Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 13 de Diciembre de 2007
| Fecha de Resolución | 13 de Diciembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Octavo de Municipio |
| Ponente | Luis Alberto Petit |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Compra Venta |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 148°
PARTE ACTORA: N.C.C.D., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.098.801.
PARTE DEMANDADA: J.D.C.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°. V-1.735.829.
TERCERO INTERVINIENTE: N.J.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 648.237.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: L.Q.M., abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 13.772.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: J.H.S.P., abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.224.
ABOGADO ASISTENTE DE LA TERCERA INTERESADA: R.B.F., abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 3.124.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA
Sentencia interlocutoria incidencia art.607 CPC.
Se da inicio al presente juicio en fecha 30 de abril de 2007 por libelo presentado ante JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE ESTA MISMA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL en funciones de distribución de causas, correspondiéndole a ese mismo tribunal luego del sorteo de turno.
Consta auto del 24 de mayo de 2007 en el que ese tribunal se declaró incompetente con ocasión a la cuantía, y declinó a los Juzgados de Municipio, y luego de nueva distribución este Tribunal 8º de Municipio se quedó con el asunto.
En fecha 02 de junio de 2007, este Tribunal admite la causa por el procedimiento oral. Luego de elaborada la compulsa para la citación del demandado, consta que fecha 31 de julio de 2007, compareció el alguacil A.R., quien dejó constancia de haber citado al demandado ciudadano J.D.C.C., en el pasillo del piso 12, del edificio J.M.V..
Posterior a esa actuación, consta a los autos escrito de transacción consignado por los abogados J.H.S.P., quien asistió en el acto al ciudadano J.D.C.C., parte demandada en el presente juicio; y el abogado L.Q.M., en su carácter de representante judicial de la parte demandante ciudadana N.C.C.D., la cual fue celebrada por los ciudadanos anteriormente identificados en fecha 9 de agosto de 2.007, siendo homologada dicha transacción en fecha 19 de septiembre de 2007, en los mismos términos y condiciones en que fue suscrita por las partes.
Seguidamente en fecha 01 de octubre de 2007, compareció la representación judicial de la parte actora quien solicitó la ejecución de la transacción celebrada, en virtud del “incumplimiento de la parte demandada”.
En fecha 02 de octubre de 2007, el tribunal acordó tal pedimento y decretó la ejecución voluntaria de la transacción ya homologada y vencido el lapso para el cumplimiento voluntario sin haberse efectuado éste, fue solicitada la ejecución forzosa.
Ahora bien, en vista de la excesiva diligencia del demandado en venir al pasillo del piso 12 donde funciona la sede de alguacilazgo del Circuito de Municipio J.M.V. y ser citado por el alguacil, y vista del poco tiempo acordado para la entrega del inmueble, este director del proceso consideró necesario notificar de la ejecución acordada mediante boleta en el inmueble objeto de juicio.
Así las cosas, el Tribunal ordenó la notificación de la parte demandada y/o cualquier tercero ocupante del inmueble de autos, a los fines de evitar la lesión de algunos de estos, en el entendido de hacerle saber que se procederá a ordenar la ejecución forzosa; siendo practicada dicha notificación en fecha 30 de octubre de 2007, tal y como consta de autos al folio 42.
Posteriormente, en fecha 05 de noviembre de 2007 compareció a los autos la ciudadana N.J.M., titular de la cédula de identidad N° 648.237, quien en su carácter de tercero interviniente y debidamente asistida de abogado procedió a consignar escrito de alegatos y oposición, mediante el cual alegó que mantuvo vida en común con el ciudadano J.D.C.C. (parte demandada) desde 1987 hasta el año 2002, compartiendo la misma vivienda objeto de la litis.
Que de esa relación nació la hija de ambos de nombre M.A., la cual según indicó esta tercera, también habita el inmueble objeto de juicio.
Conforme a la intervención propuesta, este Tribunal ordena aperturar una articulación probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, tratándose de una incidencia que tiene relación con la ejecución, en concatenación con lo establecido en el art.533 eiusdem.
En la oportunidad probatoria, constan actuaciones del accionante y del tercero interviniente, las cuales serán analizadas según el orden de aparición en las actas procesales:
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) Del demandante:
a.) A los folios 62 al 65 cursa documento original de naturaleza pública, que no fue tachado de falso por ninguna de las partes en juicio, ni por el tercero interviniente, siendo tenido legalmente promovido a tenor de lo establecido en el art.429 del Código de Procedimiento Civil.
El mismo es pertinente para demostrar que en la fecha que aparece asentado (02 de junio de 1983) fue registrado la venta que del inmueble objeto de litigio, fuere dado a los ciudadanos J.D.C.C. y E.J.G.d.C. quienes aparecen en documento público e indubitable como cónyuges entre sí.
