia la subsidiaria de cobro de pensiones insolutas, intentada por la ciudadana N.J. RAMOS DE VARGAS contra las ciudadanas R.V. y A.V..

Según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.

P., regístrese.

N. a las partes del pronunciamiento del fallo, de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem. Líbrense las boletas respectivas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de enero de dos mil trece (2013). Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA

T.G..

En esta misma fecha siendo la(s) 3:12 p.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

TABATA G.