Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 1 de Septiembre de 2004
| Fecha de Resolución | 1 de Septiembre de 2004 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE.
DEMANDANTES: C.J.G. y N.E.S.D.G., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas, titulares de las cédulas de Identidad N° V-1.477.725 y V- 2.898.032, respectivamente.
APODERADO DE LOS DEMANDANTES: R.O.R., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 64.269. DEMANDADA: C.A.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.676.622.
APODERADO DEL DEMANDADO: No constituyó representación judicial y le fue designada Defensora Judicial en la persona de A.A.G., abogada en ejercicio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 81.744.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Compra Venta).
EXPEDIENTE Nº: 1303-01.
-I-
PARTE NARRATIVA.
Se inician las presentes actuaciones por libelo presentado el diecisiete (17) de Septiembre de 2001 mediante el cual - y por las razones explanadas en él - se demanda a C.A.P. para que convenga o sea condenado por el Tribunal a dar cumplimiento al contrato suscrito con la demandante que tuvo por objeto el inmueble cuya descripción será hecha en la parte motiva de este fallo.
Consignados los recaudos correspondientes se procedió a admitir la presente demanda por auto del cuatro (04) de Octubre de 2001, ordenándose la citación de la parte demandada.
Habida cuenta de la imposibilidad de lograr la citación personal del demandado, incluso la de carteles prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por auto del tres (03) de Junio de 2003 se designó a éste Defensor Judicial, recayendo el nombramiento en la persona de la abogada en ejercicio A.A., plenamente identificada al comienzo de este fallo, quien una vez cumplidos los extremos de Ley, aceptó el cargo prestó el juramento de Ley.
Mediante auto de 25/09/03, este sentenciador, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, se avocó al conocimiento del asunto.
En fecha 06/11/03 tuvo lugar la contestación de la demanda en el presente juicio cuyo contenido será más adelante analizado en orden a la motivación del presente fallo.
Abierta a pruebas la causa, únicamente la parte demandante hizo uso de tal derecho.
Asimismo, sólo la parte demandante presentó informes en la oportunidad correspondiente.
Vencido el lapso concedido a las partes para que pudiesen ejercer el derecho de recusación contra quien aquí decide, sin que éstas lo hayan hecho; no existiendo ninguna incapacidad subjetiva en la persona de este juzgador para decidir la presente controversia y llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo y al respecto OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
Los demandantes en su libelo de demanda, en términos generales, plantearon lo siguiente:
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Que en fecha 15 de Mayo de 1998, el ciudadano C.A.P., les dio en venta con pacto de retracto convencional, un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, identificada con el N° 62, ubicada en la Calle Carabobo del Barrio 23 de enero de la ciudad de Guatire por la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.4.800.000, 00).
-
Luego de hacer una reseña histórica, acerca del tracto documental, respecto a la titularidad del inmueble objeto del contrato, señalan la ubicación, linderos y demás especificaciones del inmueble objeto del contrato, que se dan aquí por reproducidas.
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Que en el contrato se estipuló la venta bajo la forma de Pacto de Retracto Convencional por un término de Seis (06) meses, contados desde la fecha de protocolización del documento, el cual expiró en el mes de noviembre de 1998, no siendo ejercido el derecho de rescate por parte del vendedor antes identificado.
-
Que no obstante haber pedido ellos la entrega material del bien vendido mediante solicitud presentada a este Juzgado, aquella fue nugatoria, y es por ello que solicitan el cumplimiento del contrato de marras.
Sobre la base de las anteriores argumentaciones de hecho demandan a la prenombrada ciudadana para que convenga o sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente:
En dar cumplimiento al contrato celebrado con sus representados y en consecuencia, haga entrega libre de personas o cosas el inmueble cuya ubicación, linderos, demás datos de registro aparecen descritos con meridiana claridad en el libelo de demanda.
En pagar los intereses legales, si fuera el caso, generados a partir del vencimiento del término estipulado en el contrato, en el cual se convino la cláusula de rescate y la oportunidad para la ejecución de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 108 del Código de Comercio.
Adicionalmente pidieron se decretara medida preventiva de Secuestro sobre el inmueble objeto del contrato.
La Defensora de Oficio designada, en descargo a lo expuesto por la accionante, se limitó a negar genéricamente la pretensión deducida.
Así quedó trabada la Litis en el presente asunto.