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) Del tercero:
Al momento de aparecer a juicio y alegar tener derechos de ocupación por haber sido concubina con el demandado, trajo los siguientes medios que obligan a este sentenciador a valorar conforme previsión del art.509 CPC.
a.) Al folio 47 se anexó un recaudo que contiene una dirección y un nombre de persona, que al no tener sello ni firma de quien emane, se desecha por no ser legalmente promovido.
b.) Al folio 49 se anexó una constancia de residencia emanada del presidente de la Junta Parroquial S.T., que como señala la tesis del ilustre maestro J.E.C.R. (profesor UCV y magistrado de la Sala Constitucional del TSJ) se trata de un documento administrativo de índole público, que al no ser tachado de falso se tiene como legalmente promovido según norma 429 CPC. Del mismo se establece que en fecha 04 de mayo de 1998 la autoridad parroquial, dio fe de la residencia de la ciudadana N.M. en el lugar indicado, el cual coincide con el inmueble objeto de juicio.
c.) En los folios 50, 52, aparecen documentos emanados de terceros que no fueron presentados a juicio para que ratificara su contenido como indica el art.431 CPC, razón de ello deben desecharse.
d.) Al folio 51 cursa constancia de residencia expedida por la jefatura civil de la parroquia S.T., en donde consta la residencia de la ciudadana M.N.J. en el mismo inmueble objeto de juicio, el cual por las mismas razones expuestas sobre el recaudo del folio 49, debe dársele pleno valor de pruebas.
e.) Los folios 53 al 55 se desechan porque en sí nada prueba, en tanto son impertinentes.
En el lapso de pruebas de la incidencia se valió de los siguientes medios:
a.) Al folio 69 cursa acta de nacimiento emanada de la autoridad respectiva del Municipio Los Salias, la cual no aparece tachada de falsa por ninguna de las partes, y teniéndose como auténtica como preceptúa el art.457 del Código Civil, se debe considerar válido su contenido. En consecuencia, se le otorga pleno valor de pruebas por ser pertinente para demostrar el nacimiento de la ciudadana M.A. que se le atribuye es hija de los ciudadanos CHACON J.D.C. y N.J.M., según fecha 19 de marzo de 1992 de presentación y 03 de mayo de 1988.
b.) Cursa a los folios 72-73 justificativo de testigos evacuada en forma auténtica, la cual por sí sola no puede constituir prueba válida, ya que no tuvieron el control de la prueba por el juez ni de contradicción por la parte contra quien se oponen. En razón de ello, siendo ilegal como medio se desecha de la presente incidencia, además de haber sido producido vencido el lapso de pruebas incidental.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS.
Se probó que:
- El ciudadano J.D.C.C. (demandado-vendedor) conjuntamente con su esposa E.J.G.d.C. adquirieron para su comunidad conyugal, el bien inmueble objeto de juicio.
- Que la ciudadana M.A. fue presentada ante la autoridad civil como hija de los ciudadanos J.D.C.C. (demandado-vendedor) y N.J.M. (tercero en juicio).
- Que la ciudadana N.J.M. tiene su residencia en el inmueble de autos según constancias públicas de fechas: mayo de 1998 y noviembre de 2007.
Respecto al documento que cursa a los folios 10 al 17 que cursa a los autos y como fue invocado por el accionante, obliga a este juzgador a concluir:
- Del mismo con carácter público e indubitable (art.429 CPC) no siendo tachado de falso (art.1380 C.Civil) se establece que el ciudadano J.D.C.C. dio en venta el inmueble a la ciudadana N.C.C.D..
- También se comprueba, que dicho bien lo adquirió el demandado J.D.C.C. por comunidad de gananciales que tuvo con su cónyuge y que, consta según datos de registro que aparecen en el cuerpo del mismo (vuelto folio 10) en el Documento de adjudicación de bienes del 25 de julio de 2002.
Hay pues dos situaciones especiales que amerita la siguiente decisión, la primera: que el demandado-comprador no tiene la detentación fáctica o material del bien inmueble, la segunda: que quien se presenta como tercero está ocupando el inmueble con posesión legítima arguyendo haber tenido una relación concubinaria con el demandado que vendió.
DECISION
En orden de lo anterior, corresponde decidir la incidencia planteada:
Si bien es cierto no está probado que exista una relación concubinaria (que no es objeto de este juicio) entre la tercero N.J.M. (tercero en juicio) y el ciudadano J.D.C.C. (demandando-vendedor), también es cierto que aparece acreditado en juicio que ambos tuvieron una hija.
Además, consta que la tercero N.J.M. probó tener residencia en el inmueble propiedad del ciudadano J.D.C.C. desde 1998 (cuya prueba no fue tachada de falsa), lo que afectaría su tipo de ocupación caso de ordenarse la entrega compulsiva del inmueble objeto de juicio.
