Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 20 de Mayo de 2010

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 13097

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 15 de abril de 2010, por apelación interpuesta por el abogado en ejercicio C.R.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 81.616, en fecha 25 de marzo de 2010, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano D.N.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.802.583, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia; contra la resolución dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2010, en el juicio que por DESALOJO, sigue en su contra la ciudadana N.C.L.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.667.818, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 4 de mayo de 2010, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

En fecha 7 de mayo de 2010, el abogado en ejercicio C.R.V., antes identificado, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano D.N.M.M., consignó ante esta Superioridad escrito, constante de siete (7) folios útiles en los que expuso:

“NULIDAD DE SENTENCIA

De conformidad con lo establecido en el artículo 244, la sentencia será nula por faltar las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y en este sentido el ordinal 2 de este ultimo (Sic) articulo (Sic) establece que la sentencia deberá contener: ‘LA INDICACIÓN DE LAS PARTES Y DE SUS APODERADOS’

En el cuerpo de la sentencia no se hace mención alguna a los apoderados del demandado D.N.M.M. (Sic), no obstante que en las actas que conforman el expediente se encuentra el poder (…) por lo que la falta de los apoderados acarrea la nulidad del fallo de conformidad con lo dispuesto en los articulos (Sic) 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA INCONSTITUCIONALIDAD E ILEGALIDAD DEL FALLO: VIOLACIÓN DE NORMAS DE ORDEN PUBLICO (Sic).

(…) Del contenido de la sentencia denunciamos la infracción por parte de la recurrida de normas de orden público, como las previstas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) que son protectoras de los derechos inquilinarios y además por que la referida sentencia violenta normas contractuales, desmejorando los derechos que tiene mi representado conforme al contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes y además no se corresponde lo decidido, con lo alegado y probado en el proceso en clara violación de las normas procesales, que imponen al juez la obligación de dictar sentencia conforme a lo alegado y probado en autos.

(…) Si bien es verdad que mi representado no pudo probar el pago del canon de arrendamiento del mes de Junio (Sic) de 2008, la recurrida obvió las pruebas atinentes a demostrar el pago de los cánones de arrendamiento subsiguientes, es decir, los meses de julio, agosto, y septiembre del año 2008, cuya insolvencia fue alegada por la demandante, y cuyos montos fueron consignados oportunamente por mi representada (…)

(…) al imponer que mi representado para poder ser declarado en estado de solvencia inquilinaria debía consignar conjuntamente los cánones de arrendamiento de los meses junio y julio de 2008, antes del día 30 de julio de 2008, se aparta de lo previsto contractualmente por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito, que impone al arrendatario pagar los cánones de arrendamiento los días 15 de cada mes y asimismo te aparta de lo previsto en el articulo (Sic) 51 de la LAI (…)

(…) declare la nulidad de la sentencia (…) solicito al Tribunal DICTE nueva sentencia (…).

Consta en las actas que en fecha 13 de octubre de 2008, el Juzgado a quo admitió la demanda interpuesta por la ciudadana N.C.L.C., antes identificada, contra el ciudadano D.N.M.M., la cual se extiende en los siguientes términos:

la ciudadana N.C.L.C., dio en calidad de arrendamiento al ciudadano D.N.M.M., (…) un inmueble de su propiedad, constituido por una Casa Quinta, ubicada en la Avenida 10 entre las Calles 68 y 69, distinguida con el No. 68-115, (…) en el sector conocido como Tierra Negra (…)

Es menester referir que dicho contrato de arrendamiento se fue prorrogando de manera regular y permanente en el tiempo, hasta la actualidad.

(…) a partir del mes de Enero (Sic) del año 2007, ambas partes aumentaron de común acuerdo el canon de arrendamiento mensual, en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) (…)

En la Cláusula QUINTA se convino que ‘La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derechos a LA ARRENDADORA a considerar resuelto el contrato de pleno derecho y a solicitar la desocupación inmediata del inmueble, quedando EL ARRENDATARIO también obligado a cancelarle a LA ARRENDADORA lo previsto en la Cláusula Penal mas (Sic) adelante estipulada. (…) DEL INCUMPLIMIENTO

(…) no obstante que LA ARRENDADORA ha dado cabal cumplimiento a sus obligaciones, toda vez que ha mantenido a EL ARRENDATARIO en el goce pacífico de la cosa arrendada, esta no ha recibido del mismo una equivalente postura de cumplimiento, mas por el contrario, EL ARRENDATARIO ha comportado una actitud de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales convenidos.

(…) adeuda hasta la fecha de presentación del presente libelo de demanda, lo cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio (Sic), Julio (Sic), Agosto (Sic) y Septiembre (Sic) del año 2008, los cuales ascienden cada uno a la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 1.500,00.), es decir que adeuda la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 6.000,00.). (Sic)

De la misma forma EL ARRENDATARIO ha violado varias obligaciones restablecidas en el referido Contrato de Arrendamiento, en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo son los siguientes hechos:

a) El haber eliminado en el inmueble arrendado, sin permiso de mí (Sic) representada, varias puertas internas, lo cual viola expresamente lo establecido en (Sic) artículo 1.597 del Código Civil, y el literal e) del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que el inmueble fue entregado a EL ARRENDATARIO con todas sus puertas internas instaladas.

b) El haber transformado, sin permiso de mi representada, un baño del inmueble arrendado en lavadero (…)

c) El haber roto paredes internas para haber (Sic) remodelaciones, sin autorización de mi representada (…)

d) La falta de notificación por parte de EL ARRENDATARIO a mi representada del adosamiento que efectuaren los inmuebles colindantes con el inmueble arrendado (…)

e) El haber removido sin permiso la reja protectora externa con que contaba el inmueble, y que se encontraba sobre el lindero colindante con el inmueble situado al lado izquierdo del inmueble arrendado (...)