Vista la forma como quedó trabada la Litis en el presente caso, pasa este sentenciador a examinar el material probatorio aportado por ambas partes contendientes, así pues tenemos lo siguiente:
PRUEBAS DE LOS DEMANDANTES: Los accionantes desplegaron la siguiente actividad probatoria:
Produjeron las documentales que a continuación se señalan:
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Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora el día 15 de Mayo de 1998, bajo el N° 31, Protocolo 1°, Tomo 12, contentivo de la operación de venta con pacto de retracto convencional celebrada entre el ciudadano C.A.P. con C.J.G. y N.E.S.D.G., todos identificados en autos. Por tratarse de un documento susceptible de ser considerado como Público o auténtico en los términos del artículo 1357 del Código Civil, y no haber sido impugnado o tachado el Tribunal le confiere pleno valor probatorio, ASI SE DECIDE.
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Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora el día veintiocho (28) de Enero de 1998, bajo el N° 38, Protocolo 1°, Tomo 03, contentivo de la operación de venta mediante la cual el ciudadano C.A.P., antes identificado, adquiere el inmueble. Por tratarse de un documento susceptible de ser considerado como Público o auténtico en los términos del artículo 1357 del Código Civil, y no haber sido impugnado o tachado el Tribunal le confiere pleno valor probatorio, ASI SE DECIDE.
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Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora el día veintiséis (26) de Marzo de 1973, bajo el N° 100, Protocolo 1°, Tomo Único, contentivo de la operación de venta celebrada entre los ciudadanos R.H. y C.A.C., G.N. y F.E.P., sobre el mismo inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento ahora se demanda. Que por tratarse de un documento susceptible de ser considerado como Público o auténtico en los términos del artículo 1357 del Código Civil, y no haber sido impugnado o tachado el Tribunal le confiere pleno valor probatorio, ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DEL DEMANDADO: La Defensora de Oficio designada no promovió prueba alguna.
Determinados los medios probatorios que servirán de base a la decisión que haya de dictarse en el presente juicio, pasa este sentenciador a proferir su fallo sobre el fondo del asunto, en los términos que ahora se consignan en las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: El problema planteado y a resolver en el presente asunto, con vista a los términos en que ha quedado trabada la Litis, se circunscribe a determinar si efectivamente el demandado no ejerció el Retracto Convencional estipulado por las partes en el contrato cuyo cumplimiento ahora se demanda, y en ese caso - perfeccionada la venta – si se cumplieron con las obligaciones que de ella se derivan.
Ahora bien, conforme lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…
Así pues, que a los accionantes correspondía la carga de probar, por un lado la existencia del contrato de compra venta mediante el cual – según se aduce - adquieren el inmueble objeto de la también relación contractual cuyo cumplimiento ahora se demanda, carga con la cual cumplieron al traer a los autos documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora el día 15 de Mayo de 1998, bajo el N° 31, Protocolo 1°, Tomo 12, ASI SE DECIDE.
SEGUNDA CONSIDERACION: Para dar al traste con una solución al problema sometido al conocimiento de este Juzgado, debe descender este sentenciador, al contenido del contrato de compra venta con pacto de retro, cuyo cumplimiento ahora se demanda, así pues, en dicho contrato se estipuló:
Que se daba en venta con pacto de retracto convencional el inmueble cuya ubicación, linderos y demás datos aparecen descritos con meridiana claridad en el cuerpo del contrato en referencia y que se dan aquí por reproducidos.
Que el precio de la operación era por la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.800.000,oo).
Que el vendedor se reservó el derecho de Retracto Convencional por el término de seis (06) meses contados a partir de la fecha de protocolización del respectivo documento, previa la restitución del precio.
Que vencido el término antes señalado, sin ejercerse el rescate por el vendedor, los compradores adquirirían el inmueble en plena propiedad, quedando éstos libres de cualquier reclamo.
Que de no ejercer el vendedor el rescate del inmueble vendido conforme a lo estipulado, efectuaría la entrega material del inmueble objeto de esta operación, totalmente desocupado, absteniéndose éste de invocar la condición de inquilino o arrendatario del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 1545 del Código Civil.
Son las anteriores, las estipulaciones hechas por las partes en el contrato de marras. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: El Retracto convencional o pacto de retro-venta, es una institución del derecho civil regulada por el artículo 1533 y siguientes del Código Civil vigente, cuya definición nos la da, sin mayores reservas el mismo artículo 1534 eiusdem, que a la sazón establece:
…El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1544.
Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor…
De allí pues que se afirme que el vendedor con pacto de retracto, según la doctrina dominante al respecto, queda como un propietario a condición suspensiva.
El pacto de retracto puede estipularse hasta cinco años como máximo – ex artículo 1535 del Código Civil - de lo que se deduce que el sometimiento a plazo o término para el rescate queda sometido al libre arbitrio de las partes al contratar teniendo como limitante únicamente que el término antes señalado.