Si la tercero tiene derechos o no a la plusvalía del inmueble por supuesto concubinato luego de la posible disolución del vínculo conyugal del demandado J.D.C.C. con su ex esposa, eso será materia de debate en otra sede judicial, lo que si está claro, es que una eventual desocupación y entrega al demandante comprador, afectaría el tipo de ocupación que tiene esta tercero del inmueble: usufructuaria, comodataria, arrendataria, etc.
No está probado en autos como deduce el tercero, que exista un fraude entre las partes para “desalojarla”, siendo además que la venta celebrada en forma pública, supone la realización del avalúo por la entidad bancaria en el sitio (inmueble), y supone además, que la compradora lo sea de buena fe.
No probó el actor por inspección judicial, que el demandado aunque tenga legalmente la cosa (derecho de propiedad), también la tenga facticamente (ocupe, detente, use) por lo que mal puede éste ponerlo en posesión pacífica del actor, debiendo usar al tribunal para hacerlo compulsivamente.
Respecto a la tradición de los bienes inmuebles, su objeto es que el comprador entregue la cosa en el estado que se encuentra (art.1494 C.Civil), de manera que al vender, el comprador “acepta” su estado físico y sus cargas legales (servidumbre, uso, habitación), debe respetarse ese derecho de uso que tiene el tercero que se opone a la ejecución.
Si revisamos los comentarios que se hacen sobre la tradición de la cosa, encontramos cita de un viejo fallo publicado en CODIGO CIVIL VENEZOLANO, EDICIONES MAGON, AÑO 1992, 3ª EDICION, PAG.892, que señala:
Según el Art. 1.486 una de las principales obligaciones del vendedor, es la de hacer la tradición de la cosa vendida, poniéndola en posesión del comprador, lo cual se cumple, tratándose de inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Arts. 1.487 y 1.488). Evidentemente al indicarse la forma de hacer la tradición de los inmuebles, la ley no se ha propuesto establecer reglas taxativas; también por otras vías u otros modos puede aquella efectuarse, como puede también suceder que, aunque ejecutada la tradición en la forma prescrita, ella no baste para dar al comprador la libre disposición de la cosa, que supone la posesión misma…la tradición consiste en la consignación de la cosa vendida bajo el poder y en posesión del comprador; ella es la ejecución fiel del contrato de compraventa y para que sea fiel, es preciso que ponga de hecho la cosa en poder del comprador, como el consentimiento ya la había puesto de derecho. El haber adquirido el derecho de propiedad sobre una cosa, no pone al comprador por ello solamente, en la condición de disponer o gozar a su gusto de la cosa comprada, esto se consigue con la tradición, que implica la idea de una entrega real, eficaz y efectiva; por lo que si existen obstáculos que impidan al comprador disponer o gozar libremente de la cosa en el acto que se otorga el instrumento de propiedad, el objeto de la tradición no se efectúa y, por consiguiente, es ineficaz y no libera de su obligación principal al vendedor. (JTR, 11-12-59, VOL.II, TOMO II, PAGS.1000 Y SS.)
Por lo indicado, uno de los atributos del derecho de propiedad implica que pueda disponerse libremente del bien, y en materia de traslado de ese derecho, le exige responsabilidades a quien dispone y detenta, como es el que debe garantizarse al comprador por los vicios ocultos y el saneamiento de ley.
En materia de saneamiento, debe responder el vendedor de las cargas que tenga el inmueble aunque no hayan sido declaradas (art.1504 C.Civil), y en el caso presente existe una limitación a ese uso no declarado de la cosa, cual es, que lo ocupa una persona distinta al vendedor. De modo que, mal podría el demandado obligarse “transaccionalmente” a entregar la cosa que no posee, que no usa, y que sólo tiene un poder jurídico, no material.
En todo caso, este sentenciador como director del proceso, y en aras de que no sea desnaturalizado el proceso judicial como instrumento de realización de la Justicia (art.257 Constitucional) debe salvaguardar los derechos del tercero ocupante que no fue llamado a juicio al momento de celebrarse la transacción, y si bien no puede calificar de fraude las actuaciones de las partes por no ser esta la vía procesal, debe declarar procedente la oposición a la ejecución de la transacción ejercida por el tercero, pudiendo el actor apelar de esta decisión interlocutoria.
En consecuencia, niega la ejecución forzosa de la transacción homologada por el tribunal, en virtud de que existe un tercero en juicio que no fue llamado a juicio y que no puede entregar el demandado un bien inmueble que no posee.
Este sentenciador debe tener por buena fe, las actuaciones de las partes, salvo que hayan actuado con desconocimiento de la realidad sobre la ocupación del tercero.
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del fallo.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso de la incidencia, se hace necesaria la notificación de las partes, incluyendo al tercero.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los trece -13- días de diciembre de dos mil siete (2007). Años 195° y 146°
EL JUEZ TITULAR
L.A.P.G.
EL SECRETARIO,
FRANCRIS P.G.
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m. ), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO,
LAPG/fp/cd
Exp.- N°1055