f) El haber eliminado en el inmueble arrendado, sin permiso de mí (Sic) representada, el Closet que se encontraba en el Lavadero del inmueble arrendado (…)

g) El no haber presentado hasta la fecha a mi representada, ninguna constancia del mantenimiento preventivo que debió efectuar EL ARRENDADOR a las Unidades de A.A.C. (…)

h) El no haber ajustado el monto correspondiente al Depósito dado en Garantía, en el decurso de las prorrogas (Sic) que se han llevado a efecto, por cuanto mi representada solamente ha recibido el deposito inicial establecido en el contrato (…)

(…) siguientes pretensiones:

1. En DESALOJAR por falta de pago de los cánones de arrendamiento referidos e incumplimiento de obligaciones contractuales y legales (…)

2. En DESALOJAR y entregar a la actora de inmediato el inmueble arrendado, en las mismas óptimas condiciones en que lo recibió al tiempo de la celebración del contrato, libre de personas y cosas.

3. En pagarle a la accionante la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 6.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos (…)

4. (…) demandados igualmente al ciudadano D.N.M.M., (…) para que convenga en pagar a la actora los cánones de arrendamiento mensuales que sigan causando a partir del (Sic) la presente fecha hasta el día 14 de Noviembre (Sic) de 2008, fecha de terminación de la prorroga del contrato de arrendamiento, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 1.500,00) cada uno de ellos, resultando la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 6.000,00.). (Sic)

5. Conforme a lo dispuesto en la CLÁUSULA PENAL del Contrato de Arrendamiento antes identificado, demandamos igualmente (…) a cancelar los costos y costas procesales (…).

Consta en las actas que en fecha 3 de noviembre de 2008, el ciudadano D.N.M.M., antes identificado, asistido por el abogado en ejercicio H.S., inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 60815, procedió a contestar la demanda incoada en su contra, de la siguiente manera:

Es cierto que mediante documento autenticado (…) celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de aquella. (…)

Es cierto que el término de duración de la relación arrendaticia sería de un (1) año contado a partir del 15 de octubre de 2002.

Es cierto (…) el canon de arrendamiento (…)

HECHOS NEGADOS – FUNDAMENTOS DE LA DEFENSA

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil negamos, rechazamos y contradecimos los siguientes hechos formulados por el demandante (…)

II.1. Que se hubieses estipulado en el contrato ‘la posibilidad de llevar a cabo prorrogas de un año’, si con un mes de anticipación y por escrito, a la fecha de vencimiento del contrato ambas partes acordaren dichas prorrogas.

Lo cierto del caso es que en el contrato de arrendamiento en su cláusula Tercera, se estipuló una sola prorroga de duración, por acuerdo entre las partes, manifestado por escrito, un (1) mes antes de la fecha de vencimiento.

Una vez que culminó el término de un año previsto en la referida cláusula y por cuanto ninguna de las partes manifestó por escrito su voluntad de prorrogarlo, quedando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado y cumpliendo con todas y casa una de las obligaciones arrendaticias, opero la tacita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil (…)

II.2. No es cierto y en consecuencia negamos, rechazamos y contradecimos que el demandado haya tenido una actitud de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales convenidos (…)

El demandado ha cancelado todos y cada uno de los meses, en la oportunidad que debió hacerlo, es así, como el mes de junio de cancelo (Sic) mediante cheque librado contra el Banco Nacional de Credito (Sic) No. 60600032 de fecha 16 de junio de 2008, a la orden de N.L., por la cantidad de Bs. 1.500.

Los meses de Julio (Sic), agosto, septiembre y octubre de 2008, ante la negativa de la demanda de recibirlos, fueron consignados de conformidad con lo dispuesto en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. (Sic) y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente No. 099-08, los días 29 de julio de 2008, 14 de agosto de 2008, 16 de septiembre de 2008 y 17 de octubre de 2008, respectivamente, cada uno por la cantidad de Bs. 1.500, monto del canon de arrendamiento, convenido.

En consecuencia de lo anterior y habiendo cumplido nuestro representado con el pago de los cánones de arrendamiento en el tiempo oportuno, rechazamos la acción que por desalojo intentó el demandante en base al literal a) (Sic) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no procediendo la acción de desalojo (…)

(…) negamos, rechazamos y contradecimos los siguientes hechos:

II.3.1.- Que haya eliminado en el inmueble arrendado, sin permiso de la demandante, varias puertas internas.

II.3.2. Haber transformado, sin permiso de la demandante, un baño del inmueble arrendado en el lavadero.

II.3.3.Haber roto paredes internas para hacer remodelaciones, sin autorización de la demandante.

II.3.4. El haber removido sin permiso la reja protectora externa con que contaba el inmueble y que se encontraba sobre el lindero colindante con el inmueble situado al lado izquierdo del inmueble arrendado (…)

II.3.5. El haber eliminado en el inmueble arrendado, sin permiso de la demandante el closet que se encontraba en el lavadero del inmueble arrendado.

III.4. Negamos, rechazamos y contradecimos que el demandado haya tenido conocimiento y haya tenido o tenga obligación contractual y/o legal de haber notificado al demandante de algún adosamiento que hayan realizado los inmuebles colindantes con el inmueble arrendado (…)

III.5. Negamos, rechazamos y contradecimos, que el demandado haya tenido o tenga alguna obligación legal o contractual de haber ajustado el monto correspondiente al depósito dado en garantía, en el decurso de la tácita reconducción que se produjo.

La cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento viola expresamente el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al establecer que el arrendador podrá deducirse del depósito por cánones pendientes, deudas por servicios públicos o daños que reparar, daños a las unidades de aire acondicionado, al mobiliario, cocina, puertas, instalaciones eléctricas y hasta que haya ocurrido la entrega total y definitiva del inmueble arrendado, a satisfacción de la arrendadora y se le hayan cancelado todas y cada una de las cantidades que en virtud de este contrato se le adeuden. (…)

Como corolario de lo anterior, el demandado no incumplió norma legal o contractual alguna que justifique el desalojo del inmueble arrendado basado en una supuesta obligación inexistente de aumentarse asimismo (Sic) el monto del depósito que garantiza el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias.

III.6. Negamos, rechazamos y contradecimos que el demandado no haya presentado constancia de haberle efectuado mantenimiento preventivo a las unidades de aire acondicionado. (…)

III.7. Negamos, rechazamos y contradecimos que el vencimiento del contrato sea el 14 de noviembre de 2008.

El contrato de arrendamiento por efecto de la tácita reconducción producida (…) pasó de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Las mejoras que se realizaron al inmueble fueron consentidas por el arrendador y para adecuar el inmueble al uso que conforme al contrato fue convenido, esto es, para habitación y para el establecimiento de una empresa dedicada esencialmente a la estética femenina.

En fecha 5 de noviembre de 2008, fueron agregadas a las actas las pruebas promovidas por las partes en juicio.

Finalmente el 18 de febrero de 2010, el Juzgado dictó sentencia definitiva, en el siguiente tenor:

(…) se considera ilegítima la consignación realizada, por cuanto el arrendatario no demostró que al momento de realizarla se encontraba solvente, mediante la acreditación del pago del canon correspondiente al mes de Junio (Sic) de 2008. Así se establece.

De igual manera, la parte demandada promueve una serie de recibos emitidos por concepto del servicio de mantenimiento preventivo realizado a las unidades de aire acondicionado instaladas en el inmueble arrendado, no obstante, las mismas no constituyen documentos privados emanados de tercero (Sic) que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, por lo que tal hecho no se encuentra demostrado, y debe considerarse que el arrendatario no dio cumplimiento a esta obligación. Así se establece.

(…) resulta imposible determinar en que consisten las modificaciones o remodelaciones que señala la parte actora y si las mismas fueron realizadas sin su consentimiento, por que se tiene como no demostrado este hecho, en consecuencia, no puede considerarse al ciudadano D.N.M.M. (Sic), incurso en lo establecido en el literal “e” del artículo 34 ejusdem.

(…) como quiera que, en el presenta caso ha operado la tácita reconducción del contrato fundamento de la demanda, no puede determinarse la fecha de culminación del mismo, para establecer los cánones que falten por vencerse hasta el cumplimiento del término convenido, por que yerra la parte accionada (Sic) cuando establece que la última prorroga del contrato culminaba el 14 de Noviembre (Sic) de 2008 y reclama los cánones que se causaren hasta esa fecha, en consecuencia, la referida cláusula penal no resulta aplicable al caso de marras, por haber quedado sin efecto el literal “b” de la misma desde el momento en que opero (Sic) la tácita reconducción del contrato. Así se establece.

Con fundamento en las consideraciones efectuadas, al haberse declarado la ilegitimidad de la consignación arrendaticia realizadas, considera este juzgador que la parte demandada ciudadano D.N.M.M. (Sic), no dio cumplimiento con la obligación establecida en el contrato de arrendamiento referida al pago del canon de arrendamiento, de allí que deba considerarse que el mismo incurrió en la causal de desalojo, prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resultando procedente la demanda sólo de acuerdo a lo dispuesto en este literal y en consecuencia, debe declararse parcialmente con lugar la misma, quedando se esta manera plasmado en el dispositivo del fallo.

En lo referido a la indexación monetaria, se observa que la presente causa versa sobre una demanda de desalojo, fundamentada en un contrato de arrendamiento en el cual el canon establecido fue aumentado progresivamente por las partes, por lo cual a juicio de quien suscribe la presente decisión tales aumentos del canon, compensaron los posibles perjuicios ocasionados por el efecto inflacionario, en consecuencia, se niega la misma. Así se decide.

(…) PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO (…)

SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega del inmueble (…)

SE CONDENA, a la parte demandada, al pago de la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6000,00) (Sic), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio (Sic), Julio (Sic), Agosto (Sic) y Septiembre (Sic) de 2008, a razón de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) cada uno.

NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS (…)

III

PUNTO PREVIO

DE LA NULIDAD PETICIONADA

El abogado en ejercicio C.R.V., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano D.N.M.M., solicita ante esta instancia, en virtud del recurso ordinario de apelación por él interpuesto, se declare la nulidad de la sentencia proferida por el Juzgado de la cognición, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, que establece la nulidad de la sentencia cuando faltaren algunas de las determinaciones explicitadas en el artículo 243 eiusdem, haciendo referencia específicamente a lo contenido en el ordinal 2°, el lo relativo a la falta de mención de los apoderados de la parte demandada.

En este sentido esta Superioridad se permite traer a colación los artículos en referencia, sobre el requerimiento esbozado por la parte demandante, los cuales a tenor expresan:

Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2º La indicación de las partes y de sus apoderados.

3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.

En lo alusivo al requisito anteriormente singularizado, tocante a la necesaria mención de las partes y sus apoderados que debe contener todo fallo, tiene su finalidad en determinar los individuos afectados por el mismo, para los fines procesales consiguientes.