En el caso bajo análisis las partes estipularon – según se dejó establecido - como término para el ejercicio del derecho de rescate, seis (06) meses contados a partir de la fecha de la protocolización del documento correspondiente, que conforme consta de autos, lo fue el día 15 de Mayo de 1998.
Tal término – el de seis meses - expiró fatalmente para el vendedor, quien no ejerció el rescate, conforme consta de autos, el 15 de Noviembre de 1998.
No existiendo en consecuencia, constancia auténtica en el expediente, que se haya ejercido el derecho de rescate por parte del vendedor, forzosamente debe dejar por sentado este Tribunal – conforme se hará en el dispositivo del fallo - que se consumó en la persona de los compradores la condición de propietarios del inmueble dado en venta, irrevocablemente, a partir del día 15 de Noviembre de 1998 en un todo acorde con lo establecido en el artículo 1536 del Código Civil y, ASI SE DECIDE.
CUARTA CONSIDERACION: Como quiera que efectivamente no se ejerció, por parte del vendedor, el derecho de rescate del inmueble vendido y consecuencialmente – como se expresó en la consideración anterior – los accionantes tienen la condición de propietarios de dicho inmueble, surge para el vendedor la obligación contractual de entregar el inmueble vendido, tal y como se estipuló en el documento de retro venta, obligación cuyo cumplimiento no consta de modo alguno en el expediente.
Por consiguiente, le es forzoso a este Juzgador declarar que el vendedor se encuentra en mora en el cumplimiento de dicha obligación lo que hace procedente la acción incoada en lo que respecta a la entrega del inmueble, y ASI EXPRESAMENTE SE DECLARA.
QUINTA CONSIDERACION: Pretenden además los accionantes el pago de los intereses, generados a partir del vencimiento del término estipulado en el contrato en el cual se convino la cláusula de rescate y la oportunidad para la ejecución de la misma, conforme a lo establecido en el artículo 108 del Código de Comercio.
Del contrato de compra-venta con pacto de retracto antes a.n.d.q.s. haya cláusula penal alguna en caso de incumplimiento parcial o total de la obligación de entregar el inmueble en el caso del no ejercicio del derecho del rescate del mismo, y mucho menos que en tal obligación subyazca el pago de intereses, puesto que de un lado, ello presupone la existencia de una obligación dineraria, y del otro, la legalidad de tales determinaciones quedaría entredicha, dada la naturaleza y características especiales del “Retracto Convencional”, que en caso de no ejercicio de tal derecho, entraña la perdida irrevocable del derecho de propiedad sobre el bien dado en venta en tales condiciones.
En consecuencia mal pueden generarse intereses – retributivos o de mora - a favor del comprador, en tanto que, ha de considerarse éste propietario del inmueble desde la época en que expiró el término para ser ejercido el rescate, además de que éstos no fueron estipulados ni existe obligación dineraria que los haya generado, y al caso en particular no puede aplicarse la regla contenida en el artículo 1529 del Código Civil. En consecuencia se declara improcedente en derecho la petición que nos ocupa del cobro formulado por la accionante de intereses legales, ASI SE DECIDE.
-III-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen C.J.G. y N.E.S.D.G. contra el ciudadano C.A.P., todos plenamente identificados al comienzo de este fallo, y en consecuencia, se hacen las siguientes condenatorias:
Se ordena a la parte demandada a entregar libre de personas o cosas el inmueble constituido por: Un terreno y la casa en el construida, ubicado en la Calle Carabobo del Barrio 23 de Enero de la ciudad de Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.M., con un área aproximada de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA DECIMETROS CUADRADOS (256, 30Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: Con terrenos que son o fueron propiedad Municipal en once metros (11mts); SUR: Que es su frente con la citada calle Carabobo, en once metros (11 mts) ESTE: Con la parcela marcada con el Número 60, en veintitrés metros con treinta centímetros (23, 30 mts) y, OESTE: Con la parcela de terreno marcada con el Número 64, en veintitrés metros con treinta centímetros (23, 30 Mts) el cual se encuentra descrito con el N° 62. Para tal fin, y como quiera que en fecha 14 de enero de 2002, el bien en comento fue secuestrado y puesto en posesión de los accionantes, una vez quede firme la presente decisión quedará suspendida la medida de secuestro y el bien quedará en posesión definitiva de éstos.
Dada la naturaleza del fallo y por aplicación en contrario del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos de Ley, conforme lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena la NOTIFICACION de las partes sin lo cual no comenzará a computarse el lapso para la interposición de los recursos a que hubiere lugar.
PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guatire al primer (1º) día del mes de septiembre de dos mil cuatro. Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo la una (1:00) de la tarde.
LA SECRETARIA,
R.S.M.
EXP. 1303-01.
AJFD/RSM/jorge.