Compete también a la autosuficiencia de la sentencia, que guarda relación con el principio de la unidad del fallo, para que ésta pueda ser entendida como un todo, y de su texto sea capaz de inferirse todos los elementos necesarios para su comprensión, sin que deba requerirse su complementación a través de otros documentos o instrumentos, siendo indispensable su firmeza como documento ya que “debe llevar en sí misma la prueba de su legalidad”.

Empero, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha dejado establecido en reiteradas oportunidades que la nulidad que acarrea la violación del ordinal 2° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, atañe únicamente a la mención de las partes, mas no así la falta de mención de los apoderados; en este sentido, esta Jurisdicente se permite trasladar a las actas el criterio sostenido por nuestro M.T., en el siguiente tenor:

Denuncia el formalizante que en la recurrida se dejó de mencionar los apoderados judiciales de la parte demandada, y sobre esa base, acusa la infracción del ordinal 2º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 243 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil expresa: toda sentencia debe contener…

2º La indicación de las partes y de sus apoderados”.

En cuanto a la falta de mención de los apoderados judiciales, esta Sala en sentencia de fecha 15 de julio de 1998, en la cual se ratificó el fallo de fecha 15 de diciembre de 1994, expresó lo siguiente:

…De allí que consideramos heterodoxo la distinción que hace la Corte entre “parte en sentido material” que para la Corte serían los sujetos activo y pasivo de la pretensión procesal, y “parte en sentido formal” que en concepto de la Corte son los apoderados de las partes, los cuales no pueden considerarse como partes en ningún sentido: ni formal, porque no son sujetos de la demanda ni de la pretensión, ni material, porque no son titulares de los derechos que se hacen valer en el juicio, sino meros representantes de las partes para la gestión procesal, sin estar sujetos a ninguno de los efectos del proceso, los cuales recaen exclusivamente sobre las partes…” (Rengel Romberg, Arístides, Tratado de Derecho Procesal Civil, páginas 311 y 312).

Establecida así la correcta interpretación del ordinal 2º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en relación con la mención de los apoderados, ha de concluirse que será nulo el fallo conforme a la disposición del artículo 244 del mismo Código, cuando exista omisión de los requisitos intrínsecos de la forma de la sentencia, esto es, cuando falten “aquellas determinaciones subjetivas y objetivas que configuren la pretensión, entre los cuales figuran las partes, pero no los apoderados de éstas, porque el límite subjetivo de la cosa juzgada lo determinan las partes”. (Rengel Romberg, Arístides; ob. Cit., pág 211)”.

De la revisión de las actas del expediente, específicamente del fallo recurrido, esta Sala pudo verificar que si bien es cierto que el juez de la recurrida no menciona a los apoderados de la demandada, sí hace mención de las partes, tanto de la demandada ciudadano E.R.P.A., como la demandante ciudadana L.M.B.d.P.. En consecuencia, por aplicación de la doctrina antes transcrita, es evidente que al mencionar a las partes del juicio se determinó el límite subjetivo de la controversia, y así se establece.

Por las razones expuestas, la Sala desecha la presente denuncia por improcedente, por no existir la violación del ordinal 2° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Resulta claro del criterio del criterio explanado por la Sala de Casación Civil, ut supra transcrito, el cual ésta Jurisdicente comparte, que la falta de mención de los apoderados judiciales de las partes, no acarrea la nulidad del fallo, pues el fallo no se circunscribe a éstos; al contrario, tal como lo expone la jurisprudencia y la doctrina patria, los abogados son “representantes de las partes para la gestión procesal, sin estar sujetos a ninguno de los efectos del proceso”.

Acotado lo anterior, verifica esta Alzada que el Juzgado de Instancia mencionó e identificó a las partes en el presente juicio, ciudadana N.C.L.C., parte actora, y al ciudadano D.N.M.M., parte demandada, motivo por el cual la solicitud planteada por el abogado en ejercicio C.R.V., resulta a todas luces improcedente. Así se establece.

VI

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el presente juicio, la parte actora, ciudadana N.C.L.C., requiere el desalojo del ciudadano D.N.M.M., del inmueble que le cedió en calidad de arrendamiento, plenamente identificado en las actas, argumentando que el mismo ha dejado de cancelarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008; así también expone que el demandado ha dispuesto del inmueble, efectuando en el mismo remodelaciones y cambios sin su debida autorización, y no le ha notificado sobre adosamientos efectuados por vecinos, al aludido inmueble.

Aduce que el demandado no ha cumplido con su obligación de contratar los servicios correspondientes para el mantenimiento de los aires acondicionados con los que le fue entregado el inmueble.

La parte demandada, ciudadano D.N.M.M., identificado en actas, expone que canceló el canon correspondiente al mes de junio de 2008 mediante cheque; igualmente arguye que en virtud que la parte demandada se ha negado en recibir el pago de los cánones de arrendamiento, éstos fueron consignados ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. El prenombrado ciudadano argumenta que al inmueble identificado en actas no se le ha efectuado ninguna remodelación, que se han efectuado los servicios para su mantenimiento y que no estaba obligado bajo ningún concepto a efectuar notificaciones a la parte actora.

Para probar sus dichos las partes consignaron a las actas los siguientes instrumentos probatorios:

Pruebas consignadas por la parte actora con el libelo de demanda:

• Original de Contrato de Arrendamiento e Inventario de Bienes Incluidos en el contrato de Arrendamiento, ambos autenticados ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 14 de noviembre de 2002, suscrito por los ciudadanos N.C.L.C. y D.N.M.M., como arrendadora y arrendatario respectivamente. Folio trece (13) del expediente.

La prueba que antecede es valorada plenamente por esta Jurisdicente de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de un documento público debido a la autenticidad otorgada al mismo; de este infiere la relación arrendaticia existente entre las partes, hecho no controvertido en el presente juicio; la prueba en comento será adminiculada posteriormente a lo debatido en juicio. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte actora en el lapso de promoción:

• Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Promovió inspección judicial para dejar constancia de los siguientes hechos:

1. El retiro de varias puertas internas.

2. Si se realizó la transformación de un baño del inmueble arrendado en lavadero.

3. Si en el inmueble arrendado se rompieron algunas paredes internas para hacer remodelaciones.

4. El adosamiento que efectuaron los inmuebles colindantes con el inmueble arrendado, identificados con las Nomenclaturas Municipales N. 68-103 y 68-129.

5. El removido que se le realizó a la reja protectora externa con que contaba el inmueble arrendado, la cual se encontraba sobre el lindero colindante con el inmueble situado al lado izquierdo del inmueble arrendado, el cual se encuentra identificado con la nomenclatura municipal No. 68-103.

6. Si en el lavadero del inmueble arrendado se eliminó un closet que se encontraba en dicho sitio.

7. Cualquier otro hecho que indique deterioro en el inmueble. Folio ochenta y siete (87) del expediente.

Del acta de inspección judicial llevada a cabo por el Juzgado de Instancia, promovida por la parte actora en juicio a fin de demostrar las condiciones en las que se encontraba el inmueble y los modificaciones sufridas por el mismo, se infiere claramente que existen marcos sin sus respectivas puertas, adosamientos al inmueble propiedad de la parte actora, como lo plantea el numeral cuatro (4) de los particulares ut supra transcritos, lo cual será adminiculado al caso en la parte motiva de fallo que ha de proferir esta Superioridad. Sin embargo en lo relativo a los numerales dos (2), tres (3), cinco (5) y seis (6), el Juzgado de la cognición dejó sentado la imposibilidad de comprobar o dejar constancia de los hechos allí pretendidos, no pudiendo demostrarse en ese respecto, las modificaciones o daños, que a decir de la parte actora, llevó a cabo el ciudadano mencionado, sin su consentimiento. Así se observa.

Pruebas consignadas por la parte demandada en el acto de promoción de pruebas:

• Invocó el mérito probatorio que se desprende de las actas.

Observa ésta Sentenciadora que previamente se hizo alusión a tal invocación.

• Originales de cuatro (4) recibos expedidos por el ciudadano J.S., correspondientes al mantenimiento y reparación de las unidades de aire acondicionado del inmueble.

La presente prueba, conformada por cuatro (4) recibos expedidos por el ciudadano J.S., son desechados por esta Juzgadora, por cuanto no fueron ratificados mediante la prueba testimonial por su signatario, como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se observa.

• Originales de cuatro (4) Constancias de consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble identificado en actas. Folios cuarenta y uno (41) al cuarenta y cuatro (44), ambos inclusive.

• Prueba de Informes dirigida al Juzgado Tercero de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a fin de constatar si por ese Tribunal cursa el expediente contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia, iniciado por el ciudadano D.N.M.M., a favor del ciudadano, N.C.L.C.; y si en el mismo existen consignaciones. Resultas, folio noventa y seis (96) al folio ciento veintiséis (126) ambos inclusive.

Las pruebas que anteceden son valoradas plenamente por esta Jurisdicente de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto se trata de copias certificadas de documentos públicos expedidos por el Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; de los mismos se constata la cierta consignación ante dicho Tribunal, de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2008, consignados por el ciudadano D.N.M.M., a beneficio de la ciudadana N.L.C., quedando desestimado de esta manera el alegato de la parte actora, sobre la falta de pago del canon de arrendamiento del inmueble identificado en las actas, de los aludidos meses. Así se establece.

• Prueba de Informes dirigida al Banco Nacional de Crédito, para que informe al Tribunal si en fecha 16 de junio de 2008, librado contra la cuenta corriente número 0191-0032-41-2132005699, a nombre de Ningalis Studio S.A., el cheque número 60600032, a nombre de N.L., por la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), si el mismo fue cobrado y las copias de éste. Folio ciento veintiocho (128) y ciento veintinueve (129) del expediente.

Las resultas de la prueba en comento, expresan que efectivamente fue librado el cheque identificado ut supra, empero, el mismo fue librado a la orden del ciudadano F.B., quien no es parte en el presente juicio, según se desprende del oficio emanado del BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A., y de la copia del cheque mencionado, anexa al mismo. De manera que, siendo como es el caso, esta Juzgadora difiere de la valoración otorgada a la prueba mencionada, ya que la misma resulta impertinente e inconducente en lo que al presente juicio respecta. Así se establece.

• Prueba testimonial de los ciudadanos L.E.L.D.E., M.V.O.S., F.R.B.A. y J.E.S..

De las pruebas testimoniales promovidas, únicamente rindió declaración el ciudadano F.R.B.A., titular de la cédula de identidad número V-5.169.001, quien ante las preguntas que le fueron formuladas, respondió que conoce al ciudadano D.N.M.M., que ocupa en calidad de arrendatario el inmueble identificado en actas, y que en esa dirección funciona una estética de su propiedad, desde hacía aproximadamente cuatro (4) años; que conoce a la parte actora, ciudadana N.L., y tiene conocimiento que es la arrendadora del inmueble aludido en las actas; que le consta que la parte demandada no ha realizado reformas al inmueble; que nunca vio o escuchó a la ciudadana N.L., reclamarle al ciudadano D.N.M.M., por haber modificado el inmueble; que nunca reclamó a los vecinos el adosamiento realizado al inmueble. Y finalmente ante las repreguntas realizadas por la parte contraria, respondió que laboraba en una línea de taxi, y que la estética ofrece atención al público femenino.

En este respecto, ésta Juzgadora difiere de la valoración otorgada por el Juzgado de la cognición, la cual carece en todo caso de motivación o sentido, puesto que se obvió por completo expresar las razones por las cuales el testigo no merece fe, tal como lo establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; de la prueba que antecede observa esta Juzgadora que las preguntas y respuestas se fijan sobre hechos no controvertidos en juicio, como la existencia de la estética que funciona en el inmueble arrendado; únicamente refirió el testigo que la parte demandada no ha realizado reformas en el inmueble, sobre lo cual no hay constancia cierta en las actas, y siendo como es el caso, tal declaración no basta para los efectos de plena prueba de los hechos acaecidos en el juicio; por lo tanto, debe ésta Juzgadora desechar la presente testimonial. Así se observa.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, pasa esta Juzgadora a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.

Observa ésta Juzgadora que, tal como lo expresara la representación judicial de la parte demandada en juicio, ciudadano D.N.M.M., en el contrato suscrito por las partes operó la tácita reconducción, establecida en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, como igualmente lo acotara el Tribunal de Instancia en la sentencia sobre la cual recayó el recurso de apelación ejercido en esta oportunidad.

Así, el contrato suscrito por las partes estableció en un principio que la duración de la relación arrendaticia tendría una duración de un (1) año, prorrogable con la manifestación de voluntad por escrito, un mes antes del vencimiento del término del contrato. Ciertamente, al concluir dicho término, la relación arrendaticia continuó, teniendo como válidas todas las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, excepto la referente a la duración del mismo, configurándose en este sentido en indeterminado.

Tomando en consideración lo anterior, observa esta Juzgadora que la parte actora, ciudadana N.C.L.C., antes identificada, fundamenta su demanda por desalojo en violaciones a los artículos 1596 y 1597 del Código Civil, y en los literales “a” y “e” del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo el referido artículo es alusivo al procedimiento correspondiente a las demandas por desalojo, mas no así a las causales establecidas en la Ley para su procedencia, como si lo es el artículo siguiente a éste.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece las causales taxativas por las cuales puede el arrendatario pretender el desalojo del arrendador, cuando se trata de contratos verbales o indeterminados como en el caso en específico. Los literales sobre los cuales se basa la parte actora, establecen lo siguiente:

(…) a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (…)

Arguye la actora en su demanda que el ciudadano D.N.M.M., ha dejado de cancelarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2008. También aduce que éste ha efectuado una serie de modificaciones y remociones en la estructura del inmueble arrendado sin su autorización previa; y que no le ha presentado documento alguno que demuestre el servicio preventivo de las unidades de aire acondicionado con los que fue entregado el inmueble; todo lo cual, violenta lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas.

Por su parte, en la oportunidad de contestar la demanda, la representación legal del ciudadano demandado antes mencionado, argumentó haber pagado los meses reclamados por la parte actora, el primero de ellos, junio, mediante cheque número 6060032, librado a favor de la ciudadana N.L.; y los subsiguientes consignados ante el Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, ante la negativa de la parte actora de recibir dichos pagos. Asimismo negó, rechazó y contradijo los alegatos planteados en el libelo de demanda, alusivos a las modificaciones y remociones, supuestamente efectuadas en el inmueble.

Bajo ésta perspectiva, correspondía a la parte demandada comprobar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados en el libelo de demanda, así como el mantenimiento preventivo de las unidades de aire acondicionado; por su parte la accionante debía demostrar las supuestas modificaciones y remodelaciones efectuadas al inmueble sin su autorización.

Así, en lo relativo al pago de los cánones de arrendamiento, para demostrar el pago del mes de junio de 2008, la parte demandada promovió la prueba de informes dirigida al BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A., cuyas resultas fueron desechadas por ésta Superioridad, debido a que se manifestó con la misma que el cheque singularizado por la accionada, fue librado a favor de F.B., quien no es parte en el presente juicio, y no a favor de la ciudadana N.C.L.C., en su carácter de arrendadora.

De manera que, habiendo desechado la prueba propuesta por el arrendatario demandado, no consta en las actas el pago del mes de junio de 2008, ya que no se promovieron otras pruebas para tal fin. Así se observa.

Con respecto al pago de los meses subsiguientes, es decir, julio, agosto, y septiembre, la parte demandada consignó constancias en su forma original expedidas por el Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, valoradas plenamente por este Juzgado Superior, donde refleja haber consignado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses en cuestión de la siguiente manera:

Mes de julio, en fecha 29 de julio de 2008.

Mes de agosto, en fecha 14 de agosto de 2008.

Mes de septiembre, en fecha 16 de septiembre de 2008.

En este sentido, como lo indicara el Tribunal a quo, en la sentencia impugnada, el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, protege al arrendatario ante la negativa del arrendador de recibir el pago de los cánones de arrendamiento, otorgándole la oportunidad de consignarlos ante un Juzgado de Municipio como efectivamente ocurrió en el presente juicio; dispone la norma en comento que la consignación deberá efectuarse “dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, así, verificando ésta Juzgadora que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, establece que el pago se efectuará los quince (15) primeros días de cada mes, resulta evidente que las consignaciones efectuadas por el demandado, al Juzgado de Municipio, son perfectamente válidas.

Igualmente promovió prueba de informes dirigida al Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, cuyas resultas demuestran que efectivamente el ciudadano D.N.M.M., consignó los cánones de arrendamiento singularizados anteriormente, en las fechas arriba indicadas.

Por lo tanto, como se dijo al momento de su valoración, está completamente demostrado a través de estas documentales que el ciudadano prenombrado no se encuentra insolvente en lo relativo a los meses de julio, agosto y septiembre, ya que de las mismas se evidencia que ha consignado incluso el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2008.

En este respecto, debe imperantemente esta Juzgadora, llamar la atención al Juzgado de Instancia. En la revisión efectuada por este Juzgado Superior a la sentencia apelada, observa lo siguiente:

en el presente caso, se presenta una situación atípica, puesto que la parte demandada ciudadano D.N.M.M., aduce que canceló el canon de arrendamiento del mes de Junio (Sic) (…) situación ésta que no fue demostrada a través de la prueba de informes promovida a tal efecto (…) no puede considerarse al arrendatario solvente por cuanto no se demostró el pago del canon correspondiente al mes anterior y la consignación efectuada correspondía solo (Sic) al mes de Julio (Sic) de 2008, por lo que para ser considerado en estado de solvencia ha debido demostrar el pago del canon mes (Sic) de Junio de 2008, mediante cualquier otro medio (…) para que de esta forma pudiera considerar este juzgador la consignación legítimamente efectuada (…)

Sobre lo anterior, debe esta Sentenciadora acotar que si bien es cierto que las obligaciones contractuales acordadas por las partes al suscribir un contrato, cualquiera que sea su tipo, deben cumplirse a cabalidad de lo dispuesto en el mismo, no es menos cierto que existen normas de orden público que no pueden ser doblegadas por las mismas partes, y mucho menos por el Juez que conoce el derecho.

Así, el Juzgado de Instancia basó su decisión en la insolvencia del demandado en lo que respecta al mes de junio de 2008, puesto que las pruebas promovidas a fin de probar tal efecto, no resultaron convenientes; por esa misma razón consideró que la consignación del canon de arrendamiento del mes siguiente, julio de 2008, efectuada ante el Juzgado de Municipio carecía de validez, a la vez que declaró en el fallo apelado, que éste último fue consignado en la oportunidad legal correspondiente.

Sorprende a éste Juzgado Superior que el Juzgado de Instancia, haya asumido tal criterio; carece de fundamento jurídico en el presente caso, el establecer o determinar que un canon de arrendamiento consignado ante un Tribunal de Municipio competente, en tiempo hábil y forma correcta, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la ley en comento, es invalido o ilegítimo.

Evidencia entonces ésta Jurisdicente que el Tribunal de Instancia obvió completamente las normas establecidas para el procedimiento por desalojo, especialmente la aludida ut supra. Nuevamente, debe hacer alusión esta Juzgadora a lo contenido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual establece que procede la acción de desalojo cuando el arrendatario “haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

Igualmente, observa con atención esta Alzada, que en la parte dispositiva del fallo apelado de fecha 18 de febrero de 2010, el Tribunal a quo, no sólo ordenó el desalojo del ciudadano D.N.M.M., sino que en evidente error, también ordenó a éste en la parte dispositiva del fallo apelado, a efectuar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2008, cuando de actas se evidencia como se dejó acotado anteriormente, que la suma de dinero correspondiente al pago de los mismos, permanecen disponibles a favor de la parte actora, ante el Juzgado de Municipio.

En este orden de ideas, en fecha 16 de abril de 2008, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dejó sentado lo que a continuación se transcribe:

(…) si bien es cierto que las estipulaciones contractuales son ley entre las partes, también lo es que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 7, preceptúa lo siguiente:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.

Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

En consecuencia, no podía la juez fundamentar su decisión en el pago tardío de una cuota de arrendamiento cuando la propia ley que regula la materia, en su artículo 34, dispone que:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (...)

Es decir, el acto jurisdiccional al cual se le atribuyeron las lesiones constitucionales desconoció la existencia de normas de orden público que han sido dispuestas en protección de los arrendatarios y basó su decisión en cláusulas contractuales que establecían condiciones menos beneficiosas para el sujeto al cual la ley destina dicha protección, con lo cual se quebrantó su derecho a la tutela judicial eficaz que reconoce el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En consecuencia, considera esta Sala que los jueces que conocieron la causa que motivó este amparo actuaron fuera del límite de su competencia constitucional cuando aplicaron una cláusula contractual que establece, para el arrendatario, una condición menos ventajosa que la que dispone la propia ley con carácter irrenunciable. Así se decide.

Por tanto, se declara con lugar la apelación que ejerció la parte actora contra el acto jurisdiccional que emitió el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Apure y Municipio A.d.E.B., el 31 de julio de 2007, que declaró improcedente el amparo constitucional que interpuso el ciudadano F.H.N.B. contra el fallo que expidió el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con Sede en San F.d.A., el cual se anula y se repone el juicio originario inquilinario al estado de que se pronuncie nuevo fallo de alzada con sujeción a los criterios que se acogen en este veredicto. Así se decide.

En virtud de todo lo anterior, considera ésta Jurisdicente que no puede considerarse al ciudadano mencionado D.N.M.M., antes identificado, insolvente en el pago de dos cánones de arrendamiento vencidos para que proceda el desalojo según lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de no haber demostrado el pago de uno de ellos; por lo tanto, debe esta Juzgadora desechar la pretensión de la actora, en lo que a este punto se refiere. Así se establece.

Deducido lo anterior, pasa esta Sentenciadora a comprobar los alegatos de las partes alusivos al literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

El lo que respecta al presente punto, la parte actora, ciudadana N.C.L.C., antes identificada, fundamenta su pretensión alegando que la parte demandada no le ha presentado las constancias correspondientes al mantenimiento de los aires acondicionados instalados en el inmueble objeto de arrendamiento; y que el inmueble ha sido modificado sin su autorización.

Debe por lo tanto, esta Juzgadora traer a colación nuevamente lo expresado por la parte actora en ese respecto, en su libelo de demanda, en el siguiente tenor:

- El haber eliminado en el inmueble arrendado, sin permiso de mí (Sic) representada, varias puertas internas, lo cual viola expresamente lo establecido en (Sic) artículo 1.597 del Código Civil, y el literal e) del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que el inmueble fue entregado a EL ARRENDATARIO con todas sus puertas internas instaladas.

- El haber transformado, sin permiso de mi representada, un baño del inmueble arrendado en lavadero (…)

- El haber roto paredes internas para haber (Sic) remodelaciones, sin autorización de mi representada (…)

- La falta de notificación por parte de EL ARRENDATARIO a mi representada del adosamiento que efectuaren los inmuebles colindantes con el inmueble arrendado (…)

- El haber removido sin permiso la reja protectora externa con que contaba el inmueble, y que se encontraba sobre el lindero colindante con el inmueble situado al lado izquierdo del inmueble arrendado (...)

- El haber eliminado en el inmueble arrendado, sin permiso de mí (Sic) representada, el Closet que se encontraba en el Lavadero del inmueble arrendado (…)

- El no haber presentado hasta la fecha a mi representada, ninguna constancia del mantenimiento preventivo que debió efectuar EL ARRENDADOR a las Unidades de A.A.C. (…)

- El no haber ajustado el monto correspondiente al Depósito dado en Garantía, en el decurso de las prorrogas (Sic) que se han llevado a efecto, por cuanto mi representada solamente ha recibido el deposito inicial establecido en el contrato (…)

A tal efecto, la parte actora, promovió inspección judicial a fin que el Tribunal se trasladara al inmueble en cuestión.

De la prueba en comento, valorada ut supra, este Juzgado Superior acotó que el Juzgado de la cognición dejó sentado la imposibilidad de comprobar o dejar constancia de los puntos expuestos por la representación judicial de la parte actora, no pudiendo demostrarse en ese respecto, las modificaciones o daños, que a decir de la parte actora, llevó a cabo el ciudadano mencionado, sin su consentimiento.

No habiendo otra prueba en referencia a las modificaciones correspondientes a haber transformado un baño en lavadero, de haber roto paredes internas, de haber removido la reja protectora externa del inmueble y de haber eliminado un closet que se encontraba en el lavadero del inmueble, estas se tienen como no comprobadas y por lo tanto no puede acceder esta Superioridad en la declaratoria de desalojo, dispuesta en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en base a estos supuestos. Así se establece.

Ahora bien, con respecto a los alegatos formulados por la parte actora sobre la notificación que supuestamente debía hacer el demandado, sobre los adosamientos efectuados por los inmuebles colindantes al aludido en actas; la falta de entrega de las constancias de mantenimiento de los aires acondicionados; y el no haber ajustado el monto correspondiente al depósito, observa esta Alzada que, la cláusula décima primera y décima quinta del contrato de arrendamiento, la cual trae a colación la parte actora en el libelo de demanda, que:

’DÉCIMA PRIMERA: EL ARRENDATARIO’ deberá notificar por escrito a ‘LA ARRENDADORA’ sobre cualquier novedad dañosa que afecte al inmueble, debiendo efectuar esa notificación inmediatamente que tengan conocimiento del daño. (…)

DÉCIMA QUINTA: ‘EL ARRENDATARIO’ se compromete a efectuarle cada seis (6) meses servicio de mantenimiento preventivo a las unidades de a.a.c. de las cuales está dotado el inmueble y presentarle constancia de ello a ‘LA ARRENDATARIA’

Debe entonces ésta Juzgadora, traer a las actas lo contenido íntegramente en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tantas veces aludido en el presente juicio, que reza:

Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

De la revisión de lo formulado por la parte actora, ut supra aludido, observa ésta Juzgadora que no se corresponden con las causales taxativas para la procedencia de las demandas por desalojo.

Siendo como es el caso, que las obligaciones allí aludidas, se tratan de obligaciones contractuales acordadas por las partes, que no encuadran con lo preceptuado por la norma últimamente trasladada, no puede pretenderse a través de éstas demandar el desalojo del ciudadano D.N.M.M., antes identificado, lo que sería en todo caso materia de un procedimiento diferente al propuesto en esta oportunidad. Así se establece.

Vistas las consideraciones de hecho y de derecho planteadas en el presente fallo, debe esta Superioridad declarar con lugar la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio, C.R.V., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano, D.N.M.M., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2010; en consecuencia se revoca la predicha sentencia, por las consideraciones plasmadas en el presente fallo, declarándose sin lugar la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana N.C.L.C., contra el ciudadano, D.N.M.M., ambos identificados anteriormente. Así se establece.

VI

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio C.R.V., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano D.N.M.M., contra del fallo proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2010.

SEGUNDO

REVOCA la resolución dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 18 de febrero de 2010, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana N.C.L.C., contra el ciudadano D.N.M.M., ambos identificados en el presente fallo.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por la ciudadana N.C.L.C., contra el ciudadano, D.N.M.M., ambos identificados anteriormente.

CUARTO

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo apelado.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veinte (20) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(fdo)

DRA. I.R.O.

EL SECRETARIO

(fdo)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(fdo)

Abog. MARCOS FARIA QUIJANO